封面
项
目
目
标
成
本
及
利
润
预
测
心怡 左岸.花都项目(方案阶段)
成都心怡房地产开发有限公司
reserved-37742x1f
项目指标
1#地块项目指标
项目 1＃地块 一期 二期 备注
项目总占地(净地M1) 125960
项目总占地(含代征地) 159550 92539 67011
总建筑面积（平方米） 128309 75589 52720
总可销售面积(含地下车库平方米) 125909 74689 51220
一、计入容积率的建筑面积 128309 75589 52720
（一）可售面积 125909 74689 51220
1、 住宅面积 118009 66789 51220
花园洋房 66674 28524 38150
多层住宅 51335 38265 13070
小高层 0
2、 商业面积 7900 7900 0
餐饮楼 0
其它商业 7900 7900
3、停车楼面积 0
停车位个数 0
4、其它- 0
0
（二）不可售面积 2400 900 1500
1、幼儿园面积 1500 1500
2、会所面积 900 900
3、自行车库面积 0
4、配电房面积 0
5、其它面积 0
0
二、不计入容积率的建筑面积 0 0 0
1、地下车库 0
停车位个数 0
0
三、不计建筑面积的构筑物 0 成本计入配套费用
1、游泳池 0
2、网球场 0
3、其它- 0
容积率（按净地计算）
容积率（按含代征地计算）
退红线土地面积（平方米）
建筑覆盖占地面积（平方米） 建筑覆盖率
绿化占地面积（平方米） 绿化率
道路占地面积（平方米） 道路覆盖率
道路以外硬地面积（平方米） 硬地覆盖率
退红线土地面积（平方米）
住宅总套数（套） 876 532 344
车位总数（个） 停车楼车位
地下车位
硬地车位
道路车位
编制日期：2002/05/01 CBGLB
利润表
利润预测表
总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
费用/收入 名称 总价(万元) 单位建筑面积价(元/平米) 单位可销售面积价(元/平米) 相关链接 备注
经营成本 土地及相关预测成本合计 详见“土地”表
前期费用预测成本合计 详见“前期”表 含设计
建安预测成本合计 详见“建安”表
管网预测成本合计 详见“管网”表
园林及道路预测成本合计 详见“园林”表
社区配套预测成本合计 详见“配套”表
管理费用预测成本合计 详见“管理”表
销售费用预测成本合计 详见“销售”表
财务费用费用预测成本合计 详见“财务”表
扣除会所二次装饰成本 直接在该栏加入
扣除幼儿园建安成本 直接在该栏加入 1500*800元/m2
其它成本 直接在该栏加入
成本合计
销售收入 多层按1700元/平米预测收入 详见“收入”表
洋房按2000元/平米预测收入 详见“收入”表
商业按2700元/平米预测收入 详见“收入”表
车位按万元/个预测收入 详见“收入”表
其它收入 直接在该栏加入
收入合计
销售税费 收入合计*％
毛利润 收入合计-成本-销售税费
所得税 按毛利润*33％
净利润 净利润
净利润率 净利润率 % 净利润 利润率
所得税按15％的净利润 %
所得税按25％的净利润 %
所得税按30％的净利润 %
CBGLB030501
说明：1、幼儿园建安成本已扣除
2、会所二次装饰按可回收投资计算
3、财务费用暂未计入
土地
项目目标成本---土地相关
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
一 土地获得价款
（一） 政府地价及市政配套费 30万/亩＝450元/m2,代征地按8万元/亩,构件厂按实际价
（二） 合作款项
（三） 红线外市政配套费
（四） 拆迁补偿费
（五） 其它-土地转让费用
土地及相关实际成本合计
土地及相关预测成本的120％
土地及相关预测成本的75％
土地及相关预测成本的80％
土地及相关预测成本的85％
土地及相关预测成本的90％
土地及相关预测成本的95％
土地及相关预测成本合计
土地相关按20万/亩预测成本
土地相关按25万/亩预测成本
土地相关按30万/亩预测成本
土地价格计算
原有净地亩*16万/亩＝2756万元，
代征地亩*4万/亩＝万元
其中净地有亩为20万/亩，即*4＝万
原有土地合计价（万元）
构建厂亩*万/亩＝万元
（其中代征地亩，净地亩）
土地实际价格合计（万元）
土地其它费用合计（万元） 0
土地取得价格合计（万元）
土地面积计算
净地+＝亩＝平方米
代征地+＝亩＝平方米
净地面积（平方米） 125960
代征地面积（平方米） 33590
土地面积合计（平方米） 159550
前期
项目目标成本---前期费用
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
二 前期成本及费用
（一） 三通一平费用
1 施工用水费用 施工单位自行解决
2 施工用电费用 计入配套--高低压供电，施工用电考虑构件厂变压器
3 临时道路工程费用
4 场平土石方工程费用 按每平方米土地3元计算
5 临时围墙工程费用 按临时设施费暂未计入
6 临时办公室工程费用 按临时设施费暂未计入
7
（二） 水电气增容及配套费
1 河道整治费用 含应由政府支付的费用
2 给水贴费（增容费） 计入配套--供水
3 供电贴费（增容费）已取消 计入配套--供电
4 气增容费（暂不计） 向客户收取，暂未计
5
（三） 规划报建费用
A、 排水设施有偿使用费 元/吨
B、 新型建材专项资金 4元/M2
C、 人防异地建设费 6元/M2
D、 白蚁防治费 元/M2
E、 散装水泥基金
F、 教育基金 按总投资的千分之七
市政建设配套费
异地消防费
异地绿化费
定额测定费
建设工程质量监督费
施工图审查费
中小学附加费
以上先暂估计
（四） 地质勘察费
A、 初步地勘费用
B、 详细地勘费用
C、
（五） 工程设计费
A、 方案设计费
B、 总平面设计费 含水、电、气、讯、视
C、 施工图设计费
D、 园林概念设计费 按土地面积计算
E、 园林施工图设计费 按土地面积计算
F、 室内装饰设计费 会所、样板房（委托外部设计的部分）
其他
（六） 其它不可预见费用
A、 文物考古费用
B、 地基处理费用 房屋基础以外的成本
合同公证费
以上暂按4元/m2计
前期费用实际成本合计
前期费用预测成本的105％
前期费用预测成本的110％
前期费用预测成本的115％
前期费用预测成本的120％
前期费用预测成本的75％
前期费用预测成本的80％
前期费用预测成本的85％
前期费用预测成本的90％
前期费用预测成本的95％
前期费用预测成本合计
建安
项目目标成本---工程建安造价
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
三 建安预测成本合计
（一） 住宅工程-多层造价 详见6＃楼工程造价资料
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他-楼地面、防盗门、屋面
土建
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰 楼梯间花岗石、卫生间地砖
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
装饰
3、分包及甲供造价
楼梯间花岗石、卫生间地砖
4、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)其他
安装
（二） 住宅工程-花园洋房造价 参照6＃楼
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他-楼地面、防盗门、屋面
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰 楼梯间花岗石、卫生间地砖
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)其他
（三） 住宅工程-小高层造价 不含地下室成本
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
（四） 商业用房工程造价
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
（五） 停车楼工程造价
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
（六） 幼儿园工程造价
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
（七） 会所工程造价
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
4、会所二装 计入配套
（八） 地下车库工程造价 按半地下车库
1、土建工程造价
(1)基础工程
(2)主体结构
(3)其他
2、装饰(初装)造价
(1)地面、内墙面装饰
(2)装饰门窗、铁花
(3)外墙装饰
(4)其他
3、安装工程造价
(1)给排水
(2)强弱电
(3)电梯
(4)其他-消防
(5)其他-
建安实际成本合计
建安预测成本的105％
建安预测成本的110％
建安预测成本的115％
建安预测成本的120％
建安预测成本的75％
建安预测成本的80％
建安预测成本的85％
建安预测成本的90％
建安预测成本的95％
建安预测成本合计
管网
项目目标成本---社区管网工程造价
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
五 社区管网费用
(一） 社区给排水系统
A、 社区给水工程成本 管网施工
B、 社区排水工程成本 管网施工、厌氧化粪池施工(最新要求为普通化粪池)
（二） 社区高低压供电系统
A、 配电室建安成本 按箱变考虑，已计入配套费用
B、 配电室内设备 按箱变考虑，已计入配套费用
C、 社区内高压线路施工 按箱变考虑，已计入配套费用
D、 社区内低压线路施工 采用户表则876户*1600元/户＝万元
（三） 社区消防系统
A、
B、
C、
D、
（四） 社区智能弱电系统
通讯系统 仅考虑埋地管道的费用由建设单位承担
有线电视 仅考虑埋地管道的费用由建设单位承担
社区管网实际成本合计
管网预测成本的105％
管网预测成本的110％
管网预测成本的115％
管网预测成本的120％
管网预测成本的75％
管网预测成本的80％
管网预测成本的85％
管网预测成本的90％
管网预测成本的95％
管网预测成本合计
园林
项目目标成本---园林、道路工程造价
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
六 社区园林环境费用
绿化施工、苗木等 按用地面积计算
建筑小品 按用地面积计算
道路及广场 按用地面积计算
围墙 小区外围永久性围墙约600米。私家庭院围墙约为1800米计入土建成本
室外照明 按用地面积计算
室外零星项目、设施 标识、指示系统，背景音乐、座椅、垃圾桶等
水景 设备及溪岸处理
体育设施
儿童游乐设施
园林及道路实际成本合计
园林及道路预测成本的105％
园林及道路预测成本的110％
园林及道路预测成本的115％
园林及道路预测成本的120％
园林及道路预测成本的75％
园林及道路预测成本的80％
园林及道路预测成本的85％
园林及道路预测成本的90％
园林及道路预测成本的95％
园林及道路预测成本合计
配套
项目目标成本---社区配套工程造价
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
七 配套系统费用
A、 社区保安监控系统
B、 停车管理系统
C、 游泳池及配套
D、 会所配套、二装
E、 变配电系统费用--箱变设备 按箱变考虑，含施工费
F、 箱变安装
G、 给水水表费 DN200水表共150万元
H、 市政排污碰管费
社区配套实际成本合计
社区配套预测成本的105％
社区配套预测成本的110％
社区配套预测成本的115％
社区配套预测成本的120％
社区配套预测成本的75％
社区配套预测成本的80％
社区配套预测成本的85％
社区配套预测成本的90％
社区配套预测成本的95％
社区配套预测成本合计
管理
项目目标成本---管理费用
----1＃地块
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
八 开发管理及间接费用
建设单位管理费用 详见下表
工程监理费
工程招标费
序号 费用项目 2002年 2003年 2004年概要 备 注
12月 1-12月
1 工资 348 见附件
2 职工福利费及工会经费 见附件
3 办公费 见附件
4 通信费 见附件
5 业务招待费 2 48 53 见附件
6 差旅费 3 30 36 见附件
7 市内交通费 6 见附件
8 办公楼租金 见附件
9 华南13-1租金
锦莱2-1-1物管
10 社会保险： 见附件
11 折旧费 见附件
12 印花税 9 10 2002年注册资金印花税万元
2003年亿元合同印花税9万元
13 低值易耗品 12 12 每月1万元
14 投资公司转入资产摊销 16 按移交清单统计数字
15 汽车费用 见附件
16 广告费
17 审计费
18 装修费
18 川藏路转入应分摊费用 2
19 不可预计费用 9 57 62 2002-2003年共计：万
合 计 不可预计费用按10%计算。
管理费用实际成本合计
管理费用预测成本的105％
管理费用预测成本的110％
管理费用预测成本的115％
管理费用预测成本的120％
管理费用预测成本的75％
管理费用预测成本的80％
管理费用预测成本的85％
管理费用预测成本的90％
管理费用预测成本的95％
管理费用预测成本合计
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
见附件
销售
项目目标成本---销售费用
----1＃地块一期工程
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
九 销售费用
详见下表,销售代理费未计
项目 内容 一期 二期 合计 总计 备注
装修模
型费用 模型 12 3 15 60 大、小全景模型各一
接待中心 20 25 45 包括装饰、布置。
样板房 80 80 160 每期4套平层、跃层各2套；包括装饰、布置。
销售资料 售楼书 5 3 8 27 元/本
其他售楼资料 3 2 5 DM单等
VI制品 1 1 2
网站建设及发布 3 3 6
礼品 3 3 6
包装 户外广告牌 40 40 80 117 市区35万元/个.年
接待中心包装 3 2 5
样板房包装 1 1 2
工地围板包装 4 3 7
销售通道包装 2 1 3
公交车候车亭、车身广告 5 5 10 车身5万元/辆.年*3
候车亭5万元/个.年*1
销售灯光工程 0
其他包装费用 5 5 10
宣传策划 报纸广告发布费 250 150 400 684 开盘期（2月）一周两次；强销期（6月）一周一次；持续期（4月）两周一次，按商报半版彩色7折计算，约520万元。报纸选择、版面大小间调整，整体再折。
电视广告 30 50 80 CD1：5s展播8万元/月；TA-2时段15s9万元/月；投放期6个月。
促销活动 30 50 80 房交会、展示会、各种公司主办促销活动
社区文化活动 2 2 4
电台广告 5 5 10
电视广告制作 30 5 35
策划公司服务费 0
广告公司服务费 40 35 75
合计 494 394 888 888
总面积 146,070 均价 1,900 总销售额 27,753
营销费率 单位营销成本 61
销售代
理费率 % 销售代理费用 500
销售费用实际成本合计
销售费用预测成本的105％
销售费用预测成本的110％
销售费用预测成本的115％
销售费用预测成本的120％
销售费用预测成本的75％
销售费用预测成本的80％
销售费用预测成本的85％
销售费用预测成本的90％
销售费用预测成本的95％
销售费用预测成本合计
zouq:
通过销售回收
zouq:
通过销售回收
zouq:
通过销售回收
财务
项目目标成本---财务费用
----1＃地块一期工程
项目总用地面积：万M2 总建筑面积：万M2 可销售面积：万M2
序号 成本项目 计划成本 实际成本 备注
项目目标总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2) 项目实际总成本（万元） 建筑面积单位成本(元/M2)
十 财务费用
财务费用费用实际成本合计
财务费用费用预测成本的105％
财务费用费用预测成本的110％
财务费用费用预测成本的115％
财务费用费用预测成本的120％
财务费用费用预测成本的75％
财务费用费用预测成本的80％
财务费用费用预测成本的85％
财务费用费用预测成本的90％
财务费用费用预测成本的95％
财务费用费用预测成本合计
收入
销售收入表
销售总收入
(万元） 销售单价
（元/米）
多层按1650元/平米预测收入 1650
多层按1700元/平米预测收入 1700
多层按1750元/平米预测收入 1750
多层按1800元/平米预测收入 1800
多层按1850元/平米预测收入 1850
多层按1900元/平米预测收入 1900
多层按1950元/平米预测收入 1950
多层按2000元/平米预测收入 10267 2000
多层住宅实际收入 0 0
洋房按1950元/平米预测收入 1950
洋房按2000元/平米预测收入 2000
洋房按2050元/平米预测收入 2050
洋房按2100元/平米预测收入 2100
洋房按2150元/平米预测收入 2150
洋房按2200元/平米预测收入 2200
洋房按2250元/平米预测收入 2250
洋房按2300元/平米预测收入 2300
洋房住宅实际收入 0 0
商业按2550元/平米预测收入 2550
商业按2700元/平米预测收入 2133 2700
商业按3000元/平米预测收入 2370 3000
商业按3150元/平米预测收入 3150
商业按3250元/平米预测收入 3250
商业按3500元/平米预测收入 2765 3500
商业按3750元/平米预测收入 3750
商业按4000元/平米预测收入 3160 4000
商业住宅实际收入 0 0
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0 3
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0
车位按万元/个预测收入 0 4
车位住宅实际收入 0 0
各成本比重
万元
土地获得价款 %
前期成本及费用 %
建安预测成本 %
社区管网费用 %
社区园林环境费用 %
配套系统费用 %
开发管理及间接费用 %
销售费用 888 %
合计
