三
国
年
40城
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办
最
公楼
大
市场
租
指
金
数年
调
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整
布：
中国40城办公楼市场指数年度发布：在波动与挑战中重启修复之路
长春
2024年全年要点归纳： 2024年四季度中国40城甲级办公楼市场指数
1. 供应端增速回落成为供需缺口收窄的有利因素。目前中国40 排名 同比变化 城市 指数 同比变化
个主要城市办公楼市场总存量约为亿平方米，其中20个重 点
城市（含一线）办公楼市场2024年新增供应量约为387万平方米，
同比减少%，与2021-2024年的年均供应量（约530万平方米）
相比呈现周期性回落。与此同时，需求端尚无明显改善，20个重
点城市（含一线）办公楼市场2024年净吸纳量约为 248万平方
米，同比减少%，与过去三年的年均净吸纳量保持一致，需求
增长乏力也在一定程度上抑制了供应放量的增速。
2. 基石需求延续托底作用，新质生产力释放结构性机会。来自国
央企和私企巨头的自用型需求始终在本轮弱复苏周期中展现
韧性，对于缓解因需求缺口较大可能带来的市场显性风险起到重
要支撑作用。深圳全年甲级办公楼市场录得净吸纳量约88万平方
米，其中企业总部自用办公需求占比接近六成；在成都和
重庆，全年净吸纳量几乎全部来自总部自用需求贡献的面积； 在
武汉，由地方国资央企为主导的能源、环保及公共事业领域的租赁
需求贡献了多宗大面积租赁成交。市场供需再平衡的关键点在于
改善需求，尽管新质生产力带来的办公增量需求尚未达到可观有效
的规模，但其在垂直细分领域释放的结构性机会仍值得关注。以游
戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求在北京持续回升；省
外的头部互联网平台保持对杭州市场的青睐；在人工智能和大数
据等新赛道的带动下，科技互联网行业为深圳市场贡献了全年近
四成的租赁成交面积；在西北地区如乌鲁木齐，新能源汽车、锂电
池、太阳能电池等新能源相关贸易公司成为办公需求新亮点。跨境电
商、在线教育、新媒体等相关企业也在全国多个城市积极扩张。此
外，在供应放量较快的城市，例如济南、合肥等，以定制装修、灵
活租约为特征的第三方办公运营商正在加速产品迭代和空间布局，
这一趋势虽然可以
短期对冲超额供应量，也由此产生第三方办公的隐性空置面积和
运营商利润空间挤压等潜在市场风险。
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30 1
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40
北京
上海
深圳
广州
杭州
成都
重庆
南京
武汉
长沙
西安
厦门
苏州
郑州
青岛
南宁
宁波
福州
天津
济南
昆明
贵阳
沈阳
合肥
佛山
石家庄
太原
乌鲁木齐
南昌
无锡
兰州
呼和浩特
哈尔滨
西宁
银川
拉萨
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3. 弱修复伴随市场深度博弈带来价格超预期下探。四季度，全
数据来源：仲量联行， 年第四季度。厦门为 年第二季度数据。
国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为元/平方 2024 2024
米/月，环比降幅在%%之间，同比降幅在%%之间，
超过八成的城市经历了近三年最大的年度降幅，相较去年底的预
测值均有所扩大。头部城市的业主方往往采取更为激进和直接的
低价策略以快速探寻新的平衡点，在续租及新租条件上均保持较
大议价空间。在下沉城市，低价策略加之商务条款的放宽成为业
主方的普遍选择。但需求不足的现实约束意味着短暂激活的成交
量主要来自续租和置换，增量需求的刺激效果有限。
指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵
向的城市间比较。
• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影
响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式
领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基
数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，
将导致其指数较基数下滑。
中国40城办公楼市场指数年度发布：在波动与挑战中重启修复之路
回顾2024年，面对经济转型期内部供需缺口拉大，外部贸易摩擦不确定性抬升的艰难环境，全年国内生产总值实现同比增长%，强化了我
们对中国经济正回归正常轨道并保持长期稳定发展的信心。但在此过程中，政策在改善结构性弱点上效用有限，外部压力的倒逼也给经济的
全面复苏设置了重重挑战。在办公楼市场的微观层面，上半年流动性的短期改善与下半年政策的渐进式发力虽然推进了市场预期的小幅升
温，但难以弥合的需求缺口以及市场预期的反复透支使办公楼市场正在经历曲折的筑底修复。
指数解读：头部城市震荡加剧，下沉城市韧性显现
1. 排名前10的城市中，价格因素成为扰动指数变化的主要原因。
头部城市在本轮调整中受到的负向冲击明显更为强烈， 指
数降幅较去年均有所扩大。在北京，不断刷新的极限价格
正在带动更广泛的趋势性变化，进而加速租金探底；上海、深圳、
广州全年虽有不俗的市场去化量，但指数表现同样受制于租金下
降风险。受益于小幅的租金波动和稳定的市场需求带来的流动性
提振，杭州的指数表现在前十城市中最为稳定。
2. 排名11-20的城市中，需求修复能力是影响指数表现的底层逻
辑。处在这一区间的城市，市场基本面稳定，租金同比降幅在5%-
10%之间，差异不明显。对供需关系的改善能力成为影
响指数表现的主要因素。时隔两年，海口再次跻身前二十城市
行列，其指数连续四个季度环比上涨。
3. 排名21-40的城市中，全年指数上升的城市主要集中于这一区
间。不仅如此，根据过去三年的累计数据，在波动中表现出更好
的向上弹性的城市除杭州和海口之外，也主要集中于排名后
二十区间，包括济南、合肥、太原、长春、乌鲁木齐等。尽管租金
处于下行通道，稳定持久的总部自用需求加之政策驱动下的动
能需求，使这些城市在过去三年表现出相对更好的跨周期调节
能力。
主要城市群甲级办公楼租金变化
(4Q23,%)
% % % % %
%
%
%
数据来源：仲量联行，2024年第四季度。厦门为2024年第二季度数据。
%
图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上一年放缓。例如一个城市上一年租金降幅为2%，本年度租金降幅为1%，则落入上方区间，反
之则落入斜线下方区间。斜线上的城市代表连续两年租金降幅不变 。
2023
2023
(4Q
24,%
)
主要城市群甲级办公楼空置率对比
50%
40%
30%
20%
10%
0%
数据来源：仲量联行，2024年第四季度。厦门为2024年第二季度数据。
主要城市群市场总结：超八成城市租金加速探底，大湾区和长三角城市需求稳定释放
1. 租金趋势：2024年，在全国40个主要城市中，共有35个城市
的租金同比降幅较上一年加快，同时这35个城市也达到了近
三年的最大年度降幅，平均降幅加快了个百分点，表明业 主
方对价格的心理预期正在市场深度博弈中被反复透支。其中，
京津冀、长三角和成渝城市群均受到核心城市的影响降幅走阔。
2. 空置率区间：2024年，全国40个主要城市的平均空置率整体
向上平移了个点。其中，京津冀、长三角和大湾区城市群的
平均空置率与去年基本一致，维持在26%上下；成渝、长江中游
城市群以及其余城市的平均空置率同比整体抬升2%，上移至
33%上下。
3. 净吸纳量：全年来看，大湾区和长三角城市群的表现无
出其右。大湾区三个主要城市甲级年均净吸纳量约为39
万平方米，仅深圳就录得约88万平方米，较去年增长超
80%；长三角七个主要城市甲级年均净吸纳量约为12万平
方米，与去年数据持平，表明市场需求相对稳定。其中上海
甲级市场录得约48万平方米，同比增长25%。京津 冀、成
渝及长江中游的主要城市甲级年均净吸纳量较去年均明显
回落。
%
23%
% 带看量大幅下降，业主方为加速获客并维持入住率
新增供应，推高其甲级空置率同比上升个百分点
% 99
% 77
重点城市甲级办公楼市场指标
05 0 100 150 200 250 300 350 400
251
180
20
的
24
主
年
基
第
调
四季度：低价策略成为全年办公楼市
1. 租金方面，在全国20个重点城市中，北京、上海、成 都、
武汉的同比跌幅超过10%。在北京，有限的市场 需求迫
使业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以
尽快实现空置回填；在成都，随着下半年市场
24%
% 129 平稳，不得不下调租金报价与有效租金底线；另有13
21%
73
31%
个城市的同比降幅在5%-10%之间，而2023年同比降
幅超过5%的城市仅有9个。
% 67
123
25%
2. 空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级 30% 空置率同比下降，其中降幅最大的是青岛，租金下行
76
29%
38%
激活的办公升级需求叠加总部自用需求推动青岛甲
级空置率同比下降个百分点至36%。另有10个城
% 73 市的甲级空置率同比上升，其中涨幅最大的是大连。 32%
大连的甲级市场在时隔两年后迎来万平方米的
26%
33%
34%
至34%。全国20个重点城市中有11个城市的甲级空置
率水平高于30%，9个城市落在30%以内的区间。
% 100
36%
% 76
% 65
36%
37%
84
% 77
34%
% 57 24%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
数据来源：仲量联行，2024年第四季度。厦门为2024年第二季度数据。注：
平均租金基于建筑面积，为扣除物业费与免租期后的含税租金。
145
35%
% 82
% 68
31%
供有利的动能修复空间。
济增长支持，流动性的改善将为办公楼市场提
币政策将进一步发挥作用，有助于寻求短期经
四五”规划的最后阶段，预计扩张性财政及货
场将呈现弱复苏弱分化的局面。进入中国“十
口，区域间的复苏节奏可能出现分化，整体市
严峻，市场仍需一段漫长的时间来弥合供需缺
展望2025年，供需双方结构性弱点的挑战依然
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13%
%
%
%
% 66
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