售后服务万科物业为您服务信息网月
第一期
（8月第一期）
前言
为了提供物业信息服务，第一期物业信息开播了。希望能给各部门在工
作中带来促进作用。我们将于每月的月底向您推出每期的信息。
我们的信息网还不成熟，望能得到各部门的支持。同时也希望能给我们
及时提供信息，使我们的信息网办得更好。
谢谢！
品质保证部
行业新知企业絮语行业新闻
企业文化会心一笑生活常识
智力游戏
第一版行业新知
◆高层综合楼的物业管理
◆住宅智能化的星级标准
◆物业管理十大新概念
◆香港物业怎么管
高层综合楼的物业管理
高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇
在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人
们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下
将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。
一、高层综合楼的物业管理特点
1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高
层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常
住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼
内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。
2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较
高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，
煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自
动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建
立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统
进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗
大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。
二、高层综合楼物业管理的原则
1、早期介入原则
早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出
整改意见。
2、统一管理原则
首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整
体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解
决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。
3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务
相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。
4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事
的原则。
5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好
的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户
和住户的信任。
6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的
住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、
供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。
三、高层综合楼物业管理的内容
1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼
的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和
美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命
和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。
2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、
电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处
理，保证设备完好的运行状态。
3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和
保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。
4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，
为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行
管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。
6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定
保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证 24 小时
值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。
7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标
准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。
8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服
务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储
蓄所等；委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、
雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用
户、住户需要，提供特约服务。
四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题
1、产权问题
建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，
从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单
个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产
权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位
业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理
公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。
2、消防问题
高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通
道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难
度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助
于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系
统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立
严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施
的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维
护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户
住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。
3、治安问题
高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业
主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死
不相住来”，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需
不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼
内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行
维修、保养、监控室要 24 小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位
要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相
应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的
成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会
人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价
商品都得以发挥最高的效益。
完
住宅智能化的星级标准
对于普通百姓来说，住宅智能化已不再是一个陌生的概念。无论是每平方米上万元
的豪宅，还是 2000－3000 元／平方米的安居房，智能化系统都如同水、电、煤气
一样越来越被认同为人们日常生活中的必要配备。为了使不同类型、不同居住对
象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，建设部住宅产业化办公
室和勘察设计司制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导
则》，将全国住宅小区智能化系统示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性
等因素综合考虑，划分为一星级（普及型）、二星级（提高型）和三星级（超前
型）三种等级。
《导则》要求一星级示范小区应具有安全防范子系统，包括出入口管理及周界防越
报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，
其中包括对安全防范实行监控、远程抄收与管理和 IC 卡、车辆出入与停车管理、
供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理、紧急广播与背景音乐系
统、物业管理计算机系统；信息网络子系统，这包括为实现上述功能科学合理布
线，每户不少于两对电话线和两个有线电视插座、建立有线电视网等。二星级示范
小区除应具备一星级的全部子功能外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的
建设方面，其功能及技术水平应有较大提升；信息传输通道应采用高速宽带数据网
作为主干网；物业管理计算机系统应配置局域网，并可供住户联网使用。三星级示
范小区应具备二星级示范小区的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户
接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在
可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI－CIMS）技术，并把物业管理智能化
系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为 HI－CIMS 工程中的一个子系统。同时，
HI－CIMS 系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、
可扩展性和科学管理。
这份《导则》同时规定，住宅智能化工程与小区建设工程要同步建设，并实行智能
化工程的工业化、装配化施工，减少现场加工，示范工程在实施前还应对未来物业
智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业
智能化管理的一切准备工作。工程交付使用前必须经确保物业管理智能化管理安
全、准确、可靠地运转。
在示范小区的规划设计上，《导则》要求工程综合验收标准不得低于"国家 2000 年
小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系"，其中一星级验收成果
不低于"指标体系"的良好标准；三星级验收成果不低于"指标体系"的优秀标准。住
宅小区智能化示范工程竣工交付使用前还必须进行商品住宅性能认定，三种等级的
示范工程性能认定等级分别不得于商品住宅性能认定 A级、AA级和 AAA级。
完
物业管理十大新概念
零干扰服务
汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口，楼道门也应声而开，路口
电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信
息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999 年出现在蠊田城市花园的
“零干把服务”是物业管理服务的一种新突破。
氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方
式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围
管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合
的文化鬼力。
个性化服务
在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了
物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服
务能达到多么好的程度。
“管理报告”制
我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999 年 3 月万科物
业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不
好。
产学联手
1999 年 11 月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管
理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管
理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系
统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。
1拖 N管理
中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1 拖 N”管理架构弥
补了过去“小而全”的不足。“1 拖 N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理
中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分
片服务，财务统一分支、分别核算这种“4 统 4 分”的管理运作，“1 拖 N”使管理
服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了 22%，提高了专业设备的使用率，
使新小区的开办费平均减少了 2成以上。
打分制
员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大
家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理
公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一
些工作。
一卡制
客户在社区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别
服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决，特别是，这张卡还可以帮助客
户解决党政军银行贷款或收取租金的功能。个别社区甚至解决了一卡进出所有户门
及社区门的问题。所谓智能化社区，应该有这样一些理念。
噪音等约束性管理
社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音，内部住户的噪音永远都是
每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的洫声、音响声、
装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声。物业管理是不是应该有一个公平的管理公
约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。
同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，
住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是
物业管理的难题。
会所安排
特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，
能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的
社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。
完
香港物业怎么管
在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没
有对管理公司采取发牌制度（类似我们的资质证书）。因此，物业管理
企业在香港数量非常多。
物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。发展商卖房时，
必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，
政府可以拒绝备案。购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公
契。
委员会成立后，业主立案法团通过招标选聘物业管理公司。
香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用成本支出＋酬
金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是
10 至 15％。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普
通居住小区的收费方式相似。
香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相
当激烈，大到管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采
用物业管理招投标机制。
香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物业管
理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》，此外还有一系列条例
来规范大厦及小区的物业管理，如《保安及护卫员条例》、《噪音管制
条例第 327 章》、《空气管制条例第 435 章》、《少额钱债条例第 338
章》等，清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理公司、租户各自的
权利和义务，物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文上找到答
案。如开发商的空置房是否要交纳物业管理费的问题，在《香港建筑物
管理条例》上就有明确的规定：开发商必须与其他业主一样，交纳管理
费。而北京物业管理政策没有这方面的明确规定，在执行过程中五花八
门，有的开发商不交任何物业管理费，有的承担 50％的管理费，导致
了业主、开发商、物业管理公司之间大量纠纷的产生。再如，对于业主
欠费的处理，在香港，物业公司对欠费的业主，除采取催交等方式外，
还可以采取上小额法庭追讨的方式，只要事实清楚、证据确凿，小额法
庭能够当庭判决。如不执行判决，法院可以拍卖业主房产用于还债。在
北京，物业管理费用的官司往往需要几个月，甚至半年才能判下来，有
的物业公司由于打官司成本太高，干脆不打了；在示范效应作用下，不
交费问题越来越严重。另外，在水电费的收缴方式上，香港和北京的差
别也很大。香港水电费的收缴都由自来水、电力公司自行收取；而在北
京，许多小区的水电费收缴任务均由物业管理完成，收不上来的费用，
物业公司还得垫付。由于没有法律规定来保护物业公司的权益，物业公
司得罪不起专业部门，只得忍气吞声；同时，这也在一定程度上损害了
其他业主的权益。
完
第二版企业絮语
▲想想怎么搜集信息，需要哪些信息，比思考如何赚钱更重要。
▲假如有人告诉你，有单生意钱很好赚，你听后越快忘掉越好，世上没有一分钱是容易赚的，要吃
馅饼自己做。
▲没有目标等于虚度光阴，神话是谎言的翻版。
▲庸才、蠢材和英才都是人才，所以，他们没有固定的区别，事实如此。
▲信用，就是你在人生银行的存款，当你要作出承诺时，切记：千万不要透支。
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第三版行业新闻
8月 9日，上海市物业管理与文明小区创建现场交流会在虹
口区建设新村小区召开，市委副书记龚学平到会讲话，市文明办的
领导也出席了现场会，龚学平副书记指出：物业管理要进一步改革
创新，要提高市民素质和城市文明程度与加强城市管理和环境建设
紧密结合起来，以社区为载体，理顺居委会、物业管理公司、业主
委员会三者之间的关系，形成合力，共同建设。
本月建设部出台了全国物业管理示范小区、大厦新的验收标准。
江苏省出台了物业管理条例。
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第四版企业文化
◆高层次人才去向
◆王石终于把万科“卖”了
◆“新住宅运动”来了
高层次人才去向：上海居首广州第二
北京、上海、广州……你选择在哪个城市工作生活？前天，来自全国
16 所高校的 100 多名博士、硕士给出答案，广州次于上海，成为第二
选择。
日前，“青春创业行——博士、硕士研究生广州创业体验活动”组委会
向参加活动的研究生进行了问卷调查。调查显示，%的人希望到上
海工作和生活，而想来广州的占 %，北京和深圳则分别占 %和
%。
对于首选城市，博士、硕士们主要考虑的因素排在前几位的分别是：就
业发展机会；城市的开放程度及现代化程度；社会、人文环境和生活条
件。其中，有 %的人指出广州与其他城市相比，政府的工作效率高
或较高；认为政府引进人才措施好的占了 60%；近半数人觉得羊城的创
业环境好。
值得关注的是，只有 10%的人认为广州文化氛围好，而选择“一般”的
则占了 45%，还有 %的人直言不讳说“差”。
有几份问卷在“广州给你留下最深的印象”一栏不约而同地写下了“普
通话普及率太低”、“普通话推广难”等话语。不少博士、硕士承认，
语言障碍令广州的创业魅力“打折扣”。
完
王石终于把万科“卖”了
8月 10日上午，深圳市深圳证券交易所的滚动大屏幕上，代号 0002的深
万科宣告“停牌”，同时发布公告说，万科第一大股东股权转让协议当日正式
生效，中国华润总公司取替深圳经济特区发展集团公司（即“深特发”）而成
为万科第一大股东。由此可以看出，中国地产公司之间的重组、并购终于迈出
了第一步。
当日下午重新开盘的深万科 A股和 B股一路飘红。当天晚些时候，在深
圳万科公司总部接受本报记者专访时，万科公司董事长王石说，深万科股票上
扬属意料之中，但仍然会让他和股东们高兴。
中国地产“航母”初具雏形
好几年了，王石一直有把万科“卖”个好买家的想法，1997年华润公司
和万科当时第一大股东深特发之间的股权转让，在最后一刻因“深特发”的“变
卦”而失败。今年，华润公司终于成了万科的第一大股东。
8月 12日，华润方面的一位高层人士在接受记者采访时表示，华润目前
拥有万科 8．11％的股份，华润将继续增持万科股份，希望能够达到 30％。
华润集团是香港最具实力的中资公司之一，目前在香港联交所拥有 5家上
市公司，总资产 500亿港元。今年 6月 19日，华润集团宣布重组，重组后华
润公司将主营分销、地产发展、科技及策略投资。
由于华润集团下属的“华润北京置地”此前已控有北京华远房地产公司
70％的股权，自此，中国华润公司已将国内两大著名地产品牌———万科和
华远都纳入旗下，两大地产公司目前的房地产项目业务量，再加上华润公司本
身在内地一些城市及香港市场的房地产项目业务量，使华润公司建立中国住宅
市场地产航母的设想已初具雏形。
华润方面的这位高层人士在接受采访时也透露说，华润集团可能会成立一
个类似“华润中国置地”的房地产公司，收购万科第一大股权仅是建立地产航
母的第一步，在条件成熟的情况下，华润还将继续收购国内的房地产公司。
国内地产市场将面临重新整合
当下的中国房地产市场，从南到北，都处于一种供需两旺的局面，大大小
小的房地产公司多达数万家。有业内人士分析说，现在的房地产市场，就如早
些年的电视机行业，鱼龙混杂，但是随着市场的进一步发展和逐渐成熟，市场
进行了重组，大吃小，小吃大，最终形成了几大品牌的电视机企业。中国的房
地产市场也正处于这么一个发展和成熟时期，各种性质和规模的地产公司之间
并购、重组将是一种趋势。王石分析说，以后的房地产市场中，就是大公司做
大的项目，小一些的公司做小的项目，市场是会越来越分化的。
中国地产企业希望吸引国际资本
王石一直把万科定位在“新兴企业”，而新兴企业的一个特点，即是它发
展到一定规模就会进入一个相对稳定的平台，很难突破向前发展。而对一个“玩
钱玩地”的房地产公司来说，钱和地更是发展的根本。
王石告诉记者，万科就是希望通过这次股权的转让，打开国际市场的融资
渠道。当然，王石也认为香港股市上地产板块并不看好，换句话说，香港地产
板块的筹资能力并不是很强，但是，通过香港市场，可以逐渐打开国际资本市
场。
王石透露说，今年年底，明年年初，他将不仅仅代表万科，而且可能以更
高决策层面的身份到欧美一些国家去“推销”中国的住宅市场的概念，吸引国
外的资本。
万科的做法多少代表了中国的一些房地产企业的想法，能够吸引到国外的
资本将是中国一些地产企业努力的方向。
地产大品牌联手百姓买房更有信心
华润、万科、华远，这三个品牌可以说在国内都是比较有信誉的，而三大
品牌联手开发中国住宅市场，对众多购房者来说，也许会使他们更有信心，三
大公司开发的住宅产品，似乎也更具市场竞争力，毕竟，这三大公司的联手是
建立在市场机制下的完全市场化的行为，这种市场化的联手会使他们开发的住
宅产品更适合市场需求。
而三大品牌的联手，也将加速一些资金和实力都较弱的公司被市场淘汰的
过程。毕竟，市场是残酷的，但是，房地产商们的“肉搏战”结果，就是使住
宅这个产品日臻完善，从这个角度来讲，残酷的市场竞争对购房者是件好事。
完
“新住宅运动”来了
１９９９年１２月在“半秘密”状态下成立的中国城市房地产开发商协作网络（简
称中城房网），因为集结了万科、万通、华远、中国海外、合生创展等１７家业内
著名的发展商，其举动为业界和媒体密切关注。日前，“中城房网”推出了“新住
宅运动”，给中国房地产业带来了强有力的冲击和震荡。
本报综合报道：夏日骄阳似火，“新住宅运动”也被炒得火热。来自全国１８家房
地产知名企业及国内知识界５００多名高手会聚上海共商未来大计，更是让“新住
宅运动”赚足了“眼球”。
眼下真正能满足大众需求的住宅应当是高品质低价位，并且应当成为今后市场的主
流。“新住宅运动”的创造者们正是看准了这一市场定位，无疑，这将会打开市场
空间，博得消费者的青睐。
房企自救运动
回顾中国近２０年房地产发展的历史，时到如今，房地产商们的利润已是所剩无
几。据了解，目前仅仅能保持在１０％—１５％，暴利时代一去不复返。随着国家
房地产利好政策的不断出台，市场空间越来越大，然而面对全国几万家开发商共同
来分食这一块“蛋糕”，落到每家碗里的则是少之又少，加之消费者的居住品位的
提高，开发商们再想轻易地从他们口袋里掏钱真是难上加难。一些开发商叹息“现
在靠卖房子挣钱真不易”，一些不合市场潮流的积压楼盘更是难以解套。面对如此
境况，一向追求利润最大化的开发商们怎会等闲视之，于是缔结联盟，打造航空母
舰，寻找新的市场切入点，为自己杀出一条生路————“新住宅运动”由此而
生。一位房地产界的专家说，“新住宅运动”并无多么玄妙，实际上是房地产界的
一次自救运动。
作为中城房网的首轮主席，王石对提出“新住宅运动”的解释是：在长期的住宅开
发中，我们深感于中国住宅市场的巨大矛盾：从需求方面看，中国拥有世界上最大
的住宅市场需求，但从供给方面看，中国的住宅产业却缺乏活力、缺少精品，甚至
无法满足人们当下的基本居住需求，更谈不上前瞻性的创造。全国大量的空置房里
沉没了宝贵的资源，浪费了许多宝贵的机会成本。
另一方面，中国的房地产行业仍然比较幼稚。从８０年代初期开始，直到９０年代
中期以后才出现比较像样的项目。在香港，新鸿基、和黄等十大发展商占有了商品
房市场的八成份额，而广州、深圳、上海等房地产发展比较成熟的城市，前十位的
发展商加起来，市场占有率也没有超过１５％。在这样背景下，“新住宅运动”可
谓水到渠成。
“运动”如何成功
按照王石的说法，“新住宅运动”下一步是关键，参与各方将依托中城房网，通过
集体采购、共同融资、联合开发等手段，不断推出创新的、符合市场需求的、有生
命力的住宅作品。有关专家认为，建造低价位高品质的住宅必须从建造成本上入
手，而从王石的话中不难看出，降低建设成本的方式将是通过联盟这一大优势，重
新配置人力、资本等资源，达到资源利用最优化。
目前购房者既想住好房又不想多掏钱，对开发商来说只能从开发成本上下功夫，中
城房网的集体采购、共同融资、联合开发等手段则是降低成本最行之有效的办法。
集体采购可使建筑材料的购买价格明显下降；联合开发则会使设计成本降低，从而
可让购房者住上物美价廉的住宅。
据了解，目前加入中城房网的网员已达１７家，尚有一些企业正在筹备之中。清华
大学房地产研究所的一位专家认为，“新住宅运动”的兴起将会使整个房地产企业
结构发生变化，很有可能会导致许多中小企业消亡，当然最后得实惠的是消费者。
“新住宅运动”将促使整个房地产企业结构发生变化，并很有可能导致许多中小企
业的消亡。
完
第五版会心一笑
自作聪明
罗曼斯摸摸自己光秃秃的脑袋，自我安慰地说：“繁华的都市不长草，聪明的脑袋不长毛，我这叫
聪明绝顶啊。”
在旁边的小弟听到后访问道：“哥，照你的看法，凡是剃光头的也都是聪明吗？”
“不，那叫自作聪明。”罗曼司纠正道。
吹牛
一天，两个不同国家的人在吹牛，一个说：“我们国家的桥很高，人从上面跳下去十分钟才跃如水
摔死。”
另一个说：“那不算什么，在我们国家，人从桥上跳下，没到底就饿死了。”
返回
第六版生活常识
什么是理想的发质？
拥有一头乌黑亮丽的头发是每个女性的愿望，优美的头发如头披华冠。但是产后随着身体和年龄的
变化，许多女性的发质也会相应地有所改变。大家都希望通过护理使发质得到提高，那么，什么是
理想的发质呢？
1、乌黑是美发的前提
虽然许多年轻女性喜欢把头发染成各种颜色，但是中国人传统的观念还是认为拥有一头乌黑的头发
永远令人羡慕。因此，乌黑仍是中国女性头发美丽的前提。
头发黑不黑，与头发内黑色素的含量有关。一般人的头发，其乌黑程度由发根向发尾递减，这是因
为头发受到氧化伤害。黑色素被破坏所致，其伤害来源与结构松弛完全相同，所以毛燥、分叉与变
黄通常结伴而来，其预防的方法也一样。
2、体现高贵的柔亮发质
头发是否有光泽，是头发质量的直观体现。因此，人们都希望把头发护理得更为光亮。目前由于美
发技术的不断进步，专业的美发厂商已经逐渐放弃使用油脂便头发柔亮的方法，改用保湿物质，即
利用洗发、润丝、护发、日常护理、造型等时机，补充头发保湿物质，进而增进头发内水分含量，
使头发更为柔亮。
3、美丽动人的弹性发质
弹性不足的细发，不但不容易吹风造型，造型后容易变形，而且不持久，发型也不能像电视上的美
发品广告的模特儿般生动活泼。所以，头发细塌使很多人困扰。除了先天细塌的头发会缺乏弹性
外，原本具有弹性的头发，如果过度烫染或烫方法不当，头发的蛋白质纤维会受到碱的伤害而流
失，好比头发的弹簧数目减少了，便会呈现多也而无弹性的症状。
4、结构紧密、青春永驻
紧密的结构能保证头发长久美丽，因此，它是美发中不可忽视的一点。毛发数万根蛋白质纤维之所
以能够紧密聚拢，主要是由于相邻蛋白质纤维间无数横向连接的二硫化键。如果头发长久与氧气、
紫外线接触，或者烫发时，一剂尚未冲洗干净，即施用二剂，便会导致二硫化键逐渐氧化并断裂，
头发的结构就会呈现松弛症状。
蛋白质、水、二硫化键及黑色素是组成头发的四要素，四者含量的多少，分别影响了头发的弹性、
柔亮、紧密与乌黑。诊断自己发质在哪方面不理想，再对症下药进行防治，才有机会拥有令人称羡
的头发。
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第七版智力游戏
动脑筋
有甲乙两个不透明的房间，甲房有三个灯泡，乙房有相对应的三个开关，要求甲乙两房只能各进一
次，就能判断乙房的三个开关各控制哪个灯泡。用什么方法？
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