中国工业地产
从世界工厂到智造强国
中
国
工
业
地
产
前言
制造业在中国经济发展中承担不可或缺的角色。而工业地产作为制造业发展
的重要载体，也担任了举足轻重的地位。尽管中国制造业在全球维持领先地
位，但同时也面对全球供应链“短链化、本地化”的挑战，制造业高端化、
自主化势在必行。
制造业升级带动工业地产快速转型，工业园区的开发、建设、运营、监管及
退出方式都更加完善。而为满足制造业的需求，高标准厂房项目也在市场中
快速涌现。而以上海、苏州为代表的长三角地区，由于其先进的制造能力和
有利的投资环境，已成为优质工业资产的中心。
虽然当前市场面临挑战，工业地产发展仍然具有巨大潜力。未来工业园区也
将融入智慧、低碳等新兴元素，并随着制造业的升级及调整进行全球化布局。
2
3
目录
宏观表现 重点产业关注
发展趋势 重点城市表现
市场展望
1 2
3 4
5
宏观表现
01
4
在快速演变的全球经济中，制造业展现出其多样性和复杂性。中国作为全
球制造业的领导者，在成功巩固市场规模的同时，不断通过科技创新打造
新质生产力，实现向价值链高端的攀升。
中
国
工
业
地
产
5
中国制造业保持强劲国际竞争力
中国以完整的产业链、丰富的劳动力资源，以及庞大的消费市场，形成制造业发展核心竞争力
制造业作为工业地产的核心用户，近年来在中国展现出
强劲且多维的发展势头。2024年政府工作任务中，强调
以科技创新带动产业创新，重点产业链的优化升级成为
重中之重。近五年来，高技术产品占出口总额的比重保
持在3 0 %上下，“新三样”产品更是带动出口突破万亿
大关。
在全球化背景下，中国制造业的地位愈发凸显。中国制
造业增加值占全球比重约30% ，连续14年位居全球首位。
制造业的升级也不断夯实中国在全球工业的竞争力，全
球排名仅次于德国。
而在制造业高速发展的同时，也面临来自产业产能过高
的挑战。一些产业的产能外溢和产品价格下降，迫使相
关企业重新审视并调整其战略。
来源：联合国工业发展组织（UNIDO），海关总署，第一太平戴维斯研究部
德国
日本
美国
韩国
瑞士
中国
新加坡
中国台湾
荷兰
爱尔兰
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
全球工业竞争力表现指数前十排名
意大利
中
国
工
业
地
产
6
全球投资结构进一步调整
全球产业链加速重构，中国进一步鼓励外资在中国产业链上下游布局
据第一太平戴维斯统计，
在2023年收录的制造业
外资投资数据中，针对
能源化工及新材料、高
端装备、汽车零部件三
大板块的投资占据主导。
其中针对能源化工及新
材料的投资比重较2022
年有明显涨幅。
全球政治经济的波动持续塑造着国际投资的格局。自2023年以来，受到地缘政治紧张和美元加息等宏观经济因素的推动，制
造业出现了向本土化和供应链短链化转型的趋势。在2022年吸引外资最多的20个国家中，有超过一半的国家在2023年经历了
外资流入的减少，全球投资流向呈现更加分散化的特点。
在劳动力和土地成本上升的背景下，加之地缘政治风险和供应链多元化的需求，一些制造企业开始实施“中国+N”的生产基 地
战略，减少对中国的依赖并将产能分散到其他国家和地区，以此来增强供应链的韧性。
然而，中国制造业在生产效率、供应链成熟度和基础设施完善性方面的优势依然显著，吸引了包括宝马、宝洁、欧莱雅在内
的众多跨国企业加大在华投资。根据商务部的统计，2023年外资在华新设立企业数量实现了% 的同比增长，中国市场仍
然具有强大的吸引力。
200 300 400
美国
中国
新加坡
中国香港
巴西
加拿大
法国
德国
墨西哥
西班牙
沙特阿拉伯
澳大利亚
瑞典
波兰
印度
比利时
阿根廷
印尼
日本
智利
外国直接投资净流入排名前20国
0 100
2023 2022
24%
24%
23%
机器人及
自动化设备
工业及
物流开发
来源：联合国贸易和发展会议（UNCTAD），商务部，第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部
中
国
工
业
地
产
7
中国研发投入持续加码
研发投入的提升推动制造业加快转型升级
中国制造业的研发投入正稳步增长，涵盖
了从基础材料到高端装备的各个领域。为
更好避免国际局势的影响，各类企业不断
通过研发创新提升产品附加值，减少对价
格战的依赖。
在全球2,500强企业中，中国企业的研发
投入仅次于美国。其中，主要的研发投入
集中于高技术制造行业，同时工业类企业
的研发投入也远高于其他国家及地区。
通过加强关键核心技术研发，提升自主创
新能力，制造业正逐步摆脱对外部技术的
依赖，实现高水平科技自主化。
%
%
%
%
%
%
%
%
运输设备
汽车
仪器仪表
电子设备
电气机械及器材
医药
专用设备
通用设备
中国规上制造业企业R&D经费投入强度 2022 2012
欧盟, 1 7 %
美国, 4 2 %
日本
其他地区
信息技术生产
信息技术服务
建筑及材料
工业
汽车
其他
中国,18%
2022年全球2500强企业中-行业分布及研发费用
来源：国家统计局，欧盟执委会，第一太平戴维斯研究部
中
国
工
业
地
产
8
新质生产力推动中国智造不断升级
0% 5% 10% 15% 20%
2023年制造业工业增加值同比增速
中国制造业将从技术创新、低碳节能、自主安全等方面不断优化
中国制造业正阔步迈入以新质生产力为主导的发展新纪元，全面向数字化、智能化、绿色化方向飞跃。在2023年，高技术产
业投资增长势头强劲，增速超过全部固定资产投资达个百分点。其中，高端制造领域成为发展培育新质生产力的重要场景。
此外，产业集群化的发展模式愈发显著，长三角、大湾区等区域凭借完善的产业链和高效的供应链体系，已成为推动新质生
产力发展的核心动力。从产业构成来看，新一代信息技术与高端装备领域占据主导地位，超过半数的投资集中在这两大领域。
废弃资源利用
修理业
汽车
电 器 机 械
化 学 纤 维
化学原料
有色金属加工
石油及燃料加工
黑色金属加工
运 输 设 备
纺 织 服 饰
橡 胶 塑 料
专 用 设 备
电 子 信 息
食 品 制 造
仪 器 仪 表
金属制品
造纸
通用设备
饮料
农副食品加工
非金属矿物制品
烟草
木材加工
印刷
其他
文教娱乐用品
医 药
家 具
纺 织
皮革
-10% -5%
高技术聚集产业颜色越深，集群数量越多
来源：国家统计局，联合国工业发展组织（UNIDO），21财经，中国银行，第一太平戴维斯研究部
重点产业关注
02
9
在制造业的广泛领域内，技术密集型和高附加值的先进制造业对高端制造
环境的需求日益增长。随着中国在这些先进制造领域的领先地位不断巩固，
这些行业对区域产业的发展和生产活动产生了显著的积极效应。
中
国
工
业
地
产
重点租赁成交
高端装备、汽车制造、能源化工及新材料引领高标准厂房租赁需求
高端装备制造
27%
能源、化工及新材料
25%
整车及零部件（包含新能源汽车）
23%
生物医药及生命健康
1 0 %
人工智能
7 %
2020-2024年华东区主要租赁成交
传统制造业的升级带动工业厂房向高标
准化升级。在第一太平戴维斯收录的高
标准厂房租赁成交中，从事高端装备、
汽车及零部件、能源化工及新材料制造
三大领域的企业占比突出。仅以华东区
为例，这三类企业的需求占比高达75% 。
其中，我们选取了新能源汽车、光伏、
工业机器人三类增长突出的产业进行重
点分析，同时关注低空经济这一新兴领
域。旨在通过对代表制造业的趋势分析，
更好展现其对工业地产发展的影响。
集成电路及新一代信息技术
4 %
快消和食品
3 %
其他
1 %
来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部
注：租赁成交比例按照成交面积进行计算 10
本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:529794下载,文档Id:178498,下载日期:2024-10-23
中
国
工
业
地
产
11
中国锂电池及新能源汽车行业位置全球领先地位
中国新能源汽车产销量连续多年稳居全球首位。据统计，2023年中国新能源汽车产销量均突破680万辆大关，
同 比增长接近100%。在政策扶持与市场需求的双重驱动下，行业产能迅速扩张。这也引发了市场中对于产能
过剩 的担忧，欧盟、美国等地区不断实施保护关税及反补贴调查，给中国新能源车企的国际化扩张带来一定压
力。
据预测，尽管未来全球主要市场中仍存在供需错配的情况，但中国新能源汽车产业依然具备较强的相对竞争优
势。一方面，在市场供应的溢出效应下，具备产能优势的地区可向有需求的市场进行出口；另一方面，激烈的
竞争也将促进产业链升级和制造企业的创新，以满足更广泛的市场需求。这种动态平衡有助于中国新能源汽车
产业在全球市场中保持领先地位。
0 %
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2020 2023 2030F
百
万
台
全球新能源汽车销量及渗透率
中国
其他地区
欧盟
新车销售渗透率
美国
保有量渗透率
0
1,000
2,000
3,000
4,000
中国 欧洲 北美 其他地区
亿
瓦
时
2030年全球锂电池供需预测
供应 需求
新能源汽车
来源：麦肯锡，中国汽车工业协会，第一太平戴维斯研究部
中
国
工
业
地
产
12
中国在全球光伏制造市场中已展现出无可争议的优势。据统计，全球约80%的光伏制造业的产能集中在中国。
华 东地区更是积聚光伏核心产业链，特别是江苏、浙江、上海等地，汇聚了众多光伏企业和研发机构。2023年
仅 江苏的光伏组件产量已占据全国市场的近三成，且产品质量和技术水平均居行业前列。
然而，随着光伏组件制造技术的日益成熟和规模化生产，近年来光伏产品的价格呈现下降趋势。这一变化虽然
有助于推动光伏行业的普及和应用，但也给制造企业带来了利润缩减的压力，部分龙头企业正调整自身的生产
计划与产能布局。
出海建厂，成为中国光伏企业顺应全球化竞争的一大趋势。尤其是在2022年美国颁布《通胀削减法案》(IRA法
案) 后，为更好应对欧美地区针对反倾销、反补贴设置的贸易壁垒，天合、晶澳、晶科、阿特斯、正泰等中国光
伏 企业陆续选择在海外投资建厂。
2021/5 2021/11 2022/5 2022/11 2023/5 2023/11 2024/5
人
民
币
/
片
M10硅片价格
面对日趋激烈的竞争格局，中国光伏产业在制造业规模、产业聚集度等方面仍具备较强优势
光伏
来源：国际能源署，标普全球，中商产业研究院，中国有色金属工业协会，江苏省光伏产业协会，第一太平戴维斯研究部
中
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工
业
地
产
13
中国维持全球市场主要份额，国产化升级加速
0 %
20%
40%
60%
80%
100%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
中国工业机器人销量市场格局 国产 外资
%
%
面临全球劳动力成本升高的挑战，工业机器人制造技术不断成熟。其运用场景也从传统的汽车制造、电子组装等行业，
延伸到新能源、医疗健康、食品加工等新兴领域。
自2013年起，中国便跃居为全球工业机器人生产和消费的首要国家。但由于在核心零部件技术存在“卡点”，国内制造
商在价值链向上攀升受到阻力。政府为了进一步推动该行业的发展，继《“十四五”机器人产业发展规划》后，于2023
年再度发布《“机器人”+应用行动实施方案》，鼓励机器人制造业的产业升级。
目前看来，ABB、发那科、库卡、安川电机四大工业机器人外资龙头仍占据市场主导地位。但近年来国产企业逐步发力，
2023年国产工业机器人份额首次突破50%，其中如汇川技术、埃斯顿、埃夫特等国产品牌市占率提升明显。一方面，中
国企业具备成本优势，加之近年来不断专攻技术革新，产品相对优势逐渐明显；另一方面，国内汽车、电子、新能源制
造三大行业对工业机器人需求较大，出于供应链安全考量，未来也将更加青睐于与国产厂商进行合作。
0 5 10 15 20 25 30 35
中国
日本
美国
韩国
德国
意大利
中国台北
法国
墨西哥
新加坡
印度
西班牙
土耳其
泰国
加拿大
万台
2022年工业机器人安装量
2022年中国工业机器人密度
为每万名员工 392台，高于全
球制造业机器人密度平均值
工业机器人
来源：国家统计局，国际机器人联合会，摩根士丹利，第一太平戴维斯研究部
中
国
工
业
地
产
14
低空经济
全球头部的航空、飞行器和汽车制造巨头纷纷开启低空布局
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2020 2025 2040 2045 2050
十
亿
美
元
全球低空经济市场
美国 中国 欧洲 其他地区
2030 2035
低空经济价值链
上游供应链
• 研发
• 原材料及零部件
• 动力系统/控制系统
飞行器制造
• 载人
• 载货
• 监察
系统服务商
• 空域监控
• 城市交通规划
基础设施供应
• 飞行器起降
• 通信基站
• 城市气象
应用场景
• 物流
• 旅游
• 农业
• 消防应急等
政策制定与监管
• 地方政府
• 民航局
低空经济，这一新兴的综合性经济形态，正在全球范围内以惊
人的速度崭露头角，而相关产业的发展也带动从研发、材料制
造、到总装及应用的一系列产业发展。
截至2023年底，全球约有300个在研的eVTOL项目。据预测，
低空经济的潜在市场规模将在2040年突破万亿美金，而中国将
占到全球份额的20-25%。
随着低空经济被列入国家级战略性新兴产业，未来有望在物流
配送、空中游览、医疗救援、农林植保等应用领域实现快速增
长。截至2024年8月，中国低空经济产业基金总规模也高达近
800亿元。其中苏州、北京、广州以超百亿元的产业基金领跑全
国，旨在培育相应企业成长项目。
来源：摩根士丹利，保时捷管理咨询，第一太平戴维斯研究部
发展趋势
03
15
工业地产作为制造业发展的重要载体，在全球经济结构调整和产业升级的
背景下，不断完善开发建设、运营监督、退出等重要环节，现已形成较为
完整的工业地产体系。
中
国
工
业
地
产
16
多类创新
工业地产开发模式不断创新，近年来涌现出以工业园区为主体，与物流、产业、资本融合打造多种组合
• 为更好顺应产业发展需求，一些大型物
流开发商逐渐涉足工业地产领域，通过
“工业+物流”的形式，开发混合用地
项目，提供更多元的产业载体。
• 此类项目仍聚焦于工业制造领域，以工
业生产为主，物流为辅。
工业+物流1 工业+定建
• 以定向产业获取一手工业用地，项目建
设前可保证部分税收，降低拿地难度。
• 此方式在工业用地资源稀缺的地区较为
常见，以确保重点产业的发展。
2 工业+基金
• 地方政府/国资平台主导，与PE/VC机构
合作开发，实现产业与资本招商的融合。
• 基金运营注重企业成长潜力，对投资回
报及风险有更加精准的把控。将资本运
作融入园区运营，可在高质量培育企业
的同时，实现园区的市场化运作。
3
1
2
3
4
0
嘉 中 佛 广 东 成 深 杭 苏 昆 太 上 宁 珠 肇 南 张 无 天 扬 北 常 南 常 武 合 沈
兴 山 山 州 莞 都 圳 州 州 山 仓 海 波 海 庆 京 家 锡 津 州 京 州 通 熟 汉 肥 阳
港
重点城市工业用地容积率
2022 2023 2024
中
国
工
业
地
产
17
多层建设
工业用地紧缩下，厂房建设向多层化演变
工业土地资源日趋紧缺下，全国各地持续推行工业用地集
约化。不仅对于存量中低效的工业用地加速改造，更是提
升了对新增项目的容积率要求。各地政府为进一步提效增
值制定了相应规定，例如：
• 上海市：工业仓储用地容积率需达，研发用低容积
率需达；
• 苏州市：针对不同区域工业项目作出容积率规划，设定
苏南、苏中、苏北的新上工业项目容积率底限为、
、；高标准厂房容积率一般不低于，按工业用
地管理的研发项目用地容积率一般不低于。
整体看来，未来建设的单层厂房将越来越少。而在多层厂
房中，有着“摩天工厂”之称的工业上楼也成为提升土地
利用率的创新趋势。
注：工业用地容积率=规划建筑面积/规划土地面积，图表中黄色阴影为2024年容积率>=的城市
中
国
工
业
地
产
18
多层建设之“工业上楼”
“工业上楼” 需因地制宜
生产
轻型生产、中试、实验
研发、办公
首层
裙楼
高层
层高：
承重： >吨
层高：
承重： >吨
层 高 ：
承重：>吨
>=4层
<=100m
• M1/M0用地为主
• 轻型、环保、低耗能、低振动的企业
集约用地：实现节约集约用地，并提升
亩产税收。
产业链协同：多元化产业发展有助于产
业链上下游企业协同，实现“上下游，
上下楼”。
配套设施：除基础的生产需求外，还设
有原材料储存、成品存储区、办公区等。
珠三角、长三角一带已有较成熟的工业
上楼案例：
• 深圳：深圳作为首批推行“工业上楼”
的城市之一，其全至科技创新园已成
为该领域的标杆项目。光明区更是率
先发布了《“工业上楼”建筑设计指 南
》，为此类项目的规范化发展提供 了
重要指导。
• 上海：2023年宣布，计划建设3,000
万平方米的“智造空间”。
优
部分地区需求较弱：工业用地较为充裕
的区域，对“摩天工厂”的需求偏弱
产业限制：可“上楼”的多为轻生产、
低噪音、环保型产业。
成本较高：单方造价及后续维护成本高。
效率受限：高层厂房的运货效率有限，
如电梯吨位数、轿厢宽度、装卸货等设
置及协调相对复杂。
可探索发展方向：
• 可从土地供应紧张、产业基础较好的
地区优先发展。
• 可基于地方优势产业，发展具有当地
特色的模式：如深圳就提出将低空经
济发展与“上楼”优势相融合，在工
业上楼项目设置低空飞行起降空间。
• 可探索“堆叠式厂房”：利用环形货
运盘道摆脱对“上楼”货重的限制。
忧
0 200 400 600 800 1000
0 50 100 150
宁波/佛山/南通/嘉兴
常州/武汉/天津/东莞/成都/重庆
杭州/无锡/南京/昆山/太仓
上海/北京/广州/苏州市区
上海/北京/广州（核心区域）
税收强度及投资强度要求
上轴：投资强度（人民币 万元/亩）
1200 1400 1600
200 250 300
下轴：税收强度（人民币 万元/亩）
中
国
工
业
地
产
19
多维监督
政府从多方面对工业用地效率进行全周期监督
近年来政府对用地效率的审核监督趋于严格，相应监管也不断向
规范化、全面化推进：
1. 最低缴税及投资门槛要求：该举措在增加税收的同时迫使一
些低附加值产业迁出，为产值更高的企业让出空间。
2. 全周期监管：对土地情况进行周期性监管，并结合弹性出让
制度（弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等），
将土地出让时长与用地效率挂钩，提升监管的灵活性：
• 上海严打工业用地炒作，严格监管工业用地股权变更问题，
并加快处置低效存量用地，实现产业用地盘活。
• 苏州、广州等地均设立3-5年监管周期，针对不达预期的
土地政府则有权提前回收。
3. 绿色低碳要求：为满足产业转型升级要求，部分地区也将环
评、碳排放等指标悉数纳入土地监管指标。
*绩效评估包含：项目竣工后的投入评估、项目达产后的产出评估、项目正常运营后的过程评估（包括项目业态、税收等）以及项目使用年期到期前的续期评估。
中
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工
业
地
产
20
多样功能
产业集群化推动园区形态向全能型产业社区升级
新型的产业社区不仅在单一厂房的建设上更注重智慧、低碳等功能，同时也设立研发、长租公寓、餐厅、人员培训等配套设施，满足产业孵化及人员生活需求
保障住房
人员培训
工业园区
配套较少
产业社区
配套占比 <7%
产业社区
配套占比 <15%
保障住房
办公
人员餐饮研发试验
生活休闲
社区共享
办公
展厅
研发试验
人员餐饮
中
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业
地
产
21
REITs市场的成熟为重资产投资提供了更多退出通道
在一众物业资产中，工业类投资具有独特性。工业园区的建设通
常受到政策支持，旨在促进地区产业的成长，并为当地带来税收
回报。鉴于制造企业在初始阶段对重资产的投入以及后期较高的
运营维护开支，这些企业更偏好签订长期租赁合同。因此，工业
园区往往可锁定较为稳定的租金和物业收益。
随着国家全面推动基础设施领域REITs常态化发行，公募REITs已
经逐渐与股权转让和分割销售并列成为工业投资的三大退出方式。
此外，基于公募REITs在分散投资风险、增强资产流动性以及稳定
收益方面的显著优势，近年来愈发受到投资者的青睐。
尽管目前市场上的工业园区类REITs产品数量仍较有限，但从2024
年开始，已有多只公募REITs获得监管机构的受理。不仅有中金联
东科技创新产业园REIT、博时津开科工产业园REIT正式获批，
更 有作为首个厂房旧改的华夏金隅REITs在上交所受理。这些进
展标 志着REITs市场的快速扩容，并有助于各类投资者参与到工
业资产 的交易中。
多元退出
12.
0
博时蛇口
华夏合肥高新
华夏和达高科
华安张江光大
中金湖北科投光谷
国泰君安临港
东吴苏园
国泰君安东久
建信中关村
红土创新盐田港
华夏深国际
中金普洛斯
嘉实京东
红土深圳安居
国泰君安城投宽庭
中金厦门安居
华夏北京
华夏基金华润有巢
平安广州广河
华夏越秀
浙商沪杭甬
中金山高集团
国金中国铁建
中金安徽交控
华夏中国交建
易方达深高速
华泰江苏交控
工银河北
华夏华润
中金印力
嘉实物美
华夏金茂
鹏华深圳
嘉实中国电建
中信建投国家电投
中航京能光伏
中航首钢绿能
富国首创水务
产
业
园
保
租
房
仓
储
物
流
高
速
公
路
生
态
环
保
清
洁
能
源
消
费
零
售
REITs中债估值收益率
来源：万得（Wind），第一太平戴维斯研究部
注：图表中为截至2024年8月数据，其中黄色条形为工业园区类REITs
重点城市表现
04
22
工业地产项目种类多样，本报告重点关注的高标准厂房，即由工业知名开 发
商/当地具备一定开发规模的开发商建设，且物业标准较高的项目。同时，
我们聚焦国内重点市场，通过追踪各区域核心城市的数据，洞察当前工业 地
产市场最新动态。
中
国
工
业
地
产
23
供应走高背景下市场去化承压
供给
1. 存量及供应趋势：
• 市场整体存量较高，且短期内供应持续：以上海
市为例，截至2024上半年高标准工业园区存量
高达1,470万平方米；依据政策规划，未来短期
内供应量也将维持在较高水平
2. 厂房特点：
• 物流开发商入局，“首层工业+高层物流”的项
目数量增多
• 容积率要求下，新建项目中以多层厂房为主
3. 开发主体现状：
• 国资开发商为主，其他类型开发商份额下滑
需求
1. 主要需求来自先进制造业
• 高端装备、汽车及零部件、能源化工及新材料占
据需求主力
• 生物医药需求缩水
2. 外资企业需求调整
• 外资租户在国际因素变动影响下，对供应链灵活
度需求提升
• 部分外企在华重资产投入下降，并减少了大面积
租赁
3. 厂房同质化竞争明显
• 去化压力下，大量园区产业定位高度重合，较难
实现差异化发展
出租表现：
• 退租/外迁增多，空置率呈上升趋势
• 受市场新增中多层厂房为主的影响，整体
去化速度减缓
租金表现：
• 集中供应下租金承压普降：以上海为例，
23年起全市整体租金下降约10-15%
市场供需
中
国
工
业
地
产
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2
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7
8 5
上海
来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （20年使用年限）
1 宝山区 124
2 奉贤区 86
3 嘉定区 57
4 金山区 196
5 闵行区 353
6 浦东新区 474
7 青浦区 40
8 松江区 140
全市平均
•
• 上海市工业土地供应紧张，对用地效率的监管不断增强，2024年计划处置低效产业用地不
低于45平方公里；
松江、闵行、浦东新区产业集聚度高，去化表现较好；临港、外高桥于近几年持续引进外
资项目，去化加快。
140
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用地面积 成交每亩均价
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苏州
中
国
工
业
地
产
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来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费15
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （50年使用年限）
1 常熟市 434
2 高新区 314
3 苏州工业园区 517
4 昆山市 404
5 苏相合作区 80
6 太仓市 321
7 吴江区 45
8 吴中区 93
9 相城区 96
10 张家港市 127
全市平均 • 苏州工业土地供应紧张，已逐渐从“增量开发”转入“存量更新”的发展阶段；
• 苏州工业产值常年居于全国前列，2023年规上工业总产值超万亿元。其中，苏州工业园
区、高新区、相城、昆山、太仓产业基础较强，市场成熟且去化较快。
0
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北京
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国
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地
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来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （20年使用年限）
1 亦庄经济技术开发区
（国家级）
242
2 大兴区 107
3 昌平区 140
4 海淀区 / 445
5 朝阳区 / 251
6 石景山区 / 32
7 丰台区 / 97
8 顺义区 32
全市平均
• 工业用地稀缺，2024年起明确以先租后让的方式供应工业用地，在产业类型、投资及税收
强度、产出效率、创新能力、节能环保等多方面对土地进行考核，全面提升用地效率；
• 北京市政府设立高精尖产业发展资金推进新型工业化，在加强电子信息、新能源及智能网
联汽车重点制造领域优势的同时，更进一步支持人形机器人、工业软件、生物医药、智能
装备等高端制造业的升级。
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2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
万
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用地面积 成交每亩均价
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天津
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国
工
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地
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来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
• 天津工业供地较为紧张；
• 2023年首个成规模M0新型产业用地在滨海区启动，可实现更加灵活的厂房分割及更加多样
的园区载体建设
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （50年使用年限）
1 滨海新区 625
2 东丽区 66
3 西青区 400
4 津南区 87
5 宝坻区 /
6 北辰区 176
7 静海区 /
8 武清区 386
9 宁河区 /
10 蓟州区 /
全市平均
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用地面积 成交每亩均价
中
国
工
业
地
产
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来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
广州
1
2
3
4
5
6
7
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （50年使用年限）
1 南沙区 80
2 增城区 100
3 从化区 100
4 花都区 150
5 番禺区 180
6 黄埔区 300
7 荔湾区 80
全市平均 • 广州市工业用地供应近年来呈上升趋势；
• 2024年起广州市鼓励建设高标准厂房、工业综合体；对特色标杆工业园及低效工业园改造
项目进行奖励，提倡打造“工业综合体”。
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万
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用地面积 成交每亩均价
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成都
中
国
工
业
地
产
29
来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （20年使用年限）
1 成华区 110
2 武侯区 150
3 金牛区 110
4 青羊区 110
5 新津区 120
6 龙泉驿区 63
7 青白江区 45
8 新都区 100
9 温江区 220
10 双流区 110
11 郫都区 100
12 高新西区 150
13 天府新区 450
14 金堂 100
全市平均
• 成都土地供需较为均衡；2023年起，园区全面推行新增工业用地“标准地”供应，提高土
地利用效率及缩短项目落地时间；
• 成都光伏及电池制造业基础较强，多晶硅及锂电池产量占全国前列，相应制造厂商已形成
较为成熟的生产线。
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用地面积 成交每亩均价
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重庆
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5
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8
10
9
来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部，中指数据
注：针对工业物流融合类坡道型厂房，根据当地政府要求进行工业厂房比例的计算；
租金口径为含税不含物业管理费
租金 成交每亩均价 存量
编号 片区 （人民币每平方米每天） (万元/亩) （万平方米）
最低 最高 （50年使用年限）
1 九龙坡区 53
2 北碚区 134
3 渝北区 55
4 巴南区 20
5 江北区 5
6 南岸区 4
7 沙坪坝区 32
8 大渡口区 22
9 江津区 20
10 万州区 14
11 涪陵区 25
全市平均
11
• 重庆市工业用地整体供应下降，并明确了工业用地出让底价、新型供地方式地价，普通工
业用地改建标准厂房补缴地价款等地价支持政策，减轻企业用地负担；
• 作为全国重要的汽车制造基地，重庆锚定打造智能网联新能源汽车产业集群，制造业不断
向价值链高端攀升。
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万
元
/亩
万
亩
用地面积 成交每亩均价
31
市场展望
05
随着工业地产标准化的不断深化，未来厂房设计将更加注重智能化和可持
续发展，以更好地满足高效、环保的生产需求。同时，伴随“中国制造”
全球影响力的增强，工业地产的地域范畴和业务边界也将持续扩展。
中
国
工
业
地
产
32
智慧化、低碳化生产促进工厂升级
智能化、数字化、低碳化需求驱动中国智慧工厂涌现
灯塔工厂 是世界经济论坛和麦肯锡共同提出的概念，代表将自动化、数
字化、智能化有机结合，实现制造类厂房效率提升、环保生产的最高水平。
截至2023年底，全球153家灯塔工厂中，有40%位于中国。
制造业的智能化迭代也将逐渐对工业厂房的智慧化升级提出要
求。据预测，2026 年全球智能工厂市场规模有望增至 1,349 亿
美元。
长远看来，基于智能工厂对物联网、云计算、人工智能等技术
的广泛运用，其将在企业控制成本、加快决策速度、提升生产
效率等方面起到关键性作用。
据测算，2020 年中国智能工厂市场规模达 8,560 亿元，多集中
在中东部和沿海地区。江苏、山东、浙江、广东这四大工业强 省，
是全国标杆智能工厂分布最为集中的地区， 数量占比过半。 未
来几年中国智慧工厂行业仍将保持 10%以上的年均增速，
2025 年市场规模有望超 万亿。
1 智能化
自《“十四五”工业绿色发展规划》颁布以来，中国国家层面
建设的绿色工业园区已超过250家。这些园区已陆续普及对
绿电、光伏储能等性能的运用，实现对资源的合理配置并降
低工厂碳排放。这些节能特性在提升入驻率的同时，可进一
步提升租金溢价。
2024年七部门联合印发《关于加快推动制造业绿色化发展的
指导意见》，再一次强调制造业绿色低碳发展的重要性，并
鼓励绿色工厂进一步深挖节能降碳潜力，打造“零碳”工厂。
2 低碳化
现有灯塔
新增灯塔
来源：麦肯锡，世界经济论坛，Markets and Markets，中国高科技产业化研究会，第一太平戴维斯研究部
中
国
工
业
地
产
33
产业链再平衡驱动企业海外建厂
企业出海建厂不仅取决于单一诉求，而是基于成本、产业上下游、国际局势、市场开拓等多种因素的结果
0
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90
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美
国 南 加
坡
越 新 泰
国 国 度 西
哥
德 印 墨 日
本 来
西
亚
马 柬
埔
寨
印 韩
尼 国
家
2023年中国A股企业海外建厂主要分布
0
300
600
900
1,200
1,500
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
亿
美
元
亚洲 欧洲
中国对外直接投资
拉美 北美 非洲 大洋洲
制造业出海主要驱动因素
1.整合供应链
• 为更好提升全球产品竞争力，一些行业领先企业率先布局发展海外市场，并通过在当地设
立研发、生产及销售分支，进行产业链的高度整合。这样不仅可以降低运输及沟通成本、
提升服务及生产效率，还可以更好利用当地资源。
• 此类工厂选址多布局于欧美、新加坡等发达地区。
2. 应对地缘风险
• 针对不断抬高的贸易壁垒，部分制造商选择将生产环节转移至海外，以“出口组件+海外
工厂组装”的模式进行生产，以此规避掉一些国家针对中国企业反倾销、反补贴及关税征
收等压力
• 此类工厂多集中于北美、欧洲等存在较多贸易限制的地区。如墨西哥、匈牙利等国，就因
其地理和政治优势，被视为理想的转运枢纽。特别是墨西哥，近年来与美国的"近岸外包"
趋势日益显著。中国企业在墨西哥设立工厂，可以更有效地规避贸易风险，巩固并扩大其
在该地区的市场份额。
3. 控制生产成本
• 受劳动力短缺和劳动力成本上升等因素的影响，东南亚和印度等地区凭借其较低的生产成
本优势，成功吸引了众多制造企业将劳动密集型生产环节转移至此。
4. 转移竞争市场
• 部分行业在产能过剩的压力下，选择将部分产品生产转移到海外需求空缺的市场，以更加
合理分配全球产能。
• 如新能源汽车、智能手机等行业国内市场饱和、竞争激烈，部分企业选择将制造及销售转
移至拉美、非洲、东南亚等地，并针对当地市场特色提供定制化产品。
来源：CEIC，Wind，国联证券，第一太平戴维斯研究部
