国华公司河北大厦项目
定位研究报告
搜 房 资 讯 控 股
搜房研究院 — 中房指数系统
目 录
1. 总体市场状况分析______________________________________________________1
饭店市场概况 _____________________________________________________________1
住宿人员状况 _________________________________________________________3
北京市饭店宾馆概况 ___________________________________________________6
饭店供应与需求发展预测 __________________________________________________18
饭店供应发展预测 ____________________________________________________18
饭店需求发展预测 ____________________________________________________18
写字楼市场概况 __________________________________________________________21
市场供应情况 ________________________________________________________21
写字楼市场需求状况 __________________________________________________24
加入 WTO 对写字楼市场的影响分析 _____________________________________25
相关政策对写字楼市场影响的分析 ______________________________________25
写字楼市场供应与需求发展预测 ____________________________________________25
2. 重点区域项目分析_____________________________________________________25
目标区域写字楼调查 ______________________________________________________25
区域写字楼基本状况 __________________________________________________25
区域写字楼经营状况 __________________________________________________25
目标区域饭店调查 ________________________________________________________25
区域饭店基本状况 ____________________________________________________25
区域饭店经营状况 ____________________________________________________25
目标区域酒店式公寓调查 __________________________________________________25
目标区域市场发展预测 ____________________________________________________25
3. 目标市场分析 __________________________________________________________25
目标项目定位 ____________________________________________________________25
目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置 ________________________________25
各类综合物业面积分配参考 ____________________________________________25
周围饭店项目基本情况 ________________________________________________25
目标项目写字楼、商业、饭店面积分布 __________________________________25
经营写字楼、饭店的风险及控制 ____________________________________________25
经济因素对市场的影响 ________________________________________________25
地域竞争的影响 ______________________________________________________25
潜在供应量的风险 ____________________________________________________25
定位风险 ____________________________________________________________25
交通风险 ____________________________________________________________25
经营风险 ____________________________________________________________25
4. 经济效益分析 __________________________________________________________25
本报告经济测算原则 ______________________________________________________25
基础数据选取的依据 ______________________________________________________25
建设成本 ________________________________________________________________25
写字楼经营收益 __________________________________________________________25
写字楼出租经营情况预测 ______________________________________________25
写字楼经济效益测算 __________________________________________________25
5. 结论_____________________________________________________________________25
1. 总体市场状况分析
饭店市场概况
北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有 1382 万常住人口和 300
万流动人口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里
聚集了全国党、政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。
中共中央和国务院在北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建
设。北京的国际、国内公务与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经济
社会信息，从中反映出中国的发展方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以
北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业
基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、
最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银
行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京，
涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育、文化最繁
荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自
然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术
信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有 14 人
受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放
的日益深入，北京不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，
也已成为当前及进入二十一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基
础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八
达，京津塘、京石、首都机场高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北
京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港，
航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国邮政、通讯的主要枢纽，市内
电话装机容量已达 462 万门。北京是中国综合经济实力最强的城市之一。北京拥
有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的近二十年来，
第二产业保持了较高的增长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重点，积
极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平
全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的
主导产业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交
流中心的作用，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。
目前，全市有外商投资企业近 万家，合同外资金额 亿美元，其中
跨国公司和国际知名公司有 316 家已在北京投资了 418 个项目，全球最大的 500
家企业中，在北京有投资项自的就达 146 家，金融机构和组织在京的代表处达 215
家，银行类 115 家，保险类 80 家，其它 30 家，外资银行在京设立分行 14 家。
投资来源地涉及到香港、美国、日本、台湾、欧盟各国等 100 多个国家和地区。
大量的外商投资企业带动了商务旅行、商务会议增加，增加了宾馆饭店，尤其涉
外宾馆饭店的需求量。
北京是世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜
数，故宫、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化
街、白云观庙会等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要旅游城市之一，
长城与故宫已经成为中华民族的象征，长期以来北京一直吸引着广大的国内游客，
同时也吸引了众多国际游客。近年来，在国内扩大内需的宏观调控政策下，节假
日时间也越来越长，同时带薪休假制度也将逐步提到日程上来，这对国内旅游业
将形成重大促进。尤其随着经济发展人民收入水平不断提高，旅游经济也将成为
国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭店也提出了巨大需求。
北京是中国最主要的国际交往中心，正在按照国际化大城市的客观要求，拓
宽对外交往的渠道，已同 76 个国家的 96 个首都和大城市建立了友好联系，与 19
个国家的 22 个城市建立了友好城市关系。另外，全国各省、重要城市以及大公
司等纷纷在北京市设立办事机构，来往人员频繁。各种外事、地方、企业的交往，
对北京市的宾馆饭店也提出了巨大需求。
另外，我国会议、展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店的功能、设施、服
务提出了新的要求。
住宿人员状况
国外住宿人员
根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查，2000 年来本市在饭店住宿的 1861
名国外旅游者中，按目的分类如下：
目的 人数 比例（％）
游览、观光、度假 779
探亲、访友 324
商务 478
会议 74
健康、疗养 94
宗教朝拜 10
文化、体育、技术交流 62
其他 40
合计 1861 100
目的分类表示见下图：
图 国外住宿人员目的分类
42. 0
17. 4
25. 7
4. 0
2. 13. 30. 5
5. 0 游览、观光、度假
探亲、访友
商务
会议
健康、疗养
宗教朝拜
文化、体育、技术交流
其他
以上调查人员按职业分类如下：
职业组成 人数 比例（％）
政府工作人员 95
专业技术人员 307
职员 309
技工/工人 194
商务人员 4
服务/推销员 137
退休人员 63
合计
国外人员主要来源于日本、美国等地，1999 年、2000 年国外游客主要来源
国家构成如下：
日本 美国 韩国 德国
马来
西亚
英国 法国
新加
坡
加拿
大
意大
利
澳大
利亚
泰国
1999
2000
5. 1
16. 5
16. 6
2. 8
0. 2
7. 4
3. 4
10. 4
10. 3
3. 3
24. 0
政府工作人员
专业技术人员
职员
技工/ 工人
商务人员
服务/ 推销员
退休人员
家庭妇女
军人
学生
其他
2000 年来北京的国外客人 282 万人，比 1999 年增长 %。2001 年截止 11
月底北京市累计接待海外旅游者 万人，比去年同期增长 %。其中接待
外国人 万人，比去年同期增长 %；从来京各洲际客源国情况看，亚洲
游客比去年同期下降 %；美洲游客比去年同期增长 %；欧洲游客比去年
同期增长 %；大洋洲游客比去年同期增长 %；非洲游客比去年同期下降
%。香港同胞 万人，比去年同期增长 %；澳门同胞 万人，比去
年同期下降 %；台湾同胞 万人，比去年同期下降 %。北京宾馆饭店
接待国际旅游者历年人数变化情况如下图：
2000 年旅游外汇收入 亿美元，比 1999 年增长 %，北京市历年旅游
外汇收入变动情况见下图：
0
50
100
150
200
250
300
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
（万
人）
0
5
10
15
20
25
30
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
（亿
美元
）
根据 2000 年统计，在国外客人来京的花费中，住宿费用已经达到 亿美元，
占到总支出的 %，仅仅次于在民航与商品的花费。具体花费构成如下图所示：
国内旅游人员状况
根据统计，2000 年北京宾馆饭店共接待外省市来京游客 6743 万人次，比
1999 年增长 10%。人均花费 元，平均停留 天。2001 年 1-11 月涉外饭
店接待国内客人 万人，比去年同期增长 %。
北京市饭店宾馆概况
宾馆饭店基本情况
目前北京市列入国家旅游局及统计局统计资料的饭店及酒店式公寓共有 571
家，其中 5 星级饭店 21 家、4 星级饭店 39 家、3 星级饭店 148 家、2 星级 209 家、
1 星级 57 家、酒店式公寓 22 家、未定级饭店 28 家、非定点饭店 47 家。不同星
级饭店所占比例如下图所示：
27. 9
2. 5
15. 2
8. 9
4. 5
7. 6
18. 8
4. 3
4. 7
5. 6
民航 铁路
住宿 餐饮
商品 市内交通
景点游览 娱乐
邮政电讯 其它
根据统计，2000 年北京旅游饭店客房数量已经达到 万间，较 1999 年增
加了 %。北京市历年客房数量变动情况见下图：
根据统计资料，不同星级饭店客房数量以及床位数量比例分布情况如下：
不同星级饭店客房数量
3. 7%
6. 8%
25. 9%
36. 6%
10. 0%
3. 9%
4. 9%
8. 2%
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
公寓
未定级
非定点
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
9
8
0
1
9
8
1
1
9
8
2
1
9
8
3
1
9
8
4
1
9
8
5
1
9
8
6
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
（万
间）
不同星级饭店客房数量
3. 7%
6. 7%
12. 5%
18. 7%
31. 4%
21. 3%
5. 7%
公寓
未定级
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
宾馆饭店基本经营情况
2000 年，北京市涉外饭店收入总额 亿元，同比增长 %；客房平均
出租率 61%，较 1999 年增长 4%；客房平均房价 394 元/间天；实现利润总额
亿元，扣除不可比因素，是去年同期的 倍。
随着接待人数的增长，涉外饭店的出租率明显回升，使得占营业收入总额一
半的客房收入达到 亿元，同比增长 %，成为营业收入总额增长的原因之
一。从客房的平均房价看，2000 年，涉外饭店平均房价 394 元/间天，比上年高
出 42 元/间天，增长 %，成为营业收入总额增长的另一原因。
自年初以来，五星级饭店实现收入、利润的同步增长，取得良好的经济效益，
实现营业收入 亿元、利润总额 亿元，分别比上年增长 %和 %；
四星级饭店实现营业收入 亿元，同比增长 %，由上年亏损 5669 万元转为
不同星级饭店床位数量
3. 4%
6. 3%
18. 1%
15. 7%
30. 2%
21. 6%
4. 7%
公寓
未定级
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
不同星级饭店客房平均床位数
1. 82 1. 89
2. 91
1. 68
1. 93 2. 04
1. 67
0
0. 5
1
1. 5
2
2. 5
3
3. 5
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
赢利 亿元；三星级及以下饭店实现营业收入 亿元，同比增长 %，
亏损 亿元，扣除不可比因素，比上年增亏 亿元，其经营状况有待改善。
2001 年，随着我国加入 WTO 和北京正加紧申办 2008 年奥运会，北京市的
国际旅游业将继续保持增长势头，预计全年接待海外旅游者将达 300 万人次，比
2000 年增长 6%；旅游外汇收入 29 亿美元，比 2000 年增长 5%。
不同星级饭店租金与出租率
2000 年不同星级宾馆客房实际平均房价状况如下图所示：
根据房价租金情况，未定级的宾馆饭店可能多为四星与三星级水平。
2000 年四星级饭店出租率最高，超过 70%；二星级出租率较低。不同星级宾
馆客房实际出租率如下图所示：
不同星级饭店客房实际平均房价
598. 35
330. 08
656. 00
421. 48
274. 04
201. 51 178. 04
0
100
200
300
400
500
600
700
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（元
/间
）
不同星级饭店客房实出租率
62. 53
52. 15
68. 52
71. 97
58. 72
46. 77 49. 54
0
10
20
30
40
50
60
70
80
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（
%
）
各类营业收入在不同星级饭店中的比重
不同星级饭店一般除客房服务之外，尚设有餐饮服务、商品销售服务以及包
括会议服务在内的其他服务项目。不同星级宾馆不同服务项目所占营业收入构成
状况分析如下：
三星级与五星级宾馆客房服务收入所占总收入比重最低，未定级的宾馆客房
服务收入所占比重最高。
星级饭店餐饮服务收入占总营业收入比重都比较高，尤其五星级与三星级饭
店，比例均超过 30%。
不同星级饭店客房服务所占营业收入比重
57. 12
73. 87
49. 71
53. 18
49. 53
54. 66
60. 29
0
10
20
30
40
50
60
70
80
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（
%
）
不同星级饭店餐饮服务所占营业收入比重
4. 24
18. 72
32. 52
29. 91
31. 45
25. 00 23. 54
0
5
10
15
20
25
30
35
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（
%
）
星级饭店商品销售所占营业收入比例都高于未定级的饭店与公寓，四星级、
五星级饭店比例更高于其他星级饭店。
酒店式公寓除客房服务外，一般还提供健身、商务、子女教育等等多种服务
项目，所以营业收入中其他项所占比重最大。
不同星级饭店各类营业收入比重
不同星级饭店商品销售所占营业收入比重
1. 00
0. 65
3. 81
4. 18
2. 06 1. 91
2. 46
0
0. 5
1
1. 5
2
2. 5
3
3. 5
4
4. 5
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（
%
）
不同星级饭店其他销售所占营业收入比重
37. 59
7. 04
13. 86 12. 39
16. 63
18. 44
13. 86
0
5
10
15
20
25
30
35
40
公寓 未定级 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级
（
%
）
公寓营业收入比重
57. 12
4. 24
1. 00
37. 59
0
10
20
30
40
50
60
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
公寓营业收入中客房收入超过多数，其他收入项目比重也非常高，而餐饮与
商品收入比例较低。
未定级饭店一般客房收入占到总营业收入的绝大多数，餐饮收入也较高。
未定级饭店营业收入构成
73. 87
18. 72
0. 65
7. 04
0
10
20
30
40
50
60
70
80
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
五星级饭店营业收入构成
49. 71
32. 52
3. 81
13. 86
0
10
20
30
40
50
60
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
四星级饭店营业收入构成
53. 18
29. 91
4. 18
12. 39
0
10
20
30
40
50
60
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
五星级饭店客房收入所占比例未过半数，餐饮收入比重较高；四星级饭店客
房收入超过半数，餐饮收入也占了非常高的比例；三星级饭店与五星级饭店收入
构成比较一致；二星级、一星级饭店客房收入比重增加，餐饮收入与其他项收入
比重基本相当。各类饭店商品收入比重都比较低。
三星级饭店营业收入构成
49. 53
31. 45
2. 06
16. 63
0
10
20
30
40
50
60
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
二星级饭店营业收入构成
54. 66
25. 00
1. 91
18. 44
0
10
20
30
40
50
60
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
一星级饭店营业收入构成
60. 29
23. 54
2. 46
13. 86
0
10
20
30
40
50
60
70
客房 餐饮 商品 其他
（
%
）
不同星级饭店收入构成
2000 年北京饭店总收入 亿元，五星、四星级饭店数量虽然较少，但
总收入确占了较大比重：
不同星级饭店利润状况
2000 年北京饭店利润总额达到 亿元，五星、四星级饭店利润较高，其他
饭店利润总额仍然为负值，三星级饭店亏损最大：
北京宾馆饭店区域分布
朝阳区由于商务气氛浓厚，发展较快，所以宾馆饭店数量最多；海淀区由于
29%
30%
18%
8%
1%
14%
五星
四星
三星
二星
一星
其他
- 30000
- 20000
- 10000
0
10000
20000
30000
40000
50000
五星 四星 三星 二星 一星 其他
（亿
元）
中关村区域发展迅速，旅游休闲景点多，宾馆饭店也比较多。各区域具体宾馆数
量分布见下图：
1、五星级饭店分布
北京市五星级饭店主要分布与朝阳区的 CBD、燕莎商圈，东城区的长安街、
王府井附近，以及海淀区的中关村附近。各区域分布比例如下图所示。
各区域宾馆饭店数量
0
20
40
60
80
100
120
东
城
西
城
海
淀
朝
阳
石
景
山
宣
武
丰
台
门
头
沟
房
山
大
兴
通
州
崇
文
平
谷
顺
义
密
云
怀
柔
昌
平
延
庆
五星级饭店区域分布
38%
19%
43%
东城 海淀 朝阳
2、四星级饭店分布
四星级宾馆饭店仍然以朝阳、东城、海淀等区域最集中，具体见下图。
3、三星级饭店分布
三星级饭店虽然仍然是朝阳等商务气氛浓厚的区域最集中，可在有一定旅游
资源的远郊区县数量已经明显增加。
四星级宾馆饭店区域分布
0
2
4
6
8
10
12
14
16
东
城
西
城
海
淀
朝
阳
石
景
山
宣
武
丰
台
门
头
沟
房
山
大
兴
通
州
崇
文
平
谷
顺
义
密
云
怀
柔
昌
平
延
庆
三星级宾馆饭店区域分布
0
5
10
15
20
25
30
35
东
城
西
城
海
淀
朝
阳
石
景
山
宣
武
丰
台
门
头
沟
房
山
大
兴
通
州
崇
文
平
谷
顺
义
密
云
怀
柔
昌
平
延
庆
4、二星级及一星级饭店分布
城区内分布趋势与三星以上饭店分布趋势相比变化不大，远郊区县数量继续
增加。
5、公寓区域分布
由于公寓以较长时间进行商务活动的人为主要客户群，所以在商务气氛浓厚
的朝阳、东城、海淀等区域，数量比重较大。
一星级及二星级宾馆饭店区域分布
0
5
10
15
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25
30
35
40
45
50
东
城
西
城
海
淀
朝
阳
石
景
山
宣
武
丰
台
门
头
沟
房
山
大
兴
通
州
崇
文
平
谷
顺
义
密
云
怀
柔
昌
平
延
庆
公寓区域分布
18%
9%
14%49%
5% 5%
东城 西城 海淀 朝阳 崇文 昌平
饭店供应与需求发展预测
饭店供应发展预测
改革开放 20 多年来，北京饭店接待游客能力保持了较快的发展速度，客房
数量年平均增长速度达到了 %。随着北京市现代化进程加快，加入 WTO 后
对外交流增加，以及 2008 年奥运会体育旅游观光的需求刺激，近几年客房数量
年增长速度仍然不会低于前 20 年的平均值。以 %作为年增长速度估计今后数
年客房数量，考虑到中国经济的快速发展以及目前面临的众多利好因素，这一估
计在目前情况下仍然比较保守：
饭店需求发展预测
旅游与商务需求基本状况
2000 年，北京全年接待海外旅游者 万人次，比上年增长 %；旅游
外汇收入 亿美元，比上年增长 %。全市接待国内旅游者 亿人次，旅
游收入 496 亿元，均比上年增长 10%。形成了国际国内旅游两者同步发展的格局。
旅游业总收入 亿元，增加值占第三产业增加值的 32%，占 GDP 的比重为
%。根据《北京市旅游发展总体规划》到规划期末（2020 年），将北京建设成
5
.9 6
.1 6
.8 7
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.2 8
.4 8
.5 8
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.7 1
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07
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08
20
09
20
10
（万
间）
为具有东方特色的一流国际旅游城市和具有首都风貌的国内首位旅游中心城市。
——巩固和完善首都形象（中国首都、东方古都、现代新都），把北京建设成全
国旅游首善之区，成为国内外旅游者的首选之地，使旅游的发展充满首创精神和
新意。把北京建成代表中国现代化成就和中国旅游业形象的城市；不断提高旅游
业对首都经济的贡献率，使其成为首都经济的支柱产业；充分发挥旅游产业的重
要社会功能，创造更多就业机会、提高公民生活质量与自身素质、促进社会文明
与城市国际化；本着对旅游资源开发、利用、保护相结合的原则，保护古都风貌、
改善首都生态环境。全面提高旅游服务质量，提高旅游者的满意度，旅游产业全
面实行现代企业制度，真正实现 WTO 对旅游业提出的各项要求，使旅游产业具
备更加强大的市场竞争力。随着旅游业发展，对宾馆饭店需求量必将增加。
今年 11 月中国已经正式成为国际贸易组织成员，国际商务交往活动更加频
繁，国际商务旅客来京人次必将增加；作为国家的首都，北京是国内政治、经济、
文化等各领域中心，交流、会议、展览等等都必将加大对宾馆、饭店的需求量；
同时北京作为一个历史文化古城，旅游资源丰富，是国内外游客首选的游览观光
胜地，而且随着法定假日的增多和带薪假期在我国的流行，越来越多的人外出旅
游，并选择星级饭店入住。
需求预测
改革开放以来，海外来京旅游人数增长迅速，日前中国加入 WTO，国际交
往，尤其商务交往必然增加，海外来京人数仍然会维持较快的增速。以前 20 年
数据为基础，预测今后接待海外来京人数如下：
2
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1
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1
0
（万
人）
国内游客方面，随着每年法定假日中长假的增多，近年来也在以年增长率超
过 10%的速度增加，以此为基数估计，国内来京游客数量：
在较长的时间内，外省市国内游客仍是北京市饭店最主要客户，在旅游业收
入中，国内游客收入目前占总旅游收入近 70%，这一趋势较长时期内不会改变。
以上预测中并未考虑 2008 年由于奥运会举办将导致游客大幅增加。
写字楼市场概况
市场供应情况
随着北京市经济的快速发展，整个办公用房市场日渐活跃，从 1994 年不足 20
平方米的竣工量，到 1999 年达到顶峰 万平方米，2000 年稍有回落，竣工
面积约为 69 万平方米，整个办公市场存量在 500 万平方米左右。
6069 6743
7417 8159
8975
9872
10860
11946
13140
14454
15900
17490
0
2000
4000
6000
8000
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12000
14000
16000
18000
20000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
（万
人次
）
历年来办公用房的开工面积由 94 年的 200 平方米上升到 96、97 年高峰，超
过 600 万平方米，由于当时写字楼市场的投资过热，98 年后逐年回落。到 2000
年大约在 449 万平方米左右。
进入 2001 年后，写字楼市场平淡中见活跃，预计全年写字楼供应量应能达
到 140 万平方米以上。其中，中关村地区的供应量将有 33 万平方米左右。目前，
CBD 地区只有数码 01、总面积 7 万平方米的新亚大厦、成中大厦和长安街边的
凯特达利项目等约 20 万平方米的供应量；中关村在建的有融科资讯中心和腾达
大厦等；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年将要开盘的 11 万平方
米的富凯大厦和同样规模的中证大厦，总共约 30 万平方米的供应量。 综合起来，
1994年- 2000年北京办公用房竣工面积
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1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
1994年- 2000年办公用房开工面积
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500
600
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1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
大约有 141 万平方米的供应量入市。（见下表）
2001 年北京高档写字楼供应状况
项目名称 面积（平方米） 项目名称 面积（平方米）
数码科技大厦 70000 新亚大厦 70000
融科资讯中心 50000 凯特达利 100000
腾达大厦 91000 名人广场 70000
国兴大厦 48000 太运大厦 20000
太平洋国际大厦 60000 北京国际金融中心 69000
中国国际科技会展中心 60000 富凯大厦 110000
瑞城中心 210000 中证大厦 110000
中国人寿大厦 90000 东方广场二期 150000
数码 01 30000 和乔大厦三期 30000
进入第三季度后，北京写字楼市场有四栋写字楼入伙，这四栋写字楼为市场
新增供应量 324000 平方米，市场存量达到 527 万平方米。 在这四栋写字楼中，
东方广场二期从面积上讲可以说是其中最大的，中国人寿大厦和和乔大厦三期则
都位于写字楼的黄金地段－－规划中的北京中央商务区，而腾达大厦则靠近中关
村，新增供应量已经很大，给市场带来了很大的压力，而现有写字楼所空出的面
积则更进一步加剧了市场的恶化程度。同时，那些现在尽管还不能入伙，但是已
经开始预租和预售的写字楼也对当前写字楼市场产生了压力。
而从中长期规划来看，高档写字楼的供应量分布有： CBD 大约在 500 万平
方米，中关村为 200 万平方米左右，金融街在 150 万平方米左右，其他地区 150
万平方米左右，潜在供应量在 1000 万平方米左右。 未来三年内，写字楼的竞争
将进入"产品时代"，其中 CBD 将成为重点地区。
写字楼市场需求状况
2000 年以来，随着世界经济的快速发展和亚洲经济的回暖升温，新经济的迅
速崛起全面带动了写字楼市场的快速回升。
2001 年上半年北京高档写字楼市场在下半年加入 WTO 及七月份北京申奥
两大利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，再次呈现出供不应求的态势；
上半年由于中国加入世贸的临近，许多公司，包括国内和国外公司，都看好
北京写字楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，
投资回报率也呈上升态势。目前北京写字楼市场的投资回报率约在 9％－11％之
间，与国外房地产市场 5％左右的回报率相比是非常可观的。由于银行按揭已经
进入商业用房市场，使投资环境相对宽松。受高投资回报率的吸引，一些以投资
为目的买家也开始大面积购买写字楼，这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上
涨。以下是近年来的写字楼租金走势图：
另外，从去年下半年开始，高科技企业（IT）需求量出现回落。2001 年上半
年，市场吸纳了近 28 万平方米的高档写字楼面积，其中多数面积被电信、金融
行业购买且多数用于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。
从需求结构上看，许多实力雄厚的中资机构在上半年市场上扮演了主要角色，吸
1992- 2001写字楼租金走势
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1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
纳了 60%的写字楼市场份额。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占
据 40％左右的市场份额。，而传统行业，如电信、金融行业（主要是国内机构）
重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构变化。这从一个侧面反映了中
资机构国际化进程的加快。东区和西区客户群出现"东迁与西移"互动迹象。如在
今年的 CBD 大战中，CCTV 的"东迁"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就证
明了这一点。
2001 年写字楼租售市场一个最大特点就是：西区市场（西城区、海淀区）的
销售（租赁）量占北京市场的 68%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城
区、朝阳区），成为 2001 年上半年市场的热点。以金融街为例，目前金融街地区
的售价在 2400 美元／平方米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了 3 个百
分点。租金方面，成交价在 26 美元/平方米.月，比去年同期上涨了 7 个百分点。
从空置率方面来看，截止 2001 年第三季度高档写字楼的平均空置率骤升到
%，这一结果的出现主要是由于供应量的显著增长。从区位上看，东城区空
置率最高（%），其次是朝阳区（%），海淀区和西城区列第三和第四位，
分别为 %和 %。
2001 年第三季度主要租赁成交
公司名称 物业名称 位置 租赁面积（平方米）
安捷伦 京汇大厦 朝阳区东环南路 5400
中国网通 通泰大厦 西城区金融街 5000
BEA 系统 中国人寿大厦 朝阳区朝阳门外大街 2600（使用）
华泰保险 中化大厦 西城区南礼士路 1800（使用）
金都律师事务所 中国人寿大厦 朝阳区朝阳门外大街 850（使用）
美国电报电信公司 国贸中心一座 朝阳区建国门外大街 617（使用）
北京电信通 京汇大厦 朝阳区东环南路 811
2001 年第三季度主要买卖成交
公司/机构名称 物业名称 位置 面积（平方米）
浙江省政府 浙江大厦 朝阳区安华桥 34000
中国丝绸 汇置通大厦 东城区北京站 20000
某证券公司 宝景大厦 东城区安定门 5000
铁道部计算中心 国兴大厦 海淀区车公庄 2000
综合目前市场的各方面因素，中国成功地申办 2008 年奥运会、中国入世的
最终成功，中轴路的贯通，将使得许多此区域的持观望态度的项目开始运作，预
计会使当前较为平淡的写字楼市场变得活跃起来。但由于美国的恐怖袭击、经济
减速等方面带来的一系列连锁反应产生了很多不稳定因素，对世界经济有可能产
生消极影响，进而使跨国公司减少对写字楼的需求。北京写字楼市场最终如何发
展将取决于各种因素之间相互作用的结果。
加入 WTO 对写字楼市场的影响分析
中国已于今年 11 月加入世界贸易组织，这对北京高档写字楼 将产生积极的
影响。
“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加速调整，房地产
业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。对于高档写字楼市场来说，
入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行
业，会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。这些行业入世之前在北京基
本上都不允许经营本地业务，尤其是金融业最明显，因此这些行业在北京的业务
范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的，人员通常只有
3 到 4 人，有的甚至更少，因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世
之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务的发展而逐
渐扩大，随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出来。
入世对北京高档写字楼市场带来许多的有利因素，但是并不能由此而盲目乐
观，应持谨慎态度。原因主要有：
（1）入世的利好因素对房地产市场尤其是高档办公楼的影响都不会立竿见
影的，至少需要半年甚至一年的时间，这是因为房地产市场相对于整个国民经济
的发展有一个滞后期。入世也一样，它对北京写字楼市场的影响估计也得到明年
下半年才能显现出来。
（2）是全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京
高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰
退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢
慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力
的下降。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例
如，嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太
高，它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。
（3）尽管目前需求不旺，但写字楼的供应在今年下半年到明年上半年却相
当多，根据统计，今年下半年到明年上半年北京高档写字楼的供应量将接近 80
万平方米，这还不包括原有写字楼中未被消化的部分，如果全加起来的话，实际
有效供应将超过 120 万平方米，这一供应量已经超过了北京写字楼供应高峰年
1997 年的供应量（116 万平方米），因此未来半年到一年北京写字楼市场的供应
量将是比较大的。
基于以上诸多因素，我们将不得不对北京高档写字楼市场未来半年到一年的
发展抱着谨慎乐观的态度。实际上，这种谨慎的态度也是目前写字楼发展商普遍
存在的，这与以前北京写字楼发展商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。在
1999 年中美刚签署世贸准入协议的第二天，东方广场就把其租金报价上调了一美
金，而现在中国入世已经大局已定的情况下，许多发展商不仅没有上调租金报价，
相反却降低了租金报价；一些发展商虽然没有调低租金报价，但成交价与报价却
相差很大，有的甚至超过 30％；有的写字楼虽然成交价表面上也不低，但免租期
却给的很长，并且附送了装修等优惠条件，因此实际租金也很低。以上种种情况
表明，发展商目前表现得更加理智，更能从市场的实际供求关系来决定其租金的
定价，而不是盲目地跟风。
不过，尽管有上述不利因素的存在，我们还是应该看到积极的方面存在。实
际上，一些不利因素本身就能够转化成有利因素。例如，前面提到的美日经济不
景气，在这种情况下，外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会，就会
转向其它更加有利可图的市场，而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的
发展中国家正好吸引了这些资金，这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的
发展，当然这种影响在短期内也不会体现出来。实际上，目前已经有不少这样的
公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备考虑到中国来投资。例如，日本
三洋化工株式会社就准备今年年底在北京设立办事处，并且考虑在国内合适的地
方建厂。而台湾公司更加明显，尤其是电子行业，目前台湾本土甚至已经出现空
洞化的趋势，许多这类公司到祖国大陆投资建厂。
对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势，我们认为在短期内不会有很明显
的影响，在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大甚至
会出现走低的可能。但从长期来看，尤其是入世后半年到一年的时间，随着原有
写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现，并且随着入世的利好因素逐渐
释放出来，北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡，某些位置好、素质高的楼
盘会出现供不应求的现象，高档写字楼的租金也会稳步回升，空置率将相应地降
低。另一方面，租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼，以减少未来租
金上涨所带来的办公成本上的压力，更多的投资者也会购买写字楼，甚至经营写
字楼，以谋求高租金情况下的高的投资回报，这些都会进而促进写字楼的开发建
设，从而形成写字楼市场的一个良性循环。
相关政策对写字楼市场影响的分析
在相关政策方面，北京市颁布的许多区域性政策和对某些行业的优惠政策将
会对写字楼市场起到一定的积极作用，主要有以下一些相关政策：
（1）朝阳 CBD 地区
从政策方面，CBD 的规划方案也为开发商提供了各种灵活和便利，如在对商
务中心区内建筑容积率实行宏观控制、总量平衡的前提下，可采取容积率转移、
容积率奖励等鼓励办法，促进商务中心区开放空间的规划建设；另外，对区内高
档写字楼的绿地建设、建筑间距及公建配套等指标还可做适当调整。
除此之外，规划还率先在商务中心区建立土地收购储备制度，按照国家及市
政府的有关规定，进行土地储备和土地一级开发，并以公开招标、拍卖等方式供
应土地。这样做无疑会降低开发商的前期土地开发成本，从而调动开发商的积极
性；同时按照“优质优价”的原则，使最好位置的土地集中到最有实力的开发商手
中，使区内的黄金地段能够建造出标志性的物业，进而有力地提升整个商务区的
形象。
（2）中关村地区
自 1998 年自今，国务院、市政府极其有关部门相继制定的一系列优惠政策，
特别是针对中关村科技园区高新技术企业在人才的吸引与激励、财税优惠等方面
给予较大的优惠。其中主要有:
A、对北京试验区内的新技术企业，实行下列减征或免征税收的优惠：
B、对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外
国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术
服务业务取得的收入，免征营业税。
C、土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按 75％
征收；需要缴纳的城市基础设施"四源"建设费和大市政费，减半征收。
D、对在国家、市政府批准建立的开发区内直接以出让方式取得土地并用于
高新技术项目的高新技术企业，其土地使用权出让金按 75%征收；需要缴纳的城
市基础设施"四源费"和大市政费，减半征收。经审定的高新技术骨干企业用于高
新技术项目的新增用地，免收应向地方财政缴纳的土地使用权出让金及该项目的
"四源费"，减半征收大市政费。但如改变土地使用性质，须全额补交所免费用。
E、驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房，
其地价款按标准地价的 75％征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，
须全额补交所免费用。
（3）西城区金融街地区
A、在金融街注册成立或迁入金融街的中介机构，凡其所得税交区财政的，
可以享受所得税免、减及先征后返的优惠政策。
a、凡在金融街新开办的中介机构可向税务部门申请免两年所得税。
b、凡在金融街购置办公用房的中介机构，自迁入之日起（新开办企业自
两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法，返还其全部所得税，
第四至第五年返还其所得税的 50%。
c、凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年（含六年）以上的，自迁
入之日起（新开办企业自两年免税期满后起）五年内区财政通过先征后返的
办法返还其所得税的 50%。
d、凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年以内的，自迁入之日起
（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法返还
其所得税的 50%。
B、鼓励房地产开发企业或其它房屋产权单位将空置房屋出让或出租给能形
成新税源的企业。
a、房地产开发企业或房屋产权单位，将空置房屋出让或出租给形成新增
税源的企业，当新企业三年内任一年对区财政贡献达到 50 万元以上时，均按
企业该年度贡献额的 10%给予出让或出租房屋的单位奖励。
b、根据吸引新税源企业的需要，经区招商引资办公室认可，房地产开发
企业或房屋产权单位以较低价格出让、出租房屋，参照市场价格水平由区财
政给予一定补偿。
从北京市城市规划和产业布局来看，朝阳 CBD 以中央商务区定位、海淀中
关村以高科技而著名、金融街地区则是北京的金融管理中心，相比较之中，金融
街对办公用房的政策最为宽松，海淀中关村科技园区区对入住企业的政策优于其
他区域。随着对各行业不同的政策扶持和各区域鼓励企业入住写字楼，写字楼市
场将会有一个良好的发展。
写字楼市场供应与需求发展预测
申办奥运成功、正式加入 WTO、城市改造建设的逐步加快、各大写字楼集
中区域规划的完成、我国经济在世界经济不景气时仍然一枝独秀……在众多利好
消息下，未来北京写字楼市场将保持稳定发展。
预计到 2010 年时北京写字楼总量将达到 1300 万平方米。部分区域市场供应
会有较激烈的竞争，同时还将面临各类商务公寓、商住楼的冲击，更自由支配的
空间和更灵活的付款方式是他们的优势。
写字楼需求会进一步扩大。我国的经济发展将吸引更多的国外企业、公司进
入，设立代理机构或分公司，扩展在中国的业务。而国内市场的成长使得国内企
业更是要求有先进、智能化写字楼以开拓业务、体现形象。发展趋势将是出现两
极分化状况，有着良好口碑和管理的物业会受到欢迎，而缺乏管理和竞争力的物
业经营上会难以为继。在要求有完善的硬件设施后，良好的软件管理和人性化的
服务将是大部分客户希望得到的。
2. 重点区域项目分析
项目位于北二环路与中轴路交会处的东北角，北与已经建成的“洲际大厦”联
体，东临“神华大厦”、“中成大厦”等写字楼，周边还有中景濠庭、世纪庄园等高档
商品住宅。西面则与规划中的绿化广场相邻。
拟建项目的二环路以南，鼓楼外大街以西，主要是大片老城区及零星办公、
商业区域，都还没有形成良好的商务氛围，而在东面相邻不远的安定路商务气氛
已经较浓厚。安定路、三环、鼓楼外大街、二环合围成的区域附近，目前有华北
大酒店、竹园宾馆、河北饭店、海南饭店等宾馆项目，以及洲际大厦、神华大厦、
三利大厦、中煤大厦、深房大厦、浙江大厦等多个写字楼项目，酒店式公寓有新
近入住的天鸿宝景大厦等。
目标区域写字楼调查
区域写字楼基本状况
目标区域主要集中了我国几家重要的石油化工、煤炭、矿产、畜牧产品等大
型公司企业及关联企业、下属机构，众多专业出版社、设计院、研究院也分布其
中，还有北京市人才大厦、各省级大厦、各地驻京办事处，政府办公用房量较大。
各类金融办事机构也不在少数，拥有自己小体量的单独办公楼是这些单位的特征。
本区域中商业写字楼中高档物业主要集中在西滨河路、安定门外、安贞一带，
规模不大，同时夹杂众多小型中低档写字楼和各类饭店、商住公寓，有一定的商
务气氛但没有形成整体风格。目标项目周边的洲际大厦、神华大厦、中成大厦都
为中高档写字楼，主要客户仍为集团型客户及周边关联公司、企业。
区域内主要写字楼情况见下表
项目名 地址 租价 面积
宝景大厦 安定门 ￥ 22018
安华发展大厦 安定路 ￥ 34000
长新大厦 安定路 ￥ 37920
三利大厦 安外大街 ￥ 12000
洲际大厦 安外地兴居 ￥ 66000
神华大厦 安定门西滨河路 ￥ 21600
世源大厦 安定门外大街 ￥ 15000
中成大厦 安定门西滨河路 ￥ 20000
龙德行大厦 中轴路 ￥ 14000
中路大厦 安定门外 ￥ 7500
安源大厦 青年沟 ￥ 7000
兴华商务大厦 和平里 ￥ 5000
冶金大厦附楼 安外大街 ￥ 10000
安贞大厦 安定门外 ￥ 40000
昊龙写字楼 和平里 ￥ 3000
白孔雀写字楼 北二环路边 ￥ 7000
泰利明苑 安定门外 ￥ 38000
铭诚嘉德商务楼 中轴路 ￥ 5000
庆丰大厦 鼓楼地铁 ￥ 3500
青鹏写字楼 安外大街 ￥ 10121
中煤大厦 安定门外 ￥ 20000
亿万利达大厦 安外大街 ￥ 3937
中矿大厦 安外大街 ￥ 7000
恒氏企业发展大厦 安定门外 ￥ 5000
双花办公楼 安定门内 ￥ 5000
柳园写字楼 安德里北街 ￥ 1800
合信大厦 中轴路 ￥ /天.平方米 2700
凯康大厦 北三环安华桥 35000
浙江大厦 北三环安华桥 34000
区域写字楼经营状况
1. 目标区域中写字楼中客户主要是以下这些行业：
石油化工行业：石化、天然气、相关贸易、技术、工程；
机械制造行业；设计、设备进出口贸易；
网络类行业：网络技术集成、设备、内容提供商；
金融服务类行业：保险，证券；
教育产业：国际教育、培训的合作，专项培训、职业培训等；
中介服务类行业：会计事务所、律师事务所、咨询公司、人才服务机构等；
商业服务类行业：情报信息服务、广告、装潢以及各种贸易、供应商、
代理代销商等；
生活服务类行业：零售、餐饮、旅馆、文化艺术、旅游、休闲等。
从以上这些行业看，其中石化、中介服务、商业服务类行业今后将有可能在
本区域形成特色。
2. 目标区域中写字楼经营状况
目标区域中中高档写字楼项目有天鸿宝景大厦、三利大厦、洲际大厦、神华
大厦、世源大厦、安华发展大厦、长新大厦等，它们的出租情况较好，出租率一
般都在 75％～90％间；中低档项目体量小，市场有一定的需求，出租状况较佳，
大都在 80％～95％间。大部分项目配套设施一般，物业服务稍次。
总体经营状况上由于区域竞争尚不激烈，市场上空置存量不大，整体经营较
好，但从调查情况看周边尚有一定开发空间，在总量上未来会有所增加，
目标区域饭店调查
区域饭店基本状况
在项目区域附近重要饭店有三星级的华北大酒店、竹园宾馆、江苏大厦，二
星级的河北饭店，一星级的化工轻工贸易大厦，未定级的海南饭店、银丰宾馆等。
其它多为企业单位经营的小型旅社、招待所。各主要饭店基本情况如下表所示：
单位名称 星级 经济类型
客房数
（间、套）
床位数
（张）
年平均职工
数（人）
开业时间
华北大酒店 3 国有 420 775 706 1990
竹园宾馆 3 国有 16 30 123 1982
海南饭店 未定 集体 90 80 66 1990
江苏大厦 3 185 248
河北饭店 2 国有 185 350 223 1986
太阳宫宾馆 2 股份 150 304 172 1993
银丰宾馆 未定 股份 93 129 108 1998
化工轻工贸易大厦 1 国有 75 152 100 1990
区域饭店经营状况
2000 年区域内饭店平均客房出租率 58%，太阳宫宾馆出租率最高达到 73%，
银丰宾馆出租率最低，只有 33%。附近饭店收入构成中，客房收入与餐饮收入所
占比重较大，商品及其他收入比重较低，平均收入构成见下图：
56%
34%
4%
6%
客房
餐饮
商品
其他
2000 年区域内饭店除太阳宫宾馆创利 194 万元、化工轻工贸易大厦创利 11
万元外，其他主要饭店利润均为负值，其中华北大饭店总利润为 万元。而
据了解，周边小型旅社和招待所由于经营性费用低，客源集中稳定，收入盈利状
况较好。
2000 年区域内饭店以华北大酒店与江苏大厦总收入最高，分别为 5542 万元、
3683 万元。
附主要饭店经济指标状况，详见下表：
营业收入构成（%）
单位名称
全员劳动
生产率
（万元/人）
人均创利
（万元/人）
客房实际
平均房价
（元/间天）
平均客
房出租
率（%） 客房 餐饮 商品 其他
总利润
（万元）
产值
(万元)
华北大酒店 342 60 52 35 7 5 -282 5542
竹园宾馆 424 58 30 60 1 8 481
海南饭店 110
江苏大厦 394 59 55 35 —— 9 3683
河北饭店 248 56 72 19 6 3 1182
太阳宫宾馆 171 73 75 23 1 1 896
银丰宾馆 268 33 63 37 —— —— 550
化工轻工贸易大厦 122 69 55 37 —— 8 11 538
目标区域酒店式公寓调查
目标区域中提供酒店式公寓产品的不多主要是天鸿宝景大厦，其它周边商务
公寓项目主要有京宝花园、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰宝公
寓。其中前两个项目已入住，主要客户为传统媒体、网络媒体、设计装潢、各类
商贸公司、驻京机构等。
从市场反映看此类物业在该地区没有很大的吸引力，公寓类项目多作为商住
用途。
目标区域市场发展预测
从位置上看，项目处于金融街、奥运村、CBD、燕莎等商务氛围比较浓厚的
区域之间，周边多为国家机关机构、旧城与成熟居民社区，在中关村、CBD、金
融街等规划相继出台后，区域竞争日益激烈，本项目所在区域商务氛围已经很难
与以上区域形成竞争，发展空间不大，地区形象树立不易。
项目以西及南面虽然有大片老城区，有旧城改造发展潜力，但由于拆迁费用
较高，较短时期内周围环境出现较大改善的可能性较小。交通上该区域属于交通
繁忙地段，二环、中轴路交界之处，高峰时期交通拥阻，一般时段尚可，同时洲
际大厦与项目共建的跨河桥工程已建成，出入二环较便利。但由于周边现状限制，
区域交通状况将缺少较大改善。
目前，本区域内主要写字楼多数是国内大公司集团自行建造、使用、部分用
于出租的物业；与之相应，区域内饭店宾馆客户也多是国内消费者，以外省市来
京公务、商务人员和一般旅游者为主。消费上以住宿、餐饮为主，娱乐休闲仅占
一小部分。
从今后发展来看，目标区域内形成不了有力的国际商务活动市场支撑点，仍
将依托于周边大型企事业单位相关的公司、企业和公务、商务、会展活动、以及
国内外旅游团体、个人。
3. 目标市场分析
目标项目定位
根据区域环境、商务状况以及周边项目客户情况及发展趋势与前景，本项目
应当定位于主要为国内客户服务的综合性中高档商务楼，设置写字楼、餐饮和部
分娱乐休闲设施，以达到经营的效益最大化。考虑到委托方的客观要求，虽然区
域内客源争夺激烈，但仍可以适当安排部分面积作为饭店使用，前途是必须严格
控制饭店规模和档次，以避免经营上的风险。从整体上考虑大厦各类用途部分在
标准上都要符合大厦形象与地位，并与周边项目相协调。写字楼部分档次和装修
标准应略高与周边几个项目，饭店应定位于三星级标准。
写字楼客户群主要定位于为国内大中型公司企业、外省市住京办事处等，公
司以传统的建材、轻工、化工、石油等行业为主，兼吸引部分中小服务型行业如
顾问咨询、各类事务所等，以及网络技术集成、建设商等。
饭店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动、外省市来京旅
游的人员。
北京四星、五星级饭店由于房价高，主要客源来自海外，其经营受国际经济
形势影响较大，在近年收入、盈利状况虽有所好转，但自 2001 年开始全球股市
下滑、欧美日经济一蹶不振、出现衰退迹象，海外游客增长有放缓趋势，同时周
边东南亚国家也加紧了对游客资源的争夺。在目标区域内，由于一直缺少浓厚国
际商业氛围和环境条件支撑，所以没有出现同等星级的饭店，而在北京 CBD、燕
莎、长安大街、金融街、中关村等区域快速发展的情况下，本区域环境短期内难
以赶上，开发四星、五星级饭店风险较大。另外，经营高星级饭店更高的经营技
巧和管理手段，也具有较大经营风险。
以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次饭店，随着我国宏观经济
向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主
流，尤其是在本区域内，市场前景较好；同时，随着人民生活水平的提高及我国
进一步的开放国门，更多的国内外旅游团体和自助旅游者将来到北京，而项目地
处市中心，周边文化古迹、人文景观众多，再加上价位适当、具有吸引力，将形
成价格和入住率的良好配合，提高项目经营效率。对于某些特殊标准的要求，可
以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。需要注意的是，饭店的整体水平不
仅仅体现在硬件的星级标准上，更重要的是配套软件、管理的星级水平。
2000 年本市各主要星级涉外饭店接待入境旅游者人次状况表：
饭 店
星级
海 外 旅 游 者 住 宿
人次
饭店年度最大接待
人次
海 外 旅 游 者 所 占
比例
五 星
级 2620010 4052745 %
四 星
级 2431465 6571310 %
三 星
级 1533363 8416217 %
二 星
级 373866 3811972 %
一 星
级 36187 676006 %
指 标
说明：
每 个 星 级 中 各 饭
店海外旅者平均住宿
夜数×各饭店接待海外
旅客人数的和
每个星级中各饭店
入住率×客房数×平均客
房床位数的和
海 外 旅 游 者 住 宿
人次/饭店年度最大接
待人次
以上比较表明，目前四、五星级饭店主要客源依赖于海外，经营风险和不确
定性强。而三星级饭店在开发海外旅客客源上还有一定的潜力可以挖掘。
从赢利状况看，三星级酒店虽然在全市范围内仍然处于亏损状况，可区域内
三星级饭店营业状况良好，从 2000 年总收入来看华北大酒店与江苏大厦分别达
到 万元、 万元，为区域内收入最高的饭店。为考察区域内不同星级
饭店的赢利能力，而同时减少区内个别饭店因折旧、计算成本不同以及其它非经
营性因素对饭店赢利表象造成的影响，采用区域内饭店收入水平减全市平均费用、
成 本 支 出 ， 来 估 算 区 域 内 饭 店 应 达 到 的 平 均 赢 利 水 平 状 况 ：
饭 店
星级
北京市平均费用
成本/套房（万元每年）
区域饭店收
入/套房（万元每
年）
估算区域饭店
利润/套房（万元每
年）
利润率（%）
三 星
级
二 星
级
一 星
级
以上估算时虽然没有详细区分不同纳税状况，没有仔细分析费用成本的构成，
只是从行业平均状况来考虑，但也可以看出，区域内三星级与一星级饭店赢利状
况较好。由于区域内一星级饭店只有化工轻工贸易大厦，其客户构成、经营情况
具有一定独特性，其他项目可能难以模仿。
从全市星级饭店经营状况看，三星级饭店平均出租率为 %，二星级饭店
出租率 %，一星级饭店平均出租率 %，三星级饭店平均出租率较高，也
说明市场需求较大。从区域市场看，本地区较普遍的是无星级的普通旅馆和招待
所，这也比较适合于区域内国有大型企业和机关众多，一般公务旅行人员多的现
状。
另外，本项目由于是综合项目，在客户服务、物业管理等方面可以充分利用
共同资源，降低运营费用；由于写字楼需要维持一定的档次，在设备、物业管理
等多方面要求提供较高服务；设置一定规模的饭店对餐饮、娱乐设施客源的保障
会起到一定的作用；因此，饭店档次也不宜过低。综合考虑，本项目饭店定位于
三星级比较合适。
目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置
各类综合物业面积分配参考
根据中房指数系统收集到的资料，新世界、航华科贸中心、丰联广场等综合
性物业写字楼、商场、饭店（酒店式公寓）面积分配比例见下图：
大厦名称 行政区
写字楼
(万平米)
比率
商场
(万平米)
比率
饭店
(万平米)
比率
新世界中心二期 崇文 8500 % 34000 % 102000 %
航华科贸二期 朝阳 55000 % 6500 % 70000 %
国宾花园 西城 70000 % 40000 % 70000 %
国贸中心 朝阳 61000 % 34000 % 60000 %
亮马河大厦 朝阳 29000 % 37260 % 33980 %
华普国际广场 朝阳 30000 % 30000 % 30000 %
富华大厦 东城 47000 % 5000 % 25000 %
东方广场 东城 360000 % 145000 % 240000 %
深房商业大厦 朝阳 32000 % 15000 % 20000 %
燕莎中心 朝阳 12000 % 42000 % 22000 %
嘉里中心 朝阳 82000 % 15000 % 38428 %
首都时代广场 西城 39400 % 53000 % 30000 %
恒基中心 东城 94200 % 80400 % 53200 %
新世界中心 崇文 40000 % 80000 % 35000 %
富国广场 朝阳 64000 % 77000 % 40000 %
王府井世纪广场 东城 16500 % 22800 % 7500 %
丰联广场 朝阳 73300 % 40000 % 19400 %
以上项目写字楼、商场、饭店面积比例平均为 %、%、%。
写字楼所占比例从 %～%；商场所占比例从 %～%；饭店所占
比例从 %～%。
周围饭店项目基本情况
周围区域各饭店客房数量在 16～420 套之间，平均为 152 套，北京市全部三
星级饭店平均客房数量在 200 套左右。根据 2000 年周边项目实际租金，饭店每
日每平米租金约为 元，以平均 56%出租率计算，实际每天每平米收入 元；
目前区域中高档写字楼平均出租率约 80%，租金 5 元/平米，实际每日每平米收
入 4 元（均含物业管理费）。由于饭店设施、物业管理费用较高，实际收入水平
差距不大。本项目在定位时，因是作为中高档经营性综合物业，需要稳定的收入
来源，降低经营风险，同时为了充分利用地下、地上车位面积，所以宜适当控制
饭 店 面 积 ， 提 高 写 字 楼 、 商 业 配 套 比 例 。
目标项目写字楼、商业、饭店面积分布
根据目标项目特点，参考北京市主要综合物业情况，结合区域写字楼、饭店
经营状况及发展，本项目客房套数宜定在 200 套左右，所占建筑面积在 8000 平
方米左右（全部为客房及相关辅助设施面积），在总面积比例上，低于北京市平
均水平；另外，考虑到区域状况以及北京市消费情况，包括餐饮、商品、娱乐休
闲、会议等即服务于饭店客户，也服务于写字楼客户，同时也服务于周边社区客
户的配套面积占用地上面积近 10000 平方米；目前，市场发展状况比较好的写字
楼所占面积最大，超过地上总建筑面积一半。
写字楼、商业配套（包括餐饮、商品、娱乐休闲、会议等配套服务）、饭店
（主要指客房）面积分配如下（地上面积）：
写字楼 商业配套 饭店
面积（平方米） 20000 10000 8000
比例（%）
经营写字楼、饭店的风险及控制
经济因素对市场的影响
中国经济虽然在世界上一枝独秀，但随着今年全球经济增长放缓，中国经济
发展也步入了关键的一年，外贸出口增长缓慢；尤其中国已经加入 WTO，中国
农业等多个行业都将受冲击。经济变动、不稳定因素增加，无论是写字楼针对的
企业客户，还是饭店面对的个人客户，都会在经济趋缓的情况下“节衣缩食”。宏
观经济状况将从根本上决定项目综合楼后市的发展。
地域竞争的影响
北京市中关村、金融街、CBD 已经形成比较明显的商务竞争气氛，奥运村的
商务氛围都已经明显落后于以上三地区。今年以上地区规划均基本完成，推广力
度加大，将会分流北京其他区域的目标客户。本项目要在市场上取得成功，必须
准确定位，避免与以上成熟区域形成直接竞争。
潜在供应量的风险
区域内写字楼、宾馆饭店已经比较密集，今年还是有深房大厦、浙江大厦、
天鸿宝景等多个项目投入使用，2002 年预计将有柳清居、三秀涵雅居、中景濠庭、
世纪庄园等多个项目以商住形式正式接受入住。而目标项目以西、以南大片可开
发地也为其他项目继续进入埋下了伏笔，以北也有零星地块可供开发。可以肯定，
随着区域环境日益完善，将会有更多项目出现，潜在供应量目前仍然难以准确估
计。为在区域竞争中取胜，项目必须强调自己的特色，完善服务，确立自己的“核
心竞争力”。
定位风险
目标项目写字楼定位于国内企业，饭店也主要定位于国内客户，虽然比较适
合区域目前及今后的发展状况，但与周边项目没有形成明显区分，区域竞争很难
避免，很容易形成底层次竞争状态。另外，随着区域环境完善、奥运村逐步落实，
同处于中轴线上的本项目，也可能获得其他客户青睐。因此说，定位只是初步的，
最主要的是要为目标客户提供最恰当、最合适的配套与服务，完善自己。
交通风险
虽然本项目处于中轴路与二环交叉口，虽有与二环相连的专用交通桥，但实
际进出仍有一些不便，尤其中轴路全面拓宽后，区域车流量必将加大。无论对写
字楼客户还是饭店客户，交通往往是他们非常关心的问题，项目应当重视车辆进
出口设计，既要缩短客户进出绕行距离，又要尽量避免进出口出现拥堵状况。
经营风险
本项目作为既有写字楼，又有饭店、商业等多种配套的综合项目，对公司的
经营、管理能力提出了非常高的要求。目前北京市虽然也有不少类似项目，但大
多数项目在物业管理、服务，以及动静区隔划分等各方面均有不同，本项目由于
多种功能集中在同一楼中，在管理方面将会有更多困难，如何满足写字楼、饭店
不同客户的不同需求将需要管理者花费更多心思。
4. 经济效益分析
本报告经济测算原则
一、结合实际及经验原则
基础数据的选取主要依据专业人员的估算经验、开发商提供的项目方案、文
件规定的部分费用。
二、市场原则
各段销售情况按市场一般情况测定
三、客观原则
基础数据选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况
基础数据选取的依据
文件规定的部分数据
开发商提供的项目方案
中房指数长期的市场经验
市场调查分析及预测的相关数据
专业人员估算经验
建设成本
第一、土地获取及开发费用
1、国有土地使用权出让金
测算方法：基准地价法
项目在北京市地价区类划分中属于四类地区。项目所在地的土地获取方式为
出让，用地类型为办公。用地面积为 7100 平方米，建筑物总建筑面积为 51800
平方米，容率为 。由国有土地使用权基准地价可查出：四类办公用房的出让
金为 1400～1800 元人民币/平方米，地段位于四类用地的较优质地段，故取 1700
元/平方米，容积率修正系数为 ，则：
出让金 = 1700 元/平方米 × 容积率修正系数为 = 9877 元/平米（每平米用地）
合出让金 1353 元/平方米（楼面地价）
取 1400 元/平方米，总计出让金为： 3528 万元
2、拆迁、安置补偿补助费
取 2000 元/平方米，总计拆迁费用为： 5040 万元
3、红线外市政配套费
由国有土地使用权基准地价可查出：四类办公用房的市政及四源费为
460~800 元/平方米，地段位于四类用地的优质地段，故取 700 元/平方米，容积率
为 ，则：
市政费 = 700 元/平方米 × 容积率 = 5390 元/平米（每平米用地）
合市政费 700 元/平方米（建筑面积）
总计大市政费用为 1764 万元
第一部分合计 10332 万元
第二、工程建设及相关费用
1、小区内配套建设费
取 400 元/平方米（建筑面积），包括附属工程、室外工程费用，按经验数据
取。
总计小市政费 1008 万元
2、房屋建设费用
按 5000 元/平方米（建筑面积）房屋建设费
房屋建设费用 12600 万元
第二部分合计： 13608 万元
第三、工程建设期间管理费
取第一、第二项的 3%
合计 718 万元
第四、相关税费
取前三项总和的 5%
合计 1233 万元
第五、财务费用
取以上四项总和的 %
合计 1683 万元
第六、不可预见费
一般民用工程取 3~7%
本项目取 5%
合计 1398 万元
第七、租售期间的运营费用
按经验数据和市场情况一般在 25%~35%之间，取毛租金收入的 30% 。包括
办公、管理费用、物业维护、维修费用、保险费用、营业税、房产税等。
写字楼经营收益
写字楼出租经营情况预测
1、 地上建筑共 18 层，总建筑面积为 万平方米，按 ％建写字楼测算，
写字楼部分为 2 万平方米；地下部分为三层，总建筑面积为 万平方
米，其中一层作为写字楼部分地下车库，建筑面积为 万平方米，据
经验测算本项目每个车位面积（含交通面积）为 30 平方米，约计 150 个
车位；另外有 600 建筑平方米地下面积作为物业管理使用。
2、 写字楼的出租经营费用按出租收入的 30%计。
3、 本写字楼使用年限为 50 年，建设期为 2 年，经营期按 48 年计，不考虑
残值。
4、 2001 年到 2010 年北京由于各种国家经济形势看好，各种利好消息的影响，
写字楼市场租金将保持 3%－5%的增长幅度，预计 2001 到 2004 年增幅可
达 5%左右，2004 到 2008 年将保持 4%的年增长，2008 到 2010 年间保持
3%的年增长，2010 年之后的租金有诸多不可预见因素，暂按 2010 年的
租金估算。
5、 根据前文对周边项目分析，结合项目本身情况，目前该位置附近中高档
写字楼的市场租金为 ~ 元人民币/平方米.天，考虑到市场形势和项
目建设档次，以保守估计，取 5 元人民币/平方米.天（含物业管理费），
本写字楼到 2004 年开始出租经营时（假设从 2002 年开始施工，2003 年
底完成），租金将达到 2113/元平方米.年；
6、 地下车位为 50 美元/个.月，走势同写字楼；
7、 出租率：根据周边项目出租率情况，及未来周边市场供给情况，出租率
推算，见下表：
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 之后
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年之后
中档写字楼 60% 75% 75% 80% 80% 85% 85%
地下车位 80% 90% 95% 95% 95% 95% 95%
写字楼经济效益测算
1、投资成本及费用表
单位：万元
序号 成本项目 说明 成本总额
1 土地成本
10332
出让金 1400 元/平米 × 25100 平方米
3528
拆迁补偿费 2000 元/平米 × 25100 平方米
5040
大市政费用 700 元/平米 × 25100 平方米
1764
2 工程建设费用
13608
小区配套费用 400 元/平米 × 25100 平方米
1008
房屋建设费用 5000 元/平米 × 25100 平方米
12600
3 工程建设期间管理费用 取 1~2 项的 3%，再取整数
718
4 相关税费 取前 1~3 项的 5%，再取整数
1233
5 财务费用 取 1~4 项的 %，再取整数
1683
6 不可预见费 一般民用工程取 3%~7%，本项目取 5%
1379
7 投资总计 前 6 项之和
28953
2、费用发生时间的确定
单位：万元
序号 成本项目 说明 第一年 第二年 成本总额
1 土地成本 7686 2646 10332
出让金 第一年交 50%，第二年交 50% 1764 1764 3528
拆迁补偿费 第一年交清 5040 0 5040
大市政费用 第一年交 50%，第二年交 50% 882 882 1764
2 工程建设费用 第一年完成 60%的工程造价，第二年完成 40% 8165 5443 13608
3 工程建设期间管理费用 第一年完成 60%的工程造价，第二年完成 40% 431 287 718
4 相关税费 第一年完成 60%的工程造价，第二年完成 40% 740 493 1233
5 财务费用 第一年完成 60%的工程造价，第二年完成 40% 1010 673 1683
6 不可预见费 第一年完成 60%的工程造价，第二年完成 40% 827 551 1379
7 投资总计 18858 10094 28953
注：工程建设期按 2 年计
3、租金收入预测表
写字楼
单位：万元
年末
年单位租金
（元/平方米）
出租率
租金收入
（万元）
出租经营费用
（万元）
净租金收入
（万元）
2004 2113 60% 2535 761 1775
2005 2197 70% 3076 923 2153
2006 2285 70% 3199 960 2239
2007 2376 75% 3565 1069 2495
2008 2472 75% 3707 1112 2595
2009 2546 80% 4073 1222 2851
2010～2051 2622 85% 4457 1337 3120
车位（为便于计算折合到以单位面积价格）
单位：万元
年末 年单位租金
（元/平方米）
出租率
租金收入
（万元）
出租经营费用
（万元）
净租金收入
（万元）
2004 188 80% 69 21 48
2005 196 90% 81 24 57
2006 203 95% 89 27 62
2007 211 95% 92 28 65
2008 220 95% 96 29 67
2009 227 95% 99 30 69
2010～2051 233 95% 102 31 71
4、现金流量表（方案 1）
单位：万元
1、现金流出 2、现金流入 3、净现金流量 4、累计净现金流量 5、净现值 6、累计净现值
年份投资支出 净租金收入
2002 18858 0 -18858 -18858 -18858 -18858
2003 10094 0 -10094 -28953 -9347 -28205
2004 1823 1823 -27130 1563 -26642
2005 2210 2210 -24920 1754 -24888
2006 2302 2302 -22618 1692 -23196
2007 2560 2560 -20058 1742 -21454
2008 2662 2662 -17396 1678 -19776
2009 2920 2920 -14475 1704 -18072
2010 3192 3192 -11284 1724 -16348
2011 3192 3192 -8092 1597 -14751
2012 3192 3192 -4901 1478 -13273
2013 3192 3192 -1709 1369 -11904
2014 3192 3192 1483 1267 -10636
2015 3192 3192 4674 1174 -9463
2016 3192 3192 7866 1087 -8376
2017 3192 3192 11057 1006 -7370
2018 3192 3192 14249 932 -6439
2019 3192 3192 17440 863 -5576
2020 3192 3192 20632 799 -4777
2021 3192 3192 23824 740 -4038
2022 3192 3192 27015 685 -3353
2023 3192 3192 30207 634 -2719
2024 3192 3192 33398 587 -2132
2025 3192 3192 36590 544 -1588
2026 3192 3192 39782 503 -1085
2027 3192 3192 42973 466 -619
2028 3192 3192 46165 432 -188
(I=8%)
1、现金流出 2、现金流入 3、净现金流量 4、累计净现金流量 5、净现值 6、累计净现值
年份投资支出 净租金收入
2029 3192 3192 49356 400 212
2030 3192 3192 52548 370 582
2031 3192 3192 55740 343 925
2032 3192 3192 58931 317 1242
2033 3192 3192 62123 294 1535
2034 3192 3192 65314 272 1807
2035 3192 3192 68506 252 2059
2036 3192 3192 71698 233 2292
2037 3192 3192 74889 216 2508
2038 3192 3192 78081 200 2708
2039 3192 3192 81272 185 2893
2040 3192 3192 84464 171 3064
2041 3192 3192 87656 159 3223
2042 3192 3192 90847 147 3370
2043 3192 3192 94039 136 3506
2044 3192 3192 97230 126 3632
2045 3192 3192 100422 117 3749
2046 3192 3192 103613 108 3857
2047 3192 3192 106805 100 3957
2048 3192 3192 109997 93 4049
2049 3192 3192 113188 86 4135
2050 3192 3192 116380 79 4214
2051 3192 3192 119571 73 4288
(I=8%)
5、投资回收期
静态投资回收期为＝累计净现金流量出现正值年份－1
＋(上年累计净现金流量绝对值÷当年净现金流量)
＝13－1＋1709÷3192≈ 年
动态投资回收期为＝27－1＋188÷400≈ 年
FNPV ＝4288 万元
FIRR ＝％
5. 结论
本项目写字楼、商业配套、饭店配比为
写字楼 商业配套 饭店
面积（平方米） 20000 10000 8000
比例（%）
其中商业配套包括餐饮、商品、娱乐休闲、会议等配套服务；
写字楼部分定位为中高档写字楼，租金水平为人民币 5 元/天.平方米（含
物业管理费）；
饭店定位为三星级水平，共设客房 200 套左右；
另外还包括地下 4600 建筑平方米、共 150 个车位的停车场，和 600 建筑
平方米左右的物业用房。
根据对写字楼的经济效益测算，按照目前的建设标准，静态投资回收期为
年，动态投资回收期为 年，ＦＮＰＶ（累计净现值）为 4288 万元，Ｆ
ＩＲＲ（内部收益率）估算为 ％。
项目ＦＮＰＶ大于０，ＦＩＲＲ高于基准贴现率（8％），因此写字楼部分项
目可行。
