第 11 卷 � 第 3 期
2011 年 � � 3 月 � � � � � � � � � �
科 � 技 � 和 � 产 � 业
Science Technolog y and Indust ry
� � � � � � � � � � Vol� 11, No� 3
Mar . , � 2011
房地产信托风险控制措施的研究
尹阿东1 , 何海凝2
( 1� 华融国际信托有限责任公司 信托业务部, 北京 100033; 2� 中信建投证券有限责任公司 投资银行部, 北京 100010)
摘要:近年房地产信托作为一种新的融资方式已经在房地产行业中广泛应用,满足了房地产企业建设资金的需求, 但房
地产行业以信托方式的融资行为,存在的各种风险也不容忽视, 因此本文对房地产信托项目的常见风险进行了深入分
析,提出了几种切实可行的风险控制措施 ,来降低房地产信托项目的风险, 保证信托计划的安全。
关键词:房地产信托; 风险控制;预算管理
中图分类号: F830� 58� � 文献标志码: A � � 文章编号: 1671- 1807( 2011) 03- 0054- 04
收稿日期: 2011- 02- 11
作者简介:尹阿东 ( 1976� ) ,男, 辽宁瓦房店人,华融国际信托有限责任公司,信托业务部总经理助理, 北京科技大学经济
管理学院博士,研究方向:管理经济学; 何海凝( 1978� ) , 女,辽宁辽阳人,中信建投证券有限责任公司,投资银行运营管理部,
副总裁,英国格林威治大学金融学院硕士,研究方向: 金融学。
� � 房地产行业是一个资金密集型的行业,时间周期
长、资金占用大,利润回报高, 需要采用除银行以外的
其他多种融资渠道满足资金的需求。信托作为金融
百货公司,可以多种方式为房地产企业提供融资服
务,近年来在房地产行业中被广泛应用。2010 年全
国房地产信托融资规模达到了 1 912亿元, 同比增幅
为 208� 00% ;随着银行存款准备金上调和加息预期,
2011年金融市场资金依然较为紧张, 房地产信托会
延续 2010年的态势,成为房地产行业不可缺少的融
资方式之一。房地产信托作为一种新兴的融资方式,
存在的风险不容忽视, 信托公司应采用科学、合理的
控制措施有效规避各类可能发生的风险。
1 � 房地产信托风险的主要表现
由于房地产行业受自然、社会、经济、政治、心理
等因素的影响, 面临着一系列的风险, 这些风险贯穿
于房地产开发、经营和管理之中。目前房地产行业经
营发展状况表明,房地产行业在快速发展的同时, 一
些风险正在逐步累积和显现。
1� 1 � 财务杠杆使用过度的风险
房地产公司大多采用包括信托在内的多种融资
方式解决资金紧张的问题, 财务杠杆的过度使用, 造
成企业资产负债率过高。财务杠杆的使用一方面能
够使房地产公司用较少的自有资本金运营拥有大量
借贷资本的项目,产生很好的税盾效应,提高项目的
收益率。另一方面, 过高的财务杠杆意味着高度的流
动风险,稍有不慎公司将面临巨大的还款压力, 使信
托计划的兑付带来极大的不确定性。
1� 2 � 资金平衡不确定的风险
影响房地产公司资金平衡的风险因素可以分为
减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因
素,要分析影响项目资金平衡的各种因素变动对项目
净现金流量的影响程度,并找到敏感性因素。
多数房地产企业采取举债经营的方式运作项目,
这对企业资产的变现能力提出了较高的要求, 企业的
借款必须有相当数额的资产变现来匹配,否则企业极
易陷入短期资金不足的危机。房地产企业的流动资
产主要是存货,存货主要表现为己完工商品住宅、在
建房产、出租房产和拟开发土地; 其中获得销售许可
证的己完工商品住宅是企业主要的销售收入来源。
良好的现金流是企业正常运营的根本保证,但是现金
流入受到宏观政策和销售业绩的影响,容易产生周期
性的波动, 出现现金流入的时间和金额与企业工程款
支出和财务成本支出的时间和金额不匹配的情况, 造
成企业经常处于资金紧张或资金冗余的两难局面。
1� 3 � 缺乏管理经验的风险
房地产信托大多投资于房地产开发领域, 信托公
司对房地产行业管理的经验尤为重要。房地产开发
是一个技术含量非常高的资源整合过程,包括土地选
择、产品设定、业态规划、房产销售、商业招商、市场营
销、运营管理等等,都需要开发商来整合资源, 而且各
个环节环环相扣, 缺一不可。在房地产开发项目中,
一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回
投资的第一还款来源。开发商的管理能力(包括工程
管理、项目管理、人员管理、资金流管理和公共关系协
调等)不到位可能导致项目经营失败, 同时给信托计
划带来风险。
房地产信托计划的安全很大程度取决于信托公
司的风险管理水平, 信托公司应有能力识别项目的核
心风险并控制风险事件的发生。信托公司的资本金
规模和抗风险能力无法与银行相比,因此必须加强贷
款项目的后期管理,确保房地产信托项目收益可观、
风险可控。
1� 4 � 房地产信托的变现风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等
形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵
押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及
时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风
险。大多数金融产品包括信托都没有一个完善的二
级市场的流通体制, 而信托产品本来就要求不能通过
公共媒体进行营销宣传[ 1]。信托产品的公共认知度
比国债、债券等金融产品差,一旦需要转让时,成本会
很高,时间会较长, 如股权投资信托计划到期时股权
的变现或转让、信托贷款到期抵押物的处置及担保
等,都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风
险。
1� 5 � 市场需求波动的风险
房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定
性因素,工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来
的现金流入,因此, 市场风险是房地产企业面临的主
要风险之一。房地产市场风险可以分为企业个体性
风险、系统性风险和区域性风险。房地产市场的企业
个体风险主要表现为房地产市场的信息不对称会使
房地产企业对房产的价格操纵成为可能,并最终导致
资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是
由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素
造成的,若具有理性预期的购房者、开发商和金融机
构在房地产市场局部的均衡被打破,则房地产市场则
会出现价格泡沫,泡沫的严重程度将会决定泡沫破裂
的时间。关于区域性市场风险是由地区经济的差异
程度决定,通常认为房地产开发商对土地价格的炒作
和购房者对房地产价格的升值预期是导致房地产市
场区域性风险的重要原因 [ 2]。
2 � 房地产信托的风险控制措施
2� 1 � 内部管理控制
针对房地产行业发展的特点以及信托资金的运
作方式,面对可能产生的风险要建立相对完善的贷后
管理体系, 由于房地产泡沫对经济运行的危害很大,
信托公司需要对投放的房地产项目加强自主管理 [ 3] ,
本着�监管到位、效率优先、控制风险、措施得当�的原
则,可采用联合管理、预算管理、合同管理和销售资金
监管等方式,密切监控企业财务指标的变化, 实施有
效的风险控制措施, 降低房地产信托项目的运营风
险。
2� 1� 1 � 联合管理
对于房地产信托投资项目,信托公司一定要有风
险管理的意识和手段,信托公司要派专业的团队深入
到房地产企业中,参与日常的经营管理, 主要的方式
如下:
第一, 信托公司要依据�公司法�的规定, 委派专
人进入到房地产企业的股东会和董事会,参与企业的
重大经营决策,包括但不限于企业经营计划、项目总
体方案、项目总预算、项目开发计划、公司对外借款、
担保等融资安排、公司制度的审定、企业高管人员的
任命, 并有对上述事宜一票否决的权利。
第二, 信托公司要聘请专业的财务审计机构和工
程监理机构共同参与对房地产开发企业的内部管理,
随时掌握企业的财务状况和工程进度情况。
第三, 信托公司要实施企业的公章和财务章共
管,本着开源节流的原则, 增加企业现金流入, 减少不
必要的资金流出。
2� 1� 2 � 预算管理
预算管理的内容包括现金预算、财务预算、工程
预算、筹资预算和销售计划,根据企业的财务状况、资
金来源与资金运用以及国家的相关财税规定, 测算企
业各期的资金盈余和短缺情况,制定借款计划和偿还
计划。预算按时间分为年度预算和月度预算, 年度预
算需向信托公司报批、年度预算内的月度预算向信托
公司报备; 信托公司应外聘专业的中介机构, 对月度
预算的执行情况进行审计, 出具独立的审计意见, 及
时发现预算执行的偏差, 敦促企业严格执行月度预
算,进而保证年度预算的有效落实。
2� 1� 3 � 合同管理
信托公司通过公章共管的方式,规范企业对外合
同的签署, 对于涉及企业借款和担保的融资合同采用
报批的方式,除此之外的合同可采用报备的方式。
2� 1� 4 � 销售资金监管
要求房地产企业在信托公司指定银行开立销售
资金监管账户, 专项用于接收房地产企业的租金收
入、销售收入以及全部其他收入, 该监管账户应由信
托公司与企业实施共管。房地产企业应承诺在信托
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存续期间,每年完成指定面积的销售任务,同时承诺
每卖出一平方米房产,主动将一定比例的销售价款进
行提存,并将提存的销售价款按月向监管账户划付,
用于信托收益的兑付。
2� 2 � 盈利能力控制
盈利风险是指企业不能进行有效的销售导致销
售收入降低,利润减少,从而使企业面临业务萎缩、规
模减少甚至倒闭的一种财务风险, 盈利风险产生的最
主要根源是成本的上升或者是收入的减少[ 4]。
2� 2� 1 � 科学定价
价格变动是影响房产变现能力和销售回款速度
的主要因素之一,房地产开发后的价格调整策略应综
合分析楼盘的品质、质量、价格弹性、周边竞争楼盘订
价及购房者心理,信托公司应协助房地产企业采用科
学的定价策略, 保证房产有计划的销售和资金的及时
回收。
2� 2� 2 � 合理销售
房地产企业必须通过营销活动, 利用广告、宣传
报导、人员推销等促销手段, 把房产信息传递给购房
者,房地产企业要千方百计加强销售力量,提高有效
销售,增加预售,为项目建设期间的偿债获取尽可能
多的资金来源。
2� 2� 3 � 树立企业良好形象
企业的利润是企业一切经营活动的根本保障,是
企业拥有持续现金流的必要条件, 信托公司最为关注
的是企业的利润等反应盈利能力的一系列财务指标,
这一能力的降低会影响企业在投资者心中的形象,影
响其投资心理, 也会导致投资者以及社会公众对公司
经营的一些不好的猜测, 对其产生质疑。因此企业的
经营者要避免因盈利问题导致的形象损毁,树立企业
良好形象的另一个关键是不要发生违法违规行为。
企业的日常经营活动需要严格按照有关法律法规进
行,对于房地产企业产品质量需要严格把关, 避免豆
腐渣工程的出现。在法律事务上, 应该聘请法律顾
问,对企业日常的法律事务进行处理, 对相关的法律
法规的实施情况进行指导,避免由于对法律条文的错
误使用导致不必要的风险,影响企业的社会形象。
2� 3 � 加强内部审计
信托公司应积极参与房地产企业的内部审计工
作,重点审查企业的预决算、投资合理情况,预算变更
情况, 财务管理情况, 各项资金及物资、人力、技术使
用情况,发现、揭露并禁止企业的违法违规行为及企
业财务工作和各部门经营工作中的舞弊行为,发现并
改进工作中的不正确、不科学、不利于企业发展的经
营管理现象,促进企业管理水平和经营效益的提高,
促进企业内部经营管理等方面有序进行。
2� 4 � 现金流量控制
现金净流量的多少是企业财务风险大小的晴雨
表 [ 5] ,企业年度现金流入总量能否保证房地产开发项
目的各项强制性支出需要, 应引起信托公司的注意。
企业日常的现金流出主要是生产经营活动的现金流
出,如销售费用、营业成本、人员工资、工程款等是可
以缓期支付的;而有一些支出(如利息等)是不能缓期
支付的,所以企业应合理利用现金的时间价值以及延
期支付功能将资金用在最需要的地方,当然对于那些
延期支付的项目要考虑延期支付的成本以及可能对
企业信誉的影响。
企业日常的现金流入主要是营业收入,对现金流
入影响较大的是分期付款形式,也即房地产企业分期
收款的销售形式。企业应根据实际情况尽量使购房
者采取一次全额付款或者银行按揭贷款的购房形式,
即使采用分期付款方式也要尽量缩短付款期限,争取
早日实现现金流入。
3 � 结论
2010年年底, 国务院为巩固和扩大房地产调控
成果, 逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投
资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展, 出台
了有史以来最为严厉的楼市宏观调控�新国八条�。
但房地产行业作为国家的支柱产业,对国民经济的发
展和关联产业的带动起着不可忽视的积极作用,房地
产信托也将一如既往地为房地产企业提供灵活、多样
的融资服务,但是在宏观调控的背景下, 短期内房地
产行业有可能出现量价齐跌的现象,因此信托公司应
在房地产企业融资的后期管理上, 采用科学、有效的
风险控制措施,避免房地产开发项目各种不可预见的
风险发生, 降低信托计划的风险, 确保信托财产的安
全。
参考文献
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