2011-2015年中国工业地产行业市场分析预测及发展趋势研究报告 中地广星行 / 121
目 录 第一章工业地产业相关概述............................................................2 第一节房地产概念阐释.....................................................................................8 一、房地产的特征............................................................................................8 二、房地产的自然形态.....................................................................................8 三、房地产的类别............................................................................................8 第二节房地产行业概述.....................................................................................9 一、房地产行业的主要领域..............................................................................9 二、房地产行业的特点...................................................................................10 三、房地产行业的地位...................................................................................11 第三节房地产市场分析的内容和特点.............................................................13 一、房地产市场分析的层次............................................................................13 二、提高房地产市场分析有效性的途径..........................................................14 第四节工业地产基础阐述...............................................................................14 一、工业地产的界定......................................................................................14 二、工业地产的特性......................................................................................14 三、工业地产分类..........................................................................................15 第五节发展工业地产意义重大............................................错误！未定义书签。 第二章 2010-2011年中国工业地产开发与盈利模式调研.............16 第一节工业地产开发模式...............................................................................16 一、工业园区开发模式...................................................................................16 二、工业地产商模式......................................................................................16 三、主体企业引导模式...................................................................................17 四、综合运作模式..........................................................................................17 五、私人业主开发模式...................................................................................18 第二节工业地产企业盈利模式........................................................................18 一、主要以土地溢价增值而获取利润.................................错误！未定义书签。 2 / 121
二、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利错误！未定义书签。 三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利.错误！未定义书签。 第三章 2010-2011年中国工业地产新形势透析............................20 第一节中国工业地产发展回顾........................................................................22 一、我国工业地产的兴起及影响因素.............................................................22 1、世界的制造产业向中国转移......................................................................22 2、各个城市图加大了招商引资力度...............................................................22 3、对工业地产投资者在政策、税收、低价等环节给与优惠与支持................22 第二节 2010-2011年中国工业地产运行现状分析..........................................22 一、中国工业地产的开发和使用仍处于初级阶段...........................................22 二、金融危机对中国工业地产市场洗牌和重组...............................................23 三、2010-2011年初呈现出强劲的发展势头...................................................24 四、中国工业地产与西方国家存在差距..........................................................24 第三节 2010-2011年中国工业地产业动态分析.............................................24 一、中国工业地产联盟成立............................................................................24 二、中国工业地产高层峰会广州开幕.............................................................25 三、迎世博工业地产投资峰会暨派米雷招商会聚焦........................................26 四、两江新区发现“五星级”工业地产综合体....................................................27 第四节工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题......................................28 一、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重...............................................28 二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”..28 三、贪大求洋，面子工程...............................................................................29 四、资金供应链不完善，融资成瓶颈.............................................................29 第四章 2010-2011年中国工业地产市场深度剖析........................30 第一节 2010-2011年中国工业地产市场运行总况..........................................30 一、工业地产市场化步伐在调控中加速..........................................................30 二、中国工业地产市场绝地反弹至历史最高点...............................................33 三、工业物业需求量急剧猛增........................................................................33 3 / 121
四、工业地产资金投入回升............................................................................33 五、工业地产交易量和租售价攀高.................................................................34 第二节 2010-2011年外资在中国工业地产加速布局......................................34 一、外资蓄势工业地产物流仓储地产仍将是主要战场....................................34 二、工业地产升温中外巨头中国短兵相接......................................................35 三、外资巨头加速在中国工业地产市场布局...................................................36 1、AIMS-AMP CAPITAL瑞思将进军中国工业地产市场....................................36 2、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射..38 第五章 2010-2011年中国工业地产主要物业类型透析.............- 39 - 第一节物流仓储.........................................................................................- 39 - 一、物业特点.............................................................................................- 39 - 二、分布区域.............................................................................................- 39 - 三、未来发展.............................................................................................- 40 - 四、政策导向.............................................................................................- 42 - 第二节工业研发楼宇..................................................................................- 42 - 一、物业特点.............................................................................................- 42 - 二、分布区域.............................................................................................- 43 - 三、未来发展.............................................................................................- 43 - 四、政策导向.............................................................................................- 43 - 第三节工业厂房.........................................................................................- 44 - 一、物业特点.............................................................................................- 44 - 二、分布区域.............................................................................................- 44 - 三、未来发展.............................................................................................- 45 - 四、政策导向.............................................................................................- 45 - 第四节建筑形态.............................................................................................41 第六章 2010-2011年湖南工业地产市场分析...........................- 49 - 第一节湖南省工业地产运行背景分析.........................................................- 49 - 一、工业发展成湖南省经济快速发展的重要支柱.......................................- 49 - 4 / 121
二、2010-2011年湖南省规模以上工业同比增长率分析.............................- 49 - 三、2010-2011年湖南省工业占地区生产总值比重....................................- 49 - 第二节湖南工业用地出让情况分析.............................................................- 55 - 一、工业用地出让活跃，工业地产渐成为开发商的“香饽饽”错误！未定义书签。 二、近郊区是工业用地出让的主要区域..............................错误！未定义书签。 三、工业园区是工业用地出让的重要区域..................................................- 51 - 第三节2011-2013年湖南工业地产发展预测......................错误！未定义书签。 一、湖南工业园区发展启示................................................错误！未定义书签。 二、郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注错误！未定义书签。 三、工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨错误！未定义书签。 四、园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于工业产业的改造升级......................................................................................................................50 第七章2010-2011年湖南长株潭地区国家级开发区深度调研...- 49 - 第一节 2010-2011年工业用地供应量与开发量.............................................51 一、工业地产市场物业类型供应量.............................................................- 55 - 二、历年工业地产价格分析........................................................................- 63 - 三、工业地产市场发展趋势预测................................................................- 64 - 第二节区域工业地产市场调研....................................................................- 65 - 一、市场板块分析......................................................................................- 65 - 二、区域对工业物业的吸纳能力................................................................- 66 - 三、区域在建及将建项目的摸查................................................................- 67 - 四、区域已建成的工业物业的规模、数量......................................................77 第三节重点竞争项目调研...............................................................................78 一、竞争项目的详细信息...............................................................................78 二、竞争项目的园区规划、产品配比、管理制度等优劣势.............................79 三、竞争项目的营销策略...............................................................................81 四、竞争项目政策优劣势...............................................................................81 第八章2011-2013年湖南工业地产业投资战略规划......................85 5 / 121
第一节 2010年湖南工业地产投资概况..........................................................85 一、湖南工业地产投资环境分析....................................................................85 二、工业地产投资周期.................................................................................100 三、工业地产投资特性.................................................................................100 四、《中国工业地产蓝皮书》发展对产业投资的影响....................................102 五、多元投资主体进军工业地产..................................................................104 第二节 2011-2013年湖南工业地产投资潜力分析........................................105 一、二、三线城市将成为工业地产投资热点.................................................105 二、工业地产将成房地产投资新亮点...........................................................105 三、湖南工业地产的投资价值及可行性分析.................................................106 四、湖南工业地产投资热点地区盘点...........................................................107 五、工业地产的投资价值和关注重点...........................................................112 第三节2011-2013年湖南工业地产投资风险预警........................................113 一、宏观调控政策风险.................................................................................113 二、市场竞争风险........................................................................................113 三、金融风险...............................................................................................114 四、市场运营机制风险.................................................................................114 第四节权威专家投资观点.............................................................................115 第九章2011-2013年湖南工业地产业发展新趋势探析.................117 第一节2011-2013年湖南工业地产发展趋势的影响因素..............................117 一、政府政策的影响....................................................................................117 二、市场供求的影响....................................................................................117 三、发展模式的影响....................................................................................118 四、投资回报的影响....................................................................................118 第二节 2011-2013年湖南工业地产未来发展趋势预测.................................118 一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值....................................................................................................................118 二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新..119 三、随着国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大6 / 121
....................................................................................................................119 第三节 2011-2013年湖南工业地产业发展战略分析....................................119 一、工业地产品牌意识.................................................................................119 二、工业地产以专业化谋发展......................................................................120 7 / 121
第一章 工业地产业相关概述 第一节 房地产概念阐释 一、房地产的特征 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产的特征 1、位置的固定性和不可移动性。 2、使用的长期性。 3、影响因素多样性。 4、投资大量性。 5、保值增值性。 二、房地产的自然形态 房地产是房产和地产的统称。从自然形态看，房产即房屋，是指供人们居住、工作或者其他用途的建筑物和构筑物，以及有关的附属设施。地产即土地，是指用于建筑房屋的土地。从社会属性看，房地产又有特定的含义，即指具有商品属性的房产和地产。从法学角度分析，房地产具有一般“物”的属性，又称不动产，历来是法律规范的重要对象。 三、房地产的类别 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方8 / 121
法分类： 根据土地用途分类 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、居住用地； 2、公用设施用地（含商业用地）； 3、工业用地； 4、仓储用地； 5、对外交通用地； 6、道路广场用地； 7、市政公用设施用地； 8、绿化用地； 9、特殊用地。 根据房屋用途分类 按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 1、居住用途的房屋； 2、工业用途的房屋； 3、商业用途的房屋； 4、文体娱乐设施； 5、政府和公用设施； 6、多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。 第二节 房地产行业概述 一、房地产行业的主要领域 按照领域范围将房地产行业分为以下几大类，它们的部门设置为： 行业领域 部门设置与概况 开发商 销售部、营销策划部、产品研发部（了解市场需要、产品规划与创新、配会施工）、客户服务部……销售部、策划部（可能不动手写策划书）、市场调研部、文案部（专门的文字工作，包括策划书销售代理 撰写）、市场开发部（联络销售客户，业务拓展） 物业管理 物业部、保安部、清洁部、工程部、维修部 房产中介 即房地产经纪（房地产中介亦属朝阳行业，前景好） 咨询 该行业较少，但将随着我国房地产行业发展的迅猛态势而得到长足发展 9 / 121
二、房地产行业的特点 房地产行业的特点： 1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。 房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。 2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。 房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。 3、房地产行业是多项目的综合体工程系统。 房地产行业工程系统是多项目的综合体。它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。 4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作。 房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。优柔寡断会丧失很多机会。 5、房地产行业的利润渠道很多。 房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。很多企业都只是利用了房地产的建设和销售方面功能。这两项利润是房地产利润来源的主要部分。销售利润表现为开源性，目标是利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。而建设利润表现为节流性，目标是用最低的建筑费用、最快的工程进度、达到最佳的工程质量。 房地产行业还可以利用规划商业设施，创造持续的经营利润；利用物业管理创造后续利用。这两项利润都有隐形性，暂时没有结果，但持续时间非常长，利润规模量也非常大，还表现为一次投入，长期盈利。当然合理的商业设施、规范的物业管理，也可以10 / 121
从侧面促进项目品质的提升，从而促进销售创造更大的利润。 房地产行业还可以利用新项目的初期性特征，组织建材销售（材料配送）、装饰招商（装饰公司竞标）活动。这两方面利润来源，有着暂时性、短期性。但所需要投入的精力非常少，利润总额也很高。当然利用得当也可以从侧面促进项目影响力的提升、美誉度的提升，从而促进销售创造更大的利润。 当然房地产行业经济规模量大，资金的运用得当也可以创造更大的利润。这是投资和融资的范畴。 三、房地产行业的地位 2010年6月26日下午，由惠州报业传媒集团和惠州市中小企业局联合主办，天地源股份有限公司承办的东江经济论坛在惠州市文化艺术中心举行，全国政协经济委员会委员、央行货币政策委员会委员、教育部长江学者奖励计划特聘教授、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授进行了题为《“十二五”宏观经济趋势暨中小企业发展机遇》的主题演讲，论坛由凤凰卫视著名节目主持人胡一虎主持。 在论坛上，李稻葵教授表达了“房地产行业现在是、未来也一定会是支柱性行业”、“高铁改变中国，对部分二、三线城市的房地产发展将带来利好”、“中国的房地产业正在进行一种格局上的调整，大规模的房地产价格下降的状况，我认为不存在”等观点。众多在场的业内人士表示，当前房地产市场观望情绪弥漫，许多开发商和购房者对未来都感到满头雾水，因此，本届东江经济论坛来得非常及时，对于企业调整发展思路和消费者正确认识市场，有很好的启示作用。 李稻葵认为房地产行业将进行格局性重组，但大规模降价不会出现 就记者对房地产行业进行的提问，李稻葵开门见山地表示：“房地产问题应当从大格局考虑，如果房价再像过去5、6年那样快速上涨，就可能引发社会问题，所以这个行业必须调整，这也是国家近两年不断出台严厉调控政策的原因。”他同时强调，中国经济无论在过去、今天还是未来，房地产都必须是支柱性行业，这一点不容怀疑。房地产行业肯定能够发展，但是发展方式要变，至少要有两个改变，一是要从单纯的开发房地产变成持有一部分的房地产，只有这样，开发商才能有持久竞争力，才能给社会提供相当一部分出租的房子，二是从单纯地开发住宅性房地产变成住宅和商业联合开发。 在谈到近期不断调高存款准备金率、加息等动作对房地产行业的影响时，李稻葵坦言，银根的收紧，肯定会产生冲击，加快房地产行业改革重组的步伐，而且还将是相当11 / 121
规模的重组和调整。关于限购，李稻葵表示，一线城市的限购政策可能还会在一些城市持续较长时间，但它的细节需要调整，需要更加人性化、合理化。 至于房价，他认为一线城市房价每年上涨20%的格局不会再出现，因为国家的调控是很坚定也是有一定成效的，不过，房价也不可能大幅下降，因为开发商的资金还是比较充足，因此，一线城市的房价可能会比较平稳。而在二、三线城市，因为城市规模会不断扩大，其房地产行业的发展前景还是十分看好。 目前，中央关于近阶段房地产业宏观调控的政策取向已经定论。 在2008年12月的中央经济工作会议上，确定了“保增长，扩内需、调结构”的方针。在会议上，房地产行业的地位被提到空前高度，在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。 对房地产这一重要支柱产业来说，“保增长，扩内需”即是通过政策调整，启动房地产业来扩大内需，拉动国内经济增长；“调结构”重点是指加强保障性住房的建设。 中央经济工作会议后，国家发布了一系列房地产业调整政策。重点总结以下几个方面：1、通过实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策促动房地产市场；2、加大保障性住房建设；3、通过金融扶持和税收调整，支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方政府稳定发展房地产市场的职能，并积极营造良好的舆论氛围。 除此之外，为保持合理的房地产开发投资规模，政策还首次提出“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。同时给地方政府“救市”预留了很大空间：各地区要因地制宜，“进一步采取促进房地产健康发展的政策措施”。 胡锦涛总书记就针对经济形式和重要产业政策作出了“不动摇、不懈怠、不折腾”的讲话。自2004年以来房地产市场宏观调控和市场起伏（调控政策频繁；全国一刀切；个别政策缺乏科学性和长远考虑等），胡锦涛书记的讲话是对“如何尽量减少对房地产市场的折腾，创造一个健康稳定的房地产市场”的重要指导。 在国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的政策措施中，有“两个坚持”：即坚持住房市场化基本方向、坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则。 加强和“改善”宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保增长，促内需，坚持商品房的市场化发展方向，鼓励投资而不是限制投资是近年来政策观念的重大转变，从而错误的对房地产市场的认识结束了。“调结构”同时使保障住房建设和商品房市场也得以分开。近两年中央政策将主要从两个方面入手：一是增加保障性住房供给，解决好最低收入家庭的住房问题，这是社会稳定的前提；二是从税收和金融方面12 / 121
入手，将正常的住房消费尽量调动出来，拉动经济增长。 其他相关资料： 1、从2008年第三季度以来，国内房地产业受宏观调控和金融危机影响，行业萧条表现扩大，进而影响到钢铁、水泥、家具等等50多个产业。由于市场萧条，很多开发项目因为资金紧张而处于停工和半停工状态，4000万建筑队伍有近2000万提前回家；由于市场萧条，很多钢铁和水泥厂处于倒闭和半停产，而主要从巴西进口的铁矿石却占满了大半个港口；而由于房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标、地方财政更是空前吃紧。按照温总理在全国经济形势座谈会上的讲话：对宏观经济进行调整，保持经济增长已是时不我待，一天一秒都不能耽误。数据显示，2008年7月，电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中所占的比重之和不到25%，制造业投资超过30%，房地产投资占33%强。这就决定了“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动”。——因此以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。 2、美联储前主席格林斯潘前段时间在国会众议院作证：住房价格稳定是目前金融危机终结的一个必要条件，当房价最终稳定时，市场就会开始解冻，投资者将尝试重新进行较高风险的投资。 3、中国的经济正处于加速恢复状态。2009年，由于受到政策支持，中国经济复苏进程比市场预计更快。同时有证据显示国内通货紧缩已接近尾声，并不排除有出现通缩急剧逆转为通胀的风险。 第三节 房地产市场分析的内容和特点 一、房地产市场分析的层次 房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 13 / 121
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 二、提高房地产市场分析有效性的途径 提高房地产市场分析有效性的途径。 总体上来说，要提高房地产市场分析的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。 第四节 工业地产基础阐述 一、工业地产的界定 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的批租年限为50年。 二、工业地产的特性 工业地产作为一门产业，有其独特的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建14 / 121
设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出并能够在抵偿支出后有剩余。与此相对应，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 1、大投资。工业地产开发区别于传统以政府导向为主要方式的开发区建设，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足中小开发企业的进入门槛。 2、快速启动。基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目、企业的入驻。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。 3、提供增值服务。建设完善的配套产业环境，为投资者提供良好的投资软环境，协助园区企业解决融资渠道问题。 4、追求长期稳定回报。一个房地产开发企业投资工业地产，通常需要考虑10年甚至更长时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上应考察整个投资环境；从纵深上需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报，要追求长期、稳定的回报。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。 三、工业地产分类 工业地产分类：重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸易区地产以及一些特殊类型的工业地产。15 / 121
第二章 2010-2011年中国工业地产开发与盈利模式调研 第一节 工业地产开发模式 一、工业园区开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 代表项目：西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域 经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT 软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对 高科技类型的企业进行招商。 二、工业地产商模式 简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地工
成都臵信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地 933 亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。 三、主体企业引导模式 主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区。 四、综合运作模式 简单流程：政府→投资公司（管委会） ①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式，是对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。 代表项目：龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度 在500万元/亩(含地价)以上，税收 30 万元/亩/年以上，容积率以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。
五、私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 第二节 工业地产企业盈利模式 一、工业地产运营模式分析 主要采用以下三类运营模式： 1、出售\只售不租。开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权； 2、出租\只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售； 3、出售+出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。 从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。 工直接销售模式（分散式）业国内运营模式园先租再售模式（分散式）区运营先租赁，最后整体打包模国外常用模式上市销售式 自己经营，最后整体打 包上市销售 1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、
青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。 工业园区主要在售项目 以下数据截至2011年10月18 日 项目名称 项目地址 占地(亩建筑面积)(万方)面积区间(㎡) 售价 (元/㎡)销售情况 融智总部工业园 高新西区新文路 35 415-2000 6000 70% 西城国际 蜀西路 48号 —— 350-2000 9285 95% 成都青羊工业总部基地 青羊区成飞大道 1号933 55 1500-3100 5810 65% 慧谷总部办公基地 外双楠武科东四路 300-10000 6740 30% 2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目 数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及 住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。 工业园区主要出租项目 以下数据截至2011年10月20 日 建筑面积 面积区间 租金 元/㎡项目名称 项目地址 占地（亩）租赁情况 (万方)(㎡)(元/㎡/月)青羊绿舟税源总部 基地D区光华大道绿舟公园 1800 1500-2800 43 未正式招商3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。 工业园区主要“出租+出售”项目 以下售价数据截至2011年10月19日、租价数据截至2011年10月22日 占地 建筑面积面积区间售价 租金 项目名称 项目地址 (亩)(万方)(㎡)(元/㎡)(元/㎡/月)82起自由分倍科国际新城 成都龙潭总部经济区 85 20 5630 24 割多元总部国际1号 龙潭都市工业集中发展区100 6 300-10006545 16-30 成都龙潭总部城1号基龙潭都市工业集中发展区2700 230 332-600012850 24 地睿谷 高新西区新创路1号 70 —— 6000 26 IP 科技中心 高新西区金科南路233号56 176-276 5840 25 西部智谷 航空港黄河中路二段 97 500-270005625 30 4、运营模式对比分析
运营模式对比分析表 盈利 模式特点投入回款方式优势劣势 模式自身持有物业，后期可开发商完成项目打造后，采取出租开发商负责经营投入较大：土地成根据市场情况转租 为租金 的 运营模式，长期持有物业，通过“细水长 流”管理，需投入一定本+建设成本 售，实现盈利模式 的转收取 租金来获得利润 的人力及物力 变 开发商完成项目打造后，采取出售销售投入较大：土地成盈利高，节约后期管 理存在产品滞销的的运营模式，通过销售一次性回收一次性回收 利润 本+建设成本 成本 风险 成本 并实现利润 开发商获得土地后，完成土地基础土地设施建设及项目推广后，将土地部大：以前期土地成初级开发，盈利相一次性回收 周期短，风险较低 溢价 分或 整体转让，从土地溢价中获本为主 对有限 得利润 开发商对入住企业提供诸如工作、服务不定（视具体情况“产品附加值”，细生活等各方面的配套，以及其他方风险低 盈利有限 费 而定） 水长 流 面的 服务，从中获利 二、工业园区盈利模式分析 本次调查的工业园区盈利模式主要有三大类： 一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建， 通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的； 二、开发商获得土地后， 完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方 式来实现盈利目的； 三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。 盈利模式对比分析表 盈利 模式特点投入回款方式优势劣势 模式开发商完成项目打造后，采取出租的 运营模投入较大：土地“细水长自身持有物业，后期可开发商负责经营式，长期持有物业，通过收取 租金来获得利润成本+建设成本流” 根据市场情况转租 为管理，需投入一租金 售，实现盈利模式 的转定的人力及物力变 销售开发商完成项目打造后，采取出售的运营模式，投入较大：土地一次性回盈利高，节约后期管 理存在产品滞销的利润 通过销售一次性回收成本 并实现利润 成本+建设成本收 成本 风险 开发商获得土地后，完成土地基础设施建设及大：以前期土地一次性回周期短，风险较低 初级开发，盈利土地项目推广后，将土地部分或 整体转让，从土地成本为主 收 相 对有限 溢价 溢价中获得利润 开发商对入住企业提供诸如工作、生活等各方不定（视具体情“产品附风险低 盈利有限 服务面的配套，以及其他方面的 服务，从中获利 况而定） 加值”，细水费 长 流 除以上三大主要模式外，位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收 800-1800 万元，既有
条件入住。根据园区规划，青羊绿舟工业园聚办公、商务休闲及居住于一体，项目免租金入住的招商方式主要以提高项目档次，提升区域市场竞争力为目的，而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。
第三章 2010-2011年中国工业地产新形势透析 第一节 中国工业地产发展回顾 一、我国工业地产的兴起及影响因素 1、世界的制造产业向中国转移 改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势，同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移。 2、各个城市图加大了招商引资力度 各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。 3、对工业地产投资者在政策、税收、低价等环节给与优惠与支持 出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。 第二节 2010-2011年中国工业地产运行现状分析 一、中国工业地产的开发和使用仍处于初级阶段 我国工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。 二、金融危机对中国工业地产市场洗牌和重组 在2008年年底，工业地产经历了突如其来的真空，由于金融危机对一些机构的影响，导致资金投入量大幅下降。这一趋势持续了很长一段时间。金融危机使中国工业地产行业面临着市场的洗牌和重组。 2009年下半年，投资者们才在中国工业市场特别是物流地产投资和开发市场，看到了一丝新的活力和需求。作为整个中国房地产市场的重要组成部分，这一需求主要来源于行业利润的增加。另外，中央政府为了降低经济活动的总物流成本（反映在占国内生产总值的比例），对该行业予以持续支持，使其成为投资者和开发商们的又一理想的投资产品。金融危机使中国工业地产行业面临着市场的洗牌和重组。 亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张步伐。与此同时，由于传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力且越来越难以获取，本地投资者们包括一些来自保险基金（最近被中央政府批准），以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。 尽管2009年有收益减少的预期，但并没有什么交易去支持这一预期。最近的交易发生在北京市场，是为一个国际性在线零售商设计定制41,000平方米土地。这处地产是被一个国际物流仓储投资商在2010年1月以亿的价格买下，毛收益率和净收益率分别为%和%。 近年来的最大规模交易发生在2009年第四季度，这笔交易是位于上海的4处固定物流地产，总面积为270,000平方米，预计净收益率在7%以下。到目前为止，这笔交易是市场上最具可比性和最大交易额的买卖。 海外资金的进入以及中国国内的激烈竞争意味着市场有一种预期——收益率已经恢复到了金融危机之前的水准。
三、2010-2011年初呈现出强劲的发展势头 中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，已经走出阴霾迎来春天。从工业物业需求量急剧猛增、工业地产资金投入回升可以看出2010年初中国工业地产呈现出强劲的发展势头。 四、中国工业地产与西方国家存在差距 由于我国工业地产发展处于行业的初级阶段，与西方一些发展国家相比开发较晚。 中国的工业用地单位的面积产值和西方发达国家差距很大，有一些专家分析得出，中国的工业用地产出只有西方发达国家的几十分之一。从发展趋势来看，各项建设和工业用地的需求非常的大，供需矛盾非常的突出，并且有进一步加剧的趋势。 第三节 2010-2011年中国工业地产业动态分析 一、中国工业地产联盟成立 2010年3月27日，昊信联行在2010年中国工业地产高层峰会上发起中国工业地产服务联盟，并有五矿营口产业园、津通工业园、联东U谷、固安工业园、合生创展集团广东东部区域公司、惠州工业园、成都工业园区建设投资有限公司、石狮市鸿山伍堡科技园、丰盛科苑、恒昌顾问、合力未来地产顾问、伙伴工业地产、大连远佳产业园、北京首冶新元科技发展有限公司、哈尔宾龙庆钢结构彩板有限公司、佛山市瀚天科技电子城投资有限公司等已加入服务联盟。本联盟现向所有热爱工业地产行业，认同本联盟宗旨和理念的工业地产行业或相关的企业、机构、个人发起成员招募计划，希望工业地产人凝聚一起，为中国工业地产的发展出一分力。 中国工业地产服务联盟定位于整合工业地产全价值链各种优势资源，服务共享，互补互惠。提供投融资、工业选址、土地开发、策划顾问、品牌营销、代理招商、专业培训、园区运营管理、配套设施及服务等，目标是让联盟成为中国工业地产专业发展和信息交流的大平台，共同为行业内各企业机构服务，推进中国工业地产健康、积极、稳健的向前发展。 中国工业地产服务联盟成立后，由昊信联行成立联盟筹备秘书处，征求各发起成员的建议后，负责起草联盟的各项管理制度、运作管理方法以、并知晓各联盟会员。联盟
设立理事会，由2010年中国工业地产高层峰会的与会嘉宾组成。 中国工业地产服务联盟会员享受联盟内的公共资源、及加入或退出的权利。联盟以《中国工业地产》杂志及阿力士招商网作为交流、信息发布的平台。 二、中国工业地产高层峰会广州开幕 2010年3月27日，中国工业地产高层峰会暨2009年度最具品牌影响力工业园/2009年度最具投资价值工业园/2009年度最受企业好评工业园颁奖盛典在广州拉开帷幕，此次峰会吸引了中国工业地产领域包括国内200家工业园区高层、工业地产投资运营专家、代理招商机构负责人及工业制造企业家的参与，共同探索新时代新形式下中国工业地产的发展。 本届峰会由昊信联行携手广东省中小企业发展促进会、恒昌顾问共同主办，得到了阿力士招商网、腾讯蓝房网等广大媒体的大力支持。 北京联东U谷、五矿（营口）产业园、津通国际工业园、固安工业园分别在峰会论坛上就经营、投资、营销、招商、品牌等方面进行了深度的经验分享和互动探讨。参会嘉宾纷纷提问，掀起了一个中国本土工业地产分享与探讨的高潮。 “工业地产品牌时代”、“中国工业地产在未来新经济形式下的发展新模式”是此次中国工业地产高层峰会讨论的焦点。嘉宾们精彩的发言和思维碰撞，不时引来如潮的掌声。 本次峰会首次引入对工业园的评选颁奖，经过一个月的时间，通过各种媒体和渠道，吸引了50万企业参与评选投票，最终评选出了2009年度最具品牌影响力工业园：联东U谷、五矿营口产业园、津通国际工业园、固安工业园、惠州工业园、浙江再生塑料产业基地；2009年度最具投资价值工业园：西部智谷、武汉美国新都市城镇、丰盛科苑、石狮市鸿山伍堡科技园、中兴·天津产业基地、（英德）浙商展业基地；2009年度最受企业好评工业园：大厂潮白河工业园、天津景军工业园、深港中海信科技园、广东软件科学园、广州民营科技园、金田·桐城工业园。 本次峰会的高潮是“中国工业地产服务联盟”的发起成立，联盟成立的目的是为了整合工业地产行业各种优势资源和服务，如投融资、工业选址、土地开发、策划顾问、品牌营销、代理招商、专业培训、园区运营管理、配套设施及服务等，为中国工业地产行业搭建一个强大的服务资源交互平台，推进中国工业地产健康、积极、稳健的向前发展。现场与会工业地产相关机构纷纷踊跃参与。
三、迎世博工业地产投资峰会暨派米雷招商会聚焦 随着全球经济的复苏，外贸出口的回暖，各地工厂正加紧生产速度，扩大生产规模，力争在新一轮经济复苏、发展中占据有利时空。工业作为我国的第二产业，无疑会在这一轮经济发展中拔得头筹，但工业的发展离不开得天独厚的地理位置以及优越的环境和配套服务，上海作为中国经济发展的领头羊，2010年又喜逢世博盛会召开，全球7000万宾朋将在半年内相聚黄浦江畔，这将给上海带来无限商机。上海派米雷投资有限公司借世博良机适时推出独具特色的派米雷（奉贤）企业园区。 2010年4月16日下午，由上海派米雷投资有限公司主办的“迎世博工业地产投资峰会暨上海派米雷企业园区招商说明会”在上海建国宾馆举行。在未来五年内，房地产市场最活跃的将会是工业地产市场，尽管上海正在进行产业结构调整，部分企业转移至二三线城市，但本地工业地产往高端产业发展的趋势会很快凸显出来。从长期看，研发和郊区办公物业将依旧是上海工业地产的市场热点。 项目简介 奉贤具有规模的标准厂房企业园区 派米雷（奉贤）企业园区地处上海南部的星火开发区内，位于浦星公路，民乐路路口，园区占地77922平方米（合118亩），规划建筑总面积约80000平方米，总投资：亿元。是奉贤开发区内最具规模的标准厂房企业园区之一。园区分两期开发建设，一期已建12栋单层厂房，建筑面积26791平方米；二期为多层车间、办公用房，建筑面积达5万多平方米。园区的厂房具有独立产权，可灵活租售、并可度身定造。厂房为轻钢混泥土结构局部为三层辅助用房，车间层高10米，可装10吨行车，立面造型上色块的区分勾勒出一个现代气息浓郁的产业园区。车间的抗火灾危险性等级为丙类，耐火等级为二级。 区域优势 得天独厚的地理位置和周边环境 派米雷（奉贤）工业园区位于民乐路328号，地理环境优越，工业基础雄厚，位踞上海市南翼，杭州湾北岸，北距打浦路隧道、卢浦大桥39公里，沿浦星公路可直达开发区，距离洋山深水港30公里，浦东国际机场35公里，虹桥国际机场52公里，园区西侧有南始杭州湾北连黄浦江的金汇港，目前年吞吐量60万吨。距离浦东铁路——星火站仅公里，并且距离规划中的轻轨5号线海湾站仅公里。距离A30高速浦星公路出口仅5公里，距离A4高速海湾出口仅5公里。
四、两江新区 发现“五星级”工业地产综合体 中国第三新区两江新区正式挂牌以来，从世界各地入渝考察的企业家络绎不绝，他们对投资环境、政策优惠、发展前景等已经是非常有信心，但是目前在新区能够达到国际标准的企业配套厂房却是寥寥可数，这无疑成为不少世界级企业投资的顾虑。 工业地产发展滞后牵制投资 对于重庆，国务院定位的一个重要的制造业基地来讲，我们必须要有与工业相配套的房地产来支撑。而我们目前最大的问题就是工业房地产整个的运行主体和运行模式与我们工业的大幅度的发展、成绩的大幅度的提升不相适应。 据了解，目前重庆标准化厂房建设层次还普遍偏低，无论从规划定位、概念设计、服务理念还是从建设标准、建设档次和建设规模来看，与沿海发达地方相比都有较大的差距，与全市工业发展极不相称。这些问题的存在，又对国内大企业以及外资进入新区投资开厂的热情带来了一定的不利因素。 而未来几年，光是两江新区就要建设亿平方米工业厂房。这么大的体量不仅蕴藏量的巨大商机，同时也是对工业房地产行业提出了严峻的考验。 抓住机遇 先行先试创新开路 “重庆工业房产刚上路，作为企业应该如何创新，才能在未来发展中占据一席之地？”重庆东田实业有限公司董事长蒋志国向国家发改委投融资研究所杨萍主任提出了政府和企业都关心的问题。引起关注的不是这个问题，而是蒋志国所带领的东田实业，正在工业地产创新之路上扬帆领航。 据了解，东田实业，一个在房地产界名不见经传的企业，其背景却是龙湖、金科、协信等知名房企的“御用”建筑师，为重庆市民奉献了一大批经典的住宅产品。东田实业源自重庆第十建设有限公司，在2009年完成了由单一建筑商向开发、建筑、物业多轨运行的综合性房企蝶变之路。 转型后的第一个工业地产项目——东田中小企业科技孵化园，因为多处创新、产品高端、位置优越等条件备受瞩目，还未亮相便受到市内外企业家的关注，广达、英业达纷纷前来考察。据东田透露，在中国重庆首届工业房产发展论坛上，已经有国内外的多家企业主动洽谈合作。 首创“五星” 突破工业地产瓶颈 东田实业，在工业地产领域首创“星”级标准，这是前所未有的创新思路。 “投资4个亿，将以五星级的产业园树立重庆乃至西部工业楼宇的新典范。”重庆
东田实业有限公司董事长蒋志国介绍说，一是公司投入巨资，并以多年来在建筑方面积累的丰富经验成为东田中小企业科技孵化园交付使用的有力品质保障；二是“孵化园”具有重庆其他重庆工业园区所不具备的立体交通网络，水、路、空、铁，外加双区双核，优势非常明显；三是集生产、生活、办公于一体的24万方的创新工业综合体，一切与国际接轨；四是开创低碳、环保、生态的园林式厂区；五是配备国际智能化先进管理体系及五星级酒店式物业管理服务。进驻企业不仅可以享受五“星”级待遇，还可以通过东田这个平台享受众多政策优惠，并与国际市场无缝对接，实现企业的快速发展。 工业地产模式不仅仅是为企业造房，如何帮企业走向创新发展之路，是工业地产面临的关键问题。 今天的中小企业明天有可能成为跨国企业，如果跨国企业，大型的企业能够从重庆两江诞生，这将是我们的幸事。两江新区的核心区域北部新区，有相当多的产业楼宇提供给中小企业来进行创业。 而东田正好处于两江新区和保税港区的双核心位置，加上创新之举，必将给重庆乃至全国工业房产发展带来有益借鉴，对重庆工业房产发展也是突破瓶颈的有益探索。 第四节 工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题 一、工业园区的建设缺乏标准，重复建设严重 在我国，除了上海、苏州、东莞等地有几大知名园区，其他的工业园都是“默默无闻”的，不打出名气，怎么能吸引企业进来呢？而且每个地方都有许多同性质的小型工业园，其实根本没有必要建这么多工业园，与其建起来闲置，还不如不“圈”这块地，让这块地用在更需要的地方。 希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。 二、招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢” 当地政府给出的优惠政策对工业园招商引资有推动作用，而工业园招商引资对当地政府业绩也是一大促进，基于这些，目前大多数工业园对于入驻企业都没有什么限制，要的就是企业入驻，招商部门很少考虑企业是否与工业园的配套设施相符，是否会对当
地造成环境污染等方面的影响，只是一味追求经济效益，反正“放到菜篮子里的都是菜”，对于外来投资来者不拒，不加甄别。 三、贪大求洋，面子工程 有的地方为吸引外地客商注意，片面强调工业园建设“大手笔”、“大气魄”，规划建设不切实际，超出了当地经济水平和实际能力，为使工业园建成甚至搞工程摊派、盲目上马，用行政命令的手段来建设和管理工业园，采取非正当措施拉客商争项目，造成大量违背市场规则和社会规范的短期行为，建成一些没有经济和社会效益的“短命”工程，给经济发展带来严重的负面影响。 四、资金供应链不完善，融资成瓶颈 许多工业园区科技成果产业化难以实现，除体制、机制的因素外，还因为就是缺少资金供应，尤其是高新技术产业园，其成长是一个漫长且充满风险的过程，更需要不断的资金支持，但是我国工业园区建设在银行贷款规模又受到严格控制，虽然国家尝试发行企业债券来整合各高新区对债券融资的需求，但受惠的园区也只是少数几个。
第四章 2010-2011年中国工业地产市场深度剖析 第一节 2010-2011年中国工业地产市场运行总况 一、工业地产市场化步伐在调控中加速 新年伊始，近几年在国内地产非常活跃的新加坡凯德置地又有了新的投资举动，不过这次举动不是其一直专注的高端住宅和商用物业，而是把眼光瞄准了工业地产。据媒体报道，凯德置地有意收购位于海淀新区的中关村环保科技示范园的一批规划中的多功能标准厂房。现在还不能凭此猜测凯德置地是否开始进行投资方向调整，但是国内工业地产良好的投资前景显然已经得到了凯德置地决策者的高度关注。 在工业地产领域，其他一些国际地产大颚纷纷走在凯德置地的前面。2003年，普洛斯携带着“物流地产”新概念登陆中国市场，只用了3年时间，便完成了在中国沿海的战略布局，目前普洛斯已经进入中国12个城市，拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、苏州物流园和广州保税物流园等15个在建或已建物流地产项目。另外，全球排名第二的工业地产开发商AMB、新加坡丰树集团、澳大利亚麦格理亚洲基金也纷纷进入国内的工业地产。 面对国内工业地产这块巨大的“蛋糕”，国内的地产企业显然也不甘落后，一批有实力的地产企业纷纷涉足工业地产领域：绿地集团斥资13亿元打造金山第二工业区，中粮集团联手地方政府共建西南物流中心协议，陆家嘴集团回购开发中的“陆家嘴软件园”相邻的地块，复地集团与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，富力地产50多亿元打造富力金港城工业园区，广东珠江投资有限公司的上海合金材料总厂整体收购改建项目已经正式动工…… 这些国内外的地产大颚进驻工业地产各有各的算盘，而国内工业地价相对较低带来的潜在增值空间是一个重要的吸引因素。根据国内最近一项调查，2005年，我国工业用地价格平均为每平方米492元，而同期商业用地平均地价每平方米为2062元/平方米，两者平均相差四倍多。 工业用地的低价与我国工业地产经营开发机制密切相关。我国工业用地很长时间
内，地方政府独家垄断土地，开发区基本上是工业地产的代名词。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，价格机制被严重扭曲。为了吸引项目，一些地方政府便压低地价搞协议出让，企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价，地方政府不得不降低门槛，以更低的价格协议出让，从而造成工业用地价格的持续低迷。工博业地锐产市管场化理步伐在在调线控中加速。 以苏州为例，政府在招商引资过程中过度压低了土地成本，原本为每亩20万元的土地开发成本，为了引进外资压至每亩15万元，土地价值远远被低估。然而，这些工业园区中的“圈地”往往成为“工业荒地”。苏州市最近一次非农建设用地闲置土地清理过程中，全市共清查出闲置土地6165万平方米，闲置工业用地面积万平方米。我国工业地产一直徘徊在这样的怪圈中…… 起步：工业用地市场化 我国的土地市场化改革起步于1999年，国土资源部的30号文件明确了用地政策市场化的改革方向，2002年的11号令则明确了“招拍挂”为经营性土地交易的主要方式， 2004年的“831大限”则从时间上终止了协议方式出让经营性土地，加速了我国土地市场化的进程。然而，作为经营性土地的工业用地，由于用地情况复杂，而且牵涉到地方政府的GDP业绩等因素，没有列入市场化交易的范围，其市场化推进的速度则明显滞后于住宅和商业用地。2004年国务院28号文规定的工业用地逐步招拍挂出让，但进展很不顺利。据统计，2005年，全国工矿仓储用地出让69374公顷，其中招拍挂出让的2826公顷，招拍挂出让占工业用地出让面积的比例为4%左右。 真正拉开工业用地市场化序幕的则是国务院31号文件，文件规定：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准工业；用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为保证31号文件得到切实执行，国土资源部并于06年年底公布了《全国工业用地出让最低价标准》，对应于全国划分的15个土地等别，最低价标准从最高等别一等的840元/平方米递减至最低等十五等的60元/平方米，体现了区域土地利用政策，并要求自2008年1月1日起全面施行。 工业用地出让新政将以土地出让金增加投资企业的开发成本，从而抬高了开发工业用地的门槛，有效压制工业用地开发量。工业用地在和住宅用地商业用地一样实行招拍挂政策之后，国家对工业用地的价值考量标准将从原来的产值转变为地价，以前压低地价的竞争力将逐步被配套和服务的质量所替代，从而从零地价甚至负地价招商的模式中
走出来。 趋势：开发模式专业化 在国外的成熟市场，一个工业地产项目必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了，而一个项目的空置率高低则往往与工业地产的开发模式直接相关。工业地产常见的开发模式一般包括工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产专业开发商三种模式。 在过去很长时间内，政府主导的工业园区开发模式是最常见的开发模式，地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具地方政府以招商引资为旗帜，通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入，以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的。往往是盲目上马，粗放经营，大量土地被浪费，而真正需要土地的企业又需要排队等候，这种反差在发达城市尤为突出。以温州为例。全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43%的土地没有开发，温州只是全国的一个缩影。 主体企业开发模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园，例如宝钢的，以宝钢为核心形成一个产业链，从而产生一个关联性产业集群。主体企业与专业的地产开发企业还是存在明显的区别，主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发，更多是借助其本身产业地位来带动相关企业进驻，只谈建造工业建筑，缺少工业地产专业化运作的基本手段，项目开发往往没有规划性和连续性，建好的物业空置率高居不下，土地的市场价值得不到充分的发挥。 随着政府调控力度的加大，工业地产的发展势必日趋规范，按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发，通过统一规划和专业设计，为入住企业提供相应的经营用房，同时提供相应的配套设施和物业管理，实现土地的集约配置效应。国内比较成功的包括总部基地、BDA国际企业大道等，均是在专业开发商出现后引入相同类型企业进驻的结果。 挑战：工业地产融资模式多元化 工业地产投资规模大，很多项目前期启动资金动辄数亿元，资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这就意味着工业地产对开发商的融资能力有非常高的要求。我国地产企业目前的融资途径主要还是来自于银行，但是国内银行目前还没有专门针对工业地产的开发贷款政策，工业地产开发商从银行获得资金的难度要明显高于商业地产和住宅地产。而央行几次提高银行存款准备金，银行贷款的门槛逐步加大，
所以工业地产企业需要寻找银行贷款之外的融资渠道。新加坡腾辉、美国普洛斯能够迅速在国内打开局面，一方面是其具备丰富的开发和运营经验，更为重要是拥有包括REITs在内的强劲融资渠道。 然而，中国房地产市场融资渠道单一的局面短期内很难改变。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等，但各种融资方式均有一定局限性。信托融资规模小，很难满足工业地产项目需要，且难于流通。企业债券和发行股票条件苛刻，很多开发商房地产可望不可及。房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是国内目前还远远没有具备相应的条件，产业基金法等法律出台还没有日程表，使得房地产投资基金依然面临无法可依的困境。万达与麦格理合资的REITs发行计划中止，预示我国地产企业要登陆海外投资基金，还有很长的路要走。 没有一个资本市场化高度发达的环境，工业地产的市场化的前景显得并不清晰。但是，对于立志在工业地产有所作为的开发商来讲，除了确定明确的目标之外，还需要具备一些耐心。“十五”期间我国新增建设用地3285万亩，其中工业用地1315万亩，占40%，从这个意义来讲，工业用地市场化程度决定了整个地产行业的市场化程度。 二、中国工业地产市场绝地反弹 至历史最高点 经过金融危机的洗牌和重组后，中国工业地产市场绝地反弹，已发展至历史的最高点，呈现出良好的态势。 三、工业物业需求量急剧猛增 从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较2009年同期相比增长约30%，主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高，希望能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。 四、工业地产资金投入回升 2008年底到2009年初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施，2009年下半年，中国工业产投资市场开始复苏。
亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。 与此同时，由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力，本地投资者们包括一些来自保险基金，以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。 外资工业地产商，热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。他们虽然持谨慎态度，但仍看好中国未来五年市场，加快扩张步伐。 2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。 五、工业地产交易量和租售价攀高 随着金融危机的进一步恢复，2010年初中国工业地成交量和租售价呈现出一路攀升的趋势。 第二节 2010-2011年外资在中国工业地产加速布局 一、外资蓄势工业地产 物流仓储地产仍将是主要战场 随着2010年9月初全球第二大物流地产运营商安博置业（AMB）在广州投资的广州开发区物流中心建成正式运营，人们再次将目光投向外资工业地产巨头。 目前包括安博置业在内的外资工业地产运营商虽然在国内的新增投资或新购物业尚未显山露水，但经过休整，它们即将进入新一轮的投资密集期。 目前，腾飞中国（Ascendas China）、丰树集团（Maple Tree）以及嘉民集团（Goodman Group）均在中国市场积极寻找投资机会。 一些中小型的工业地产基金一直在关注中国市场，目前也打算试水中国。 加速洗牌 据了解，自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯（Global Logistic Properties）登陆中国市场后，短短数年间，上述众多外资工业地产开发商集中介入了中国市场。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。但是，这种高歌猛进的步伐在金融海啸时暂时止步。
受金融海啸影响，多数外资工业地产巨头赖以生存的租金出现疲态，这也拖累其拓展的步伐。然而经过一段时间的恢复，伴随着租户需求的回暖以及租金的回升，目前，这种状态正在发生改变。 经历过基本没有怎么动的阶段后，留在中国的外资工业地产运营商已经坚定信心，此刻正是他们的复苏期。随着中国经济的复苏，其新增投资即将活跃起来。 在这一轮洗牌中，有些外资工业地产运营商已黯然离场。比如曾于2007年在上海收购过一项目的日本新熙地株式会社目前已经撤出在中国领域的投资。 其他大中型的工业地产运营商，以抢占先机、手中宽裕的普洛斯最为活跃。安博置业2010年的几个基金也会进入投资阶段。而新加坡的丰树物流基金和工业基金也将募集投资。相较而言，腾飞和嘉民等公司在今年的投资则会相对稳定。 这其中，多年在华北区仅占北京一隅的嘉民集团即将加大其在华北区的布局。 据了解，2010年5月嘉民集团就公布，已与河北省廊坊市政府签署一项合作备忘录，参与开发北京—天津大区一流商务及物流枢纽。这一项目为华北大京津地区具有枢纽地位的国际级商务物流园区，预期由商务办公、现代物流和基础设施组成。目前，这一项目也在准备过程中。 与此同时，在新的周期中，也有更多的外资加入布局中国工业地产运行阵营中。 二、工业地产升温 中外巨头中国短兵相接 随着天津试点的房地产信托投资基金（REITs）的上报倒计时和中国电子商务的方兴未艾，中外地产巨头正在快速布局中国工业地产市场。近日，新加坡工业地产巨头丰树集团和万通集团都高调宣布了未来对工业地产的扩张预期。 随着网络购物的大众化，电子商务服务集团业务量显著增长，如京东网上商城、当当网以及凡客诚品等企业对仓储空间的需求旺盛，寻求扩张动机明显。工业地产的租金日益上涨。 2010年第二季度，第三方物流公司、零售商、电子消费服务集团和汽车行业大举扩张吸纳仓储物流库，使本季度净吸纳量达到60900平方米，工业地产需求旺盛，步入良性发展区间。中国工业地产正在迅速升温。 中国最大工业地产商争夺战 “野蛮生长”着的民企代表万通地产董事长冯仑，下一个目标正是工业地产。 2010年7月30日晚，无锡的天气格外闷热，冯仑和TCL集团董事长李东生共同宣
布：“未来几年将尽力把双方共同投资的万通新创工业资源投资有限公司助推上市，并联合资本市场发起设立REITs。” 首次涉足工业地产，冯仑语出惊人：“万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。” 冯仑坦言，这和目前的土地市场价格过高有关，避开土地招拍挂这条路，是多家地产商寻求的出路之一。这也是万通集团酝酿多年的转型之路。目标是成为类似新加坡凯德置地一样的多元化地产投资商。 从2007年起，冯仑便开始筹划涉足工业地产，最后选择了家电制造业的龙头企业TCL。经过近30年发展，TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地已有和未开发的加工基地，面积已经超过百万平方米。2008年初，万通实业和TCL集团分别出资55%、45%，共计亿元注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创。对于两人的合作，用冯仑的话说：“我追李总追了3年了，眉目传情1年多他才答应。” 虽然业内人士表示，万通新创的上市之路未必顺利，但冯仑高调进军工业地产，此举无疑打响了中国开发商工业地产争夺战的“第一枪”。 冯仑表示：“目前母公司负债20%，集团手上亦握有大量现金。”但他的对手是国内外的众多地产巨头，其中包括新加坡淡马锡旗下的工业地产商丰树集团。 丰树集团是最早一批看中中国工业地产的“抢跑者”。主要投资方向包括办公楼、零售、物流、工业园、住宅等。丰树集团中国首席执行官卢仕表示，我们非常看好中国市场，随着此前设立投资中国工业地产亿美元的丰树中印基金投资接近尾声，集团将继续加码成立一只规模近10亿美元的中国基金。 目前丰树集团在中国有9个物流项目、1个工业园区、4个商业项目。最新开发的是西安怡丰城，还有一些项目正在谈判中。” 除了国外巨头，金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等等在内的诸多中国开发商也都不同程度地试水工业地产。 三、外资巨头加速在中国工业地产市场布局 1、AIMS-AMP Capital瑞思将进军中国工业地产市场 AIMS-AMP Capital工业房地产瑞思（REITS）是在新加坡上市的工业地产瑞思，其管理公司由澳洲宝泽（AIMS）集团和澳洲AMP CAPITAL公司各持有50%股份，该瑞思主要投资新加坡和亚太地区的高质量收益性工业地产，目前在新加坡投资25个地产项目，
在日本拥有一个地产物业。 AIMS-AMP Capital工业房地产瑞思（REITS）目前的投资组合资产总额为亿澳币，其在本周宣布一个增资扩股方案，计划收购位于新加坡的一处价值亿新币的高质量工业地产，方案还包括新的借款设施和全面包销可弃权股权配售等详细计划。 据悉，该物业是位于新加坡彭胡鲁区内的高品质旋转上升（ramp up）式仓储和物流设施物业。专业人士认为，相对于传统的货物升降机式的仓库，该类型物业享有更具竞争力的运营优势和成本优势，也比传统型仓储物业更加吸引客户。 收购该物业所需的亿新币的收购成本将通过借贷和股权融资的组合获得。目前，瑞思经理人已从渣打银行Standard Chartered Bank（“SCB”），大华银行United Overseas Bank Limited （“UOB”）以及澳大利亚联邦银行（“CBA”）Commonwealth Bank of Australia （“CBA”）获得了亿新币的新贷款。同时，瑞思经理人还提出了完全包销总计亿份额新可弃权股权配售方案。按照该方案，截止到2010年9月20日下午5点，每20个现存单位股权可获得7个配售的股权单位。配售股将以新币每股权单位的价格进行配售，这个价格相当于享有2010年8月9日收盘价新币每股权单位%的折扣。瑞思经理人预期通过股权配售融资7960万新币，其中6450万新币将用于这次收购。 澳洲宝泽（AIMS)金融集团和AMP CAPITAL根据各自的认购权，分别承诺认购39,286,080份和82,500,000份配售股。除澳洲宝泽（AIMS）金融集团以及AMP CAPITAL的支持外，其他主要的瑞思投资人也均表示会按照各自的持股比例所享有的权益，认购配售股。 这次收购提供了一个激动人心的机会使AIMS-AMP CAPITAL工业地产瑞思可以巩固其现有优势并追求可持续的增长。这对于瑞思实现其长期战略，成长为新加坡工业瑞思中的领军者具有重要的意义。 此次收购和瑞思的投资原则十分吻合，即通过投资高质量且能够创造稳定收益的工业地产，给基金的持有人带来安全稳定的回报，并实现长期的资产增值。 此次收购完成后，AIMS-AMP CAPITAL工业地产瑞思的投资组合规模将由现在的亿新币增加到约8亿新币。据悉，随着AA瑞思（AA-Reits）管理下资产规模的增大，将逐步进入中国工业地产市场。澳洲宝泽AIMS金融集团打算在2011年将AA-Reits拓展到中国市场，在中国开发及收购有高质量的工业地产。
2、全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射 在工业地产发展的同时，工业地产商自然不会轻易让出自己的地盘。全球最大的工业房地产开发商、美国普洛斯在中国的扩张正在全面辐射。 截至2009年12月31日，普洛斯在中国完工和在建物业面积达到376万平方米，在广州、深圳、佛山现有9处物流园。紧随普洛斯的脚步，全球第2大工业地产商安博置业也于2010年底，在广州开发区建立配送中心。
第五章 2010-2011年中国工业地产主要物业类型透析 第一节 物流仓储 一、物业特点 物流仓储就是物流行业中的仓库储存环节。物流仓储选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港。 仓储在物流中的作用： （1）仓储是现代物流不可缺少的环节 供给和需求之间既存在实物的“流动”，同时也存在实物的“静止”，静止状态即是将实物进行储存，实物处于静止是为了更好的衔接供给和需求这两个动态的过程。 （2）仓储能对货物进入下一个环节前的质量起保证作用 通过仓储来保证产品质量主要分为两个控制环节：一是在货物入库时进行质量检验，防止不合格产品入库；二是在货物储存期间内，尽可能使产品不发生物理以及化学变化，以减少库存货物的损失。 （3）仓储是加快商品流通，节约流通费用的重要手段 货物通过仓库进行储存，其帮助加快流通、节约运营成本的效果一般大于静态存储时的时间成本和财务成本的增加，并且仓储能够有效的降低运输和生产成本，从而带来总成本的降低。 （4）仓储能够为货物进入市场作好准备 仓储能够在货物进入市场前完成整理、包装、质检、分拣等程序，这样就可以缩短后续环节的工作时间，加快货物的流通速度。 二、分布区域 目前我国物流仓储主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市。 全国30 个省、自治区、直辖市发布了仓储企业普查数据显示，仓储企业数量最多
的是山东省，有2883家，其次是上海市1612家，广东省1163家，江苏省1200 家，河南省1025 家。长江三角洲地区、环渤海、珠江三角洲地区仓储企业占全国仓储企业总数的40%，这个比例比2004 年降低了10 个百分点，说明中西部地区仓储企业比例在增加。 三、未来发展 未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储。物流仓储未来将有如下发展趋势： 1、仓储服务出现“定制化”的综合物流服务 仓储是物流系统的重要组成部分，也是物流的核心功能，但在国外单一功能的仓储服务已经很少存在，1987年《哈佛经济评论》评定的美国当时最大的10家仓储企业至目前，一部分核心功能转型改换了企业名称；一部分与其他公司合并增强了服务功能；另一部分已经关闭。说明单一功能的传统仓储企业只有适应市场和社会经济发展的需要，向现代物流系统化、综合化方向发展才能获得生存和发展的机会。发达国家经验表明，世界上许多国家和地区的仓储型物流中心都开展各种综合性的增值服务，如日本东京、大阪、名古屋等地区的90家物流公司中50％以上具有流通加工业务，这些业务不仅为企业带来巨大的经济效益，也产生了较好的社会效益。 大部分仓储企业在延伸服务功能的同时，开始从供给推动模式向需求拉动模式转换，以客户需求为核心，努力采用一个项目一套服务模式的“定制化”的方式为工商企业提供特殊的、个性化的专门服务。这一特征表现为： （１）仓储企业为不同的客户定制不同的服务方案和服务标准，通过项目管理实现经营目标； （２）仓储企业努力寻求满足工商企业综合物流的需求，开始出现不同的物流提供商自主整合物流资源，共同制定全程物流服务方案，以满足同一个客户需要的趋势，如仓储企业与运输公司合作共同为同一个客户提供仓储配送服务等。 2、出现以信息技术为支撑的新型客户关系 随着仓储企业与客户之间新型客户关系的建立，加快信息化建设，提高信息传递的速度和准确性，实现物流业务过程的平滑、快速衔接，成为提高仓储企业经营管理效率和效益，在竞争中求得生存和发展的关键。调查中我们看到目前深圳很多仓储企业都在积极加强信息化建设，从建立自己的管理信息系统开始逐步与客户联网，走在较前面的
企业，已开始利用现代信息技术开展业务。 新型供应链客户关系要求合作企业的信息化建设首先从改变原有的信息系统结构开始，建立面向供应链管理的新的企业信息系统，仓储企业的信息化过程，主要体现在以下几个方面： （１）合作双方共同为信息系统的功能和结构建立统一的业务标准； （２）对信息系统的定义、设计和实施，建立其连续的实验和检测方法； （３）实现仓储企业与其客户之间信息的高度集成，确保信息要求与关键业务指标一致； （４）运用现代信息技术和方法，提高整个信息系统运行的可靠性，降低运行总成本。 现代信息技术的应用与普及，直接推动了我国物流业的发展，同时也对物流仓储业的管理水平和作业标准化程度提出了更高的要求。在这种高度集成的物流合作体系中，信息系统不再只是单个企业自身的管理系统，而是覆盖和衔接所有合作方的共有平台。特别是ＥＤＩ技术和网络技术的应用，利用ＥＤＩ技术和网络技术，建设高度发达的共享信息平台，使原有企业的信息系统获得全面优化，是实现供应链合作方之间有效衔接的基本保证。 3、仓储作业机械化、自动化程度不断提高 随着近年我国物流业的飞速发展，物流产业化程度的提高，我国仓库作业的机械化、自动化程度也呈现快速发展的趋势。我国仓储作业技术呈现机械化、自动化程度相差悬殊的特点，而且整体现代化程度还很低。一方面先进的自动化仓储技术已经开始在我国部分企业应用；另一方面，相当大的一部分仓库却还处在以人工作业为主的状态。 深圳是全国仓库种类最齐全的城市，从储存功能上看有冷冻库、粮油专用库、低温干货库、活口仓库、危险品仓库、建材库、化工品专用库等仓库；还设有公共保税仓库和出口监管仓库。从建筑结构来看，由于基本上都是近20年开发建设的，所以大部分为普通楼层仓库，分布在罗湖、福田及南山的大部分仓库基本都在5层以上，也有部分平房仓库，平房仓库的大部分层高达10米以上，配有高层货架及卷扬高度10米以上的升降叉车，配合机械化托盘作业，绝大部分仓库配备了大型载货电梯、大小吨位及升降叉车、吊车、滑槽等，基本上实现机械化装卸与搬运，而且库内均配备有吸湿机、抽风机，以及自动烟感喷淋系统等。港口货场的建设更是越来越接近世界先进水平。
四、政策导向 随着物流业的快速发展，一些不适应物流业发展的政策问题进一步显现，制约了产业发展。必须制定完善配套政策措施，促进物流业健康发展。具体措施将涵盖8 个方面：减轻物流企业税负、加大对物流企业的土地政策支持、促进物流车辆便利通行、改进对物流企业的管理、鼓励整合物流设施资源、推进物流技术创新和应用、加大对物流业的投入、促进农产品物流业发展。 《物流业调整和振兴规划》，已制定了一份促进物流产业发展意见。这份意见相当于《规划》细则，已经递交国务院等待审批。意见在税收、市场监管、土地等问题上提出了相关建议，希望推动物流企业的进一步快速发展。 物流企业的春天可能即将来临。国务院提出的8 方面措施将对物流企业构成长期的实质性利好。其中可能立竿见影的利好措施是减税；鼓励整合的措施有利于物流子行业中的龙头企业；加大投入的措施有望打破冷链物流、铁路物流等子行业面临的种种瓶颈；促进农产品物流的措施则有利于农批、冷链等环节的企业发展。一旦各项具体措施到位，国内物流企业将面临前所未有的发展机遇。 第二节 工业研发楼宇 一、物业特点 工业研发楼宇指依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源，以产品设计、技术开发和加工制造为主，以都市型工业园区为基本载体，能够在市中心区域生存和发展、与城市功能和生态环境相协调的有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色工业。工业研发楼宇选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化。 工业研发楼宇基本特征 1、布局范围：主要位于中心城区。 2、环境形象：良好的建筑外形，与城市生态环境相协调。 3、生存空间：相对集中在都市型工业园区。 4、产业特点：劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型。 5、企业类别：多种所有制、多元化投资、以小企业及非正规就业组织为主。
二、分布区域 分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市，另外重庆、深圳等地工业研发楼宇近年来发展较为迅速。 三、未来发展 国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大。楼宇工业在发达国家早有先例，无论是美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座，还是我国香港的中环，都有都市型楼宇工业大量存在。随着国家土地宏观政策的调整，高新区的工业用地日益吃紧，楼宇工业模式为我们缓解用地紧张问题提供了较好的方案。所谓楼宇工业，是指依托大都市信息流、资金流、人才流和现代物流等社会资源，以产品设计、技术开发和加工制造为主，以都市型工业园区、楼宇为载体，与城市功能和生态环境相协调的兼顾就业、税收、环保和形象的现代绿色工业。 四、政策导向 工业地产相关政策分析 时间 政策法规 政策法规要点 《国土资源部关于调整针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需2009年 工业用地出促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观5月11日 让最低价标调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。 准实施政策的通知》 《关于进一明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式；严格限定协议范围，规范工业2009年 步落实工业用地协议出让；明确约定工业用地出让各方的权利义务，加强合同履约管理；强化执8月10日 用地出让制法监察，严格执行工业用地出让制度。 度的通知》 《规划》提出，国家优化开发的城市化地区要率先加快转变经济发展方式，着力提升经济增长质量和效益，提高自主创新能力，提升参与全球分工与竞争的层次，发挥带2010年 《全国主体动全国经济社会发展的龙头作用；国家重点开发的城市化地区要增强产业和要素集聚6月12日 功能区规划》能力，加快推进城镇化和新型工业化，逐步建成区域协调发展的重要支撑点和全国经济增长的重要增长极； 防止“串标”、完善商业规则，解决工业用地出让的公平问题。针对评估出来的上述问《国土资源题，国土资源部将进一步修改“招拍挂”制度。对构建保障和促进科学发展的国土资2010年 部规章和规源管理新机制有重 7月9日 范性文件后大影响的后评估项目，纳入国土资源部软科学研究项目指南。国土资源部可以根据工评估办法》 作需要，采取向社会公开招标等方式确定承担单位。 《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用 落实到位。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。制定征地统一年产值标准《关于进一和区片综合地价是完善征地补偿机制、实现同地同价的重要举措，也是提高征地补偿2010年 步做好征地标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。对于7月13 日 管理工作的新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产通知》 值标准和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。
《关于开展同步开展全国和省级土地整治规划编制工作，2011 年6 月底前将全面完成全国、省2010年 土地整治规级规划编制及市县规划编制试点各项工作。合理布置土地整治的规模布局、重点区域、10月26日 划编制工作重点工程和重点项目，推进散乱、废弃、损毁、闲置、低效建设用地集中整治。 的通知》 第三节 工业厂房 一、物业特点 工业厂房是指从事各类工业生产及直接为生产服务的房屋，一般称为厂房。 工业厂房生产工艺复杂多样，在设计配合、使用要求、室内采光、屋面排水及建筑构造等方面，具有如下特点： (1)厂房的建筑设计是在工艺设计人员提出的工艺设计图的基础上进行的，建筑设计应首先适应生产工艺要求； (2)厂房中的生产设备多，体量大，各部分生产联系密切，并有多种起重运输设备通行，厂房内部应有较大的通敞空间； (3)厂房宽度一般较大，或对多跨厂房，为满足室内、通风的需要，屋顶上往往设有天窗； (4)厂房屋面防水、排水构造复杂，尤其是多跨厂房； (5)单层厂房中，由于跨度大，屋顶及吊车荷载较重，多采用钢筋砼排架结构承重；在多层厂房中，由于荷载较大，广泛采用钢筋砼骨架结构承重；特别高大的厂房或地震烈度高的地区厂房宜采用钢骨架承重； (6)厂房多采用预制构件装配而成，各种设备和管线安装施工复杂。 二、分布区域 分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中。改革开放以来，在我国政府的大力推进与倡导下，国内陆续设立了多种类型的国家级产业园区，主要包括国家级经济技术开发区、出口加工区、保税区、高新技术开发区、科技工业园、和大学科技园等。除国家级产业园区以外，各地方也开发建设了大量的产业园区，例如江浙一带的特色工业园，珠江三角洲出现的专业镇等等。总的来说，我国的产业园区经历了从无到有，从分散到集中的发展过程，园区内的产业类型也从单一的出口加工型产业，向现代化、专业化的高新技术产业转变。
三、未来发展 （1）工业厂房高科技趋势主要体现在新技术、新材料、新理论的应用，材料工业的发展和压型钢板生产工艺和能力的提高，也使工业厂房向轻质高强、结构体系大跨度、大空间、多层甚至高层、多功能方向发展；技术及设备上的发展也更好的满足了生产与管理的微型化、自动化、洁净化、精密化、环境无污染化等要求；而计算机技术、多媒体、现代通信、环境监控等技术与工业厂房艺术融合在一起，就使工业厂房出现了智能化的特点，人们就能获得提高工作质量的环境。 （2）工业厂房设计的人性化趋势，人性化设计的本质是将人类工程学引入现代工业厂房中去，人性化设计必将要求建筑师将建筑设计的中心从以往的生产设备转移到以人为本的理念上来，在建筑的内部及外部空间的设计中，创造让人产生归属感和亲切感的良好环境，最终达到提高员工的生活质量及工作效率的目的。 （3）节约能源和保护环境，注重可持续发展。 1、、节能设计：节能是可持续发展工业厂房的一个最普遍、最明显的特征。它包括两个方面，一是建筑营运的低能耗，二是建造工业厂房过程本身的低能耗。这两点可以从一些工业厂房利用太阳能、自然通风、天然采光及新产品的运用中体现出来。 2、绿色设计：指从建筑的原材料、工艺手段、工业产品、设备到能源的利用，从工业的营运到废物的二次利用等所有环节都不对环境构成威胁，绿色设计应摒弃盲目追求高科技的做法，强调高科技与适宜技术并举。 3、洁净设计：洁净设计是强调在生产和使用工程中做到尽量坚守啊废弃物的排放并设置废弃物的处理和回收利用系统，以实现无污染。这是工业厂房科持续发展的重要措施，强调对建设用地、建筑材料、采暖空间的资源再生利用，因此有效的利用资源、能源，实现技术的有效性和生态的可持续发展，建造负责人的，具有生态环境一时的工业厂房常成为必然。 四、政策导向 据了解，2011 年，国土资源部还将根据经济结构调整的需要，修订出台限制和禁止用地项目目录，修订工业用地出让最低价标准和实施政策，完善土地供应政策。严格执行土地供应和利用政策，遏制“两高一资”、产能过剩、重复建设等违反国家产业政策和供地政策项目用地，促进产业结构调整。 “十一五”期间的土地使用制度改革，在克服种种制度性障碍、破除旧观念、旧体
制对市场机制的种种束缚的探索中，不断健全着市场机制。五年间，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等国字号文件，以及《土地登记办法》、《全国工业用地出让最低价标准》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》等一系列促进土地资源市场化配置的细化政策和制度相继出台，扩大了土地资源市场配置的覆盖面，使土地市场建设迈出关键的一步。 第四节 建筑形态 1、别墅式:别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大， 因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往 都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。 别墅式工业园典型列表 占地 建面 项目名称 行政区 地址 开发商 业态构成 （亩） （万㎡） 都青羊工业总部成都青羊工业建设联排、独栋青羊区成飞大青羊区 933 55 基地发展有限公司共 34栋 道1号 成都数字娱乐软件独栋 16 西城国际 金牛区 蜀西路 48号 产业发 展有限公司2期高层1四川融智科技有限联排、独栋融智总部公园 高新西区 高新西区新文路35 公司 共 24栋 2、写字楼式:目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以 某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总
价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。 写字楼式工业园典型项目列表 占地 建面 项目名称 行政区 地址 开发商 业态构成 （亩） （万㎡） 成都倍科科技有3 栋高层 倍科国际新城成华区 成都龙潭总部经济区 85 20 限公司 建筑 特拉克斯实业发展3 栋小高IP 科技中心 金牛区 高新西区金科南路233 号56 （成都）有限公司 层 3、工厂式:该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——即生产基地。产品的面积大，环境较好， 同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。 截止 2010 年10月，武侯工业园区已累计引进 企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业 103 家，机电一体化企业 42 家，生物工程及制药企业 40 家，环保新材料企业 17 家，投资及其它 企业 101 家。其中入园建设产业化生产基地 90 家，已建成投产企业 57 家。 总结： 发展工业地产意义重大。首先，将进一步把国外的工业企业吸引到中国来。中国为企业发展准备好了各种条件，甚至准备好了厂房，这将对投资者产生极大的吸引力。其次，将会大大缩短项目的投资时间。企业只需安装设备就可以开始生产，原来两年的建设周期将被缩短为零。第三，便于为投资的工业企业提供优惠政策。第四，将会大幅度地提升土地的使用率。工业地产项目与传统厂房相比，大大地节省了土地，提高了集约化程度，符合国家政策和科学发展观的要求。第五，有利于调动工业地产开发商的招商
积极性，更好地实现以商招商。第六，发展工业地产既可以建设标准化厂房，又可以做孵化器，一举解决了孵化小企业和培养中小企业做大的两方面问题。 真正好的工业园区，一定是使当地人民受益，最基本的表现一是利税，一是促进经济结构调整，一是产业升级，促进当地经济发展。配套比例最理想的是苏州高新技术产业园区，它在国内同行中比较受认可，比例基本是4：3：3，即40%工业，30%商业，30%住宅，这个比例实现了生活和工作的无缝衔接，既宜居又可以很好工作，降低了生活成本、工作成本，保证了自身的可持续性。 应打造成“以人为本”、“以企业为本”、“强调系统化服务”三个核心的“新型产业综合体”。 “人本”就是在这个园区当中的工作和生活，一定是无忧化的，他在园区当中基本需求都可以得到满足的。 “企本”是园区一定要为企业服务。园区生产生活配套设施有利于企业发展；同时营造小环境、大环境和政策环境来促进企业发展。同时强调企业的生存环境当中，上下游的无缝衔接和整合。 “系统化服务”就是基本的物业服务和高质的隐性服务，包括信息化服务，宣传服务，品牌建设化服务。 通过这三者的有机整合，再加上符合企业的优质产品，才可以打造新型产业综合体，这种新型的产业综合体一定与当地资源互动，与当地经济发展，社会发展，形成互动的。 我国工业地产处于一个非常蓬勃发展阶段，但毕竟是刚刚被大家认识，开始起步，应该对它的发展模式、运行模式、未来发展路径，做一些很好的规划、研究和梳理。
第六章2010-2011年湖南工业地产市场分析 第一节 湖南省工业地产运行背景分析 一、工业发展成湖南省经济快速发展的重要支柱 湖南省工业是全省经济建设的重要支柱，具有较雄厚的工业基础、得天独厚的科技优势和良好的外部条件，可发展技术密集型企业，有利于吸引外资、兴办三资企业和新兴工业。未来的湖南工业将建立起技术密集、结构合理的工业新体系。 二、2010-2011年湖南省规模以上工业同比增长率分析 湖南省2010年，全省规模工业增加值亿元，比上年增长%。2011年截止至8月，全省规模工业增加值已超4890亿元，规模以上工业销售产值亿元，比上年增长 %。 数据来源：湖南统计信息网 三、2010-2011年湖南省工业占地区生产总值比重 湖南省工业占地区生产总值比重 年份 GDP 第一产业 工业占地区生产总值比重2010年 % 2010年上半年 % 2011年上半年 % 数据来源：湖南统计信息网 第二节 湖南工业用地出让情况分析 一、工业用地出让活跃，工业地产渐成为开发商的“香饽饽” 主要特显地区——长沙：
近两年由于政府对供应土地的限制，土地成交量呈下滑趋势，长沙内五区2011年上半年比2010年上半年大幅下降。 2011年上半年，长沙五区土地成交量为亩（不含工业地），与2010年相比大幅减少，下降了%；芙蓉区和天心区成交量最大，分别为亩、亩。（数据来源：长沙国土资源局） 工业用地成交份额最大 从成交面积上看，工业用地占五区总成交量的44%，份额最大化；从成交数量上看，上半年总成交土地共23宗，其中，非工业用地13宗，占土地成交总数量的%。（数据来源：长沙国土资源局） 上半年成交土地中，非住宅用地（工业、商业、商住性质）占总成交的88%，纯住宅用地仅占4%。由此可见，2011年针对商品住宅市场的调控政策出台将持续冷淡影响至2013年。这也为工业用地的开发提供了约至2015年的发展黄金契机。 工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81%。受加入WTO、经济平稳快速增长及2008年奥运会的举办、四川震后重建、东盟经济等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户西南、中南，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。 工业用地渐成“香饽饽” 2011年11月2日上午，在当天长沙挂牌截止的5宗土地中，工业用地占了3宗，位于长沙高新区的［2011］网工挂017号工业用地，两位买家短兵相接53次，最终以1633万元成交，较起始价高出103%，创下了几个月来土地溢价的新高。 省国土厅的报告指出，我省在“十二五”期间，将致力于发展新型工业化，着力调整经济结构，打造多个“千亿元”产业。按照这一发展主线，今后三年内，湖南省的工矿仓储用地需求仍将持续升温。 在住宅市场调控不断加深的背景之下，商业、工业地产的兴起，正在推升商业用地在土地市场的影响力。虽然不如商业地产高调，工业地产也保持着稳中有升态势。 二、近郊区是工业用地出让的主要区域 从区域分布来看，湖南工业用地遍布13个地级市和1个自治州，136个县区。其中，近郊区是工业用地出让的主要区域，共866宗，出让面积约为2421公顷，占工业用地
出让总面积的53%；其次是远郊区，出让面积约为2081公顷，所占比重为47%；城区内基本没有工业用地出让。其主要原因在于减少工业企业的污染扰民，提高城市容量及低碳的环境要求，湖南鼓励城区内的旧有工业企业外迁，而且不再受理城内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。（湖南统计信息网） 从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是长株潭、湘南三市，之所以能成为工业用地出让最活跃的区域，主要是因为有众多的工业园区，地理位置较为优越，基础设施条件较好，产业集聚度较好，带动了区域的工业用地需求；而且原来就有众多老牌工业企业，如三一、株铁、郴冶、中联、湘药等集团。这些工业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，活跃了区域工业用地市场。区县主要是受工业园区的影响，工业用地出让亦较为活跃。 三、工业园区是工业用地出让的重要区域 湖南明确：开发区用地须纳入土地利用规划，新工业项目必须进开发区 为推进开发区节约集约用地，湖南省政府日前出台措施，首次明确提出开发区（园区）用地必须纳入土地利用总体规划和城镇总体规划，新上工业项目必须安排在相应的开发区或城镇的工业集中区内，开发区内的生产性项目用地比例不得低于60％，绿化率不得超过15％。 湖南省规定，不得在土地利用总体规划和城镇总体规划确定的建设用地范围以外设立各类开发区。工业类开发区内的生产性项目用地比例不得低于60％，绿化率不得超过15％。工业项目用地中生活设施、后勤保障、办公服务等配套用地面积不得超过项目总用地的7％，严禁在工业项目用地范围内规划建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。严禁将工业用地变相用于商业性房地产开发，工业用地因城市规划原因改变土地用途的，在出让合同中约定依法收回。基础设施建设要统一规划，集中安排行政管理用地，合理布置公益性和服务性设施，并由开发区统一建设，提高区域性社会资源的共享程度。 新上工业项目必须安排在相应的开发区或城镇的工业集中区内，环境污染严重的化工、冶金类工业项目必须进专业园区，其他工业企业，在符合国家产业政策和达到环保要求的条件下，应通过“拆企并企”、“拆企入园”等方式逐步进入开发区或工业集中发展区发展，逐步关停淘汰规模小、污染重、效益差的企业。
工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是吸引工业企业落户的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。 第三节 2011-2013年湖南工业地产发展预测 一、湖南工业园区发展启示 1、科学规划全市园区的发展。“两区九园”已成为全市转型升级的重要平台，加强园区布局研究，关系到全市经济转型升级的进程。强化园区发展的空间结构优化、要素配置优化、产业集群优化和发展方式优化，建立园区内企业进出机制。 2、加快园区的产业提升。要大力推动园区工业转型升级与服务业联动发展，促进块状经济向现代产业集群提升。 3、打造规模化产业集群，做大做强工业板块。 4、疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。推进招商引资工作进程，采取企业并购、风险投资、投资基金等多种形式推动企业引资融资，通过网上招商、诚信招商、上门招商等多种形式，吸引更多工业项目落户长沙；实现政府有效引导企业融资，政府要加快银企联合和银企对话，建立银企桥梁，方便企业融资；积极向上争取工业生产调度资金，支持有市场、有效益、有发展潜力，同时还款有保障的企业加快发展；要逐步强化和完善中小企业担保机制，及时为中小企业提供担保服务；支持一批优质企业进入资本市场，让企业在股市中直接融资，从而有效缓解企业融资困难。 5、园区开发模式基本上属于政府主导型的传统模式，各级政府为争夺企业入住，存在较多短期行为，缺乏长远的产业规划。许多工业园产业定位雷同，相互内耗，影响了工业园的投资回报和运营效率。 6、园区规划设计经营理念落后，园区功能单一，建筑风格缺少特色。在园区规划、功能设计、产业定位、运营模式、服务保障等方面固守成规，缺乏创新。 7、产业园区特色尚未形成，关联度不高。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区，经济规模偏小，部分工业园空置率高。园区内企业产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌。 8、值得一提的是，2010年新上市的“长沙国际企业中心”和“湖南隆盛高科技电子产业基地”这两个项目，率先采用了独立产权销售的模式，整体推广情况相当好。尤
其是东湖高新投资的“长沙国际企业中心”项目，从园区规划、布局、建筑风格、生态、推广模式等多方面都特色鲜明，与其它园区形成鲜明对比。 二、郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注 为推进开发区节约集约用地，湖南省政府日前出台措施，明确提出开发区（园区）用地必须纳入土地利用总体规划和城镇总体规划，新上工业项目必须安排在相应的开发区或城镇的工业集中区内，工业用地只能往郊区发展。另外，工业也是郊区的重要产业支柱，郊区将会大力发展工业产业。 各级开发区规划用地还有大量指标没有完成，开发区的未来工业用地供应将会更受关注，特别是国家级开发区将成为工业用地供应的热点区域，如长沙高新区、长沙经开区、株洲高新区等。由于国家级开发区享受更多的优惠政策，而且在园区清理过程中，园区规模未进行大的调整，可供应土地的规模较其他园区要大；此外，长沙空港经济开发区也将成为未来热点，经过清理整顿之后，园区的规划面积进一步扩大，供应能力提高，同时，该园区有临近机场的独特优势。 三、工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨 从出让方式看，工业用地出让将采招拍挂方式进行出让，国家出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。从熟地价水平来看，工业用地的熟地价将继续上涨。其主要原因在于：一方面，湖南省国土厅的报告指出在“十二五”期间，将致力于发展新型工业化，着力调整经济结构，打造多个“千亿元”产业。按照这一发展主线，今后三年内，湖南省的工矿仓储用地需求仍将持续升温。而经过十几年的发展，大部分开发区已基本完成园区一、二期的厂级开发及土地转让，没有太多地块可供投资者选择，呈现供不应求的发展态势目前长沙已拥有12个工业园区，其中天心工业园、隆平高科园和暮云工业园区规划内的用地指标已基本用完，面临无地可供局面。而位于东边的国家级长沙经开区，由于用地指标趋紧，目前引进的50多个工业项目一直在排队等地。以正在快速建设中的首期投资50亿元的广汽菲亚特为例，工厂预计将在明年投产，但由于土地供给的原因，一些汽车零部件厂商进驻
遇到了不小的困难；另一方面，由于工业用地出让将采用招拍挂方式公开出让，在市场机制作用下，工业用地的价值将得到体现，其市场价格将会有所上升。 四、园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于工业产业的改造升级 目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，一般来说，工业用地约占园区总规划面积的40%左右，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品，文化创意产业将成为新的经济增长点。随着工业用地形式的进一步多样化和成熟化，有利于促进工业产业的改造升级。 基于以上对宏观市场的种种分析，预计在2011-2013年房地产市场将上演喧嚣与失落，冰火两重天的局面！ 住宅市场经过强力打压，房价上涨逐渐得到遏制，市场成交将有所萎缩。 商业地产将会在房地产市场高调登场，但是商业地产市场巨大的空置面积和激烈市场，将使其谨慎投入。 随着两型社会实验区建设的推进，沿海发达地区的产业升级转型，并向中部内陆转移，国家对实体经济的大力扶持，湖南工业地产必定会成为一匹黑马，开启房地产市场的新时代，如何未雨绸缪把握好这一机遇至关重要！
第七章2010-2011年湖南长株潭地区国家级开发区深度调研 第一节 2010-2011年工业用地供应量与开发量 一、工业地产市场物业类型供应量 1、工业地产市场主要有以下几种物业类型： 种类 物业特点 未来发展 政策导向 1、仓储选择交通比较发达地区，一般集中未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%政府扶持 用地 建设在靠近海港、内陆港 以上，特别是陆路交通物流仓储 2、工业选择在经济中心城市建设，一般在国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，政府扶持，且对高新研发楼工业开发园区能够形成专业化、产发展潜力较大 园区有优惠政策 宇 业化 3、工业随着世界制造中心向中国加快转移，市场供但目前政策对此类选址无特殊要求 厂房 不应求 用地已限制 2、湖南2010年土地供应情况分析： 2010年湖南省土地供应总量持续增加，近三年来呈持续增长的态势，新增建设用地增长最快 2010年，全省土地供应总量为公顷，较上年增加了%，其中建设用地增长最快，而存量用地供应比例则略有增加。2010年，全省新增建设用地供应延续了去年以来的放量态势，供应量为公顷，占供应总量的%，达到历史新高。全省存量用地供应量为公顷，占供应总量的%，供应比例较去年同期增长个百分点。 新增建设用地中，商住工三类用地供应量都呈现稳定增长态势，三类用地供应量合计为公顷，较去年同期增长%，供应比例较去年提高了个百分点。相比商住工三类用地供应量的大幅增加，其他用地供应量在2010有所减少，供应比例降低。2010年，全省其他用地供应量为公顷，供应量较去年同期减少%；占供应比例为%，较去年同期下降个百分点。 通过数据比对可以发现，基础设施用地供应量影响区域供应总量。从各市州的情况来看，长沙市建设用地供应量最大，达到公顷，占全省供应总量的%，其
次是怀化市，再次是益阳市与常德市，四市建设用地供应总面积为公顷，占全省供应总量的%。 全年出让总价款亿元，出让价格持续增长 2010年，土地出让价格持续增长，全省土地出让总价款为万元，较上年增长%；成交均价为元/平方米，较上年增长了%，近三年来持续增长。 2010年，全省出让方式供应土地为公顷，占供应总量的%，成为我省主要供地方式；此外，划拨方式供应土地为公顷，占供应总量的%；租赁方式供应土地为公顷，占供应总量的%；没有其他方式供应土地。 2010年，招拍挂方式出让土地比例持续降低，全省招拍挂方式出让土地面积为公顷，占出让总量的%，供应比例较去年下降个百分点，且连续三年呈下降趋势。 2011年土地需求总量仍将突破10000公顷大关 从近年来全省土地供应的情况来看，在金融危机爆发而政府未采取干预措施的2008年，全省土地供应量为公顷，远低于政府采取干预措施后的2009年和2010年的供应量。这说明政策和国家资金的不断投入也是湖南省土地市场得以不断推高的原因之一。 需求拉动和条件改善是全省土地市场高涨的动因，2010年全省基础设施建设高潮不断，各市区内的重点项目也是不断上马，这些工程建设既带动了城市经济发展，改善了自身条件，也使城市土地不断增值，土地市场日渐活跃。在宏观经济转好的形势下，市场需求和购置欲望由弱转强。一线城市土地市场逐渐饱和，二、三线城市市场逐渐扩张，土地市场在强大需求拉动下呈现平稳高涨态势。 根据时间序列趋势预测及对各重点项目用地需求进行测算分析，2011年全省土地需求总量仍将突破10000公顷大关，其中，商服用地将突破1300公顷，住宅用地与工矿仓储用地均将突破3300公顷，其他用地（包括公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地等）将突破4000公顷，全年预计仍可达12000公顷。 3、长株潭地区2010年土地市场动态监测 2010年，长株潭地区在经济社会快速发展的带动下，土地市场交易活跃，土地供应量大幅增加，供地结构进一步调整，土地出让总价及均价快速上涨，保障性住房用地供应力度加大。但新增土地供应中存量用地比例下降、招拍挂出让比例降低等表明，未来
长株潭地区土地供应结构仍需进一步调整。 土地供应总量大幅增长，存量用地比例同比下降 2010年，长株潭地区建设用地供应总量为公顷，同比大幅增长％。其中，存量用地供应量为公顷，占供地总量的％，该比例同比下降了个百分点，延续了2008年以来的下降趋势。 2008～2010年长株潭地区供地总量及同比增长率 2008～2010年长株潭地区存量用地供应面积及比例 从2008年一季度开始直至2010年二季度，长株潭地区土地供应总量不同年份的季度变化差异较小，但2010年三、四季度土地供应总量同比大幅增加，尤其是三季度土地供应达公顷，占全年供地总量的％；四季度土地供应公顷，占全年供地总量的％，因而2010年下半年的土地供应占全年的比重为％。
2008～2010年各季度长株潭地区供地总量及同比增长率 工矿仓储用地比例下降，其他用地比重最高 2010年，长株潭地区工矿仓储用地公顷，占供地总量的％，该比例同比下降个百分点；房地产开发用地公顷，占供地总量的％，该比例同比提高个百分点；其他用地公顷，占供地总量的％，该比例同比上升个百分点。 2010年长株潭地区土地供应用途结构
2008～2010年长株潭地区土地供应结构变化情况 长株潭地区工矿仓储用地的比例变化相对较为平稳，但房地产开发用地和其他用地的比例受房地产市场和宏观调控的影响较大。以2010年为例，受2009年末房价大幅上涨的翘尾因素影响，2010年一季度房地产开发用地占供地总量的比重大幅上升至％，为历史最高。但随后受政府对房地产市场实行严厉调控政策的影响，从二季度开始房地产开发用地比例开始下降。同期，由于长株潭地区加快了固定资产投资尤其是交通基础设施的建设，其他用地比例大幅上升，尤其是三季度达到历史最高值％。 2008～2010年各季度长株潭地区土地供应用途结构 协议出让土地大幅增加 2010年，长株潭地区以出让方式供应土地公顷，同比增加％，占供地总量的％，该比例同比下降个百分点；以划拨方式供地公顷，同比增加％，占供地总量的％。划拨用地大幅增加主要是由于长株潭地区为保持
经济发展和民生改善，大幅增加公共设施用地、交通运输用地以及保障性住房建设用地的供应。 2008～2010年长株潭地区土地供应方式对比（单位：公顷） 供应 2008年 2009年 2010年 方式 供应量 比重 供应量 比重 供应量 比重 出让 ％ ％ ％ 划拨 ％ ％ ％ 在出让用地中，招拍挂出让公顷，同比增加％，占出让用地总面积的％，该比例同比下降个百分点；协议出让公顷，同比增加％，占出让用地总面积的％。 2008～2010年长株潭地区出让土地中招拍挂比重 2010年长株潭地区土地出让总价款为亿元，同比增加％。其中，招拍挂出让价款亿元，同比增加％，占出让总价款的％；协议出让价款亿元，同比增长％，占出让总价款的％。 房地产开发用地增幅明显，出让均价同比上升 2010年，长株潭地区房地产开发用地供应公顷，同比增长％。长株潭地区房地产开发用地供应不同年份的季度差异显著。2009年各季度房地产开发用地供应出现负增长，但此后受新一轮房地产业复苏和房价强劲上涨的影响，2010年房地产开发用地供应增幅开始加快，并且三、四季度的土地供应量已恢复至2008年以来的最高水平。
2008～2010年各季度长株潭地区房地产开发用地供应及同比增长率 其中，商服用地供应公顷，占房地产开发用地的％，该比例同比提高个百分点；住宅用地供应公顷，占房地产开发用地的％，该比例同比下降个百分点。2008～2010年长株潭地区房地产开发用地供应结构基本保持稳定。 2008～2010年长株潭地区房地产开发用地供应结构情况 在住宅用地中，普通商品房用地公顷，同比增长％，占住宅用地的％，该比例同比上升个百分点; 经济适用房用地公顷，同比增长％，占％，该比例同比下降个百分点；廉租房用地供应公顷，为2009年廉租房用地供应量的倍，占％，该比例同比提高个百分点；高档住宅用地供应公顷，同比增长％，占％。可以看出，包括经济适用房和廉租房用地在内的保障性住房用地供应虽然总量同比大幅增加，但占住宅用地的比例与2009年相比并无较大变化。
2008～2010年长株潭地区住宅用地供应结构变动情况 工矿仓储用地招拍挂比例下降 2010年，长株潭地区工矿仓储用地供应公顷，同比增长％，占供地总量的％，该比例比去年同期下降个百分点。 2008～2010年长株潭地区工矿仓储用地面积及同比增长率 2010年长株潭地区工矿仓储用地招拍挂出让公顷，同比增长％，占工矿仓储用地出让面积的％，该比例同比下降个百分点，长株潭地区工矿仓储用地招拍挂比例下降明显。
2008～2010年长株潭地区工矿仓储用地招拍挂情况 二、历年工业地产价格分析 从出让价格来看，2010年长株潭地区土地出让平均价格为831元/平方米，同比增长％。其中，招拍挂出让均价为1090元/平方米，同比增长％；协议出让均价为377元/平方米，同比下降％，但由于协议出让土地总量大幅增加，2010年长株潭地区协议出让总价款仍出现较大增长。 2008～2010年长株潭地区土地出让平均单价情况 2010年长株潭地区房地产开发用地出让均价为1053元/平方米，同比增长％。其中，招拍挂出让均价为1430元/平方米，同比增长％；协议出让均价为440元/平方米，同比下降％。此外，商服用地均价为1154元/平方米，同比上升％；
住宅用地出让均价为1019元/平方米，同比上升％。 2008～2010年长株潭地区房地产开发用地出让均价 工矿仓储用地出让均价为324元/平方米，同比上升％。其中，招拍挂出让均价为384元/平方米，同比上升％；协议出让均价为180元/平方米，同比下降％。 2008～2010年长株潭地区工矿仓储用地出让均价变化情况 三、工业地产市场发展趋势预测 2011年是“十二五”规划的开局之年，可谓机遇与挑战并存。 从国际形势看，在各国经济刺激政策的持续推动下，全球经济呈复苏态势，但由于
国际金融危机的深层次影响还没有完全消除，全球发展问题更加突出，影响经济运行的不稳定、不确定性因素增多，短期内全球经济仍将在曲折艰难中缓慢复苏。全球经济复苏的脆弱性和不平衡性进一步显现，工业发展的国际环境更趋复杂。作为工业载体的工业地产也面临一定的挑战。从国内形势看，当前我国经济发展正处在由回升向好向稳定增长转变的关键时期。 在这样经济缓慢增长的大环境下，加上我国转变经济发展方式、调整产业结构的方针，工业地产会跟随我国的经济步伐，缓慢增长，但是，因为国家的宏观调控，加强对房地产的调控，必然导致有许多游资进入工业地产行业，会出现一些不稳定的因素。 总体而言，工业地产的发展呈现利好状态，吸引不少想涉猎工业地产的企业。但是工业地产是一项长期的投资，投资规模大，回报期长的特点决定了工业地产不会像房地产那么火爆，但必定保持稳定增长。 第二节区域工业地产市场调研 一、市场板块分析 据了解，在住宅限贷又限购，商铺、写字楼市场开始有“过热”气氛之时，长株潭地区不少对外招租或销售的园区物业也反映需求增加、速度加快，而一些成熟的工业区也开始出现厂房包租、整层求购等投资方式。今年长株潭地区产业工业用地推出的数量也远远高于住宅商业用地，工业地产的物业租价也在上涨。 “租金涨了，园区厂房也很紧俏。”长沙高新技术开发区某公司租用的厂房是15元/平米，“感觉有点贵，幸好签了三年，周边新租的厂房老在涨价。” 而带来这一盛况的背景是，沿海地区产业受困于劳动力、原材料、租金等多重成本的上涨，产业转移之势开始加快，而临近广东的湖南成了其产业转移的第一个后花园，而突如其来的产业大军，让湖南某些城市有点措手不及，写字楼、厂房都出现了供不应求的局面。这一客观的背景也促使更多开发商开始转移到工业地产的投资轨道上来。 有需求就有市场，有投资就有回报，这一逻辑让嗅觉灵敏的投资客们开始将目光转移到工业地产上来，某种程度上而言，工业地产已经成了流动资金的安全避风港。虽然工业地产的投资门槛高、限制多，非一般投资客“玩得起”，但在经济环境、调控政策、市场变化等多种因素作用下，无疑将成为房地产市场当中的新兴热点。 2011年，与住宅频遭调控不同的是，政府在政策层面对工业地产则呈现鼓励与引导
并行的局面，产业园区成为多地政府重点规划载体，与此同时，对工业土地的管理和控制也提上日程。如五矿集团受邀在营口等多个城市进行产业园区总体开发。联东集团品牌总监曹小乐在 “2012产业地产高端论剑”论坛上称，今年各地政府都乐意将优质地块推荐给产业地产公司。 相关报告认为，工业地产在2011年的整体表现活跃，一方面是因为，随着调控的深入，住宅市场风险集聚，部分房地产企业寻求转型，回报较为稳定、用地价格较为低廉的工业地产吸引了开发商的目光；已在工业地产市场上耕耘较久的地产企业，也在寻求扩张机遇；此外，普洛斯、腾飞集团等外资工业地产商也增大了在工业地产市场上的投资。预计工业地产中的市场化力量将持续壮大。 2012年住宅地产将面临更大的政策调控，而工业地产随着国内长期需求稳步上升，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。 高新技术开发区将成为工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体。国家高新区产业集群效应明显增强，在地方经济发展中已确立了龙头地位，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。 十二五期间房地产行业中我们坚定看好工业地产。房地产≠住宅地产。目前市场存在将房地产笼统地理解为住宅开发地产的误区。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业将以“多极化”的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产、商业地产，向工业地产转移。由于动态PE相对较低，且其工业土地及股权投资的资产大幅增值，工业地产是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的行业板块。 二、区域对工业物业的吸纳能力 长株潭地区具备独特的发展条件、优势和潜力，一直是湖南工业基础最好、经济发展最活跃的地区。一是自然生态和资源条件良好；二是城际和对外交通日益便捷，高速公路、铁路、航运等立体交通网络不断完善；三是科研实力雄厚，这里聚集了湖南省90%的科技人员和80%的科技成果，拥有国防科技大学、中南大学、湖南大学等59所高校和40多位“两院”院士，90多万名专业技术人员，杂交水稻、人类干细胞、复合材料等
研究水平国际领先；四是产业基础良好，是国家老工业基地，是六大国家综合性高技术产业基地之一，工程机械、轨道交通、有色金属等先进制造业以及广播影视、出版、动漫等服务业在全国具有较大影响。基础条件好，地域上联系紧密，拥有产业聚集、产业对接的先天优势。随着一体化进程的加速，长株潭地区会发挥更大产业聚集效应，在该区域投资机会也将会越来越多。 长株潭地区产业结构不断优化，服务业各项总量指标已全面超越第二产业，占据了经济的主导地位，服务业提供的地税收入占地税收入的比重超过七成，成为支柱税源。各项经济指标都表明，长株潭地区的产业结构调整已渐入转折期。呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局，仍然保持是中南地区最具生机活力、经济增长最快的地区之一。产业在升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型企业和污染企业，重点发展新型工业与服务型行业，因而工业地产的配套就是产业升级的一个重要组成部分，市场需求越来越大。 三、区域在建及将建项目的摸查 “三区八园”不断推进长沙产业发展 长沙的“三区八园”是长沙的主要工业园区，其中“三区”是指国家级长沙经济技术开发区、长沙国家高新技术产业开发区和国家级宁乡经济技术开发区（三个国家级开发区）。工业园区规划面积达467平方公里，不同的产业定位和发展方向形成优势互补。（具体内容参见下图） 近年来, “三区八园”保持了较快的发展速度。2010年，“三区八园”实现规模以上工业增加值亿元，比上年增长%；占全市规模工业的%，对规模工业增长的贡献率达% 资料来源：长沙市商务局 长沙“三区八园”示意图
国家级长沙经济技术开发区（长沙经开区） 创建于1992年的长沙经开区于2000年被国务院批准为国家级经济技术开发区 2009年，该区列位“中国最具投资潜力百强开发区”第六名，是中部六省区域内唯一的“五星级”开发区并被国家工信部正式批准为“国家新型工业化工程机械产业示范基地” 2010年，该区累计完成工业总产值915亿元人民币，主要经济指标增速始终保持在30%左右 其中工程机械和汽车及零部件制造是该区主导产业，其工业产值和税收均占园区工业总产值和税收的80%以上 工程机械产业实现产值达646亿元人民币，占全区工业总产值的71% 2010年，长沙经开区完成基础设施投资约19亿元人民币，启动了35个基础设施项目，完成到位外资亿美元，比2009年增长% 截至目前，长沙经开区拥有23家世界500强企业和16家上市公司，以及41家年产值过亿元人民币的企业 长沙经开区将致力于发展成为“世界工程机械之都”和“中国汽车产业新板块” 长沙大河西先导区（先导区） 位于湘江西岸，覆盖岳麓区、高新区、望城和宁乡1,200平方公里土地组成的大河 西先导区成立于2008年，该区主要分为先导区、核心区和起步区三部分 产业发展以高新技术产业开发区为主体，以宁乡经济技术开发区和望城经济开发区为两翼，主要发展高新产业、文化创意产业、现代服务业和现代农业；并建设新材料产业基地、节能环保产业基地、先进制造产业基地等
三年来，先导区快速发展，不断吸引投资 该区完成地区生产总值3,000亿元人民币，年平均增长约为18%；规模工业总产值达到4,000亿元人民币， 占全市规模工业总产值的41%；产业比重由2008年的16:48:36调整为2010年的8:63:29（一、二、三产业） 招商引资到位资金超过1,000亿元人民币；引进项目约2,000个，总投资额超过1,200亿元人民币；其中新兴产业项目占引进项目总数的约50%，总投资占引进项目总投资的67% 根据先导区“十二五”规划，到2015年基本形成以高新技术产业和现代服务为主的产业体系；高新技术产业、新兴产业和现代服务业总产值占到第三产业总产值60%以上 长沙国家高新技术产业开发区（高新区） 创建于1988年的高新区于1991年经国务院批准成为首批国家级高新技术产业开发区，自此已连续6次被评为全国先进高新区。座落于高新区内的长沙软件园荣获“中国软件和服务外包杰出园区”称号，也是中部地区唯一获得此称号的园区 2009年，高新区被国家科技部批准为国家创新型科技园区试点园区；2010年，其综合经济实力和经济总量列位全国84个国家级高新区第16位 2010年，高新区实现技工贸总收入达1,800亿元人民币。其中先进装备制造产业和电子信息产业收入增长较快，分别比2009年增长47%和%， 达到亿元人民币和亿元人民币 先进制造、电子信息、新材料和生物医药是高新区四大支柱产业，其总收入占高新区总收入比重超过90% 高新区拥有29家海内外上市公司和16家世界500强企业，包括日立、诺基亚、摩托罗拉、思科系统、戴尔、爱立信、富士康等 未来五年高新区将重点发展先进制造、电子信息、新材料、新能源、节能环保、生物医药及现代服务业等6大产业和建设电子信息产业园、新材料产业园、先进装备制造产业园、生物医药产业园、新能源与节能环保产业园等5个专业园区 国家级宁乡经济技术开发区（宁乡经开区） 宁乡经开区成立于2002年，后于2010年11月经国务院批准升级为国家级经济技术开发区 宁乡经开区曾获得“全国中小企业信用体系建设示范园区”、“中国食品工业示范园区”和“湖南十大最具投资价值产业园区”等称号
2010年，宁乡经开区完成工业总产值亿元人民币以及新建项目22个、续建项目26个和扩建项目4个，其中主要包括： 中国住宅产业化领军企业长沙远大住工示范工厂项目 全球铝材料行业排名第一的日本东洋铝业精细铝粉生产基地项目 中国炭基材料行业排名第一的“金乌碳雕”工业炭基材料生产基地项目 中国公路养护机械行业排名第三的湘路机械生产基地项目 全球空调制造行业排名第一的格力电器废旧家电再制造基地项目 宁乡经开区计划到“十二五”实现产值1,200亿元人民币，并跻身国家级开发区五十强行列 资料来源：长沙市招商局 2010年1至8月，长沙市经济开发区共引进包括汽车零配件、电子信息、生物工程等多个项目。为此，长沙市经济开发区加快了园内地产的开发速度。目前，长沙市经济开发区厂房的租赁情况较稳定，该区厂房占用率保持在85%。入驻者主要是国内外的中
小型项目投资企业。据了解，这些企业多在试产期租用厂房，待自建厂房建好即搬至自建厂房。 同时。2010年第三季度长沙市经济开发区工业厂房月租金保持在10元/㎡-25元/㎡的水平，年租金一般为150至300元/㎡人民币。主要原因是： 1. 长沙市经济开发区内项目用房仍然以商家自建为主，开发区为入园企业“度身订做”的工业用房已聚集了相当数量的客源； 2. 目前可供租赁的旧厂房可以满足小规模项目工业用房的需要。 目前，开发区主要工业物业的月租金最低约为14元/㎡，最高约为50元/㎡，长沙高级写字楼的月租金价格一般为45元/㎡，物业管理费用一般为2-4元/㎡；而售价在2200元/㎡至4000元/㎡之间。 2010年7月公布项目（主要潜在竞争）47个如下：
序合作总投资项目名称 项目简介 项目前期工作 联系单位 联系人 号 方式 （万元）项目位于长沙经济技术开发区，由工程机械4S店区、配件区、二手工程中国（长沙）机械交易区、维修、翻新区、物流区、机电设备交易区、主题公园、会展长沙经开区管陈海燕 1 工程机械交中心、商务配套区（银行、写字楼、酒店、餐饮娱乐等）九个功能区组成。其他 200000 已进行规划设计。 委会招商合作0731-84011108 易中心项目该项目建成后将成为全国最大的机械行业展示、交易、信息发布中心。诚局 招相关企业入驻。 金霞有色金项目地块已取得用地指标，长沙金霞经济项目选址长沙金霞保税物流中心内，由交易中心和仓储物流基地两个功能陈亮 2 属交易中心独资 100000 正在进行地块拆迁和土地平开发区管理委板块构成。诚招相关企业入驻。 0731-88482599 项目 整。 员会 项目地处浏阳市永安镇，拟整合现有的家具产业基础，坚持走规模经营、湖南林业品牌效应之路，打造成为珠三角等沿海家具企业、国内外知名企业向中部（长沙）家合资 浏阳市永安镇彭越峰 3 地区实施产业转移与开发的承接地，承接每年举办的“湖南省家具博览100000 已完成规划设计。 居产业园项合作 人民政府 13507496354 会”，建设成集“产、学、研、展、销、服务”于一体湖南家具大超市。目 拟引进相关企业入驻。 青竹湖服务项目位于长沙青竹湖生态科技产业园太阳山广场东北角，总建筑面积长沙青竹湖生外包创业及出租 邓婷 4 105250平方米，规划建设创业大厦，生态酒店公寓、五星级商务酒店及65000 创业大厦正在建设。 态科技（产业）培训基地招出售 0731-84871168 配套商业等设施。项目拟引进服务外包、电子信息、软件研发等企业入驻。园 商项目 项目已完成立项、可行性研项目位于长沙县暮云工业园，总投资约10亿元，拟分三期开发建设，主熊雪冰 究、环评、用地、规划报批要以信息生产加工制作为基本内容，创新技术和服务，结合开发拥有知识0731-88239061 长沙青苹果等相关手续；已完成土地征长沙青苹果数产权的网络产品，通过互联网向全球辐射，提供数据安全、项目孵化、人合资13975128804 5 服务外包数100000 收、房屋拆迁、场内施工道据城投资开发才培养等基础工程服务。本项目拟引进数据管理服务、呼叫中心、游戏制合作 张浩 据城项目 路、小区变压器送备电、自有限公司 作，电子出版，电子商务，电信增值服务系统研发、IT培训、创意、动0731-86947188 来水开口、主体设施打桩等漫等高新技术、高效益企业入驻。 13975878458 基础性建设。 项目选址长沙金霞经济开发区金霞组团内。主要建设总部经济楼群及相关金霞物流总长沙金霞经济配套工程，拟引进跨国公司的中国区或华中区公司总部及国内大中型物流陈亮 6 部基地建设独资 180000 项目地块已完成统征。 开发区管理委企业公司（或区域公司）总部。项目达产后年产值不低于500亿元，年税0731-88482599 项目 员会 收总额不低于3亿元。 金霞现代钢项目位于金霞开发区金霞组团内，长沙海关保税物流中心西侧，规划建设长沙金霞经济项目已取得用地指标，正在陈亮 7 贸物流基地物流仓储加工和物流总部两个功能区。项目建成后预计年营业额达300独资 150000 开发区管理委进行拆迁和土地平整。 0731-88482599 项目 亿元以上，缴税达到亿元以上。 员会 周向阳 项目位于安沙工业小区，主要以现代仓储业为中心，以货运配送为纽带，已编制规划，正在进行园区0731-84097999 为汽车、工程机械、电子信息等长沙主导产业配套的生产性物流园，主要道路物流大道的规划设计，4长沙县安沙镇安沙现代物独资13875810581 8 布局仓储、加工、运输、配送、转运、货运代理、海关报关、保税仓储、720000 月份启动园区污水进城北污工业小区管理流园项目 合资 易志准 出口退税、信息服务等重点功能，成为中小物流企业聚合中心、多式联运水处理厂建设，目前正在与委员会 0731-84033758 的连接中心、车货配载信息中心、生活物质配送中心。诚招相关企业入驻。多个投资商进行洽谈。 13974954328 9 湖南高星物项目位于望城经济开发区高星组团内，距长沙市委、市政府仅16km，至独资230543 项目已完成了各种前期申报望城经开区 任四新
流园项目 黄花国际机场约38km。项目建成后将形成一个集铁路、公路、港口于一合资 审批工作，完成了周边道路0731—82022888 体的综合运输枢纽中心和以仓储、加工、转运、配送、展销、运输、期货配套的建设及部分拆迁工交易及信息服务等功能于一体的钢材集散和储运中心。现诚邀国内具有品作。 牌实力的钢材贸易、加工、物流企业加盟。 长沙高新区该项目位于高新区，拟打造集储存、保管养护、转运、包装、商品配送于独资陈莹 正在进行项目整体规划设长沙高新技术10 生物医药物一体多功能的大型物流园区，为园区九芝堂、方盛制药等大型生物医药企合作300000 0731-88995093 计。 产业开发区 流园项目 业提供专业、有价值的物流服务，成为湖南一流的医药物流服务基地。 合资 13873100800 该项目地处宁乡金洲新区北面，东临泉洲路，西邻金洲北路，南临长常高金洲新区物独资项目已经初步完成选址和立宁乡县金洲新郭郁姿 11 速，北临洛湛铁路石长线。拟打造一个立足金洲新区、服务大河西先导区80000 流中心项目合资 项工作。 区管理委员会 15802655111 的重要物流中心。 项目位于长沙高新技术产业开发区内，重点发展LED外延片的生产、LED独资长沙高新技术文铂 12 LED产业园芯片的制备、LED芯片的封装以及LED产品应用等产业，拟引进具有先进合作400000 正在进行前期项目洽谈。 产业开发区 0731-88995303 技术优势的LED龙头企业入驻。 合资 独资黄婧 项目位于长沙高新区麓谷科技新城。重点发展：技术产业、媒介产业、通该项目已做规划设计，一期长沙高新技术13 中电软件园合作300000 0731-88137117 信产业、其他相关的行业。 大楼已封顶，7月交付使用。产业开发区 合资 13874984518 项目地处长沙大河西先导区，整体定位现代服务区、科技成果转化区、都已完成土地征用、土地拆迁、岳麓科技产市工业区、行政服务区和生态宜居区五大片区。园区在高新技术产业主推：岳麓科技产业李曼 14 独资 1826000土地勘探和初步方案设计等业园 现代制造、电子信息、新材料；在文化创意产业主推：出版、创意、传媒；园 13874944616 前期规划论证。 在现代服务业主推：商贸物流、生态地产。拟引进相关企业入驻。 长沙高新区信息产业园是国务院批准“长株潭两型社会综合配套改革先导独资黄婧 区”的重大项目之一。该项目计划引进资金50亿元，重点发展中央商务长沙高新技术15 信息产业园合作500000 项目已做规划设计。 0731-88137117 区、产业发展区、生活配套区和生态涵养区四大城市功能区域。诚招相关产业开发区 合资 13874984518 企业参与合作开发或入驻园区。 项目拟选址长沙高新区信息产业园内，重点引进发动机控制系统、底盘控独资黄婧 汽车电子产制系统和安全系统、车身电子、车载电子产品以及工程机械电子控制系统长沙高新技术16 合作300000 正在进行规划设计。 0731-88137117 业园 等产业链企业入驻，逐步形成集科研、生产、销售一条龙的汽车电子产业产业开发区 合资 13874984518 园。 中联重科麓项目位于长沙高新技术产业开发区内，计划引入资金30亿元，主要依托独资已与中联重科达成合作协长沙高新技术刘松军 17 谷配套产业工程机械龙头企业——中联重科建设，重点引进液压成套件、配套电子元合作300000 议，正在进行项目规划设计。产业开发区 0731-88995652 园招商项目器件、动力系统、基础材料、精密模具等产业链企业入驻。 合资 项目位于隆平高科技园内，由长沙恒德置业有限公司投资建设，净用地面项目已全面完成建设并投入“东湖一积323亩，规划总建筑面积34万平方米，主要建设智能化、低密度、生使用，目前正在完善各项生长沙恒德置业邓量 18 号”总部工态型的总部楼群以及高标准、高品味的配套设施，为入驻总部企业提供集出售 260000 活配套设施。已有顺丰速运、有限公司 0731-84638617 业园项目 办公、研发、中试、销售、融资等于一体的综合服务。主要以出售的形式日盛光电等20余家企业入引进知名企业的总部或区域总部、研发中心、营销中心等。 驻。 国家生物产项目位于长沙国家生物产业基地东园，总体规划200亩，首期启动100国家生物产业龙科 业基地标准亩，总厂房和配套用房建筑面积共20万平方米，其中一期为5万平方米。19 独资 10000 已完成土地报批和拆迁。 基地管委会经0731-83285116 化厂房建设本项目希望引进投资者入驻长沙国家生物产业基地，兴建电子信息产业类贸局 13677311186 项目 多层标准化厂房。投资商可向园区购买土地独资或合资建设。
荷花电子科项目位于浏阳市电子科技产业园，为满足电子信息产业快速发展的需要，浏阳市荷花电子科技产业园廖尚福 技产业园标园区急需建设标准厂房。包括30万平米标准厂房建设及其水、电、讯、浏阳市电子科20 独资 40000 已列入浏阳市城乡统筹片区0731-83688562 准厂房建设道路、绿化等配套基础设施建设，和厂区集体宿舍、办公楼、食堂等生产技产业园 规划。 13974956466 项目 生活服务设施建设。诚招投资商开发建设。 项目位于长沙高新技术产业开发区内，计划总投资40亿元。重点引进传长沙高新区 统工业节能技术与产品、环保装备先进制造（包括水污染治理、有机废气独资环保产业示长沙高新技术杨华 21 治理，烟气脱硫脱硝、固体废物与土壤污染治理、城市生活垃圾处理、环合作400000 正在进行规划设计。 范园一期建产业开发区 0731-88995007 境监测仪器），培育扶持节能合同能源管理、节能环保咨询服务业、高端合资 设项目 节能环保新技术和新产品。 目前正在着手进行土地的拆项目是隆平高科技园在“十二五”规划期间发展都市工业和总部工业重点迁和基础设施建设，周边配张才洪 隆平总部基招商引资项目，拟通过土地招商引进国内外行业龙头企业、知名企业、上土地套服务功能正在建设和完隆平高科技园22 不限 0731-84638617 地招商项目市公司、跨国公司在园区建设公司的集团总部或区域总部、研发中心、营出让 善，已引进了大汉集团、苏管委会 0731-84638788 销中心等。 宁电器、隆平高科等多个总部或区域总部项目。 宁乡经开区本项目希望引进科技含量高、拥有自主知识产权的从事节能环保产业发展独资战略性新型已经进行了详细论证，并被宁乡经济技术彭飞 23 的内资企业以及跨国公司。招商重点为节能照明、节油设备等循环经济类合资300000 产业生产基纳入园区十二五规划中。 开发区 0731-88981777 型企业。项目采取建立总部经济与生产基地两种模式。 合作 地招商项目项目位于长沙高新技术产业开发区，拟依托产学研合作，预计通过5－10长沙高新生年的扶持和培育，吸引海归领军型人才和研发机构入驻，尽快汇聚一批高独资陈莹 物医药服务端生物医药研发服务外包企业， 成功打造生物制药、生命科学、诊断试长沙高新技术24 合作100000 正在进行项目规划设计。 0731-88995093 外包产业园剂、精密医疗仪器等研究中心，最终将外包区打造成为美国FDA和中国产业开发区 合资 13873100800 招商项目 SFDA一致认可的新药研发服务平台，成为国际生物医药界新药研发、临床服务的首选服务外包园区。 浏阳农业科园区于2010年被市委、市政府列为浏东新城的核心发展区。主要建设内胡燕 园区已投入建设资金浏阳市农业科25 技产业园基容为土地扩征、主干道建设、管网建设以及工业地产项目等。诚招投资商独资 250000 0731-83408338 亿元， 技 产业园 础设施建设开发建设。 13787077955 金洲新区新本项目希望引进战略投资者在金洲新区共同打造新材料产业园。项目建设独资金洲新区现已引进新材料企宁乡县金洲新郭郁姿 26 材料产业园内容包括新材料生产基地、科研中心、中试基地、中小企业孵化器、综合合资80000 业30家，新材料产业集群已区管理委员会 15802655111 招商项目 服务区等。 合作 经具备雏形。 长沙黄花机场位于长沙市东郊长沙县黄花镇境内，紧临国家级长沙经济技术开发区，距市中心公里。现已开通航线84条，其中国际航线6独资曹江辉 空港新城建条，旅客吞吐量已达千万人次，成为中部地区位居前列的航空港。长沙空已基本完成规划编制；首期长沙空港城管27 合资19200000731-84067959 设项目 港城是长沙县人民政府于2010正式启动建设的一个全新的园区。空港城拆迁腾地工作已全部结束。理委员会 合作 13874899150 规划的主导产业为：总部楼宇、高档酒店、商贸为主的商业地产；生态住宅开发；航空物流；电子信息及航空相关先进制造业。 湖南环保科项目位于湖南环保科技园内，商业建筑面积58万平方米，容积率。已完成拆迁，土地已统征，李文昭 土地湖南环保科技28 技园商业综本项目开发方向为国内现有shopping mall的升级产品，包含购物中心、500000 基础设施到位，目前正在招0731-85079666 出让 产业园管委会 合体 餐饮中心、娱乐中心。诚招投资商。 商。 13808414463
希望引进投资方对宁乡经开区蓝月湖生态产业园进行土地一级战略合作蓝月湖生态开发，项目充分利用沩水河道走势、丘陵平原落差和其它地理要素，通过产业园土地独资项目列入园区土地利用规宁乡经济技术彭飞 29 对自然生态环境的保护和各种地理要素的整治和提升，迅速形成优势，构300000 一级开发战合作 划，已完成概念性规划设计。开发区 0731-88981777 成山、湖、岛、溪、河的全方位立体综合开发模式，打造长沙大河西先导略合作项目区内一流的生态新城、宁乡工业新区的城市中心和城市功能聚集区。 长沙新港是国家交通部确定的全国28个内河港口主枢纽工程之一，主要从事水上客货运输、航运业务代理、港口装卸、货物中转、船舶服务及配长沙港口主宋克强 件加工、船舶拖带、公路运输及配载服务；船舶生产原材料、砂石购销；合资第一、二期已完工并交付使长沙新港有限30 枢纽霞凝港68875 0731-82579756 港务相关技术信息咨询服务。项目分三期进行，第一、二期已经完工并交合作 用。 责任公司 区建设项目13327213781 付使用。现工程码头功能定位以集装箱为主，2004年已交付使用。本项目希望引进投资者共同开发、建设霞凝新港三期工程。 该项目位于长沙高新技术开发区，拟引进商飞C919配套的航空新材料、新技术等领域研发和制造类企业，引进从辅助动力装置、机械部件、机轮商飞C919独资和刹车系统及其修理维护到全套驾驶舱航空电子系统的产业链配套企业，长沙高新技术刘松军 31 配套产业基合作400000 正在进行规划设计。 重点研制开发商用飞机配套产品（如监视系统、卫星通讯系统、通讯/导产业开发区 0731-88995652 地项目 合资 航系统、飞行管理系统、数据传输、惯性导航系统、飞行控制系统及照明系统等综合航空电子产品）。 新动力汽车项目位于长沙经济技术开发区，总占地面积亩，主要采取租赁、购长沙经开区管租赁已完成项目的市场调研及可陈海燕 32 配套产业园买厂房或孵化楼的的方式引进汽车零部件及工程机械零部件生产厂家投45000 委会招商合作出售 行性论证。 0731-84011108 项目 资落户产业园。 局 蓝色置业机长沙经开区管项目位于长沙经开区，总占地面积约亩。主要为工程机械配套企业租赁陈海燕 33 械配套产业40220 已进行规划设计。 委会招商合作提供标准厂房租售，商务、研发、办公等生产性服务及生活配套服务。 出售 0731-84011108 园项目 局 工程机械、该项目规划选址在长沙高新区麓谷科技新城，总占地300亩。重点引进汽独资重型车辆专车起重机、混凝土搅拌输送车、环卫车辆、桩工机械、重型汽车等专用底已与部分相关企业洽谈合作刘松军 34 合作100000 长沙高新技术 用底盘生产盘生产企业，为园区中联重科、有色重机、山河科技、奥盛特重工等企业意向，正在进行规划调研。0731-88995652 合资 基地项目 配套。 新动力汽车项目位于长沙经济技术开发区，总占地面积亩，主要采取租赁、购租赁已完成项目的市场调研及可陈海燕 35 配套产业园买厂房或孵化楼的的方式引进汽车零部件及工程机械零部件生产厂家投45000 产业开发区 出售 行性论证。 0731-84011108 项目 资落户产业园。 项目位于望城经开区内，距长沙市政府仅10分钟车程，是高新技术产业合资项目已取得该地块土地使用望城经济开发长沙黄金创孵化基地和中小企业创新创业基地,主要面向中小型科技企业和创业者提蒲星宇 36 合作253500 权，于2011年2月正式启动区 业园项目 供从工商注册到创业指导、研发生产、市场运营、融资发展、生活配套等0731-88388000 租售 建设。 管委会 “一站式”企业创业解决方案。诚招创业投资者入驻。 液压系统产项目位于长沙高新区，重点建设液压系统研发设计生产基地。拟引进相关独资200000 正在进行项目规划设计。 长沙高新技术刘松军 37 业园项目 企业入驻，为园区知名工程机械企业提供配套。 合作 150000 基地已挂牌。 产业开发区 0731-88995652 有色金属精项目位于望城经济开发区内，以金星大道为轴线，向两厢延伸。由铜铝材邹金 深加工高新精深加工区、电池新材料加工区、重有色金属及稀有金属加工区、研发区、合资 望城经济开发38 0731-89812088 技术产业基物流中心五大功能板块构成，拟引进以有色金属精深加工为主的高新技术合作 区管委会 13875815836 地项目 企业入驻。
项目位于湖南望城经济开发区内，金星路99号。由中国五矿湖南有色控中国五矿湖已完成立项，建成标准厂房中国五矿湖南股集团投资建设，总投资30亿元，分两期建设。产业园主要建设有色高裴军红 39 南有色高新租售 300000 8栋，生产辅房1栋，并有有色中央研究新技术产业基地、有色科技孵化器及有色产业园商业配套区，拟引进以有13875898018 材料产业园部分企业入驻。 院有限公司 色领域为主的高新技术企业入驻。 项目位于宁乡经开区，拟引进国际、国内重点新能源材料企业，与园区内新能源（含独资杉杉新材、海纳新材、佳飞科技等企业组成完整的新能源材料产业链。重宁乡经济技术彭飞 40 锂电池）产合资300000 正在进行整体规划设计。 点引进锂电池正负极材料、电池隔膜、电解液、碳导电剂等关键材料企业开发区 0731-88981777 业基地项目合作 入驻。 高新区新型独资项目位于长沙高新区，拟重点发展新型墙体材料、新型防水密封材料、新正在进行项目规划设计，已长沙高新技术文铂 41 建材产业基合作400000 型隔热保温材料、塑料型材、塑料门窗等建筑新材料，诚招相关企业入驻。与多家企业洽谈合作意向。产业开发区 0731-88995303 地项目 合资 项目位于宁乡经开区，以远大住工为核心，整合园区如中财化建、海大铝材、巨星建材、中湘特种玻璃等建材企业，打造集建设、装修、维护、保宁乡经开区独资已纳入园区新材料产业“十养为一体的新型绿色建筑材料产业链。拟引进具有影响力的从事低碳、环宁乡经济技术彭飞 42 新型绿色建合资400000 二·五”产业规划，目前正保新型绿色建筑材料研发、生产的企业，重点围绕远大住工新引进水性环开发区 0731-88981777 材产业基地合作 在进行整体规划设计。 保墙漆、节能建筑玻璃、新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料、装饰装修材料、新型塑料型材、新型预制构件等建筑材料企业入驻。 本项目选址于宁乡经开区内，希望引进饮料、液体乳、调味品等液态食品生产型企业落户，建设国内首家液态食品安全示范基地。拟引进食品行业项目已完成规划设计、土地液态食品生独资宁乡经济技术彭飞 43 龙头企业15家，培育产值超10亿元企业3家，并形成5家以上的骨干企1500000报批，配套设施已铺设完毕，产基地 合资 开发区 0731-88981777 业和5到10种名优产品。项目建设期为3年，预计项目达产后年产值将部分土地完成平整。 突破200亿元。 冰箱、洗衣本项目希望引进国内知名家电生产企业投资落户，开发建设空调、冰箱、初步进行了市场和技术调宁乡经济技术彭飞 44 机白色家电洗衣机等白色家电产品生产基地，年产规模分别达200万台套以上。项目独资 120000 研，正在编制可行性研究报开发区 0731-88981777 生产基地 拟选址宁乡经济技术开发区内，总投资12亿元人民币。 告。 宁乡经开区本项目希望引进投资商建设家电行业销售总部基地。项目位于宁乡经开项目列入园区土地利用规宁乡经济技术彭飞 45 家电销售产区，预计总投资约5亿人民币。建设内容包括总部大楼、技术研发中心、独资 50000 划。 开发区 0731-88981777 业总部基地信息服务中心、教育培训中心、现代会展中心、企业服务中心等。 本项目希望引进日化行业世界500强、国内前10强企业落户园区，填补宁乡经开区独资已纳入园区新材料产业“十长沙大型日化产品生产企业空白。项目选址宁乡经开区。园区拥有湖南省宁乡经济技术彭飞 46 日用化工产合作350000 二·五”产业规划，目前正唯一区域性天宁热电厂，能为日化企业提供重要的生产配套—蒸汽，其他开发区 0731-88981777 业基地项目合资 在进行项目整体规划设计。如雨污管网、电力、燃气、通讯等配套已全部到位。 湖南浏阳制造产业基地已被工信部批准为国家级再制造试点集聚区，未来独资基地已与国内外多家专门从将大力发展再制造产业，鉴定、检测中心是开展再制造工作的必要平台之刘来宏 机电产品再合资事再制造研究的院所和研究一。本项目希望引进投资商进入园区建设再制造检测中心、办公大楼、仓浏阳制造产业13327311666 47 制造公共服合作100000 机构达成了技术合作意向，储中心、检测流水线、信息处理中心，购置电磁探伤仪、磁记忆无损检测基地管委会 唐柱辉 务平台建设技术共同开发建设再制造表面处仪、涡流检测器，电子万能试验机、拉力试验机、电子拉力试验机、冲击13975836766 引进 理中心，检测和鉴定中心。试验机等设备，并对检测、鉴定中心进行经营和管理。
四、区域已建成的工业物业的规模、数量 2011年6月长沙工业物业交易规模与数量（单位：万平方米） 时间 存量交易面积 租赁登记面积 2011年6月 数据来源：湖南省长沙市房屋产权管理局 2011年7月，工业仓储租赁登记备案面积占房屋租赁登记备案总面积的15%，如下图所示： 工业仓储租赁登记备案面积一览表 数据来源：湖南省建设网、湖南物流网、顺丰快速、沃尔玛行仓
第三节重点竞争项目调研 一、竞争项目的详细信息 类型：写字楼、厂房、多层、小高层、研发室 项目位置：雨花区环保大道188号 周围交通：依托长株潭两型社会建设的趋势，将成为南长沙及长株潭核心区位的新型工业中心、商务中心和经济中心。此外，该中心与绕城高速互通，5分钟即可进入高速公路；距建设中的武广新站、省政府仅10分钟；距离黄花机场、大托机场和长沙火车站仅20分钟车程，中心建成后将构建出南长沙的“20分钟数字经济圈”。806公车（环保科技园站）可达 占地面积：260亩 建筑面积：40万方 长沙国际企业中心实景图使用面积：万 绿化率：25% 容积率： 销售状态：三期售罄，四期即将启动
项目特色：40万方·湖南首席示范型企业花园 入住日期：1、2期已交房，3期2012年12月 开盘日期：2011年6月17日（三期开盘） 开发商：长沙东湖高新投资有限公司（资质等级：四级） 销售代理：伟业顾问 付款方式：银行按揭贷款，一次性付款 交易契税：4% 物业公司：长沙鸿运物业 物业管理费：元/平米/月 供电模式：公变（电业局直管） 环境配套：长沙国际企业中心位于湖南环保科技园内北部的中心区域，处在湖南环保科技产业园两条主干道万家丽路与环保大道交汇处，外邻京珠高速公路，内连潭株路网，无论是跨省路运还是城市圈内路运都极为便利，为企业的成长发展全面提速。 政府资源配套：省政府 内部配套：银行、超市、停车场、员工食堂、宿舍等生活基础设施都将进行统一规划和建设。 销售许可证：长房售许字(2010)第8814号、长房售许字(2009)第8052号、...（土地办证一次到位，预售证分期办理） 历史价格：2011年08月09日 - 至今 均价3650元/㎡ 2010年11月04日 - 2011年08月09日 均价2910元/㎡ 2010年05月21日 - 2010年11月04日 均价2680元/㎡ 2010年04月16日 - 2010年05月21日 均价2588元/㎡ 2010年03月03日 - 2010年04月16日 均价2500元/㎡ 2009年11月24日 - 2010年03月03日 起价2588元/㎡ 2009年10月23日 - 2009年11月24日 起价2300元/㎡ 2009年09月23日 - 2009年10月23日 均价2500元/㎡ 二、竞争项目的园区规划、产品配比、管理制度等优劣势 长沙国际企业中心是一个工业地产的项目，占地面积共260余亩，项目建设40万
平米的标准工业厂房，是湖南首个集约式开发的新型产业中心，是集办公、研发、生产与一体的生态化、公园式企业总部集群。位于湖南环保科技产业园的中心区域，比邻湖南中烟工业公司总部基地、比亚迪汽车城，零距离武广新城，总建筑面积约为40万平方米，是长沙首个专门针对成长型企业打造的集办公、研发、生产等功能于一体的生产研发型工业基地。预计项目建成后，可容纳500多家发展型企业同成长、解决20000多人就业，形成年产值近百亿的产业链、年利税达数亿元。 园区规划由国际一流设计机构实力担纲，1期设计成3个组团，各组团功能分区明确，为企业提供从研发到成果转化的可拓展性空间。在园区的道路系统的规划上，通过3条主干道和1条环道的路网设计，实现了园区内部的人车分流，同时更发挥了项目体四面临路的地理优势，分别设有4个出入口，使得实行极为便利。 德式立面风格全新第四代工业建筑 长沙国际企业中心率先在全国推出了“第四代工业建筑”——德式风格建筑，它不仅体现出现代工业“严谨、标准、高效”的精神；其工业商务兼容的建筑造型，更能够适应不同企业的需求，为湖南企业开创一种工厂办公化、工厂公园化的全新工业潮流。 全多层框架结构——建筑体全部采用多层全框架结构，单体建筑规模适中，可以适应不同企业的需求； 风车型建筑单体——建筑单体采用风车设计造型，空间独立，两面通透，日照性好； 高档装饰建材——采用有别于其他工业建筑的高档装饰建材，全面提升企业形象。 庭院式立体景观花园型商务办公空间 长沙国际企业中心东倚“仙姑岭城市山体公园”，背靠“南三环城市绿化林带”，共享“环保园区零污染环境”。园区内部超高绿化率，多重多点的园林设计，打造出多中心、多层次的18处多维立体的庭院式景观，引入丰富的园艺小品，为员工筑就一个舒适健康的休憩环境。同时注重建筑美学与园林景观的高度和谐，将工业建筑自然地融入艺术园林之中，整体上形成一个完整的绿色围合，为企业打造出一个自由呼吸的家！ 超高空间使用率个性化办公环境 长沙国际企业中心采用了全长沙独一无二的多层次空间模块组合的建筑空间设计，极大地提高了企业主的面积、得房率和使用效率。独立空间的企业私有权属，成就了企业文化最好的发展空间，让企业在展示区、研发区、行政区的分割之外，能够自由打造专属的休闲区以及超大观景区，让企业更富凝聚力。 单元双电梯配置智能节能型产业空间 双风车布局，可分8处独立空间
87%使用率，浪费少、经济性高 15m开间，便于放置设备和通行 柱网，便于自由组合分隔 2-3面采光通风，更节能更健康 单元间采用独立楼梯间、客货双电梯、独立双卫生间 8间独立厂房，相互干扰少 300-600﹐，满足不同企业需求 纯生产环境，安全有保障 目前为止，长沙国际企业中心8#地已销售完成，1-3期共12万平米，引入了约150家企业。入驻企业属于低噪音、无污染的环保型企业，用于高端精密制造、组装加工、展厅、办公研发等，行业涉及电子、食品、生物医药、能源环保、轻工制造、设计等。入驻企业有大型企业，比如大唐思拓，但以中小企业为主；有外地的企业如广西华格资源商贸有限公司、北京的大唐思拓，但以本地本省企业为主，如长沙咿呀实业有限公司，湖南比较有名的有正清制药、湖南稻花香实业、湖南清之源环保科技有限公司；还有从事环保科技的、电子、食品等行业的企业。这些企业包括广州市绿达电子有限公司、口口香米业、湖南清之源、长沙华康、唐羽茶叶、长锋药业、天元纸业、永州恒康医药集团有限公司、玛雅印刷、湖南普天科比特防雷公司、长沙湘蓝科学仪器公司、朗科电器、长沙时达汽车电器有限公司等。 未来的3-5年内，将实现500家企业的入驻，打造真正的产业集群聚集地，届时园区内的食堂等配套设施将会逐步完善,入驻企业员工的生活将更加方便。 雨花区委常委、湖南环科园党工委书记杜旭辉形象地比喻，发展产权式新型工业地产，就像引进一座蜂巢，蜂巢搭好，群蜂自然追逐而来。标准式厂房让广大中小企业不仅拥有低成本、高品质的“蜂巢”，而且通过引进金台创业服务机构和金信担保、湖南省中小企业担保公司，为企业提供上市辅导、高新认证、会计、法律、工商、税务、物流和融资担保等一系列服务，为企业提供了最大的便利。 三、竞争项目的营销策略 长沙国际企业中心是武汉东湖高新集团汇聚18年来工业地产的研发成果，结合“武汉·中国光谷”多年来的成功运营经验而实力打造的湖南首个新型工业基地, 是长沙地
区首个引入德式工业建筑模式、采用国际设计标准、针对成长型企业而打造的集办公、研发、生产等功能与一体的的企业总部和生产研发基地。长沙国际企业中心将为企业提供一个更人性化、更有效率、更具竞争力的办公环境，掀起湖南工业园全新的革命浪潮。 长沙国际企业中心主要以高成长潜力企业为主要服务对象，通过各项服务来满足企业对发展空间、商业模式、资本运作、人力资源、技术合作等方面个性化需求的新型企业园区。 由此看来，长沙国际企业中心是企业孵化器的延伸和发展，服务对象是经过初步孵化并度过初创期，在产业发展中具有独创性的轻型工业型企业。 “每家企业都有独特的企业文化，在这里，我们要为不同的企业文化搭建碰撞、交织的平台。”长沙国际企业中心负责人这样告诉我们。好的办公场地要达到“硬环境要硬，软环境也要硬”。让入驻企业真正享受到物超所值的服务，是建设一个高效服务平台的惟一指向。 花园式办公理念 显然，地处城南经济发展核心的环保科技园内的长沙国际企业中心，已然成为一个成熟的产业集群聚集地。其“花园式办公理念”已经深深植入人们的心中。 作为大城南工业地产的示范型企业，长沙国际企业中心以首创型示范性企业花园的头衔赢得了一片呼声。长沙国际企业中心“企业花园”、“示范型”、“花园办公”等名片，得到了越来越广泛的传播和认可。殊不知，在长沙住宅名片名扬四海时，工业地产的办公环境也同样口碑不凡。长沙国际企业中心就是其一。 来办公，如来公园般惬意 随着长沙“十二五”规划的稳步推进，近日，长沙首次获评“2011中国十大创新城市”和“2011中国十佳宜业城市”。顺应时代和政策的发展，长沙国际企业中心的“花园式办公”的理念与时俱进。 和自然界中的生态圈一样，企业也需要有一个适合自身发展的外部环境，从而形成企业之间良性循环和互动的链条，而这也是花园式办公模式着力打造的软环境。事实上，在我国的许多城市，花园式办公已经成为一种新型商务办公模式。而长沙国际企业中心特别符合新型企业办公的需求，其高绿化率，独特的办公环境，为企业打造独一无二的办公花园。 一站式服务平台企业运营成本洼地 长沙国际企业中心拥有齐备的配套设施、良好的园区绿化以及优秀的管理服务。园区内采用环保节能的智能化水电系统，实现了水电按户计量，方便企业能够从细节上科
学的控制成本；园区内设有400个停车位，能够最大限度满足企业的日常所需；同时配备了能够满足800人同时就餐的员工餐厅；此外，园区内外，银行、商铺、球场、医疗室、文化室等商务服务配套也十分齐全。 软硬实力兼备打造长沙工业第一园 东湖高新集团拥有丰富的工业园管理与服务经验，拥有成熟的服务团队、服务模式与企业品牌。长沙国际企业中心将率先引入具有丰富工业园管理经验的专业机构，为企业提供专业的管理理念与服务中心，提供一系列规范完整的管理体系与服务协议；以成熟的工业地产服务团队、服务模式，实现“一切以企业为中心”的服务理念，全力为企业打造一个良好的发展平台，为企业发展助力，打造“长沙工业第一园”！ 七大价值，开启新产业时代！！ 集群价值：比邻中烟集团、比亚迪等产业巨头，产业集群效应明显。 成本价值：湖南首个独立产权式可按揭厂房，缓解企业资金压力。 产品价值：德式立面建筑，300㎡以上组合型空间，超高使用率。 生态价值：多维立体庭院、组团式围合布局，构筑生态型产业空间。 服务价值：专业管理机构、高效运营平台，综合降低企业运营成本。 政策价值：多重政策扶持，享受税收、按揭优惠，助力企业发展。 品牌价值：武汉东湖高新集团18年工业地产运营经验，实力品牌保证。 四、竞争项目政策优劣势 享受环保产业的三级优惠政策 享受高新产业的两级优惠政策 享受工业购房的银行按揭政策 享受工业购房的财税核算政策 工业企业购置商品房厂房，产权交付前计入生产成本，抵扣同期收收，减少税收…… 享受长株潭经济圈的优惠政策 湖南投700亿建设长株潭，圈内企业享有优先参与权，享有更多贷款和财政支持…… 中小企业扩大生产的扶持政策 中小工业企业扩大再生产，享受更我的银行贷款支持，更多税费优惠和政策鼓
励…… 高校毕业生创业的扶持政策 大学生响应国家号召创业，享受创业基金和贷款支持，享受税费减免和财政补贴…… 沿海内迁企业的招商政策 沿海实力企业内迁落户，享受交通购房成本补贴，解决家属就医就学就业…… 返乡民工创业的扶持政策 农民工响应国家号召创业，享受创业基金和贷款支持，享受税费优惠和行业培训…… 长沙西部新城的政策倾斜较多
第八章2011-2013年湖南工业地产业投资战略规划 第一节 2010年湖南工业地产投资概况 一、湖南工业地产投资环境分析 （一）政策环境 1、《工业项目建设用地控制指标》的实施 新修订的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号，以下简称《控制指标》）发布即日起正式实施，我国开始对工业项目建设用地实行新的控制指标。 新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。根据新规，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；工业项目的建筑系数应不低于30%。 此外，本次修订针对项目用地供应环节做出了新规定，明确严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。 2、2009-2011年工业用地主要政策 2009-2011年工业用地主要政策 时间 政策法规 政策法规要点 1. 没有编制年度供地计划的，不得擅自供应国有建设用地 2. 2012年年底前，所有市州县(市)必须全面实行国有建设用地使用权网上交易2011年 《关于节约集约用3. 工业类开发区(园区)内的生产性项目用地比例不得低于60% 11月22日 地的若干意见》 4. 对因土地使用者自身原因造成土地闲置满两年的，依法无偿收回 5. 原则上全省所有县市均应当在3年内达到国家规定的国土资源节约集约模范县市标准 12月1日起施行： 1. 新建标准厂房的绿地率一般不得高于15% 2. 新建标准厂房总投资原则上应在5000万元以上 《长沙市关于工业2011年 3. 单体建筑面积一般不小于5000平方米 园区建设和使用标11月18日 4. 项目容积率在~之间 准厂房管理办法》 5. 建筑密度不低于35% 6. 绿地率一般不高于15% 7. 与标准厂房配套的生活设施、后勤保障、办 公服务等配套用地面积不超过
项目用地总面积的10%。 1. 优化工业园区布局 2. 明确产业定位 3. 理顺园区管理体制 4. 完善园区运行机制 2011年 《关于支持工业园5. 加大财政扶植力度 6月15日 区发展的若干意见》 6. 鼓励集约用地 7. 着力建设“资源节约型、环境友好型”园区 8. 完善园区招商服务平台 9. 建立和健全园区考核机制 《国土资源部关于针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大2009年 调整工业用地出让内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政5月11日 最低价标准实施政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当策的通知》 调整。 《关于进一步落实明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式；严格限定协议范围，规范2009年 工业用地出让制度工业用地协议出让；明确约定工业用地出让各方的权利义务，加强合同履约管理；8月10日 的通知》 强化执法监察，严格执行工业用地出让制度。 《规划》提出，国家优化开发的城市化地区要率先加快转变经济发展方式，着力提升经济增长质量和效益，提高自主创新能力，提升参与全球分工与竞争的层次，发挥带动全国经济社会发展的龙头作用；国家重点开发的城市化地区要增强产业2010年 《全国主体功能区和要素集聚能力，加快推进城镇化和新型工业化，逐步建成区域协调发展的重要6月12日 规划》 支撑点和全国经济增长的重要增长极；防止“串标”、完善商业规则，解决工业用地出让的公平问题。针对评估出来的上述问题， 国土资源部将进一步修改“招拍挂”制度。 《国土资源部规章对构建保障和促进科学发展的国土资源管理新机制有重大影响的后评估项目， 纳2010年 和规范性文件后评入国土资源部软科学研究项目指南。国土资源部可以根据工作需要，采取向社会7月9日 估办法》 公开招标等方式确定承担单位。 《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。制定征地统一年产值标准和区片综合地价是《关于进一步做好完善征地补偿机制、实现同地同价的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农2010年 征地管理工作的通民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。对于新上建设7 月13日 知》 项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用， 足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。同步开展全国和省级土地整治规划编制工作，2011年6月底前将全面完成全国、省《关于开展土地整2010年 级规划编制及市县规划编制试点各项工作。合理布置土地整治的规模布局、重点治规划编制工作的10月26日 区域、重点工程和重点项目，推进散乱、废弃、损毁、闲置、低效建设用地集中通知》 整治。 资料来源：博思数据研究中心整理 3、其他政策 其他政策 时间 政策 与工业地产相关内容 国土资源部《关于清主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单2003年 理各类园区用地加强位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2月18日 土地供应调控的紧急通知》 国土资源部《进一步主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立2003年 治理整顿土地市场秩各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地2月21日 序工作方案》通知 等问题。 国务院办公厅《关于主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技2003年 暂停各类开发区的紧术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园7月18日 急通知》 和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 国务院办公厅《关于主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在2003年 清理整顿各类开发区检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批7月30日 加强建设用地管理的准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，
通知》 严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。 国务院《关于加大工主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要2003年 作力度进一步治理整求，加快对各类开发区的清理进度。 11月3日 顿土地市场秩序的紧急通知》 《国务院关于深化改禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并2004年 革严格土地管理的决公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出10月21日 定》 让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。 国务院办公厅转发商该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业务部《关于促进国家零售，不得用于房地产开发。 2005年 级经济技术开发区进3月21日 一步提高发展水平的若干意见》 国务院《国有土地使主要内容为： 用权出让合同补充协一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施议》 的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。 2006年 二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数4月28日 等指标。 三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 国务院总理温家宝主违法用地屡禁不止国务院决定提高征地成本。 2006年 持召开国务院常务会1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理 7 月25日 议 2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。 国土资源部《招标拍六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和卖挂牌出让国有土地商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂2006年 使用权规范》和《协牌出让的其他情形。 8月1日 议出让国有土地使用权规范》正式施行 国土资源部推出土地五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建2006年 使用五大价格与税收设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低8月6日 措施 价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度 《国务院关于加强土建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利地调控有关问题的通用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低2006年 知》 价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之8月31日 和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。 《土地出让金收支管初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税理办法》(草案)基本各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国修订完成 库）中设立国有土地有偿使用专账的方式，按照国有土地出让金收入的一定比2006年 例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。10月18日 在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。 财政部、国土资源部、从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有中国人民银行日前联基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方2006年 合发出《关于调整新30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地11月22日 增建设用地土地有偿土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。 使用费政策等问题的通知》 国土资源部监察部各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用2007年 《关于落实工业用地于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业房地产开发。 4月9日 招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》 资料来源：博思数据研究中心整理
（二）市场环境 据统计，湖南现有国家级工业园4家，省级工业园高达72家；至于市、县级工业园更是遍地开花，数量难以一一统计。这意味着，未来五年将进入各类产业园区建设的高峰期。 2010年湖南省土地供应总量持续增加，近三年来呈持续增长的态势，新增建设用地增长最快。 2010年，全省土地供应总量为公顷，较上年增加了%，其中建设用地增长最快，而存量用地供应比例则略有增加。2010年，全省新增建设用地供应延续了去年以来的放量态势，供应量为公顷，占供应总量的%，达到历史新高。全省存量用地供应量为公顷，占供应总量的%，供应比例较去年同期增长个百分点。 新增建设用地中，商住工三类用地供应量都呈现稳定增长态势，三类用地供应量合计为公顷，较去年同期增长%，供应比例较去年提高了个百分点。相比商住工三类用地供应量的大幅增加，其他用地供应量在2010有所减少，供应比例降低。2010年，全省其他用地供应量为公顷，供应量较去年同期减少%；占供应比例为%，较去年同期下降个百分点。 通过数据比对可以发现，基础设施用地供应量影响区域供应总量。从各市州的情况来看，长沙市建设用地供应量最大，达到公顷，占全省供应总量的%，其次是怀化市，再次是益阳市与常德市，四市建设用地供应总面积为公顷，占全省供应总量的%。 全年出让总价款亿元，出让价格持续增长。 2010年，土地出让价格持续增长，全省土地出让总价款为万元，较上年增长%；成交均价为元/平方米，较上年增长了%，近三年来持续增长。 2010年，全省出让方式供应土地为公顷，占供应总量的%，成为我省主要供地方式；此外，划拨方式供应土地为公顷，占供应总量的%；租赁方式供应土地为公顷，占供应总量的%；没有其他方式供应土地。 2010年，招拍挂方式出让土地比例持续降低，全省招拍挂方式出让土地面积为公顷，占出让总量的%，供应比例较去年下降个百分点，且连续三年呈下降趋势。
（三）湖南地产发展环境 湖南2011年第3季度房地产用地整体成交均价为元/平方米，与第2季度相比，环比降低%，房地产市场出现投资增速逐渐放缓、房地产用地供应量稳中有降、房地产用地出让价格理性回调的态势。 由省国土资源厅地产处组织编写的《湖南省1-3季度房地产用地市场分析报告》指出，2011年1-3季度，全省房地产用地供应量为公顷，较上年同期减少%。随着中央宏观调控政策的贯彻落实，土地调控政策通过供应和需求双向调节稳定了市场预期，政策效应逐步显现。报告分析，受国家宏观政策“组合拳”作用的发挥、银根收紧，以及去年以来形成的房地产用地库存、开发商拿地意愿再次降低、征地成本上升、保障性住房用地供应压力加大等因素影响，近期全省房地产用地供应将难以再现去年的火爆局面。房地产用地成交量和出让均价的变化态势在未来数月内或将进一步趋缓。据预计，2011年第4季度及明年，随着紧缩性调控政策的细化和落实、货币信贷的常态回归，市场整体宽裕流动性逐步有效回笼，湖南省房地产市场将总体趋稳。 附《株洲市市区用地级别范围表》 湖南省各市区、县城区基准地价 表一 邵东县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1835 980 690 470 292 住宅 580 505 425 342 272 工业 407 351 308 267 180 注：基准期日为2007年1月1日 表二 常宁市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 730 548 428 343 住宅 475 392 323 285
工业 307 245 180 150 注：基准期日为2007年1月1日 表三 张家界市永定城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 用途 商业 2143 1530 986 756 568 414 住宅 912 734 523 415 312 工业 446 318 225 174 注：基准期日为2007年1月1日 表四 张家界市武陵源区（城区）基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2138 1258 662 405 住宅 912 734 523 415 312 该区在张家界国家森林公园景区内，为工业限制工业 区域。 注：基准期日为2007年1月1日 表五 武岗市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2460 1480 1210 920 670 住宅 1070 860 680 560 480 工业 370 300 230 180 140 注：基准期日为2007年10月1日 表六 安乡县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 七 八 用途 商业 2600 2100 1500 1000 700 420 320 260 住宅 380 300 240 190
工业 220 190 160 130 注：基准期日为2007年12月30日 表七 南县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2032 1219 704 436 308 住宅 490 386 304 240 189 工业 313 260 217 180 150 注：基准期日为2008年1月1日 表八 慈利县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1505 915 560 355 住宅 720 496 314 235 工业 430 307 219 156 注：基准期日为2008年1月1日 表九 衡山县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 780 600 450 400 住宅 360 330 240 220 工业 240 210 160 133 注：基准期日为2007年1月1日 表十 资兴市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1956 1169 756 403 295 住宅 767 559 455 350 262 工业 427 339 246 177 128
注：基准期日为2007年1月1日 表十一 宁乡县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2100 1650 1200 900 600 住宅 1050 900 750 600 450 工业 675 525 375 300 240 注：基准期日为2007年1月1日 表十二 桂阳县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1870 1101 713 456 261 住宅 656 469 322 229 164 工业 427 308 212 146 -- 注：基准期日为2007年1月1日 表十三 桑植县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1898 1076 598 339 241 住宅 555 402 291 211 -- 工业 388 285 210 154 -- 注：基准期日为2007年1月1日 表十四 湘乡市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2145 1315 774 463 340 住宅 650 512 403 317 250 工业 380 310 253 207 170 注：基准期日为2008年1月1日
表十五 嘉禾县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1736 1084 649 455 312 住宅 636 477 385 316 249 工业 374 294 242 198 165 注：基准期日为2007年7月1日 表十六 衡阳县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1200 880 640 470 住宅 720 565 445 350 工业 450 340 260 注：基准期日为2007年12月31日 表十七 株洲市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 七 用途 商业 4650 2983 1891 1180 820 616 480 住宅 1910 1415 1048 750 545 400 工业 747 630 525 427 341 注：基准期日为2008年1月1日 表十八 澧县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2480 1650 1020 600 400 住宅 878 615 420 215 180 工业 345 256 208 176 150 注：基准期日为2007年12月31日
表十九 城步县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1950 1383 886 508 住宅 514 473 438 411 工矿仓储 312 270 240 138 注：基准期日为2008年1月1日 表二十 湘潭县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1861 1175 750 485 355 住宅 675 507 396 325 280 工矿仓储 467 324 237 190 168 注：基准期日为2007年12月31日 表二十一 浏阳市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2330 1670 1130 740 440 住宅 2010 1310 960 600 370 工业 930 700 510 320 250 注：基准期日为2008年1月1日 表二十二 汝城县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1837 1215 756 448 住宅 625 474 349 266 工业 458 337 255 182 注：基准期日为2008年7月1日 表二十三
沅江市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1925 755 548 385 住宅 400 320 256 205 工业 230 195 168 145 注：基准期日为2008年5月1日 表二十四 永兴县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1800 1100 600 400 住宅 750 600 450 350 工业 400 310 220 168 注：基准期日为2008年7月1日 表二十五 益阳市大通湖区（城区）基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 1056 714 482 326 住宅 337 223 167 142 工业 264 191 152 130 注：基准期日为2008年6月1日 表二十六 湘潭市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 4340 2530 1510 840 500 住宅 1720 1230 940 630 420 工业 720 630 560 420 340 注：基准日为2007年5月1日 表二十七 韶山市城区基准地价一览表
单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2297 1527 932 475 263 住宅 969 683 456 301 242 工业 721 536 395 263 185 注：基准日为2007年9月1日 表二十八 攸县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 2183 1054 669 373 住宅 647 506 388 287 工矿 325 266 218 179 注：基准期日为2008年11月1日 表二十九 炎陵县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1845 1232 760 482 285 住宅 605 457 356 289 238 工业 441 330 249 190 168 注：基准期日为2008年10月31日 表三十 安仁县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1836 1202 758 528 379 住宅 525 416 328 260 206 工业 367 303 251 207 158 注：基准期日为2008年5月1日 表三十一 醴陵市城区基准地价一览表 单位：元/平方米
级别 一 二 三 四 五 用途 商业 3587 2471 1467 927 560 住宅 1232 941 665 480 388 工业 481 401 333 278 231 注：基准期日为2008年8月1日 表三十二 怀化市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 用途 商业 3185 1750 1100 709 491 367 住宅 740 560 275 325 245 工业 450 350 275 220 172 注：基准期日为2008年7月1日 表三十三 溆浦县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 2405 1009 648 318 住宅 478 410 340 270 工矿仓储 305 240 185 155 注：基准期日为2008年12月31日 表三十四 靖州县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 2352 1169 833 468 367 住宅 480 400 325 255 200 工矿仓储 320 275 225 175 135 注：基准期日为2008年6月30日 表三十五 沅陵县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五
用途 商业 1820 1024 561 375 240 住宅 465 372 295 232 188 工矿 310 268 217 187 165 注：基准期日为2008年10月1日 表三十六 桃江县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1860 1234 900 578 370 住宅 725 550 417 316 240 工矿 338 271 218 158 125 注：基准期日为2009年1月1日 表三十七 耒阳市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1600 1130 800 560 400 住宅 760 600 480 380 300 工矿 400 350 300 260 注：基准期日为2009年1月1日 表三十八 永州市城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 用途 商业 3000 1500 800 420 330 300 住宅 600 495 420 345 285 240 工业 320 280 240 210 注：基准日为2009年5月1日 表三十九 郴州市城市规划区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 六 用途
商业 2640 2010 1440 980 690 480 住宅 1560 1140 860 640 460 350 工业 740 610 450 350 270 注：基准期日为2008年7月1日 表四十 茶陵县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 2153 1261 738 432 住宅 745 580 420 240 工业 329 261 207 170 注：基准期日为2008年10月1日 表四十一 洞口县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1677 1085 668 407 245 住宅 649 481 358 265 197 工业 472 369 289 224 177 注：基准期日为2008年1月1日 表四十二 临武县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 五 用途 商业 1850 1151 796 465 302 住宅 646 472 358 262 215 工业 418 329 262 209 174 注：基准期日为2008年5月1日 表四十三 衡东县城区基准地价一览表 单位：元/平方米 级别 一 二 三 四 用途 商业 2070 1365 830 560
住宅 880 685 520 380 工业 321 259 208 168 注：基准期日为2008年4月20日 湖南省国土资源厅2009年12月发布 （基准地价不是每年公布，一般3-5年更新，次年公布。） 二、工业地产投资周期 工业地产的投资周期长，但是一般的工业地产投资回报率都要达到12%到20%，回报相对稳定。 在宏观调控日趋成熟、经济结构步入良性改善趋势下，未来中国经济有望进入一个弱周期的平稳增长格局。而宏观经济稳健的走势将对工业地产投资周期的缩短提供一个较为乐观的环境。 三、工业地产投资特性 工业地产向来具有投资规模大、回报周期长的特点，一直以来，政府是工业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。但是，随着产业结构的升级、工业地产产品的多元化、市场需求的快速成长，工业地产越来越受到民营发展商的关注。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 1、四大特性之一——大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。
工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 2、四大特性之二——快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。 3、四大特性之三——提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越
重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。 4、四大特性之四——追求长期稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。 四、《中国工业地产蓝皮书》发展对产业投资的影响 《2010年中国工业地产蓝皮书》内容包括2011年中国工业地产开发商投资动向、及工业物业价格的变化、优秀园区的经验之谈及各地工业地产市场特点及中国工业地产市场走势。
《2010年中国工业地产蓝皮书》数据涵盖了国内知名工业地产专家的意见，调查数据直接由全国各地一线工业地产从业人员提供，再依据各大工业地产网站核实，而得出的调查数据，体现数据真实性与客观性。 一、市场变革 2011 年，国土资源部还将根据经济结构调整的需要，修订出台限制和禁止用地项目目录，修订工业用地出让最低价标准和实施政策，完善土地供应政策。严格执行土地供应和利用政策，遏制“两高一资”、产能过剩、重复建设等违反国家产业政策和供地政策项目用地，促进产业结构调整。 政策的出台，必然对工业地产的发展产生一定的影响，一方面，工业地产的成本必然增加，另一方面，工业地产的发展会更加有序和稳定。 二、发展机遇 2011 年，我国依然加快推进工业结构调整。继续组织实施重点产业振兴和技术改造专项，发挥技术改造对工业投资结构的优化作用。制订产业转移指导目录，促进产业有序向中西部地区转移。指导国家和省级新型工业化产业示范基地建设。 培育发展战略性新兴产业和生产性服务业。重点支持核心电子器件、高端芯片、基础软件、新一代移动通信、下一代互联网、物联网、智能制造装备、轨道交通装备、海洋工程装备等技术研发和产业化。支持生物医药、新型功能材料、新能源装备等核心技术研发，掌握一批核心关键技术。加强物联网、新能源汽车、三网融合、信息技术服务、云计算等重要标准制订。完善新能源汽车的企业和产品准入标准。加大无锡国家传感网创新示范区建设推进力度。鼓励工业企业分离发展服务业务，培育现代物流服务体系。积极发展软件服务、工业设计、电子商务、信息服务、科技管理咨询等。这无疑为工业地产的发展注入一支强心针，有了众多企业的推动，工业地产必定更加蓬勃发展。 国内知名地产公司远洋地产也在逐渐涉猎工业地产。远洋地产位于大连市的创智高地项目的负责人杨志伟表示：“产业转移和产业技术的升级与变革，都给工业地产的发展带来了历史性机遇，我们很看好这个行业。” 最近几年国家对于工业地产方面的扶持力度还是非常大的，2007 年国土资源部要求工业用地出让必须实行招拍挂，2008 年国土资源部修订并发布了《工业项目建设用地控制指标》的通知；2009 年国土资源部又颁布了《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》。 由此可见，政府的监管调控力度有不断加大的趋势，从长远看避免了资本市场以工业项目开发为理由的大规模圈地;同时规范成熟的工业用地法规，对于吸引外资和可持
续发展，真正促进实体经济起到了良好的作用。 三、面临的挑战 工业地产是企业生产的载体，因此，工业地产的发展与企业的发展息息相关。目前，我国贸易环境复杂多变，出口或面临长期压力；通货膨胀预期压力加大，企业生产成本节节攀高；中小企业融资难等问题尚未根本解决，发展环境仍有待优化；资源环境约束日益凸显，节能减排面临的形势依然严峻。诸多不确定的因素，是工业地产的发展面临一定的挑战。 工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。 同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。 五、多元投资主体进军工业地产 在宏观调控背景下，房地产企业都在调整战略、战术。众多知名房企采取的是避开住宅，将投资重点放在酒店、商场和工业地产上。某集团董事长称：“住宅的高回报时期已经过去了，现在要想获得高回报，只能是做酒店、商场和工业地产。这些开发模式是可以复制的，也可以做大。” 随着工业地产的发展，越来越多的不同投资主体开始进入这一领域。除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始了这一领域的投资。工业地产的投资主体已经呈现多元化趋势。 随着工业企业生产设备基地逐步向二、三线城市转移，一线城市成为跨国公司地区总部和研发中心的理想基地。这一投资转向趋势在全国重要地区都同样存在，在华跨国公司中开始出现整合工业资源的潜在趋势，这对国内年轻、而又充满生机的工业房地产市场而言同时意味着机遇和挑战。
第二节 2011-2013年湖南工业地产投资潜力分析 一、二、三线城市将成为工业地产投资热点 目前工业地产的投资收益率已经恢复到了金融危机之前的水准，而投资需求复苏主要来源于行业利润的增加。另外，中央政府为了降低经济活动的总物流成本，对该行业予以持续支持，使其成为投资者和开发商们的又一理想的投资产品。 在2008年年底，工业地产经历了突如其来的真空，由于金融危机对一些机构的影响，导致资金投入大幅下降。直到2009年下半年，投资者们才在中国工业市场特别是物流地产的投资和开发市场上看到了一丝新的活力和需求。从主流开发商的计划和2009年、2010年规划的物流仓储用地来看，仓储用地在2010年及之后一段时期都是供过于求。考虑到全球金融危机在2008年下半年爆发，大部分的规划用地实际上没有实施。 从2010年开始，开发商开始重新审视在2009年被搁置的发展计划，然而在物业投入市场之前，项目建造往往需要18-24个月。因此在某些高速发展和高需求的市场，短期很有可能出现物流用地紧缺的情况。 2010年上海、北京、广州、天津等一线城市工业用地将日趋紧张，开发商拿地更加困难，且地价也将持续攀高。2009年北京工业用地价格与去年同期相比上升了%，突破600元/平方大关，达到历史最水平，广州上升了%，天津上升了%，上海上升了4%，而且还续呈现持高走的势态。 日趋紧张的工业用地和日益攀升的地价，让开发商开发成本不断上升，利润空间缩小，一些精明的开发商开始把目标转向二三线城市。 二三线城市承接产业转移，将为工业地产开发带来新的发展机遇。产业转型或转移都已是一种趋势。一线城市的劳动力成本、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，必须迁往相对落后的二三线城市以及欠发达地区。 株洲市工业用地土地等级更由六等降为七等，工业用地最低限价从336元/平方米下调至288元/平方米，廉价的土地资源，较低的成本优势，宽松的投资环境和优惠政策，也吸引了更多的工业地产投资机构抢滩圈地造园。 二、工业地产将成房地产投资新亮点 目前工业地产的投资收益率已经恢复到了金融危机之前的水准，而投资需求复苏主
要来源于行业利润的增加。另外，中央政府为了降低经济活动的总物流成本，对该行业予以持续支持，使其成为投资者和开发商们的又一理想的投资产品。 在2008年年底，工业地产经历了突如其来的真空，由于金融危机对一些机构的影响，导致资金投入大幅下降。直到2009年下半年，投资者们才在中国工业市场特别是物流地产的投资和开发市场上看到了一丝新的活力和需求。从主流开发商的计划和2009年、2010年规划的物流仓储用地来看，仓储用地在2010年及之后一段时期都是供过于求。考虑到全球金融危机在2008年下半年爆发，大部分的规划用地实际上没有实施。 从2010年开始，开发商开始重新审视在2009年被搁置的发展计划，然而在物业投入市场之前，项目建造往往需要18-24个月。因此在某些高速发展和高需求的市场，短期很有可能出现物流用地紧缺的情况。 三、湖南工业地产的投资价值及可行性分析 在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。 2011 年是“十二五”规划的开局之年，可谓机遇与挑战并存。 从国际形势看，在各国经济刺激政策的持续推动下，全球经济呈复苏态势，但由于国际金融危机的深层次影响还没有完全消除，全球发展问题更加突出，影响经济运行的不稳定、不确定性因素增多，短期内全球经济仍将在曲折艰难中缓慢复苏。全球经济复苏的脆弱性和不平衡性进一步显现，2011 年我国工业发展的国际环境更趋复杂。作为工业载体的工业地产也面临一定的挑战。从国内形势看，当前我国经济发展正处在由回升向好向稳定增长转变的关键时期。2011 年，消费将继续保持增长。投资增速将有所放缓，但投资结构进一步优化。 在这样经济缓慢增长的大环境下，加上我国转变经济发展方式、调整产业结构的方针，工业地产会跟随我国的经济步伐，缓慢增长，但是，因为国家的宏观调控，加强对房地产的调控，必然导致有许多游资进入工业地产行业，会出现一些不稳定的因素。 湖南作为承接泛珠三角产业转移的重点省份，近年来，在各项政策的支持下，产业转移，给湖南省自身发展带来了“红利”。 湖南省商务厅统计，2011年1到7月全省加工贸易进出口11亿9868万美元，同比增长 %.其中，全省二十个承接产业转移重点（试点）县实现加工贸易进出口6亿
2690万美元，占全省加工贸易进出口总额的%.显然，湖南分享到了沿海企业内迁的红利，而这种势头还会愈演愈烈。 总体而言，工业地产的发展呈现利好状态，吸引不少想涉猎工业地产的企业。但是工业地产是一项长期的投资，投资规模大，回报期长的特点决定了工业地产不会像房地产那么火爆，但必定保持稳定增长。 四、湖南工业地产投资热点地区盘点 近年来，在国内制造业的升级和转移，国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份，投资布局趋势明显。 长株潭 产业转移投资洼地 长株潭一直就是承接珠三角产业转移的重要基地，产业转移项目覆盖劳动密集、高新技术、精深加工、加工贸易和服务外包等众多领域，优美的人居环境、高效的政务环境、严谨的法制环境，成财富汇聚的投资“洼地”。 近年来，长株潭承接产业转移规模不断扩大。2009年仅长沙实际到位外资亿美元，同比增长%，约占湖南省总量的44%，在中部省会排名第二。作为承接产业转移重要基础和载体的标准厂房建设成效显著，2009年长沙省级以上园区共完工标准厂房建设项目34个，建成面积达万平方米。同时，长沙承接产业转移的领域日益拓展，承接的项目和企业由主要以传统加工业为主逐步向高新技术业、现代制造业、房地产业、商品零售业、文化传播、物流、现代服务业等领域发展。 湘南 产业转移新高地 加工贸易走廊扩容升级，劳动密集型产业方兴未艾；电子信息、装备制造集聚发展，战略性新兴产业强势崛起；有色冶炼、精细化工等依托资源优势而发展的资源精深加工产业茁壮成长。 在这片蒸腾着开放热浪的土地上，大湘南承接产业转移出现了新的态势，产业发展也跃上新的平台。 产业链条整体转移，关联产业协同转移产业承接迈向新高度 在郴州经济开发区规划范围内的长冲工业走廊，107国道和资郴桂高等级公路交会处，有一个承载着郴州人无限希望的项目这就是即将崛起的奥美森（郴州）自动化工业
制造专业园。 这个总投资28亿元人民币的“大手笔”之作，占地1000多亩。作为空调换热器管材开料、管端成型设备，以及热水器、冰箱等电器生产专用设备制造商，奥美森将在这里打造一个高端机械制造专业王国，提升郴州制造产业的层级，全部建成投产后年产值可达23亿元，利税亿元。不仅如此，该项目还成功地实现了产业链招商：把中山乃至珠三角地区的相关产业40多家企业引进、转移至该园区，提高产业配套能力，拉长产业链条。目前，已有郴州西艾制热制冷设备制造有限公司等4家企业进驻园区。成功实现产业链招商，正是郴州引进这一项目的得意之处。 在承接产业转移的最前沿，大湘南地区得开放风气之先。上个世纪80年代，国务院正式批准湘南三市为改革开放实验区，又称“弹性地区”。近30年来，大湘南从未停止过开发开放的脚步，并且已经在承接产业转移这块上万亿的“大蛋糕”中，尝到了甜头。近两年来，产业梯度转移更如阵阵排浪，涌向大湘南。在这种转移的大潮流中，产业链条整体转移和关联产业协同转移，把大湘南承接产业转移推向了一个新高度。“抱团”和“雁群式”发展的新模式，即使在永州南部偏远的蓝山县，及其毗邻的宁远县、道县、新田县，也已经初具规模。 “彪马”在永州的“成长壮大”，从广东东莞转移到永州的湘威鞋业，已先后在蓝山、道县、宁远、新田建厂，年产彪马运动鞋600万双，占到彪马在大陆产量的二到三成。如今，世界3大运动鞋品牌阿迪达斯、耐克、彪马都已在永州“扎堆”，这个在全国都颇具影响的制鞋产业链，年生产能力达1亿双运动鞋。除了制鞋产业，四县既坚持 “一县一品牌、一园一特色”，又彼此守望相助，互为呼应配套，已形成一条繁忙兴旺的加工贸易走廊。 在衡阳，这种产业链条整体转移并带动关联产业协同转移，也同样使得承接产业转移的速度、规模和范围都达到前所未有的新水平。 近年来，随着富士康、欧姆龙、中兴通讯等企业在衡阳安营扎寨，带动一批上下游配套企业前来安家落户，让衡阳迅速崛起了一个电子信息产业集群，未来几年，将直接吸纳劳动就业20万人。前不久，粤港多地一个包括80家企业在内的超大规模考察团来湘探路，考察团团长明确表示，“我们北上发展，目的不是移植几棵大树，而是要种下一片森林。”这无疑为正在努力放大产业承接效应的大湘南提供了无限的想像空间。 承接转移与自主创新的“双轮驱动”筑巢引凤探索新模式 对于东部沿海地区，产业转出是“腾龙换鸟”，中部地区承接产业是“筑巢引凤”。“这并不意味着东部的"鸟"到了中部就成了"凤"，而是要在转移的过程中实现产业升
级，才能完成从"鸟"到"凤"的蜕变。”衡阳商务局综合科科长肖春红如此看待“腾龙换鸟”和“筑巢引凤”的关系。 对此，大湘南三市的回答明确而坚决：承接，不再意味着“捡到篮里都是菜”。承接，更多代表了消化、吸收、提升，意味着一种全新的产业体系的建立。而刚踏上大湘南这块热土的众多沿海企业也意识到，如果只是将原有工厂简单地复制过来，企业将不会有生命力。创新才是企业“永葆青春”的唯一路径。 在郴州市苏仙区白露塘，现代化的大楼拔地而起，这就是高斯贝尔数码科技有限公司新建的大型数码产业基地。高斯贝尔，正是在这里实现了走向世界的梦想。 2007年投产的高斯贝尔，为适应电子行业“重新洗牌、高端创新日新月异”的竞争态势，不断扩大在郴州的研发队伍。及时跟踪国际国内技术新信息。公司在世界上首创了“C波段卫星接收高频头三个场管设计”方案，结束了中国使用的卫星高频头主要依赖进口的历史。从2008年起，公司的微波高频头产量在全球排第一，将原来占居垄断地位的韩国、日本企业彻底赶出了国内市场。在公司产品陈列室，从大过空调柜机的数字转换编码器，到堪比小手电的高清夜间执法摄像仪，公司副总经理肖嗣彪向记者一一介绍着公司的20多种产品，脸上满是骄傲与自信。 对于很多沿海企业来说，居“中”靠“东”，无缝对接珠三角的大湘南地区，无疑是产业结构转型升级的一块最合适的“试验田”。 全球最大的交换式电源供应器制造商、世界IT百强企业台达电子，先是从台湾到东莞，2007年又从东莞到郴州，以生产电源及零组件为主，为一些大品牌的产品提供零部件。前两年，台达把“年产20万套LED自动照明设备”生产线放到了郴州，开始生产自有品牌LED节能灯，涉足LED照明产业。依靠台达电子、华磊光电等企业，郴州有志打造一个年产10亿美元的LED产品生产基地。 传统产业在转移过程同样可以通过再创新，提升产业的层次和行业竞争力。 在衡阳县西渡经济开发区，原来的一片荒山野岭，如今已崛起了一座现代化工业新城。作为新中源集团布局到中部地区的第一颗“棋子”，湖南衡利丰陶瓷有限公司，首期4条生产线于2007年12月在这里顺利投产。初冬时节，记者来到衡利丰，站在企业324米长全自动辊道窑炉旁，感受到了这个“世界第一窑”带来的技术震撼力。近几年，行业的尖端技术“超洁亮镀膜”防污技术在衡利丰公司都得到推广应用，并获得成功升级；新的超洁亮技术提升了陶瓷防污和光泽度，两项技术指标均实现了行业历史性的突破。目前，湖南衡利丰在生产新中源原有品牌的同时，还陆续推出衡利丰、圣保路、兴邦等三个自主全新品牌，并在短期内使优等品率突破记录。
高起点引进，高水平承接崛起现代产业新高地 2011年10月6日，湘南承接产业转移示范区正式获批，成为我国第4个国家级承接产业转移示范区。这是一个历史的里程碑，经过多年开发开放的大湘南，正式进入国家战略层面。 示范区的设立，对大湘南乃至对整个湖南，都是一次千载难逢的历史性机遇。也让大湘南肩负起时代赋予的新使命打造一个承接产业转移、促进未来区域经济协调发展的样板。 从当初探索性开发开放的改革开放实验区，到今天成为“国字号”的承接产业转移示范区，从“敞开南大门、对接粤港澳”，到“积极参与珠三角区域发展分工，主动承接沿海地区产业转移”，“顶层设计”不断升级和完善，大湘南的承接产业发展战略定位逐渐明晰：一方面通过承接转移，壮大原有传统产业和特色产业，加快传统产业的升级步伐；另一方面，通过承接产业转移，培育一批新的支柱产业和特色产业，壮大产业实力和提高产业的市场竞争力。 因地制宜承接发展优势特色产业，引导加工贸易企业实现由贴牌加工向委托设计生产、自有品牌营销的转型，由资源性低端产品向高新技术产品转变；发挥衡阳高新技术产业开发区、郴州国家综合性高技术产业基地的示范带动作用，以电子信息、生物医药、新材料新能源、装备制造等产业为承接发展重点，大力发展高技术产业以衡阳富士康、欧姆龙、台达电子等世界知名企业为龙头，延伸产业链条，承接发展消费类电子产品、计算机及通信设备、LED照明、电子元器件、机光电一体化等产业；依托衡阳特变电工、长丰汽车、中钢衡重等大型装备制造企业，充分发挥技术和市场优势，重点承接发展输变电装备、汽车及零部件、矿山机械、工程机械、数控机床等装备制造及相关配套产业。 三市对未来产业发展的描述，无疑为大湘南产业发展指明了方向。 在全省区域经济发展中，相比长株潭核心区域，大湘南显然是一片“经济洼地”。随着湘南示范区的启动，大湘南地区将迎来发展的“黄金时代”，我省区域经济板块之间的发展格局将悄然改变。作为承接珠三角产业转移的重要基地、接受粤港澳经济辐射的先行区域，大湘南，必将从当初一块“试验田”成长为湖南发展的强力增长极，再次承载崛起梦想。 以一种飞奔的姿态，大湘南正从产业发展的新高地出发，朝着“大而强”的方向迈进。 2011年一季度，湖南实际使用外商投资154039万美元，比上年同期增长％。主要特点：
一、合同外资增倍，外资增资增倍 全省新批外资项目120个，比上年同期增加30个，增长%；新批项目投资总额276428万美元，增长%，平均投资规模2304万美元。合同外资194030万美元，增长倍。外商投资企业增资41429万美元，增长倍；外商投资企业减资8934万美元，下降%。 二、工业外资占7成，房地产外资增6倍 全省第二产业新批外资项目95个，比上年同期增加23个，增长%；合同外资135048万美元，增长%；实际使用外资116502万美元，增长%。第二产业中，工业外资项目93个，占全省的%；工业合同外资117546万美元，占全省的%；工业实际使用外资112528万美元，占全省的%。工业项目主要分布在长沙、株洲、衡阳、湘潭等地。主要集中在通信设备、计算机及其它电子设备制造、通用设备制造和化学原料及化学制品制造等行业。 第三产业新批外资项目14个，与上年持平；合同外资36787万美元，比上年同期增长%；实际使用外资24695万美元，增长%。其中房地产新批外资项目4个，增长1倍；合同外资31767万美元，增长倍；实际使用外资12019万美元，增长6倍。 第一产业新批外资项目11个，比上年同期增长倍；合同外资22195万美元，增长倍；实际使用外资12842万美元，增长%。 三、亚洲国家和地区来湘投资额占外资总额8成 全省新批来自亚洲国家和地区的外资项目104个，增长%，占全省的%；合同外资148971万美元，增长倍，占全省的%；实际使用外资128750万美元，增长%，占全省的%。 亚洲国家和地区中，香港地区对湘投资97702万美元，增长%；台湾地区对湘投资20274万美元，增长%。港台地区对湘投资占全省总额的％。来湘投资前五位的国家和地区依次是：香港、台湾、英属维尔京群岛、开曼群岛、美国。 四、 长株潭地区实际使用外资占6成 长株潭地区实际使用外资96642万美元，增长%，占全省的%。其中长沙市实际使用外资69488万美元，增长%，占全省的%。湘南地区的衡阳、郴州、永州实际使用外资35084万美元，增长%，占全省的%。长株潭和湘南地区实际使用外资占全省的%。全省外资到位前五位的市州是：长沙、郴州、株洲、湘潭、衡阳。
五、省级及以上园区使用外资增7成 全省省级及以上开发区新批外资项目30个，比上年同期增长%；合同外资60440万美元，增长倍；实际使用外资50072万美元，增长%，占全省的%。其中9个国家级园区新批外资项目11个，增长%；合同外资43680万美元，增长倍；实际使用外资29402万美元，增长%，占全省的%。 五、工业地产的投资价值和关注重点 工业地产主要分为两大类：一是以36米—50米跨度为标准的标准车间厂房，二是以别墅形态为主的科技园和孵化园。 投资厂房的最大优势在于稳定。由于厂家进驻后一般在10年期限内不容易搬迁，因此其具有一个比较明显可计算的投资回报率。 一般意义上的工业地产投资价值最主要的评估是是税收优惠政策。税收分为国税和地方税。国税不可减免，地方税是减免的主要成分。我们要投资一个地方的工业地产首先要了解的应该是这个工业园区的税收优惠政策是否具有吸引力。 其次是应该要问清楚，可生产经营的栏目。特别是医药化工等。现在有不少城市拒绝化工企业的进驻。这也是要必须了解清楚的。 第三是相比住宅，我们更需要了解地区未来的经济主导，和城市的经济发展定位，这个城市是靠什么发展？新能源？新医药？还是新材料？等等，一般来说，考察现有的这个城市的产业形态是必要的功课。 比如：在A城市有2家著名的医药厂，且经营发展的不错，现有一块地就在这医药厂附近，那么相对而言，这2家厂的上游和下游的配套企业都可以成为这块地的目标客户。租售兼宜。 工业地产散户最大的投资难点是招商（招租），目前由于工业地产的中介行业仍很不发达。所以有的放矢，才是上策。不然巨大的投资会让投资客不堪重负。 而类似于别墅形态的工业地产项目，其投资手法一般有两种：一是全部出售套现，不再后续经营管理。二是培养，即开发商或者大业主通过对优质行业/产业的考察，通过以房屋投入（即免租）的方式，入股企业，通过企业产品的研发，而获得股权收入，这种形态的工业地产的投资目前是主流。
第三节 2011-2013年湖南工业地产投资风险预警 一、宏观调控政策风险 房地产业作为国家支柱产业，受国家宏观调控政策影响较大。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，并引起了各级政府部门的关注。2007 年底之前，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、房地产市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。 2008 年由于美国次贷危机的蔓延、全球金融危机的影响以及我国前期从紧调控政策的实际效果开始释放，使得房地产市场进入调整阶段。为应对全球金融危机，恢复房地产市场发展，2008 年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出台政策稳定房地产市场的发展，推动房地产市场回暖。随着2008 年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施，购房贷款利率的大幅下调，商品住房销售价格的调整，房地产市场在2009 年上半年成交量显著活跃，房地产市场开始逐步复苏。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。与以往政策相比，“新国八条”政策采用了更多的行政手段，例如问责地方政府、公布房价控制目标、制定住房限购、推广“限房价竞地价”的供地方式等。除此之外，对房地产市场产生影响的政策还有适度从紧的货币政策，包括不断下降的M2增速和连续6次提高的存款准备金率。在这些政策的综合作用下，前5个月房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多。 工业地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响并积极应对，则可能影响到行业企业业务的开展。 二、市场竞争风险 湖南工业地产企业数量众多，投资主体多元化发展，行业竞争激烈，随着国家政策的完善，行业整合势在必行，不少企业将面临淘汰的可能。行业竞争风险加大。 2010年，是工业地产快速成长的一年，当金融危机过去，中国经济迅速复苏，随之
而来的便是工业地产的火爆。然而，我们看到，湖南的工业地产再也没有像前几年一样无序发展，政府大力度扶持产业园区，推出众多支持政策，产业园区和产业整合成为主要趋势。 2011年，住宅限购，使很多投资客转向商业地产，但现在商业地产被调控的苗头再现，上海已经率先出台对于商业地产期房限贷，这一政策是否会被其他地方效仿的恐慌情绪再次弥漫市场。在住宅限贷又限购，商铺、写字楼市场开始有“过热”气氛之时，长沙不少对外招租或销售的园区物业也反映需求增加、速度加快，而一些成熟的工业区也开始出现厂房包租、整层求购等投资方式。今年长沙工业地产用地推出的数量也远远高于住宅商业用地，工业地产的物业租价也在上涨。 如今，仅剩一块未被调控的处女地非工业地产莫属，随着工业地产需求量的激增，工业地产的投资也开始火爆起来，但过去，很多人对工业地产的认知仅仅停留在厂房的表面，而如今，一种新型的工业开发模式开始出现了，成了投资客竞相追逐的新宠。沿海地区产业受困于劳动力、原材料、租金等多重成本的上涨，产业转移之势开始加快，而临近广东的湖南成了其产业转移的第一个后花园，而突如其来的产业大军，让湖南某些城市有点措手不及，写字楼、厂房都出现了供不应求的局面。这一客观的背景也促使更多开发商开始转移到工业地产的投资轨道上来。 与此同时，开发商们开始理性的思考，优秀的园区已经将园区的核心提升到运营整合的层面，并积极配合政府策略推助中国经济产业结构升级和调整，同时整合一切有效资源，努力提升园区的物业价值和服务价值。湖南工业地产业处于一个转型升级的关键时期，在这非常时刻，我们的机会和压力都将接踵而至！ 三、金融风险 工业地产行业投资需要大量的资金，而且投资回收周期较长，企业需要多方融资，投资过大，容易出现资金链断层危险，加上国家宏观调控对银行影响很大，未来国家政策对货币调控发展的不确定性给企业带来金融风险。 四、市场运营机制风险 工业地产企业随着市场的不断扩大，企业发展十分迅速，在这其中由于企业决策人的策略失误容易给企业带来致命的打击，比如：企业管理不善、投资方向失误、成本控制不当等等。这些将给企业带来运营风险。
第四节 权威专家投资观点 在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水平，而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平，存在较大投资潜力。（也就是说全国范围内，环渤海区域不单是湖南省更是整个华中地区一个主要竞争对手）目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。 中国目前的大趋势是内陆地区搞工业地产开发，沿海地区偏向于工业物业升级改造。招商对象也发生了变化，内陆地区以转移企业为主，沿海地区以国企和产业服务型企业为主。 对于工业地产而言，招商是关键，必须得做好以下几点： 要进一步改善园区招商环境。他指出，良好的环境就是吸引力、凝聚力、拉动力、竞争力，最终表现为生产力。要真正做好招商引资工作，加快经济发展速度，必须下大力气改善投资环境，优化发展环境。 要创新招商形式，选好招商模式。，招商工作呈现出向专业招商、向系统化招商、向产业倾斜式招商、向环境高地招商、向科学招商、向高质量项目招商、向园区集聚招商推进的态势。 要建立招商引资组织机制、决策机制、管理机制、激励机制，调动各方面招商引资的积极性，促使招商效果最大化。 招商引资工作要务求新实效。以万州工业园区为例，它的招商引资工作目标与千亿级工业园区相衔接，与即将批准的国家级经济开发区相衔接，力争每年都有世界500 强或中国500 强企业落户万州，招商引资的进入的绝大多数项目和企业都属于知名企业或品牌产品。 对整个行业来说，中国工业地产的发展必须走上产业链整合的道路，整合工业地产行业各种优势资源和服务，如投融资、工业选址、土地开发、策划顾问、品牌营销、代
理招商、专业培训、运营管理、配套设施及服务等。 小结: 湖南工业地产投资冷热不均 在株洲，在湖南邵阳等地市，由于可供标准厂房严重不足，一批投资额在亿元左右、发展前景与效益较好的项目因无法落地而转投其他城市。 与株洲、邵阳等地投资冷相对应的是，省内的郴州、永州、衡阳、娄底尤其是省会长沙，今年以来工业地产投资热度不减。 但长沙的各工业园区却面临用地突出紧张的难题。 为此，长沙市正在采取包括提高工业项目的供地门槛在内的各项措施，通过集约用地缓解用地矛盾。
第九章2011-2013年湖南工业地产业发展新趋势探析 第一节2011-2013年湖南工业地产发展趋势的影响因素 一、政府政策的影响 由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，政府为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。 二、市场供求的影响 从大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自2001年加入WTO后的5年，我国进出口贸易总额增速年均28%，到2010年底，总规模达到万亿美元；受全球经济复苏推动，2010年中国实际使用外资金额扭转了2009年的下降趋势，首次突破1000亿美元，但增速仍然未超过2008年%的水平。2009年中国实际使用外资金额亿美元，同比下降%。 2010年全国新批设立外商投资企业27406家，同比增长%，结束了2005年以来外商设立企业数连续下降的趋势。从结构来看，2010年FDI增长主要得益于服务业和中西部地区吸收外资的大幅增长，增幅分别为和%。 全球500强有480多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，
并且发展方向趋于综合型配套型多样化。 三、发展模式的影响 一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而，无论何种模式的创新，长远来说必将都以人性化为发展目标。工业区的发展定然关系着大量人口的发展，关系着人的生活条件与环境，并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。上世纪90年代以来，流动人口迅猛增加。在过去10年里，流动人口大约增加了1倍，目前已经超过了全国人口总数的10%，接近亿。随着工业地产的深化，人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。 四、投资回报的影响 国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，今年国务院确定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。 第二节 2011-2013年湖南工业地产未来发展趋势预测 一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值 从2003年到2011年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”，而不是以政策为主导对资源进行调配。去年，政策要求工业用地必须实行招拍挂，后来又对工业用地实施最低限价政策，国家还回收了省级以下政府的土地审批权 。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关
系。 二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新 新加坡丰树以亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。当然，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。 海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。 这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。 三、随着全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大 由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。湖南省特别是长株潭地区和湘南地区将成为各跨国企业选址热点 第三节 2011-2013年湖南工业地产业发展战略分析 一、工业地产品牌意识 用品牌意识引导工业地产发展。产品差异化，服务优质化树立行业品牌形象。形成生产、科研、生活等配套设施“一园俱全”的现代厂区。按照住宅的标准建厂房，既要
突破传统厂房的概念，又要注重环保和生态的设计。引入住宅中的“样板房”概念，创造性地开设了“厂房样板区”。 二、工业地产以专业化谋发展 竞争永远都有，但关键是要看如何去面对。在工业地产的开发方面，从选址、建厂、厂房设计、招商到后期的物业管理，如果每个环节都做到非常专业化，那么完全可以轻松自如地面对竞争。 同住宅类房地产的开发一样，工业地产的开发也要讲究专业化。专业化的核心就是围绕客户展开工作，把客户的需求弄清楚，然后再系统化地做出来。根据客户的需求来设计合适的厂房，这些东西并不是每个企业都能做到的。 要在某个区域立足，首先要分析这个区域的市场情况：第一，企业所在区域的支柱产业是什么；第二，支柱产业的龙头企业是谁，其上下游产业链的企业情况如何。掌握了这些情况以后再作定位。 在具体的开发过程中，首先要有一个策划的过程，要根据区域的经济发展、产业发展情况进行策划，根据区域产业的特点进行定位，并且还需要选择一个恰当的位置，即在选址方面要适当。选址以后就是给已经确定要招商的产业作规划，然后依据产业的不同或是区域的不同，通过招商部门进行招商，最后一个阶段就是物业管理工作。 在前期定位方面，例如北京亦庄经济技术开发区，分为四大产业集群：医疗、电子、装备制造以及新材料光机电，所以我们公司的前期定位主要就是围绕这几个集群展开，如果有某个行业的龙头企业进入产业园，那么就一定会有很多相关的配套企业随之过来。比如说奔驰汽车要在我们这里建厂，那么肯定是要有相关的汽车空调、汽车音响等配套企业过来，这时候我们的主要目标就是要瞄准奔驰的配套企业，根据他们的实际情况设计建造厂房，然后对他们进行招商。 在规划方面，要根据每个产业的不同特点，对厂房进行不同的规划设计，建造符合该产业特点的厂房。有一部分厂房是专门为特定的企业量身定做的，而有一部分则是建好了以后再招商，当然，这就需要前期对市场有一个判断。做好规划就是要对每个产业都有一个深入的研究。 在招商过程中，要运用多种招商手段，包括与各个商会、协会合作，和本区域某个产业的龙头企业合作等等。 因为工业园区需要很多的配套，它跟住宅、写字楼的情况还不太一样，所以应该给
企业做一些增值服务。 对于开发工业地产的企业而言，本身一定要成为一个专业的物业管理公司，因为工业地产和其他类型的地产有着很多不同之处，工业项目对后期物业管理服务的要求非常高。与住宅类房地产的物业管理相比，工业园区的物业管理除了要做到基础的物业管理服务之外，还要为企业提供一些增值服务，比如可以帮助企业做人力资源服务，即为企业招聘人才；另外，将来如果园区建设得很成熟了，进驻的企业也很多了，服务的种类也会随之增多，包括为企业进行采购，引入一些金融、法律等机构，以及为企业员工提供生活方面的便利等。
