杭州中C国未房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：杭中价格05州国7测1市指评-8庆数5—7春研7—2东究7康1路院7城 一66品号庆春发展大 厦测17评楼 编号： 20 11-11-K CYP﹟02 【测评康城一品 项型投通资过结收市果益法场】综调 基于中国房地产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信 息 地理位置康城一品 所属区 余道杭以星北河 南路以东、世纪大 1开2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为10：21414 元96/3平 元方/平方米 3、典型投资收益法测算项目价格为：9米 结合当前市场现状，综合220元/平方米 占建发地筑企面域规业积 模 余 杭杭州临康平源置 业有限物装 万平方米 公司 开业入修盘类住标时型时准间 1间 普7.通3住万宅平（方7米0 条件下的 年产权） 11月测评价格为123确00定 元项/平目方在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 米。 毛 2预0坯1计1 玛年20、114小1年月博中 士旬幼 l 地项来目交理距通位离比置地较：铁方康一便城号。一线 品位周边配套沃尔儿园、中 国区80于0 米余，杭附星近河有南 7路86以、东78、8 世等纪公大交道线以路北，。未 余邮会第杭政所一高、 人级工民中行医学、院、室农、 临外行 平嬉、一水余小池杭、 、 l 户1大7型0小-特2适3点0合 平：改米善将，型推设需出计求 1相、。对4 、比9较 号舒楼适，，主私力密户性型以为及 1动30静-1分39区 平较米好、， 主主力使力户用户型率型信 息 130-139、170-230平米 过康城国际等项目。 单贷l 周博一边学士贷首套款款付总年方款价暂无 l 企属质子量业公体实司系力，认：公证杭司，州拥在康有杭源房州置产曾业开开有发发限资公质司二是级理，想并国顺际利控通股过有了限 I公SO司900下2 1（70按.917万元 限式 6280.年38 3万9元平（米首计付算）40 %） 月均还款 商84业24/.6公2积金 详本次测评结果有效元/期元 所等人校幼小民配套、儿区余医园配杭院：项、、中妇目周国幼邮保边配政健、院套齐工等全行，、有农银行泰、、建沃行尔、中玛、行家、乐余福杭区、小第 套高。级中学等教育配生套活配，套此外，还临平配一有室小外、嬉信水达池外、国语会 月，如需了解更详细报告为2011年11 电细话报:0告57，1-请85与77中27国17指数，研如究需院了联解系更， 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——康城一品 一、市期成根交据场的选项比 取3个目较可项所法比 1、目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于为同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案例 比较因素条件说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 交售区易域易均日情价测期况 康评城一对品象 钱对塘比1梧案 50桐例00蓝A 山 华鼎对君比17临案例B 00天0 下城 东对海比15水案00景例0 城C 未开2011年11月 2011年11月 2011年11月 因素 交地周区通理便位捷置度 较临便平盘捷 正临一常平 正临常平 正临常平 土边建域地环筑配用境形套途 态 较较完好善 较较完般好善 较较较便完好捷善 较一较完般好善 容绿积化率 住高宅层 住宅 住宅 住宅 个别因 高层2.板8 楼 高2.层43 高层、2.小4 高层 素 户开装社型发修区设企情率配计业况 套 35% 3802%% 4822%% 5803%% 品 牌 杭州康较毛公源完坯司置善 业 有限 杭州发洲较有毛际完限坯房善公 地 司产 开 浙江华鼎房毛完公地坯善司产 开发有限 杭州新较东毛完海坯善置 业有限（1）交易情况 修正公司 评估2、因素修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设 因素项（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正结果容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比交象较及因对 素比 案例 测康评城一对品象 比较修对正比条案件指数 销售均钱塘梧桐例蓝A山 华鼎对君比临案天例下B 城 东对海比水案景例城C 交区易易域日情价因期况 素 100 15100000 17100000 1510000 110000 110000 110000 1000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数15。919经5 5过 计算11507 110862 130088 7 2 说影15862、13872 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准14价96格3元分/别平为方1米51。55、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——康城一品房、地成产本 根据开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所目建的成市的场商品房这种典型的 序号 项目 典型米和取房费地基产础开 发经营模式测算 费率 金价额格(万。元 ) 1 土地成本 项界处目地地块块，为于南 苑20街09道 年人 民大道南侧地块和南苑街道人民大道与星河路交 29开发成本 建39安5成平方米，成1交0价月为 263 9日拿地，地块面占积地面积分别为34695平方 11385元/平米和10036元/平米，50规0划万建元筑和2950107万35元73，平成方交米土。地 单价为 69000 红线内本A 约1850元/平方米 32098 2 小区配市套政费费用用CB 建建安安成成本本AA 1122%% 33885522 3 管理费用 勘察设计费用D 1+2 A+B+C 83%% 33178745 均第匀二投年入投，入建 3安0%及，管第理三费年用投在入年建准备期，3 年建设期），土地费用在准备期 4 投资利息 以开发周期 年（其中半20设%，期年内利分率阶假段设投为入，8%预 。计 第一年投入50%， 17560 56 销售费用 房地产总价V 3% 5316 7 销开售发税利费润 房房地地产产总总价价VV 175%% 122645084 三、典房地产总价V 177206万元 单价 10214元/平方米 1 项目根的据型租当投金调前资个为查市收，益场确形法定势 项，目选主用力典户型型投租资金模为式 收25益00法 元进/月行，项每目年市的场租价金格按测同算比。上根涨据区10域%，内空同置档率次按同 5类%房地产 项月 目2%计市。算场与，价风同值险时相考对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅每%报，年酬计 算1率2 年份。 1 典型2投 资者收益模式测3算 空置潜和在收毛租收损入 30000 33000 36300 4 39930 5 43923 持期有运有净末期营效转运费毛营用收入5% 1500 1650 1815 1997 2196 8% 28500 31350 34485 37934 41727 2280 2508 2759 3035 N售PV净收入31726 34899 338333889 26220 28842 (6收.3益%) 5年后按3%净收益率13出售，转售税费3% 1241235 四收、测评房价地格产确总定价V 12821251201 期单末价转 售NPV(8%) 11499229210 年益 通过全面市场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，11法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市1场23价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
