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绿色住宅小区全寿命周期开发过程研究
王丛莹1，杨三超2*
作者简介：王丛莹（1987-），女，硕士研究生，工程项目管理
（1. 中国矿业大学力建学院，江苏徐州 221116；
2. 江苏安厦工程项目管理有限公司，江苏常州 213100） 5
摘要：随着可持续发展全面深入人心，政府通过各种政策及措施大力推进绿色生态住宅小区
的建设。但是，房地产业在快速发展的同时，许多开发商没有把可持续发展的理念引入社区
的住宅建设之中，由此引发了诸多问题。本文以绿色住宅小区为研究对象，对绿色住宅小区
的概念内涵进行分析，在概念上对绿色住宅小区进行界定，从绿色住宅小区的前期策划、设
计、施工、营销及物业管理五个方面论述了绿色住宅小区全寿命周期开发的内容及相关建议，10
使人们对绿色住宅小区有清晰的认识，从而有效引导、促进绿色住宅市场的健康发展。
关键词：绿色建筑；绿色住宅小区；全寿命周期；绿色施工
中图分类号：
Life Cycle Development of Green Residential District 15
WANG Congying1, YANG Sanchao2
(1. School of Architecture and Civil engineering，China University of Mining and
Technology,Xuzhou 221116;
2. AnSha Project Management Co.,Ltd, Changzhou 213100)
Abstract: With the Sustainable Development enjoys overall popular support, the government uses 20
various policies and measures to push forward the construction of green residential district vigorously.
However, although the real estate industry is in rapid development, many developers did not introduce
the concept of Sustainable Development into the housing communities, and it caused many problems.
This paper takes green residential district as the research object, analyses and defines the connotation of
the green residential district, And from the five aspects of the green residential district of pre-planning, 25
design, construction, marketing and property management disscussin the content and recommendations
of the rational development of green residential districtdiscussing the development process from the
entire life-cycle, in order to make people have a clear understanding on the green residential
district,and to guide and promote the green residential market developed healthy and effectively.
Key words: green building; green residential district; entire life-cycle; green construction 30
0 引言
房地产业作为我国的支柱产业，正在高速发展。但是，房地产业在快速发展的同时，由
于开发商等参与各方缺乏环保意识薄弱，过分注重当前经济效益，因此而引发了如社区规划
不合理、绿化率较低、容积率过高、交通拥挤、小区配套设施不完善、房屋类型缺乏多样性35
等诸多问题。
为了加强城市生态环境建设，国家建设部相继颁布了《绿色生态住宅小区建设要点和技
术导则》、《绿色建筑技术导则》、《绿色建筑评价标准》、《住宅性能评定技术标准》、
《绿色建筑评价技术细则》（试行），《绿色建筑评价标识管理办法》（试行）等一系列政
策。以上政策法规的出台，表明我国政府越来越重视我国绿色建筑、绿色住宅小区的发展。 40
但通过几年的开发实践表明，大部分开发商所开发的绿色住宅小区，各项技术性能都未
能达到《导则》所规定的技术标准要求，往往将重心放在小区绿化及景观设置方面，在成本
利益机制的驱动下，以绿色生态住宅为卖点，旨在提高住宅销售价格，以达到获得高额利润
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的目的，而对技术层面的要求并未真正引起重视，许多住宅小区属于低层次的绿化、局部节
能小区[1]。因此应该重新审视绿色住宅小区的开发过程。 45
1 绿色住宅小区定义
根据建设部住宅产业化促进中心 2001年颁布的《绿色生态住宅小区建设要点与技术导
则》（试行），衡量绿色住宅小区的质量大致有以下几条标准：l、生态方面有广泛的开敞
性；2、采用的无害、无污、可以自然降解的环保型建筑材料；3、无废无污的生态工程设计；
4、合理的立体绿化，能有利于保护、稳定周边地域的生态；5、利用清洁能源，降低住宅运50
转的能耗；6、富有生态文化及艺术内涵。生态小区建设应以人为本，应将住宅建设紧密地
与环境及人类的生活本身融为一体，营造和谐的居住环境与人文环境。
绿色生态住宅小区是具有高效、节能、环保、健康、舒适、生态平衡等特征的居住建筑
环境，是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，设计、组织住宅内外空间中
的各种物质因素，使物质、能源在小区系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无55
废、无污染、生态平衡的建筑环境[2]。绿色生态住宅小区的内涵和外延见图 1。
图 1 绿色生态住宅小区的内涵和外延[3]
Connotation and Extension of Green residential district
2 绿色住宅小区的全寿命周期开发
绿色住宅理念应贯穿到住宅小区的规划设计、开发施工、建材生产、装修装饰直到使用60
管理的各个环节中去[4]。由于绿色生态住宅小区的开发与其它类型物业相比具有特殊性，所
以要求绿色住宅小区的开发应从项目策划到最后拆除进行全过程控制，实现项目的全寿命周
期的合理开发。
前期策划
建设项目投资决策阶段的主要任务是要对拟建项目进行策划，从社会、经济、环境、人65
性的角度考虑产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的发挥状况，并对其可行
性进行技术经济分析和论证，从而做出是否进行投资的决策。前期工作决定项目开发的方向
绿色技术
支撑体系
法律法规
支撑体系 环境管
理体系
环境性能
评价体系
住宅性能
评价体系
绿色开发
组织模式绿色管理
学科交叉
支撑体系
绿色开
发人才
绿色生态
住宅小区
能源和资
源利用
社区文化
及敏感性
全寿命周期
管理和评价
绿色经济以人为本
生态和环境
保护
内涵外延
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和思路，前期工作的深入细致程度决定了项目开发的成功与否，开发商能否取得良好的效益。
搜集绿色信息
所谓绿色信息是指在一定时间和条件下，与绿色住宅小区开发项目有关的各种情报、数70
据、资料的总称，包括绿色产品销售信息、绿色服务信息等。绿色信息的搜集包括：绿色消
费信息、绿色科技信息、绿色资源和绿色住宅开发信息、绿色法规信息、绿色组织信息、绿
色竞争信息、绿色市场规模信息等等[5]。
广泛而准确的绿色信息是房地产企业寻找绿色机会、开拓和占领绿色市场的重要前提。
根据搜集到的绿色信息，企业可以确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行75
目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助
确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
产品定位
绿色住宅小区的产品已经有了较为明确的限定，首先物业类型为住宅小区，其次建设理
念为绿色生态。绿色生态住宅小区的开发既要保证适度超前，又能不脱离市场，应兼顾现有80
的科学技术水平，这样才能兼顾消费者的承受能力和开发商的利益，确保绿色生态住宅小区
的健康发展。
其次，产品的定位应该因地而异，因时而异，应该综合考虑项目所处的地域、经济、社
会情况。例如项目所处城市的大小，会导致项目面对不同层次的消费群体，消费群体购买绿
色生态住宅也应该有不同市场定位和价位，绿色的含量也应有差别。在定位绿色生态住宅小85
区的产品档次时，主要考虑以下因素：产品面对的市场层面及其销售区域、客户群的类型及
其需求特性，然后根据这些因素确定产品的组合及其品质水准、产品价格、规格等[1]。
绿色设计
设计阶段是将项目决策阶段所确定的目标具体化的过程，它决定着工程项目的使用价值
和功能，决定着项目投资的经济效益，也是决定绿色住宅小区绿色度的决定性环节。设计方90
案是施工的依据，其技术是否可行、工艺是否先进、经济是否合理、设备是否配套等因素，
将直接影响绿色住宅小区项目成败的关键。
绿色生态住宅小区设计应从以下几方面考虑：
1.土地利用
绿色住区应根据城市总体规划和土地利用总体规划，合理利用土地资源，合理的确定住95
区的建筑密度和容积率，提高中、小户型的比例。同时应充分利用场地内原有的建筑和设施，
提过其使用效率；合理的确定户外活动场地和空地率，充分利用地下空间，提高土地的效益。
2.能源系统设计
住区建筑和能源系统的设计，应严格执行国家和地方现行的有关法规和标准。在保证健
康、舒适的室内环境的基础上，采用各种有效的节能技术措施（如合理确定建筑间距、提高100
维护结构的保温隔热性能、合理控制体形系数和不同朝向的窗墙比），改善建筑维护结构的
热工性能，从整体上降低建筑物空调采暖能源需求；提高采暖、空调、照明等耗能系统的效
率，降低建筑全寿命周期能耗；积极采用有利于保护环境的可再生能源，最大限度的减少建
筑对能源的需求和能耗对环境的影响。
3.水环境设计 105
结合当地水资源状况和气候特点，合理规划住区水环境，制定节水、污水处理与再生利
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用、雨水收集和利用方案，按照低质低用、高质高用的用水原则，充分利用自来水以外的水
资源，如雨水、再生水、海水等；采取有效技术措施以提供安全、卫生的生活用水、环境绿
化与景观用水等，努力提高水循环利用率和用水效率，减少污水排放量，实现水资源的可持
续发展和利用。 110
4.声环境设计
住宅小区的声环境系统包括室外、室内和对小区以外噪音的隔阻措施。要对交通噪声，
公用设备噪声，商业、娱乐、学校和施工噪声采取防噪、降噪、消声等成套技术消除各种噪
声造成的污染，确保住区内环境噪声达标，减少各种噪声对住户的干扰。室内设计室应合理
布置产生噪声的厨房、卫生间的位置，减少其对居住空间的干扰。 115
5.光环境
设计绿色建筑时，应注意朝向、楼与楼之间的距离和相对位置、楼内平面的布置，通过
精心的计算调整，使居住空间能够获得充足的日照。卧室、起居室（厅）、书房、厨房设置
外窗，房间的采光系数不低于现行国家标准《建筑采光设计标准》GB 50033的规定。居住
空间开窗具有良好的视野，且避免户间居住空间的视线干扰。 120
6.气环境
居住空间能自然通风，自然通风可以提高居住者的舒适感，有助于健康。在室外气象条
件良好的条件下，加强自然通风还有助于缩短空调设备的运行时间，降低空调能耗，绿色建
筑应特别强调自然通风。
7.材料与资源利用 125
建设绿色住区要求使用的建筑材料在生产、运输、使用直到废弃回收全寿命过程中建设
对自然资源和能源的消耗、降低对环境的不利影响，并可实现重复使用和再生利用。增加使
用当地（指距施工现场 500km范围以内）生产的建筑材料和制品的比例；最大限度的利用
已有的建筑结构和维护结构，最大限度的利用尚可使用的旧建筑材料；建立垃圾收集处理系
统，从单户收集、垃圾收集站、集中运输或处理的各个环节进行全面规划。 130
绿色施工
绿色施工的定义
2007年建设部发布的《绿色施工导则》给出绿色施工的定义：指工程建设中，在保证
质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技术进步，最大限度地节约资源与减少对
环境负面影响的施工活动，实现“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和环境保护）[6]。 135
绿色施工可以定义为：在保证工程安全、质量前提下，通过切实有效的管理制度和工作
制度，实施有效技术措施，最大限度地节约资源和减少对环境的负面影响，提高施工人员的
职业健康安全水平，保护施工人员的安全与健康，从而满足建设资源节约型、环境友好型社
会需要的施工方式。
绿色施工总体框架 140
绿色施工的具体内容概括为六个方面：绿色施工管理、环境保护、节材与材料资源利用、
节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与施工用地保护。这六个方面涵盖了绿色施工的
全部内容（见图 2），同时贯穿了施工策划、材料采购、现场施工、工程验收等施工过程中
的各个阶段[6]。
145
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图 2绿色施工总体框架图
Green Construction overall Framework
绿色住宅小区施工技术要点
1.绿色施工管理 150
总承包企业必须建立绿色施工管理体系，并制定相应的管理制度与目标，要有为绿色施
工管理负责的团队或组织。项目经理为绿色施工第一责任人，负责绿色施工的组织实施及目
标实现，并指定绿色施工管理人员和监督人员。
总承包企业在项目的绿色施工管理中，应按照环境保护法律、法规、政策和项目工程设
计文件的环境保护要求，以及与业主签订的承包合同中的环境保护条款，严格执行节能、节155
水、节材、节地、污染防治和生态保护等措施。总包企业应对相关各级人员进行培训，并利
用各种媒体形式展开内容丰富的宣传活动，提高项目人员对绿色施工的感性认识；其次，在
环保措施需要提前投入资金的时候，必须予以充分保证，开工后，总承包企业应做好资金使
用情况等资料、文件的整理建档工作；在施工过程中应保证环保设施及时到位[7]。
2.节材与材料资源利用 160
采用先进的施工技术和绿色建造技术，提高材料利用率和降低现场施工废弃率；强化节
材管理意识，应根据现场平面布置情况就近卸载，避免和减少二次搬运。在建材选择中首先
要选择生命周期成本低的材料，因地制宜，就地取材，加大施工现场 500公里以内生产的建
筑材料用量占建筑材料总重量；推广使用预拌混凝土、商品砂浆、高强钢筋、高性能混凝土，
减少资源消耗。 165
3.节水与水资源利用
施工中采用先进的节水施工工艺，提高水资源的利用效率。施工现场喷洒路面、绿化浇
灌不宜使用市政自来水。现场搅拌用水、养护用水应采取有效的节水措施，严禁无措施浇水
养护混凝土。现场机具、设备、车辆冲洗用水必须设立循环用水装置。施工现场办公区、生
活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节170
水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。
4.节能与能源利用
建立施工机械设备管理制度，及时对设备进行维修保养工作，使机械设备保持低耗、高
效的状态。施工现场应该选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备
低负载运行或小功率施工机械设备超负荷运行。优化施工方案，合理安排工序，提高机械设175
备的满载率；现场应加强管理，做到人离机停，避免设备长时间空载运行。
绿
色
施
工
组织管理施工管理
环境保护
节材与材料资源利用
节水与水资源利用
节能与能源利用
节地与施工用地保护
规划管理 实施管理 评价管理 人员安全与健康管理
扬尘
控制
噪音震
动控制
光污染
控制
水污染
控制
土壤
保护
建筑垃
圾控制
地下设施、文
物和资源保护
节材措施 结构材料 维护材料 装饰装修材料 周转材料
提高用水效率 非传统水源利用 用水安全
节能措施 机械设备及机具 生产生活及办公临时设施 施工用电
临时用地指标 临时用地保护 施工总平面布置
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5.节地与用地保护
施工总平面布置应做到科学、合理，在满足环境、职业健康与安全及文明施工要求的前
提下尽可能充分利用原有建筑物、构筑物、道路、管线为施工服务。红线外临时占地应尽量
使用荒地、废地，少占用农田和耕地。工程完工后，及时对红线外占地恢复原地形、地貌，180
降低施工活动对周边环境的影响。施工现场搅拌站、仓库、加工厂、作业棚、材料堆场等布
置应尽量靠近已有交通线路或即将修建的正式或临时交通线路，缩短运输距离。临时设施布
置应注意远近结合（本期工程与下期工程），努力减少和避免大量临时建筑拆迁和场地搬迁。
绿色营销
绿色营销的定义 185
所谓房地产绿色营销，是指房地产开发企业以绿色和可持续发展观念作为营销理念，以
绿色文化为其价值观念，以消费者的绿色消费为中心和出发点，满足消费者绿色消费绿色需
求，实现经济利益、消费者利益和环境利益相统一的营销策略。房地产绿色营销是房地产开
发企业以人与自然和谐的生态稳定为目的，通过一系列的绿色营销组合手段来满足绿色消费
者对绿色住宅的绿色需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的三者协调统一，最终190
实现人与自然的可持续发展的过程[8]。
绿色营销的内容
1．推行绿色价格
绿色定价是指与绿色产品相适应的定价方式，它是房地产企业绿色营销模式不可缺少的
一个关键因素。绿色住宅的设计与开发与传统住宅相比增加了成本，主要体现在以下几个方195
面：一是采用绿色建材、设备和技术而增加的成本，二是在施工环节实施环境保护和绿色施
工技术而增加的成本；三是绿色住宅的生态运营和维护所增加的成本等。故绿色价格高于普
通价格。而我国目前价格因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，所以降低经营成本，
注意绿色产品在消费者心目中的形象，利用人们求新、求异、崇尚自然的心理，合理定价，
提高经济效益，是绿色营销成功与否的关键之一。 200
2．绿色促销
房地产是一个不动产，不能发生空间转移，而且一般的楼盘都是采用预售的方式，所以
需要进行率促销，利用绿色媒体，传递绿色产品及绿色企业信息，从而引起消费者对绿色住
宅的需求及购买行为。开展绿色促销手段主要包括绿色广告、绿色公关和绿色人员推销和营
业推广。 205
绿色广告旨在通过绿色媒体向消费者传递绿色信息，广泛宣传绿色产品所带来的社会、
环境效益以及企业在保护生态环境、节约资源等方面的积极表现。
绿色公关旨在通过公关活动来树立企业的绿色形象，可参与社会大型环保活动和环保宣
传并给予赞助。
绿色人员推销与营业推广旨在通过推销人员的努力和营业推广途径对其他绿色营销行210
为进行补充和深化，以更有效地实施绿色营销策略。
3.选择绿色渠道
房地产开发企业应建立自己的可以直接面向消费者的绿色分销系统，并获得对分销渠道
的完全控制，以求最大限度地减少分销过程中资源的损失，同时可以直接在市场上建立知名
度向顾客直接提供更完善的服务，所以如果企业的经济实力雄厚，并试图直接在市场建立知215
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名度或向顾客直接提供完善的服务，就应建立自己的销售系统，直接控制分销渠道[9]。
绿色物业管理
绿色物业管理的定义
所谓绿色物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照环境保护和生态发展的要
求，从可持续发展的角度，以人居环境为管理对象，以国家法律法规和合同契约为管理依据，220
大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术，以建立向居住者提供全面、周到、高
效、专业、经济、互利的服务网为管理核心，以营造安全、环保、舒适、文明、和谐、健康
的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动[10]。
业务内容
绿色物业管理是一项内容十分丰富的管理工作，其业务范畴主要有两大类：一是对传统225
物业管理模式的推陈出新，其管理内容包括传统物业管理的维修、清洁、保安、园林养护等
项目，保证房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须处于良好的工作状态，否则
就会影响该绿色物业正常功能的发挥；
另一方面它还按照可持续发展的要求，以及营造健康的人居环境的需要，增加了许多新
的管理与服务内容，如对空气质量、水资源、噪音垃圾废物、能源的控制与管理，为业主设230
立健康档案、提供医疗保健服务与 24小时求助，组织社区文化、业主交流、健身、服务自
愿者、业主互助等方面活动，全方位地保障健康生活理念的延续。在不同阶段绿色物业管理
的不同工作内容及要求见表 1。
表 1 绿色物业管理工作内容 235
Content of Green Property Management
序号 阶段 内容 要求
1
规划
设计
阶段
1.与对新建小区的自然环境和居民需求状况的调
查，重点评价、考核其实际入住的适宜；
2.建议开发建设单位在规划设计时即考虑采用现代
先进的安全保障技术和使用清洁能源等节能技术。
从业主使用和社区日常运营角度，及时
提出人性化方面的建议，使将来的小区
环境更安全、更合理、更优美，使每一
个居住空间更符合人性与健康的需要。
2
施工
阶段
1.应对施工质量进行抽查，发现问题或不合理现象
应以书面报告形式告知开发单位及时安排整改；
2.在分期开发的小区，对由于施工等产生的噪音、
灰尘、脏污问题，物业企业应制订专门的防护措施，
提交给开发建设单位督促施工单位严格执行。
细致入微地进行检查和验收，发现问
题，及时、坚决地要求返工。
3
入住
阶段
1.提前制订好各项管理制度，做好物业交接验收的
资料准备等方面工作；
2.及时告知业主房屋装修（如属非全装修房）及入
住后的注意事项，提高业主的环保意识；
3.针对房屋装修的不同时性，尤其要加强对装修时
间的管理，以减少噪音、灰尘等对已经入住业主的
影响。
经常性地向业主宣传有关环保、卫生、
安全防范等方面的知识，不断提高业主
的环保意识、自我保护意识。
4
日常
管理
1.进行日常维修保养和计划修理等项工作；
2.环境管理：垃圾分类处理、防噪声、保洁、绿化
养护等；
3.专项服务（菜单式服务）；
4.社会福利：照看孤寡老人、拥军优属等；
要遵循“以人为本”的基本原则，搞好社
区绿色文化的建设，共建绿色社区。
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5.定期举办绿色消费、环境教育及宣传活动。
备注：专项服务，也称代理服务，是指绿色物业管理公司为改善和提高住用人的工作、生活条件，为
满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理公司事先设立服务
项目，并公布服务内容、收费标准，当住户需要某项时，可自行选择。
3 结论 240
在全球资源日益紧张的今天，为促进我国房地产业健康稳定的可持续发展，对绿色住宅
小区的研究与开发势在必行，其开发和发展需要政府和社会各界的通力合作和共同努力。房
地产业作为我国的支柱产业，只有在开发建设中引入绿色、可持续发展等理念，保护生态环
境，以人为本，开发建设适宜人居的、可拓展型的、可持续性的社区，从根本上改变原有的
“快餐式”的开发模式，才能保证我国建筑行业健康稳定的持续发展。 245
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