广州中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评广系系机场电地新构话：：开中0盘2国价指格数测研评究—院— A址：广州0-市38天11河59区00天/5河9天0东8河 路豪景67 号丰兴 测评座编第号8层： 2011-08-thhj﹟01 【测评天河豪景 通结果】 基典于型中投过国项资市房收益场地法调产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目地1所目基理名本位称信息 开属区置域 天河豪景 天天河河广（州广大道北62号 占发地企面业州大道北板块） 积 广州市德豪房2、3、、市成典场本型比法投较测资法评收测项益评目法项价测目格算价为项格：目为2价5：3格89为23 元8：0/72平 3元9方7/平方米 5米 元 /平方米 公2.司5万 平地产开发有限 制条结件合下当的前建物筑业规类模型 12万平方方米米 8 月市测场评现价状格，综合确定项目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 为24200 元/平方米。 装开入修盘住标时时准间 普 毛预通坯计住 宅（70年产权） 2011年8月 周边配间套 预综计合、商20医场12院、年、游1银泳2行池月、 学校饮食、 l 地临广沙理州河位服置装：批位发于旺天河地北和广的州中著轴名商圈的，总站，市地肺理白位云置山优，越北，临交天通平快架捷交便通利汽枢。配纽东临 中城天，心河西火--临天天平车然架东氧公站，巴交南—车 主l主力 户型极型佳方特。正点厨实：卫用产设，品计功以具能 有分70较区-1强明30的显 平实，米用房的性间二，设至设计四施巧居齐妙户全合型。理为 ，主通，风主力采户光 使力户用户型率型信息 70-130平米的二至四居 单套总价 84% 2（29按.99万5平元米 贷三居计算） l 企企业实力：项目投资主体为广州市德豪房地产开发有限公司， 贷首款款付年方款限式 万元（首付30%） 验，业已具在备推国出家广二州级多房个地房产地开产发项资目质，，产有品十深多受年市房场地欢产迎开。发 经 l 周综童边配套：项目周边享有学校、医院、银行、饮食、超月均还款 2 商012业年52/ 5公元积/1金05 32元 气息合乐浓商园郁场、，等篮能配球够套场为设、业施小主，学提小、供休区全闲配方亭套位有、的商会居场所住、生和游活生泳馆活池等服、设务广施。场，市、人、儿文 了话解:0更本次测评结果有效期为2011年8月，如需20详-3细81报15告90，0/请08与中国指数研究院联系，电 说影 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——天河豪景 一、市期成根交据场的项比 3个目较项所法 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评项目素对比销较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 销 象售及均对价比案例 测天评河对豪象景 保对利比中案汇例29000广A 场 对日比2出案00观例00山B 对橡比树案园例C 1 区交域交易易地日情理期况位 置2011年8月 2011年8月 20118年0008 月 中未心开城盘区 中正心常城 区 中正心常城 区正常 因素 交周通边便环捷境度 便较捷好 便较捷好 便较捷好 中心便城捷区 区土域地配用套途 完住善宅 完住善宅 完住善 较完好建善 个别因容素 绿筑积化形率率态 高层塔楼 高层塔楼 小高层板宅塔 结合 小高住层宅塔 楼 户装型修设情计况 443..1620% %0 %0 毛84坯% 精7装7%修 81% 4851%% 开社发区企配业品套牌 德完豪善地产 保一般 精一装般修 毛完坯善 评估（项1目）为交 1易00情正况个可比案例利，地均产为 自由竞争燕市塘场地销产售 均价，且交燕易塘日地期产相 2、因素修 修正：由于所选取的三同，设 因（2）区域因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企素业修（品3正牌）系等个统指别。标因 进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、3、测修评正对结果 绿化率、户型、装修、社区配套、 比销象较售及因均对素价比 案例 测天评河豪对景象 比较修保对正利比条中案件汇例指广数A场 对日比出案观例山B 对 2900橡比树案园例 C 交交易易日情期 100 1000 20100000 18100000 区域因况素 110000 110000 110002 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数36。820经0 3过 计算， 18180767 116130 4 0 18877、16340 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三项个目可市比场案价例格的为比 准23价80格7元分/别平为方3米62。03、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评—房、地成产本开法—天河豪景 根据房发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 确定费项率目 的市场金价额格(。万元 ) 1 土地成本 2总年01价的0 年天河区共成交 2 宗地块，规划总建筑面积 万平方红楼14面95地21价万为元7，69楼1面元地/平价方7米69。1元 /平方米。由此推算出天河豪米景，成20交10 92292 2 开发成本 小线建区内安配市成套政本费费用A用 约2050元/CB 建建安安成本A 平方米 12% 224965020 勘察设计费用D A成本A 12% 2952 3 管理费用 1+2+B+C 8% 2440 均第匀二投年入投，入建 3安0%及，管第理三费年用投在 入建20设%，期年内利分率阶假段设投为入，6%预 。计土 第地一费年用3投在% 入准备 3757 4 投资利息 以开发周期 年（其中半年准备期，3 年建设期），50期%， 23343 56 销销售售费税用费 房房地地产总价V 3% 9140 三7 开发利润 房地产总价V 7% 21327 项、典型房投地资产收总价益法V 304672万元 产总价V 单价 402%5 389元/平方1米21 869 置目率根的按据租 当前市场形势 ，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根5%金每调年查 1，2 个确月定计项算目，主同力时户考型虑租不金为 4500 元/月，每年的租金按同比上据涨区 5域%（内广同州档平次均同水类平房），地 空产 的酬该率类为住 8%宅，报计酬算率项为目2市%。场与价风值险。相 对应，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 酬8%率，为通 过6.市3%场，提期取末法转提售取时出报 潜空有运在净置效毛和年收收份入租 损1 典型投资者收益模式测算 5% 54202 3 4 5 70000 562780305 59535 62512 65637 持期营运毛有末费营收期转用收入入8% 514310004 53483605 9 562595787 53913286 3282 4525 47561 624395858 N售PV净 (6收.3益%) 5年后按427196 49556 52034 54635 57367 %6净31收 益率出售，转售税费3% 2225841 四收、测房地产总价V 2277594 期末转单售价NP V(8%) 220369079654 通过评全价面格市确定年益 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别8 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市24场20价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
