上海浦东新区市政中心物业管理方案
目 录
1 公司综合阐述 1
企业理念 1
管理模式 4
管理框架 6
管理规模 6
管理的主要物业 7
项目剪影 8
2 物业概况及合作意图 13
物业概况 13
合作意图 13
合作前提 13
3 管理设想 14
管理目标 14
服务理念 15
保证体系 15
指标承诺 15
对策措施 16
4 管理内容及服务标准 17
业户服务 17
礼仪服务 22
设备管理 27
保安服务 61
保洁服务 65
绿化服务 72
应急预案 82
支持文件 93
5 浦东新区市政中心管理处人员配置 94
人员架构 94
人员配备 94
主要人员简历 95
2 物业概况及合作意图
物业概况
“浦东新区市政中心”坐落于浦东新区合欢路 2 号,占地面积 7583 平方
米，总建筑面积 17680 平方米，由一幢三层办事大厅和一幢五层办公楼
及一层地下室组成，地下室设有主楼泵房和一个多功能厅。西侧入口处
旁有地面机动车停车位 10 个和非机动车停车位 40 个。办事大厅与合欢
路之间还设有一个面积近 200 平方米下沉式广场，室外绿地面积 750 平
方米。
合作意图
“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使
物业保值、增值，才能使业户感觉安心、满意；
贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模，而
且拥有综合性办公楼管理经验的物业公司；
我公司正具备管理“浦东新区市政中心”的资质和能力，而且一旦中标，
将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，在管理中按 ISO9001 质量管
理体系、ISO14001 环境管理体系及 OHSAS18001 职业健康安全管理体
系要求，来提升“浦东新区市政中心”的管理档次，达到贵方对物业公司
提出的管理目标；
我公司将以崭新的服务理念带入“浦东新区市政中心”，改善、升华、精
雕周围的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的
办公及商务环境。
合作前提
为保证“浦东新区市政中心”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方应免费
提供一定面积的房屋作为物业管理的办公、仓库、休息用房；
3 管理设想
管理目标
我公司将使“浦东新区市政中心”达到以下管理服务总目标：
通过良好的物业管理使“浦东新区市政中心”保值、增值，真正为业主营造
一个方便、快捷、温馨、舒适的办公及商务环境；
在 管 理 中 导 入 ISO9001 质 量 管 理 体 系 、 ISO14001 环 境 管 理 体 系 及
OHSAS18001 职业健康安全管理体系；
执行“上海市物业管理行业规定”。
服务理念
我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“浦东新区市
政中心”，真正做到代表业主利益、100％业户第一、不断超越业主日益增长的
需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮
手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。
保证体系
公司已实施并通过了 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系及
OHSAS18001 职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自 2001 年起
开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。“浦东新区市政中
心”接管后，我公司将按三项体系及企业标准。修订“浦东新区市政中心”的三级
操作文件。
指标承诺
满意度指数 85 以上；
档案归档率达到 100％；
档案准确率达到 100％；
档案完整率达 98％以上；
各类服务人员上岗培训率达到 100％；
公司投诉电话（96916）24 小时受理投诉，投诉相关职能部门 24 小时
内给予回复；接到投诉一般情况 2 小时内到现场处理，短时间内无法处
理的 24 小时内处理答复。
有效投诉处理率达到 100％；
管理处专线报修电话 24 小时受理报修，报修项目 10 分钟内到现场，急
修项目 24 小时内修复，其他项目 48 小时内修复；
各类设备完好率达 98％，重要区域、重大活动期间照明电气完好率达
100％；
维修及时率达到 100％；
电梯关人，接报后 3 分钟内到现场处理，并在接报后 20 分钟内救出被
困人员；
中央空调系统运行正常，无噪音。出现运行故障后 10 分钟内到达现场
处理，室内温度夏季不高于 26 度，冬季不低于 18 度。
排水系统畅通，遇有事故，接报后 10 分钟内处理，无大面积跑水、积
水、长时间停水事故；
维修质量合格率达 100％；
实行维修服务回访制度，回访率达到 100％，无等级安全事故设备责任
事故；
管理服务范围内不发生重大安全责任事故；
管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；
管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
公共设备、设施完好率达 98％以上；
清洁管理无盲点；
垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；
管理服务范围内保安固定岗（门岗）实行 24 小时保安立岗服务；
实行 24 小时值班和巡逻制度，听到周界报警声，立即通知人防队员 3
分钟内赶到现场；
积极协助业主搞好节能降耗工作。
对策措施
提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；
各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；
所管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；辅助设备
及建筑物完好；
管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、观察
岗、监督岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；
建立各种档案资料、报修、养护记录；
各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及租户监督；
制订中大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使业主
名下的物业保值、增值；
制定并组织员工培训计划的实施；
结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
4 管理内容及服务标准
业户服务
基本要求
实行周一至周五 09:00-17:30 的业户服务制度、其他时间设备报修。
业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁
端庄。
在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业主提供服务。
及时、认真做好工作日志、注记、帐册等记录工作，字迹清晰、数据准
确。
档案管理
目的
规范管理处档案的收集、归档及借阅工作。
职责
a. 资料档案管理员负责档案的保存、预立卷与保管工作。
b. 管理处经理每月一次进行检查。
c. 各部门主管负责部门内归档文件的收集、整理。
工作规程
【档案收集与归档】
a. 范围：凡《文书档案归档范围》中所规定的内容均属收集和归档范
围。
b. 时间：各部门需归档材料必须于每月底收齐并交到资料档案管理员
处。
c. 要求：
-上交文件必须完整、无空缺，不得使用铅笔填写。
-资料档案管理员将收集来的档案分类插入有关的档案袋中妥善保
管，以备年底一并装订归档。
【档案接收】
a. 上交档案要确保案卷质量方能接收。
b. 接收的案卷，经复查后去掉卷内金属物并修补破损的文件。
【档案查阅、借阅】
a. 调卷查阅者，应说明理由、要求及内容。
b. 查阅档案前，必须于“查阅、借阅登记簿”上签字登记。
c. 查阅的档案不得离开管理处，如有离开管理处的必要，须经管理处
经理同意，方可实施。
d. 非管理处人员借阅，凭单位介绍信，经管理处经理批准并办理借阅
手续后，于管理处内借阅，不得外借。
e. 借阅的档案不得转借他人。
f. 阅后及时归还，确有必要可借阅一星期。如继续借阅则另办续借手
续。
g. 借阅的档案不得涂划或拆卷。
h. 复印（制）档案须经管理处经理同意方可。
业户满意度测评
每季度向业户发放《业户满意度测评表》，征询业户意见和要求，
及时改进。
及时做好《业户满意度测评表》的统计与分析。
落实业户提出的不满意项的整改措施。
对提出建议、意见的业户实行回访，反馈信息，沟通协调。
物料管理
【物料管理范围】
本管理制度所指的物料是各类设备、工具、仪器、备品备件、燃料、器
材及清洁服务用品等。
本管理制度规定了物料计划、采购、验收入库、使用、保管及发放等管
理职能，是管理处各部门必须遵循的基本原则和程序，也是采购合同或
协议管理的基本要求与内容。
【管理机构及职责】
经理室是本管理制度的领导，负责监督制度的制定、修订及解释。
业户服务部负责本管理制度的具体实施。
内勤负责物料计划、仓库收发保管、统计及处理等一系列管理工作。
内勤负责物料的采购。
【物料管理要求与内容】
物料供应计划
a. 管理处物料供应计划一般按物料供应实际变动的状况，以及当月需
要实际情况等要求进行编制。如果客观情况发生变化或应急事件出
现，可按调整和补充计划或应急请购货物处理。
b. 编制管理处物料供应计划时，必须对物料消耗和储备情况进行测算，
经过综合平衡，必须按采购资金大小以及实际需要状况等要求进行
编制。
c. 管理处物料供应计划为：采购计划
d. 物料供应计划由各部门按所管辖范围负责进行编制，并报管理处经
理综合平衡同意后实施。
e. 物料供应计划的审批和手续
f. 零星物品采购经使用后实施申报，各部门主管填写《请购单》，经管
理处经理审批实施。
g. 计划拟定及请购单填写品名、规格、数量、用途及拟需金额。
物料订货和采购
a. 管理处各部门使用的物料包括备品备件，统一由内勤负责采购，专
业物品（设备）物料采购员会同各设备主管进行订货或采购。遇应
急采购，可由当事人直接办理，事后补办手续。
b. 物料订货或采购必须根据采购计划及零星采购要求进行订货或采购，
并按请购质量、数量、时间及相应价格进行，同时做到“货比三家、
择优选定、经济合理”。
c. 物料订货或采购必须坚持规定的质量标准组织货源，以保证物料的
质量，用于主要设备的关键部件的材料、配件、器材、燃料等，应
尽可能定点采购，确保物资质量的稳定性。凡不符合质量规定标准
的物料一律不准入库并填写不合格品处理记录单，否则由内勤承担
责任。
d. 物料进库必须对物料的质量与数量进行检验、把关，并在入库单上
签字；物品规格、内在质量等要求，由使用部门主管或内勤检验把
关，并在入库单上签字；发现不符合数量和质量要求，要拒绝入库，
并及时由内勤或采购人与供应方取得联系，落实整改措施直至符合
要求方可入库。
e. 物料入库必须填写《入库单》，《入库单》品名、数量、单价、金额
等须填写详细，字迹清晰，签名符合要求，并把入库单一联交财务
入帐，另一联由内勤留存，便于复查。
仓库物料保管及管理
a. 物料入库后要建立《入库登记表》，填清楚进货时间、品名、规格、
数量、单价及总值。
b. 内勤对保管的物料应做到“品质清、规格清、数量清、堆放整齐、库
容整齐、库地清洁；帐卡物相一致；按架、按位明标定放。
c. 仓库要切实而严格做好防火安全工作，严禁吸烟，闲人莫入。
d. 仓库钥匙应妥善保管，不得转借。
e. 由于仓库管理不善或工作疏忽、差错造成物资遗失、损坏、变质等
经济损坏，应追究责任者，并按有关规定进行赔偿和处罚。
物料发放管理
a. 除应急事件之外，发放物料一律按先入库后发放，先进后出的原则，
凭《领料单》上的时间、品名、规格、数量、用途、领料人员及主
管人员须详细填写，字迹清晰。《领料单》一式三联，一联交内勤、
一联交做帐人员、一联留存领料部门，便于复查。
b. 对于使用部门需用仓库存放的特定工具、仪器等应向内勤借用，并
填写《物资借用登记表》，表上的借用物资、借用日期、借用人签名、
登记人、归还日期及质量状况须填写详尽，字迹清楚，借用人和登
记人应当场检验把关，否则在归还工具时发现有任何损坏、遗失等
均由当事人赔偿。
c. 对于管理处员工需要领用工具时，应向内勤领用，并填写《工具领
用登记表》，表上的名称、规格/型号、数量、领用日期、归还日期、
领用人、仓管员及主管须填写详尽，字迹清楚。在领用前，领用人
与内勤应当场检验把关，领用人离职前，必须把领用的工具归还管
理处，发现有任何损坏、遗失等均由当事人赔偿。
d. 在内勤不在时，由设备部值班工程师负责仓库领料工作。当需用物
料或工具时，使用部门的当事人应直接向设备部值班工程师申请，
由值班工程师填写《领料单》，并负责去仓库领取，事后应按正常规
定补办手续。如有差错，责任应由设备部值班工程师承担。
e. 发放物料时，内勤应按《领料单》上的品名、规格、数量、用途等
要求，做到手续齐全，领料人、领料主管人在《领料单》上签字，
明确责任方可发放，不准多发，避免造成浪费。
f. 随发料随盘点,每季一次全面盘点。同时每月 25 日前做好《物资存库
统计月报表》。
检查与考核
每季管理处对物资管理工作须进行全面检查，检查内容包括计划编制、
采购、物资保管、领料发放等，并落实责任，执行考核，对于物资管理
工作有明显成绩者或违章者将进行责任考核。
礼仪服务
范围
会务区域，多功能厅、会议室等。
内容及标准
礼仪会务接待服务
[内容]
负责来访客人的登记、接待服务。
报刊杂志的收发服务。
外来人员引导服务。
电话分机的转接服务。
根据”浦东新区市政中心”有关部门的要求，布置、安排、落实服务人员
做好服务接待工作。
检查会议室、贵宾室各类设施，发现问题及时报修。
提供茶水服务。
[标准]
服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面
带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗
内，统一着装，服装整洁。
迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。
根据”浦东新区市政中心”有关部门发出的《会议接待通知单》要求做好
各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。
提前半小时检查会议室、贵宾室的空调、照明、电器等各类设施，发
现问题及时通知设备管理人员排除故障。
【会务接待服务流程】
不正常
不 正常
按时上岗、签到，整理仪容、仪表
检查各种设备
检查门、窗、灯、空调完好情况
检查厅内凳椅、茶几、墙板、装饰
板、窗台、窗框的清洁情况
参加班前会，接受任务，掌握接见
对象、人数、地点、时间
任务前半小时到岗，站立迎接来宾
面带微笑，微微行礼，问候来宾
通知保洁部，做到物品、地面无积土，
无污渍、无臭味，保持洁净明亮
报设备部检修
来宾少于 10 人 来宾多于 10 人
来宾入厅后上茶水 来宾入厅前 5 分钟上完茶水
接见期间，保持有岗有人，每隔 20 分钟续水一次，随时提供各种服务
接见期间，不得随便让他人进入接见厅，并保持走路轻、讲话轻、操作轻
接见完毕，笑脸相送来宾
清理接见厅
待命
整理场地，喷洒适量空气清新剂
无人陪同则将来宾引位入座
备好洁净、完好的茶杯、毛巾等接
待物品
【会见或会议前准备阶段的服务】
业户服务部根据“浦东新区市政中心”有关部门发出的《会议接待通知单》
要求，开出《会议接待任务单》，落实服务人员和进行会场布置；
服务人员根据《会议接待通知单》的要求认真做好各项准备工作；
领班提前对会场的空调、照明、电器设备以及门窗进行全面检查，发现
问题立即通知设备管理人员排除故障；
按有关灯光控制的规定在会见或会议前半小时开启照明；
服务员发现空气浑浊即开启门、窗 15-20 分钟后关闭，调节好空调调温
器，冬季室内温度一般控制在 18°C（±2°C）左右，夏季一般控制在 25°C
（±2°C）左右，并在会前 30 分钟左右喷洒适量空气清香剂，保持室内空
气清新；
按《会议接待任务单》的要求布置好条桌、椅子、茶几,如有特别要求，
按要求执行；
检查会议室或会见厅四周墙面、镜框、柜子等物品是否有灰尘，或摆放
不适，发现问题及时整改；
茶杯的要求：茶杯必须使用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于 20 分钟，
茶杯、杯盖无黄斑、无缺口，茶杯无水迹且光亮；
签到台要求：台布无污迹、挺括，围裙无破损，摆放在大堂规定位置；
鲜花要求：新鲜、无枯枝败叶，喷洒少许水，保持鲜花新鲜；
茶叶的要求：根据会议等级准备好茶叶，在会前 30 分钟泡好茶头；
热水瓶的要求：热水瓶表面清洁光亮、无水迹，热水瓶内水温保持 90°C
以上（一天更换二次保持水温）；
考灵杯的要求：考灵杯不得有破损和缺口，杯子清洁光亮、透明、无指
印，并倒放在杯垫上；
矿泉水的要求：矿泉水瓶无灰尘、密封完好，瓶内无沉淀物，同时检查
是否在保质期内，超过保质期不得使用；
小毛巾的要求：小毛巾无斑点和异味，必须经过严格消毒（重要会议一
律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的热度，
夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹箩不得有破损。小
毛巾消毒的要求必须使用专用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于 20 分钟；
竹箩消毒的要求必须每次使用结束后，用热水浸泡、晒干后保存，以备
再次使用；
把准备好的茶叶、茶杯、小毛巾、矿泉水、考灵杯按规定程序摆放在会
议桌上，热水瓶摆放在操作台上，保证客人到达后，即能提供各项服务；
接见或会议开始前 10 分钟，服务员须在接见厅或会议室门口立岗迎候参
加会议的客人到达；
服务员立岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微
笑；
对重要宾客，服务员在前领位并帮助拉椅子、分清主宾的座位，以免领
错座位，引起不必要的误会；
迎客入座时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。二名服
务员同时领位时要求步调一致；
在冬季对进入会见厅或会场的客人脱下的衣帽，服务员要伸手去接，并
挂至衣帽架上。
提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务，在
客人较多的情况下，二人或多人同时服务时分正反二个方向进行，但不
可将主人放在最后；
茶水添加时，须在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒至七分满，并注
意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶
水送到客人面前；
摆放茶杯时，声音要轻，茶杯须放在宾客的右手位置，同时杯柄朝后成
45°，并轻声（标准是只有宾客一人能听见）说“请用茶”；
递茶给宾客时，切忌手指接触茶杯口，须先放杯垫，再将茶杯放予杯垫
之上；
如需用矿泉水，必须先开瓶盖，再掀开考灵杯，倒入矿泉水时，矿泉水
瓶不得与杯口接触，倒至八分满即可。
【接见或会议期间的服务】
接见或会议开始后，在接见厅或会议室门口挂上“请勿打扰”牌子；
接见或会议期间服务员一般不得随意进出接点厅或会议室，重要接见或
会议期间服务员须站立在会场里面，一般的接见或会议期间服务员站立
在会场门口，特殊需求按政府规定执行，但必须注意接见厅或会议室的
动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传
递信息；
接见或会议结束时，服务员应立即开启接见厅或会议室门并在门口立岗
送客、面带微笑说：“请走好，再见!”；
将衣帽架上的衣、帽送还客人，不可出错；
检查接见厅或会议室内是否有客人遗忘的物品，如有发现应立即交还客
人或交给领班及主管处理。
【接见或会议结束后的服务】
检查会议室内是否有电器设备损坏，发现损坏及时通知设备人员进行维
修；
清理会议桌上的资料、茶杯、毛巾、矿泉水、考灵杯等物品，并送到储
水间进行清洗；
抹净桌面上的水迹；
将桌椅摆放整齐，恢复原样；
关闭所有的照明、空调调节器；
关闭会议室及接见厅门；
将热水瓶、托盘等放回原处，同时清洁茶杯并进行消毒。
设备管理
我公司拥有各类专业工程技术人员确保“浦东新区市政中心”设备设施的
运行管理和维修保养工作正常开展。
我公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保
维修保养质量。
我公司建立的设备应急支持网络保证了设备应急事件的及时有效处理。
我公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机
房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全
管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设
备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管
理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备
完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和
使用。
设备管理内容
物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业
管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证
这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。
物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中
保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查
标准。
供配电设备
【工作程序】
电工
a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并
记录《配电房巡视记录表》；
b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与
“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备
（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结
果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；
e. 供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记
录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。
领班
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、
材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划
表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检
查；
d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统
检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》
填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报
设备主管审核后，交公司主管部门；
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。
供气设备
与燃气公司保持联系，每周巡检，请燃气公司定期专业保养，随时进行报修。
电梯设备
【工作程序】
分承包方电梯维保人员
a. 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设
备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机
房环境，并将结果记录表内；
b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》
上,并及时处理。
电梯工
a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填
写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并
报告设备主管，督促维修保养；
b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设
备，记录《设备定期启动表》。
领班
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划
表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监
管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、
验证；
d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；
e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状
况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，
根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主
管审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报
设备主管审核后，交公司主管部门；
h. 协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。
给排水设备
【工作程序】
管道工
a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记
录《水泵房巡视记录表》；
b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”
每二周交替更换一次；
c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备
（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结
果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d. 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；
e. 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障
记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。
领班
a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，
材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划
表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检
查；
d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系
统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标
准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管
部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报
设备部主管审核后，交公司主管部门；
h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗
消毒记录表》；
i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。
消防系统
【工作程序】
日常巡视
a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房
及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录
表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录
表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障；
b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一
遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。
定期检查
a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、
双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，
每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；
电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷
淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a. 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；
b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”
每月定期启动后交替更换一次；
c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设
施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记
录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d. 消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。
领班
a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，
材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划
表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；
e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及
报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完
好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公
司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报
设备主管审核后，交公司主管部门。
弱电设备
【工作程序】
分承包方维保人员
a. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设
施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记
录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
b. 弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》；
c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录
表》，及时排除异常和故障。
弱电工
a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房
设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；
b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；
c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领
班，督促维修保养。
保安人员
a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，
每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监
控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录
表》；
b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。
领班
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划
表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质
量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行
检查、验证；
d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；
e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，
填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡
视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好
率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报
经理审核后，交公司公司主管部门；
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件；
i. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。
设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商
的评价。
设备设施保养质量标准
（设备设施定期检查保养内容与要求完全响应《浦东新区机关后勤物业服务项
目竞争性谈判文件》的要求）
供配电设备
【电力变压器】
检查电力变压器是否符合要求。
分接开关档位是否与电源相符。
外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。
变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。
三相电压表是否平衡，应于380V-400V之内，变压器声响是否正常。
各接线端子紧固是否良好。
【高压开关柜】
耐压试验是否符合规范规定。
隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。
操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。
隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。
接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。
接地电阻小于4Ω
开关直流电源屏电压、电流正常
【低压开关柜】
耐压试验是否符合规范规定。
开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。
二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。
接地线连接应紧密牢固。
操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。
闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。
接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
双电源切换箱能自动切换。
控制箱手动和自动操作均能运行。
【设备配电房】
开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。
二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗齐全。
接地线连接紧密牢固。
操作部分灵活，接点和机械闭锁的动作正确。
闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔斯器完好。
接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
模拟屏指示与开关实际位置相符。
【层面电器设备】
灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。
开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电
危险。
照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。
防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。
仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。
移动的照明灯具是否用安全电压24伏。
【防雷接地装置】
检查接地电阻值是否符合要求。
接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。
接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。
【机房环境】
无积尘、积水、泊渍、无乱堆杂物和易燃易爆物品。
机房消防器材完备。
【各种管理资料齐全】
原始资料齐全。
日常运行记录资料。
操作运行管理制度。
电梯设备
【曳引机】
主机运行正常，速度平稳可靠。
冷却风机正常、有效、无异常响声。
减速和润滑良好，油位正常油质清澈。
制动器完好、可靠。
【轿厢】
内部按钮齐全完好，信号登记有效。
照明完好，通风机运转平稳，无异常声。
手动、自动操作运行正常。
应急对讲完好可靠音质清晰。
超载报警正确可靠。
轿门开闭平稳，时间适中。
轿厢长、短行程的平层精度符合要求。
轿厢空调制冷通风良好，过滤网清洁，无冷水溢出。
【安全系统】
安全钳齐全 ，性能灵活可靠。
限速开关可靠，动作灵敏。
各安全开关齐全、性能可靠、有效。
各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。
急停开关完好，性能可靠有效。
检修及运行状态正常。
【导轨导靴】
连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。
运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。
导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全无锈蚀。
各导轨表面无重大锈蚀。
【供电系统】
每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。
应急备用电源能自动切换。
动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。
发电机运行平稳，无异常声。电机绝缘大于Ω
轿顶、井道照明齐全良好。
电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。
接地保护符合要求，接地电阻小于4Ω。
【底坑】
无积水、渗漏、线路受潮。
照明、插座齐全完好。
急停检修开关有效。
缓冲器正常、符合规定要求。
【自动扶梯】
接触器、继电器无杂声，接触良好。
制动良好，电流、安全保护开关完好。
对转动链校、导轨进行加油润滑。
梯脚板行走无杂声。
扶手运行与梯脚运行要同步。
梳齿板断裂二根以上按照觅换
底坑清洁、照片完好。
【机房设施】
手动松闸扳手、手动轮齐全。
机房空调完好，运行正常。
监视设备完好，运行正常。
机房、设备清洁，无易燃物品。
消防设施及各工具完好有效。
制冷通风效果良好，过滤网清洁，无冷凝水溢出。
【资料】
日常运行记录。
原始技术资料。
运行管理制度。
安全运行证、年检证。
中央空调系统
【主机】
制冷量符合出厂要求，温度控制正确。
运转平衡，无冲击、碰撞声。
油位正常，无漏油。
制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。
联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。
油泵工作正常，无异常响声。
各监测仪表齐全，灵敏可靠。
电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。
管道保温良好。
电机绝缘值大于Ω。
排污管干净，加热温度正常，过滤器无堵塞。
各运行参数达到出厂标准。
【循环泵及管道】
循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。
管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门
启闭灵活。
水泵运行平稳，无振动，润滑良好。
电气控制箱各元件齐全，正常可靠。
水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。
管道设备等无锈蚀。
管道保温完整，无滴水，水质达标。
压力表、温度表显示正常。
二管制切换阀门灵活、无漏、开关状态正确。
【水系统】
定期做好循环水、水质分析、测试，做到1次/月测试、投药。
水系统无泄漏。
自动放气阀齐全、有效。
膨胀水箱控制正常。
保温良好，支架无锈蚀。
板式热交换器进出水压差不超过。
【风机盘管、空调机及新风机】
风机盘管运行正常，无异常声。
风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。
调速开关齐全、有效，温度控制正常。
空调机、新风机运行正常，无异常声。
空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。
凝结水排放畅通，管路保温良好。
电气控制及接地保护符合规定。
加湿器、风阀工作正常，动作灵活。
【分体式空调机恒温恒湿】
过滤网清洁无积灰，电机电流正常，室内机无结露，下水畅通。
室内室外风机运行无异声，接线桩头牢固。
压缩机运行电流电压符合技术要求，电机绝缘大于Ω。
冷煤系统高低压力符合技术参数。
【节能降耗】
开闭时间、台数适应实际负荷情况。
图表要素采集按时、正确、可靠。
能耗数值统计详细。
【资料】
各运行记录。
原始技术资料。
操作运行制度。
给排水系统检查标准
【供水泵】
各水泵运行主要参数（流量、扬程、电流等）符合出厂要求。
管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀
门启闭灵活。
各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴
封无漏水，盘根轴封滴水不成线。
电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。
水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损，电机绝缘大于
，接地电阻小于4Ω。
绿化给水设备工作正常，阀门井、水表井无积水、漏水。
【水箱管道及附件】
水质良好，符合卫生防疫要求。
各浮球阀自动启闭灵活、可靠。
各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。
溢水管畅通，箱底排污阀良好。
减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效，过滤器
无阻塞。
各管道设备等无锈蚀，无渗漏。
压力表读数准确。
【污水处理系统】
各专用鼓风机运行平稳，无异常声。
格栅运转正常、无卡机、锈蚀现象。
各输送、提升水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求。
各专用污泥泵运行平稳，无堵塞。
气提设备完好。
各机电绝缘大于Ω。
电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠。
电气接地保护可靠、安全，接地电阻小于4Ω。
经系统处理后，排放符合环保要求。
【层面设备】
盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。
坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。
各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。
所配置的各附件齐全。
电加热器电器性能良好，出水畅通。
【排水系统】
各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞。
各检查口标记清楚，操作方便。
给排水横管无倒返水，排水通畅
排水泵运行与控制正常有效。
电机绝缘大于Ω，接触电阻小于4Ω。
【机房环境】
机房、设备无积尘、积水、油渍，无乱堆杂物和易燃易爆物品。
消防设施及各工具完好有效。
【资料】
原始竣工资料。
日常运行记录。
操作运行管理制度。
【其他设备】
池水表面无杂物。
潜水泵运行性能良好，可靠。
摄像监控系统
【控制台】
各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。
操作键盘灵活、可靠。
电源锁开关完好。
【显示屏】
各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。
各显示器接线清楚，无随意拉接线。
监视器安装牢固、可靠。
【电源设备】
交流稳压电源工作正常、稳定。
各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。
高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。
二路电源切换正常、可靠。
设备接地保护、防护等安全、可靠。
【摄像机】
各摄像机工作正常，配置数量齐全。
带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。
各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。
各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。
【资料】
日常运行记录资料。
原始技术资料(包括增扩设备)。
操作运行管理制度。
安保防盗系统
【电子门禁】
闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上。
电子密码锁好，且密码能修改。
键盘无损坏，不渗漏。
电源正常。
设备接地保护符合规定。
电脑系统数据保存完善。
【收视系统】
控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果达到
设计要求，无干扰信号。
光缆接收机信号接受有效、安装牢固。
各监视器工作正常，图像清晰。
各分支器、终端器齐全、有效。
线路敷设与固定合理，屏蔽良好。
电源容量适当，无过载情况。设备接地符合规定。
【资料】
原始技术资料齐全。
日常运行记录。
操作运行制度。
楼宇设备监控系统
根据积累经验数据，调整空调舒适度。
UPS检查
（1） 输出电压数据，符合设备规定数值。
（2） 电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确。
（3） 备用电源（蓄电池）充足，能维持规定时间，切换迅速可靠。
（4） 接地保护符合规定。
（5） 各联系接线接点，可靠、无氧化现象。
（6） 外表无尘。
输入/输出控制器
（1） 各电接点联接可靠。
（2） 各电板无尘、无氧化现象。
（3） 输入/输出信号正确。
各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等）
（1） 动作正确可靠
（2） 机械部件清洁、无尘、无氧化。
温度、压力、流量传感器，数据信号正确，表面无尘、无氧化现象。
【电子会议系统】
激光唱机，DVD视盘机，激光影碟机放映图像、声音清晰，各指示、
按钮、电位器正常有效。
调音台、调音器高、中、低音调节功能有效。
录音机录制功能与效果良好。
各类话筒试用音源效果良好。
功放、均衡器，系统控制器音源放大、音量均衡，各种音响仿真效果良
好。
各机连接正确，接头无氧化层，接触良好。
显示，投影机图像清晰。
灯光系统工作正常可靠。
【防盗报警系统】
单线接警机报警功能可靠，准确，符合设计标准。
报警控制主机（VISAT120,PC58），泄漏电缆控制箱信号误报率在设计
范围内。
联动模块及扩展板接线可靠，接点无氧化。
电脑操作系统稳定，数据完整，打印记录清晰。
【节能降耗】
各点控制正确，达到节能与舒适效果。
数据记录及时、完整，图表要素勾勒清晰。
光感数据符合季节特点，达到节能效果。。
消防及报警系统
【消火栓泵】
消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。
管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门
启闭灵活。
消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。
电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。电机绝缘值大于
，接地电阻小于4Ω。
水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。
管道设备等无锈蚀、无渗漏。
【消防接合器、消火栓管网】
消防接合器齐全、有效，无泄漏。安全阀、放水阀无水锈；阀门润滑油、
阀杆灵活自如。
各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志、应完整：箱内设备齐全、水枪、
水带完好无损，自救卷盘、水带盘转动自如。消火栓口无锈蚀、无滴漏、
接口垫圈无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。
启动报警按钮完好、性能可靠。
各层消火栓出水压力符合要求。
消防接合器齐全、有效，无泄漏。
户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。
消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记，阀门、排气阀、止
回阀、排气阀启闭自如，无洋漏现象，末端试水装置、压力表等设施良
好。
【喷淋泵】
喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。
管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。
喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。
电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。
泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。电机绝缘值大于
，接地电阻小于4Ω。
喷头、管网无锈蚀，无渗漏。
管道内水压恒定，参数正确。
【喷淋头及管道】
不同规格的喷头不得相互代用。
喷头规格、安装数量与竣工资料相符。
喷头、管道无渗漏、锈蚀。
管道内水压恒定，器件齐全、正确。
【消防送风排烟设备】
各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活，
阀片到位，电磁阀通电吸合，动作正常无异响。
各送风口完好、无堵塞、结灰。
送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求。
送、排风机运转平稳，润滑良好。
各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。
风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
【消防报警】
消火栓泵运转应与报警联动。
喷淋泵运转应与报警联动。
水喷雾，气体灭火装置启动与报警联动。
报警装置应可靠、正常，堵绝误报。
警铃、警笛等装置、声响正常，闪光器频率、亮度符合要求。
气体灭火装置压在正常范围内，各部件完好。
天然气管道接口无泄漏。
【烟、温感监视装置】
各烟、温感探头完好，感应正确。
探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。
备用电源完好，切换迅速有效。
各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。
【消防联动功能】
联动控制柜（盘）、面板按钮，开关，指示信号，标志等良好。
自动功能符合设备的技术要求。
联动控制柜（盘）各继电器等接点良好，动作可靠。
系统网络中的端子箱无水渍，扫除尘埃，接线标志清晰无脱落。
系统误报警分析：属于设备上的原因调换设备的有关部件：属于探测器
的，测试调整，属于环境干扰的，如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探
测器正常工作的，则设法排除干扰存在。
【消防广播消防通讯】
广播设备(扩大机、话筒、卡座等)齐全完好。
广播声响效果符合原设计要求。
对讲通话语音清楚。
消防通讯电话畅通良好
【其他消防设施】
变配电室电脑机房自动气体灭火系统设备完好、可靠。
机房、设备灭火器按规定应配备到位。
车库、仓库应配备的灭火器材到位。
【资料】
原始竣工资料。
日常运行记录。
定期试验记录。
操作运行管理制度。
设备档案与运行报告
为规范、统一“浦东新区市政中心”设备的管理模式，使“浦东新区市政中心”的设备
得到有序管理，从而体现我公司的管理特色，确保设备安全正常运行。
【适用范围】
电气设备
变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切
换柜（箱）等。
给排水设备
生活泵、水过滤器、排污泵、污水处理设备、热水炉、热水循环泵等。
消防设备
消火栓泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防
排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。
暖通设备
冷冻机、冷却塔、电锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、
去湿机等。
电梯
客梯、货梯、消防梯、自动扶梯。
弱电设备
安保监控设备、车库管理、门禁设备、应急报警设备、电子会议、电视
收视设备、楼宇监控控制设备。
【工作程序】
按《设备台帐编号说明》对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、
填写设备台卡。
设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换另配件应填写设备台卡
中的维修记录。
每台设备的明显处设置设备标识，标识按《设备标识内容与要求》制作。
设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。
设备管理安全制度
【设备人员】
登高作业（2 米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，
并确认扶梯牢固，梯脚防滑。
上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远
射灯、对讲机，戴好安全帽。
登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。
检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。
作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生
和设备安全。
在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。
使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。
暗处作业时，如需照明，须使用 24V 行灯。
使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。
使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。
使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采
取防火措施。
在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查
设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场
的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要
须戴防毒面具。作好应急抢救准备。
在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。
【特殊工作】
电梯工安全守则
a. 任何电梯设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格
持有操作证的电梯工担任。
b. 维修保养时一般须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤
亡和设备事故。
c. 因维修保养需停机时，需确认轿厢内无乘客方可停机。
d. 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都
必须扬声，得到对方的回答后方可操作。
e. 在机顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。
f. 下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关
人员靠近。
g. 在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全
帽。
h. 机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火
作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。
i. 维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。
电工安全守则
a. 任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格
持有操作证的电工担任。
b. 任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。
c. 在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整
有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。
d. 严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、
空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可
进行。
e. 在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬
挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。
f. 电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不
得移动。
g. 变配电室的任何操作（包括停电、检修、送电）一律必须凭工作票。
h. 操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋及戴工作帽。
i. 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要
时允许试送电一次。
j. 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。
k. 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。
电焊工安全守则
a. 必须持有合格的电焊操作证书。
b. 必须严格执行“十不烧”原则。
c. 在工场间之外地区施工时，必须开具“动火证”。
d. 在工场间以外地区工作时，必须做到“看”、“嗅”、“听”并配齐灭火装置。
e. 上班时必须穿好绝缘鞋子及戴好工作帽和帆布手套。
f. 登高作业时，必须有牢固的保险带并有人监护，做好隔离装置。
g. 严禁拆下焊机上所有的电气设备。
h. 电焊机有良好的保护接地或接零。
i. 在阴暗潮湿、密封的容器工作时，必须有良好通
【设备系统】
为确保各设备系统安全正常运行，通过培训并将建立如下安全操作规程，规范设备
运行操作。
高、低压供配电设备系统安全操作规程
发电机设备系统安全操作规程
空调设备系统安全操作规程
给排水设备系统安全操作规程
电梯设备系统安全操作规程
消防设备系统安全操作规程
弱电设备系统安全操作规程
设备机房安全制度
【监控中心安全管理制度】
监控中心由设备运行部负责 24 小时监控，操作人员须经培训后方可上
机操作。
机房内环境温度应保持在 15-28℃，墙上挂温度计。
无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人
员陪同进入。
监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火
审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。
监控中心消防设施完备，并定期检查。
常备应急手电筒及充电式应急照明设施。
监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、
设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。
监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，
要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。
值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。
各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，
各类功能标识应明确。
【配电房安全管理制度】
配电房应由设备人员负责。
无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员
陪同进入。
进出配电房须随手关门，通风洞、须罩上铁丝网，以防小动物窜入，发
生电器事故。
不准擅自改变原设备及线路。
供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超
负荷运行。
操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。
机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审
批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。
机房消防设施完备，并定期检查。
机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备
均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。
【空调设备机房安全管理制度】
机房设备必须由设备人员负责。
无关人员严禁进入机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪
同进入。
离开机房应随手关门。
不准擅自改变原设备及线路。
机房内设备由空调维修工负责操作，其他人不得擅自操作。
机房设备其功能操作标识均应简单明确。主机和循环泵“运行”与“备用”
标识应与控制柜上的开关位置一致。阀门“开”与“关”标识应与实际状态
一致。
机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审
批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。
机房消防设施完备，并定期检查。
机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备
均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。
【电梯机房安全管理制度】
电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。
电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。
机房内环境温度应保持在 5-30℃，墙上挂温度计。
无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人
员陪同进入。
离开电梯机房应随手关闭门窗。
电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。
机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审
批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。
机房消防设施完备，并定期检查。
机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备
均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。
轿厢、机房及门卫的联络系统必须完好，发生紧急状态时能及时联络并
疏导乘客。
松闸装置必须挂在醒目位置，并且在松闸装置边，表有注明的字样。
维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。
【水泵房安全管理制度】
泵房设备必须由设备人员负责。
无关人员严禁进入泵房及水箱房。若要进入，须经设备主任批准，由设
备人员陪同进入。
离开泵房应随手关门。
不准擅自改变原设备及线路。
泵房设备其功能操作标识均应简单明确。水泵“运行”与“备用”标识应与
控制柜上的开关位置一致。无特殊情况转换开关应开至“自动”位置。阀
门“开”与“关”标识应与实际状态一致。
机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审
批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。
机房消防设施完备，并定期检查。
机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备
均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。
地下室蓄水池溢流信号安全、有效。
报修管理
尽快处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。
职责
a. 业户服务员负责记录报修内容，并通知设备部相应人员。
b. 设备部人员负责报修内容的现场确认与维修。
c. 设备部主管负责维修工作质量的监督与评审。
工作程序
a. 业户服务员接到报修要求时，及时填写《设备报修单》。
b. 业户服务员将填好的《设备报修单》及时通知相关人员。
c. 维修人员对用户报修内容进行现场确认后进行维修。
d. 维修完成后，维修人员应请用户检查合格后在《设备报修单》上签
名确认。
e. 维修人员将用户签名确认后的《设备报修单》送回设备主管处。
f. 设备主管负责每月《设备报修单》的汇总、统计工作，填写《月报
修单汇总表》及《月报修单统计表》存档。
公共部位、公共设施修缮养护管理制度
【大楼底层厅、堂】
对大楼底层厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养
护： 每周一次
a. 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在 3s～15s 范围内，无阻
滞现象；
b. 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；
c. 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件
齐全安装牢固。
对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明
开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每日一次
【室内外门锁】
开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺： 及时修理
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整无
损，灯具饰品无残缺。 每周一次
对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲
击声，防火门玻璃无破碎。 每月一次
对楼道、扶梯进行巡查。 每月一次
a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；
b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；
c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）
无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；
d. 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严
密平整。
对楼面进行巡查： 每季一次
a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷
层及面砖；
b. 应保持与原墙面色差、材质一致；
c. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
【卫生间】
洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。 每周检修一次
地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。 每月检修一次
各扇门启闭灵活。 每周检修一次
照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。 每周检修一次
【雨污水总管、屋面、外墙】
对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。
每季一次
对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次
屋面、外墙
a. 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损,屋面排污沟无
堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次
b. 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。
每年二次
c. 对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修
补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。
每年一次
【道路、侧石、围墙】
对管理区域内路面，侧石进行巡检： 每月一次
a. 管理区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不
绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；
b. 混凝土路面不起砂，无脱皮，断裂，明沟不断裂；
c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。
对管理区域围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀。
每年二次
油漆铁栅栏。 每年一次
检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰缝饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂缝
应及时进行修整。 每年一次
【雨污水窨井、下水道】
及时维修、补漏 每周一次
对区内雨、污水窨井进行检查、清捞。 每季二次
雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。 每年一次
疏通管理区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙
横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次
汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月
【管理区域内照明路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
夜间应对管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行
巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。
每日一次
检查照明供电线路绝缘状况。 每年一次
检查照明供电控制保护装置功能。 每周一次
【车库车场】
标志完整、设施完好、使用正常 及时维修
检查保养照明灯具和应急照明装置，应保持功能良好。 每季一次
检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活。
每季一次
检查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠； 每天一次
保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年一次
【围墙周界红外线、电视摄像保安监控设施】
检查巡视围墙周界红外线、电视摄像监控、电子巡更机等设施。
每天一次
保养围墙周界红外线、电视摄像监控、电子巡更机。 每季一次
对影响监控功能的障碍物及时清除，损坏的零部件及时更换。
即时处理
综合检查测试，并出具检查测试报告。 每年一次
【消防栓】
检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次
油漆室外消防拴。 每年一次
检查消防水带应完好无损。 每年二次
检查消防阀门无锈蚀应启闭灵活。 每年二次
检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次
【清洗水箱（蓄水池）】
水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每年二次
水箱（蓄水池）采集水样送卫生防疫部门进行水质化验，化验结果达不到
国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至水样化验合
格。 每年二次
检查水箱盖板完整无损，盖板与水箱结合面无缝隙，水箱无渗漏，工作扶
梯无锈蚀、断裂。 每季一次
保安服务
保安服务内容
大楼外围守护警卫工作；
确保大楼外侧道路交通顺畅；
执行大楼内各楼面巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录
维修事项，如：照明、漏水、空调运行等；
及时处理大厦内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门
并做好记录；
检查大楼设施是否完好；
负责引导车辆按规定的区域停放，保证道路畅通；
保安监控室消防安报监控工作；
检查非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；
按业主要求对大楼施工人员的出入登记以及工具和物料的出入登记。
基本要求
保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、上岗前应列队整装、仪表
仪容整洁端庄，上岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。
值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安工作无关的事，不准在厅、
堂服务区域内倚墙而立或占用公共、客用、办公设施休息。
值岗时与业主、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要
求”类用语及禁忌语。
业主需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车等），应
主动及时提供服务，对业主及访客的询问，应热情接待。应努力掌握基
本的英语会话，能与外宾作简单的对话，以便提供服务。
为保障业主和访客的人身、财产和大楼物业的安全，保安人员应认真值
守，实施正常的大楼公共区域的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人
的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适
当处置，即时报告上级，并做好记录。
认真贯彻“陆家嘴物业让您更满意”，“不断超越业户日益增长的需求”，
“做业户的好保姆、好管家、好朋友”的服务理念。
门岗服务
门岗实行全天 24 小时立岗保安服务，以星级宾馆迎宾服务水准迎送业
主与访客。
对陌生访客实行门岗、监控岗、巡视岗三位一体人防、技防联络管理。
不准非预约的推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。
雨天为业主与访客提供伞架，并在各显要处放置安全警示牌。
严格限制装修材料及大宗物品通过大堂及客梯进入办公区域，并对易燃、
易爆及化学用品进行登记，指定堆放点。
执行大宗及贵重物品由业户签证、管理处签发出门证制度，并做好记录。
面对贵宾出入，应端正立姿、行注目礼、微笑迎送。
巡视岗服务
管理区域内实行全年 365 天 24 小时不定时巡视服务。
为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路
线，确保每小时巡遍全部公共区域。
制止占用公共场所任意施工的行为。
严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标
识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况。发现异常情
况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。
夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护
意识。
为应对突发事件，应制订相应的应急预案并定期演习（每年 1～2 次）。
监控岗服务
管理区域内监控系统全天 24 小时开通运行，并实行 24 小时不间断轮岗
监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏，通过红外线联网报警系统
全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问定点监控录像，并对可疑情
况作跟踪监视及同步录像，做好监控记录。当值人员应对监控的私密性
内容及现场记录严格保密，不得泄露，未经管理处经理许可，不得擅自
放像，切换监控录像资料。
监控录像资料保存一个月，循环使用。
做好监控室内务及清洁卫生工作。
监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。
车辆管理岗服务
【道路交通管理服务】
大楼外场管理区域的出入口主干道地面应用白色油漆划出交通指引标
志，指明行车方向；道路转弯处应设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等
标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。
行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间（30cm
间距）标志，表示允许临时停车，确保大楼外场管理区域内无违规停车
现象，道路路面应保持整洁、无损、通畅。
大楼外场管理区域内允许停车的位置，用白色油漆标志、编号，标识应
清晰、醒目、完好。
对进入大楼外场管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定
车位停车。
【停车库（场）管理服务】
在停车库（场）地面应用白色油漆划出车辆行驶指引标志和固定车位编
号标志。
在停车库（场）的进出口醒目处，应挂禁令标志（或限高标志）。
停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。
保持停车库（场）环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。
停车库（场）进出口处，应设置路障等设施。
车辆管理服务
【机动车辆】
地下车库只为车主提供长期停车服务（特殊情况需临时停车，应由管理
处经理批准后方可停车）。
为停车场进出车辆提供辅助、引导车主安全停车服务，提醒车主勿将贵
重物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况，如发现漏油、
破损等情况应立即提示车主，同时向管理处报告。
实行机动车辆出入发证制度、登记制度。
严禁载有违禁物品的车辆进入大楼外场管理区域。
【非机动车辆】
为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务，不准许
管理区域内乱停、乱放非机动车辆。
保安服务检查制度
自查：保安各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠
正，做好记录；
保安主管巡查：保安主管巡回监督检查保安各岗位的作业情况，每天巡
回监督检查不少于 4 次，做好记录；
保安领班抽查保安巡视、车辆管理现场及客户装修现场每天至少一次，
做好记录。
保洁服务
基本要求
保洁人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。
为业主、访客提供一个清洁、舒适的工作环境。
操作规范化、管理科学化。
适时、及时、准时进行保洁服务。
爱护物业各项设施及财物。
及时处理垃圾，按指定地点分类安放废弃物。
节约用电、用水。
遵守安全条例和操作程序。
作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原
貌。
文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境、业户与访客工作的影响。
保洁质量要求
【地面】
基本质量要求
表面、接缝、角落、边线处、应洁净无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、
划痕等。
分类质量要求
材质 要求 保洁频次
大理石、花岗石
无垃圾、杂物、污迹，打蜡后光泽均匀；打
蜡每季 1 次，每周二次抛光.
每天巡回推尘
地砖
无污垢、污渍,光亮、色泽均一，点、线、
面线条清晰。
每天巡回推尘
地毯
色泽均一、图案统一、纤维方向一致，按委
托合同要求保洁。
每周 1-2 次吸
尘
PVC 地板 表面平整。 每天巡回推尘
木地板 表面光亮、不褪色。 每天巡回推尘
水泥地面、水磨
石
无污垢、污渍（如用面蜡要防水，防滑）。 每天湿拖 1 次
【墙面、柱面】
基本质量要求
表面（2 米以下段）、接缝、顶角、边线处，应洁净无灰尘、印迹、污渍、
划痕等。
分类质量要求
材质 要求 保洁频次
花岗石、大理石 目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮。 每天擦拭 1 次
墙纸 无积尘、霉点、色泽均一。 每月擦拭 1 次
涂料 无有色划痕及其他各种污垢。 每月擦拭 1 次
玻璃、镜面 表面洁净明亮、投光性好，镜面人像清晰。 每天擦拭 1 次
亚光丝纹不锈钢、
黄铜
表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属
质感。
每周擦拭 1 次
抛光镜面不锈钢、
黄铜
表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属
质感。
每周擦拭 1 次
铝合金板 表面光滑，接缝处保持洁净。 每周擦拭 1 次
面砖 表面光滑，色泽均一，点、线、面线条清晰。 每周擦拭 1 次
彩钢板 面板色泽均一。 每周擦拭 1 次
【门、窗】
部位 要求 保洁频次
窗台、门框、门
套、窗框、窗套
及其上下部的缝
隙处
无灰尘、印迹、污垢、污渍等。 每天擦拭 2 次
玻璃与门框四只
角的结合处、铰
链、旋转门 中轴
处等
无灰尘、印迹、污垢、污渍等。 每天擦拭 2 次
金属框架、拉手 洁净、无氧化斑点，色泽光亮。 每天擦拭 2 次
玻璃 干净、明亮，无浮尘、印迹。 每周擦拭 1 次
幕墙玻璃
（全封闭窗玻璃）
干净、明亮，无浮尘、印迹。（外窗面按委
托合同要求保洁）
内窗面
每季擦拭 1 次
门底 无污迹。 每天擦拭 1 次
【电梯】
部位 要求 保洁频次
轿厢内 干净无垃圾杂物，门表面光亮。 每天巡回拖擦
轿厢四壁 显示
屏
干净无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕。 每天巡回擦拭
轿厢内壁 不同材质立面按不同规定。 每天巡回擦拭
内壁、门槽顶部 无积灰。 每天擦拭 1 次
不锈钢表面 用不锈钢油擦拭上光 每周擦拭 1 次
【花盆】
盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物。 每天巡回保洁
【装饰树】
树上无积灰、坠挂物。 每天巡回保洁
【茶水间】
无积水、无污迹 每天巡回保洁
墙面干净无积灰。 每月 1 次保洁
开水炉茶水桶外壳无灰尘、污迹。 每天 1 次保洁
打水台面无积水，槽内无杂物。 每天 1 次保洁
桶内无杂质。 每周 2 次保洁
上下水通畅、溢水口、下水道入口无异味。 每天 1 次保洁
【消防通道】
扶手、栏杆及底部、根部干净无灰尘。 每天 1 次保洁
台阶、平台干净无杂物、泥土。 每天 1 次保洁
墙面、天顶干净无积灰、污迹、蜘蛛网。 每月 1 次保洁
照明及附属设备无灰尘、污迹。 每周 1 次保洁
通道门、门玻璃、门框按 规定。 每周 2 次保洁
【公共卫生间】
地面干净、干燥、无异味。 每天巡回保洁
烘手器 每天巡回保洁
清倒手纸篓、垃圾桶 每天巡回保洁
台面、镜面无水迹、手印迹。 每天巡回保洁
小便斗、坐便器无黄渍。 每天巡回保洁
水龙头干净无污渍。 每天巡回保洁
隔屏板干净无污迹、涂画。 每天 1 次保洁
墙面干净无浮尘。 每天 1 次保洁
目视天花、灯具、墙角无灰尘、蜘蛛网。 每月 2 次保洁
卫生纸架、干手机表面无尘灰，卫生用品不短缺。
每天巡回保洁
【停车场（库）】
广场、道路、露天停车场、草坪。 每周 4 次保洁
【会议室】
桌椅摆放整齐、干净，表面无污迹。 每天 1 次保洁
烟缸内外干净，烟缸内烟蒂不超过 5 只。 每天巡回保洁
地面干净无杂物，墙角四周无蜘蛛网。 每天巡回保洁
【办公室】
目视门、窗无灰尘、污渍。 每天 1 次保洁
台子、椅子干净无灰尘。 每天 1 次保洁
电话机无灰尘、污迹，话筒定期消毒无异味。 每天 1 次保洁
摆设品无灰尘、污迹。 每天 1 次保洁
地面干净无垃圾、污迹。 每天 1 次保洁
办公室门口垃圾袋存留时间。 不超过 20 分钟
【录像监控探头】
外壳无灰尘、污渍、水迹。 每周 1 次保洁
【消防设施】
灭火机箱、消火栓箱、警铃按钮外貌红色鲜艳，外表无灰尘、污渍。
每天 1 次保洁
箱内无积灰。 每周 1 次保洁
【垃圾箱、不锈钢痰盂】
表面干净无污迹。 每天 1 次保洁
垃圾箱内、不锈钢痰盂内的水保持干净（痰盂内烟蒂不超过 1 只）。 每
天巡回保洁
【雨蓬】
顶部无积灰、杂物。 每周 1 次保洁
内侧框架干净，无印迹。 每周 1 次保洁
外侧面无污水迹。 每周 1 次保洁
【机房、设备房】
地面无垃圾、杂物。 每周 2 次保洁
四周墙面、天顶无积灰。 每月 1 次保洁
【踏步地毯】
干燥、无积水、污渍。 每天巡回保洁
【标识宣传牌】
表面无灰尘、污迹、乱张贴。 每天 1 次保洁
【围栏玻璃】
干净无手印迹。 每周 3 次保洁
【道路】
地面无垃圾、杂物、油渍、污渍，干燥、不积水。每天巡回保洁
【排风口】
无积灰、污迹，空调进、出风口网面无积灰。 每周 1 次保洁
【天台、平台】
无垃圾杂物，排水口畅通。 每月 3 次保洁
【排水沟】
目视干净无杂草、杂物。 每周 1 次保洁
排水沟畅通无堵塞、积水、异味。 每周 1 次保洁
疏通下水道。 每季 1 次保洁
【垃圾房】
地面干净、干燥、无异味。 每天 1 次保洁
墙面无污迹、粘附物。 每天 1 次保洁
垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天 1 次保洁
垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。 每天 1 次保洁
在垃圾房周围 5 米内进行消毒、灭虫。 不定期保洁
【绿化带】
目视无垃圾、杂物、枯叶、碎石等。 每天巡回保洁
花坛外表无积灰、污迹。 每天 1 次保洁
【照明设施】
灯杆无污迹，乱张贴。 每周 1 次保洁
灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹。 每周 1 次保洁
灯罩内无死蚊、蝇、虫。 每周 1 次保洁
池底无污迹、青苔。 换水时保洁
【外墙】
外立面二米以下无污垢。 每天 1 次保洁
建筑物外立面清洗。 两年二次
玻璃幕墙 每年六次
【保安岗亭】
地面干净无杂物。 每天 1 次保洁
四周墙面天顶无灰尘、蛛蛛网。 每月 1 次保洁
岗亭外立面干净无污迹。 每周 1 次保洁
质量监督保证
严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我
们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。
【三查制度】
员工自查
每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的岗位或区域的项目不断地
进行自查，及时地发现问题，解决问题。
领班巡查
领班应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己辖区内所有部位、项
目进行巡回检查，不得少于三次。
主管抽查
由主管或会同人员联合检查，每日抽查不得少于 2 次，主管应协助上级领
导或物业管理处有关人员定期联合检查。
【三检手段】
视检：凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。
手检：手戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面，擦拭 1 米的
距离应无灰尘、污迹。
嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。
绿化管理与服务
绿化养护范围
“浦东新区市政中心”周边乔木带（以行道树一级养护标准）；
办公大楼等处草坪、绿地；
区域内摆放绿化；
市政中心绿化区域。
绿化养护内容及标准
室外绿化养护
行道树（乔木带）养护
a. 入冬后，根据行道树的长势有针对性采取有效的措施，以定型
为主，疏枝结合整形，经过修剪,使行道树做到树冠分布均匀，
通风采光良好，减少病虫害发生，增加抗台风能力。树冠高度、
宽度基本一致，在修剪中还应解决建筑物、供电、照明等的矛
盾。
b. 抓住季节及时补种缺株行道树，扶正倾斜树木，做到行道树无
缺株、无死树、无倾斜，保持区域内的整齐、美观。
c. 一年防治刺蛾二次，捉天牛 2－3 次，防治时使用无公害、低毒
性、低残留药剂，药液配比适当，喷洒周到，并注意喷洒人员、
行人的安全工作，保持树木生长茂盛，不开“天窗”。
d. 经常检查护树桩及扎缚，发现有断桩、坏桩，绑扎带松动、脱
落及时调换整理，保证行道树正常生长。
e. 经常检查行道树盖板，发现缺损及时调换补上，树穴一年松土
锄草 3－4 次，缺土及时加土，保持树穴平整、整洁。
f. 剥芽：每年 4 月、10 月剥芽 2 次，剥芽根据芽条生长方向和不
同阶段的具体要求因树制宜地进行。
绿地花坛及庭园养护
a. 保洁工作：每天保洁二次，经过保洁做到花坛无明显垃圾杂质、
纸屑、建筑垃圾，各单项养护工作做到工完场清。
b. 施肥：全年对各种花坛、树坛各施基肥一次、追肥数次，植物
生长期对花坛、树坛经常采取薄肥多施的施肥方法,确保各种草
花、地被、花卉生长繁茂。
c. 锄草工作：植物生长期绿地一年锄草 7～8 次，地被、草坪及时
挑清杂草，清除的杂草及时清除，保持绿地整洁，植物正常生
长。
d. 定型修剪：入冬后对各类落叶花灌木（花开当年生的树木〕进
行一次修剪，先花后叶的花灌木进行花后修剪，经过修剪使树
木树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫害的发生，树木生
长期对各种球类、绿蓠修剪 2～3 次，球类修剪做到球形紧密、
圆整，绿蓠修剪做到顶部水平状、两侧垂直或略呈梯形。
e. 抗旱、浇水：各类树木、地被、草花遇天干旱，及时安排抗旱、
浇水，抗旱利用早晚，避开中午，乔木(即行道树等大型树木)
抗旱做好”酒酿坛”，以保证抗旱效果。
f. 补种苗木：抓住春秋两季的种植季节，及时补种缺损树木、草
坪，保持绿化景观的完整。
g. 栏杆等设施的维修、保养：对绿地内的各种金属栏杆每年油漆
一次，发现缺损、损坏及时维修、调换；各类档土墙及其它设
施损坏及时修复，保持花坛美观及绿化小品等周边设施的完好。
地被养护
a. 地被植物在未覆盖前期，及时中耕除草；操作时防止损伤根系
和地下茎。
b. 天气干旱，土壤干燥时适时、适量进行浇水。早春发芽前期普
遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。
c. 及时挖除和补植发现的枯死植株，枯叶残花随时清除。
d. 木本地被植物萌发能力强者，在冬季休眠期进行修剪。植株在生
长期间，始终保持高度不超过 60cm 的低矮状态。
e. 球根、宿根类地被植物，防止根部拥挤而影响其正常发育，应按
不同类群的生理习性进行分株，更新移植。
草坪养护
a. 对草坪中杂草应及时挑除，发现大型野草更应及时挑除。杂草
较多时，考虑用化学除草，可降低成本。凡低洼积水处，要填
土整平。空秃地段及时补植，不出现长时间的空秃现象。
b. 草坪在生长季节，适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤平和
良好的透气性。道路边缘和树根边缘的草坪要用人工修剪方法，
修剪整齐。修剪前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。
修剪要平整，边角无遗漏，草屑应及时除净。做到工完，料净，
场地清。
c. 对草坪边上的树坛，花坛边缘，进行切草边，保持线条清晰流
畅。
d. 草坪发芽以前进行一次施肥，生长季节可按具体情况追肥，土
壤干燥时，及时浇水。
e. 草坪萌芽期，土壤过湿或板结浇水后禁止行人进入践踏。
f. 一旦发现草坪病虫害引起的发黄、枯死现象，在 24 小时内针对
性喷洒药水，及时抑制病虫害蔓延。
四季草花养护
a. 按照”浦东新区市政中心”的特点，制定全年用花计划，做到月
月有花，花期整齐、图案美观。
b. 在始花期选择植株健壮、花型正、花色艳的花卉进行上花坛种
植，并做到植行距适宜，不露底土，无缺株倒伏、无枯枝残花、
无杂草垃圾。
c. 草花防护设施完好、美观，并保持花坛与环境的协调。
d. 草花与花坛交界处，进行切边或用绿篱围合，以保持花坛的整
体观赏性。
e. 准备足量的应时草花，以备突击布置草花任务之需，或及时调
换零星花卉。
病虫害的防治
a. 为维护生态平衡，应贯彻“以防为主，综合防治”的方针。充分
利用多样化的植保技术使用无污染、低残留、低毒性药剂或生
物防治技术，保护和增殖天敌，抑制病虫害发生。
b. 根据“治早、治小、治了”的防治原则和的养护经验，在充分掌
握和了解地区性虫害的基础上，有针对性地防治较为普遍和严
重的虫害和病源:即“五小二病”(蚧虫、蚜虫、粉虱、蓟马、叶螨、
病毒病、线虫病)，以及尺蠖、天牛、刺蛾、钻心虫、真菌病。
c. 及时修除病虫枝、徒长枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝，
挖除枯死的树木。保持土表无含病原落叶或经粉碎的枝叶屑，
管养好多层次的地被植物。
d. 冬季防治(11 月—次年 2 月)，在株际空隙处，进行冬耕、翻晒
二次，消灭刺蛾蛋及其它害虫蛹。摘除休眠虫体，防治蚧虫(打
药水或在为害严重的植株上用人工刮落的方法消灭蚧虫)和青
桐木虱。
e. 夏季防治（5 一 9 月），此阶段为病虫害发生高峰期，也是防治
的高峰期。在 5 月上旬喷药一次以作全面防治，随后应做到及
时发现，及时处理(在 48 小时内处理完成)。6 月中、下旬至 7
月上旬和 8 月中、下旬，是刺蛾发生高峰期，应及时喷药预防。
做到无虫体，无枝叶残缺。（注:主要应用生物药水：花保、BT
等）。
f. 生物防治。积极做到保护和利用天敌资源，加强优势天敌的迁
引繁殖工作，如红环瓢虫是草履蚧的优势天敌，要做好保护工
作。
g. 及时做好园林植物病虫害发生的记录和预测预报工作，制订长
期和短期防治计划。
合理调整
根据“浦东新区市政中心”管理要求和布置，以及苗木生长及花坛具
体情况、立地条件、季节要求，根据有关部门的方案，在不影响原有面
貌的前提下，进行合理调整工作，使花坛面貌更好。
抗旱措施
在各种苗木、地被、草坪等，遇天旱地干时，进行浇水来保证其正
常生长。在夏季高温季节，将采用早晚班方法避开高温，配备专用洒水
车，进行一天二次对绿化作业范围浇水抗旱，确保植物长势良好。对新
种树还应采取做“酒酿台”的浇水方法。另外，对大型树、名贵树进行草
绳绑扎以及搭建荫棚等防护措施。如发现新种树有脱水现象，则做好疏
枝、摘叶工作，以减少水分流失。
防汛防台措施
以“预防为主，及时抢险”为原则，及时做好一切应急措施和抢险物资的
配备工作。
a. 预防：对树冠庞大、树叶过密的道旁绿地内乔木做好疏枝工作，对
补种新植树、小树进行绑扎，加固护树桩的措施，对行道树绑缚作
一遍检查，并加固。添置必要的防台防汛设备。
b. 抢险：二十四小时轮流值班，并派专人巡视随时应对突发情况，接
报后 30 分钟内赶到事发现场。将倒伏树顺势放置进行截枝、疏枝等
工作，并设置安全隔离护栏，保持交通畅通。如发现碰到电线或建
筑物的、有危险的，马上采取必要的防护措施，并通知有关部门及
时进行维修。
c. 善后：灾害过后及时拆除有碍交通和观瞻的加固物、临时设施，
扶正倾斜或倒伏的树木，恢复原有景观。
冬季
冬翻、修剪
换草花
春季
中耕、除草、剥芽
治病虫害、换草花
秋季
防台、防汛、修剪
调整、挖死树
夏季
除草、油漆
治病虫害、换草花
抗旱、防台、防汛
绿化养护工作流程和进度计划
养护流程表
进度计划
[第一阶段]
时间：11 月－次年 2 月
主要养护工作： a.冬季翻土、施基肥
b.缺苗补种
c.花灌木修剪
主要工作目标： 改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎
实基础，做好冬季换花，为冬季增添一片绚丽的色
彩。
[第二阶段]
时间：3 月－10 月
主要养护工作： a.中耕：3 月初进行
b.除草：7 次
c.治虫： 1)防治蚧壳虫（3 月进行）
2)防治刺蛾（6 月－9 月进行 2 次）
c.修剪：球类、绿篱修剪（2－3 次）
d.剥芽：5 月、6 月一年二次
e.换草花： 1)春季换草花 4 月中、下旬
2)夏季换草花 7 月中、下旬
3)秋季换草花 9 月中、下旬
f.抗旱、防台、防汛：6 月～9 月
g.油漆：9 月
主要工作目标： 采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植
物生长的影 响，保持植物地上、地下部分的健康
生长，做好春季和秋季换花，以及栏杆油漆工作，
以良好形象迎接节日。
室内绿化布置
[会场的绿化布置]
会场的绿化布置首先根据所会议接待的不同规格的要求，而充分考虑全室
的绿化装饰。会场选用的植物不宜繁杂，以观叶植物为主，插花、盆花为
辅，突出大方、端庄的气氛。可选用一些如朱蕉、袖珍椰子、变叶木、竹
芋、万年青、水塔花、南洋杉、凤梨等。
[电梯、走廊绿化布置]
在楼梯与走廊处由于人流量大，空间相对较小。在绿化布置中以满足
使用功能为主，选用一些中小型观叶植物来装饰空间，既不妨碍人们的视
线，又让人行动自如。可选用鹅掌柴、棕竹、花叶万年青等。
[办公室绿化布置]
办公室的绿化布置追求“清静优雅”的气氛。绿化能让人在紧张的工作中舒
畅轻快。绿化装饰首先要注意植物与建筑、家具的协调，其次根据不同性
质的办公室灵活自然的安排。如大套办公室，在比较醒目的地方布置龙血
树、发财树、散尾葵等木本观叶植物以及秋海棠、万年青、凤梨等草本观
叶植物。在花架上可点缀几盆兰花、造型盆景等。在办公室桌上可放置插
花，既庄重典雅，又体现出自然温馨、生机盎然，充满了艺术情趣。对于
面积较小的办公室，则可充分利用墙角、窗台以及办公用具空闲处点缀少
量植物，如花叶芋、变叶木、迷你龟背竹、朱蕉等。在橱柜上方可放置吊
兰、吊绿萝、常春藤等增加立体绿化。
[会议室的绿化布置]
会议室的绿化布置突出“严肃、庄重”的气氛。在主会议桌上根据会议主题
和气氛的需要摆放大型盆花或插花。在会议室角落可摆放龟背竹、橡皮树、
鱼尾葵、国王椰子等。在会议桌中间留出的空间，布置一些树型优美的观
叶植物和观花植物，如西洋鹃、酒瓶兰、君子兰等。会议室的绿化布置整
体上要协调统一，摆放的植物、插花等要起到烘托渲染气氛的作用。
绿化的管理
涂白： 冬季用石灰水加盐和石硫和剂涂白树干，杀灭树皮越冬的害虫与防
止爬虫上下树产卵。
立支柱： 风较大的部位或台风发生频繁的区域，要立支柱，防止台风吹倒树
木。
存活率： 绿地存活率 95%以上（包括经过规定手续调整）。新建绿地“黄土
不见天”，不留死角。乔灌木、草坪等存活率 95%以上，大乔木存
活率 95%以上。新建绿地中，植物成活率 95%以上。
乔灌草配植：绿地植物群落，层次分明，季相分明，景观优美。植物间留有
适当的生长距离。绿地内，植物覆盖率 100%。绿化布置适应办公
功能需要。
绿化面貌：植物生长茂盛，乔灌木主干挺立，树形优美；绿草如茵，绿篱连
续、无空挡，无死树枯枝；修剪合理、适时，绿地内清洁整齐；病、
虫不造成明显危害；绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；及时
处理绿化与其他公用设施的矛盾；保持绿化景观完整。
具体考核指标：
新种树苗：本市苗成活率大于 99%；外地苗成活率大于 95%；
新种树木：高度 1 公尺处倾斜超过 10 公分的树木不超过树木总数
的 2%，栽植一年以上的树木保存率大于 95%；
五大虫害的树木不超过树木的总数的 1%；
树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的 1%；
绿化建筑小品无损坏；
草坪无高大杂草，绿地无夹生或野生的攀援植物。
绿化养护管理的质量要求
树木：生长茂盛无枯枝；
树形：美观完整无倾斜；
绿篱：修剪整齐无缺株；
花坛：土壤疏松无垃圾；
草坪：平整清洁无杂草。
应急预案
消防应急处理
【组成】
消防报警系统
（1） 烟感报警。
（2） 温感报警。
（3） 煤气报警。
（4） 水流指示报警。
（5） 按钮报警。
（6） 电话报警。
喷淋报警系统
（1） 喷淋分区警铃报警。
（2） 喷淋分区继电器报警。
（3） 喷淋报警系统工作原理。
a. 层面喷头温度>68℃自动喷水。
b. 层面水流开关动作，主机显示。
c. 显示报警阀工作。
d. 水力警铃响。
e. 压力继电器动作，主机显示。
f. 监控人员确认。
g. 启动喷淋泵。
【操作程序】
监控室值班接报，通知巡视保安三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任
人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火
势较大无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指
挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。
总指挥命令：
（1）按“火警断定”键。
（2）拨打“119”报警电话。
（3）拨打“120”救护电话。
（4）电话通知各部门。
（5）播放紧急广播。
（6）继续组织力量现场补救。
（7）组织力量疏散救护楼层客人。
发生火情
喷头动作喷水
水流指示器动
作
湿式报警阀动
作
压力开关报警
消防控制室
启动水泵
值班室（服务台）
末端实验装置
水力警铃报警
报告与传送指
令
按“火警断定”键后，浦东新区市政中心消防报警系统启动
（1）设备系统
a. 自动切换应急广播。
b. 火灾层电源插座和盘管风机自动断电。
c. 新、排风机自动断电。
d. 正压风机、消防排烟自动启动。
e. 防火阀关闭。
f. 电梯全部迫降。
g. 防火卷帘门迫降。
（2）喷淋系统
a. 水流指示报警。
b. 喷淋分区警铃动作。
c. 喷淋分区继电器动作。
d. 消防泵启动。
（3）消火栓系统
a. 启用消火栓水源救灾，由按钮直接启动消防泵。
b. 按钮直接启动消防泵，主机显示。
（4）气体灭火系统
a. 居火灾区域内，烟感、温感报警。
b. 灭火气体自动喷射。
c. 主机显示。
各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施
（1） 监控室消防应急岗位职责
a. 一切行动听从总指挥的命令。
b. 熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。
c. 接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及
时通知管理处第一责任人，汇报情况。
d. 如经巡视人员报告为误警，则按动消防报警柜上的“复原”键
复位，然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字
归档且复印一份，交于管理处第一责任人。
e. 如经巡视人员报告位实警，则立即通知巡视人员 实施现场补
救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人，接到应急总指挥
命令后，则按动消防报警柜上的“火灾断定”键。
f. 火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打 119
消防电话和 120 救护电话。
g. 利用摄像头，观察避难层客人的情况，如某一避难层人数较
多，则通知该层指挥人员把客人疏散到其它避难层或撤离大
楼。
h. 利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲，使各楼层指挥人员及
时到岗。
i. 必要时实施全大楼广播，其操作步骤如下：
j. 打开监控室操作调音台的柜门，拉出话筒线，检查是否线已
功放连接，接上柜内话筒，开启话筒上的开关，即可实行全
大楼广播。如需要磁带广播，则把广播磁带放入录音机内，
按录音机上的“PLAY”键，再按调音台上的“TAPE（录音机）”
按钮，即可实施全大楼磁带广播。
【误警处理程序】
如发生误报警，巡视保安到现场确认后，报告监控室值班及时消除，并
写出事故报告，由巡视保安和浦东新区市政中心主管部门签字，备案存
档。
由于误报警对楼层办公人员产生影响，当值巡视保安马上要向客户上门
进行解释工作。（解释用语附后）
楼层消防报警显示消除工作，由监控室和 BA 室共同处理。
【双休日、节假日及夜间消防应急处理程序】
双休日、节假日和平时晚上 17：30 至次日 9：00，如发生消防火警，值班人
员根据消防应急方案立即通知所有负责人，以最快速度赶到大楼。
【疏散人员规范用语】
女士们、先生们，您所在的楼层发生火警，请马上撤离现场。
请大家不要惊慌，不要拥挤，从这里的消防楼梯往下走，尽快疏散到广
场。
请各位女士脱掉高跟鞋，以防摔跤。
【对讲机规范用语】
例一：人与人之间的通话：
甲（呼叫方）：乙××，乙××，听到请回答。
乙（呼叫方）：听到，请讲。
双方在通话结束时要说“完毕”
例二：岗与岗之间的通话：
A（呼叫岗）：B 岗，B 岗，听到请回答。
B（呼叫岗）：听到，请讲。
双方在通话结束时要说“完毕”
使用对讲机通话时，必须简短明了，语速不要太快，严禁使用非工作用语。
【消防广播方案】
嘟··· ···
女士们、先生们！你所在的楼层发生火警，请各位马上从安全出口撤离，不
要使用电梯，听从指挥
D0˙̇̇ ˙̇̇
Attention ladies and gentlemen!
There is fire on your floor.
Please use emergency exit to evacuate immediately.
Please do not use elevators.
Please follow our instructions.
电梯困人事故的应急处理
安保控制中心听到电梯警钟鸣响，以及从中央控制系统或自动控制系统
得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困
时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊
慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电
梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。
立即通知主管领导，并在大堂该梯门口树立停用牌。
立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。
非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。
当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康
情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求
电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。
携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。
当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作，并在 2 个工作日
内将《意外报告》报浦东新区市政中心主管部门。设备部根据故障原因，
立即予以整改，并在 2 个月将《意外报告》及调查处理情况报浦东新区
市政中心主管部门和陆家嘴物业公司管理部。
【应急处理流程图】
停电事故的应急处理
发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。
设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停
电原因。
如属大厦全部断电，设备部立即向供电所查询，起动发电机。
如一路断电，则起用备用电源并用联络柜实行切换。
如属局部停电，设备部应立即抢修，安保部派员现场维持秩序。
由于停电之关系，电梯有可能出现困人，安保部需立即查明，如有，立
即通知工程部按困梯程序进行处理。
如电源于数分钟后恢复，则向“浦东新区市政中心”工作人员作停电原因
的解释，否则，设备部主管应将实际情况告“浦东新区市政中心”主管部
事故发生
监控中心
第一责任人
设备部
切断故障梯电源
赶赴事故现场
解救被困人员
人员被救
安慰被困人
员
保安部
赶赴事故现场
现场安慰被困人
员
通知保养单位
保养单位
赶赴事故现场
抢修故障电梯
电梯修复
处理意见
向被困人员致歉，如需
则陪同被困人员去医
院治疗
用对讲系
统
汇报
汇
报
门，由经理考虑应否疏散等措施。
如有需要大厦内之人员撤退，保安员应按消防应急方案处理，协助指引
大厦内各人安全撤离。
若在非办公时间内遇到停电的情况，任何人都不能擅自进入停电区域内，
除非获得保安人员之许可方可进入。
若需疏散，当所有人员撤离后，保安巡逻员检查整幢大楼，确证所有人
已安全离开。
监控中心对整个事件作出记录，会同设备部记录停电原因、人员撤离时
间等详细资料。
检修完毕恢复供电前，设备部应通知管理处、安保及其他部门关闭所有
设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备部检查各有关设备，保证所有
设备正常运作。
事件结束后，设备部在 2 个工作日内将详细情况报“浦东新区市政中心”
和陆家嘴物业公司管理部，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。
【停电事故应急处理流程图】
触电事故的应急处理
发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，
制止其他危险行为的发生。通知人员赶赴现场。
设备人员切断现场电源后，立即实施抢救。
事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预
防措施，立即进行整改。
突发性水浸事故处理
当接到报告后，立即告知安保中心。
安保中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现场维持秩序，立
供电局停电发
生
BA 控制室
第一责任人
设备部
检查断电情况
一路停电 全部停电 局部故障停电
起用备用电源
倒闸操作
切换联络柜
送电
起动发电机
送应急电源
组织抢修
恢复供电
查明原因
供电局恢复
BA 控制室
设备部
倒闸操作
切换联络柜
送电
第一责任人
汇
报
汇
报
汇
报
汇
报
向供电局询问情况
汇
报
即通知大楼主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场，通
知仓库准备排水工具送交现场。
第一责任人立即担当现场指挥，统一调分派人员。
设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀（如喷淋
系统末端放水阀）保护其他设施设备、防止进一步扩大事件，防止因浸
水产生触电事故，并将电梯手动提升至水浸区域以上楼层。如附近有机
房、变电局等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要
场所。
保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。
安保人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。
会务服务人员对现场业主进行安慰，避免引起业户投诉。
排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向主管汇
报。提出纠正和预防措施。
台风袭击前或吹强烈大风的应急处理
接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。
设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，
确保牢固。特别对排风机设备、设施进行检查，确保完好和畅通。
业户服务部向业户传达台风信息，及时做好关好门窗的工作。
安保加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。特
别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。
设备人员坚强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。
在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。
台风过后，如对大楼设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实施修
复或整改，提出纠正和预防措施，安保部在 2 个工作日内将《意外事件
报告》送管理处。
各设备故障应急处理
【程序】
一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立
即通知相对应的维修人员前来修复。
无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。
如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。
【空调设备】
主要领导房间及机房在中央空调故障时，则立即起用小中央分体空调。
当空调主机、空调锅炉有故障或负荷量不足时，应及时关闭其它不重要
场所的空调媒介水，保证重要房间和重大活动场所的空调效果。
【消防设备】
消防设备（如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等）在火警时如发生故
障，应立即赶赴设备现场，将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动，如
还不能起动且在短时间内不能排故，应采用强制起动的方法，方法有二种：
设法另接主接触器线圈电源，使其吸合，保证设备强行起动工作。
设法直接将设备主电源接在大容量开关上，然后合上电开关，保证设备
强行起动工作。
【其他设备】
当所有 BA 控制或自动控制设备的自控部分故障时，应立即赶赴设备现场，
将手、自动转换开关扳至手动档并手动控制，保证大楼的工作人员及来访者
工作不受影响。
支持文件
岗位标准
管理处经理
【岗位职责】
对公司总经理、分公司经理负责，主持管理处日常工作，组织实施各项
管理活动。
对员工进行公司质量方针、质量目标的宣教，培训要求做到人人皆知，
并制定年度培训计划。
对管理处质量操作文件的实施进行监督，及时处理、解决质量操作文件
在运作过程中产生问题及难点。
编制管理处年度管理服务费用预算，并按各部门实际进行分解，落实责
任，督促其严格执行，同时对各部门提出请购单，进行审核把关。
对管理处的管理服务质量负责督促、检查各部门主管工作质量，阅看各
部门主管每日巡视检查表，并审核签名。
对管理处分承包方合同进行审核把关，在保证服务质量前提下，选择报
价合理、具有一定资质的分承包单位。
定期与大楼主管部门反馈管理服务信息、听取意见和要求，取得业主的
理解和支持。对一些非管理处管辖范围的事项，提出合理化建议。
负责处理解决业主的投诉及提出的各类意见、建议，并制订纠正、预防
措施。
负责管理处操作文件和其他质量文件的发放审批工作。
负责审批对外告示及通知。
负责审核上报公司与大楼主管部门等相关部门的行政文件、对外告示。
负责对管理处员工日常和年终考评，并向公司有关部门提出续聘和解聘
意见。
经常与员工开展谈心活动，通过沟通了解员工的工作、学习、生活情况、
教育、引导员工树立“业主至上，服务第一”思想，强化管理服务意识，
提高管理服务水平。
【工作要求】
对公司总经理室、分公司经理负责，全面主持管理处工作，组织实施各
项重大活动。
负责管理处员工政治思想工作，培养教育管理处员工爱国、爱司和树立
“业主至上、服务第一”思想，逐步提高管理服务水平。
贯彻实施公司及各上级部门的各项工作指令和有关规定，负责传达下发
的各种文件。
制订、实施管理处各项管理计划，并对管理处的各项工作质量负责，定
期检查、督促。
拟定和实施管理处内各项岗位责任制，并依据实际情况修改、完善。
指导下属工作，下达管理任务及目标。对管理处发生的重大事项进行调
查、处理并及时报公司有关职能部门。
每周主持召开各部门主管参加的管理处工作例会。
负责协调解决各部门在工作中遇到问题和矛盾。
负责向公司和上级有关部门提供各种报告、报表。
完成公司以及业主交办的其他工作。
业户服务员（兼内勤）
【岗位职责】
对管理处经理负责，执行管理处各项决议。
拟制业户服务部年度/季度工作计划，并督促和贯彻执行。
负责管理处内部管理工作。
负责对管理处管理服务过程中出现的不合格服务提出初步评审意见和
处置意见，报经理审批。
负责非在编人员协议书的签定/变更/终止/解除等管理工作。
督导所属员工按时/按质/按量完成本职工作。
参与紧急状态和紧急事故的现场处理和善后工作。
根据政府颁发的有关劳动法规，在公司相关部门的指导下，负责管理处
非在编人员的日常管理。
协助经理开展管理处在编员工的季度考评工作。
配合经理对新进员工与转岗员工的岗位培训及制订年度培训计划。
分管对管理处其他质量文件、技术资料及内部管理资料的管理。
主持草拟上报公司与大楼主管部门等相关部门的行政文件、对外告示、
管理服务信息等，处理各类文秘事项。
分管管理处档案资料的预立卷及信息管理工作，组织做好日常管理和应
急事件的原始记录工作。
协助经理根据“质量手册”及“程序文件”要求编制管理处其它质量文件。
负责“业户满意度测评表”的发放、收集、统计工作。
负责管理处公章管理。
分管管理处计算机管理工作。
督导管理处钥匙保管员的工作。
负责管理处办公用品验收工作。
服从经理的安排，完成其他交办工作。
【工作要求】
每季度初根据上季度管理工作实施情况制订季度工作计划。
督促业资料档案管理员每月 5 日前出上月库存报表，根据程序文件“物
料采购控制程序”内要求进行检查。
督促资料档案管理员对大楼各类标识等进行管理，并根据程序文件“产
品的标识和可追溯性控制程序”内要求进行检查。
配合经理及时处理发生的紧急状态和紧急事故，做好善后处理与防范工
作。
协同经理做好非在编人员的管理工作，按有关规定办理各项手续。
协同经理做好每季度管理处在编员工的考评工作。
根据程序文件 “服务过程控制程序”、 “不合格品的控制程序”、“服务项
目分承包控制程序”要求，将部门质量工作具体落实到岗位人员，并进
行检查。
每二周一次组织对本部门内部管理工作进行检查，并做好记录。
每月一次配合经理对本部门内部管理进行检查，并做好记录。
根据程序文件 “质量记录的控制程序”的要求，每月初检查管理处各类
质量记录表。
根据程序文件 “文件和资料控制程序”对其他质量文件进行管理。
草拟管理处各类内、外发文，协助做好内部制度的制订及完善工作。
督促资料档案管理员每月检查计算机信息存储情况。
每季月底发放《满意度测评表》，下季首月初进行汇总，并应用排列图
找出服务过程中薄弱环节，应用因果图分析产生问题的原因，并保存好
记录。
根据程序文件 “统计技术应用程序”要求对服务中出现的质量问题及时
应用统计技术进行分析，找出症结，及时上报并保存好记录。
审核管理处公章用印范围，并记录于“管理处公章使用记录”。
根据管理处“钥匙管理制度”每季一次对内勤进行管理处钥匙的检查。
对管理处采购的办公用品进行验收。
协助经理及时/有效处理各类日常事务。
业户服务员（兼资料仓库管理员）
【岗位职责】
向管理处经理负责，执行管理处各项规定和决议。
负责管理处其他质量文件、技术资料及内部管理资料的管理。
负责管理处档案的预立案及信息管理工作。
负责管理处计算机管理工作。
负责收集、整理、打印“管理处工作日/月报”。
负责将对外告示分发给礼仪、设备主管。
负责及时向公司传递管理服务信息及态势。
负责管理处仓库管理工作，做好仓库物料验收、清点及编制报表工作。
定期清盘库存，做到帐、卡、物三者相符，并出具盘存数据报设备主管。
分管年度办公设备的清点、盘存工作。
根据程序文件“产品的标识和可追溯性控制程序”和公司《设备帐、卡、
物管理办法》的要求，负责各类标识的制作、更换及管理。
【工作要求】
根据程序文件“质量记录的控制程序”的要求，次月初收集、汇总各部门
上月的各类质量记录表，并做好归档工作。
每月将管理处计算机信息作备份，并对管理处计算机进行日常维护工作。
每个工作日 9：00 前向公司报送“管理处工作日报”，每月最后一个工作
日向公司报送“管理处工作月报”及时率 100%。
及时向公司发送管理服务信息，正确反映管理处管理工作状况。
及时分送各类通知，并做好记录工作。
协助内勤做好管理处办公室及备品仓库的清洁工作，做到环境整洁、布
局适宜。
按管理处规定程序做好入库物料的验收工作。
每年一次按公司统一要求完成各类档案整理及预立卷工作，做好收集及
时、齐全，装订符合格式要求。
每月 5 日前完成仓库物料的盘存、清点、统计及仓库月报表编制工作。
协助内勤每年二次清盘库存量，做到帐、卡、物，三者相符。
每月 20 日-22 日，核对库存情况，出具盘存数据报各部门主管，数据正
确率 100%。
设备服务部主管
【岗位职责】
对管理处经理负责，执行管理处各项规定和决议。
负责设备管理质量控制，通过科学管理和精心保养，使各项设备运转正
常，提高设备的使用寿命与完好率。
拟制设备的各项管理规章制度和质量管理办法，并督促所属员工贯彻执
行各项规章制度和质量管理办法。
制定设备年度、月度的修理与维护保养计划，并组织实施。
拟制设备的应急预案，及时处理每一项与设备有关的紧急状态与紧急事
故，并做好善后与防范工作。
组织对日常设备管理，对重大设备事故做好原始记录，搞好技术资料的
归档和资料管理。
明确所属员工工作职责，督促其按时、按质、按量完成本职工作，认真
查阅设备员工的各类工作记录并签名，努力提高每个员工的工作积极性、
创造性，营造和保持良好的工作氛围。
关心下属员工的思想和生活，考核其工作实绩与技术水平，对设备员工
的奖罚提出意见，同时做好新进、转岗设备人员的岗位职责、工作要求
等内容培训工作。
配合和参与业主搞好工程收尾工作，做好已竣工系统的验收与接管工作。
做好与其它部门的协作与配合工作，遇事分工不分家，责任到人。
【工作要求】
工作时间：周一至周五，每日 9:00—17:30 时。
对设备的使用功能和正常运转负责，通过科学管理和精心养护，确保大
楼设备完好率在 95%以上。
确保大楼设施、设备的计量器具在规定的使用年限正常使用。
贯彻实施管理处制定的设备管理质量操作文件，并根据实际提出合理化
建议。
每日对大楼设备运转及设备员工的工作情况进行巡视检查，发现问题及
时处理，并记录于《管理日志》，同时对设备员工的巡视、维修、保养
记录进行审核，并签名确认。
编制设备部管理费用的年度预算，并按计划执行，合理使用人力物力，
用好、管好维修工具、设备及材料。
编制设备部月度采购计划，报管理处经理审核。
编制设备的年度维修保养计划，并报管理处经理审核。
组织各条线主管根据年度维修保养计划，制订月度工作计划。
每月审核各条线主管对大楼设备维修保养与承包单位的服务情况评价
记录，并签名确认。
拟定设施、设备的应急预案，报管理处经理审核。
如设备发生重大故障和事故，及时到现场进行处理，做好原始记录，并
配合管理处经理做好重大故障和事故的善后工作，及时报管理处经理。
对重要接待和会议必须提前 30 分钟到场，检查会场设备、音响、空调
的运行状况，如有缺陷及时整改。
设备服务部领班
【岗位职责】
对主管负责，执行管理处各项规定和决议。
在设备范围内，负责制定工作质量标准，指导督促下属设备人员，严格
执行各项设备操作规程及运行管理要求，确保设备的正常安全运行，延
长其使用寿命。
制订及实施月度、季度、年度的中、大修计划及维保计划。
负责设备（设施）所需要配件、消耗件的申购。
检查、督导分管设备的日常维修、保养工作，合理安排、协调各项工作
的开展。
配合和参与物业接管验收工作，并提出各系统设备的验收意见，做好资
料惧整理等技术管理工作。
积极配合其他工种或部门，妥善及时处理工作中出现的问题与矛盾，对
于出现重大情况及时向设备主管汇报。
坚持深入现场，了解设备的运行状况，了解设备人员的技术状况。
参与设备（设施）紧急状况和紧急事故的现场处理和善后工作。
【工作要求】
每月 25 日前根据年度计划及上月工作实施情况，制订下月的工作计划
及物料申购计划。
每日检查、督导设备人员，按月度工作计划进行工作，并对工作记录
《设备巡视记录表》进行检查，签名确认，列出每日工作重点，写出每
日工作日报。
熟悉、精通各弱电系统设备的技术特性、标准、图纸及有关安全操作便
用要求，并具备相当强的动手解决问题能力。
熟悉、了解国家有关标准、规范，并能在实际工作中弹簧运用。
应具备一定的管理和组织能力，及时处理分管设备（设施）突发事件，
积极做好防范和善后工作。
弱电工
【岗位职责】
对设备管理部主管负责，执行各项规定和制度。
负责的弱电系统的操作保养工作，及电子会议系统的操作，按时按质保
量完成维护保养计划及设备检修工作，并做好记录。
认真钻研技术、熟练掌握所管弱电系统设备的原理及实际操作与一般维
修技术。做到准确快捷地判断故障，迅速及时地处理。
定期巡视弱电设备，密切注意其工作情况。
发生故障（涉及其它工种或部门需配合解决的，可请设备管理部领班协
调解决），故障未排除应及时请承建单位解决，确保系统的正常运行。
负责对涉及重要会议场所的礼仪服务小姐简单音控设备操作使用培训。
负责责任区域的环境卫生。
【工作要求】
上午准时到岗，检查电脑控制中心的运行状况，查看故障记录，及时发
现问题，及时解决。
巡视弱电系统各设备箱（每天巡视部分，每周全部查一遍），并作好巡
视记录，发现问题及时解决。
按《月弱电设备月度维修保养计划表》的要求，做好所管设备的日常维
修、巡视及定期保养工作，并认真、准确、如实地记录在《弱电设备巡
视记录表》内。
做好涉及重要会议接待的会务服务小姐的简单音控设备培训工作。
会议举行期间，应准确规范操作各项器材。如有其他会议同时举行，各
会场控制室应要求派人值班，确保重点会场。
会议结束，应及时整理收回有关设备，安全规范的分步关机，确保会议
顺利，结束后安全关机。
电工
【岗位职责】
对电气主管负责，执行管理处各项规定和决议。
负责电力系统的运行管理。
负责高、低压配电间变压器、控制设备、公共区域电气设备的维修保养
及故障检修，负责发电机房的日常保养及点动试车。
负责日常照明、弱电、电梯、空调、消防设备动力电源的正常供给。
认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到
判断故障快捷准确，处理迅速及时。
按时按质保量完成设备检修工作，填写好《电气设备巡视表》。
定期巡视电气设备，密切注意其工作情况，正确抄录各项数据，并填写
好《变配电设备运行日志》。
发生事故时，应保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事
故及时上报。应协同下一班当班员工共同排除故障后才能下班。
做好交接班工作，并记录于《值班交接班记录表》。
负责责任区域的环境卫生。
【工作要求】
上班时间：常日班上午 9:00-17:30（周日-周五），夜班 19:00-7:00（隔
日），早班上午 7:00-19:00（隔日）。
人员：早、日、晚夜班。
早/夜班：
做到安全第一，严格按照“供配电设备（设施）运行管理规程”安全操作，
确保正常供电。
上岗前检查工具的质量、功能、性能与安全情况（如电笔、万用表、钢
丝钳、应急灯（电筒）等）。
早/夜 7:00-7:30/（19:00-19:30）进行交接班工作，填写《值班交接班记
录》。
认真查看上一班人员填写的《变配电设备运行日志》，并在交接留言人
处签字认可，做好值班室卫生工作。
早 班 / 夜 班 人 员 9:00/11:00/13:00/15:00/17:00/
（21:00/23:00/1:00/3:00/5:00）正确抄录甲进线电压、甲进线电流、甲电
量柜、乙进线电压、乙进线电流、乙电量柜、变压器、直流屏、高压室、
段高压联络运行状况、段高压联络运行状态、分段开关运行状态、低压
联络开关运行状态、分段开关运行状态、发电机运行状态及信号屏的数
据，认真、准确、如实、详细填写《变配电设备运行日志》，确保设备
正常运行。
按“月度供配电设备检查保养计划”内容对责任区域的巡视、维修，定期
保养工作。
及时处理业主报修，并将处理情况记录于《设备报修单》。
做好主管、领班指派的其它配合工作。
常日班：
做到安全第一，严格按照“供配电设备（设施）运行管理规程”安全操作，
确保正常供电。
上岗前检查工具的质量、功能、性能与安全情况（如电笔、万用表、钢
丝钳、应急灯（电筒）等）。
日班 9:00-10:00 接岗后按分管区域巡视层面与机房配电柜等动力设备、
厕所间及公共通道照明设施，并按要求认真、准确、如实、详细填写
《变配电设备巡视表》。
及时处理业主报修，并将处理情况记录于《设备报修单》。
按“月度供配电设备检查保养计划”做好责任区域的定期保养工作。
做好设备管理部领班、值班工程师指派的其它配合工作。
空调工（现场控制）
【岗位职责】
对设备管理部领班、主管负责，执行管理处各项规定和决议。
配合设备管理部领班严格按照安全操作规程管理内空调设备，确保设备
运行正常，并做好运行记录工作。
负责空调系统的维修保养工作，并做好记录工作。
认真钻研技术，熟练掌握大楼空调设备的原理及实际操作与维修技术，
做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。
按时按质保量完成设备检修工作，并做好设备运行记录表、交接班记录
工作。
定期巡视电气设备，密切注意其工作情况，正确抄录各项数据并填好报
表。
发生故障时，应保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故排
除不进行交接班，应协同下一班当班员工共同排除故障后才能下班。
负责责任区域的环境卫生。
熟悉、了解国家有关标准、规范，并能在实际工作中贯彻运用。
具备一定的管理和组织能力，及时处理解决各种应急事件。
了解各种所管设备的重大设备更新、维修工作及状态。
【工作要求】
上午准时上岗，根据“每日有关活动协办单”的内容对上午召开会议的相
关场所进行巡视，用测温仪器测试现场温度，及时调节，并协助值班工
程师调整现场温度。
自下而上检查巡视空调设备电柜、电箱、风机、电机、水泵电机运行状
况，记录于《空调设备巡视表》。
配合值班工程师做好空调设备的报修工作。
打扫负责区域内的机房，保持机房整洁。
下午根据“每日有关活动协办单”的内容对下午召开会议的相关场所进行
巡视，用测温仪器测试现场温度，及时调节，并协助值班工程师调整现
场温度。
下午巡视负责区域内的所有机房，并记录相关参数于《空调设备巡视
表》，发现问题应及时调整、修理，一时未能修复的应及时上报主管，
共同解决。
配合主管及时处理各种应急故障、事故，确保空调设备正常运行。
根据主管安排完成各项计划性工作。
电梯工
【岗位职责】
对设备部主管负责，服从上级工作安排。
负责对电梯系统实施日常安全使用管理。
督导保洁人员做好电梯轿厢内与各楼层出入口的清洁工作。
负责检查电梯维保单位例行维保工作。
负责及时通知并现场配合电梯维保单位排故工作。
负责对电梯机房进行安全与环境管理，妥善保管电梯专用钥匙。
配合设备部主任做好电梯维保单位的选聘和合同签订工作。
配合市劳动局做好电梯年检工作。
认真钻研技术，不断提高技术技能与管理水平。
完成上级指派的其他工作。
【工作要求】
每个工作日上班前全面检查电梯工作状况，确保正常运行。
每个工作日对电梯轿厢内、各楼层出入口的保洁工作进行检查，并督促
保洁公司做好清洁工作。
每天全面检查电梯系统，确保正常运行
检查、督促电梯维保单位按合同要求进行例行保养和定期检修，并做好
记录。
一旦发现故障，及时通知电梯维保单位，现场配合排故工作，并对故障
发生原因、处理过程等情况进行记录。
按照电梯维保单位的维保计划安排，制订月度工作计划。
每年一次配合设备部主管开展电梯维保单位的选聘、续聘和合同签订工
作。
根据年度检查计划安排，配合市劳动局做好电梯年检工作并保存检查记
录。
做好电梯机房的环境卫生工作。
每月将具体工作情况记录于《电梯设备巡视、维保检查记录表》。
每逢重大活动，必须提前半小时完成电梯正常使用检查工作，确保电梯
正常运行，并做好保驾。
管道工（兼机修工）
【岗位职责】
清楚给排水管路、消防水管路的走向及各阀门所在的位置。
清楚给水泵、排水泵、消防泵、喷淋泵、喷淋稳压泵运行状态。
熟悉消防系统遇到突发事件，头脑要冷静，要一切听从现场领导指挥。
保持层面机房、饮用机房、地下机房、污水机房、场地干净整洁。
不得擅自在机房内动火作业，不改变原设备及线路的性质。
当天的报修单当天完成，特殊原因必须要向主管说清楚。
记录好当天的运行日志。发现有异常情况应立刻向主管汇报，积极主动
协助主管解决设备设施中异常。
保持良好精神状态，保证各设备设施良好正常运行。
【工作要求】
每日巡视给排水机房，按要求认真、准确、如实填写《给排水设备运行
日志》，字迹端正。
每日巡视污水处理系统，按要求认真、准确、如实填写《给排水设备运
行日志》,字迹端正。
按《给排水设备检查保养计划表》要求做好所管设备的日常维修及定期
保养工作，并认真、准确、如实地记录在《给排水设备检查保养记录表》
内。
协助分承包方每季度对饮用水箱的清洗与检测，每年二次生活水箱的清
洗与检测，每年一次消防水箱的清洗工作。
及时处理业主报修，小事一小时完成，不隔天。
做好主管、领班指派的其它配合工作。
保安服务部主管
【岗位职责】
对管理处经理负责，按时按要求完成上级布置的各项任务。
认真、负责安排处理当班期间的各项工作。对工作中发现的问题及时处
理。
负责督促领班、队员规范上岗，保持仪容、仪表的端庄整洁，精神饱满。
负责对大楼内公共区域灭火机、消防栓作全面清点、检查。发现缺少损
坏的及时报修，同时做好记录，填写《月度灭火器、消防栓检查表》。
遇紧急情况，按《应急预案》执行。
负责对大楼钥匙使用的管理，做好借用登记工作的管理工作。
负责督促监控中心、车库岗、保安值班室内的清洁卫生工作。
负责每月召开班组会议，做好记录。
【工作要求】
根据公司标准模范遵守各项纪律和规章制度，认真完成好各项工作及领
导交办特、急任务。
每月对大楼公共区域消防栓、灭火器按《消防栓、灭火器检查要求与标
准》作重点检查。认真正确填写《月度灭火器、消防栓检查表》。
每个工作日提前 10 分钟上岗，检查班组考勤情况，督促、检查班长和
监控的值班记录。
熟练掌握处理各项应急事件方案的操作程序。
每个工作日的巡视过程中，检查、督促班组做好对监控中心、车库岗、
保安值班室内的清洁卫生工作。
领班
【岗位职责】
对主管负责，按时按要求完成上级布置的各项任务。
负责督促上岗队员在岗期间严禁脱岗，严格按照公司标准执行。
负责本班与下一班之间的交接工作，按公司标准进行交接，并记录于
《保安交接班记录表》。
完成本岗工作外并负责安排队员工作，包括按规定巡视、调岗等。
【工作要求】
规范遵守各项纪律和规章制度，认真完成好各项工作和领导交办的特、
急任务。
每个工作日提前 10 分钟上岗，查看上一班《值勤情况记录表》，了解一
班工作情况及遗留问题。
按要求进行广场升旗工作，带领队员列队化接岗。
每个工作日按照管理处要求，准时做好开、关门、灯及升、降旗工作。
每天中午由班长安排队员轮换用餐，不准脱岗，影响工作。
熟练掌握处理各项应急事件方案的操作程序。
对巡视时所发生的问题及其它规定项目均应如实、认真地在《值勤情况
记录表》上书写清楚。
督促当班队员在监控中心、车库岗、保安值班室等地方做好清洁卫生工
作。
督促队员遵章守纪。
保安员（门岗）
【岗位职责】
对领班负责，完成上级布置的各项任务。
严格执行《保安人员基本要求》。
上岗期间必须为每位进出者拉门，对管理区域业户和熟悉的访客，主动
招呼“您好！”，面带微笑行注目礼。
大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，
方可放行。
非常时期或遇特殊情况，严格控制人员进出，督促进入登记。对可疑人
员与监控岗及时取得联系。
如目及之处各类设施被损坏，应将当事人带至保安值班室交领班进行处
理。
【工作要求】
严格遵守各项规章制度，坚决服从各级领导指挥，认真完成本职工作。
立岗必须面向北站立姿势，左脚向左跨出，双脚与肩同距，作跨立状，
上身保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，挺胸收腹，两手后背于皮
带处，左手握右手腕，严禁脱岗。
对讲机佩带在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上，
用较慢语速进行对话。
队员在当班值勤期间，立岗时必须面向规定方向、站立姿势，身体挺直，
双脚呈 A 字型站立，两手垂直背后，不得稍息或依倚状。
衣冠不整、穿背心、拖鞋者不得入内。
禁止值勤时吸烟，与他人闲聊、脱岗、会私客、言语粗鲁、吹口哨、看
书、打牌、下棋、在工作场所吃钣、睡觉等行为，严禁酒后上班。
立岗时热情周到地为每位进出人员拉门，拉门时，左（或右）脚向前移
一步，手放于拉门中间，拉开的门应与肩平行。
换岗休息时，在值班室内按要求督促钥匙借用者填写《钥匙使用登记
表》。
值班室保持清洁、卫生。
保安员（巡视岗/车库岗）
【岗位职责】
对领班负责、完成上级布置的各项任务。
严格执行《车辆管理制度》。
引导所有车辆进出车库/地面停车场，按指定车位停泊。
按车辆进出库情况填写《地下车库进出车辆登记表》。
保持车道畅通，无关车辆不得停放。
严格按公司要求，对管理区域进行巡视检查，并做好相应记录。
【工作要求】
严格遵守各项制度，坚决服从各级领导指挥。
禁止值勤时吸烟，与他人闲聊、脱岗、会私客、言语粗鲁、吹口哨、看
书、打牌、下棋、在工作场所吃饭、睡觉、利用职务之便到消费场所休
息等行为，严禁酒后上班。
凡无关车辆进入车库，应立即礼貌劝阻。
保安员（监控中心岗）
【岗位职责】
对领班负责，完成上级布置的各项任务。
监控系统 24 小时开通运行，监控人员 24 小时监控值班，定期对保存的
录像资料进行删除整理工作。
值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗、密切注意设备运行
情况，对发现情况和处理办法做好详细记录。
密切注视屏幕，当监视屏显示异常情况应立即报告当班领班。
严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。
严禁监控室内放置无关物品。
负责对讲机应急电筒的充电、保管、使用手续。
发现监控设备、室内空调有故障时应及时报修。
上岗期间严禁打私人电话。
做好监控室内的清洁卫生工作。
【工作要求】
严格遵守各项规章制度，坚决服从各级领导指挥，充分发挥中控室作用。
禁止值勤时吸烟，与他人闲聊、脱岗、会私客、言语粗鲁、吹口哨、看
书、打牌、下棋、在工作场所吃饭、睡觉、利用职务之便到消费场所休
息等行为，严禁酒后上班。
保持监控中心等工作场所的清洁、卫生。
监控室物品保管完好，交接班无差错，并填写《保安值班交接班记录
表》，未经同意不得私自外借。
凡外借物品应做好登记工作。
对有事进出机房人员，按要求如实填写《外来人员进出机房登记表》。
监控队员在当班期间应认真、准确填写《监控室值班记录表》。
保洁服务部主管
【岗位职责】
负责保洁项目的服务工作。
拟制保洁服务的费用预算和作业文件，并负责实施。
负责保洁服务过程的质量控制。
完成经理交办的其它任务。
【工作要求】
每年 12 月拟制次年本岗位职责内的年度工作计划，每月末拟制次月的
工作计划、物料申购计划。
所有费用预算和作业文件的拟制应符合管理委托合同、公司质量要求和
管理服务实际，所有实施工作应严格和有效。
每日巡视保洁管理现场；每月对保洁服务作出质量评价；每半年对质量
控制情况作出综合评价；每年对分承包方提出初审意见。所有检查、评
价应有记录。
按时、按质、按量完成经理交办的其它任务。
保洁服务部领班
【岗位职责】
对保洁服务部主管负责，认真执行各项管理制度，负责保洁服务工作。
负责好各岗位工作安排，并做好巡查工作。
完成自己分管部位保洁工作。
带领所属员工负责好区域内公共部位环境卫生整洁及绿化工作。
负责做好新进员工各项培训工作。
在主管领导下，及时完成本职工作并完成其他交办任务。
【工作要求】
每天做好个人承包的保洁范围工作。
每天对各岗位工作情况进行巡视、检查、指导工作，并做好记录。
每月二日前完成上月的考勤统计和工作考核，每月首日召开班组工作会
议。
新进员工上岗培训三天内完成，老员工在岗培训按计划进行。
对所属员工做好生产安全和防火安全教育工作。
认真执行岗位操作要求，做到着装统一，持牌上岗，文明礼貌。
保洁工
【岗位职责】
对保洁领班负责，认真执行各项管理制度。
认真做好承包区域的环境保洁。
在领班带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
【工作要求】
按照保洁人员岗位操作规程和保洁质量标准，做好区域内的环境保洁和
巡视工作。
操作时要认真、负责、细致，工作效果均达到保洁质量标准。
做到着装统一，持牌上岗，文明礼貌。
严格遵守纪律和行为规范要求。
礼仪服务员
【岗位职责】
执行工作指令，并向业户服务员报告工作。
严格遵照“工作流程”做好宾客的接待及安排会务工作。
仔细查看“每日有关活动协办单”，根据要求做好各会议室的服务准备工
作。
保持服务人员应有的仪表仪容，做好各项交接工作。
严格按照“岗位职责”、“工作流程”进行工作，对各会务场所进行事先检
查，每日填写《会务服务每日巡视表》。如有情况及时向领班通报。
做好区域内设备故障的报修，确保各会室内设备正常运转，听取各方面
的意见和要求，及时向领班反映，努力提高服务质量。
【工作要求】
工作时间：9:00-17:30
准点到岗，打开所有会议室门。了解会议室使用情况并根据会务要求准
备物品，主要为茶杯、茶叶、托盘、热水瓶等，确保茶杯无黄斑、无缺
口，必须经过消毒；茶叶无质量问题；毛巾无污迹、无异味；托盘无水、
无污迹；热水瓶表面光亮。
清洁会议室，对会议室桌面进行清洁，保证桌面无积灰、无水迹，对地
毯吸尘，保证地面无纸屑、无杂物。
检查会议室环境，发现空气浑浊，开启门窗通风，并调节好空调调温器，
冬季控制在 18℃(±2℃)，夏季控制在 25℃(±2℃)，喷洒适量的空气清新剂，
保持室内空气清新，如有问题及时向设备部报修。
会议开始前，提前 10 分钟到达门楼电梯口，迎候客人，并做好仪容仪
表工作。
当客人入座后即提供茶水，并按照先宾后主的要求提供服务。服务姿势
正确，茶水倒至七分满，多注意客人的动态，以免发生事故，摆放茶杯
时要稳，杯柄朝右呈 45°。检查迎客人员提前 5 分钟到岗，并且手语并
用、微笑待客、彬彬有礼，立姿、手势正确。
添茶时，必须注意“走路轻、说话轻、操作稳”，第一次添水时间为 20
分钟，之后每 30 分钟添加一次。
会议结束时，打开会议室大门，并引导客人下楼至门楼，如冬季要将衣
帽送还客人，不可出错；客人遗忘物品，如有立即处理，对会议室内设
备设施进行检查，有损坏及时报修，最后清理会场内的服务用品，送至
茶水间进行清洗。
每日按时（实）填写《会务服务每日巡视检查表》。
晚班人员下班前必须检查各会议室桌椅排放是否有序，同时关闭所有门
窗。
服从安排，完成其他交办的工作。
员工培训
培训计划
源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，
公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二
期 6 个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资
由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理
专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、
运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及
资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而
且已得到了大家的一致好评。
培训内容
【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关
意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续
办理，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。
培训时间为 3-4 周
类别
科目
序号
培训科目 课时 授课内容
物业管理
法规
1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理的现行法律、法规
知识；社会治安条例；案例
分析；
2 物业管理常识
物业管理概论；机构设置；
人员配备；管理方案的制定；
装修管理；入住须知；物业
管理运作相关知识；
3 质量管理
ISO9001 、 ISO14001 、
OHSAS18001 贯标知识；
物业管理
基础知识
4
不同类型的物
业管理及运作
模式
办公楼管理；公寓楼管理；
别墅管理；一般住宅管理实
务；国外的物业管理；
5 各类专业管理 18
设备工程管理；房屋（建物
知识）；机电设备；空调；
电梯；管道；给排水系统保
养；安保与消防管理；保洁
的基础管理；绿化与环保管
理；客户服务礼仪；特约性
服务与兼营性服务；服务收
费价格制定等；
物业管理
运作实务
6 内部管理
物业管理的资金运行；服务
费用的取缴与使用；物业管
理企业的财会制度与税收；
行政人事管理；计算机操作；
档案管理
物业管理
运作实务
7
企业的品牌建
设
最新的物业管理服务理念。
品牌效应等。
物业公关 8 物业公关知识
物业公关在物业管理中的
作用；物业管理企业形象与
公关；需协调与沟通的关系；
物业公关公众心理分析与
心理策略；
实习与考察 9
实地操作与实
践
56 （根据需要可适当延长）
注：一小时为一课时
【各部门主管培训】
通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗
位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗
位培训。
培训时间为 3-4 周
类别
科目
序号
培训科目 课时 授课内容
物业管理
法规
1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理的现行法律、法规
知识；社会治安条例；案例
分析；
2 物业管理常识 6
物业管理概论；装修管理；
入住须知；物业管理运作相
关知识；
物业管理
基础知识
3
不同类型物业
管理运作模式
6
一般住宅管理实务；经济适
用房操作实务；
物业管理
运作实务
4 各类专业管理 24
设备工程管理；房屋（建物
知识）；机电设备；空调；
电梯；管道；给排水系统保
养；安保与消防管理；保洁
的基础管理；绿化与环保管
理；客户服务礼仪；特约性
服务与兼营性服务；儿童乐
园设施管理；
5 内部管理
员工意识的培养及行为规
范；岗位标准及考核；文档
管理；
物业管理
运作实务
6
企业的品牌建
设
物业管理与服务理念等
实习与考察 7
实地操作与实
践
56 （根据需要可适当延长）
注：一小时为一课时
【一般管理人员培训】
通过培训，树立 100%为业户服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，基本
了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养
知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。
培训时间为 2-3 周
类别
科目
序号
培训科目 课时 授课内容
物业管理
法规
1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理的现行法律、法规
知识；社会治安条例；案例
分析；
2 物业管理常识 6
物业管理概论；装修管理；
入住须知；物业管理运作相
关知识；物业管理
基础知识
3
不同类型的物
业管理及运作
模式
6
一般住宅管理实务；经济适
用房操作实务；
4 各类专业管理 24
设备工程管理；房屋（建物
知识）；机电设备；空调；
电梯；管道；给排水系统保
养；安保与消防管理；保洁
的基础管理；绿化与环保管
理；客户服务礼仪；特约性
服务与兼营性服务；文档管
理；
物业管理
运作实务
物业管理
运作实务
5
企业的品牌建
设
3 物业管理与服务理念等
实习与考察 6
实地操作与实
践
45 （根据需要可适当延长）
注：一小时为一课时
保密制度
由于“浦东新区市政中心”的特殊性和功能的重要性，其安全要求将贯彻
于整个大楼内的所有人员，物业管理的加入给安全带来了空隙。
安全保密的重要性凸现在本公司参与管理过程中的每一个环节，本公司
在多年的物业管理实践中，特别是针对办公类大型楼宇的操作中，摸索
出一套有针对性的方法和保密“八不”守则，指导整个物业管理人员的行
为准则。
首先，本公司在人员选拔上，不仅对形象外观有要求，更注重内在表述，
特别是对每一位参与项目的人员进行政审，从其居住地、邻里间到单位
同事间，从其主管领导评价到人事部门打分严格把好政审三关。
其次，从员工行为准则入手，培训为先，考核上岗，不合格者不得上岗，
熟记“八不”守则，哪怕是小到零星纸屑均按章操作，实行员工上岗保密
宣誓制度，签定《保密责任书》。
再者，工作人员实行分级管理，分级准入，根据浦东新区市政中心的上
述特性，本公司将各区域属性、特点按层次、区域划分，使员工明白无
误地进入各自的工作层面、区域，在佩带识别标志上让人一目了然，以
便识别出各自岗位、工作区域、工作内容等。
为了保证“浦东新区市政中心”的物业管理工作顺利进行，对参与此次招
投标的所有工作人员，本公司已经启动保密预警系统，真正地体现出一
流的物业需要一流的机制，一流的管理出一流的质量，上海陆家嘴物业
管理有限公司的信诚。
保密“八不”守则
不该讲的，绝对不讲。
不该问的，绝对不问。
不该看的，绝对不看。
不该听的，绝对不听。
不该记的，绝对不记。
不该传的，绝对不传。
不该动的，绝对不动。
不该带的，绝对不带。
5 浦东新区市政中心管理处人员配置
管理处组织架构
人员配备
岗位设置
人员配
备(人)
岗位设置
人员配备
（人）
管理处经理 万能工
业户接待（档案、财务、兼礼仪领
班）
电工（兼给排水）
礼仪服务员 电工
保安部领班 空调工
保安员（门岗、车辆、监控） 保洁员
设备部领班（兼弱电）
合 计 人
管理处经理
礼仪服务领班 设备领班
礼
仪
服
务
员
监
控
保
洁
工
巡
岗
保安领班
门
岗
清洁领班
业务接待
万
能
工
空
调
工
电
工
主要管理人员简历
项目主要管理人员简历表
姓名 性别 男 年龄 48
职称 技师 拟在本项目担任职务 管理处经理
毕业院校 1989 年 7 月毕业于上海电视大学专业, 学制三年
上海同济大学楼宇设备管理进修
2001 建设部培训、物业管理经理上岗证
市物业协会、培训楼宇智能化管理上岗证
参加工作
时间
1975 年 从事本专业工作时间 10 年
履 历
时间 工作地点 担任职务 备注
集团办公楼设备主管
东方国际广场物业顾
问
1994-2000
上海陆家嘴物业管理有限
公司
陆家嘴花园管理处经
理
2000-2002 新金桥物业 市场部项目经理
2002-2003
上海徐虎物业管理有限公
司
项目经理
2003-2004
上海陆家嘴物业管理有限
公司
新区公安局、检察院经
理
2005-至今
上海陆家嘴物业管理有限
公司
办公楼分公司总经理
兼市公安局、出入境管
理局大楼管理处经理
