揚州地產觀察——2009年01/02月
CONTENTS宏观环境篇03 经济运行04 政策法规06市政信息主办：新景祥扬州公司业务发展部市场研究篇编辑：瞿靓、刘海春、王占岭08土地市场李洋、何跃武、陈科10房地产市场联系人：赵万里34新盘关注联系电话：0514-87633355/7633322营销观察篇E M A I L：XJXDC_YZ@媒体监测40个案跟踪地产研究篇本报告中所有数据和内容未经许可，严禁转载，43专题研究违者公司有权追究其法律责任CONTENTS
宏观环境第一篇宏观环境篇一、经济运行扬州08年全市完成投资950亿元2008年，全市共完成全社会固定资产投资950亿元，超全年计划50亿元，比上年同期增长%。其中规模以上项目完成投资亿元，同比增长%。在规模以上项目中，城镇项目完成投资亿元，比上年同期增长%；农村项目完成投资亿元，比上年同期增长%；房地产开发完成投资亿元，比上年同期增长%。扬州08年房地产开发投资增长%2008年，扬州市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资亿元，同比增长%。商品房施工面积万平方米，同比增长%,其中新开工面积万平方米，同比增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%；商品房销售面积万平方米，同比减少%;商品房销售额亿元,同比减少%。扬州08年CPI累计涨幅%08年全年扬州居民消费价格总指数为%，低于全省%的平均物价水平，实现了市政府年初确定的物价水平控制目标，与南通、泰州物价水平持平，涨幅均为%，江苏CPI涨幅最高的城市为南京，为%。08年12月扬州市区居民消费价格指数为%，价格水平同比上涨个百分点；同比指数比上月低个百分点，涨幅延续下半年回落态势。环比指数为%，价格水平较上月有所回升。扬州08年12月房价环比首次下跌，同比上升%2008年12月房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月降低个百分点，环比首次出现负增长，较上月降低个百分点。本月房屋销售价格的走势特征是：新建房中普通住宅和高档住宅同比价格均上涨，但涨幅与上月相比分别下降了和个百分点；普通住宅环比持平，高档住宅环比下降1%。非住宅同比上涨%，环比下降个百分点；二手房价格同比上涨%，环比下降%。从房屋类型看，新建住宅价格同比上涨%，环比下降%，其中普通商品住宅中的多层住宅环比下降%，高层住宅环比与上月持平，高档商品住宅环比下降1%。新景祥观点：固定资产投资稳定增长，但房地产投资增幅持续回落，商品房销售量同比回落, 商品房销售价格环比首次下跌，商品住宅价格环比继续下降。表明受大环境影响，扬州房地产市场量缩价跌，楼市回暖仍需较长时间。第3页共49 页
宏观环境二、政策法规十大产业振兴规划出齐国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，国家确定的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流这十大产业振兴规划全部出齐。而此前传出的能源、房地产等行业将被列入产业振兴规划的消息，未有结果。新景祥观点：传闻已久的“十大产业振兴规划”终于尘埃落定，房地产业最终未能入选。开发商期望的政府“救市行动”再次落空，因此开发商通过自身积极应对市场才是正道。（重要指数：★★★★★）工行房贷利率下月自动转7折利率工行总行最新下发的《关于调整存量个人住房贷款利率下浮比例的通知》规定，对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月10日起将可以享受基准利率下浮30%的优惠，但客户必须同时满足两个条件：一是该笔贷款已执行基准利率下浮15%的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)，而且借款人在工行的其他贷款无不良记录。新景祥观点：“工行房贷利率自动转7折利率”对于工行存量房贷客户来说是“福音”，由于其他银行执行情况较差，“7折利率”惠及面依然较小。（重要指数：★★★★☆）房地产投资信托基金试点总体构架已形成08年1月7日央行金融市场司副司长霍颖励称，房地产投资信托基金（REITs）目前已经形成初步试点总体构架，有关部门进一步会商后将报批国务院，然后进行试点。新景祥观点：受宏观调控影响，国内房地产开发企业在2008年资金链一度趋于紧张，其过度依赖商业银行贷款的弊端由此得到放大性的体现。此种情形下，能够为房地产开发企业提供新融资渠道的房地产投资信托基金被提上日程。但房地产投资信托基金的推出还面临不少具体的操作性难题，半年之内推出有一定的难度。（重要指数：★★★☆☆）南京公积金大松绑商品房首付降至2成南京house365消息，南京市民千呼万唤的住房公积金贷款首付2成，日前终于得到落实。在1月19日上午召开的新闻发布会上，南京住房公积金管理中心称，从1月20日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。其中商品房首付比例由3成降为2成，二手房首付款由4成调为3成。同时，“第二次住房公积金贷款首付4成”的限制也被取消。新景祥观点：“南京公积金购房首付降至2成”的目的非常明确，就是为了鼓励购房。但“公积金异地贷款，南京仍有难度”，使得公积金惠及面较为局限，能享受此政策的购房比较有限，政策的效果预计不大。（重要指数：★★☆☆☆）第4页共49 页
宏观环境住房部：将制订公共租赁住房指导意见地方通过公共租赁房解决“夹心层”住房难的做法，引起了住房和城乡建设部的关注。日前，住房和城乡建设部住房保障司有关负责人表示，今年将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容。新景祥观点：今年将研究制订《公共租赁住房指导意见》主要是为了针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。（重要指数：★★☆☆☆）扬州市区物业服务费最高拟上调125% 分阶段上调扬州市召开物业服务收费标准听证会。市物价部门表示，拟调整的市区物业服务收费标准，最高上调125%。此次拟调整的涨价方案不会一步落实到位，会采取分阶段上调的方式，每次最高涨幅不得超过50%，且需征得小区超过1/2业主同意，并报物价部门备案后方能上浮。本次同时纳入调整的还包括小型车停车费和装潢垃圾清运处理费。新景祥观点：物业上调，会在一定程度上增加业主的房屋使用成本，短时间内引起购房者对物业收费的关注，但对商品房销售的影响并不大。（重要指数：★★☆☆☆）常州停建经适房困难户购房获8万元补贴2月26日上午，常州市政府召开新闻发布会，正式对外界发布《关于加快推进常州市市区住房保障工作的实施意见》。《意见》明确了三个目标任务：通过货币化补贴的方式，年内全部解决10000户左右符合经济适用住房申请条件的低收入家庭的购房货币补贴；通过租金补贴和实物配租，两年内全部解决近4000户符合廉租住房申请条件的低收入家庭的住房困难；通过提供公共租赁住房保障，用两年时间解决4000户左右虽符合经济适用住房申请条件但又买不起房无法享受购房补贴的“夹心层”家庭的住房困难。该意见将从3月1日开始实施。新景祥观点：常州市政府此举表面上“快速解决经适房的供给问题”，但其实质确实地方政府新一轮的“托市政策”，但由于困难户均是低收入人群，对其进行购房补贴，并不能带动多少商品房的去化，同时，政府本应保障的对象推向市场，也不利于从根本上解决住房保障的问题。（重要指数：★★☆☆☆）第5页共49 页
宏观环境三、市政信息苏皖8市打造城际交通宁镇扬城轨有望于2012年前建设国内交通专家近日对《南京都市圈综合交通发展规划》和《南京都市圈轨道交通发展规划专题研究》进行了评审。据初步统计，都市圈苏皖8市4年内将投入3100亿打造城际交通。其中包括都市圈打造通勤轨道网，力争2012年前建设宁镇扬城轨，到2020年前建设宁马、宁滁、宁淮等城际线。新景祥观点：宁镇扬城轨的规划，有利于进一步改善扬州的轨道交通体系，使得扬州能够更好融入“南京一小时都市圈”，接受南京的经济辐射。同时，根据其他城市房地产发展的经验来看，轨道交通也有助于城市房地产市场的发展，这对扬州房地产是个利好消息，关键要看规划及建设的落地时间。（重要指数：★★★★☆）蒋王片区“三横六纵”年底建成翻开最新版《扬州旅游交通图》，在西北绕城公路、文汇西路、润扬中路和江阳西路围成的方阵内，道路稀疏，成熟的居民小区寥寥，基本处于待开发状态。该区域就是蒋王片区，面积约平方公里。到今年底，蒋王片区面貌将发生很大改观，“三横六纵”的道路交通网基本建成，道路绿化、防洪排涝设施基本完善，定位为城市中高档居住区、城市旅游休闲区的框架基本拉开。新景祥观点：蒋王片区“三横六纵”的道路交通网的建成，将很好地连接新城西区和西南板块，促进整个大西区的联动发展，符合扬州“西进东联”的发展战略。同时，随着蒋王片区建设的不断深入，区域房地产价值也将日渐凸显。（重要指数：★★★★☆）“六路两湖”前空降南区今年前，扬州经济开发区将着力凤栖湖、九龙湖和马港河路等4条道路的建设，拉开南部临港新城“六路两湖”的大框架。南部临港新城规划建设面积约平方公里，是扬州经济开发区今年工作重点之一。新景祥观点：随着凤栖湖、九龙湖和马港河路等4条道路的建设，规划建设面积约平方公里的南部临港新城建设开始启动，这是扬州“主导向南”战略的重要一步。随着南部临港新城建设的启动，区域土地价值开始被发现，但土地升值潜力与区域建设进程密切相关。（重要指数：★★★☆☆）第6页共49 页
宏观环境扬州市新墙材管理办法出台商品房销售应明示节能措施新年伊始，扬州市出台新墙材管理办法，规定开发商销售房屋，应向购买人明示能源消耗指标等信息。办法明确规定新型墙体材料要有利于环境保护，全市城镇区域内新建12层及以下住宅和新建、改建、扩建有热水需求的公共建筑，应统一设计和安装太阳能热水系统及可再生能源的各种利用系统。办法明确，房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的能源消耗指标、节能措施、围护结构隔热保温性能、保温工程保修期、可再生能源系统状况及使用要求等信息。新景祥观点：《办法》对扬州市房地产开发在节能公示方面作一些具体的规定，有利于规范开发商的开发建设行为，保护购房者的知情权等。在一定程度上可能增加开发商的开发成本，但对商品房销售无直接影响。（重要指数：★★☆☆☆）2009年扬州城建总投资200亿项目多达150个1月8日上午，扬州市政府召开城市建设和环境提升第一战役动员大会，确定重点实施六个方面48项工程建设，进一步完善城市功能，提升城市品质迎接“烟花三月”国际经贸旅游节。今年我市将围绕建设“人文、生态、精致、宜居”城市目标，初步计划实施路网完善、水环境整治、园林绿化、功能提升、古城保护、旧城改造、新区建设、房地产开发、民生城建等九大类工程、150多个具体项目，总投资约200亿元，预计年内完成投入120亿元。新景祥观点：扬州200亿城建投资是国家“4万亿”刺激内需计划在扬州的延续和落实，有利于进一步完善城市基础设施，对扬州房地产的发展也有一定的带动和助推作用，但对房地产的实际带动作用将较为有限和较为缓慢。（重要指数：★★☆☆☆）2008年扬州全市住房公积金归集创历史新高2008年全市住房公积金归集人数大幅增加，归集额扩增迅猛。据统计，2008年住房公积金新增归集人数57354人，较2007年翻了一倍多。扬州公积金归集额16亿元以上，实际归集额较去年同期增长%。仪征、江都、高邮、宝应、邗江等县市区公积金归集额都超过亿元。目前全市共有公积金归集余额45亿元。上述五个县市区贷款逾期率为“0”，公积金运行质态良好。目前全市共有公积金贷款余额30亿元。。新景祥观点：扬州市住房公积金归集额大幅上升，表明扬州市享受住房公积金人群的范围在不断扩大。而与07年相比，08年住房公积金余额有较大增加，表明受楼市低迷的影响，住房公积金贷款在减少；同时，住房公积金有较大余额也为09年政府推出新的政策，刺激市民使用住房公积金贷款购房，留有了较大的政策空间。（重要指数：★★☆☆☆）第7页共49 页
市场研究第二篇市场研究篇一、土地市场1、出让信息1、2月扬州推出11幅地块，其中518及519地块以生地形式挂牌出让，其余9幅地块均以净地形式挂牌出让。出让土地面积达万㎡，其中住宅用地面积约万㎡，商业用地面积约万㎡，商住用地面积万㎡，加气站用地万㎡。加油站用地万㎡。出让土地中395及520地块位于东区，525地块位于西区，518、519及295地块位于北区，415及457地块位于老城区，521、522及523地块位于乡镇。其中，395地块曾在08年7月以通过规划方案征集并带有五星级酒店规划的方式推出，当初以3300元/㎡的起始价流拍，此次改变规划并降低起始价的方式再次推出，其出让结果有待观察。-02扬州出让土地明细地块出让面积编号土地坐落（㎡）用途容积率建筑密度绿地率出让年限土地开挂牌起始（年）发程度价（元/㎡）文昌中路与花园路交叉395-1口西南角29840商住≤≤28%≥35%40、70净地3000文昌中路与花园路交叉395-2口西南角23946住宅≤≤28%≥35%70净地3000文昌中路与花园路交叉395-3口西南角17808住宅≤≤25%≥35%70净地3000维扬经济开发区汽车北518站西侧、荷叶西路北侧45868商业≤ 40生地507维扬经济开发区荷叶东519路北侧、扬子江路东侧30068商业≤ 40生地426四望亭路与维扬路交叉457-1口东北角23567商住≤≤25%≥35%40、70净地4200四望亭路与维扬路交叉457-2口东北角14917商住≤≤25%≥35%40、70净地4200扬子江北路东侧，双塘295-1路南侧41190商住≤≤30%≥30%40、70净地127502≤ 02≤30% 02≥20% 扬子江北路东侧，双塘03295-2路南侧34348商住03≤ 03≤40% ≥25% 40、70净地127504≤ 04≤40% 04≥25% 05≤≤35%05≥40%520连运路北，联谊路东，渡江村焦家组西3412加气站≤≤25%≥20%40净地1281521杨庙镇花瓶路西侧，扬冶路北侧13749住宅≤≤28%≥35%70净地690文昌中路以南市中医院415（原扬州轻工业学校）5098商业≤≤40%≥20%40净地5325以东槐泗镇槐子村扬菱公路522西侧2272加油站≤≤35%≥30%40净地1350槐泗镇酒甸片区弘扬东523路南侧10002住宅≤≤28%≥35%70净地780蒋王方正东街东侧，桃525源人家西侧9360住宅≤≤28%≥35%70净地2070数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第8页共49 页
市场研究2、成交信息1、2月扬州无新增成交土地。新景祥观点：由于08年12月扬州市政府推出大量地块，尚在招商过程中，且招商情况不甚理想。09年1、2月扬州市政府仅推出7幅地块。反映出受国家及地方政府救市政策效果不佳的影响，开发商普遍对后市持谨慎态度，减少拿地行为，扬州土地市场持续遇冷。由于后市行情仍不明朗，而且此次推出的395及457地块虽然地段较好，但价格依然很高，拿地风险较大，建议有实力的开发商拿地仍需十分谨慎。第9页共49 页
市场研究二、房地产市场（一）、房地产市场概述1、商品房供求扬州市区08年1月-09年2月商品房供销走势供应面积成交面积供销比万㎡月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库供应有所缩量，成交有所回升09年1月扬州市区商品房新增供应万㎡，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区商品房成交万㎡，环比减少%，同比减少%。09年2月扬州市区商品房新增供应万㎡，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州市区商品房成交万㎡，环比减少%，同比增加%。09年1、2月扬州市区商品房供销比分别为和，环比基本持平。表明受开发商控制供应量与成交量上升的影响，供求状况有所改善，但从长期来看，短时间内供大于求的状况依然没有明显改善。2、商品房成交均价扬州市区08年1月-09年2月商品房成交量价走势成交套数成交均价套元/㎡25007000200060005000150040001000300020005001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第10页共49 页
市场研究量升价稳，成交情况有所好转09年1月扬州市区商品房成交790套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区商品房成交均价为5080元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。09年2月扬州市区商品房成交953套，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州市区商品房成交均价为4727元/㎡，环比下降%，同比上涨%。新景祥观点：排除09年1月春节假期成交清淡的影响，09年1、2月扬州市区商品房日均成交约套，成交情况较此前有一定程度的好转，但与07年相比仍有很大差距，开发商应保持谨慎乐观。受09年1月商业办公集中备案的影响，09年1月商品房成交均价被一定程度拉高，排除其影响，扬州市区商品房成交均价基本保持稳定。3、商品房成交走势扬州市区08年1月-09年2月商品房成交走势07年成交面积08年成交面积09年成交面积同比万㎡3580%3060%2540%2020%0%15-20%10-40%5-60%0-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交量同比依然减少，目前略有一定反弹09年1-2月扬州市区商品房成交量为万㎡，与07年同期相比下降%，与08年同期相比下降%，成交量较此前仍有较大幅度下滑。但从三年2月成交量来看，09年2月成交量明显高于07、08年同期，同时接近08年3月的成交量，表明楼市有复苏的迹象。楼市行情预判一方面，受商业办公集中备案的影响，09年1月商品房成交面积有一定程度回升；另一方面，09年1、2月商品房日均成交30多套，且2月商品房成交量同比增加，同时扬州市区商品房成交均价保持稳定。新景祥观点：最近商品房成交量出现回暖，主要有以下几个方面原因：1、长期刚性需求的压制在年后迸发出来，出现整体楼市低迷中的小阳春现象；2、客户购买信心回升，政策减低，利好出空，大家对后续利好政策不抱希望，认为目前已经是楼市低谷，抱着抄底的心态大量扫房；3、开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策力度相对较小，在客户与开发商的博弈中占据上风。楼市并未真正回暖，开发商应避免盲目乐观。第11页共49 页
市场研究（二）、商品住宅（普通住宅+别墅）1、商品住宅供求扬州市区08年1月-09年2月商品住宅供销走势供应面积成交面积供销比万㎡月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月12月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库供应持续减少，成交有所回暖09年1月扬州市区商品住宅新增供应万㎡，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区商品住宅成交万㎡，环比减少%，同比减少%。09年2月扬州市区商品住宅新增供应万㎡，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州市区商品住宅成交万㎡，环比增加%，同比增加%。受开发商控制供应量与成交量回升的影响，09年1、2月扬州市区商品房供销比分别为和，环比基本一致，供求矛盾有所缓和。由于此前市场上仍有较大存量，短时间内供大于求的状况难有显著改变。2、商品住宅成交均价扬州市区08年1月-09年2月商品住宅成交量价走势商品住宅成交套数商品住宅成交均价普通住宅成交均价套2500600020005000150040003000100020005001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月12月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第12页共49 页
市场研究价稳量升，均价环比小幅回升09年1月扬州市区商品住宅成交593套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区商品住宅成交均价为4467元/㎡，环比上涨%，同比上涨% ；09年1月扬州市区普通住宅成交均价为4195元/㎡，环比上涨%，同比上涨% 。09年2月扬州市区商品住宅成交852套，环比增加%，同比增加%；09年2月扬州市区商品住宅成交均价为4689元/㎡，环比上涨%，同比上涨% ；09年2月扬州市区普通住宅成交均价为4535元/㎡，环比上涨%，同比上涨% 。新景祥观点：本月的量升，主要是由于近期政策减低，利好出空，客户购买信心回升，刚性需求有所释放所致。而价格稳中有升则是由于开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策有所减少造成的。3、商品住宅成交走势扬州市区08年1月-09年2月商品住宅成交走势07年成交面积08年成交面积09年成交面积同比增幅万㎡3090%2560%2030%150%10-30%5-60%0-90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交量有所回升，但同比仍有较大差距0年1-2月扬州市区商品住宅成交量为万㎡，与07年同期相比下降%，与08年同期相比下降%。成交量同比仍有很大幅度的下滑，但从1、2月成交量态势来看，近期商品住宅成交有所活跃，楼市有复苏的迹象，但距离真正回暖仍需较长时间。新景祥观点：商品住宅是扬州市区商品房的主要构成之一，商品住宅的成交很大程度上就是扬州楼市的“晴雨表”。商品住宅成交量的回升进一步表明了扬州楼市有复苏的迹象，但由于成交量同比仍有很大差距，距离楼市真正回暖仍需较长时间，但商品住宅成交均价稳中有升，表明扬州房价已经探底，下降已无空间。第13页共49 页
市场研究4、商品住宅套均面积扬州市区08年1月-09年2月商品住宅成交套均面积走势商品住宅套均面积普通住宅套均面积㎡/套㎡/套15015014014013013012012011011010010090901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月年1月209数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库套均面积同比有所反弹，环比区域正常09年1月扬州市区商品住宅成交套均面积为㎡/套，环比增加%，同比增加%；09年1月扬州市区普通住宅成交套均面积为㎡/套，环比增加%，同比增加%。09年2月扬州市区商品住宅成交套均面积为㎡/套，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州市区普通住宅成交套均面积为㎡/套，环比减少%，同比增加%。新景祥观点：受09年1月虎豹·郡王府联排别墅备案为普通住宅以及众多老盘尾房大户型成交备案的影响，09年1月商品住宅与普通住宅成交套均面积环比同比均较为异常。2月商品住宅与普通住宅成交套均面积回归正常水平，且较此前有小幅下降，表明受市场刚性需求购房者对小户型的偏爱，导致成交套均面积有所趋小。第14页共49 页
市场研究（三）、商品房分物业类型分析1、各物业类型成交量走势扬州市区08年1月-09年2月普通住宅成交走势多层小高层高层万㎡201510501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库普通住宅市场09年1月扬州市区多层成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区小高层成交面积为万㎡，环比减少%，同比增加%；09年1月扬州市区高层成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%。09年2月扬州市区多层成交面积为万㎡，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州市区小高层成交面积为万㎡，环比增加%，同比增加%；09年2月扬州市区高层成交面积为万㎡，环比增加%，同比减少%。新景祥观点：毋庸置疑扬州普通住宅成交主力是多层及小高层，而且随着多层供应量不断减少，小高层日渐占据普通住宅成交的头把交椅，而由于高层依然有一定的市场抗性，供应量与成交量均较小。扬州市区08年1月-09年2月商铺、办公成交走势商业办公万㎡5432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月11月12月09年数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第15页共49 页
市场研究商铺、办公市场09年1月扬州市区商铺成交面积为万㎡，环比增加%，同比减少%；09年1月扬州市区办公成交面积为万㎡，环比增加%，同比增加%。09年2月扬州市区商铺成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%；09年2月扬州市区办公成交面积为万㎡，环比减少%，同比增加%。受蓝山庄园、双桥商务广场、万宇城、汇金谷等楼盘商铺、办公集中成交备案以及锦都扬州国际酒店用品城、银宇大厦等大面积商铺办公备案的影响，09年1月商铺、办公同比环比均有较大增长，而2月随着备案的结束商铺办公成交量随之走低。新景祥观点：受扬州市区商铺办公物业集中备案情况频繁的影响，商铺办公成交量多呈现大起大落的现象。总体而言，扬州市区商铺成交受行情影响较小，成交一直较为活跃，而办公物业受城市规模较小影响，基本呈现供过于求的局面。扬州市区08年1月-09年2月别墅成交走势叠加联排独栋万㎡月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月月1209年1月2数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库别墅市场09年1月扬州市区叠加别墅成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区联排别墅成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州市区独栋别墅成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%。09年2月扬州市区叠加别墅成交面积为万㎡，环比增加%，同比减少%；09年2月扬州市区联排别墅成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%；09年2月扬州市区独栋别墅成交面积为万㎡，环比减少%，同比减少%。新景祥观点：受虎豹·郡王府年前联排别墅备案结束以及春节前后节日淡季的影响，别墅物业成交并随着普通住宅成交回暖而提前复苏，09年1、2月别墅物业成交量明显减少，别墅楼盘仅有扬州天下和扬子·豪泽苑表现较好。第16页共49 页
市场研究2、各物业类型成交均价走势扬州市区08年1月-09年2月普通住宅成交均价走势多层小高层高层元/㎡5000440038003200260020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月月122月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库普通住宅市场09年1月扬州市区多层成交均价为3969元/㎡，环比上涨%，同比上涨%；09年1月扬州市区小高层成交均价为4415元/㎡，环比下降%，同比下降%；09年1月扬州市区高层成交均价为4877元/㎡，环比上涨%，同比下降%。09年2月扬州市区多层成交均价为4339元/㎡，环比上涨%，同比上涨%；09年2月扬州市区小高层成交均价为4509元/㎡，环比上涨%，同比下降%；09年2月扬州市区高层成交均价为4717元/㎡，环比下降%，同比下降%。新景祥观点：受开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策力减少的影响，普通住宅三种物业成交均价环比均有小幅上扬，但同比依然呈现下降的态势。表明扬州普通住宅价格进入一个”上涨乏力，下降无空间“的相对稳定状态。扬州市区08年1月-09年2月商铺、办公成交均价走势商业办公元/㎡120001000080006000400020001月2月3月4月5月6月7月8月9月月1011月12月09年1月2月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第17页共49 页
市场研究商铺、办公市场09年1月扬州市区商铺成交均价为6257元/㎡，环比上涨%，同比下降%；09年1月扬州市区办公成交均价为5458元/㎡，环比下降%，同比上涨%。09年2月扬州市区商铺成交均价为4925元/㎡，环比下降%，同比上涨%；09年2月扬州市区办公成交均价为5202元/㎡，环比下降%，同比上涨%。新景祥观点：受商铺、办公成交集中于地段较好、价格水平较高的西区的影响，09年1月集中备案的商铺、办公成交均价有一定程度拉升，2月由于商铺、办公成交量较小及分布区域较为分散，成交均价再次回落。扬州市区08年1月-09年2月别墅成交均价走势叠加联排独栋元/㎡120001000080006000400020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库别墅市场09年1月扬州市区叠加别墅成交均价为5295元/㎡，环比下降%，同比下降%；09年1月扬州市区联排别墅成交均价为6313元/㎡，环比上涨%，同比上涨%；09年1月扬州市区独栋别墅成交均价为12027元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。09年2月扬州市区叠加别墅成交均价为6561元/㎡，环比上涨%，同比上涨%；09年2月扬州市区联排别墅成交均价为9131元/㎡，环比上涨%，同比上涨%；09年2月扬州市区独栋别墅成交均价为6445元/㎡，环比下降%，同比上涨%。新景祥观点：受扬州天下独栋别墅成交影响，09年1月独栋别墅成交均价有很大程度提升；而受扬州天下联排成交影响，2月联排别墅成交均价也有较大幅度拉升；但受西南板块扬子·豪泽苑以及北区蜀景花园价格较低的独栋别墅成交的影响，导致2月独栋别墅成交均价有很大幅度的回落。第18页共49 页
市场研究（四）、商品房分区域成交分析（一）、东区1、量价走势扬州东区08年1月-09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/㎡400650030055002004500100035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月月1112月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数有所增加，均价略有回升09年1月扬州东区商品房成交套数为145套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州东区商品房成交均价为4080元/㎡，环比下降%，同比下降%。第19页共49 页
市场研究09年2月扬州东区商品房成交套数为199套，环比增加%，同比增加%；09年2月扬州东区商品房成交均价为4151元/㎡，环比上涨%，同比下降%。随着东区主力成交楼盘——骏和天城成交量回升的影响，09年2月东区商品房成交量环比同比均有增加，同时成交均价保持相对稳定。2、区域面积占比扬州东区08年1月-09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万㎡530%425%320%15%210%15%00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月月10月11月12月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库区域成交面积占比有所反弹09年1月扬州东区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%；09年2月扬州东区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%，受区域成交面积回升影响，区域面积占比有一定幅度上升。3、区域重点销售情况扬州东区09年01月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型+面积+成交套数）小高层2/2/1户型㎡（1套）5600（小高层95、凯运天地10）96折）住宅（住宅（）小高层3/2/1户型119-119㎡（5套）商铺）商铺（1）商铺（）小高层3/2/2户型135-135.㎡（3套）8000（小高层顶层复式㎡（1套）蓝海现代城5600（多层，无优惠）住宅（1）住宅（）多层3/2/1户型㎡（1套）东方名城4400（多层，优多层2/2/1户型84-92㎡（3套）•和园惠住宅（6）住宅（）多层3/2/2户型㎡（2套）100-200元/㎡）多层顶层带阁楼㎡（1套）4000（小高层97、小高层2/2/1户型㎡（2套）广陵世家98折，特价房住宅（6）住宅（）小高层3/2/1户型116-120㎡（2套）3600元/㎡）小高层3/2/2户型134. -145㎡（2套）第20页共49 页
市场研究接上表5400（花园洋多层3/2/1户型㎡（2套）银泰•雅苑房，98、99折）住宅（17）住宅（）多层3/2/2户型106-135㎡（11套）6000-7000（别墅）多层顶层复式145-163㎡（4套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库除个盘外，整体成交情况一般09年1月，除骏和天城成交情况较好以外，仅有银泰·雅苑成交17套，表现较好，其他在售项目成交情况一般，导致区域月成交量仅145套。扬州东区09年02月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型面积+成交套数）凯运天地小高层5800（97-住宅（6）住宅（小高层2/2/1户型101㎡（4套））商铺小高层3/2/2户型（1套）98折优惠）商铺（0）（0）小高层顶层复式194（1套）蓝海现代城多层5800（无优惠活动）住宅（5）住宅（多层2/2/1户型㎡（1套））多层3/2/1户型107-111㎡（4套）多层4400（价格东方名城•和园区间3900-4700，住宅（7）住宅（多层2/2/1户型84-94㎡（5套））100-150元/㎡优多层顶层带阁楼144㎡（2套）惠）广陵世家小高层小高层2/2/1户型91-99㎡（4套）4000（97-小高层3/2/1户型114-120（8套）98折优惠）住宅（14）住宅（）小高层3/2/2户型（2套）花园洋房5200-花园洋房3/2/2户型105-135㎡（13银泰5300（98折），•雅苑住宅（18）住宅（）套）花园洋房顶层复式142-175叠加别墅6000-别墅（1）别墅（）㎡（5套）叠加别墅㎡7000（97折）（1套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库区域成交情况有所改善09年2月，除骏和天城成交情况较好以外，广陵世家与银泰·雅苑成交表现也较好，导致区域月成交量近200套。第21页共49 页
市场研究（二）、西区1、量价走势扬州西区08年1月-09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/㎡1200650090055006004500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数环比增加，均价略有回落09年1月扬州西区商品房成交套数为483套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州西区商品房成交均价为5517元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。09年2月扬州西区商品房成交套数为637套，环比增加%，同比增加%；09年2月扬州西区商品房成交均价为4974元/㎡，环比下降%，同比上涨%。随着节后，购房人群的增多，作为扬州楼市的主力区域的西区商品房成交量也有了一定幅度的上升；受商铺办公集中成交备案的影响，09年1月商品房成交均价有所拉高，而2月随着商铺办公成交的减少，成交均价再次回落。2、区域面积占比扬州西区08年1月-09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万㎡1580%1260%940%6320%00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第22页共49 页
市场研究区域成交面积占比再次下降09年1月扬州西区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%；09年2月扬州西区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%；受商铺、办公成交集中且有大面积商铺办公成交的影响，09年1月西区商品房成交面积大幅增加，区域面积占比有所幅度放大。3、区域重点销售情况扬州西区09年01月重点楼盘销售详情表（一）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型+面积+成交套数）5800（小高、高京华城中城层，97折优惠）住宅（20）住宅（） 9700（别墅）多层2/2/1户型㎡（1套）万豪西花苑5100（多层，97折）住宅（5）住宅（）多层3/2/1户型114-123㎡（3套）多层3/2/2户型㎡（1套）水岸泓庭8600（高层精装）住宅（0）住宅（） 4880（高层，半高层2/2/1户型㎡（2套）西郡个月内全款到账，188花园享住宅（7）住宅（高层3/1/1户型㎡（1套））80-120元/㎡优高层3/2/2户型㎡（1套）惠）多层3/2/1户型122-123㎡（3套）中信泰富6200（一次性付•锦苑款住宅（1）住宅（）多层1/1/1户型㎡（1套）98折）天和国际5000（多层，97、3）98折，团购住宅（住宅（多层3/2/2户型㎡（1套) ）95折）小高层4/2/3户型㎡（2套）上林苑4850（单身公寓，住宅（2）住宅（）小高层单身公寓48和78㎡（2套）98、99折）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新城西区各楼盘成交表现一般延续此前成交低迷的状况，新城西区主力大盘受房价仍处在高位的影响，导致各主要楼盘成交量依然持续走低，成交情况很不理想。扬州西区09年01月重点楼盘销售详情表（二）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型+面积+成交套数）高层2/2/1户型㎡（1套）4400（小高层）高层3/2/2户型㎡（8套）上方公馆4100（高层，97、住宅（24）住宅（）小高层2/2/1户型89-98㎡（7套）98折优惠）小高层3/2/1户型115-1321㎡（5套）小高层顶层复式141-195㎡（4套）新港4200（小高层、•首府高层，住宅（3）住宅（高层1/1/1户型㎡（1套））97、98折）高层2/2/1户106-107㎡（2套）4600（多层、小多层3/2/1户型92-93㎡（2套）润和•御景城高，优惠80-110住宅（7）住宅（）小高层3/2/1户型㎡（2套）元/㎡）小高层3/2/2户型㎡（3套）第23页共49 页
市场研究接上表3600（小高层折蓝山庄园后）3500(办公折后）7500（商住宅（小高层3/2/1户型108-109㎡（16套）17）住宅（）小高层3/2/2户型（1套）铺，95折）多层2/2/1户型77-77㎡（5套）多层3/2/1户型㎡（2套) 3580（小高层公多层顶层阁楼36-58㎡（5套）阳光地带寓，98折）4000住宅（25）住宅（）多层3/2/2户型㎡（1套）（多层，97折）小高层1/1/1户型52-55㎡（10套) 小高层2/1/1户型㎡（1套）小高层2/2/1户型（1套）汇金谷4000（多层）住宅（㎡（1套）5）住宅（小高层单身公寓）4700（八层公寓）多层3/1/2户型99㎡左右（4套）4000（多层，小高层单身公寓㎡（3套）95、尚城多层2/2/1户型88-91㎡（2套）96折）住宅（14）住宅（）多层3/2/1户型105-113（3套）4100（公寓折后）多层3/2/2户型126-155㎡（6套）多层2/2/1户型90-93㎡（2套）彩弘苑4780（多层、小多层3/2/1户型㎡（2套）高）住宅（16）住宅（）小高层3/2/2户型131-139㎡（11套）小高层顶层复式㎡（1套）小高层2/1/1户型㎡（4套）小高层3/2/1户型131㎡左帝景蓝湾7200-8300（小高层）住宅（12）住宅（）右（4套）小高层3/2/2户型130-131㎡（3套）小高层4/2/2户型㎡（1套）小高层2/1/1户型91-97㎡（11套）4900（小高层，小高层3/2/1户型115-119㎡（13套）金轮星城97折）4300（高住宅（32）住宅（）小高层3/2/2户型㎡（2套）层，97折）小高层顶层复式175-191㎡（4套）高层2/1/1户型㎡（2套）依云城邦4000（小高，95折）住宅（18）住宅（小高层2/2/1户型㎡（3套））小高层3/2/1户型96-106㎡（15套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库西南板块各楼盘受优惠价格促动，成交较为活跃与新城西区不同，西南板块众多楼盘较此前优惠的价格，开始吸引一部分刚性需求购房者入市买房，各楼盘成交情况均较好，其中表现较为突出的楼盘有：金轮星城、上方公馆、阳光地带等。扬州西区09年02月重点楼盘销售详情表（一）项目名称销售均价成交套数销售详（元/㎡）（套）销售面积（㎡）情（物业类型+户型面积+成交套数）小高层5800、71#住宅（住宅（）19）京华城中城高层(5700-7000)（三期房源97折优办公（办公10） 别墅（（）惠）别墅0）9700别墅（0）多层5100（B1栋多层2/2/1户型㎡（1套）万豪西花苑可优惠2-3万元，一层约住宅（28）住宅（）多层2/2/1户型94-95㎡（10套）65万/栋，送下沉式花园）多层3/2/2户型114-125（17套）第24页共49 页
市场研究接上表8600（高层精水岸泓庭装，2000元/㎡装住宅（0）住宅（0） 修标准）多层4710（基本售完），高层多层3/2/2户型122-136㎡（20套）小高层3/2/2户型㎡（1套）西郡4800（全部房188花园源，半个月内全款住宅（47）住宅（）高层3/2/1户型（14套）到账，享高层3/2/1户型（1套）120元/㎡优惠）高层3/2/2户型131-135（11套）电梯洋房6200多层1/1/1户型㎡（1套）中信泰富（5800-6600，•锦苑住宅（16）住宅（）98折优惠）（部分多层2/2/2户型97-109㎡（5套）异形房多层3/2/2户型114-130（10套）5400-5700）多层3/2/2户型120-127㎡（3套）天和国际多层5200，小高层住宅（10））4800（无优惠）住宅（多层4/2/2户型㎡（1套）小高层2/2/1户型（4套）高层3/2/2户型（2套）单身公寓4800-上林苑5400）（98-99折公寓（4）公寓（）小高层单身公寓48-53(4套)优惠）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库新城西区楼盘成交回复活力与09年1月不同，2月新城西区各主力楼盘成交均有一定起色，成交套数较多的楼盘有：西郡188花园、万豪西花苑以及京华城中城。扬州西区09年02月重点楼盘销售详情表（二）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型面积+成交套数）小高层4300，高小高层2/2/1户型90-100㎡（27套）层4000（96-97折小高层3/2/1户型110-116㎡（5套）上方公馆优惠，至2月28日住宅（54）住宅（）小高层3/2/2户型（1套）小户型可再折扣小高层3/2/2户型132（6套）6000元）高层3/2/2户型㎡（15套）小高层3/2/2户型124-130㎡（5套）新港•首府均价4400住宅（20）住宅（）高层2/2/1户型94-106㎡（5套）高层3/2/2户型132-140（10套）多层4600-4800，小高层4400-5000润和•御景城（一次性付款优惠住宅（9）住宅（多层3/2/1户型㎡（7套））小高层3/2/2户型（2套）110元/㎡，按揭80元/㎡）小高层3600（折后均价）办公公寓小高层2/1/1户型108-109㎡（12套）住宅（20）住宅（）小高层3/2/2户型㎡（1套）蓝山庄园4000-4200（最高可享受600元/㎡优商铺（0）商铺（0）小高层顶层复式㎡（1套）惠）商铺办公（7）办公（）多层2/2/1户型76㎡（4套）7500（9折优惠）多层3/2/1户型104㎡左右（2套）第25页共49 页
市场研究接上表单身公寓3580（98折优惠），多多层1/1/1户型36-56（6套）阳光地带层多层2/2/1户型（17套）4000（五楼特住宅（33）住宅（）价多层3/2/1户型（6套）3480元/㎡，阁楼单卖多层3/2/2户型和（4套）2600元/㎡）单身公寓4800（550元装修，50元/㎡优惠），多住宅（2）住宅（）汇金谷层4100（98商铺（1）商铺（）小高层单身公寓和㎡（2套）折），商业一层办公（0）办公（0）16000-21000，三层7000多层一楼4000多多层2/2/1户型90-91㎡（7套）尚城一点，单身公寓住宅（18）住宅（）多层3/2/1户型102-107㎡（6套）4500（送400元/商铺（1）商铺（）多层3/2/1户型123-126㎡（4套）㎡装修基金）多层顶层复式㎡（1套）彩弘苑小高层4900住宅（多层3/2/1户型117-116㎡（3套）24）住宅（）小高层3/2/2户型131-139㎡（21套）小高层2/1/1户型㎡（4套）小高层3/2/1户型㎡（1套）帝景蓝湾小高层小高层3/2/1户型㎡（6套）8000住宅（16）住宅（）小高层3/2/2户型130-131㎡（3套）小高层4/2/2户型㎡（1套）小高层5/3/3户型㎡（1套）小高层小高层2/2/1户型92-96㎡（27套）4500（中小高层3/2/1户型115-119㎡（24套）金轮星城央景观房高层住宅（72）住宅（）小高层顶层复式146和177㎡（3套）4900），高层2/2/1户型94-97㎡（15套）4400（98折优惠）高层顶层复式和㎡（3套）小高层2/2/1户型（16套）小高层3/2/1户型㎡（12套）依云城邦小高层4050（96折优惠）住宅（54）住宅（）小高层3/2/1户型112-120㎡（14套）小高层3/2/2户型130-159㎡（2套）小高层4/2/2户型135-153㎡（10套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库西南板块各楼盘成交持续活跃延续09年1月成交量上升的势头，2月西南板块众多楼盘成交量持续增多，成交较好的楼盘有：金轮星城、依云城邦、上方公馆以及阳光地带等。第26页共49 页
市场研究（三）、北区1、量价走势扬州北区08年1月-09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/㎡120060001000500080060040004003000200020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月12月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数环比猛增，均价环比暴挫09年1月扬州北区商品房成交套数为149套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州北区商品房成交均价为4072元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。09年2月扬州北区商品房成交套数为104套，环比减少%，同比增加%；09年2月扬州北区商品房成交均价为4355元/㎡，环比上涨%，同比上涨%。受优惠减少及价格走高的影响，09年1、2月北区商品房成交量明显减少，这也说明楼市并未真正回暖，购房客户对价格依然十分敏感。2、区域面积占比扬州北区08年1月-09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万㎡1550%1240%930%620%310%00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第27页共49 页
市场研究区域成交面积占比再次下降09年1月扬州北区商品房成交面积为万㎡,区域面积占比为%；09年2月扬州北区商品房成交面积为万㎡,区域面积占比为%；09年1、2月本区受区域成交量下滑的影响，区域面积占比有较大幅度回落。3、区域重点销售情况扬州北区09年01月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数（元/㎡）（套）销售面积（㎡）销售详情（物业类型+户型+面积+成交套数）碧水栖庭5200（电梯多层，住宅（24）住宅（多层3/2/2户型125-145㎡（21套））96折）多层顶层复式149-194㎡（3套）满芳庭3800（多层，每日一套住宅（6）住宅（多层2/1/1户型85-99㎡（5套））93折）多层顶层复式㎡（1套）小高层1/1/1户型㎡（1套）花样年华4000（小高层，住宅（小高层2/2/1户型㎡（1套）198折）住宅（10））小高层3/2/2户型135-136㎡（3套）小高层4/2/2户型144-145㎡（3套）3900（多层，1月养怡花园10前一次性付款住宅（2）住宅（多层2/2/1户型㎡（1套））多层3/2/1户型㎡（1套）95折）多层4/2/3户型㎡阳光水岸（2套）小高层3/2/2户型5000(小高层公寓住宅（4）住宅（）㎡（1套）叠加别墅5/2/3户型㎡（1套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库北区各楼盘销售情况不佳09年1月北区在售住宅项目普遍表现不佳，仅有碧水栖庭有24套住宅成交备案。反映出在楼市整体遇冷的情况下，购房者对地段较偏的北区楼盘的冷遇。扬州北区09年02月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数（元销售面积（㎡）销售详情/㎡）（套）（物业类型+户型面积+成交套数）独栋19000-20000元/㎡(700-扬州天下900万）联排住宅（8）住宅（洋房3/2/2户型126-136㎡（6套））9500花园洋房3/2/2户型㎡（2套）（一次性付款别墅（7）别墅（）98联排别墅186-243㎡（7套）折，按揭99折）电梯多层4800碧水栖庭（4500-5000，住宅（0）住宅（0） 96-98折优惠）满芳庭多层4200（无优惠）住宅（12）住宅（）多层2/2/1户型85-99㎡（12套）第28页共49 页
市场研究接上表小高层单身公寓41-72㎡（3套）小高层2/2/1户型82-94㎡（11套）花样年华小高层、单身公寓折优惠）住宅（37）住宅（小高层3/2/1户型103-108（6套））4200（98小高层3/2/1户型120-123（9套）小高层3/2/2户型134-135㎡（6套）小高层顶层复式142和167㎡（2套）养怡花园多层3900（98折优惠）住宅（5）住宅（多层2/2/1户型㎡（1套））多层3/2/1户型95-110㎡（4套）叠加7200（一次瘦西湖•悦园性付款100元/㎡、叠加（0）叠加（0） 按揭60元/㎡优惠小高层5300-5400，多层楼中楼4400，叠加多层4/2/3户型㎡（1套）阳光水岸8200（98-99折优惠，别墅最多可享住宅（6）住宅（）小高层3/2/1户型㎡（4套）小高层5/3/3户型㎡（1套）97折优惠；送价值3000元金牛，可抵价款）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库北区个盘成交情况较好09年2月北区在售住宅项目总体成交不佳的局面依然没有改变，但区域主力楼盘——花样年华成交情况喜人，合计成交37套住宅。第29页共49 页
市场研究（四）、老城区1、量价走势扬州老城区08年1月-09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/㎡5012000401000030800020106000040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数持续减少，均价环比回落09年1月扬州老城区商品房成交套数为12套，环比减少%，同比减少%；09年1月扬州老城区商品房成交均价为6386元/㎡，环比上涨%，同比下降%。09年2月扬州老城区商品房成交套数为13套，环比增加%，同比增加%；09年2月扬州老城区商品房成交均价为4892元/㎡，环比下降%，同比下降%。受老城区商品房供应日渐萎缩，成交量持续减少；成交均价受商铺成交减少，莱茵北苑前期住宅备案增多的影响，较此前有一定幅度下降。2、区域面积占比扬州老城区08年1月-09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万㎡%%%%00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月月1112月2月09年1数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第30页共49 页
市场研究区域成交面积占比再次下降09年1月扬州老城区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%；09年1月扬州老城区商品房成交面积为万㎡，区域面积占比为%；由于老城区唯一在售项目莱茵北苑住宅放量结束，商铺则因价格较高，去化缓慢，区域面积占比仅1%左右。3、区域重点销售情况扬州老城区09年01月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数销售详情（元/㎡）（套）销售面积（㎡）（物业类型+户型+面积+成交套数）多层3/2/2户型㎡（1套）莱茵北苑多层4/2/2户型㎡（1套）5180（小高层）住宅（5）住宅（）小高层3/2/2户型㎡（1套）小高层顶层复式㎡（2套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库老城区莱茵北苑住宅零星备案老城区目前在售商住项目主要为莱茵北苑，该项目此前以5180元/㎡相对较低价位再次加推一栋小高层住宅，但成交已经较为零星，区域住宅供销日渐萎缩。扬州老城区09年02月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数（元/㎡）（套）销售面积（㎡）销售详情（物业类型+户型面积+成交套数）莱茵北苑小高层住宅（9）住宅（）多层4/2/2户型㎡（1套）5180商铺（1）商铺（）小高层3/2/2户型132-142㎡（8套）数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库老城区莱茵北苑住宅成交略有增加09年2月，随着莱茵北苑加推的小高层2#公寓的成交备案，老城区住宅成交量略有回升，但实际成交量日趋萎缩的趋势不会改变。（五）、南区南区商品房供销零星，基本是房地产市场的空白区域09年1、2月南区没有商品房成交，这主要是由于南区商品房供应零星，基本处于待开发状态所致。第31页共49 页
市场研究附：2009年02月份商品住宅销售TOP10（按销售面积排序）排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)1扬州金轮房地产开发有限公司金轮星城7,,442,扬州骏和置业有限公司骏和天城6,,906,江苏中泽房地产开发有限公司依云城邦6,,420,上海绿地集团扬州铭源置业有限公司上方公馆6,,318,扬州市安厦正太房地产开发有限公司西郡188花园5,,860,扬州鸿泽置业有限公司花样年华4,,317,扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司和美第3,,914,扬州金阳光房地产开发有限公司彩弘苑3,,956,江苏万豪房地产开发有限公司万豪西花苑2,,964,江苏江扬投资集团有限公司阳光地带2,,787,数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库附：2009年02月份商品房综合销售TOP10（按销售面积排序）排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)1扬州金轮房地产开发有限公司金轮星城7,,442,扬州骏和置业有限公司骏和天城6,,906,江苏中泽房地产开发有限公司依云城邦6,,420,上海绿地集团扬州铭源置业有限公司上方公馆6,,318,扬州市安厦正太房地产开发有限公司西郡188花园5,,860,扬州鸿泽置业有限公司花样年华4,,317,扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司和美第3,,914,扬州金阳光房地产开发有限公司彩弘苑3,,956,江苏万豪房地产开发有限公司万豪西花苑2,,964,扬州银泰房地产置业有限公司银泰•雅苑2,,390,数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第32页共49 页
市场研究附：2009年1-2月份商品住宅销售TOP15（按销售面积排序）排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)销售套数1扬州金轮房地产开发有限公司金轮星城11,,450,扬州骏和置业有限公司骏和天城10,,751,上海绿地集团扬州铭源置业有限公司上方公馆8,,262,江苏中泽房地产开发有限公司依云城邦7,,603,扬州市安厦正太房地产开发有限公司西郡188花园6,,625,扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司和美第6,,626,江苏星都置业有限公司扬州分公司星联邦6,,418,扬州金阳光房地产开发有限公司彩弘苑5,,591,扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城5,,812,扬州鸿泽置业有限公司花样年华5,,217,扬州银泰房地产置业有限公司银泰•雅苑4,,988,扬州虎豹房地产开发有限公司虎豹•郡王府4,,650,江苏华利地产集团有限公司蓝山庄园4,,634,江苏江扬投资集团有限公司阳光地带4,,405,江苏万豪房地产开发有限公司万豪西花苑3,,316,数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库附：2009年1-2月份商品房综合销售TOP15（按销售面积排序）排名开发企业项目名称销售面积(㎡)销售额(元)销售套数1扬州金轮房地产开发有限公司金轮星城11,,450,扬州骏和置业有限公司骏和天城10,,751,上海绿地集团扬州铭源置业有限公司上方公馆8,,262,江苏中泽房地产开发有限公司依云城邦7,,603,江苏星都置业有限公司扬州分公司星联邦7,,353,扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司和美第7,,361,扬州市安厦正太房地产开发有限公司西郡188花园6,,625,江苏华利地产集团有限公司蓝山庄园5,,608,扬州锦都置业有限公司锦都扬州国际酒店用品城5,,829,扬州金阳光房地产开发有限公司彩弘苑5,,591,扬州京华城中城生活置业有限公司京华城中城5,,812,扬州银泰房地产置业有限公司银泰•雅苑5,,908,扬州鸿泽置业有限公司花样年华5,,217,扬州虎豹房地产开发有限公司虎豹•郡王府4,,650,江苏江扬投资集团有限公司阳光地带4,,405,数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第33页共49 页
市场研究三、新盘关注（一）、双桥商务广场1、基本信息楼盘名称双桥商务广场物业类型商铺+写字楼+公寓占地面积8048㎡容积率 总建面积18476㎡装修情况无2幢 L 型围合式主楼，总高度24项目建筑形态米，规划地下一层、主体6层、局所属区域扬州城区（新老城区交汇处）概况部1-4层。项目位置双桥商务广场位于维扬区扬子江北路与四望亭路交汇处东北角（沃尔玛广场向北）开发商扬州双桥投资发展有限公司全程策划扬州世联投资顾问有限公司（与世联无关，扬州本地小代理公司）建筑设计扬州市城市规划设计研究院有限责任公司物管公司未定开盘日期2009年1月1日交付日期2009年7月一期推出套数154套成交套数46套概况开盘均价6500元/㎡物管费用未定户型面积30-60㎡办公性质公寓优惠措施一次性付款优惠50元/㎡数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库2、项目简介双桥商务广场，雄居扬州新老城区交汇的核心地标，与世界500强之首沃尔玛购物中心咫尺相邻。双桥商务广场占据市中心优势资源，5分钟的车程可到达扬州最著名的蜀冈-瘦西湖风景区，同时最具人气的文昌阁商圈、美食街也近在咫尺，右拥宁静，左靠繁华，未来不会再有的核心绝版地段。双桥商务广场，总建筑面积18476平方米，总高度24米，规划地下一层，主体6层，局部1-4层，采用错落式立体设计，并设97个地下停车位，整体风格由高4层的2幢“L”围合式主楼和2层的商业裙楼组成。3、综合评价随着09年1月18日沃尔玛超市的开业，项目的地段价值开始凸显，销售情况相对较好。第34页共49 页
营销观察第四篇营销观察篇一、媒体监测1、扬州晚报报广情况分析(一）09年1月随着春节的临近，楼市进入春节前的淡季，扬州市区各区域主要楼盘纷纷减少了刊登报广的频次。同时，各楼盘刊登的主题也以新年祝贺、优惠等促销信息为主。扬州晚报09年01月报广分区占比分析老城区其他东区0%11%北区11%东区14%西区北区老城区西区其他64%数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库09年1月份扬州市区各家楼盘共计在扬州晚报刊登广告28次，较08年12月下降%。其中西区楼盘发布的广告总量占六成多；东区报广量环比下降1%，本月占比11%，仅有骏和天城刊登三次报广；北区报广相对较多，区域占比14%；老城区所占比重为11%，共计有三次报广，其中莱茵北苑刊登两次。扬州晚报09年01月报广刊登版面分析跨版刊头通栏整版0%0%14%刊头32%通栏半版整版跨版半版54%数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库从扬州市区各家楼盘共计在扬州晚报刊登广告版面来看，半版主力地位凸显，其中半版占比54%，整版占比32%，通栏占比14%，本月无跨版报广，半版报广成为绝对主力。第35页共49 页
营销观察扬州晚报报广情况分析(二）09年2月随着春节假期的结束，各楼盘销售开始逐步趋于正常，但与商品房成交量回升相反，各楼盘刊登的报广频次依然没有显著回升。同时，各楼盘刊登的主题依然以特价房、低首付、以及各种优惠等促销信息为主。扬州晚报09年02月报广分区占比分析北区老城区东区18%0%18%南区东区3%南区西区北区西区老城区61%数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库09年2月份扬州市区各家楼盘共计在扬州晚报刊登广告39次，较09年1月上升%，但实际仅增加11次报广。其中西区楼盘发布的广告总量占六成多，以西南板块楼盘报广居多；东区报广量环比上升7%，本月占比18%，实际仅刊登7次报广；北区报广区域占比18%，环比上升4%；本月老城区没有楼盘报广；南区别墅楼盘——帝景园本月刊登一次报广。扬州晚报09年02月报广刊登版面分析整版跨版通0%栏26%18%通栏半版整版跨版半版56%数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库从扬州市区各家楼盘共计在扬州晚报刊登广告版面来看，半版主力地位凸显，其中半版占比56%，整版占比26%，通栏占比18%，，本月无跨版报广，半版报广成为绝对主力。第36页共49 页
营销观察2、扬州晚报报广汇总扬州晚报09年01月报广汇总一览表楼盘名称刊登频次刊登主题营销活动阳光地带35-55㎡多功能时尚迷你小屋，总价13万起；77㎡两房、95㎡三房阳光地带4轻松安家快乐生活多层，总价28万起；2539-3548元/㎡；单身公寓买两房送两台空调，买一台送一台空调花样年华碧玉妆成；雕琢，只为精彩绽放；精工新能源花样年华一期外立面精彩呈现；3品质，焕发花样年华一期样板房正在精雕细琢，每一分钟的研磨只为即将的精彩绽放骏和天城峰境-百万基金=为高品质生活减截止至2009年1月20日，首付万起买3【付】；百万购房基金最后5天两房，首付万起买三房扬子全现房真实景签约即入驻；家家有庭德国 STO 外墙保温，在别墅中享受温•豪泽苑2院户户有水景暖；全现房真实景签约即入驻莱茵北苑恭祝全市人民元旦快乐！；莱茵北苑，2上层生活，风景望族热烈祝贺莱茵北苑 望庐 楼盛大公开！依云城邦集8年品质经验，缔造南部5星级城市依云城邦恭贺全市人民牛年大吉阖家欢1经典乐！92㎡三房，117㎡跃式三房，106㎡、星联邦1触底特价3398元/㎡起（加推6套）125㎡、136㎡空中叠墅，45-87㎡独立街铺珍园1珍园真生活首创扬州开放式休闲广场新港•首府1新年好苏州新港建设集团恭祝扬州人民新年快乐！新港名城花园1哪里的商铺最有钱景？新港名城成熟社区，珍藏黄金旺铺年底倾情回馈香格里拉国际标定城中信财富门户，香格里拉国际大大厦1厦N年巨献 EW西郡188花园新年开泰，红红火火，幸福西郡，美满1家园！恭贺一期业主12月31日入住西郡188即日起交5000元入金卡会员，选定B1栋房号，正式开盘后送价值20000-30000元优惠；相应指定单位客户（如市体育万豪西花苑局、地质局、扬中西校区、国画院、劳1首付一成，震撼全城动局等搬迁至西区企、事业单位，凭单位收入证明，仅需首付一成，剩余首付款3个月之内付清；赠太阳能热水器一台）水岸泓庭扬州高层湖景豪宅，览明月湖无敌景1观，享原生态水岸生活——双桥商务广场1 精彩生活，尽在虹图数码广场 首批抢铺商户减免半年房租尚城源于教育•回馈教育•特惠教师活动月正凭教师证明特享员工内部价3200元/㎡1式启动起2房首付万3房首付万新春让利，有赚无赔；春节期上方公馆1牛气冲天贺新春间，89-160平米住宅50套，最高5%优惠，优惠可达5万元第37页共49 页
营销观察接上表热烈祝贺汇金谷8800平米苏果超市即将汇金谷1汇金谷购物公园恭贺新年开业！；热烈祝贺李宁、大麒麟阁正式加盟汇金谷！彩弘苑1彩弘苑，让幸福温暖绽放！金阳光房地产公司祝全市人民阖家幸福，万事如意！数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库扬州晚报09年02月报广汇总一览表楼盘名称刊登频次刊登主题营销活动核心景观区小高层花园洋房，精选6套超值回馈；骏和天城二期叠加别墅馥骏和天城4郡；限时抢购：即日起至领秀东区•顶级水景城市别墅；东区绝3月1日，购买骏和天城•峰境首批8、7、版•至尊20席•压轴巨献18栋珍藏房源均可享受：双重利惠！新春开门红，好房欢乐购；新推房源，一期样板房盛装展示；精装小户型首付花样年华4恭迎鉴赏；花样年华持续热销，房源供3万起，投资自主皆宜；2月22日限量加不应求！推房源80-130平米贺新春推出多层特价房2513-3548元/阳光地带阳光地带，轻松安家，快乐生活；首付㎡，50-73㎡总价13万起，78㎡两房、42万，轻松安家，快乐生活95㎡三房总价28万起；阳光地带多层特价房，均价3548元/㎡17-60㎡钻石旺铺小商品城生金旺铺，汇金广场抢到就是赚到；汇金广场，全面引入润紧邻大型菜场/辐射20万人流/钻石旺铺3扬服饰城成功经验；南城小旺铺，致富17㎡起有出路金湖湾墅园3买金湖湾别墅送金缘国际精品公寓活动期间推出联排/叠加别墅特价房（最大优惠9折）帝景园2南法情•湿地湾•原生墅天赐生态湿地别墅，恭迎南区地产牛年盛世上方公馆情定上方公馆，筑巢行动；地产翘楚，即日起至2月28日，微笑服务月购房客2领航中国户可获得房价3%-4%的爱情基金，同时赠送价值5999元的婚庆礼包一个！香格里拉国际仅以此文，献给所有正在后悔着的人大厦2们；天赋稀贵，独具光芒，臻美商务环华利集团09年巨献，国际商务标准，境43-196平米商务空间依云城邦09元宵喜乐会，2月10日牛转依云城邦2乾坤；入住依云城邦，送孩子上名牌中由扬州中学树人学校管理的开发区国际学实验中学，计划今年9月招生大官人家1大官人家2期2月2日盛大开盘花一半的钱，住有品位的高档小区富川瑞园1扬州向南，我向南富川•创业公寓折基础上，每套满10万再减1万帝景蓝湾科技住宅样板房，科技生活体验馆，2地源热泵系统运行专项保障基金正式启1月22日，盛情公开动虹图数码广场虹图数码广场首创 3+6+9 财富模式，1打造扬城旺铺神话所有旺铺减免半年房租金轮星城1牛年拔头筹，喜迎 开门红 金轮星城新春热销引领扬城第38页共49 页
营销观察接上表锦苑1传世臻藏，卓然待续倾城之献96-130/㎡经典户型春季热销，企业团购咨询中！完全准现房发售，您即刻拥有的幸福︱蓝山庄园1鉴赏 不如亲临蓝山庄园顶级住宅91-170㎡︱摩卡生活馆32-75㎡︱成熟街铺70-440㎡山河园1最后。最珍贵唯一近两亩独栋别墅，静候有识之士品鉴！尚城1退台洋房，普通房价高品质景观洋房，震撼价发售3450元/㎡起瘦西湖•悦园1感恩团购会，御墅赐名流 万豪•西花苑1B最高优惠3万元，抢购倒计1栋多层现房公开在即首付一成，时！新港名城1哪里的商铺最有钱景？新港名城成熟社区，珍藏黄金 牛 铺新春大放送星联邦2009年2月星联邦震撼推出感恩特卖8套典藏房源9折一口价，4套独立街铺1会折特卖！扬子泽苑家家有庭院，户户有水景，全现房实景•豪3万㎡主题景观园林，600㎡私家庭院，1呈现尽享院落人生推出一期保留房源，3680元/㎡起，首养怡花园蜀冈风景区北侧养怡花园一期完美展付1成起，一次性付款98折，一期房源1现，二期精彩呈现同时推出精装修厨卫全配房，火爆热销中。。。数据来源：新景祥扬州公司业务发展部数据库第39页共49 页
营销观察二、个案跟踪1、阳光美第项目开工08年12月28日，扬州市市政府确定的首个“太阳能LED生态示范区”——新能源虎豹·阳光美第开工奠基。项目在节能方面，大力推广应用沼气、污水净化处理、太阳能热水器、中水处理、太阳能路灯等节能技术。小区内创新性地采用5大科技集成系统，深刻地诠释了绿色生态人居的新理念，真正将节能环保落到了实处。2、万宇城样板间公开万宇城紧邻70万㎡绿地•运河纪项目，与新港名兴花园一路之隔，由邗建集团旗下万宇置业投资开发。目前，项目5号楼样板房正式开放。在55㎡的空间内，米宽度，米层高，尽享自由生活空间。5号楼按酒店的标准设置了挑空大堂，共享景观阳台等配套，彰显生活品质。3、润和·御景城外立面实景呈现近期润和·御景城一期工程外立面已经呈现，从实际效果来看，其外立面效果尚可。第40页共49 页
营销观察4、花样年华样板间公开花样年华项目作为北区典范楼盘，一直备受瞩目，因此对于样板房装修也格外慎重。其样板房设计方案经过多次选拔、反复研究，最终确定以现代简约风格为主线，布局简洁大气，富于变化但不繁复，色彩明快，又与居家氛围相吻合。这次参与展示的样板房有67平米和135平米两种户型。5、养怡花园二期开工养怡花园二期工程于2月10日盛大开工。该项目一期外立面现已落成，计划在今年4至8月份开始交付使用。养怡花园位于蜀冈风景区北侧，平山路与朱塘路交叉口，石油山庄东侧，南面紧靠维扬经济开发区管委会，隶属于扬州市维扬区。该项目由香港中诚国际投资控股集团投资，扬州旺角置业发展有限公司开发6、依云城邦元宵喜乐会中泽地产为感谢新老业主对“依云城邦”的厚爱，于农历正月十六（2月10日）晚举办了“依云城邦”2009元宵喜乐会，邀请了近200多位业主、热心市民及意向在“依云城邦”置业的消费者来参加。据了解，整个活动设置奖项数十个，有价值2000元的照相机、5000元的液晶电视以及购房现金抵用券等。活动最后更从百名幸运者中抽出最幸运的一名，奖励近两万元的豪华大礼。第41页共49 页
营销观察7、瘦西湖·悦园样板房公开瘦西湖悦园在迎来送桥企业家一行参观后，样板房也于日前盛大公开。瘦西湖悦园位于扬州市蜀冈—瘦西湖风景名胜区内，东邻交通主干道友谊路，北靠平山堂东路，西距历史文化名胜—瘦西湖﹑观音山等约1公里。8、天和国际高层开盘09年2月28日，扬州新城西区楼盘——天和国际三幢高层盛大开盘。开盘均价4650元/㎡左右，价格区间在4300-4900元/㎡，该项目除推出开盘价3888元/平方米的价格优惠外，更有团购客户折的措施。由于区域价格水平较高的情况，推出较为优惠价格，成功地吸引了众多购房客户前往看房。第42页共49 页
专题研究第五篇专题研究篇一、户型结构设计（一）、户型的发展简史中国传统宅院：坐北朝南，四四方方，北屋为上房，东西带厢房，条件好点，再加个跨院，居住主次有分，功能有别。景观无所谓就是院内石榴红枣，院后榆桑相伴。中国人传统住宅不过如此，建国初期的筒子楼是一大中国特色：动辄10几户人挤在一起住，共用一个卫生间，一个厨房（或在房门口放个炉子）里里外外，来来往往说不尽的尴尬与羞涩。改革开放以来，中国经济发展迅速的同时住房也有了突破性的变化。子女有各自的房间，大家不用挤一起了。自己家有了独立的卫生间，在阳台可以养些花花草草，晚上可以吹晚风数星星了。再往后发展，电视机屏幕进化太快，客厅宽度跟不上了，卫生间太少，早上争着往厕所跑，冰箱买了，厨房太小，朋友来多了，客厅太小。就这样大客厅的房子出现了，两头带上了阳台，餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了，房子里设计两个卫生间，也不用因为卫生间少而尴尬了。单身贵族们寻找自己独立生活可以买单身公寓。经常公干住腻了酒店的人可以买酒店式公寓。有赏景情趣的人可以买景观户型。现在户型可以说是样式繁多，琳琅满目，人们不尽要问：什么才是好的户型呢？（二）、区分住宅的基本功能一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。起居室（客厅）两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。第43页共49 页
专题研究在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。卫生间满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。卧室一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。辅助空间包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。（三）、什么是科学的户型设计我们经常谈到好户型，什么是好的概念呢？就我个人认为：只有最科学的设计，没有最好的户型。好的户型必然要以市场为走向，适合顾客需要的才是最好的。好户型的标准选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2）朝向；（3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正实用；第44页共49 页
专题研究具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学。好的户型，必须做到以下几个分开：动静分开客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。公私分开家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。主次分开买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。干湿分开也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。（四）、关注住宅流线设计人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的套型住宅逐渐增多。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是流线的概念尤显重要。据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。家务流线储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进第45页共49 页
专题研究行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。家人流线家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感觉无所适从。访客流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。（五）、项目户型配比的科学从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。面积多大才合适？在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将第46页共49 页
专题研究决定项目是否真正能满足这些人。不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。消费者对应性我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。舒适性房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以米为宜最大不应超过5米最小不应小于米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。地域性地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间，而北方则显然认为这样的房子太小。（六）、关于住宅房型设计的技术指标住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁橱、阳台或阳光室等基本空间。第47页共49 页
专题研究小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度至南偏西35度。套内功能分区设计应明确合理，做好洁污分离、动静分离。套内应预留洗衣机位置。卧室与卫生间之间不应设计错层。卧室的使用面积主卧不应小于12平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人卧室不应小于6平方米。卧室应有直接采光、自然通风。主卧室的短边轴宽度，小套、中套不应小于3．3米；大套不应小于3．6米。起居室的使用面积，小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。起居室应有直接采光、自然通风。起居室的短边轴宽度，小套、中套不宜小于3．6米，大套不宜小于3．9米。起居室至少一侧的墙面直线长度不宜小于3米。厨房必须独立可封闭。使用面积小套、中套、大套分别不能小于4．5、5、5．5平方米。低层、多层住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户。厨房应设排油烟道。厨房的净宽度单排布置设备的，不应小于1．5米，双排布置设备的，不应小于2．1米。厨房宜配服务阳台，并设污洗池。卫生间至少应有一间，其使用面积不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通风；有多个卫生间的至少有一间必须直接采光和通风。卫生间的门，不应直接开向起居室、餐厅或厨房。小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分，净宽不宜小于80公分。大套储藏使用面积不应小于1．5平方米。套内出入口净宽不宜小于1．2米。主要阳台净深不小于1．3米，阳光室的净深不小于1．5米。（七）、户型将来发展趋势市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，有规律可循的，因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。住宅户型日益多样性除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。扩大住宅的适应性和选择性最新模式是“两次设计”，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计，主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。第48页共49 页
专题研究改善厨房、卫生间功能质量厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看，在小面积的住宅中，提倡餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用，可充分利用空间，改善厨房环境，增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中，开放性厨房应该前景看好。户型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离，提倡用水空间的相对集中。目前，卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线，随着节水需要，还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等，并顺应家庭使用卫生洁具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆），厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住水平。最大限度利用面积空间目前在一些地区，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，我们认为并不可取，一是增加面积必然增加购房者的负担，二是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心构思，巧妙利用空间。通过多种途径节能、节水从节能途径来看，设计不但要考虑屋面、墙体，还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件，解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的，但必将是今后的大趋势。第49页共49 页
