2015年注册税务师考试辅导 税法（Ⅱ）
第六章 与房地产相关的税种
本章结构：
第一节 契税
第二节 城镇土地使用税
第三节 耕地占用税
第四节 房产税
第一节 契税
契税是在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税范围、纳税人和税率
（一）征税范围
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权的转让
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖
（1）以房产抵债或实物交换房屋
以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
（2）以房产作投资或作股权转让
视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
（3）买房拆料或翻建新房，应征契税
4.房屋赠与
房屋的受赠人要缴纳契税。
5.房屋交换
房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
（二）纳税人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
（三）税率
契税实行3% ～5%的幅度税率。
二、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
交换价格相等时，免征契税
交换价格不等时，按超出部分由支付差额的一方缴纳契税
4.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
三、应纳税额计算
应纳税额＝计税依据×税率
例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为20万元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给居民丙换房差价款6万元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）
『答案解析』
（1）乙应缴纳契税＝200000×4%＝8000（元）
（2）甲应缴纳契税＝60000×4%＝2400（元）
（3）丙不缴纳契税
四、申报和缴纳
（一）纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
（三）纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
第二节 城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
一、征税范围、纳税人和适用税额
（一）征税范围
城镇土地使用税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
（二）纳税人
城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：
拥有土地使用权的单位和个人
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人
土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税
（三）适用税额
城镇土地使用税采用定额税率，实行分级幅度税额，按每平方米土地的年税额进行计征。
二、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
计税依据：实际占用的土地面积（平方米）
纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：
纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书确认的土地面积为准
尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整
（二）应纳税额的计算
年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×税额
土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
例：设在某城市的一家企业使用土地面积为1万平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。
『答案解析』全年应纳税额＝10000×4＝40000（元）
三、申报和缴纳
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税
2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
例：（单选题）某工厂4月份购买一幢旧厂房，6月份在房地产权属管理部门办理了产权证书。该厂房所占土地开始缴纳城镇土地使用税的时间是（ ）月份。
『正确答案』D
『答案解析』纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇士使用税。
4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。
6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
（二）纳税期限
城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。
（三）纳税地点——土地所在地
纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。
第三节 耕地占用税
耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。
一、纳税义务人和征税范围
（一）纳税人
耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或从事非农业建设的所有单位和个人。
（二）征税范围
国家所有和集体所有的耕地。
注意：农田水利不论是否包含建筑物、构筑物占用耕地，不征税。
二、应纳税额的计算
（一）计税依据
计税依据：耕地面积（平方米）
（二）税率
耕地占用税在税率设计上采用了地区差别定额税率。
三、税额计算
应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率
例：假设某市一家企业新占用万平方米耕地用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为20元／平方米。计算该企业应纳的耕地占用税。
『答案解析』应纳税额＝19800×20＝396000（元）
四、征收管理
（一）纳税义务时间
经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天
未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天
（二）纳税地点--耕地或其他农用地所在地
第四节 房产税
一、概念
房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
这里的房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
烟囱、水塔、室外游泳池不属于房产税征收范畴。
二、征税范围、纳税人、税率
（一）房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
（二）房产税以在征税范围内的房屋产权所有人或房屋支配者为纳税人。
序号
情形
纳税义务人
1
产权属国家所有的
经营管理单位
2
产权属集体和个人所有的
集体单位和个人
3
产权出典的
承典人
4
产权所有人、承典人不在房屋所在地的
房产代管人或者使用人
5
产权未确定及租典纠纷未解决的
房产代管人或者使用人
6
无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位房产
使用人代缴
（三）税率
从价计税：%
从租计税：12%
三、计税依据和应纳税额的计算
房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种方式
（一）从价计征
1.计税依据：房产余值
房产余值＝应税房产原值×（1‐扣除比例）
扣除比例：10%~30%。
2.计税依据的确定
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
例：（单选题）2012年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2013年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。
『正确答案』D
『答案解析』房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）
3.从价计征的税率：%
4.应纳税额的计算
从价计征方式下应纳税额＝应税房产原值×（1‐扣除比例）× %
例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为%。请计算其应纳房产税税额。
『答案解析』
应纳税额＝5000×（1－30%）×%＝42（万元）
例：（单选题）某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2013年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2013年该企业应纳房产税（ ）万元。
『正确答案』D
『答案解析』应缴纳房产税=2000×60%×（1-20%）×%+2000×40%×（1-20%）×%×2/12=（万元）
（二）从租计征
1.计税依据：房产租金
2.从租计征的税率：12%。
对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
3.应纳税额的计算
从租计征方式下应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。
『答案解析』
应纳税额＝30000×12% ＝3600（元）
四、申报和缴纳
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用或出租、出借的，从使用或出租、出借的当月起计征房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。
（三）纳税地点——房产所在地
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
知识总结：
对象
环节
购买
持有
销售
土地
（不含耕地）
契税
印花税
城镇土地使用税
营业税
城市维护建设税
教育费附加
土地增值税
房屋
契税
印花税
房产税
