第 1 6卷 第 1期
2 0 1 4年 0 1月
哈尔滨工业大学学报(社会科学版)
JOURNAL OF HIT(SOCIAL SCIENCES EDITION)
Vo1．16 No．1
Jan．，2014
· 经济理论与经济建设 ·
中国居民住房支付台旨力测度及影响因素分析
洪 涛 ，靳玉超
(1．哈尔滨工业大学 经济与管理学院，哈尔滨 150001；2．沈阳机床(集团)有限责任公司，沈阳1 10041)
摘 要：分析居民住房支付能力的影响因素是制定合适政策、持续释放中低收入阶层住房需求、促进经济
增长的前提 ，而中国区域间的显著差异为此提供 了极好的数据平台。在两步骤分析框架下的实证检验表明：中
国各省级区域的住房支付能力存在显著且持续扩大的差异；在具有显著影响的因素中，住房价格、贷款利率水
平、家庭非住房消费比例与居民住房支付能力负相关，家庭收入、家庭储蓄、住房公积金缴存额与住房支付能力
呈正相关。
关键词：住房支付能力；区域差异；住房可支付性指数
中图分类号：F293．33 文献标志码 ：A 文章编号：1009—1971(2014)ol一0117—05
始于1998年的中国住房体制改革取消了计
划经济背景下的福利分房制度，并在全国范围内
大力推进住房的货币化分配进程，开创了中国城
镇住房制度改革的全新时代。经过十几年的努
力，中国已基本确立廉租房制度、经济适用房制度
和住房公积金制度三足鼎立的住房保障体系，为
解决中低收入居民住房问题做出了巨大贡献。然
而住房供应与保障体系仍存在诸多有待完善之
处，同时住房价格在住房体制改革后经历了近 15
年的高速增长期，由此导致中国居民住房支付能
力整体偏低，区域间和收入层级间差距不断扩大。
中低收入阶层的住房需求难以得到有效释放，不
仅成为内需扩张的障碍，还带来了诸多社会问题，
是中国社会近期乃至未来很长一段时间急需缓解
的严峻问题之一。进一步说，住房支付能力的提
高与均等化则有可能成为中国保持持续快速增长
的重要推动力。然而回答如何制定措施才能保证
住房需求的持续释放，则需要从理论层面上对以
下两个问题予以解答，即哪些因素影响了居民的
住房支付能力，以及它们是如何发挥作用的。根
据相关研究可以大致将其分为三类：直接因素、间
接因素和政策因素。
住房价格和居民收入是影响居民住房支付能
力的直接因素。例如 Yates(2008)认为，过高的
住房价格或者租金水平、家庭收入不足会对住房
支付能力造成不利影响 ¨。战友等(2008)认为：
“住房价格与居民住房支付能力成反比，家庭可
支配收入、消费性支出与居民住房支付能力成正
比”l2]。大量相关研究基本就住房价格、居民收
入与住房支付能力间的关系达成了共识 。
间接因素或作用于直接因素或作用于交易环
境，进而对居民住房支付能力产生影响。例如
Gans等(2004)探讨了市场失灵、收入风险对短期
支付能力的影响[81。Cruz(2008)研究了交易成本
收稿日期：2013—10—20
基金项目：国家自然科学基金项 目“s—C—P范式下中国住房市场波动的冲击一传导机制分析”(71103051)；教育部人文社会科学
基金项目“基于 D—s垄断竞争模型的中国住房市场波动研究”(10YJC790084)
作者简介：洪涛(1977一)，男，黑龙江双城人，副教授，经济学博士，从事住房政策分析、区域经济发展研究；靳玉超(1986一)，男，河
北沧州人，管理学硕士，从事住房政策分析研究。
· 1l7 ·
与住房支付能力之 间的关 系 。van Vliet等
(1994)发现土地价格高速上涨使得家庭住房支
出明显增 加，从 而加剧 了城市居 民的住房 困
难 ¨。另外住房供给、人1：3结构和通货膨胀等因
素也得到了一定程度的探讨 儿“ 。
政策因素研究主要集中于货币政策与居民住
房支付能力的关系。例如 Brameley(1994)研究
发现迅速上升的抵押贷款利率水平是20世纪80
年代末期英国住房支付危机的重要诱发因素 。
一 周京奎(2010)认为各收入阶层的住房公积金缴
存额对城镇居民住房支付能力的影响弹性均为正
值，并且住房公积金对高收入阶层的福利贡献远
大于中、低收入阶层 。程兰芳等(2012)认为价
格型货币政策工具对东部地区住房支付能力影响
最显著，而数量型货币政策则对西部地区住房支
付能力影响最为显著 ¨。
本文的研究分两步展开：第一步，利用住房可
支付性指数(Housing affordability index，HAI)测度
中国31个省(市、区)的城镇居民住房支付能力；
第二步，以 HAI为因变量，从六个方面选取 自变
量，对中国城镇居民住房支付能力的影响因素进
行实证检验。创新主要体现在，从区域差异的角
度切人，测度和分析了中国城镇居民的住房支付
能力；构建一个全面的实证分析框架，容纳了住房
支付能力的主要影响因素。
一
、 中国城镇居民住房支付能力测度
及区域比较
(一)HAI简介
HAI的测度范围通常以国家、地区或城市为
测度单位，是进行住房支付能力跨地区比较时经
常采用的测度工具。其计算公式可表示为：
HA1= ×100％
：
HA 1
—
=
—
M
—
ED
—
INC
×100％ (1)T PM X 4 X 12 、‘。
PM T ： MEDPRICE ×0．8×
X 21 2 1 —一 I ) (
+馏 ／1 ) 一 、
其中，MEDINC表示中位数水平的家庭年收
入；MEDPRICE为某一区域住房价格水平的中位
数；Q，Ⅳc是为获得中位数价格住房贷款所需的家
庭月收入；PMT表示家庭每月偿还的住房抵押贷
款本息额；／R表示中长期住房抵押贷款年利率
． 1 1 8 ．
水平 。
HAI不仅包括住房价格和家庭收入两大因
素，而且将贷款利率、贷款年限、贷款成数等其他
住房支付能力的影响因素纳入考虑范围之内，为
住房支付能力影响因素分析及其实证研究奠定了
坚实基础。同时，由于引入了利率因素，HAI将研
究者的视角从单一的住房市场引向金融市场。
(--)中国城镇居民HAI的区域比较
本文所用数据时间跨度为 2006--2010年，观
测单元为省级单位，包括中国 31个省(市、区)，
所用原始数据全部来 自国家统计局相关各年《中
国统计年鉴》。由于数据可得性限制，计算 HAI
时均以平均水平替代了相关变量的中位数水平，
包括住房价格和家庭可支配收入；每套住房的平
均面积选择为90平方米；5年以上住房抵押贷款
利率分别 6．84％(2006年)、7．83％(2007年)、
7．74％(2008年 )、5．94％ (2009年 )、6．14％
(2010年)。借鉴NAR的标准，结合中国现实，住
房抵押贷款年限选择为 30年，住房贷款成数选择
为 80％，住房支出上限选择为30％。
由于 HA1只是分析占0一个中间过程，因此暂
未在文中详细理出全部计算结果。据此得出的分
析结论可概括如下：
从平均水平上看，中国城镇居民的住房支付
能力普遍偏低，但随时间推移在不断改善。全国
平均 HAI从2006年的41．85％增长到 2010年的
71．53％ 。
区域间城镇居民住房支付能力差异很大。例
如 2010年北京和上海的住房可支付性指数分别
为 22．89％和 31．33％，而同样的时间段，江西与
河南的住房可支付性指数则高于100％。说明在
购买新建住房时，北京与上海的城镇居民面临着
较为严重的还款压力，而江西和河南两省城镇居
民具备较好的住房支付能力。
区域问城镇居民住房能力差异近年来呈现扩
大的趋势。有如下两点证据：利用 2006--2010年
各省(市、区)数据绘制的箱线图(见图 1)显示，
HAI的分布在 2009和 2010两年比以前更加分
散；2006--2010年 HAI的标准差分别为 0．23、
0．20、0．21、0．27和0．23，近两年有上升的态势。
区域问城镇居民住房能力存在差异的一个直
接原因是住房价格的差异。计算结果表明，住房
支付能力差的地区均是住房价格高的地区。据此
似乎可以做出一个判断：住房价格在决定住房支
付能力的诸多因素中或许起到了主导作用。
2006 2007 2008 2009 2O10
图 1 31省(市、区)HAI箱线图(2006-2010)
二、中国城镇居民住房支付能力影响
因素
(一)计量模型设计
综合国内外的研究成果，可将住房支付能力
的影响因素整理归结为以下六个方面：购房成本、
居民收入、国家信贷政策、家庭财富积累、国家住
房保障政策以及家庭消费结构。本文在购房成本
中选取住房价格(PRICE)，在居民收入中选取家
庭可支配收入(INCOME)，在国家信贷政策中选
取商业机构贷款利率水平(IR)，在家庭财富积累
中选取家庭储蓄(SAVING)，在国家住房保障政
策中选取住房公积金缴存额(FUND)，在家庭消
费结构中选取非住房消费比例(NONLEXP)，共
六个变量对中国城镇居民住房支付能力影响因
素展开讨论，如 图 2所示。计 量模 型可 以表
示为：
HA1 =C+ 1PRICE☆+卢2INCOMEn+ 3IR“
+肠S4I 刀、 +屈， 、 十 ^～ E： +e (3)
其中i表示地区，t表示年份，c为截距项，
为待估参数 e表示随机误差项。计量模型基本
信息如下：(1)横截面成员：全国31个省(市、
区)；(2)时间跨度：2007--2010；(3)数据来源：中
国历年统计年鉴或经相关处理得来。
图2 中国城镇居民住房支付能力影响因素示意图
(二)计量检验 模型的结果来解释变量之间的关系(见表1)。
1．面板数据平稳性检验 表1混合回归模型结果
分别采用 LLC和 Fisher—PP两种方法进行
面板数据单位根检验。可见 HAI、家庭收入、住房
公积金缴纳额和非住房消费比例为平稳序列，住
房价格、利率水平和家庭储蓄为一阶单整序列。
2．协整检验
本文采用 Kao方法，首先根据式(5)进行最小
二乘回归并计算残差，并对其进行Kao检验显示 t
值为一6．94，ADF检验也可得出残差序列为平稳序
列的结论。据此，可以认为 HAI与六项影响因素
之间存在长期稳定的协整关系，并可根据混合回归 注： 、 分别代表5％、1％的显著性水平，下同。
· 1l9·
(三)计量检验结果分析
1．住房价格、家庭年收入与住房支付能力
作为影响住房支付能力的直接因素，住房价
格和家庭收入无论系数估计值还是显著性水平在
六个影响因素中都是最高的。其中住房价格与住
房支付能力呈负相关关系，家庭年收入与住房支
付能力呈正相关关系。即其他条件既定时，住房
价格上涨会导致住房支付能力下降，而家庭年收
入增加则会促进住房支付能力的提升。在住房支
付能力诸多影响因素中，住房价格通常受到最大
程度的关注。2002--2010年全国平均水平上的
经济适用房、普通商品房和高档住房的单位面积
价格 年均 增 长 率 分 别 为 8．76％、11．02％、
13．34％，三种类型住房单位面积价格的年最高增
长率分别为 16．92％、24．69％、23．86％。近年来
住房价格的快速上涨，显然是城镇居民住房支付
能力下降的重要驱动因素之一。当住房租赁市场
进一步发展、城镇居民家庭住房消费理念适度转
变之时，住房成本的另一种直接表现形式，即住房
租金水平也会对城镇居民家庭住房支付能力构成
显著影响。此外，土地出让金、租赁住房的契税、
购买住房的中介费用等也会以住房成本的形式对
家庭住房支付能力构成影响。
2．贷款利率及其他信贷政策与住房支付能力
利率水平的系数估计值为一0．70，显著性水
平达到 1％，为利率水平与住房支付能力的负相
关关系提供了佐证。当前中国绝大多数城镇家庭
都不具备一次性全额支付购房款的能力，在借助
金融机构商业贷款实现住房消费的背景之下，利
率水平便在城镇居民住房支付能力中扮演重要角
色。此外，现阶段与城镇居民住房支付能力密切
相关的国家信贷政策还包括贷款年限和贷款首付
比例。利率水平上升、贷款年限减少、首付比例增
加均会加重家庭的还款负担，即国家信贷政策的
调整对居民住房支付能力构成显著影响。
3．家庭财富积累与住房支付能力
家庭储蓄的系数估计值为0．0001，在1％的水
平上显著，表明家庭储蓄与住房支付能力呈正相关
关系。中国特定的住房文化中通常将“居者有其
屋”解读为“居者购其屋”，或者是“居者购新屋”。
作为一种耐用消费品，住房置业计划或者投资计划
需要家庭多年的财富积累。在当前城镇居民家庭
借助商业贷款购置住房的背景下，持续高企的住房
价格抬升了住房消费的首付门槛，此时便凸显了家
· 1 20·
庭财富积累的重要意义。家庭储蓄是家庭财富积
累最重要的构成形式，此外，家庭财富积累还包括
家庭耐用消费品现值、家庭金融资产等。
4．住房公积金及其他住房保障政策与住房支
付能力
住房公积金的系数估计值为0．001，在 1％的
水平上显著，表明住房公积金缴纳值与住房支付
能力同向变动。当前中国正在大力推行公共住房
建设，而住房公积金制度是公共住房建设融资的重
要形式。此外，住房公积金更是广大贷款购房家庭
月供的重要来源。除了住房公积金制度外，国家住
房保障政策体系还主要包括廉租房制度和经济适
用房制度。从生产、流通、交换、消费层面上讲，住
房具备经济属性，即商品属性；同时，从社会福利和
社会公平层面上讲，住房具备福利属性，即社会保
障属性。当前中国城镇化不断推进的同时贫富差
距也在不断扩大，住房困难群体仅仅依靠市场机制
根本不能满足其住房需求。无论是从维护社会公
平和实现社会整体福利最大化层面上讲，还是从维
护社会稳定和保障国民经济持续稳定发展层面上
讲，国家制订住房保障政策，对住房市场进行有限
干预都势在必行并且影响深远。
5．家庭消费结构与住房支付能力
非住房消费的参数估计值为 一0．003，在 1％
的水平上显著。2010年，最低收人群体、低收入
群体和中等偏下收入群体的食品支出和衣着支出
比例之和均超过了 50％，此外，医疗支出和教育
支出比例之和也接近了 17％，过高的非住房消费
必然挤占住房消费。在家庭收入、家庭结构、家庭
财富等因素之外，心理层面上的家庭住房消费倾
向必然对家庭消费结构产生重要影响。
结 论
本文从区域差异的视角切入，分析了居民的
住房支付能力的影响因素。研究分两个步骤展
开：第一步，利用 HAI测度 了中国 31个省(市、
区)的城镇居民住房支付能力，并对区域间的差
异及其动态变化进行了比较分析；第二步，以 HAI
为因变量，从住房购买成本、可支配收入、国家信
贷政策、家庭财富积累、国家住房保障政策以及家
庭消费结构等六个方面选取自变量，对城镇居民
住房支付能力的影响因素进行了实证检验。研究
结果表明：中国城镇居民的住房支付能力普遍偏
低，且区域间具有极强并持续扩大的差异性。在
具有显著影响的因素中，住房价格、贷款利率水
平、家庭非住房消费比例与居民住房支付能力负
相关，家庭收入、家庭储蓄、住房公积金缴存额与
住房支付能力呈正相关。由此可见，要增加中国
城镇居民的住房支付能力，持续释放中低收入阶
层的住房需求，在具有显著影响的因素中，住房价
格、贷款利率水平、家庭非住房消费比例与居民住
房支付能力负相关，家庭收入、家庭储蓄、住房公
积金缴存额与住房支付能力呈正相关。住房价格
过度上涨、增加居民收入外，多层次、多角度的利
用住房保障政策是解决问题的重要出路。
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Determinants of Housing Affordability Based on
Regional Differences in China
HONG Tao ，JIN Yu-chao
(1．School of Economics and Management，Harbin Institute of Technology，Harbin 150001，China；
2．Shenyang Machine Tool(Group)Limited Liability Company，Shenyang 1 10041，China)
Abstract：Determinants of Housing Affordability Based Oil Regional Differences in Chinah is important to
understand what factors are affecting housing affordability if we want to keep rapid economic growth based on
expansion of demand of medium and low—income class．To achieve this object．regional differences in China
provide a good dataset．Using a two—step method，we prove that there is an obvious and continuously expan—
ding gap of housing affordability between regions in China．Housing prices，mortgage rate and non—housing
expenditure are negatively correlated with housing affordability．Income，saving and public housing accumula—
tion funds are positively correlated with housing affordability．
Key words：housing affordability；regional differences；housing affordability index
[责任编辑：王 春]
