内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
物业管理手册之物业项目
承接
（标准、完整、实用、可修改）
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物业管理手册之物业项目承接
Undertaking property projects in the property management manual
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
物业管理手册:物业项目承接
1 总则
本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新
开发项目以外的新物业项目承接，以及与物业小区业主委员
会签订(续签)物业服务合同的过程。
物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程
序和要求进行，有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈，
维持 EE 品牌的优质形象。
各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识
别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。
2 相关职责界定
物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签
物业管理服务合同，以及对外项目承接工作。
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项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接
项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续
签时的物业管理方案。
管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接
项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续
签时的物业管理方案。
3 对外物业项目承接
基本规定
管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况
对外承接物业服务项目，但在具体操作前必须将对外承接项
目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会
批准，批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。
各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业
管理条例》的规定，通过投标方式承接物业服务项目。
物业服务招标信息
物业分公司接获并核实物业管理招标信息后，应
迅速组织人员从开发商或托管单位获得招标文件或相关资
料，报本公司总经理审查。需要购买招标文件的及缴纳投标
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押金的，必须先报总经理批准。
物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初
步信息进行分析，决定是否
参加投标。
当决定参加投标时，物业分公司组织人员依据相
关资料编制投标计划书，经本公司总经理审核签署后，报项
目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。投标计划书内
容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。
投标申请
经管理公司经营委员会批准后，物业分公司编制
并向招标单位报送投标申请。
投标申请的内容应包括:公司营业执照、专业人员
配置、招标和投标方案。品质部负责组织相关部门配合接受
招标单位的资质审查。
投标工作小组
物业分公司通过招标单位的资格审查，成为投标
单位后，物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投
标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件
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编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。
投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及
时间进度等必须形成书面的投标工作计划。
物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需
的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。
投标文件编制
物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研
读招标文件，对招标文件的每一条款要求达成一致理解，并
就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径，在投标小组内
分配工作任务，这些任务包括(不限于):
a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清;
b)进行物业项目现场踏勘，了解物业项目及周边区域情
况;
c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现;
d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究;
e)需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。
上述各项工作完成后均必须形成书报告，详细陈
述收集信息内容、来源、可
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信程度，以分析结论和建议。
投标工作小组应根据招标书的格式要求逐项考虑，
编制相应的投标书。编制时主要考虑以下方面的要求:
a)标书的形式;
b)投标书表述的内容应符合招标书的情况;
c)适度的报价;
d)投标书所附的证据资料。
投标书一般应包括以下内容:
a)投标函;
b)投标报价;
c)物业管理方案;
d)招标文件要求的其他材料。
在招标单位没有具体规定物业管理方案、成本测
算要求时，物业分公司应按
《物业管理方案编制要点》，以及《开办费用测算指引》、
《日常运作成本测算指引》的规定执行。
投标文件的评审与批准
投标文件完成后，物业分公司总经理应组织投标
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小组成员对投标文件进行评审，评审结果应形成书面记录，
并由参加人员联名签署。
投标文件的评审应参照本手册第 节《合同管
理》的规定内容进行，并着重考虑以下各方面的问题:
a)投标书格式是否满足招标文件的要求;
b)招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清，并在投
标文件中清晰体现;
c)物业管理方案是否有针对性，能否体现招标文件要求
的特色，以及 AUX 物业的品牌形象;
d)招标文件涉及的服务要求是否全部涵盖;
e)是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达;
f)成本测算是否合理、可行，等等。
物业分公司内部投标文件评审通过后，应将投标
文件及评审记录一并报项目
所在公司审核、管理公司经营委员会批准。
投标书的报送及评标
经管理公司经营委员会批准后的投标文件，物业
分公司投标小组负责装订、密封并加盖单位印章和总经理印
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鉴，并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。
物业分公司总经理或指定专人代表公司参加招标
单位的开标过程。根据招标单位要求，公司的投标代表对投
标文件的解释和澄清必须在投标承诺范围内，对任何改变服
务标准、收费标准，以及可能引起服务成本增加的事项，都
必须重新按上述规定的程序进行评审和报批。
中标及合同签订
物业分公司收到招标单位中标通知后，应按本手
册第 节《合同管理》的规定与招标单位进行合同文件的
起草和谈判，招标文件中已确定合同文本样式的按本公司投
标文件中的承诺执行。
任何超出投标文件承诺范围的合同条款，或改变
原审批过的合同条款，物业分公司总经理在正式签订合
同前报项目所在公司、管理公司经营委员会再次审批。
所有参加投标的项目，如未能中标或未能最终签订(前
期)物业服务合同的，物业分公司应向项目所在公司、管理公
司物业管理部提交书面报告，详细分析未中标或未签订合同
的原因，总结工作经验和教训。
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投标过程中形成的相关文件和记录由行政人事部
统一存档保管，包括:投标计划书、招标文件、相关调查分析
报告、投标文件及其评审记录等。
4 业主委员会物业服务合同的签订(续签)
各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前
期物业服务合同)期满前，应组织本公司相关职能部门做好物
业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续
签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。
物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的
洽谈过程，应完成以下工作:
a)总结分析上一合同期内的物业服务工作，对(前期)物业
服务合同执行情况进行评估;
b)针对性开展业主(住户)调查，分析业主(住户)满意程序，
收集业主(住户)
意见和要求;
c)必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务
市场调查;
d)针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在
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后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。
针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在
提出切实可行物业管理方案，在经济原则下满足顾客需求变
化，适应行业市场竞争和发展。
各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提
交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，
应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。
物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前
必须按本手册第 节的规定执行，履行相应的合同评审和
批准手续。
5 相关文件与记录
-WI-MM4103 物业管理方案编制要点
-WI-MM6101 开办费用测算指引
-WI-MM6103 日常运作成本测算指引
投标计划书
投标项目调查分析报告
投标书
物业管理方案
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投标文件评审记录
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