大连三寰集团
南沟温泉度假村前期规划
目 录
一、项目概述 ............................................................................................3
二、资源优势分析 ....................................................................................4
1、外部优势...........................................................................................................4
2、内部优势...........................................................................................................4
三、规划与经营项目建议 ........................................................................5
1、战略规划...........................................................................................................5
2、主要经营项目建议...........................................................................................5
温泉会所....................................................................................................7
温泉浴城..........................................................................................7
康体理疗中心..................................................................................8
商务会议中心..................................................................................8
风味餐厅..........................................................................................9
温泉别墅....................................................................................................9
生态农庄..................................................................................................11
室外娱乐场..............................................................................................11
温泉度假酒店..........................................................................................12
室内温泉..................................................................................................12
四、市场分析、预测 ..............................................................................13
1、行业分析.........................................................................................................13
2、市场分析.........................................................................................................15
商务会议客户..........................................................................................15
旅行团客户..............................................................................................16
度假疗养客户..........................................................................................16
3、营销推广 .....................................................................................................17
开发建设期的营销推广重点..................................................................17
实际运营期的营销推广重点..................................................................18
五、项目投资经济分析 ..........................................................................20
1、度假村内各项目的具体收支及回收期分析.................................................20
温泉会所..................................................................................................20
投资总额........................................................................................20
营业收入........................................................................................21
营业成本........................................................................................22
利润................................................................................................22
投资回收期....................................................................................23
温泉别墅..................................................................................................23
投资总额........................................................................................23
营业收入........................................................................................23
营业成本........................................................................................24
利润................................................................................................24
投资回收期....................................................................................25
生态农庄..................................................................................................25
投资总额........................................................................................25
营业收入........................................................................................25
营业成本........................................................................................25
利润................................................................................................26
投资回收期....................................................................................26
室外娱乐场..............................................................................................26
投资总额........................................................................................26
营业收入........................................................................................26
营业成本........................................................................................27
利润................................................................................................27
投资回收期....................................................................................27
温泉度假酒店及滑雪度假酒店..............................................................27
投资总额........................................................................................28
营业收入........................................................................................28
营业成本........................................................................................28
利润................................................................................................29
投资回收期....................................................................................29
室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑..................................29
2、度假村整体利润总额及投资回收期.............................................................30
利润总额..................................................................................................30
投资总额..................................................................................................30
静态投资回收期......................................................................................30
六、投资建议 ..........................................................................................31
1、项目的优势与风险.........................................................................................31
项目的优势..............................................................................................31
项目的风险..............................................................................................31
2、投资建议.........................................................................................................32
一. 项目概述
南沟温泉度假村规划区域位于前黄路以西，侨山墓园以
南，西至翔龙山庄，总占地面积 136 万平方米（2040 亩）。
该规划以《大连森林公园规划》为依据，从旅顺中路进入前
环路华侨农场南沟区域。为了避开侨山墓园对整个区域的影
响，规划建大型广场进入，分两条主干路形成区域内部回路。
该规划主要以旅游休闲为主，分为三个区，即：休闲活动区
（度假活动中心，林海滑雪场，体育休闲活动山庄）、旅游
度假区（艺术会馆、温泉度假村、养生茶道山庄）、生态游
览区（养生谷度假山庄、翔龙山庄）。
其中林海滑雪场（占地 777 亩）和翔龙山庄（占地
亩）为已营业项目，其他为待建项目。
二. 资源优势分析
1. 外部优势
南沟温泉度假村规划区域附近没有其他休闲度假场
所，能够有效的聚揽客源。大连市现有的温泉度假村均
已兴建多年，从现代化程度、建筑美观以及配套设施上
来看，南沟温泉度假村均有较大优势。
2. 内部优势
南沟温泉度假村与大连市其他温泉度假村相比，内
在的优势更加明显。首先，大连市属于北方城市，冬季
温度较低，属温泉度假淡季，但是南沟温泉度假村建有
林海滑雪场，能很好的招揽客源，做到淡季不淡，另外
也可以兴建室内温泉池，在滑雪运动后，享受室内温泉，
将成为冬季一大看点；其次，南沟温泉度假村不是单纯
的温泉疗养、旅游度假，还包括高尔夫球场、山地马场、
植物观赏园等设施，属于综合型休闲度假场所；最后，
南沟温泉度假村规划区域内建有翔龙山庄以及养生谷度
假山庄，与其他温泉度假村单纯的周末游相比，南沟温
泉度假村的经营模式、客源更加多元化。
三. 规划与经营项目建议
1. 战略规划
目前，大连市内已开发的温泉度假村的战略定位多
以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果
及度假村的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，
由于战略定位的雷同，游客无法区分出若干温泉度假村
的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉
度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发，
原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新
等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游
者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利
空间，提高利润水平，南沟度假村的战略规划除了要充
分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，
充分利用度假村内的自然山林资源，结合温泉这种独特
的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面
突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、
休闲、丰富的“自然假期”。
2. 主要经营项目建议
这里所说的经营项目，是指除林海滑雪场（包括其配套
经营项目）和翔龙山庄外，其他的经营项目。
项目 设施要求
温泉会所 是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康
体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部
分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有
浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文
化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优
势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；
商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足
不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅
要布置独特，体现农家氛围。
温泉别墅
以住宿客人为服务对象，按照四星级旅游涉
外酒店的标准配套服务设施，各座别墅要突
出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样
化，体现各国、各民族的特色。
生态农庄
（植物园）
是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生
态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以当地
的特产为主（苹果、樱桃等）。
室外娱乐
场
是温泉度假村的娱乐设施之一，根据温泉度
假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，
建造多种室外活动设施，要注重各种设施的
安全性。
温泉度假
酒店
是温泉度假村的主要住宿及会议场所。按照
三星级旅游涉外酒店的标准配套服务设施。
室内温泉 是温泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺
季 30%客流量为宜。可有效缓解淡旺季的客
流量差异。
. 温泉会所
温泉会所是温泉度假村的标志工程，主要服务项目由温
泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组
成。
. 温泉浴城
温泉浴城是温泉会所的基础设施，包括经典浴池和特色
浴池两类。经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外，
更要突破传统的温泉洗浴观念，突出“男女分浴”的健康洗浴
观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴
服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。设置水幕
电影等水上娱乐设施，开发一些适合青少年旅客参加或家庭
旅客共同参加的水上活动和岸边活动。
而特色浴池，则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区
要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，
集众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项
目，一改传统的温泉单纯“洗澡”和“治病”观念。要设计建造
各式各样的温泉汤池，与温泉别墅交相辉映，形成不同的风
格，例如卡通风格，田园风格、欧式风格，重点突出回归自
然的形式。各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有
的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞
相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，小的鸳鸯汤
池仅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同时使用的“家
庭池”、“友情池”。可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草
浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目，
在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受、与大自然融为
一体的氛围。
. 康体理疗中心
康体理疗中心是温泉会所的主要配套服务设施。温泉的
水温高，含有多种对身体有益的矿物质。要在充分发挥温泉
这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，聘请专职
医师指导，配合纯中草药及中医针灸、按摩、推拿、刮痧等
治疗形式及其他康体设施达到“有病治病，无病健身”的目的，
使之成为市内乃至省内有名的温泉康体理疗之地。除此以外，
还可以增设温泉桑拿、温泉美容美发等项目，从而丰富康体
理疗中心的服务项目，让旅客有更多的选择。
. 商务会议中心
商务会议中心是满足商务客户会议需求的设施。要有能
容纳 200 人的多功能厅。多功能厅除了要配备电脑、互联网、
投影仪、宽屏幕、高级音响等各种先进的会议设施外，还应
配齐其他设备，以供客户举办宴会和歌舞晚会。为了提高场
地的综合利用率，大的多功能厅应采用可间隔式的装修，以
便服务人员按照客户的需求把大厅间隔成几个大小不一的
小厅。除了多功能厅外，还要有若干能容纳 10-50 人，装修
豪华、功能齐全的中小型会议室，以满足客户高档次的需求。
温泉会所内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、
上网等服务，以及移动电话和笔记本电脑的出租、维修、会
议过程中的记录、录音等高级文秘服务。
. 风味餐厅
风味餐厅内的装修不能太豪华，要与整个度假村的生态、
环保风格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整体布局、
菜单设计、员工服装等方面都突出一种在城市里无法享受到
的农家氛围。依托度假村内的生态农庄，出品的原材料要以
生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法
养殖的无公害的家禽、塘鱼为主。制作要标榜正宗的农家菜
做法来吸引客人。同时也为客人加工从生态农庄里采摘的瓜
果蔬菜，让客人充分享受“娱乐劳动的成果”。
. 温泉别墅
温泉别墅是温泉度假村住宿设施之一。考虑到温泉度假
村的整体规模，建议兴建 60 栋以上别墅。温泉别墅按照四
星级旅游涉外宾馆的标准配套服务设施，温泉接入每一间客
房。别墅的建筑风格不能千篇一律，要注重吸取各国、各民
族的建筑特色，形成不同风格的建筑群落，使温泉别墅与临
近温泉池形成统一特色，成为度假村内的别样风景。例如 60
栋别墅分为三个群落，欧式风格别墅群二十栋，临近的温泉
池可为咖啡温泉池、酒温泉池等；复古风格别墅群二十栋，
临近的温泉池可为贵妃池、华清池等；童话风格别墅群二十
栋，临近温泉池可为泡泡池、小鱼温泉池等。其中小型别墅
（五个标准间）占别墅群总量的 30%左右，中型别墅（五个
标准间+两个豪华套房）占别墅群总量 55%左右，大型别墅
（八个标准间+三个豪华套房）占别墅群总量的 15%左右。
为了突出度假村内优美的自然风光，并预留空地以供以后的
发展使用，别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林，使别
墅的建筑面积与绿地面积达到 1:5 的比例。
由于温泉别墅采用开放式的建筑布局，配有大面积的山
坡、草地等公共区域，住宿、活动场所较为分散，为了确保
客人的生命和财产安全，温泉度假村在加派保安人手、提高
保卫技能的同时还应该要配置先进的闭路电视监控系统、消
防控制系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安
全保卫设施。除了要在室内配置这些设施以外，在户外也需
要配置较多的安全保卫设施。除此之外，还需要配备一些轻
便、多用途的代步工具，如电瓶车等，以便事故发生时可以
集合保卫力量及时到达现场，从而提高安全保卫工作的时效
性。
在温泉别墅的开发过程中，也可以借用目前国际流行的
分时度假概念来开发：将别墅客房分割为单间产权出售给投
资者，投资者一般每年获得一定时间的免费入住权，其他时
间委托温泉度假村统一出租经营，在年终获得客房利润的一
定比例收取投资回报。
. 生态农庄
生态农庄是温泉度假村内的特色工程，依托度假村周围
的自然山坡，根据土地情况种植一些瓜果和蔬菜。生态农庄
要严格按照无公害标准来种植瓜果、蔬菜，所种植的瓜果和
蔬菜品种丰富，并能错开季节，让旅客能在不同的季节品尝
不同品种的瓜果蔬菜。并可开设养殖场，按照传统农家方法
饲养无公害的家禽和塘鱼。生态农庄内应注重生态环境的优
化，使得生态农庄成为温泉度假村内的另一观光景点。还应
设置一些娱乐活动，调动旅客的积极性，使旅客感觉与自然
之间更亲近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季节让旅客亲自采
摘，即时品尝；让旅客认购树木的所有权或某一段时期的采
摘权；开展农庄知识小竞赛等等。整个农庄要突出一种生态、
环保、娱乐综合化的氛围。
. 室外娱乐场
室外娱乐场是温泉度假村内除温泉会所外的另一主要娱
乐设施，各种室外活动项目主要根据温泉度假村的室外地形
和湖光山色来开发，整个区域要努力追求自然风格。根据国
际室外娱乐的潮流，可建造垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩
壁、野战场、定向越野园、露营区等多种室外活动设施。垂
钓场要打破传统的开发模式，形成设计独特，鱼类众多，自
然情趣风味较浓，配套服务设施完善，一年四季皆宜钓鱼的
场所。而射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园、
露营区等设施的建造要考虑以青年人为消费主体。各种室外
娱乐活动都有一定的挑战性，因此要注重各种设施的安全性，
以及服务过程中的安全保护工作，让旅客真正玩得尽兴。垂
钓场所处水域还可以用来开发荷花池等项目，让游客能在优
美的荷花池上泛舟、欣赏莲花、摘采莲蓬、品尝莲子，享受
真正的自然风情。
. 温泉度假酒店
温泉度假酒店是温泉度假村主要住宿设施。按照三星级
旅游涉外酒店的标准配套服务设施建造，按照规划规模以及
客流量预计，酒店客房应在 200 间左右。
. 室内温泉
室内温泉是温泉浴城冬季替代品。由于大连地处北方，
冬季有时过于寒冷，不适宜在室外泡温泉，故北方温泉冬季
为淡季。室内温泉可以有效缓解淡季与旺季客流量差。室内
温泉可为三至四层建筑，每层设有若干特色风格的温泉池，
主要供冬季滑雪、商务会议及其他游客使用。除冬季，其他
季节室内温泉基本处于关闭状态，或在客流量大时作为备用
温泉池使用。
四. 市场分析、预测
1. 行业分析
温泉度假村属于第三产业中的旅游地产行业，是近年世
界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力支持发
展的领域。
根据大连市旅游局 2009 年提供的一组数据：
1 至 7 月份，全市接待海外游客 万人次，基本与去
年同期持平；接待国内游客 1864 万人次，同比增长 16%；
国内旅游收入 亿元，同比增长 19%；实现旅游总收
入 亿元，同比增长 17%。
从 6 月下旬开始，大连旅游进入了快速增长通道，国内
旅游市场持续着旺盛的增长势头，入境游客和旅游外汇收入
7 月份增幅达到 20%。
增加了大连与日本和韩国的航班密度，新开通 15 条国
内航线，各旅行社组织开通往返大连的包机航班近百架次。
大连机场 7 月份单月旅客吞吐量首次突破 100 万人次大
关。加开了北京和省内临时旅客列车 3 对。
特别是 7 月下旬以来，星级酒店连续 20 余天入住率近
乎 100%，社会旅馆的入住率也达到 90%以上，价格达历史
最高水平。
8 月份的第一个周末，金石滩国际旅游度假区接待游客
人数和旅游收入同比增长均超过 70%，8 月 1 日、2 日黄金
海岸游客人数达 10 万人，发现王国接待游客 4 万人。老虎
滩海洋公园、圣亚海洋世界、森林动物园等主要景区游客爆
满，老虎滩海洋公园最高日接待量近 3 万人。星海公园、星
海湾、傅家庄等市内三大主要海滨浴场游客数量比去年同期
增长 30%以上。
国内一些学者的分析认为，目前中国旅游业发展面临 5
大机遇：一、旅游业被确定为国民经济新的增长点，各地发
展旅游业的积极性空前高涨，加快培育旅游业发展的新措施、
新办法不断出台，国家有关部门也加大了对旅游业发展的扶
持力度，中国旅游业的总体发展环境和投资环境比以往任何
时候都好；二、中国正在进行产业结构调整，旅游业作为第
三产业中的龙头产业，在当前正在进行的产业调整中，大多
数地区均把旅游业作为优势产业或支柱产业，采取很多扶持
措施促进其发展；三、西部大开发为西部旅游业的大发展带
来了强劲东风；四、中国加入世贸组织以后，将进一步加快
与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，进一步优化中国的
旅游环境；将有利于建立更加符合国际规则的经济运行机制，
吸引更多的外商投资中国旅游业；也将促进中国旅游业的对
外开放，吸引更多的客源和管理技术；五、世界旅游业持续
发展，据世界旅游组织预测，到 2020 年，全球将接待 16 亿
人次的国际旅游者，国际旅游消费将达 2 万亿美元，国际旅
游人数和消费平均增长率将分别达到 ％和 ％，远远
高于世界经济平均增长 3％的幅度。在这个大趋势下，世界
旅游组织对中国今后 20 年旅游业发展的前景更加看好。
学者的分析表明：21 世纪是旅游业腾飞的世纪，未来 5
年，随着国民经济的发展和游戏规则的变化，旅游业在快速
发展的过程中将出现大的变化：首先，行业发展趋势是品牌
价值增加，整个行业将出现大并购。未来 5 年中国旅游行业
必将出现类似 Bass Hotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott
类型的旅游业集团。其次，中档连锁酒店将出现大发展，豪
华连锁酒店在豪华酒店市场中所占的市场份额也将大幅度
提高。第三，服务国内消费者的休闲娱乐业将出现大发展。
这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现的历史潮流。第四、
旅游景点类的上市公司将得到良好的发展。
2. 市场分析
. 商务会议客户
大连地区及邻近城市良好的经济发展为商务客源的开拓
打下了较好的基础。
南沟温泉度假村所能吸引的商务客人主要可分为三类：
一是三资企业，这类项目或工业区规模巨大，商务会议频繁，
要求会议场地档次比较高；二是民营和私企，如电子信息加
工企业等，这类企业虽然规模不大，但数量众多，消费能力
比较强；三是较大的国有企业和政府部门，吸引这类客源不
太容易，但一旦达成共识，往往比较稳定。据统计，2006 年，
大连市超亿元的民营企业就已经达到 193 家，全市私营企业
数量超过 4 万户，市国资委下属国有企业 28 家。因此，预
测在温泉度假村的运行完全走上轨道之后，每年至少可以吸
引 4%的商务客人，即 8 家超亿元民营企业，800 家私营企业
及 1 家国有企业。
. 旅行团客户
大连市旅游行业进入快速增长期，2009 年 1-7 月国内游
客数量已经超过 1800 万人次。并且三寰旅行社是三寰大酒
店下属全资子公司，对打开旅行团市场很有帮助。
保守预计，大连市 2009 年国内游客数量超过 3000 万，
如能加大对旅行社的宣传力度，估计能吸引 2%-4%的游客，
即 60 万-80 万人次。
. 度假疗养客户
一方面，大连市不乏有实力的企业，如 IBM、微软、花
旗、DELL、SONY 等，其工作人员人数众多，层次较高，
由于温泉对人体具有独特的健身、疗养和治病作用，因此，
度假村完全可以在建设和运营期间的各个阶段，通过主动的
营销和公关手段争取成为周边大型企业和政府部门工作人
员的定点疗养基地，其方式可灵活多样。另一方面，由于大
连市风景优美，气候宜人，很多外来人口选择在大连养老，
因此，度假村可与高档养老院接洽合作，并通过各种手段争
取高收入退休人员来度假村疗养。另外，大连市现有人口超
过 600 万，并将逐渐发展成为千万人口的大城市，度假村完
全步入正轨后，通过各种宣传手段，估计能争取到 2%-4%的
大连市本地游客，即 12-24 万人次，加上外来养老人口，预
计可达到 15-27 万人次。
总的来说，根据市场分析，可以预计温泉度假村每年接
待的各类游客可达到 100-120 万人次（商务游客 20 万，旅行
社团游客 60-80 万，散客 20 万）。其中，住宿过夜人数可达
40-50 万人次（商务客人中的 50%、旅行社团客人中的 50%、
散客中的 10%）。
3. 营销推广
由于市场竞争激烈，南沟温泉度假村要想在众多的温
泉度假村中脱颖而出，除了要有正确的市场定位外，还必须
加大营销推广的力度。温泉度假村必须在项目开发一开始就
设立专职的市场营销部门，全面负责营销调研、制定营销计
划、设计营销组合、开展促销活动、与其他部门沟通协调等
营销行为。南沟温泉度假村由于内设服务项目多，工程量大，
需要较长的开发时间，因此温泉度假村的营销推广活动在开
发建设期和实际运营期各有侧重。
. 开发建设期的营销推广重点
在开发建设期间，温泉度假村的营销推广重点在于迅速
提高知名度，创建品牌。从大连市政府的发展规划来看，旅
游产业构成了大连市的重点发展和支柱产业地位。集休闲、
娱乐、康体于一身的温泉度假村，自然成为大连市政府作为
旅游发展配套设施的一项重要方面。因此，南沟温泉度假村
应与大连市政府搞好关系，以便获得大连市政府的有力支持，
借助政府的免费对外宣传机会来提高知名度。
当项目工程完成三分之二，开发建设进入后期阶段时，
温泉度假村应该开始积极策划营销活动，主动与当地及省内
各大旅行社接触，商量设计以温泉度假村及周围旅游景点为
中心的旅游线路，借助旅行社完善的旅游营销渠道直接向消
费者宣传。另外，聘请形象设计公司设计 CI（企业形象识别）
和 VI（视觉识别）,并通过室外广告牌等让目标客源市场所
在地深圳、东莞、香港和惠州当地的居民对温泉度假村有感
性认识。
当项目工程全部完成，开发建设进入尾声，温泉度假村
开始试运营时，市场营销部门就要加大促销力度：在电视、
报纸等媒体上发布广告，提供能增加知名度和增强声誉的新
闻稿；邀请记者前来游玩，以获得有利的，甚至免费的媒体
报道；印制各种宣传手册供旅行社向旅客介绍度假村；承揽
政府部门的一些重大接待任务等等。通过各种促销手段在短
时间内迅速打开市场，给到过温泉度假村的旅客都留下良好
的印象，让他们成为度假村的免费宣传者。
. 实际运营期的营销推广重点
当南沟温泉度假村初步打开市场，进入实际运营期后，
营销推广的重点就由迅速提高知名度转向吸引新顾客，争取
回头客。温泉度假村要与旅行社建立良好的合作伙伴关系，
执行双赢的利益分配方案；与附近的旅游景点签订合作协议，
相互提供优惠，为对方争取客源；建立客户档案，与商务会
议客人和企业客户搞好关系，加大营销工作力度。
此外，还要定期举办各种特色活动，满足旅游求新求异
的心理需求。例如：依托生态农庄，在樱桃成熟的季节举办
樱桃节，策划樱桃宴等各种与樱桃相关的活动；依托专业设
施齐全、有专业技术指导和安全攀道的攀岩壁举办省内攀岩
比赛等等。
赞助一些当地政府的形象宣传工作，以及与度假村内各
种服务项目相关的公益活动，如生态农业、体育事业等，从
而增强温泉度假村的形象。
在实际运营期内，只有依靠优质的服务质量，各种营销
推广工作才能顺利开展。要保持服务质量，一方面要定期检
查、维修、保养各项设备设施，另一方面要加强对服务人员
的培训和监管。且度假村要不断提升自己，包括知名度，保
持持续发展的动力，并逐步与国外旅游市场接轨，执行国际
有关标准和认证。
五. 项目投资经济分析
说明：项目投资经济分析是建立在前面的资源分析、
市场分析和经营项目建议等内容基础上，以尽可能合理的预
测数据进行分析和评价，其中的数据预测和估计多参考了同
行或相近行业和地区的普遍水平，因此有一定代表性和参考
价值。但由于实际的基建规划和开支等具体事宜需由开发方
和专门的工程承包队进一步详细商讨，计划投资与实际投资
的内容差别较大，因此预测数据和投入运营后的实际数据不
可能完全一致。
1. 度假村内各项目的具体收支及回收期
分析
. 温泉会所
. 投资总额：6，000 万元，包括：
温泉浴城（室外）
浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份，以休闲自然为
主要风格。参考同类温泉浴城，估计基建投资：3,600 万元
（包括围墙、绿化等费用）；设备投资： 万元；流动资
金：200 万元。总计：3,600+1，600+200=5,400 万元。
康体理疗中心
基于温泉度假村的定位，康体中心并不需要过于豪华，
而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主，中西医结合。估计基
建投资：200 万元（包括浴城的附属设施）；设备投资：180
万元；流动资金：20 万元。总计：400 万元。
风味餐厅
餐厅以天然装饰为主，突出精致布局和农家风味。估计
基建投资：120 万元；设备投资：60 万元；流动资金：20 万
元。总计：200 万元。
. 营业收入
参考大连市及周边温泉度假区价格，南沟温泉度假村的
温泉浴定价：80 元/每位。其他收费项目亦相应参考该度假
村附近的温泉度假村收费标准。同时，根据之前的市场预测，
预计温泉浴城一年接待客流量可达 100-120 万人次。当然，
实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力
度。
根据前面所做的市场预测，按照预测数量的 70%计算，
营业收入初步估算如下：
项目名称
容量预算
（万人）
消费标准
（元/人）
年收入
（万元）
温泉浴城 75 80 6，000
康体理疗中心
75*15%=
5
60 675
风味餐厅 75*80%=60 30 1，800
合计 ----- ----- 8,475
. 营业成本
管理费用（包括员工工资，按照营业收入 10%计算）：
8,475*10%= 万元
房屋、建筑物折旧（20 年直线折旧）：
（3，600+200+120）/20=196 万元
设备折旧（5 年直线折旧）:
（1，600+180+60）/5=368 万元
维护及水电费（按营业收入的 15%计算）：
8,475×15%=1, 万元
营业物品消耗（不含风味餐厅，按营业收入的 25%计
算）：
8,475*25%=2， 万元
风味餐厅制作成本（按收入 60%计）：
1，800×60%=1，080 万元
营业税金（按收入 %计）:
8,475×%= 万元
. 利润
税前利润
8475- （ +196+368+++1080+ ）
= 万元
所得税
*25%≈ 万元
税后利润
≈ 万元
. 投资回收期（不计建设期）
6000/≈ 年
. 温泉别墅
. 投资总额为：3338 万元
按照四星级标准兴建 60 栋别墅，其中小型别墅 18 栋
（每栋五个标准间），中型别墅 33 栋（每栋五个标准间+两
个豪华套房），大型别墅 9 栋（每栋八个标准间+三个豪华套
房），共计 327 个标准间，93 个豪华套房.初步估计基建投资
额为：2565 万元（18 栋小别墅*25+33 栋中型别墅*45+9 栋
大 型 别 墅 *70 ）； 初 步 估 计 设 备 投 资 额 为 ： 723 万 元
（327*+93*）；初步估计需流动资金：50 万元。
. 营业收入
对于温泉别墅，完全可以考虑采用国际流行的分时度假
概念或其他方式予以经营，提高客房利用率和利润率，但具
体经营模式有待商榷，这里的收入预测仅作参考。
大连市内的三星级酒店标准间的平均收费为 200-280 元，
考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻，为吸引旅游社团
的旅游客户计，标准间对旅行社的收费定在 130 元左右是较
为合理的；豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人，定
价在 220 元左右是较为合理的。
按照入住率达到 70%计算，初步估计营业收入如下：
标准间收入：327*360**130= 万元
豪华套房收入：93*360**220= 万元
总收入：+= 万元
. 营业成本
管理费用（含员工工资，按营业收入的 10%计算）：
*10%= 万元
房屋、建筑物折旧（20 年直线折旧）：
2565/20= 万元
设备折旧（5 年直线折旧）：
723/5= 万元
维护及水电费（按营业收入的 8%计算）：
*8%= 万元
营业物品消耗（含别墅房间耗费按营业收入 25%计
算） ：
*25%= 万元
营业税金（营业收入的 %）：
*%= 万元
. 利润
税前利润：
- （ +++++ ）
= 万元
所得税：
*25%= 万元
税后利润：
= 万元
. 投资回收期（不计建设期）
3338/≈10 年
. 生态农庄
. 投资总额为：300 万元
生态农庄可利用现有的山坡，依山而建，力求自然，体
现出地道的农家风情。其中开垦荒地、建温室等方面要列为
重点。
. 营业收入
生态农庄以果树、大棚蔬菜以及无公害家禽、塘鱼为主，
估计可吸引 30%左右的游客，按照上文所述年游客量在
100-120 万，则生态农庄年游客数量为 30 万。按照人均消费
15 元计算，则营业收入为：30*15=450 万元
. 营业成本
管理费用（含员工工资，按营业收入的 10%计算）：
450*10%=45 万元
设备折旧（因多为设备，作 5 年直线折旧）：
300/5=60 万元
维护及水电费（按营业收入的 8%计算）：
450*8%=36 万元
农庄原材料成本（按营业收入 50%计算）：
450*50%=225 万元
营业税金：
450*%= 万元
. 利润
税前利润：
450-（45+60+36+225+）= 万元
所得税：
*25%= 万元
税后利润：
= 万元
. 投资回收期
450/≈10 年
. 室外娱乐场
. 投资总额为：550 万元
室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、攀岩壁、野战场、
定向越野园等。项目的投资成本均较低。建设定位于力求自
然、野趣，与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。初步
估计基建投资额 300 万元；设备投资额 200 万元；流动资金
50 万元。
. 营业收入
初步估计室外娱乐场可吸引 20%-30%游客，即 20-30 万
人，按照年吸引游客 25 万人计算，人均消费 35 元，则营业
收入为：25*35=875 万元。
. 营业成本
管理费用（含员工工资。按营业收入的 10%计算）：
875*10%= 万元
房屋、建筑物折旧（20 年直线折旧）：
300/20=15 万元
设备折旧（5 年直线折旧）：
200/5=40 万元
维护及水电费（含原料消耗，按营业收入的 20%计
算）：
875*20%=175 万元
营业税金：
875*%= 万元
. 利润
税前利润：
875-（+15+40+175+）= 万元
所得税：
*25%= 万元
税后利润：
= 万元
. 投资回收期：
550/≈ 年
. 温泉度假酒店及滑雪度假酒店
. 投资总额为:13，310 万元
均为三星级标准度假酒店，规模基本一致，按照温泉度
假酒店计算：标准间 200 个，商务套房 30 个.会议室三个，
估计建筑面积为 20500 平方米（200*80+30*120+3*300），初
步估计基建及装修投资额为：6150 万元（3000 元*20500 平
方 米 ）； 初 步 估 计 设 备 投 资 额 为 ： 405 万 元
（200*+30*+3*10）；初步估计需流动资金：100 万元，
则温泉度假酒店投资额为 6655 万元，滑雪度假酒店投资额
与温泉度假酒店一致。
. 营业收入
三星级酒店标准间价格平均为 200-280 元，商务套房均
价为 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照标准
间价格 130 元，商务间价格 220 元计算。
度假村年游客数量约为 100-120 万，其中商务游客 20 万
左右，旅行团游客 60-80 万，散客 20 万，按照商务游客全部
住温泉别墅，旅行团游客 20%入住酒店，散客 10%入住酒店
计算，则年接待人数为 60*20%+20*10%=14 万。
酒店房间均价为：（130*200+30*220）/（200+30）≈142 元
则营业收入为：142*14=1988 万元
. 营业成本
管理费用（含员工工资，按营业收入的 10%计算）：
1988*10%= 万元
房屋、建筑物折旧（20 年直线折旧）：
12300/20=615 万元
设备折旧（5 年直线折旧）：
810/5=162 万元
维护及水电费（按营业收入的 8%计算）：
1988×8%= 万元
营业物品消耗（包括房间耗费，按营业收入 10%计
算）：
1988*10%= 万元
营业税金：
1988*%= 万元
. 利润
税前利润
1988- （ +615+162+++ ） = 万
元
所得税
*25%= 万元
税后利润
= 万元
. 投资回收期：
13310/≈ 年
. 室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑
室内温泉是为吸引冬季游客而建设的，夏季不开放或仅
在客流量大的时候开放；现有的高尔夫球场及山地马场多为
微利或不盈利项目，目的在于迎合未来 5 年至 10 年，国内
快速发展的环境及逐渐兴起的高尔夫运动及赛马运动。其他
建筑多为辅助建筑，目的是汇集客流量，项目本身基本处于
微利或无利状态。
综上所述，室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他配
套建筑定位为无利润项目，即营业收入与成本抵消。为准确
计算温泉度假村总体投资回报期，这些设施的投资额度估算
如下：
室内温泉：投资额度为 6700 万元，与温泉会所相等。
高尔夫球场：定位为中档球场，投资额度为 5500 万元。
山地马场：定位为中等规模，投资额度为 500 万元。
2. 度假村整体利润总额及投资回收期
. 利润总额（税后）：
（温泉会所）+（别墅）+（生态农庄）
+（室外娱乐场）+（酒店）= 万元
. 投资总额：
6000（温泉会所）+3338（别墅）+300（生态农庄）+550（室
外娱乐场）+13310（酒店）+6000（室内温泉）+5500（高尔
夫球场）+500（山地马场）=35498 万元
. 静态投资回收期：
35498/≈13 年
六. 投资建议
1. 项目的优势与风险
. 项目的优势
经前文分析，该项目优势如下：
. 项目建设符合国家产业政策，是国家和地方政府极
力鼓励发展的项目，项目的建设有一定的社会意义。
. 项目的市场主要定位在大连市及其周边城市，有充
足的客户来源和市场。
. 项目不是单纯的温泉度假村，涵盖了林海滑雪场及
高尔夫球场、山地马场等项目，形成了多元化休闲景点。
. 从经济效益分析，项目有很强的可操作性。
. 项目的风险
. 温泉的质量和可开采的温泉寿命至关重要，但目前
没有相关数据。
. 度假村内项目的建设对吸引顾客非常重要，要体现
健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村，就要建
设和经营一批特色项目。因此项目的设计也很重要。
. 作为第三产业，度假村日常的经营管理的理念和方
法，有其独特的行业规矩和经验，集团目前没有相关人才。
. 项目投资的绝对额太大，如果投资决策失误、预算
相差太大，必须要追加投资，追加投资额太大，可能影响现
集团正常运转。本项目的好处在于一次性投资大，营运资本
相对较少，但前期的广告费用是必须投入的，并且在每一次
旅游旺季都需要大量的广告投入，单靠度假村本身的资金积
累，估计一两年内难以维持，必须要有追加的投资准备。
2. 投资建议
. 首先进行地质勘探，在温泉资源本身很优质的前提下，
决定投资。
. 请专业的设计公司对度假村进行全面规划和设计。
. 投资分为二至三期，首期主要建设温泉会所、生态农
庄、部分别墅和温泉酒店，以及整个度假村的绿化、道路建
设等；二期为室外娱乐场、山地马场、高尔夫球场和滑雪酒
店的建设，三期为其他配套项目的建设。一期工程结束即可
营业，可有效缩短投资回报期。
. 临近温泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潜力
大，可预留部分土地做为住宅建设用地或与土地规划局协商
取得温泉度假村附近土地的优先开发权，以免温泉度假村营
业后，附近土地升值，为其他房地产企业做嫁衣。
经营发展部
2009 年 8 月 25 日
