2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)
一、基本思路
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值。
二、适用范围
1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式
1. (5-24)
式中：
P 表示土地价值;
A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);
B 表示整个开发项目的开发成本;
C 表示投资利息;
D 表示开发商合理利润;
E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )
四、操作步骤
(一)调查房地产的基本情况
(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
(三)预测房地产售价
1.对于出售的房产-----市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;
2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法
⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。
(四)估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用—建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费× i( i为一定的百分率)
3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
⑴利息的计算采用复利，而不用单利
⑵预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
⑶建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
②期初一次性投入：全期计息。
③均匀投入：计息期为开发期的一半。
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
一般按照房地产总价的一定比例计算。
(五) 确定开发商的合理利润
投资回报率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。
(六)估算待估对象价值
五、应用举例
[例5—11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%， 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 % ，销售税费为楼价的 % ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
(一)确定评估方法
现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：
地价 = 楼价(价值)—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
(二)计算楼价
楼价 =2000 × × 9000=45000000( 元 )
提示：容积率=建筑面积/土地面积
(三)计算建筑费和专业费
建筑费 =3000 × 2000 × =15000000( 元 )
专业费 = 建筑费× 10%=15000000 × 10%=1500000 ( 元 )
(四)计算销售费用和税费
销售费用 =45000000 × %=1125000( 元 )
销售税费 =45000000 × %=2925000( 元 )
(五)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)× 10%
=(地价 +16500000 )× 10%
(六)计算利息
利息=地价×[(1+6%)2—1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)1—1]
= ×地价 + 990000
提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。
(七)求取地价
地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
地价=×地价×地价-990000
地价 =21810000/
=17824452( 元 )
(八)评估结果
单位地价 =17824452/2000
=8912 (元 / 平方米)
楼面地价 =8912 ÷
=17824452/(2000×)
=3565 (元 / 平方米)
注意：
1.本题中有的同学会提出关于“楼价、建筑费和专业费、销售费用和税费、利润”发生时点不一致的疑问;
就是建设期是2年，楼价是否应该考虑折现到评估基准日，事实上建造成本存在同样的问题。
关于这个问题，可以这样假设：假设“楼价、销售费用和税费、利润”是预估的它们在评估基准日的价格，如果考试的时候题目明确说明楼价是评估基准日以后的价格，就需要将楼价折现到评估基准日。而“建筑费和专业费”发生在评估基准日之前，考虑复利利息，从而有“建筑费和专业费+建筑费和专业费的利息”，这样建筑费和专业费的发生时间也变成了评估基准日，从而地价也就是评估基准日价值。
2.不过关于这个题目的解法，如果房地产的价值不是销售价格，而是通过出租实现房地产的价值的话，应该将出租的净收益按照教材177页的公式5-2的解法来计算房地产的价值。不过这个时候年限n应该等于土地从评估基准日的开始尚可使用年限扣除建设期和建筑物的寿命年限之中的短者。
【例题3.综合题】【2008年度考题】某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。
[答案]
计算开发房地产的楼价
=200*12*10000*2*85%*(P/A,10%,38)=396 784 080(元)
建筑费=2000*10000*2=40 000 000(元)
专业费=40 000 000*10%=4 000 000(元)
销售费用=396 784 080*3%=11 903 (元)
销售税费=396 784 080*8%=31 742 (元)
利润=(地价+建筑费+专业费)*15%=*地价+6 600 000
利息=地价*[(1+6%)^2-1]+44 000 000*[(1+6%)^1-1]=*地价+2 640 000
地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 *地价
-2 640 *地价-6 600 000
地价=299 897 472 (元)
单位地价=235 472 000=23 (元)
楼面地价=23 (元)
