合肥北城区CF201005地块分析报告
丰汇置业
城市架构
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市场解构
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地块解构
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客户解构
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价格建议
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财务预算
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合肥北城区城市背景分析
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合肥城市概况
合肥市
城市区位：合肥，安徽省省会，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。
区域划分：合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为平方公里，常住人口510万；市区总面积平方公里 。2010年城市GDP突破2700亿元，经济发展迅速。
合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城市之一。经济发展迅速。
公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（G4001），京台高速（G3），沪陕高速（G40），沪蓉高速（G42），合芜高速（G5011），是全国重要的公路枢纽之一。
铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。合肥铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位。合肥是长三角4大铁路枢纽城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到达。便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州。
民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线.另外正在建设的合肥新桥国际机场将于2011年正式建成.
水运：合肥港是全国 28 个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶。
合肥是全国综合交通枢纽城市之一 ，便利的交通条件为城市的建设与扩展提供有力条件。
城市对外交通
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
合肥全市行政辖区总面积为平方公里，常住人口510万，城市发展快速，对内能够凝聚人气，对外吸引力较强。
多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的源动力，将拉动城市快速发展
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
第三阶段：城市经济圈形成
主城
核心
核心
核心
核心
“皖江城市带示范区”、“合肥城市圈”等各城市的“一体化”发展和产业转移是城市发展成为“都市群”的推动力。
合肥
皖江城市
皖江
城市
皖江
城市
皖江城市
皖江城市带发展规划
皖江城市带处于中国人口密集、消费需求较大的最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径500公里覆盖上海、江苏、浙江、河南、江西、湖北、山东、安徽七省一市，这一区域经济发展水平高，消费潜力巨大。
“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；
“双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极，是承接产业转移的核心区域；
“两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。
区域核心城市，带动区域发展
皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位。示范区将立足安徽，依托皖江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为“合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地”。
合肥市“141”发展战略概述
“１４１”城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、３１２国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团、北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团、西南部组团、一个滨湖新区。
随着合肥城市空间结构将完全呈现“１４１”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。
“一核”指的是合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括一个主城、４个城市组团、１个滨湖新区。
“五轴”就是５条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速公路沿线发展轴。 “多组团”是在城镇密集区范围内继续发展中心城区周边的小城镇，进一步明确职能分工，突出特色，成为城市空间的重要补充。
随着合肥城市空间结构将完全呈现“１４１”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。
北部双凤经济开发区概况
双凤开发区于1993年5月经合肥市人民政府批准成立，2005年12月被国家发改委批准为省级经济开发区。双凤开发区是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。
截至目前，开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元；已建成投产项目266个，累计完成投资约140亿元。聚集了伊利公司、鸿路集团、荣事达集团第六工业园、中粮集团、鄂尔多斯羊绒衫等一批骨干企业，初步形成了食品及农副产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家用电器配件四大主导产业。 2009年下半年，双凤开发区启动平方公里“承接产业转移示范园”规划建设，构筑大载体，承接大转移。在“十二五”期间，计划打造千亿双凤，争创国家开发区。
开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元，在“十二五”期间，计划打造千亿双凤。
北城交通区位
开发区位于合肥市北二环和外三环之间，距合肥北环高速公路入口２公里，距元一国际高尔夫球会３公里，距市中心８公里，距火车站８公里，距骆岗机场18公里。合肥市“141”发展战略“二环九射”中２条主干道蒙城北路、阜阳北路贯穿开发区南北，园区四通八达路网连接合徐、合宁、合芜、合安、合六、合淮阜等6条高速，正在建设的合肥北站货场位于园区东南角，新建中的合肥新桥机场距园区仅10分钟车程，交通十分便利。
北部城区交通通畅、便利。区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜阳北路贯穿南北。阜阳路高架桥的修建加速了北城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利。
交通优势： 核心区距离合肥中心城区16公里，有蒙城北路、阜阳北路等四条城市主干道直通市区；合肥北三环高速贯穿区南，合淮阜高速紧邻区西；淮南铁路纵贯南北，并将设立客站；规划建设中的合肥新桥国际机场距本区仅25公里，形成了城市干道+高速公路+铁路+机场的交通网络。
总体功能定位
创造高品环境人居新生活——塑造“宜居之城”
做强地区新型加工制造业——打造“制造之城”
工业化是国民经济发展的核心动力。合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园。
推进都市城郊农业园区化——做优“生态之城”
结合水源保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市。生态城市建设将是北部组团的优越特点。
发展体育休闲观光旅游业——构建“休闲之城”
将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”。形成皖中现代生态休闲之城。
经济社会发展战略
以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略
以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略
就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。
以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略
经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力。国家中部崛起战略、安徽省东向发展战略，合肥提出“141”空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形成经济社会区域一体化的发展是必然选择。合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的重要有机组成部分。
合肥北部城区发展规划
北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。
空间发展战略
（1）“生态优先”的理念：北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”。
（2）“引绿入城”理念：北部组团内有板桥河、天河、滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城。
（3）“轴向发展，组团生长”设计理念
区域空间格局
以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局。城镇体系形成“一城一镇”的空间结构：
一城：将双墩镇、三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”。
一镇：将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇。
功能结构
总体结构为“三轴、三带、八片”。
三轴：把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴、世纪大道发展轴、天润大道发展轴三条主发展轴。
三带：在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带；依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环高速防防风景林带；依托工业大道优化工业环境形成工业景观带。
八片：北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区。分别为庐阳产业园片区、新站北片区、双凤片区、双墩片区、三十头片区、政务片区、文化旅游片区、科教片区。
合肥北部城区发展规划
合肥北城区房地产市场竞争分析
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合肥北城房地产市场格局
双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区、瑶海区连为一体，基础设施已纳入合肥城区市政统一规划建设。距合肥市委、市政府8公里，距合肥新火车站8公里，距合肥飞机场18公里。 双凤经济开发区商品房目标客户基本锁定为：
区内企业职工，在此置业安家，方便上下班。
在合肥上班工作，因此片区价格较低，在此置业的外来人群。
目前地块周边在售楼盘约有16个，分别为：中铁国际城、北环阳光、大富绿洲、阿奎利亚、鸿路北城明珠、北辰天都、群盛·共和城、瑞龙花园、润地星城、天元新城、云顶雅苑、中奥花园、恒泰悦城、恒泰城品、半岛1号、双凤里。
双凤大道、阜阳北路
蒙城北路
二环路
阿奎利亚
皇家花园
群盛共和城
润地星城
鸿路北城明珠
中澳花园
润龙花园
北辰天都
半岛一号
中铁国际城
北环阳光
大富绿洲
云顶雅苑
住宅类商品房市场发展过程及现状
06年大建设以来，合肥北城建设如火如荼，北部新城房地产发展已经开始崭露头角，逐渐引起购房者关注。恒泰阿奎利益作为北城区高品质楼盘近200万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景成为引领北城区生活的方向标。
07、08年随着72万平米群盛共和城、200万中铁国际城方以及总占地面积近1700亩的高端项目“半岛1号”纷纷在北城区域投资开发，TOWNHOUSE、多层、小高层、高层、联体别墅、叠排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛会所等产品组合纷纷亮相。北城区房地产发展走上快速发展的轨道，区域的发展拉近了与主城区之间的发展悬殊。
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09年， 15分钟快速交通圈已经率先基本形成。北城的楼市同样精彩纷呈：中国房地产百强企业——香港明发集团倾力打造的安徽首个欢乐主题SHOPPINGMALL明发商业广场正式开工。它是集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、居住于一体的超大型SHOPPINGMALL，它的投资兴建标志着北城以商业投资发展为主题的商业地产项目正式进驻北城区。
3
4
10-11年，北部城区发展基础趋于成熟，世纪金源、恒盛、碧桂园、恒大等全国著名开发企业纷纷在北城区拿地。世纪金源将在北城建设一个投资120亿元、550万平米的高品位城市综合体，将打造包括一个46层的超五星级宾馆、全省第一个有水幕电影的公园、30万平方米的Shopping Mall。蓝鼎集团也于2011年1月27日正式签约北城，蓝鼎集团的又一投资近40亿元的超大项目——蓝鼎水湖新城正式落户合肥北城。11年初北城区多块地块被高价拍出，这不仅标志着大型房企对合肥北城这块价值洼地的钟爱，也预示着北城区房地产市场竞争更加激烈。
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北城住宅类商品房市场特征
开发总量低位徘徊
09年10月至10年底，合肥项目商品住宅供应套数为4458套，其中以恒泰•悦城供应套数1968套，占总供应套数的44%，位居榜首；金色里程也紧随其后，供应1200套，占供应套数的27%。商品住宅成交套数为4107套，其中以恒泰•悦城成交套数1875套，占总供应套数的46%，位居榜首；金色里程也紧随其后，成交1200套，占成交套数的29%。
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综盘质素趋高
开发企业利用北城区其丰富的水资源、宜居的生态环境，纷纷打造高端产品。恒盛皇家花园、阿奎利亚、中铁国际城方、“半岛1号”纷纷在北城区域投资开发，TOWNHOUSE、联体别墅、叠排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛会所等产品组合纷纷亮相，不逊于江、浙的一般地市产品，比临近的苏北地市宿迁水准要高。恒泰阿奎利亚以水为主题，通过对景观的组织和创造，体现浪漫而朴实的环境氛围，运用现代简约的建筑手法，演绎意大利阿奎利亚小镇的风情和韵味。高端项目半岛一号南环1700亩梅冲湖，大片水域使本项目形成一个半岛水景地。整个项目规划设计由迪拜“棕榈岛”主创设计师拉瑞·奚柏斯、英国PRC建筑设计事务所以及其他国际团队联袂打造，延续世界级高档湾区物业的规划理念，着力打造极具异域风情的半岛生活。
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楼市价格涨幅加速
北部城区价格幅度较大，总体分为三个梯度，总体趋势由南向北逐步递减。第一阶梯：均价6000元/平米，代表楼盘中铁国际城、大富绿洲。第二阶梯：均价4500-5000元/平米，代表楼盘阿奎利亚、恒盛皇家花园、群盛共和城。第三阶梯：均价均价4000元/平米，代表楼盘金色里程、中奥花园、金地雅筑、瑞龙花园。
北城区楼盘总体价格较低于主城区楼盘价格（6418元/平米），甚至低于芜湖、蚌埠、安庆、马鞍山、淮南等地级城市高品质楼盘价格，成为合肥商品房价格区域“洼地”，区域价格优势明显，这也预示着北城区房地产市场发展空间巨大。
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市场竞争日渐激烈
随着市场开发量激增，世纪金源、恒盛、碧桂园、恒大等全国一线开发企业纷纷在北城区拿地，开发楼盘都在争做高档产品路线，批量的高档、高房价产品入市，势必展开市场的销售拉锯战，营销策划、产品规划、产品档次、差异化定位将是取决项目成败不可或缺的因素。写字楼、商业街项目、购物中心、星级酒店将纷纷入市，北部城区的商业地产竞争更加激烈。
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北城住宅类商品房市场特征
产品物业类型
北城区项目物业类型以小高层为主，高层为辅，多层稀缺，普通住宅、花园洋房、别墅、酒店、写字楼、挑高公寓等物业产品形态丰富， 项目产品品质较高，产品物业类型基本无异于主城区楼盘；
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产品户型特征
项目户型以舒适性二房及紧凑型三房为主，面积段集中在70-90平方米、90-120平方米面积段。单身公寓及宽阔性四房市场需求较小。北城项目产品具有低首付、低总价的特点，以满足北城客户对商品房高品质、低总价的要求。
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区域客户来源
北部组团商品房成交客户主要来源于合肥北部居民、长丰县居民及双凤工业园内职工为主，少部分来自合肥市其他区域以及淮南、蚌埠等北部城市。
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区域发展趋势
前期北城区发展与主城区才存在断档，区域发展落后。目前随着蒙城北路的贯通、阜阳北路的翻修，这一状况已得到一定得改观，阜阳路高架的修建更加快速促进北城区与主城区的资源互换，促进北城的快速发展，与此同时北城区房地产市场的发展也将进入新的台阶，“价格洼地”的概念将逐渐淡化。
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合肥北城房地产市场格局
目前地块周边16个楼盘，剩余开发量总计4106831㎡。住宅均价依地段、品质不同，从3700-6500元/平米不等。
该区域具有四大优势：
一是区位优势。省级双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间 。
二是交通优势。县内交通便捷，206国道、315省道和淮南铁路纵贯全境，与合宁、合徐、合芜高速公路和宁西铁路相连，与京沪、京九铁路相通。目前46、603路公交车经过该区 ，随着合肥最大景观大道－蒙城北路的修建使用，将有多路公交车通往该区域。
三是环境优势。自然生态环境优美，双凤开发区区被董铺水库、大房郢水库、梅冲湖、双凤湖、张桥水库、板桥河所环绕，形成“一河五湖、三面环水、一面临市”生态环境格局，与香港元一国际高尔夫球会相得益彰，还有风景秀丽的卧龙山生态旅游区。
地块周边楼盘供应量
4136
4106831
2112800
6219181
合计
4200
55000
45000
100000
科瑞北郡
3800
23000
27000
50000
天元新城
4800
28080
23920
52000
清华名苑
4200
670000
50000
720000
新惠金水岸
3650
112500
37500
150000
国强幸福彼岸
3298
6750
38250
45000
金地雅苑
4000
46600
44000
510000
鸿路北城明珠
3300
44800
83200
128000
瑞龙花园
4800
420000
300000
720000
群盛共和城
4700
542858
217142
760000
半岛1号
3680
7000
63000
70000
中奥花园
5200
816212
1183788
2000000
阿奎利亚
200200
200200
北辰天都
200000
200000
临湖雅苑
300000
300000
润地·星城
213981
213981
天威嘉苑
均价
剩余面积
已售面积
总面积（㎡）
项目
区域市场价格分析
高层顶复3600
多层、高层
新慧金水岸
多层、高层
润地星城
小高3850
多层4300
多层、高层
国强幸福彼岸
3600
小高
金地雅苑
4000
高层
中澳花园
4150
金色里程
第三
阶梯
最高5200
均价5000
起价4500
高层
群盛共和城
5000
高层
恒泰城品
7000
高层（跃层）
恒泰悦城
最高5800
均价5100
起价4400
高层
恒盛皇家花园
4900
高层
云顶雅苑
第二
阶梯
高层6500
小高6100
小高、高层
中铁国际城
5900
小高、高层
金都华庭
小高、高层5850
多层6100
多层、小高、高层
北环阳光
6000
高层
大富绿洲
第一
阶梯
价格（元/㎡）
物业类型
楼盘名称
属性
根据实地调查，我们发现北部城区房产市场目前基本呈现三级态势：
以北二环周边为限，代表性楼盘为中铁·国际城，大富·绿洲，价格范围6000-6500元/㎡。
双凤管委会周边，代表性楼盘为阿奎利亚，云顶雅苑，价格4500-5500元/㎡。
金梅路以北片区，价格多在3500-4500元/㎡，代表性楼盘有新惠·金水岸，国强·幸福彼岸，中澳花园。
北城区商品房价格与主城区价格相差较大，成为合肥商品房“价格洼地”，且区域内价格梯度明显，价格自北二环由南至北逐渐递减。
双凤大道、阜阳北路
蒙城北路
二环路
阿奎利亚
皇家花园
群盛共和城
润地星城
鸿路北城明珠
中澳花园
润龙花园
北辰天都
半岛一号
中铁国际城
北环阳光
大富绿洲
云顶雅苑
第一阶梯
6000-6500元/㎡
第二阶梯
4500----5500元/㎡
第三阶梯
4000元/㎡
合肥北部城区商品房价格是属于合肥房地产发展的价格洼地。
在目前合肥商品房价格高涨的格局下，购房客户向近郊区域扩散、转移是趋势也是一种必然。
价格由二环线由南向北逐渐递减
区域市场商品房去化分析
186套/月
2261
8250
10511
——
总计
—
78
19
914
933
新慧金水岸
227
363
1089
1452
国强幸福彼岸
24
24
216
240
中澳花园
第三阶梯
84
30
270
300
群盛共和城
66
13
119
132
恒泰城品
111
50
202
252
恒泰悦城
717
841
2523
3364
恒盛皇家花园
128
128
128
256
云顶雅苑
第二阶梯
312
470
1880
2350
中铁国际城
170
280
520
800
北环阳光
129
43
389
432
大富绿洲
第一阶梯
套/月
剩余量（套数）
销售量（套数）
总户数（套）
开盘日期
楼盘名称
区域属性
多家楼盘多选在2011年新年左右推出新盘，区域供应量约10511套，目前为止此次推出房源基本销售殆尽，市场剩余量较少仅剩约2261套。预计5月份市场供应将要加大，开发商会有集中加推新房源。
右表可以看出北城区项目销售速度较高，186套/月的的区域平均销售速度。其中恒盛皇家花园、国强幸福彼岸项目首次开盘销售火爆，中铁国际城重量加推，去化速度亦较高。
根据项目所属价格梯度区间的不同，月去化速度存在明显差异，月平均销售量第一阶梯> 第二阶梯> 第三阶梯。表明购房者对区位的关注因素较高，后期项目应加大对消费者的引导，确保项目的去化速度。
北城区商品房整体去化速度较快，销售速率主要受到项目区位、价格、开发商品牌效应、户型等因素的影响，其中受项目地理位置因素影响较高。
区域市场产品户型分析
北城区区主流户型为80-100㎡，舒适性两房与紧凑型三房最易被市场所接受。两房户型因面积小、总价低，去化较快。
北城区客户承受总价较低，总价在45万左右容易被市场接受。
20%
40%
40%
新慧金水岸
——
75%
25%
润地星城
——
55%
40%
国强幸福彼岸
——
10%
90%
群盛共和城
——
——
100%
恒泰城品
挑高
恒泰悦城
20%
50%
30%
恒盛皇家花园
——
125㎡13%
97㎡50%、106㎡37%
云顶雅苑
20%
20%
60%
中铁国际城
——
90㎡20%、107㎡40%112㎡20%
70㎡20%
金都华庭
20%
30%
50%
北环阳光
——
50%
50%
大富绿洲
四房及以上
三房
二房
户型配比
楼盘名称
备注：数据来源于实地市场调研，长期数据检测。评价标准：分值标准为10
25
63
合计
8
1
1
2
7
1
新慧金水岸
——
——
——
——
——
——
润地星城
7
2
1
4
5
1
国强幸福彼岸
5
3
2
3
6
1
群盛共和城
6
2
2
2
6
2
恒泰城品
5
3
2
3
5
2
恒泰悦城
3
2
6
2
恒盛皇家花园
3
6
云顶雅苑
3
2
6
2
中铁国际城
3
3
5
2
金都华庭
3
4
5
1
北环阳光
3
3
6
1
大富绿洲
长丰县及其城镇
北部城区
主城区
改善
刚需
投资
项目名称
客户来源
客户类型
项目客户分析表
区域市场项目客户群体分析
北城项目客户来源分析
客户来源：北城区客户主要来源于长丰县城及其附属城镇居民，以及北部城区原始性居民。外部区域客户较少，主要因素为北城区区域发展落后，很难吸引主城区购房群体。
客户类型：客户以刚需型为主，达到57%，改善型为27%，投资型为16%。区域发展滞后，投资环境相对较差，但是这一特征随着北城的发展将会发生变化。
北城区项目点评
大富绿洲在售9#、10#楼，共432套房源，27层，户型90—113平，均价6100元/平米
在售信息
高性价比，便捷交通
核心卖点
品质小区
形象定位
市区50% 长丰及周边外来人口50%
客户
90%
销售情况
两房、三房
主力户型
高层
物业类型
26万㎡
规模指标
北二环与嘉山路交口
位置
大富绿洲
项目
项目点评：
交通区位好，性价比高
配套完善成熟
绿化率高，小区内部配套完善，居住环境好
紧邻庐阳区，处于老城与北部新城交界处，区位优越，单价低，竞争力强。
卖点：
高绿化： 70 %的绿化率为项目提升价值
便捷交通，核心区位
配套成熟
高级物管
二期B1、B2、B3和A13号楼，共200余套，均为11层的小高层，户型116-120平，均价5700元/平。A12号楼，多层，5+1洋房，户型86平，B7号楼，高层，户型93-110平，5700-6200元/平方
在售信息
学区，便捷交通
核心卖点
舒适性居住小区
形象定位
市区50% 长丰及周边外来人口50%
客户
65%
销售情况
两房、三房、四房
主力户型
多层、高层
物业类型
20万㎡
规模指标
阜阳路与砀山路交口
位置
北环阳光
项目
项目卖点点评：
交通便捷、绝版多层、学区支撑、配套完善成熟
“北环阳光”位于合肥市主城区阜阳路与砀山路（二环路）交口新华物流园旁，由合肥金马房地产开发有限公司开发，项目总用地面积104382平米 总建筑面积约20万方，绿化率%容积率.在建筑以小高层为主，中心配少量的5+1洋房和高层，东南角规划了城市公园及特色商业风情街。
北城区项目点评
在售广园1#98平户型，10#、11#在售98平、113平、125平户型，15#、6#、16#在售113平、123平户型在售广园1#、4#、10#、11#、12#、14#、15#的78-135平户型，7#、8#的123平、6#、16#110平户型 ，小高层均价6500，高层均价6100
在售信息
主城区核心水岸纯居住社区
核心卖点
绿色水岸大型社区
形象定位
市区60% 周边及外来人口40%
客户
80%
销售情况
两房、三房
主力户型
多层、小高层、高层、别墅
物业类型
200万㎡
规模指标
北二环路与砀山路交口
位置
中铁·国际城
项目
点评：
品牌开发商，大规模社区
价格高，品质高
交通发达
自然环境好
对客户吸引力较强
中国铁建•国际城产品丰富多样，涵盖一房、二房、三房、联排等，主力户型为80-130平米，力求在繁华深处，营造让都市人久违的心灵港湾。本项目以人为本，结合“水岸绿色生活”的理念，突出健康、国际化、现代的生活品位，为合肥市民打造“主城区纯水岸国际生活特区“，为合肥打造一个国际化城市新中心。
北城区项目点评
在售1#、2#楼为18层的住宅，户型从97-125㎡不等，共262套房源，均价4900元/平
在售信息
低公摊、低价格
核心卖点
普通居住社区
形象定位
市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10%
客户
70%
销售情况
两房、三房
主力户型
高层
物业类型
5万㎡
规模指标
阜阳北路与天水路交叉口
位置
云顶雅苑
项目
项目点评：
高层住宅19%公摊，处于较低水平。
价格较低，学区环绕
交通较为发达
在售1#、2#楼为18层的住宅，户型从97-125㎡不等，共262套房源，、4688元/㎡起。另外客户凭借认筹卡可抵房款1万元，一次性付款可享受97折优惠，按揭享受98折优惠
北城区项目点评
一期3#的83平、平、110平户型正在热销，5500元/㎡，1#、5#还剩下几套120-130平房源，均价5100元/平方
在售信息
大规模社区，优质学区
核心卖点
北城标志性社区
形象定位
市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10%
客户
90%
销售情况
两房、三房
主力户型
高层
物业类型
50万㎡
规模指标
蒙城北路与连水路交叉口
位置
恒盛皇家花园
项目
项目点评：
大规模品质小区
价格较高
学区较好
小区内部配套完善
对客户吸引力较强
恒盛•皇家花园学区是合肥重点中学45中分校，45中，建于1937年，至今已有七十多年的历史。先后被授予合肥市“文明单位”、“甲级管理学校”，安徽省“电教一类达标学校”和“安徽省教育装备先进集体”。同时项目还毗邻大房郢水库以及正在规划中的菱湖公园，地块丰富的自然景观资源优势和周边区域未来的发展潜力，将成为合肥高端品质楼盘的典范。
北城区项目点评
城品：在售26#，33层，124套房源，户型为95、99㎡三房，均价5000元/㎡
悦城：在售123#的210套，户型65㎡、66㎡两种，米的挑高型，均价在7000元/㎡ 。
在售信息
大规模社区，优质学区
核心卖点
北城标志性社区
形象定位
市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10%
客户
城品90% 悦城80%
销售情况
两房、三房
主力户型
多层、小高层、高层
物业类型
88万㎡
规模指标
蒙城北路与金珠路交叉口
位置
恒泰城品、悦城
项目
项目点评：
品牌开发商，实力保障
大规模社区，完善内部配套
交通较为便利
单价较低，对刚需吸引力较大
成熟大城：6年的默默耕耘，恒泰地产所筑就的北城项目已经成为一座成熟的新城，近百万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景，近万人成为这里的尊贵业主。随着09年米兰堡的整体交付，大城规模的优势再次被全市所关注，真正成为引领北城区生活的方向标。
北城区项目点评
在售三期2#、4#、5#楼，其中2#和4#楼18层，5#楼21层，户型70—92平，均价5000元/平，在售8、9、10#84平、99平的电梯洋房，均价4800元/平方。三期14#楼还有少数106平的小三房，均价4800元/平方。
在售信息
大规模生态社区
核心卖点
北城标志性社区
形象定位
市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10%
客户
90%
销售情况
两房、三房
主力户型
多层、小高层、高层
物业类型
72万㎡
规模指标
蒙城北路与金梅大道交叉口
位置
群盛共和城
项目
项目点评：
生态环境较好
物业类型丰富
内部配套完善
交通不便
价格较低
『共和城』地处合肥北部核心双凤工业园区，项目分居蒙城北路景观大道两侧，总建筑面积逾72万平米。近依合肥（梅冲水库、大房郢水库）灵动水域，以大型环绕水系置TOWNHOUSE、多层、小高层、高层傍水而建，户户观美景，家家享翠意。项目整体配置多功能会列生活娱乐休闲设施，将成为合肥北部超大型环境优美、设计先进、品质高尚的标志性示范社区之一。
北城区项目点评
在售31#、36#楼小高层77——113 平户型，均价3700元/平方，30#多层89-96平户型，4200元/平方。
在售信息
宜居生态社区
核心卖点
欧式风情社区
形象定位
市区5% 长丰周边及外来人口80% 投资15%
客户
75%
销售情况
两房、三房、复式
主力户型
多层、小高层
物业类型
15万㎡
规模指标
双墩中学隔壁
位置
国强幸福彼岸
项目
项目点评：
居住环境好
交通不便
配套差
价格低，升值潜力大
国强•幸福彼岸，位处北部新城核心启动区政商中心腹地，城市“141”发展战略侧恢弘巨制，170平方公里，超50万人口，荟萃3区7岛5城于一体，区内依托5000亩双凤湖与双龙湖，规划湖西、湖中、湖东三大功能片区，打造市民岛、度假岛（两个）、健康岛、高尔夫岛、体育中心、田园岛七个功能特色岛，演绎“生态”、“休闲”、“宜居”、“商贸”、“制造”五大功能于一体的合肥城市副中心。
北城区项目点评
一期仅剩顶复8套
在售信息
区位优势，居住环境
核心卖点
大型综合社区
形象定位
市区5% 长丰周边及外来人口80% 投资15%
客户
99%
销售情况
两房、三房、复式
主力户型
多层、小高层、高层
物业类型
72万㎡
规模指标
双墩镇
位置
新慧金水岸
项目
项目点评：
周边自然环境有么
以双墩镇为中心，对周边客户有较强吸引力
价格低
配套差
未来发展潜力大
新慧.金水岸位于北部核心区的中心位置，占地500多亩，总建筑面积72万平方米，融高层，多层，别墅，酒店，商务会所，湿地公园等为一体的优雅高贵的综合社区。东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一.高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。
北城区项目点评
项目地块分析研究结构
3
拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求
区位：项目位于合肥北部双凤开发区内，蒙城北路与工业大道交叉处两侧。隶属于长丰县。
配套：合肥北部城区双凤开发区，区域发展落后，周边生活配套处于初级阶段，主要以工业企业配套为主。
资源：梅冲湖、丰乐生态园、双凤医院等资源距离项目较近。
地块隶属于合肥北部双凤开发区，区域内资源丰富、地广人稀，属于适宜居住的生态板块。地块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。
A
地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通、生活配套不完善，随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。
地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现在周边配套及区域发展因素。
区域价值：合肥”141发展战略”将区域作为城市重点发展方向，区域发展前景广阔。
地段价值：项目属于区域内核心地段，外部交通通达性较好，地块周边道路宽阔、平坦。
土地价值：地块方正平坦，土地价格较低，便于开发建设。
城市规划价值：合肥城市圈的扩展将带动区域的发展，为项目提供更高的发展空间。
资源价值：区域内水资源丰富，”五湖连珠“，是适宜居住的生态区域。
区域不足：地处城市北城区，区域发展落后于城市其它区域。
配套不足：地块隶属于城乡结合部，项目周边生活、休闲配套实施欠缺，居民生活消费不便。
——项目不足
——项目优势
项目SWOT分析/优势和机遇
企业自身
上市企业，企业品牌知名度较高；
企业社会影响力较高；
项目体量较大；
项目综合性较强；
资源
企业内部职工购房意向浓烈；
企业职工在区域内具有很强的引导性；
相比其他在建项目具有更多的调整空间；
未来规划带来机会
合肥城市总体规划；
北部组团总体规划；
北部生态度假区总体规划；
区域需求带来机会
区域刚性需求；
外来导入性需求；
区域生态资源
梅冲湖
丰乐生态园；
”五湖连珠“
交通优势明显
新桥国际机场；
阜阳北路扩建；
公交换乘中心北移；
区域升级
阜阳北路高架桥的兴建
区域产业结构调整；
区域升级不断加快；
区域产业不断发展
外来人口导入增多；
区域知名度不断提升；
区域形象逐渐改变；
项 目 自身
项目所在区域
优势分析
机遇分析
项目SWOT分析/劣势和威胁
短期内配套薄弱
项目自身配套薄弱；
目前公共交通薄弱；
周边环境宜居指数低；
项目影响力较弱
没有成功开发案例；
企业下设开发公司影响力没有形成；
自身区域竞争较强
自身区域竞争较强；
经济和政策波动
宏观经济走势放缓；
房地产市场疲软；
国家宏观调控，控制房价上涨，未来政策面不透明；
区域配套薄弱
区域配套薄弱；
区域公共交通网路薄弱；
区域影响力薄弱高
区域影响力薄弱；
区域原有形象较差；
区域认可度较低；
区域竞争较强
滨湖区竞争项目；
西南板块竞争项目；
其他相关区域竞争项目；
区域可开发土地较多增加后续竞争压力；
经济和政策波动
宏观经济走势放缓；
房地产市场疲软；
未来政策面不透明；
项目自身
项目所在区域
劣势分析
威胁分析
项目客户群体分析解构
4
由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，因此导入的客户特征也不尽相同……这些特征也成为本项目客户定位的核心依据
目标客户定位
近期（2011－2013）
中期（2013－2015）
重要事件
湿地公园即将开工建设完成
阜阳北路高架即将开工建设完成
公交换乘中心北移完成
机场建设基本完成
区域特征
区域处于发展阶段，各个规划中的项目陆续完成，区域整体定位功能开始实现，知名度也逐渐得到提升
远期（2015－2017）
大事件
大区域
区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基本完善，资源优势突显。
大事件
合肥轨道5号线规划建设
区域配套完善
生态资源优势突显
大区域
区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基本完善，资源优势突显。合肥各区域间交流加强。
客户特征
市域性客户为主：以三县客户为主及部分市区客户。地域范围集中在合肥其它区域。
客户特征
区域内客户以市区客户为主，区域价格优势减小，
客户特征
范围扩散至全省：地域范围至全省性，主要以安徽省北部地市为主。
北部组团基本建成
区域配套完善
生态资源优势突显
客户价值点判定
手中有一定的闲置资金，区域购房意愿高，以投资为主
注重产品品质和对楼体的感觉，小区环境舒适；周边配套；物业管理服务
如果认同值得，决策过程很快
选择三房居多
注重开发商品牌
二次置业居多
愿意在此区域居住，并购置物业，认同本区域地段
注重物业和内部环境；安全意识强，物管服务好
注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型的实用
最倾向选择紧凑型三房
置业观念
离市区较远，交通部便利，
区域发展缓慢，但是发展空间较大，区域商品房价格较低。
地段概念较强，对地块周边配套不满意，担看好区域未来发展
区域看法
家庭富足，已有房住，对品牌有深刻的认识
讲究圈子购房，理性投资型购房比较多
有置业的购房或者居住经历
收入比较高，购房能力强，有投资倾向。
对价格较敏感
对产品素质要求高
买房受周边朋友影响较大
经济支付能力较强，对价格较敏感；年薪3-5万，因灰色收入，可承担首付10万以上房价（总价50万左右）
注重圈子，对产品品质和环境要求较高
正处于事业发展阶段和关键时期
基本特征
生意人和县市富足人群
银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工
中高级公务员
项目
通过对当地客户的沟通访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，远低于其他区域，区域发展潜力巨大。
目标客户共同特征分析
首次置业为主，追求实用性
选择邻居，和同层次的人为邻
对物管要求严格，注重安全、舒适
总价和地段是其选择的最主要因素
年轻人首次置业居多，40岁以上客户二次以上置业
置业驱动因素
支付能力随着年龄的增长而增加
对自身的提高和企业的发展比较重视
事业心强，工作繁忙
有一定的社交圈子，爱面子、易冲动
开始有一定的社会地位
兴趣与特征
年龄：30-50
主要来源：主要以合肥北城区上班族，以及长丰县区域居民为主。
行业：政府、银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工、成功生意人和县市富裕人群
基本属性
客户分析结论
1、客户购买需求旺盛，主要以自住为主，随着城市中级阶层的上升，投资需求氛围逐渐上升。
2.下属县市及其他客户群体成为区域购房主力。北城区域项目客户一般北城区生活、工作的上班族、
生意人及周边三县居民。
3.随着合肥城市化速率的加快，居民追求城市化生活，北城发展加快，区域的被认可度也在逐渐提高。
4.工薪阶层能够承受总价在40万左右，能承受50万以上客户数量有限。
5、客户首选为多层，但是对小高层、高层并无排斥。
6、客户注重小区品质，注重细节，关注园林景观、户型、绿化等因素。
7、高端客户的潜在需求尚未得到满足。
项目价格分析解读
5
4200
55000
45000
100000
科瑞北郡
3800
23000
27000
50000
天元新城
4800
28080
23920
52000
清华名苑
4200
670000
50000
720000
新惠金水岸
3650
112500
37500
150000
国强幸福彼岸
3298
6750
38250
45000
金地雅苑
4000
470000
40000
510000
鸿路北城明珠
3300
44800
83200
128000
瑞龙花园
4800
420000
300000
720000
群盛共和城
4700
542858
217142
760000
半岛1号
3680
7000
63000
70000
中奥花园
5200
816212
1183788
2000000
阿奎利亚
未售
200200
未售
200200
北辰天都
未售
200000
未售
200000
临湖雅苑
未售
300000
未售
300000
润地·星城
未售
213981
未售
213981
天威嘉苑
均价
剩余面积
已售面积
总面积（㎡）
项目
城市商品房市场价格
合肥北部城区房地产发展起步较晚，配套不城市，区域商品房价格远低于其他区域。随着区域发展的加速，区域商品房价格上升空间较大。
北城区普通住宅商品房价格区间3298-5500元/平米，远低于合肥城市商品房销售均价6543元/平米，合肥房地产行业发展严重倾斜，合肥北城区成为商品房价格“洼地”。
北城区商品房价格由南向北呈现下滑趋势。以恒盛皇家花园以5500元/平米的均价向北递减。
市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格；
根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。
群盛共和城平均价格在4700元/平方米，阿奎利益价格5200元/平方米；
本案价格推算 =以（项目A为参考的定价/A比较值+以项目B为参考的定价×B比较值）/2*本案比较值
本案 = 4732元/平方米
价格测算/住宅用房现时均价
总评分
9
8
7
10%
物业管理
8
8
8
10%
建材设备
9
7
7
10%
配套设施
8
8
7
10%
文化品位
9
8
7
15%
物业品质
9
8
8
15%
交通可达性
10
8
10
15%
项目规模
5
6
6
15%
自然资源
比较值
分值
比较值
分值
比较值
分值
评价因子
阿奎利益
群盛共和城
本项目
权重
比较内容
由于本项目体量较大，目前距离项目对外公开销售约1-3年时间，我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测；
通过我们对数据的长期研究，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本都符合整个房地产市场的行情走势
由此我们选择使用合肥房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。
提示：房地产项目复合增长率一般是在房地产市场发展平稳的状况下运用有效，如果非本身因素导致房地产市场出现大幅上涨或者下跌的局面，该价格预测不存在参考性。
项目价格走势预测
复合年均增长率：一项投资在特定时期内的年度增长率； 计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数； 公式为：(现有价值/基础价值)^(1/年数)–1
我们根据05-10年合肥房地产商品房住宅市场均价，获得合肥住宅市场房价复合年均增长率=%
合肥住宅市场价格复合季度增长率=%
项目住宅价格未来走势预测
依照合肥房地产市场商品房住宅价格年复合增长率计算，预计3年后项目价格将达到7599元/平米，,11年底达到5385元/平米。
项目地项目财务预算分析解构
6
107700
项目销售收入合计
四
预算2011年底项目住宅价格
107700
㎡
200000
元/㎡
5385
住宅
三
0
㎡
0
元/㎡
0
办公
二
0
㎡
0
元/㎡
0
商业
一
备注
金额（万元）
单位
工程量
单位
单价
项目
序号
项 目 销 售 收 入 估 算 表
CF2005地块，占地面积平米，容积率≤ 3，建筑面积最大可做到20万平米，土地用途为住宅用地。根据合肥市场行情及工程进度，我们预算2011年底达到5385元/平米，并以此价格作为项目开盘时的价格。预计项目总销售额亿元。
项目财务测算/目标销售总额预算
项目财务测算/建筑安装工程费用预算
1800
㎡
200000
元/㎡
90
电梯
4
0
㎡
0
元/㎡
1800
办公建安费
3
0
㎡
0
元/㎡
1600
商业建安费
2
小高层
28000
㎡
200000
元/㎡
1400
住宅建安费
1
29800
建筑安装工程费用
一、
备注
金额（万元）
单位
工程量
单位
单价
项目
序号
概念规划阶段无法准确填写基础设施和市政公用设施的工程量，该内容需要在控制性详细规划阶段确定；
因较多工程量尚未明确，因此本次财务分析将不考虑各项设施及特殊项目的造价，未将其计入成本。
900
200000
45
教育设施配套费用
15
160
200000
8
墙改费
14
0
200000
0
人防易地建设费
13
22
200000
避雷安装检测费
12
20
200000
1
建设项目环境影响评估费
11
4100
200000
205
市政公用设施大配套费
10
50
200000
白蚁防治费
9
200000
日照分析费
8
300
200000
15
监理费
7
0
200000
0
质检费
6
80
200000
4
施工图纸审查费
5
360
200000
18
建筑设计费
4
160
200000
8
三通一平
3
100
200000
5
地质勘测费
2
200
200000
10
规划设计费
1
前期工程费用
二、
金额（万元）
工程量(㎡)
单价(元/㎡)
项目
序号
项目财务测算/前期工程费用预算
800
200000
40
煤气工程费
6
400
200000
20
智能化工程
5
2400
200000
120
供电工程
4
600
200000
30
供水工程
3
600
200000
30
绿化工程
2
1000
200000
50
道路、排水、围墙等室外工程
1
5800
基础设施建设费用
三、
金额（万元）
工程量(㎡)
单价(元/㎡)
项目
序号
项目财务测算/建筑安装工程费用预算
项目投资合计（土地成本除外）
八、
（一+二+三+四）*5%
2104
5%
万元
不可预见费用
1
2104
不可预见费用
七、
（一+二+三+四）*3%
3%
万元
管理费用
1
管理费用
六、
1077
1%
万元
107700
土地增值税
3
%
万元
107700
营业税及附加
2
%
万元
107700
营销代理及市场推广费用
1
9693
销售税费
五、
24
㎡
300
元/㎡
800
物业管理用房
1
24
公共设施配套建设费用
四、
备注
金额（万元）
单位
工程量
单位
单价
项目
序号
项目财务测算/项目投资合计费用预算
项目投资合计（土地成本除外）万元，本次财务分析将不考虑各项设施及特殊项目的造价，未将其计入成本。
194
215
236
256
277
298
318
339
360
381
422
443
474
505
土地成本（万元/亩）不含契税4%
三
203
224
246
267
289
310
332
353
375
396
439
461
493
526
土地成本（万元/亩） 含契税4%
二
30%
28%
26%
24%
22%
20%
18%
16%
14%
12%
8%
6%
3%
0%
项目毛利润率
一
项 目 土 地 成 本 估 算
项目财务测算/土地成本费用预算
根据下表可以看出，土地起拍加200万/亩时，项目利用率为29%左右。项目的毛利润率随着土地价值的增加而减少，当土地成本超过500万/亩时，项目无利润。
谢 谢 ！
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