第十一章 土地税
主要内容
耕地占用税的基本制度耕地占用税的基本制度
城镇土地使用税的基本制度城镇土地使用税的基本制度
土地增值税的性质与类型土地增值税的性质与类型
土地增值税的特殊作用土地增值税的特殊作用
土地增值税的基本制度土地增值税的基本制度
土地增值税的优惠政策土地增值税的优惠政策
土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算
第一节 耕地占用税
一、税种的设置
耕地占用税是对非农业建设占用耕地的行为征收耕地占用税是对非农业建设占用耕地的行为征收
的一种税。的一种税。
征收耕地占用税的主要目的是限制非农业建设占征收耕地占用税的主要目的是限制非农业建设占
用耕地的行为，保护农业用地。用耕地的行为，保护农业用地。
耕地占用税的法律依据，是国务院于耕地占用税的法律依据，是国务院于20072007年年1212月月
11日发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例日发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例
》。和》。和20082008年年22月财政部、国家税务总局颁发的月财政部、国家税务总局颁发的
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则
》（简称《耕地占用税实施细则》。》（简称《耕地占用税实施细则》。
二、征税对象、纳税人与纳税义务发
生时间
（一）征税对象（一）征税对象
耕地占用税的征税对象是非农业建设占用的耕地。耕地占用税的征税对象是非农业建设占用的耕地。
耕地，是指用于种植农作物的土地。耕地，是指用于种植农作物的土地。
非农业建设占用的林地、牧草地、农田水利用地、非农业建设占用的林地、牧草地、农田水利用地、
养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地，比养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地，比
照耕地处理。照耕地处理。
（二）纳税人（二）纳税人
耕地占用税的纳税人是非农业建设占用耕地的单耕地占用税的纳税人是非农业建设占用耕地的单
位和个人。位和个人。
（三）纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间
纳税人经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务纳税人经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务
发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农
用地手续通知的当天。用地手续通知的当天。
纳税人未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义纳税人未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义
务发生时间为实际占用耕地的当天。务发生时间为实际占用耕地的当天。
三、税基与税率
（一）税基（一）税基
耕地占用税的税基为纳税人实际占用的耕地面积，耕地占用税的税基为纳税人实际占用的耕地面积，
计量单位为平方米。计量单位为平方米。
（二）税率（二）税率
耕地占用税采用以县为单位、以人均耕地面积为耕地占用税采用以县为单位、以人均耕地面积为
依据的地区差别幅度定额税率。税率水平为：依据的地区差别幅度定额税率。税率水平为：
.人均耕地不超过人均耕地不超过11亩的地区（以县级行政区亩的地区（以县级行政区
域为单位，下同），每平方米为域为单位，下同），每平方米为1010元至元至5050元；元；
.人均耕地超过人均耕地超过11亩但不超过亩但不超过22亩的地区，每亩的地区，每
平方米为平方米为88元至元至4040元；元；
.人均耕地超过人均耕地超过22亩但不超过亩但不超过33亩的地区，每亩的地区，每
平方米为平方米为66元至元至3030元；元；
.人均耕地超过人均耕地超过33亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为55元元
至至2525元。元。
四、税收优惠
（（一）社会性优惠一）社会性优惠
. 公共事业优惠：公共事业优惠：
对学校、幼儿园、养老院、医院占用的耕地，免税。对学校、幼儿园、养老院、医院占用的耕地，免税。
. 居民生活优惠：居民生活优惠：
农村居民占用耕地新建住宅，按当地适用税额减半征税。农村居民占用耕地新建住宅，按当地适用税额减半征税。
. 救助事务优惠：救助事务优惠：
对农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、对农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、
少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在
规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，经所在地乡规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，经所在地乡
（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免
征或者减征耕地占用税。征或者减征耕地占用税。
（二）政治性优惠（二）政治性优惠
军事设施占用耕地，免征耕地占用税。军事设施占用耕地，免征耕地占用税。
铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港
口、航道占用耕地，减按每平方米口、航道占用耕地，减按每平方米22元的税额征收元的税额征收
耕地占用税。耕地占用税。
五、应纳税额计算
基本公式基本公式
应纳税额应纳税额==实际占用的耕地面积实际占用的耕地面积××适用税额适用税额
耕地面积如果是以亩为单位的占地面积，应将亩耕地面积如果是以亩为单位的占地面积，应将亩
换算成平方米，换算成平方米，11亩亩==平方米。平方米。
六、税款的缴纳
耕地占用税由地方税务机关负责征收。纳税人占耕地占用税由地方税务机关负责征收。纳税人占
用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地
所在地申报纳税。所在地申报纳税。
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管
理部门的通知之日起理部门的通知之日起3030日内缴纳耕地占用税。日内缴纳耕地占用税。
第二节 城镇土地使用税
一、税种的设置
城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的
一种税。一种税。
中国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基中国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基
础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。
中国城镇土地使用税的法律依据主要是中国城镇土地使用税的法律依据主要是20062006年年1212
月国务院颁发的《中华人民共和国城镇土地使用月国务院颁发的《中华人民共和国城镇土地使用
税暂行条例》（简称《城镇土地使用税条例》。税暂行条例》（简称《城镇土地使用税条例》。
二、征税对象、纳税人与纳税义务发
生时间
（一）征税对象（一）征税对象
城镇土地使用税的征税对象是在城市、县城、建城镇土地使用税的征税对象是在城市、县城、建
制镇和工矿区内使用的土地。其中，土地是指国制镇和工矿区内使用的土地。其中，土地是指国
家所有和集体所有的土地。城市、县城、建制镇家所有和集体所有的土地。城市、县城、建制镇
和工矿区内使用的土地，是指在这些区域范围内和工矿区内使用的土地，是指在这些区域范围内
使用的属于国家所有和集体所有的土地。使用的属于国家所有和集体所有的土地。
（二）纳税人（二）纳税人
城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制
镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
城镇土地使用税纳税人分别确定为：城镇土地使用税纳税人分别确定为：
（（11）拥有土地使用权的单位或个人为纳税）拥有土地使用权的单位或个人为纳税
（（22）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，
其土地的代管人或实际使用人为纳税人其土地的代管人或实际使用人为纳税人
（（33）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实
际使用人为纳税人；际使用人为纳税人；
（（44）土地使用权共有的，共有各方分别为纳税人。）土地使用权共有的，共有各方分别为纳税人。
（三）纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间
纳税人购置、出租、出借房屋用地，纳税义务发纳税人购置、出租、出借房屋用地，纳税义务发
生时间为：生时间为：
. 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征
城镇土地使用税；城镇土地使用税；
. 购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记
手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之
次月起计征城镇土地使用税；次月起计征城镇土地使用税；
. 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月
起计征城镇土地使用税。起计征城镇土地使用税。
三、税基与税率
（一）税基（一）税基
城镇土地使用税的税基是纳税人实际使用的土地城镇土地使用税的税基是纳税人实际使用的土地
面积，计量单位为平方米。面积，计量单位为平方米。
纳税人实际使用的土地面积，是指由省、自治区、纳税人实际使用的土地面积，是指由省、自治区、
直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土
地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚
未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土
地面积。地面积。
（二）税率（二）税率
城镇土地使用税采用分类幅度定额税率，按大、城镇土地使用税采用分类幅度定额税率，按大、
中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每
平方米土地使用税年应纳税额。平方米土地使用税年应纳税额。
具体标准：大城市，具体标准：大城市，元至元至3030元；中等城市，元；中等城市，
元至元至2424元；小城市，元；小城市，元至元至1818元；县城、建元；县城、建
制镇、工矿区制镇、工矿区元至元至1212元。元。
四、税收优惠
（一）经济性优惠（一）经济性优惠
. 农村、农业优惠农村、农业优惠
①① 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征
城镇土地使用税。城镇土地使用税。
②② 用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，
免征城镇土地使用税。免征城镇土地使用税。
. 土地优惠土地优惠
对开山填海整治的土地和改造的废弃土地，免对开山填海整治的土地和改造的废弃土地，免
征城镇土地使用税。政策规定为，开山填海整征城镇土地使用税。政策规定为，开山填海整
治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免
税税5-105-10年，具体免税期限由各省、自治区、直年，具体免税期限由各省、自治区、直
辖市税务局确定。辖市税务局确定。
（二）社会性优惠（二）社会性优惠
. 公共事业优惠公共事业优惠
①① 教育、科技、卫生、社会福利事业的优惠。教育、科技、卫生、社会福利事业的优惠。
②② 文化事业的优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹文化事业的优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹
自用的土地，免征城镇土地使用税自用的土地，免征城镇土地使用税
③③ 公共用地优惠。市政街道、广场、绿化地带等公共用地优惠。市政街道、广场、绿化地带等
公共用地，免征城镇土地使用税。公共用地，免征城镇土地使用税。
. 居民生活优惠居民生活优惠
①① 集贸市场用地优惠。集贸市场用地优惠。
②② 安全防范用地优惠。安全防范用地优惠。
③③ 个人出租住房优惠。个人出租住房优惠。
（三）政治性优惠（三）政治性优惠
. 国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征
城镇土地使用税。城镇土地使用税。
. 由财政部门拨款的事业单位自用的土地，免征由财政部门拨款的事业单位自用的土地，免征
城镇土地使用税。城镇土地使用税。
五、税额计算
基本公式
应纳税额应纳税额==实际使用的应税土地面积（平方米）实际使用的应税土地面积（平方米）××
适用税额适用税额
六、税款的缴纳
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴
纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确
定。
城镇土地使用税在土地所在地缴纳。
第三节 土地增值税
一、税种的设置
（一）土地增值税的性质和类型（一）土地增值税的性质和类型
. 土地增值税的性质土地增值税的性质
土地增值税是对土地价值按其增加额征收的一土地增值税是对土地价值按其增加额征收的一
种税种税
. 土地增值税的类型土地增值税的类型
①① 以征税范围为标准，可将土地增值税划分为特以征税范围为标准，可将土地增值税划分为特
定（国有）土地增值税与一般土地增值税定（国有）土地增值税与一般土地增值税 。。
②② 以纳税环节为标准，可将土地增值税划分为定以纳税环节为标准，可将土地增值税划分为定
期土地增值税与转让土地增值税期土地增值税与转让土地增值税 。。
③③ 以税基为标准，可将土地增值税划分为全额土以税基为标准，可将土地增值税划分为全额土
地增值税与超额土地增值税地增值税与超额土地增值税 。。
((二二))土地增值税的特殊作用土地增值税的特殊作用
. 有利于正确处理政府与土地所有者或使用者的有利于正确处理政府与土地所有者或使用者的
利益关系，实现利益关系，实现““地利共享地利共享” ” 。。
. 有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机
行为。行为。
. 有利于控制地价，保持经济稳定有利于控制地价，保持经济稳定 。。
((三三))土地增值税的产生与发展土地增值税的产生与发展
土地增值税的构想始于土地增值税的构想始于18711871年约翰年约翰··穆勒起草的穆勒起草的
《土地改革纲领》《土地改革纲领》 。。1919世纪末世纪末2020世纪初，德国、世纪初，德国、
英国和日本分别开征土地增值税。英国和日本分别开征土地增值税。
在中国，在中国，19301930年民国政府曾在其颁布的《土地法年民国政府曾在其颁布的《土地法
》中详细规定了土地增值税制度。》中详细规定了土地增值税制度。
中华人民共和国成立后，曾于中华人民共和国成立后，曾于2020世纪世纪8080年代后期，年代后期，
尝试土地制度的改革。尝试土地制度的改革。
土地增值税的法律依据，是国务院于土地增值税的法律依据，是国务院于19931993年年1212月月
1313日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条
例》和例》和19951995年年11月月2727日由财政部发布的《中华人日由财政部发布的《中华人
民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
二、征税对象与纳税人
（一）征税对象（一）征税对象
土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用
权、地上建筑物及其附属物产权的行为（简称转权、地上建筑物及其附属物产权的行为（简称转
让房地产）。让房地产）。
（二）纳税人（二）纳税人
土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权
和地上建筑物及其附属物所有权的单位和个人。和地上建筑物及其附属物所有权的单位和个人。
三、税基与税率
（一）税基（一）税基
土地增值税的税基是转让国有土地使用权和
地上建筑物及其附属物所实现的增值额：
应税土地增值额应税土地增值额==转让房地产所取得的收入转让房地产所取得的收入--法定扣法定扣
除项目金额除项目金额
. 收入额的确定收入额的确定
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物
所有权所取得的收入是土地使用权所有人、地所有权所取得的收入是土地使用权所有人、地
上建筑物及其附属物的产权所有人将使用权、上建筑物及其附属物的产权所有人将使用权、
产权转移给他人所取得的全部价款，包括货币产权转移给他人所取得的全部价款，包括货币
收人、实物收入和其他收入以及与之有关的经收人、实物收入和其他收入以及与之有关的经
济利益。济利益。
. 法定扣除项目的确定法定扣除项目的确定
①① 销售开发产品扣除项目的确定：销售开发产品扣除项目的确定：
a)a) 取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额。
b)b) 开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房
地产开发成本）。地产开发成本）。
c)c) 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简
称房地产开发费用）。称房地产开发费用）。
d)d) 与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金。
e)e) 财政部确定的其他扣除项目。财政部确定的其他扣除项目。
②② 转让旧房及建筑物扣除项目的确定：转让旧房及建筑物扣除项目的确定：
a)a) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一
规定交纳的有关费用。规定交纳的有关费用。
b)b) 旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格。
c)c) 评估价格评估价格==重置成本价重置成本价××成新度折扣率成新度折扣率
c)c) 与转让土地及建筑物有关的税金。与转让土地及建筑物有关的税金。
d)d) 旧房及建筑物的评估费用。旧房及建筑物的评估费用。
（（二）税率二）税率
土地增值税税率本着增值多的多征，增值少的少土地增值税税率本着增值多的多征，增值少的少
征，无增值的不征的原则，采用四级超率累进税征，无增值的不征的原则，采用四级超率累进税
率。增值额未超过扣除项目金额率。增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税的部分，税
率为率为30%30%，超过，超过50%50%未超过未超过100%100%的部分，税率为的部分，税率为
40%40%，超过，超过100%100%未超过未超过200%200%的部分，税率为的部分，税率为
50%50%，超过，超过200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。。
四、税收优惠
. 对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除
项目金额项目金额20%20%的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。
. 对转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，对转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，
增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额2020％的，免征土地％的，免征土地
增值税。增值税。
. 对个人转让自用住房的，免征活减征土地增值对个人转让自用住房的，免征活减征土地增值
税。税。
. 对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，
免征土地增值税。免征土地增值税。
五、税额计算
（一）基本公式（一）基本公式
. 分步计算法，是以增值额中属于每一税率级别分步计算法，是以增值额中属于每一税率级别
部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得
出的每一级的应纳税额相加。出的每一级的应纳税额相加。
. 应纳税额应纳税额=Σ(=Σ(各级距的土地增值额各级距的土地增值额××适用税率适用税率))
. 速算扣除法，是按总的土地增值额乘以适用税速算扣除法，是按总的土地增值额乘以适用税
率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简
单方法。单方法。
. 应纳税额应纳税额==土地增值额土地增值额××适用税率适用税率--扣除项目金领扣除项目金领××
速算扣除系数速算扣除系数
六、税款的缴纳
（一）纳税申报（一）纳税申报
土地增值税纳税人，应在转让房地产合同签订后土地增值税纳税人，应在转让房地产合同签订后
的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳
税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、
土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房
地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
（二）纳税地点（二）纳税地点
土地增值税的纳税地点是房地产所在地。土地增值税的纳税地点是房地产所在地。
复习思考题
一、概念
耕地占用税耕地占用税 视同占用耕地视同占用耕地 城镇土地使用税城镇土地使用税
土地增值税土地增值税 有偿转让国有土地使用权有偿转让国有土地使用权 旧房及旧房及
建筑物的评估价格建筑物的评估价格 重置成本重置成本 成新度折扣率成新度折扣率
速算扣除系数速算扣除系数
二、问题
. 耕地占用税的征税对象耕地占用税的征税对象
. 耕地占用税的纳税人耕地占用税的纳税人
. 耕地占用税的税基与税率耕地占用税的税基与税率
. 耕地占用税的税收优惠耕地占用税的税收优惠
. 城镇土地使用税的征税对象城镇土地使用税的征税对象
. 城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人
. 城镇土地使用税的税基与税率城镇土地使用税的税基与税率
. 城镇土地使用税的税收优惠城镇土地使用税的税收优惠
. 土地增值税的性质土地增值税的性质
. 土地增值税的类型土地增值税的类型
. 土地增值税的特殊作用土地增值税的特殊作用
. 土地增值税的征税对象土地增值税的征税对象
. 土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人
. 土地增值税的税基与税率土地增值税的税基与税率
. 土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠
