如何加快我因住房制股的改年代京开始进入良性循环。房地革，使绝大多数人兴得起房，特别产业成为炎脱社会的一个巨大资是才夺目iF!;f;t房消费I自1著成国民经1ft库，提供了大放的就业机命商税济新的增民点.尽快建立我阁住l吹来源.~社会的供楼者自觉地直t每余融体制，见我因深化改革，发把一生中收入的30%贡献{I刷子月在社会，1一义巾场接济体制的客观上，形成了一种无形的中|会激励要求。机制，目11每个供房者为丁剑布自一、羡国住房金融体制的启己的住房，不得不努力工作，创逅豆.ll!多的财富，促进丁篮个世i圆的不虽是因在1929啕1933年的绞济去走济繁荣。王是因的这种1:1:!i1金融危机巾，房地产业也出现了不最体制，线划60多年的运作是十分国气现象，房地产销如从f旺年93万成功的，其宇驰怀志是:1?;~班底民个单位降3Z9万个单份，跌幅{生HJ消费成为1是自到绿济的三主要增90%, ~因此.1934年.樊因政府施K点，井愤~~引68%的家1.\%拥有业了住房金融体制，成立了联邦自己的优肘，仪炎的位房金融管国豆住房管理局.1938年成立因家住理局就为笑因114的家庭提供了应金融管烦闷。购房贷jÎ;:o具体做法是，瞅7扣住E甘管理二、如何建立我国新型住房周首先推行住房抵押贷款1圳股的金融体制口随l改疏.RIJ从过去以物]lk抵押贷欲:{f.衔接虽在网绞验的4基础上，改为以借款者的预期收入和l偿付笔者拟提出建立我|切相:1.:再金融体尤能力为基础的贷款;其次，Iit行jý，;制的构想。这种体制的运作机制年销)'1分期付款制度，~nili长仿'!'lil赏可简f前为:住房消费者:银行tz司t隆重f品贷款的期限，从51，f:W;阮到15住房金融机中句::;ìïE券中介机构:3z 40年，同H才提商住房f苦恼货款资本市场(柑会公众投资者)o;!ô;i运的成数.:lfI<低的80%，最高的达作和!F于为:购房者|古l银行贷款，锻95%;第二，联邦位朋管1!Il局为所行t!lr1盘后，将债权(贷款)转让给伎6jj 有提供i:l:J:iI按桶贷款的银行进行t话1ft融机构，才下一次tl'收liîl贷款，保隙，iJ!;保存户还款，消除贷款风1，1，府金融机构将债权(贷款)分决险。然邸，炎国侬脱~融管现!司则倒台，发行房地产债券一一!民联购买联邦住房管1弹J)oH民保的所有到:债券，将衍i仪(贷款)变现。量叠1:1:$贷款银行的。1权(贷款)，然这种体制是由附级住房金融后i技行但是辈，J !j i:l二?种温径:陈锁市场构成的;一级性H!抵抑贷款权(贷款)变现，问l发行l世驾器、债券市场(IU培消费者与银行)，111就是和倒{页，然后~夺政l~j巫纷所有的发1点抵抑贷款的市场;以及二级匾银行，银行再将网笼资余贷给需抵押贷款市场，也就烧买卖抵押2f购买住房的消IJJt者，因此，炎因贷款.将其变观的市场(住房金融千tl:ii金融管理均实际上也到了让机构与hlJÍ'中介机树立资本市场锐衍J巴…些中长期锁仪(贷款)变(社会公众性资者))，alJ…级市场!国观的擦边作)fj，从而将银行的风的贷款发放机构将其发放的抵抑险转移到{筑券市场，般j百分散到贷款转让给住房金融机构，住房在li1;投资者身L~M曲帆倘根据其购买的贷款的期因有这套机制的保障，失囚f哥lll~ ，利率ìlH于分~织合，然后荒接地产Tlï场，特别是住宅市场.从30就通过如k券+Jl仰1I可社会发1T房地. 62 ?. 췲랽쫽뻝特区理论与实践 뿚폈뢣㜱죧룯쫇볃랿햹튪튻늻쏀캣웸룶㤰솢힡뻟뻖룄쓜퓂뷒훁뗄㤵폐놣쿕릺뫳좨뫍틸쿖샱뗘쓪닺뷰㒣냑ꎮ믺벺룼뺭쳥돉뎤ퟔ샭뛾퓚뇊훆뿉ퟷ탐ퟩ믲헢쫐랢뗖듻⣉뫐쿞쳘䥉㰭뫎ꎬ붫탂뷰짧쟳맺믺쿖떥ꎥ쇋랿쫗룯솦돉쳡ꆣ춢뷸탐릺뗄믡헢닺튵뿢ꖻ튻䰭훆뛠볃릦뗣벺뻖헟돌훖뎡톺涻ꎮ춨쟸ꆢ쳥캪럖듻㐰쿕⢴듺죚뷨춲놾럅햮뿮릹뫏얮볓쪹뻓뗄죚믡ꆣ퓚훐쿳캻힡맜쿈ꎮ캪쫽ꎻ릩뗚솪듻탐햮싲냑쟾춶쳗쫐돉짺랱쿻뻍쓢릹탲調맽샭쏀ퟶ틔웚뿮쓪ꎬ﮿뷰틆쒩죧쳥본삨좯⣗뗖죽살뿬뻸쏱퓶쳥훷ㄹꎬ붵틲랿샭맜췆벴紤힡쯄냮뿮냼틸튻뗀믺뎡캪쳡껋훐닆죙뺭럑뺮뷰쿫죚훆돉꯱릸昭浉싛맺램뷨뢶뗄ꎬ돐죚떽뾪뫎훆쏀캪뎡뫳ꆷ샻붫횤랢죃풴랢컒듳룊䮵훆틥㈹랿훁듋뷰뻖샭탐듓뒡ퟮ죽ꎬ힡틸ힰ좻킩ퟷ헟쏀릩?쫕탎쎿뢻ꆣ맽퓺웝쪹돶ꎺ릹믺쫇뗄쫐쇍料䦰폫ꎬ힡쫇뿮웚춬놣뇤맜햮쪼붨맺ꎺ믺⣉붫뿏듻?좯럅룸맺뛠ꎺꎬ쫐ꆪ뗘㧍죚뻖힡맽뗄뗍ꎮ훴쏀뇢탐뫳퓙훐폃짭쳘쇋죫돉룶늻㘰㵰캪룾붨헢릺릹평뎡뛗?좯쪵좫ꎬ헟훆쿞쪱쏜쿖샭좯뷸솢뺭릹햮﮷뿮뇤훐믺힡쫽랿꺾ퟣ뎡ㄹ닺쳥ꆣ좥듻뗄솪떷맺맜檢붫쿻뎤짏놣뇰짧듳쇋릩뗃듙뛠탍쏀틇ㆣ훖늢솽튻ꎮ쫕볹랿짧뷰솪뗄뛈ꎬ쳡뮧뻖쫐죫퇩폫좨퇕뷩릹랿죋쿻ꆿ컒뺭㌳튵쿺㌴훆㌸뗖틔뿮㠰냮듻힡샭햮쿖믘럑웚듓ꆣ헏쫇믡솿㌰튻늻뷸쓪뇪맺㘸쏀꼴쳥헟벶튲?뫂킷㈰믡뗘훆싲럑맺볃죚쓪操쫛ꗎꎬ냮톺컯풤ꎻ듓룟ꎥ힡뿮뮹랿뻖좨룕뷰쇽헟쪵햮뛸뎡솼뗄훖얬쇋헢횾뺭쿻횤ꯖ쿲듎⢴?쫐뻍믺⦣붫훀〲뗄뛈뗃엠ꣁ짮쳥뗄듓뮣ꎬ돉듻튵웤랿뷰돐⢴뮹좨붫쏀햬튻뻍릱컞캪솦헻훖퓋쫇볃볒틸닺겼쒴짧ꆤ힡웚늢㗄뿮랢볊탔탂믹럑좯?﮿뎡쫐릹죚릩뗄웰폽ꋎ뮯훆뺭쎿겵쏀솢쫾뗖듎ퟮ맜틸죚놣﮿훍룸뷰틲⢴맺쫐룶影쿗탎쇋릤힡ퟷꎺ볒춥퓋싲듒믡?랿쫕퇓ꎮ탐짏톭탍뒡헟훐뛗햮ꎻ뎡랢믺슥룄랿돉특뗄볃훁쓪맺쇋훆톺ꎬ룟샭탐맜뺾쯹듻듋﮿뎡뻞?溷?ퟷ룾쫇쯼훷춥뷰쳡?죚싴뮼쾣랢뗄맜죫뎤퍋내쿻막웰뫳뮷힡짏ꎺ뷩쫕뇤퀩틔⣗럅릹헟좯ꎬ맺𧻓룯뿍쮲㤳?헾솪볒뛈듻췆뗄뻖뷸샭쯹뚽폐룸ꎮ듳뿗짧엌쪮쪹튪펵죚릩믺뿮럖퓞뗖뛊쓆곈탐ퟔ웴샭맔죎떽떷돽욱럖ꆣ랿ꎬ틸믺?쿖벰ꆷ놾뗄ꆪ㷶쳘쏱?ꎬ맛뮾췲뢮냮힡뗄뿮탐듯캪뻖폐좻ꯕ탨쏀뇤럧듓믡ퟔ뒴죚럖뻓퓶맜쇋쳥훆ꎮ샠쫽톺킳뮺랿뻵ꆧ삪ㄵ듻ꆢ쇋즢랿탐릹ꆣ죃뗧뛾뾽쫐뗖힡뇰뺭랢?붨내쯹퓲맺㌨벤퓬쏱틸ꎬ뗘ꆪ뗘뎥내뿮햮죃떽뗘폫웤뻍벶뎡톺랿?샸놽막뢶럧좯퓋힡쫇?볜ꮲ돒믞붶ﻑ꒣믱ퟒ뮺퇒믓︽솽튻㶿놡?
产f资券(股票就债券)筹集资Iy，…嗣房地产开发illiP且投资商浓坝，简f在终i¨Q 这样~油、二级市场的问个还是由银行承担的问循环衔接后构成一个女的微题。环系统，底地产资金就}主样周第四，新体制可以而;t始、循环往滋地流3ili运实现利)明市场杠杆页、l行。由此可见，新体制的大循t草地产业进行宏观调环系统实际是有效地利用材校，日11房地产市场太热会潜在资金fll闲散资金主任资时，政府金融平衡饥构助社会肘民购房，尤其是中低可以压缩购买住房按收入的凉庭。从其本质上讲这揭贷款的数il:或提高是d种"取之于民，用之于民"利率从而激市Hl热的的做法u此外，从发行j草地产房地产市场。到房地产债挣的总额度上也能大体预市场疲软时，-oJ以增加测山房地产市场的交易情况，购买壶战降低利率从资金。不'Å'如楠缀房地产业发展状况的一而剌激房地产市场。这样唔不仅可以三、新型住房金融体制的优势个农1电费~1在指标。排除房地产间朔的IE扰，l1íî1斗可以援间先，这种新的体制可以从根本我问目前的住房金融市场，只有解房地产市场供求失衡的状况。上改革我l到现!行的不俞琐的住房念由→级市场，没有二级市场，阳且一级第Ií，却体制的建立有助于惟劝融体制:银行。与房地产开发i商。在现市场刚刚起步，J耳机制尚不健全，运我因金融机构的改革，耳I银行开展有行的体制下.银行将绝大部分资金宣作不规范，如各银行发放抵押贷款的序党争韶到帜制作用;有利于对保盼战贷给房地开发阂。因此，只要革开皮标准、文件不统山，贷款的期限~操作和证券业按照C国际愤例实脱划1血管肉漠不f:Ij房子，资i'就冗j;fr肌笼，银倪泼不…数缚。鉴于此，阅日才占在窗…、班，适应WTO的运作机制J有利于资行tl1.'!C讼收回贷款，玉在终导手段性会资J级市场较为有益。这样，可以从开金从相对发达的地区liiJ经济发展较金周转)f，畅。新的体制叮使银行资余始就建立一套一、二级市场协i)IJ统傲的地区ìÆi;lJ、缩小彼此间的袭腔:的供给x'ta，件J住房生产者一~E奇地的、规范的运作桃俐，RIl从贷款发放增加税收来i/阳财政收人，似;性国民产开发商转向广大的住房梢费者.从的标准、文件，问樊创府的价值与贷主主济的'lJd童发草草和村，会稳定。而增加丰十会公众的购买力，从根本k款锁的比例、贷款期限，贷款人的资由于盖在京这种体制是一品种很强解决役的市场彼软的问艇、{克庶民住格，贷款的管理，3[11级市场发行股的政州行为，同时还在~Jf-γ系列的政房ij~扮成为E副院去空前;新的增长点φ票、债券变现等，形成I在怀的j孟作辍策院公咱如Jl!t:sl:位居Ii'融平街机构其次，新的体制实际上是把全非|序，建且都il袍的市场必作帆制。(抽出金融管Jll!fi司Ui允许其发行债会每个人手中的钱筹集起来，为金中|这也是总络和收取是凶.特别士是券利股~辛辛;ß主任取消桶利、做利住会有稳定收入的购房:ï;;'{I\\供一条筹斗在港的~碗和教训，香港的立级市场房分1\1.制度，实现.Iiil民住房的社会化资祭酒。从而实现役房)'rJ枚苦苦化和商1997年才到侬建立。由于区的{级市和IßffMl化，建立住房资信评估体系和11 品化，力H放我白过1Hì于1圳股的改革、从场应作了相当长的时间确已经形成了相关的法律保附体系。1穿略特别行政根本上解决大提商品房~~)壁而词多时立的不规范的i恶作模式，给二二级市!军已于1997年1主立起这体制，画人元ß+位的矛盾u场的j草叶增加了柑当的燃段。作才分良好，为稳定香港的住房金融第二，新的体制ilJ以深化金融体此外，这种新的体制问现行的伎市场起到了数大的搅动作用"if!l!;议l卸制的改策，特别传专业银行的商业房斜i:相比，它可以为全社会有稳定的在中央政府的文将下进行实验，深化，为银行提供u‘条将中仅期债权收入的所有购房和提供购房资金‘m圳特区可以先摘试点咱积累经麟，为(贷款)变现的3日迎。分散余倒\1吗除，1t1:Ìf珉金则做不要11。但两者可以问时企因操!索J:l:l~条成功的蹄子。把银行的贷款风险转移到证券市场运行，且能相辅相成，~p新体制发行(作者系深圳地铁公司副总绞t, Jíl后分散到性会每个投资者身股浆和债券H才，佼房号在余町、以购买，E里)上。从根本上解决我E到目前贷款风险从1附增加收入，为更多的人提供购房(责任编样:曾宇含←~……一…一………→J, 63 ’ 特区理论与实践 ?췲랽쫽뻝닺뷰헢톭뮷뛸탐믡훺쫕쫇뗄햮닢늻룶컒ⷒ쫐ퟷ뇪맦뛾쪼뿮룱욱탲쿣ㄹ뎡만듋랿힡퓋막듓쳘죽쿵짏뻧뷓짌폠뷢웤욷룹죋뗚훆뮯⢴냑䖣ꎬ믲뮹쳢쪵뿘쪱뿉뷒샻릺업뫍샭싽퓶뺭평닟⣗좯쿠쟸쓚?좫⬶⣔㎡ꆣ퇹뮷쾵뢴잱짧튻좯돶뇘사훜뮼뎡늻ힼ돌벶ꆢꎬ튲㤷퓋뚨췢죋랿쟸뷰쿈룄듻싴뗧뾪퓶쿻쎿폐쟾뮯놾컞쫇쯄쿖틔싊싲듌돽컥맺뺺횤듓볃엤뫍쪮쳘?햮죫ퟶ뻍뇪뛮룛뗄맃탐욱뛸⇌릩뻶듎죽﮿틸곗춶뗘볓폚헾ꆷ럖짌맘틑퓚?ꆫ쿎춳쪼퓚믡훖랿캪맛쒿뛊룕맦ꆢ늻쫐듻햮쫇쓪ퟷꎬ샭ꆣ룯쳥룸컞랢볓럑룶컈뗀짏룄듓샻벴톹뿮욣솿벤뗘뷰헹쫊쿠쳗막럖웰쟸첽좯평뗄램붨ힼ퓋훑뫍퓶탂힡탐닺헾쮰뷅뾽뚦폚훐?캱ꆢ슧ꎬ퇧뻓ꆰퟜ뗘뫢쫽잰킳룕랶컄ꆫ뎡뿮좯닅뚡늻헢쯹생싛컒훆랿돶램짌짧돉죋뚨ꆣ볓뷢힡룯틸룹탂폃쯵뗄뛸쫐죭믲닺죚웰튵펦뛔뿬욱솼떽뿉쯷⢹듋볒ꆣ솢ꆢ뇈쟺뺭룉쿠쟒햮볓탍욣뛔랿탂뇤뗄평짌튵뢮쟸쫕탐훆뮯램ㄹ퇫뗉뛾뫳랿톭볊뷰쏱좡뛮닺솿뗄ꆣ웰ꎬ볾훂뷏뇤뷡뾪쿠맦훖폐퓲폫맺쿂뗘쫕뎩믡캪쫖듓쯙뻶탐놾쳥쫐릺쫽뛴뎡쪱붵?믺떽내睮랢죧뗈뫃쇋틔돶궣짆뿉춥듋튻쪷샽ꎮ퇩ㆡ뇈쓜좯쫕힡뫒쿳쫐뗄쿖듻훉랿ퟮ뷸뷰쇷살헢캪?뛈ꎬ싉㤷헾벶릹뗘뮷쫇뫍릺횮뛈쫐랿횸힡곃늽죧늻뗈캪퓋맜샭룲떱랶탂ퟶ쪵쿖ꎬ뾪ퟓ믘ꆣ쿲릫맺훐죫뛸컒듳쎬쳘쳡짏돐훆뎡닺싲솿뗍훜믽헕⦵듯랢돉ꎻ훘쿈튻뫏놻볻ꆣ췢쳗볾ꆢ맦뫍꿔쿠쪱죫평쳥뿮ꊵ떣죚뚯풴훖?놣쓪뢮?쫐돉닺췹폐쿐랿폚짏뎡뗘뇪믓ꎬ룷춳ퟷ샭뗈컼붨뎤뗄늻볹탐틸랢듻탂맣훚쏱쪵맺솿뛜뇰릩뷢뿉룜힡믲맽떱徢샻웚벫쓔햹솢훰캪듳룣쳵ꎬ듓듻랶뷌쯼뢨탓힡욣훆럧뷉뫪욽듌춬쪵헏?뎡튻략킧즢쏱튲뗄닺ꆣ뷰킶웤틸본틦믺ꎮ忀솢퓋쳥헟떽㈰탐짌뿮듳뺭잮릺쿖쫇ꆭ뻶틔룋랿쳡죈싊쟳붨룄ퟷ볊쯗뗘뫍늽컈쫔돉껈뗄쪮뷰뗘탂폈웤ꎬ듓쓜붻튵죚ﺼ믺탐폚ꆣꆢ훆춬뿮떽탎닃통쪱ퟷ폁뿉쳡뾨힡캪〲늻붫쳥랿릺죭볃쪵돯욷憶쳵뗀쿕컒뾪뛸컊뛔맛첫뫢내룟믭삧쪧솢룯폃맟쟸쯵닆짧질혩좡쿖뚨췆횧뗣릦調솽듳뻍쇷샻뷰뗬폃틗쫐뛊훆듻듋헢ꎬ돉삹평볤쒣춬릩떫ꆤ뿉뫏뻸틲ퟮ힡싲탂벯헟튵붫맺죈닺죅뫢폐ꎻ샽𥳐쿲믡쿻쿣뚯꼩쳥놾랢뛾슦웚쯩틔랿룼뾵짺뗄볊菱뗷믺킡헾쫇뮹뻓쾵웰돖ꯋ룶뗄헢춨폃살쫇횮쳥쟩햹뎡킳짐럅뿮ꎬ퇹벴미솼画폚쪽쿖릺솽?틔샭듳듋컞훕뿉랿솦웰쳡뛈뿕틸훐쒿훺뛔폐쪵욣뺭컈죚뢣룛ퟷ믽슷돯훆훊탐벶힡䫡쿣캵캪돉믹뛠?닺컊짏짮럖틆뾸짌릹쫕튻탨橴쏱ꆣ쿂뺸톭퇹퓋짧훐폚풤뿶ힴꎬꆣ늻뗖뗄춬듓쫐뫃곌쯼틑탐랿헟늿램떼쪹쿻퓶살릩훃뎼잰?뛸曍틸샻틜믓볃뚨욽폃샛ퟓ벯뗄짏랿쫐웪ꎣ퓋룛놵좫ꎬ뷰謹헟쳢쫇뮯즢떽듋죋훖튪퓊힡탅쿣쳥뷸뇗훜뗍쏱ꎬ뿶횻겶붡톺웚쪱뿉듻뎡뗄?뺭룸룹힡럖믘훂틸럑듓뎤튻믡룄뛸뮮늻퓂욶탐폚맦타랢ꆣ뫢ꆢ듳붲뗘뎡뗄겻ퟷ쓄짧벴뿉죋폅ꪷꆪꎬ냑뷰쓒횤뛗햢뫜튻탭랿움룛훆탐?ꆱ뗄폐좫듻쿞엠틔뿮랢퓋튻탎뛾힡뷰놾랿튪쇽짧탐헟룹뗣캪쳵뮯룯ꇞ짌햮뷶뿉ꆣ?뾪뛔랶ﯓ햹믺캢ꎬ퇩톭헢닺킭볛믺㶼톶믡탂틔쳡쫆ꋉꆪ쪹좫죚좯쫕뗄듙잿쾵웤맀쳘죻튻틒ꎬ뿮ꆢ폽듓랢탐ퟷ?벶돉춬뷰뾪놾ꆣ돯뫍ⶶ튵좨럧뿉ꆰ햹놣맜?뷏릹샻붨떹횵훆뛊좡폐쳥릺릩첡랿뻓샱?닮뷸쇐짧뇰쟒퇩뮼퓋뗄닙튻뾪럅막돌쫐쇋뛸쪱횱랢틸뷰듓?짌쿕틔뮺힡죚틩캪?ퟷꆢ춳폫쮵ꆣ킳컈훆싲릺ꏔ뗘쏱붵뎡뻠맺뗄탐믡쾵퓋ꎬ튻듻쓗?뚨랢ꎮ랿?힡ꎬꎺ쏱헾햮뮯뫍짮?탐
