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一、上海市金山区
朱泾镇社会经济概况
快速发展的上海西部重镇
■ 优越区位，四通八达
上海西部的重镇——朱泾镇，位于金山区的北部，沪、浙、苏交界处，地理位置得天独厚，自然环境舒适怡人；区位优势独特，320国道、A6、A7、A30三条高速公路贯通镇域，同三高速公路、亭枫高速公路紧依全镇，毗邻的沪杭高速公路，是连接沪、浙、苏的交通枢纽。
朱泾镇地理位置得天独厚，向北55公里为上海虹桥机场，向东80公里为浦东国际机场。离上海石化和漕泾化工基地仅20分钟车程，驱车10分钟即入浙江境内。便捷的水、陆、空交通运输，为朱泾镇的经济发展和腾飞创造了优越条件。
金山区朱泾镇地理位置示意图
■ 工业基础雄厚，发展潜力看好
工业是朱泾镇的支柱产业，以医药、服装、电子等行业为主；第三产业发展迅速，房地产、服务业、旅游业等呈兴旺态势，教育、医疗、文化等社会各项事业的发展水平在金山区名列前茅。朱泾工业园区基础设施配套齐全，服务周到快捷，吸引了众多国内外企业的加盟，社会经济发展潜力看好。
历史悠久，人文底蕴深厚
■ 金山区历史上的政治、经济、文化中心
朱泾镇是金山历史上的政治、经济和文化中心，是未来金山区重要的人口导入区之一。镇域面积平方公里。目前，有常住人口万人，2万多流动人口。
朱泾镇历史悠久，文化底蕴深厚。镇内名胜古迹繁多，民间艺术丰富，金山农民画远近驰名。朱泾在唐代已有集市，高僧兼著名词人船子和尚居此，后人为纪念船子和尚，建法忍寺。唐宋以来，全国高僧和文人墨客来朱泾寻访船子遗迹络绎不绝。元代建东林寺，皇帝赐住持元智为“佛日普照大师”，并敕赐今名。由于两大名寺都在朱泾镇，因此名声大振，往来人流日多，经济更趋繁荣。
区域特色旅游资源丰富
■ 旅游资源凸显亮点
朱泾地区具有丰富的特色旅游资源，金山区旅游局在规划旅游线路时已把东林寺作为金山区最重要的旅游景点之一，与金山农民画村旅游并列为区域旅游景点之首。此外，高尔夫球场、上海马术运动场等一批旅游设施的投入使用，将吸引大批周边地区和外省市消费群。
二、金山区朱泾镇商业布局规划
■现代商贸业发展目标
朱泾镇未来现代商贸业发展目标――依托老城区历史文化旅游区修复改造，新镇区规划新建，将朱泾镇建设成为金山区北部商业繁荣、商务发达、旅游业迅速崛起的区域经济中心。以本镇居民为主要服务对象，同时辐射周边区域和工业园区，以提升朱泾现代商贸服务业的能级。
镇域现代商贸业框架初步形成
（1）老城区商业中心
老城区商业中心范围西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，包括朱泾历史风貌区。老城区商业中心要与朱泾镇作为全国重点镇之一，金山区北部经济、文化、居住中心的地位相适应，重点体现繁荣繁华、方便舒适，满足居民生活需求和商务需求。
■ 朱泾现代商业总体布局
结合朱泾新镇区建设，规划新建金龙购物中心、易初莲花购物中心、工业区商业副中心等三个镇区商业副中心。
金龙购物中心――朱泾镇行政中心，金龙街东段沈铺泾路，以多功能社区购物中心为主体的商业副中心。
易初莲花购物中心――地处沈浦泾路与市河交汇处的东南角，亭枫公路的北边，万平方米。以新建易初莲花社区购物中心为主体，设置各类品牌专业店、餐饮娱乐设施、商务办公楼、旅馆酒楼、社区服务、文化健身、绿地广场等。
工业区商业副中心――位于朱泾镇北部工业园区近亭枫公路“金山汽车大世界”的区域，增加为商务客流配套服务的大型餐饮、娱乐休闲设施、工业园区服务设施，形成商务休闲、餐饮娱乐为主的商业副中心。
（2） 三个镇区商业副中心
▲临源路社区商业生活中心：临源路与人民路结点处。
▲沈浦泾路社区商业生活中心：万安街与公园南路结点处。
▲众安街社区商业生活中心：众安街与公园南路结点处。
▲新农社区商业生活中心：原新农镇街区处。
（3）四个社区商业生活中心
朱泾镇正在规划和启动建设的四大特色商业街区，项 目规划起点高，具有各自的特色，进一步提升了当地商业的能级，建成后将成为朱泾镇特色商业的亮点：
（1）万安街综合商业街区
万安街是朱泾镇横贯东西的主要商业街区，在现有基础上，以金山区农民书画院、金山区图书馆、紫金广场和联华超市为龙头，逐步整合资源、优化布局、规范经营，提升综合服务能力，增加现代商业业态，提高商品经营档次，适当扩大文化娱乐设施，增加特色休闲餐饮，对商业街的店招、店牌、灯箱广告等统一整修，建成集行政办公、商贸金融、教育医疗、文物古迹等一体的镇域公共活动中心。
四大规划商业街区彰显特色
（2）东林历史文化旅游街区
东林路街区，从罗星路到杨家桥，全长559米，作为朱泾历史风貌区的主要商业街区。主要引进具有历史文化、旅游特色的商业业态，包括金山土特产品、旅游纪念品商店，金山农民画、传统工艺品、古玩字画等文博商业，增加各类饭店、古式茶坊、中西快餐、特色风味小吃等，形成历史文化旅游特色街区。
（3）公园路专业特色街区
公园路街区，改造现有两大市场，通过调整业态业种，适当增加为居民生活配套的标准化室内菜场、社区服务业、各类专卖店、专业店，凸现专业特色。
（4）金龙现代商业商务街区
金龙街区，从沈铺泾路到中官塘区域，高起点、高标准规划，条状与块状相结合，集生活购物、餐饮休闲、商务配套、社区服务于一地，作为朱泾新镇区商业商务中心。东段以新镇区行政中心为主体，引进综合商务楼、星级宾馆等，中段以大型综合超市为主体的社区购物中心，包括大型家电、家居类专业店，提高品牌档次，吸引本镇及周边地区居民前来购物消费。
已经启动建设的金上海生活广场是该街区的标志性重点商业项目，是一个规划超前，具有特色的综合商业项目。
三、“金上海生活广场”项目介绍
金上海生活广场位于金山区朱泾镇金龙现代商业商务街区。
基地西起东风路，东至罗星路，南临金龙街，规划总用地面积约33687平方米，总建筑面积约41932平方米，容积率为。
1、项目概况
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2、规划理念
● 建筑风格――金上海生活广场的总体建筑风格为西班牙风情商业街，为朱泾乃至金山区地标性商业建筑。
● 景观设计――主出入口为中心广场，并通过其它富有趣味性的景观设计，使之成为金山区休憩商业的一个亮点。
● 空间布置――一轴、三核、五大功能区。
【 一轴】沿东风路入口广场进入,至中心的绿化广场,往东沿人行景观道至东侧罗星南路出口，沿途经多种商业业态，两侧为步行商业空间的主轴线。
【三核】指串联在此条轴线上的三个功能核心，即三个商业广场。用地按照此三大核心合理布置安排，形成一系列有序，功能明确的旅游购物休闲空间。
【五大功能区】项目划分为五大功能区：宾馆区，综合商业区，餐饮娱乐区，商业零售区，广场休闲区。
宾馆区
广场休闲区
综合商业区
3、项目分析
● 朱泾现有的商业布局分散，缺少主题性商业项目，需要可聚集和吸引消费人群的主题性商业项目。
随着朱泾以及周边区域经济的迅速发展，朱泾以及周边地区缺少较高档次消费场所的矛盾日趋突显，尤其是缺少可聚集和吸引消费人群的集休闲、餐饮、娱乐、购物等功能一体的主题性商业项目。当地一些有一定规模的娱乐、休闲、餐饮项目，常常爆满。
● 本地及周边政府公务员、私营业主、经商人士成为朱泾当地以及周边区域中高端娱乐、休闲、餐饮消费的主力。
朱泾目前综合性休闲商业项目的缺失，导致朱泾等地政府官员、私营业主等高端消费群体的休闲娱乐需要无法满足，而流向周边地区，经常是有新店开业就趋之若骛。近则选择20分钟车程的金山石化，远则选择嘉善、杭州、上海等地区消费。
●差异化定位满足市场需求，依托项目经营特色与亮点，走非传统商业开发模式。
在现有的朱泾本地消费人口和消费能力的条件下，本项目不走仅依托主力“餐饮、休闲、购物”取胜的传统开发思路与模式，而在项目的经营特色打造与深度开发等诸多方面着力，来带动一个非商业中心的基本人气，使项目具备相当的持久力。
● 充分利用得天独厚的区位优势，发挥商业辐射作用，使项目具备持久经营的发展空间。
朱泾镇处于江、浙、沪的交通枢纽地带，具有与上海市区乃至外省市经济交往的得天独厚的区位优势。该项目地理位置的特殊性，为项目发挥商业辐射能力提供了可能，能够最大化的吸引周边江浙一带的消费群，存在较大的发展空间。
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4、功能定位
● 根据对朱泾本地商业布局、消费趋势的准确把握，以差异化定位满足市场需求，摒弃依托餐饮、娱乐、购物主力店的常规商业开发模式，通过创新式的开发和规划，大力引进一些具有唯一性、具有吸引力的的娱乐、休闲项目，将囊括特色洗浴、娱乐不夜城、万国美食城、风情购物区、西班牙广场等功能区，以商业布局和主题文化的有机融合，来聚集和吸引大量的人流。
● 精彩芭堤雅，鲜明地凸现了项目休闲娱乐的倾向性，体现出功能魅力、风情魅力，将消费趋势和商业运营紧密结合，带给消费者全新的体验，引导本地及周边高端消费群进行商务休闲消费，为项目在今后的商业竞争中赢得了先机。
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■ 业态定位原则
（1）主题定位原则，突出休闲娱乐功能，保证商业前景。
通过引进一定数量具有鲜明特色的娱乐、休闲项目，使消费体验和娱乐体验成为商业引导的主旋律，使感受型消费成为消费主体，通过实现一站式娱乐消费的模式，不仅具有吸引朱泾、金山本地高端消费群的商业能力，并且具有将项目辐射江浙周边区域的商业吸引力，使消费群近悦远来，实现商业价值的最大化。
5、业态定位
（2）消费适应性原则，保证最主流的消费群。
业态定位要与朱泾当地的消费能力和消费习惯相适应，在目前状态下当地消费群的日常购物需求已经基本满足。不同商圈所对应的目标消费群体各不相同，朱泾当地政府公务员、私营业主等高端消费群体，一直期待有一处可以提供个性化休闲的商业设施，可以商业宴请、可以朋友聚会。因此，从商业操作的规律性出发，项目业态的定位应该首先围绕当地最主流的消费群的市场需求，向休闲娱乐业态大力倾斜。
（3）人潮价值链原则，以特色项目扩大消费群，带动人气聚集。
着力规划引进一些具有亮点的、有特色的休闲娱乐项目，使金上海生活广场不仅具有吸引当地高端消费群的能力，还能够形成辐射力，吸引周边的消费群。特色消费类型的业种如：大型迪厅，可引入另类文化，加入监狱、骷颅等元素；大型浴场，可加入高端的玉石浴及其他软件特色服务。迪厅可满足消费中坚群体——年轻人的消费需求，带动人气；大型特色浴场引导当地及周边的高端商务及社交休闲消费。
（4）文化与商业结合的原则，彰显人文内涵特色。
本项目的业态应充分挖掘和利用当地人文资源，注重文化元素的导入，赋予项目活的“灵魂”，如引入当地传统和著名的金山农民艺术画廊、画室等，弘扬人文精神，以达到“以文兴商”之目的。
■业态定位比例
● 咖吧――拟布置1家品牌咖啡馆
● 茶艺――拟布置1家自助式茶艺馆
● 甜品――拟布置1～2家甜品屋
5、品牌规划
『休闲类』
重点引进具有特、奇吸引力的休闲项目：
● 浴场――拟布置1家大型浴场；
● 会所――拟布置1家桑拿会所或特色水疗俱乐部。
● 健身――拟布置2～3家健身、保健、美容会所。
『餐饮类』
重点引进具有特色、吸引力的餐饮项目：
● 大餐饮――拟布置1～2家特色大型餐饮店；
● 休闲餐饮――拟布置2～3家特色风味餐饮店、休闲餐厅；
『娱乐类』
● 夜总会――拟布置1家KTV夜总会；
● 歌城――拟布置1家量贩式歌城；
● 酒吧――拟布置1～2家迷你酒吧
● 电玩――拟布置1家电玩游戏城
● 网吧――拟布置1家网吧
『文化类』
重点引进能够吸引外来消费的文化项目：
● 书画――拟布置1家金山农民书画社；
● 技艺――拟布置1家琴艺类培训社；
● 其它――拟布置1家教育类培训中心。
『购物类』
●第一层面――作为配套购物，主力针对休闲娱乐人群，以专卖店形式形成本项目的特色购物一条街；
●第二层面――针对当地消费群。拟按照百货业态，汇集一批服饰、运动休闲、鞋帽箱包、珠宝首饰、化妆品、工艺品、文化用品、家居、家电等国内、国际品牌，使之成为朱泾镇购物较集中的百货商业区。
『宾馆类』
● 假日酒店――拟布置1家品牌假日或商务型酒店
『配套类』
●配套项目――拟布置若干24小时自助银行网点、电信、邮政、旅行社、数码冲扩、洗衣店、便利店等配套服务项目，以作为项目业态的补充。
（1）项目形象包装与塑造策略。
金上海生活广场所处的区域属正在规划建设中的金龙现代商业商务街区，目前，多数配套设施如世纪联华大卖场、宾馆、医院、学校、体育馆等项目正处于规划建设阶段，新的商业街区的商业氛围和商业项目的集聚度面临一个发育期；其次，当地和周边消费者的认知度和消费习惯也有待形成。因此，该项目的形象包装尤显重要。
6、招商策略
目前，朱泾镇规划中的四大商业街区主要业态如休闲、文化、娱乐、餐饮等存在着互相交叉的状况，客观上区域同质业态面临着招商的竞争，因此，本项目要脱颖而出，一定要形成自己的业态特色，在“特”字上做文章，以实现错位竞争。
（2）业态定位错位竞争策略。
商业项目成功与否的关键问题之一，商家要招得进，经营好，留得住，实现发展商与商家的双赢。因此，在业态定位准确的前提下，客观上每个商业项目分经营都有一个市场培育期的问题，本项目也不例外。所以在培育期阶段，必须采取“放水养鱼”的招商策略，以逐步实现商业价值的最大化。
（3）入驻商户“放水养鱼”策略。
项目招商启动后，由于区域同类竞争项目较多，建议采取“内外招商相结合”的策略，对周边区域目标商户采取“移动招商”策略，其它品牌商户实施“走出去招商”的策略，如相关外省市等区域市场，召开针对性的项目招商洽谈，扩大项目知名度和影响力，吸引特色目标商户入驻。
（4）招商区域市场目标策略。
谢谢光临！
