“代装修”计划执行方案
明大置业
2010-6-17
执行案大纲
建立多方合作平台
装修流程
一、前期筹备阶段
二、装修阶段
三、工作排期
“代装修”概念解析
“代装修”实施模式
完善的售后服务机制
弱市之下，捕捉客户敏感需求点，对于项目产品力的塑造与提升将显得尤为关键！所以我们提出“代装修”以增强项目产品竞争力。
“代装修”概念解析
传统的精装修房，对于开发商而言最大的弊端就是装修质量出现问题从而引起诸多客诉纠纷，对于“代装修”我们遵循的原则即为：
增加利润
与装修公司洽谈，约定装修中的利润分成；
较少责任
实施竞标机制，聘请专业的装修公司和监理公司，严把质量关，做好阶段性验收和竣工验收并安排专人员予以书面确认，出现质量等问题追究相关企业和责任人的责任。
规避风险
组建与监理公司、装修公司对接的部门，做好客诉、纠纷等工作的联系，对接工作，尽量做到问题最小化，风险最低化。
特点：
给客户最大的实惠
“代装修”是绝对有别于传统精装修房的概念，一般的精装修房虽然是通过它批量采购装修材料、家用电器，成本较低，但最终的装修价格=低于市场的成本价+溢价（即开发商的利润），而“代装修”则是给与客户真金白银的实惠，装修费用=低于市场的成本价；
客户全程参与
“带装修”是需要客户全程参与的，从跟装修公司签订装修合同开始，到材料的选取确认、装修过程中出现问题与装修公司沟通、阶段性的验收确认、竣工验收确认等等，最大程度的保证客户的权益，严控装修质量；
个性化的装修风格
据相关市场调研显示，大部分不愿意购买精装修房的客户表示原因就在于装修风格雷同，不能彰显个性化，而对于“代装修”则突破了以往精装修房的弊端，能充分做到特点鲜明，个性十足的装修的要求。
“代装修”实施模式
分判模式
优势：环节简单，管理简便；
劣势：成本低、利润空间 小，对于材料质量不能直接掌控；
开发商将设计、施工、材料、厨卫购买等整体外包给一家装修公司。
整体总包型合作模式
总包模式
优势：成本较低、利润空间较大，对于材料质量可直接掌控；
劣势：环节繁琐，管理复杂。
优势：成本低、利润空间大；
劣势：要求各分公司专业度较高；对企业资金要求大。
优劣势分析
开发商将设计、施工全面外包，和材料供应商、厨卫供应商独立合作。
总公司旗下的设计公司、装修工程公司、装饰公司、建材公司所提供的一条龙服务。
操作方式
划分模块，进行分包合作
一条龙服务产业链模式
模式阐述
分包合作模式
产业链模式
分类
我们建议：采取分包合作模式
原因：
成本低，且可控制
可以严格把控材料质量，保证品质
泰达直接参与，增强客户心目中的信任感，并通过客户的宣传，起到口碑营销的作用
操作模式——装修体系化
1、体系组成图示
集中采购材料
独立空间装修组合
形成固定模块
完整的装修系统
2、装修体系图示
卫生间体系
厨房体系
装修体系
客厅体系
书房体系
卧室体系
５大模块
＝
3、装修风格选择
系列标准
高档 （ １２００元/平米）、 中档（８００元/平米）（建议价格）
选择方式
客户可选择不同档次的装修标准，每个档次的装修都是由不同装修空间的固定模块组成，客户可对模块中的每个材料进行不同品牌的选择，最后设计师根据客户的喜好设计出具有个性化的装修作品
标准产品品牌系列 产品品牌明细.xls
现代风格类（日式、韩式等）
注重居室空间的布局与使用功能的完美结合。现代主义也称功能主义，特点是简洁、实用、美观。
美式风格类（西班牙式、美式乡村式等）
重视生活的自然舒适性,它抛弃了欧式烦琐与奢华,兼具古典主义的优美造型与新古典主义的完备功能，特点是大气、稳重、朴实、典雅。
中式风格类（古典中式、现代中式等）
以宫廷建筑为代表的中国古典建筑的室内装饰设计艺术风格，造型讲究对称，色彩讲究对比装饰材料以木材为主，特点是清雅、含蓄、庄重、优雅。建立以产业化模式为客户提供“功能齐全、美观舒适、节能环保、精细耐久”的精装修住宅产品的能力
3种设计风格的选择
3种色调的选择
冷色调
给人以平和、安静的感受
中性色调
给人以温馨、舒适的感受
暖色调
给人以稳重、成熟的感受
高档
中档
单价：2600元
单价：3000元
单价：700元
单价：500元
单价：2500元
单价：1500元
２种档次的选择
建立多方合作平台
1、实施竞标机制
装修工公司：
筛选业界知名的装修公司参与竞标，并对外公布，这就是对工程质量的保障，同时也能提升项目形象，增强消费者信心，最终选取2家作为御海项目的最终合作方；敲定2家装修公司目的：客户有选择性；通过选择对比，形成良好的竞争模式，提升服务品质，实现项目的口碑营销，进而扩大项目的知名度 。
监理公司：通过竞标方式选定一家知名的资质监理公司，严格把控装修过程中的质量问题。
2、重点工作界定
开发商
1、选购并管理建筑材料、家电等；
2、要求监理单位监督并及时将结果反馈；
3、对客诉、纠纷的问题联系相关负责人，协调解决；
4、收取客户交纳的装修费用；
装修公司
1、制作装修样册；
2、在销售现场办公，对客户的装修咨询进行解答及装修客户的签约；
3、协助监理公司完成阶段性验收和竣工验收，相关责任人予以签字；
4、完成装修一年内的售后工作
监理公司
1、对工程所需原材料、成品及半成品的进行质量控制
2、完成阶段性验收和竣工验收，相关责任人签字确认
３、各方的利益保障
客户
1、专业的监理单位进行全程服务，拥有一个专业以及公证的参谋；
2、业主进行装修过程中的全程参与验收，看得见的质量保障；
3、开发商建立了“先行赔付”的售后服务体系，为业主免除了装修过程中的纠纷烦恼。
装修公司
1、与泰达品牌的合作，便是其利益的最大保证；
2、对监理及业主验收的确认单作为质量的有效凭证，开发商将通过此凭证对其进行阶段性的付款；
3、对业主的投诉，由专业的第三方监理单位进行质量鉴定，确定质量问题的责任人，再予以维修或赔付。
开发商
1、聘用甲级监理公司，委托其进行施工过程中的全程控制；质量全程监理；协助开发商进行装修施工现场的质量管理，以及专业指导，能够节省开发商的管理成本，减少精力分散；
2、业主参与分项验收并确认，则更加将风险降至最低。
3、开发商把控重要建筑材料及厨卫产品的选购活动，严把材料质量关，保障项目品质，同时赢得高额利润。
前期筹备阶段流程图
代装修执行方案
开发商成立装修专案小组
选定装修方案
装修公司招标
签订合同
合作单位交流会
精装修方案设计
确定分判模式
成本核算确定价格标准
监理公司招标
签订合同
工作联系单、确认单
御海家装样册
编写监理手册
确定材料、品牌
图例
工作流程
支撑体系
过程文件
装修流程
二、装修阶段
完善的售后服务机制
“代装修”流程
1、装修公司驻场
案场公示御海家居会“代装修”的实施细则
实施装修公司专业人员案场办公制，接受现场客户的咨询，装修签约工作
2、家装咨询
洽谈
品牌甄选
客户有装修意向，可在装修公司提供的装修手册上挑选出不同模块中材料或家电家居的品牌，并签订确认书；
设计
客户要求装修公司给出设计方案，未确立双方的合作关系时可签订一个三方协议书（客户、开发商、装修公司），并收10%的诚意金（以防客户骗取装修方案），最终签订装修合同时该诚意金退给客户
3、勘察测量
由设计师到客户拟装修的居室进行现场勘测，依据勘察情况合理地进行家装设计
4、确定设计方案和预算
给客户提供最终的设计方案，同时客户签订确认书
装修公司出具装修预算，同时签订确认书
5、签订装修合同
客户、开发商、装修公司之间签订装修合同，同时客户将部分装修款交与开发商
6、施工团队进场
7、阶段性验收
阶段验收性划分：材料验收、墙面工程验收、地面工程验收、门窗验收、厨卫验收；
验收标准：由装修公司、监理公司、客户参与，验收合格后共同签字确认
8、竣工验收
由装修公司监理公司、客户参与，验收合格后共同签字确认
9、售后服务
装修合同中已注明，装修完成一年内装修公司要对房屋有售后服务任务
售后服务细则有装修公司自己制定
“先行赔付”的售后服务体系
1、含义：
在装修施工期间，如果出现装修质量问题，或者发生一系列纠纷，业主向开发商进行投诉，并经过监理单位鉴定，确实存在质量问题；那么开发商将先行进行维修或赔偿，给业主提供一个良好的装修保障。
完善的售后服务体系
2、流程：
业主向开发商投诉，开发商则以书面形式通知监理单位进行施工质量地鉴定；如确认工程质量存在的问题属于装修公司，开发商开具维修单责令装修单位限期维修或赔付；
若装修单位没有进行签字确认、没有立即维修或赔付，则开发商进行先行赔付的执行方案，向业主提供维修服务或赔偿；
开发商先行垫付的金额在装修工程款中扣除。
装修实施阶段流程图
Ｎ
Ｎ
装修公司驻场
案场公示“代装修”细则
客户、装修公司双方签确认单
装修方案确定
客户交购房款和装修款
施工、装饰团队进场
阶段性验收
装修施工准备
竣工验收
售后服务
客户一次性将装修款交清
客户、装修公司、开发商三方签合同
客户验收材料等并签确认单
阶段性整改
客户、开发商、监理三方签字确认
集中采购建材、用具等
客户、开发商、监理三方签字确认
具备装修条件开发商提供工程图纸
图例
装修流程
支撑体系
过程文件
Ｎ
客户在中、高档中确定材料、用具的品牌
三、工作排期
7月25日- 8月15日
开发商招标，明大进行相关工作配合
选择2-3家一级资质的监理单位竞标；签订合同
监理公司竞标阶段
8月底
8月15日- 20日
8月15日- 10月15日
8月15日- 9月10日
7月25日- 8月15日
6月25日- 7月25日
6月10日- 25日
时间节点
装修单位派遣人员现场接待
开发商/装修单位/监理单位/销售公司参与
装修单位进行施工；监理单位及开发商实施监督管理；
装修单位及明大进行设计制作，开发商确定
装修单位提报；开发商确定；明大进行协助
开发商招标，明大进行相关工作配合
由明大置业进行提报
相关单位
随同销售人员进场，进行现场的装修顾问工作
制定销售及施工全过程的工作流程；建立交接单、确认单制度
进行2套典型户型进行实楼样板间装修；展现装修风格、建材及品牌的选用
制作御海精装修方案设计的选用手册：包含品牌、建材质地、颜色的文字及图片展示
施工图设计；施工方案；材料、品牌的选择；预算核定
选择2-3家大型知名装修单位竞标；
确定合作模式、承包形式；签订合同
代装修全程执行方案；装修品牌明细单制作
工作内容
装修咨询
顾问进场
各合作单位 交流会
样板间
装修阶段
设计制作精装修样册
装修方案
设计阶段
装修单位竞标阶段
代装修工作深化阶段
阶段
内容
工作计划排期
