二手房买卖户口未迁出卖方承担违约责任吗
案例简介：二手房买卖户口未迁出买方要求卖方承担违约责任
原告诉称，原、被告于2009年12月28日签订上海市房地产买卖合同，约定
被告将位于本市闸北区的系争房屋出售给被告，总房价人民币244万元。
双方在补充条款中约定：被告承诺自送件之日起一年内，向房屋所在地的
公安派出所办理原有户口的迁出手续。否则每逾期一日，被告应当按照房
价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。2009年12月
28日，原、被告向房地产交易中心送件。但时至今日，第三人王某的户口
仍未迁出系争房屋。为此，原告诉请依法判令被告从2010年12月28日起以
244万元为本金，按每天万分之五即1220元支付违约金，直至第三人户口
迁出之日止。
被告辩称，被告是在违背真实意愿的情况下签订了补充条款，该条款约定
的违约责任过重；而原告并未提供其遭受实际经济损失的依据，故原告的
诉讼请求缺乏事实基础，被告请求法院依法酌减；本案的起因源于系争房
屋的原产权人即第三人王某的户口未迁所致，被告对此并无实际的控制能
力，所以被告不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求，直接追究
第三人的责任。
法院判决：卖方违约应承担违约责任
法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，
应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。判决如下：
被告支付原告从2010年12月28日起至第三人王某户籍迁出系争房屋之日止
的赔偿金，赔偿金应以244万元购房款为本金、按每日万分之一计算。
律师说法：二手房买卖户口未迁出卖方是否承担违约责任
本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款系双方当
事人的真实意思表示，并不违反有关法律规定，依法当为有效，原、被告
均应恪守。现双方对“原有户口”未能按期迁出的法律后果及违约责任作
了明确约定，而该“原有户口”应当解释为系争房屋产权过户前包括被告
在内的所有在册户籍。虽然至今未能迁出的是第三人的户籍，被告对此并
无实际的控制能力，但依据法理合同责任属严格责任范畴，并不考量违约
方的主观过错因素，故应由被告承担相应的违约责任后，再依法另行向第
三人主张权利。鉴于原告并未举证证明其罹患的经济损失，法院认定双方
约定的赔偿金计算方式过分高于违约造成的损失，依法应予酌减。
法律依据：1、《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者
履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿
损失等违约责任。2、《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违
约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约
产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人
可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的
损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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徐红英律师：13818076833
