二手房交易典型个案详细分析
案例 1：未办理到银行房屋贷款
客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价 156 万元，但由于其本身已经有 2 套房子的抵
押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没
有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家
银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于
已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近 20000 元的违约金，而且所出售的房屋由
于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向
中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，
导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己
能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续
中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，
自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避
免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属
于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承
担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必
须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者
充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承
诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违
约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注
意其中的法律风险。
案例 2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想
要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人
购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，
林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。
分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情
况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再行交易。
同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔
偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以
户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院
民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。
故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过
法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本
人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以
获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合
同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户
口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的
赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限
（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。
案例 3：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这
样的情况下方式有哪几种？
分析：交易方式有四种：
（1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在
解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续
（2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但
双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。
（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐
（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。
案例 4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某
某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？
回答：
①应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托
人身份证，国资局批文。
①若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级
公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，
才能办理销售。
案例 5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为 A 公司，但 A 公司
已于 1 年前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？
回答：该产权人为 A 公司办理过户手续需要：（1）A 公司在工商局注销登记相关资料，
（2）A 公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局
的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续
案例 6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某
想认购该房产，孙某要求首付 50%房款后交房。但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。为
保障双方，该协议书应如何拟定？
回答：该协议书应体现如下几点：
①产权位置、价格、面积①何时交付 50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。①
签当天支付定金①签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，
防止卖方以后悔约。①同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。
案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，
迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请定金，公司
如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？
（1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双
方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违
约，特申请定金归卖方所有。
（2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付
给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。
案例 7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，
但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概 2 万左右，后来
他又说要 3 万，但卖方用了老人的年龄，2 万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另
加 5 千元，这种情况下怎么办？
分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房
屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产
权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，但该费
用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。
中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。
案例 8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房
买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，凡购买不足 2 年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其
契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契
税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做
法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记
为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如
房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责
任。
案例 9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，
可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，自今年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取
得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格
明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机
关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金
及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格
做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介
公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。
案例 10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接
受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买
房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿
出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个
月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的 %支付违约金。”
分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，
而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看
房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，
还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备
法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同
约定条款。
案例 11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价
填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为 96 万，而合
同虚填房价为 87 万元。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司
多收了他 9 万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价
为 38 万元，中介公司的售房合同中却虚填为 50 万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番
“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款 12
万元。
分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人
均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出
本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。
案例 12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格
为 26 万元。当日，这家中介公司将这套房子出 35 万元的价格售出，高出委托价格的 9 万元
不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中介公
司转手交易吃掉了 9 万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。
分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院的审理该案时认为，
对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的作
用下，上述中介公司只得退还给原告徐某 9 万元，案件出和解而告终。
案例 13，买房投资成功案便分析：1，成功案例一:半年时间净赚 6 万，姓名：郭小姐，年
龄：约 38 岁，职业：某贸易公司部门主管
分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于 05 年底出 24 万元购入南北广场
（位于宝岗大道）约 58 平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了 12 万元的首期，
做了 10 年按揭，月供仅 1300 元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作
长线投资，出 1800 元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达 9 厘。
到了今年 3 月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破 5100 元/平方米的关口，郭小姐亦
委托中介出 30 万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就
净赚了近 6 万元。像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理发的投资策略，其物业的所的
地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。
案例 14，买房投资成功案例分析：
前期租赁后期自住 姓名：黄先生 年龄：55 岁 职业：已退休
分析：投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于 6 层的单位内。现
黄氏夫妇的退休金加起来一个月近 1 万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还有一部分
的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可以
为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上 6 楼仍能胜任，但
是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良
好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。去年年中黄氏夫妇
以 92 万元购入帝景苑 138 平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以 7000 元
/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近 9 厘。
地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜力，
除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充实的保守型
投资者。
案例 15，周女士今年 3 月份购买了一套面积为 133 平方米的住房，就想把原来的老房子卖
掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政，这套 40
万的房子，如果按照 46 万卖出的话，可能要多交 万元的税费，周女士觉得划不来，于
是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等到房子满了两年之后，再到国土房管
局最后交易，以避过缴纳营业税。
分析：这样的购房相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来
规定的价格买卖。双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外
界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风
险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损
失。如果时间更长所承担的风险更大。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的营业税：46 万
×%= 万元，省钱数额 万元。
案例 16，黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手
黄先生就按照原来购买的价格 万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳 %
的营业税，黄先生就要缴纳 35475 元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁
的方式入住，每月月租为 1500 元，到了两年之后双方再交易，当然租费就计入房价，到时
双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约 61 万元即可拥有此套
房屋的所有权。
分析：采用方法：双方可以的确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户
不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金
当作房款。由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两
年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房
子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税：
万×%= 万元，避税后缴纳的营业税 0，省钱数额 万 万= 万=
万元。
案例 17，胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为 108 万，因为刚买了 1
年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价 120 万
买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失 1 万多元，他心有不甘，而且移民的手
续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以 60 万的价格
卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的 60 万元双方则私下交易。
分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，
待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公
证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的
权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买
方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税 :120 万
×%= 万元，避税后缴纳的营业税=60 万×%= 万元，省钱数额= 万 万=
万元。
案例 8，市民张女士手头有套房子价值 45 万，有买主愿意出 60 万买下这套房子，但是，新
政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是
李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。
分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过
户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交
易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖
方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，
因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没
有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是
说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人
撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担风险相对较大，如果私下交易被
揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。
避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：60×%= 万元，假赠与需缴纳的营业税：0 元，
省钱数额= 万元。
案例 19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金 20000 元，
双方在合同补充条款中还约定“于 3 月 28 日前签订房地产买卖合同”，同时支付不低于总房
价 30%的首付款（含购房定金）。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问
筹资进展，由于首付款项高达 50 万元，又恰逢 26 日和 27 日两天系双休日，银行无法提款，
买主遂与中介公司联系确认于 28 日按约支付首付款，得到默认。但至 25 日中介公司却告知
买主，房东限其 27 日晚 12 点前必须付清首付款，28 日上午 9 点前不来签约，即属违约。
因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即 28 日）从银行提款后，即于当日
下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“已超过规定时间 ，违约了，首付款不收
了”，且“即已违约，20000 元定金不予退还”。买主弄不懂：“我按居间合同规定于 28 日来
交清首付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是‘28 日前’！”“28 日前”，究竟是否
包括“28 日”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持认为并不包括 28 日，买房
者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方各执一词，调解无效已告终
止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告
上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发生，即已给大家提了个醒，即目前因房价变
动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日趋增多，即便对“28 日前”究竟是
否涵盖“28 日”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可能“豁边”，故执笔签订各种条约合同
时，不妨再“多此一举”：在诸如“××日前”后再添上一笔“含××日”。
案例 20，2003 年 12 月 8 日，赵某（买方），李某（卖方）、房地产中介公司 3 方签订了一份
《房地产转让合同》（下称《转让合同》）。《转让合同》约定，买方向卖方购买价格为人民
币 万元的商品房一套，首付 万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支付定金
20000 元后，可入住该房并应在入住后 10 天内付清首付款；其中第十条约定，如专访在收
取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要求进一步
赔偿或逼使卖方履行此合同。2004 年 1 月 5 日，赵某将定金 2 万元交付约李某后入住该房。
13 日，赵某携首付款至中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004 年 3 月 13 日，李某
以赵某拒不交付购房首付款，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请，请求解除《转
让合同》并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首付款无法支付，
过错在于李某，请求继续履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交付首付款的事实。
仲裁庭审理后，根据《转让合同》第十条的约定作出终局裁决：解除 3 方签订的《转让合
同》，申请人在解除合约后应双倍返还定金。
分析：所谓“定金”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行在法律规定的范围内，一方
向另一方预先交付的一定金额的款项。“定金”分为“成约定金”、“违约定金”、“解约定金”等。
本案中《转让合同》第十条约定的定金性质即是解约定金。解约定金是指在定金交付后，交
付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方则以双
倍返还定金为代价而亨有解除主合同的权利。由于房产价格的波动，在房地产交易中经常出
现卖方为了追求更大的利润究竟，宁肯双倍返还定金也不愿按合同卖房的情况，更有甚者为
了逃避双倍返还定金的法律责任，在买方履行相关义务时不予接受，事后又以买方违约为由
要求解除合同。为了避免灯似本案的纠纷出现，建议在签订合同前应仔细阅读合同条款，明
确自己的合同权利和义务；在订立合同时尽量提高定金的金额（最高为主合同标的额的
20%）；在履行合同时应保留好相关单据，出现纠纷应及时收集证据。
案例 21，A 先生通过中介选定了一套房，就在去中介公司办理下定手续的一刹那突发奇想，
认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也无异议，
他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日期。没想到
了那一天，A 先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业主不肯，并以
毁约为由，将其定金全部没收。
分析：假若 A 先生当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公司不
但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两方面的利益。
此事通过中介机构，
至少可有以下两种解决方法：
（1）办理银行按揭。没有中介的参与，买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的，即买
方不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会
愿意先将房产过户，以至房款没收到， 房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎
刃而解。由于中介公司与银行签有协议，可以按照以下程序：买方先交部分首期款（一般是
全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土
局办理过户手续，然后以新的房产证抵押贷款贷款额为房价的剩余部分），所贷钱款交原业
主。这样，风险得到控制，双方利益均可保障。
（2）中介公司垫支。如 A 先生确实困难，而业主又急于收到房款，中介公司会考虑在收取
一定手续费和办理全权委托的前提下，替 A 先生垫钱支付，以解燃眉之急。这也是给那些
跳开中介私下成交的一个教训。
案例 22，B 先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金，并
约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约，并
且因为损失了定金而不愿配合 B 先生办理撤件手续，这下可害苦了 B 先生，由于没有见证
人，各种撤件手续办下来花了几个月，耗费两万多。
分析：据统计，80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而且买
卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定，交首期
款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，实
际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先付款，付多
少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。中介公司在整个交易过程中实际上还扮演
了一个风险承担人的角色，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一个复杂的过程分
解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比如毁约、挞定、欺
骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公司依法交涉。同时，
对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一清二楚，基本不会发生
什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。
案例 23，王先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于
是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是王先生下了定金，
并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知 15 个工作日再去办手续，谁知到时
一看，已是人去楼空。
分析：这样的事情在 1993 年、1994 年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动
辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公
司由于生意，不得已铤而走险，使颃出现了一些亚意“吃定”行为，即他们刻意制造一些小借
口，以买方银纸为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受损失就“全身
而退”。对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里虽然佣金不打
折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌：“占小便宜吃
大亏”。
案例 24，2005 年 4 月，客户赵某和中介公司达成口头协议，购买一套价格为 21 万元的二手
房，由住 佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。2005 年 6 月 23 日，按约定赵某将首付
款 15 万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳，并缴纳
代办贷款服务费和代办过户服务费 580 元。2005 年 9 月 23 日，赵某向中介缴纳了 2100 元
中介佣金。
2005 年 12 月 27 日，赵某领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下来。
今年 5 月，赵某才发现银行根本不知道他要办理贷款的事，15 万首付款未交到银行，卖主
也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15 万元房款在中介存放了近一年，贷款没有办下来，
证件复印件以及相关材料被丢失，这让赵某怎么也想不通。因此，他决定终止交易，要求中
介退回自己所缴纳费用并赔偿相应损失，但中介只退还了 145800 元（扣除 4200 元作为中介
佣金），并拒不赔偿损失。
分析：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，而赵某和中
介不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书面的形式体现。因此，按照其口头协议，
其一，中介完成了产权过户过程，赵某应该承担相应的中介服务费；其二，按揭贷款过程没
有完成，中介应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，中介对赵某的证件复印件及相
关村料具有保护的义务，赵某的证件复印件及材料丢失，不论是银行丢失与否，应属于中介
的过错，应由中介承担相应损失。
案例 25，蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为 110 万元，由于是期
房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生支付 39 万元房款，张
先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后 3 日内，由张先生协助办理产权过户，
蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有产证合
同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。
分析：案例中交易双方所签订的购房合同应当受到当选保护，虽然根据相关规定，没有产证
的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权
过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。
案例 26，客户秦先生通过中介看好一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为 36
万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了 1 万元诚意金。但是一周以后，
秦先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他找到中介公司表明有了自己
的赣，要求退回一万元的诚意金。秦先生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，
中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤
怒的秦先生把这家中介告上了法庭。
分析：秦先生根据意向书付了 1 万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约
定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购房违约不买或不依约履行，则诚意金由出
售方没收”。议价是否成功二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，诚意金的处理不同于定
金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。对诚意金的约定及上下家议价是事成功
是诚意金应当返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委
托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议
价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的
诚意金后，上下家产生定金法律关系 。这意味着任何一拒绝交易，都按“定金罚则”处理，
即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。一是诚意金的处理应当有明确的书
面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。
案例 27，客户何某日通过学习中介联系看房并达成购买意向，当天向中介会了诚意金 1 万
元。当何某美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主确认房
屋买卖事宜时，业主却要求提高房价，何某不同意 ，中介也只得通知何某，请他另换其他
房屋，或取回诚意金。何某认为：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在说不卖就
不卖，道理上如何说得过？何某提出如果把这次买卖无法达成，要求中介公司承担违约责任。
经多次协商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法则“承担赔偿责任。
令他失望的是，最后法院却并没有支持他的赔偿要求。
分析：中介并不能保证买卖成功最近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或者是改
卖房为租房等，于是象何某遇到的情况在二折交易里面出现的频率也一下增多。买家认为既
然与中介签证了委托合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房
款，最后却未能买到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购纠纷”。买房不
成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是像何某这样的主张法院是不能支持的。中介
服务属于居间服务，是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是“居间性”，即居间人不是
上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能
否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合
同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。何某交纳的诚意金卖家没有收取，而且双方对
楼价也没有达成统一，因此何某也只能是拿回诚意金。
案例 28，吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《房
地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金 1 万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。
签约一周后，吴某从购买房屋的街坊邻居等多处得到消息说该房了“不吉利”，虽然喜欢这套
房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴某向中介发出书面通知，指出上家隐瞒了
该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重在误解，要求以此为理
由解除买卖合同。经中介沟通协商后，卖家同意解除买卖合同，但却不同意返还定金。事情
一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。但这时候，吴某
终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。
分析：吴某认为，自己购买房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而卖家没
有主动告知自己，让自己产生了误解，合同最后的解除责任在卖家。卖家却反驳说，生老病
死属从之常理，吴先生没有询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴先生。
（1）除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。
（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。
（3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或
其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。
案例 29，马某为改善居住条件，将其滨江东睡一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公
司签订了居间合同。双方在合同中约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于 28 万
元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作合同成立，应按房
屋成交价格的 %计收中介。但是，居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客
户王某私下已经达成了房屋买卖的交易，也就是说，马某逃避了应该向中介交纳的费用。中
介找到马某交涉，马某这时候却不承认他和中介之间的委托合同了，他辩称：房屋是夫妻共
有财产，自己以个人名义与中介签订了居间委托合同是无效合同，并以此为由拒绝向中介支
付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付
中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判决马先生支付约定的中介费。
分析：马某存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但最后还是输了官司。依
法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法
律法规的强制性。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋若未经所有共
有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认
定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务，马某私自成交逃避中介费，难以得到
法院的支持。
案例 30，张某于 2001 年与王某签订卫份二手房买卖，在契约中双方约定：张某将个人位于
城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币 28 万元整。但到
房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王某要求
退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全部房款及
相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于 1983 年企业分的
福利房，根据和单位的协议，20 年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无
效合同，张某返还王某的购房款 28 万元整，利息不予支持。
分析：由于产权的问题，在现实中存在几种不能交易的情况：
1、福利分房。有的单位职工参加工作时，分到了一套房，并签订了协议。协议规定个人在
单位工作 15 年或 20 年后，房子才可以自由出售。
2、共有产权。房屋产权的所有人不止一个人，只有在征得全部共有人同意后，产权才能变
更。其中一人卖房，必须取得其余产权共有人的书面授权书。
3、发生变更的产权。例如，经法院判决，李某与妻子王女士离婚，其名下房屋产权的一半
划给了王女士。在判决之后，李某和周某签订了买卖协议，周某付给了李某 5 万定金。后来
王女士把李某和周某诉之法院，法院判决李某和周某所签的协议无效，周某的 5 万定金由李
某返还。
案例 31，去年 5 月，谭女士以只有 4 岁多的儿子的名义在市内某楼盘购买了一套商品房。
她当时的想法是，房子以后总是要给儿子的，用儿子的名字签订合同，日后省了过户的麻烦，
而且可以少交一部分手续费。不料，后来房子不但延期交付还出现了一些质量问题，根据购
房合同的约定，开发商理应向户主赔付违约金。但谭女士提出的赔付要求却遭到开发商的拒
绝，开发商的理由是，合同上的户主是未成年人，不受《合同法》保护，因此合同无效，不
能获得违约金。谭女士对此十分不满，却又不知道该怎么办？
分析：开发商以合同一方当事人是未成年人就认为合同无效，从而不承担相关违约责任是没
有法律依据的。《民法通则》第十二条规定，10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，
可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理或征得
他的法定代理人的同意；不满 10 周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人
代理民事活动。因为未成年人也是消费者，根据《合同法》和《民法》相关规定，只要在今
后的司法调查中能够判定是法定代理人替未成年人行使了相关行为，则可视为合同有效。同
时，由于购房在目前社会生活中属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同内容
涉及法律关系较复杂，因此，为了避免纠纷，未成年人购房的行为应当由其法定代理人代理
实施。在签订合同时，一般未成年人的父母作为法定代理人在代理人栏签字。在与开发商签
订购房合同时最好到公证机关进行相应公证，以确定合同的法律效力。
案例 32，林先生有一套单位分配的公有住房。由于所在区域有一所较好的中学，林先生的
妹妹林女士提出把自己儿子冯某的户口适到该处，以便在该学校就读。此后，迁入户口必须
与户籍内成员具有直系亲属关系，林女士和冯某相继迁入户口，并写下一份承诺书：“冯某
考取高中之后即将冯某户口迁出。”但 2002 年冯某考取大学后，两人户口迟迟没有迁走。
2004 年 10 月竟然林女士和儿子冯某向法院起诉，声称自己离婚之后无房可住，自己和冯某
的户口在林先生房屋内，属于同住人，因此要求法院确认两人享有该房屋居住权。
分析：本案例关键在于区别林女士与冯某是否享有林先生的房屋居住权。冯某虽然在表面上
符合同住 人的条件，但是本案应当对于其取得户口并居住在内的原因作出判定。冯某迁入
户口是为了就读学校，但是在入户时主观上已经表示了不取得该房屋的意愿，所以不享有居
住使用权。而林女士迁入户口的行为是为迁入冯某户口所作的准备，也不享有居住使用权。
林女士与冯某迁入户口是为了冯某就读学校，公房依法不享有居住权。虽然两人现在均他处
无房可住，但林先生对于两人并没有安置的义务。
案例 33，2004 年 9 月，任女士与某经纪公司签订委托代理购房协议，由经纪公司代理购买
位于北京市海淀区永泰西里一处建筑面积 平方米的二居室房屋， 成交价为 万元。
签协议同时，任女士支付该公司购房定金 3 万元。协议还约定经纪人收到定金后不得向其他
人出售此房屋，并确保此房屋不欠任何费用。在该公司办理过户手续期间任女士若不认购此
房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续，经纪公司有权不退还定金。不久，任女
士得知所购房屋的物业费及供暖费尚欠两万多元，于是向经纪公司提出解除合同。
分析：双方签订的有效协议中约定房地产经纪公司应确保此房屋不欠任何费用，但在实际履
行中，出现了协议房屋有物业费及供暖费尚未情况。协议中虽约定任女士在办理过户手续期
间不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续的，经纪公司有权不退还定金，
但导致任女士不认购的原因系协议房屋存在欠费，经纪公司存在过错，因此任女士放弃购买
并主张退还定金。
案例 34，2004 年 4 月 17 日，张女士与某中介公司签订了《房地产居间合同》与《定金协
议》，由张女士委托中介公司居间介绍买受上海市浦东新区东环龙路某弄的一套住房。双方
在合同中约定“房价为 131 万元，合同有效期为自合同签订之日起 72 小时，张女士支付中介
公司诚意金 6000 元”。同日，双方还另行签订了一份《买受方看房确认书》一份，载明“张
女士不得私下与中介公司曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者张女士应按私下成交
价的 1%支付中介公司违约金。”此后，张女士与卖方都未合同规定的 4 月 20 日之前到中介
公司处签订合同，中介公司书面通知后，也未见有回音。不久，公司得知，张女士在 4 月 30
日已经以 101 万元的价款与上家自行进行了房屋买卖，房屋产权业已正式变更。由于张女士
始终未支付居间服务费，中介公司认为张女士与上家私下交易的行为，违反了双方之间的约
定，于是，起诉到法院，要求张女士支付违约金。
分析：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张女士与中介公司之间的《房地
产居间合同》合法有效，双方均应恪官运亨通。张女士私下与卖方签订《房地产买卖合同》，
其行为显已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。
案例 35，黄先生不久前通过中介看中了福田区田附近的一套楼房，并经谈价后以 70 余万元
的价格与“房东”林某签订了中介居间合同。合同签订后办理相关手续时，黄先生才发现原来
林某并不是真正的房东，真正的房东是一位李女士。当时李女士告诉黄先生，她忙不过来，
所以全权委托朋友林某卖房。黄先生也没太在意，双方顺利办理了相关手续。在贷款手续、
过户手续办过后不久，黄先生从另一家中介那里获知，林某并不是李女士的朋友，而是一名
炒楼者，他通过这次交易从黄先生处赚取了 2 万元。一听是这么回事，黄先生马上找到经手
中介一再追问，获知林某真是赚取差价的炒楼者。
分析：二手房市场有部分炒楼者都采取林某这种手法，目的就是为了规避税收。炒楼者如果
自己买下楼房再出售，一方面需要投入较多资金，另一方面则要多交一次契税等税收；而且
如果买下后再转手，在两年之内还要交纳高达 5%的营业税。像林某这样操作，炒楼成本就
大大降低。这样炒楼也有风险，因为林某也交纳了数千元风险金在李女士那里，楼房不能在
规定期限内以约定价格交易，风险金就要被没收。此案例中，黄先生很难拿回多付的差价。
这起交易合同手续齐备，除非李女士没有同意让林某吃差价，否则黄先生就只能认了。如果
要避免黄先生的情况，也很简单，只需签合同前到国土部门进行查询，看所交易的房产是不
是挂在与自己签合同的人的名下。
案例 36，房主张某有一套面积 1994 年 85 平方米左右的住房，经朋友介绍，与买家王女士
签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款 34 万，王女士在合同签订时支付 6 万元
定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，张某收取了房屋定金，但在办理过
户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，张某答
应了王女士的请示，但与王女士约定，余款必须在 3 个月内付清，否则每逾期一日，需要支
付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了，但张某迟迟未收到房款，于是找到王女
士要求解除合同，并要求王女士赔付定金及违约金，王女士同意解除合同，不同意定金及违
约金的主张。怎么办？
分析：根据《担保法》及《合同法》的规定，合同的双方当事人可以约定定金条款，如果双
方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权
要求返还定金；收取定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定
金又约定了违约金的话，则只能选择一项，不可同时主张。
张某与王女士签订的两份合同均有效，只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按
照约定支付房款并且在我催促的合理期间内仍未履行，所以张某有权要求解除合同。但合同
中同时约定了违约金和定金条款，只能选择其一，不能既要求王女士赔付定金，又要求支付
违约金。
案例 37，客户李某有一套房三月份在中介成交，当时买卖双方签了合约买方交了 5000 元定
金，由于房产证在银行抵押赎楼，定金暂由中介托管，但当时张某没签定金托管书，因中介
说张某第二天作了全权委托公证就可给定金，第二天做了公证我因忙没去拿，后来听说买方
一直没交首期款（买方违约）张某就中介要定金，但中介说合约无效不给钱一直到现在。请
问我能拿回定金吗？谢谢！
分析：不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件，虽然双方的合同已经签订，但双
方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证，但这并不表示买方对定金的交
付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务，因你对房屋的所有权有瑕疵，买方可
通过履行不安抗辨权以反驳你的请求。
案例 38，在中介公司带领下，客户陈某看好一套房，起初交了 5000 元诚意金，然后，中介
公司、业主和陈某签了房屋转让合约，同时又交了 万元定金，业主给陈某出具了收到 2
万元定金的收据。合同是中介公司事先拟好了的，条款我们没有来的及详细研究，签名后才
发现里边很多条款对我们不利。在房屋过户时，因业主购买该房时的蓝印户口指标已被他人
占用，但是没有办完手续，而业主对此又不知情，导致国土部门拒绝办理过户手续，除非业
主登报声明该房蓝印户口从未使用。现在几个月过去了，客房还未办到过户手续，如果不能
过户，可以要求退房或签订补充协议吗？
分析：一、为防止二手房出现交易风险，如不能办理过户手续等，建议到国土局查询该房的
权属和抵押情况，如果该房不属于业主一个人所有，或者不是红本房地产证的，或者该房正
处于抵押贷款、查封中，建议你暂时中止履行合同，征求专业律师意见后，与中介和业主交
涉、签订补充协议，或者委托律师终止该合同的履行并索赔。
二、如果该房不存在上述问题的，您们可以继续履行合同，并着手解决过户问题。
1、业主已收定金 2 万元，如果该房因户口问题不能及时过户的，责任应在业主，你们可以
要求解除合同，业主双倍返还定金，因合同解除带来的中介违约金的赔偿应由业主承担。
2、合同属于中介公司的格式合同，如果中介公司凭借格式合同条款加重责任，减轻自己责
任，剥夺基本权利的，该格式条款无效，对客户没有法律约束力。具体条款的效力，应具体
分析。
3、现在房屋过户遇到挫折或存在过户不能的潜在风险的，有权要求中介公司和业主作出说
明，签订补充协议，但是协议的签订应遵循自愿的原则。
案例 39，客户李先生最近相中了一套二手商品房，这套房子的原房主入住三年后想将其卖
出，而该房的贷款还没有还完。在按揭贷款中的房屋如果要转让应该如何操作呢？
分析：随着二手商品房上市转让量逐年增加，涉及到带有银行按揭的房屋再交易的情况也越
来越多。据中介公司介绍这类房屋的交易方式主要有三种：买方或业主垫资提前还款再交易；
中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。就成交资料分析，所有上市出售的按揭贷款房
源中，买卖双方同意办理银行转按揭的占 12%，同意由中介公司垫资提前还款的占 71%，
买卖双方自行垫资的占 17%。由此可见，目前带有银行按揭贷款的房源再上市交易绝大多
有选举权都不是通过银行转按揭的方式完成的。中介在进行此类房源交易时绝大多数不是通
过银行转按揭的方式完成的。之所以会出现这样的情况主要是因为目前转按揭的操作程序复
杂，办理时间比较长，另外跨行之间的转按揭几乎无法操作。因此，在带有按揭贷款的房屋
上市再交易时，一般都会要求房主先将贷款一次性还清，与银行解决抵押贷款后再进行交易
过户。但遇到一些资金不足无法提前一次性还贷的客户时，则需要有买方或中介公司来垫资
提前还贷。在大多数情况下，在没有过户之前买方是不愿冒风险为卖方提前还贷的。因此，
需要中介公司作为第三方出面为卖方垫资提前还贷。中介操作此类业务进要收取所垫资金
3%的佣金，此佣金的支付应由房主、客户协商解决。
案例 40，客户陈小姐看中了一套二手房，在与业主协商后，交易价为 24 万元。可陈小姐到
按揭机构申请房产按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为 23 万元。对按揭买房就
不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，
不知道自己买这套房是不是买“亏”了？
分析：可以告诉客户，评估价≠交易价很正常。随着广州二手楼交易市场的发展，像陈小姐
这样的例子并不少见。有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评
估价，就十分沮丧地认为自己买亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己买的
房屋买得值了。其实“房屋评估”是这几年金融业内出现的新鲜名词，其作用、内容、操作模
式、注意事项等具体方面，一般普通市民对此并不是十分清晰明了。评估是一个特殊行业，
房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为绝对
化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。
案例 41，童某看中了一套二手房，由于是为了孩子的教育问题，因此非常急于成交。在看
过房子之后，童某希望能够亲自与业主见面，商谈房价。于是经纪人便带童某看了该物业，
双方商谈之后，定下房价便约定签约时间。由于房价方面的原因，业主认为房价过低，不愿
意支付经纪人佣金，因此为了促成该交易成功，经纪人与买家均表示可以协商，并在合同中
约定相关费用由买家承担，签约之后，童某连续问了好几家地产中介，都认为这个价格是买
高了，认为不值得。这下子童某觉得心理很不平衡，他希望再把这个物业抛售出去。但是此
时中介给他开出的价格几乎都比买入价低，这下他就更加灰心了，认为是被狠狠宰了一笔。
多方权衡之下，童某还是决定买下这物业。但是签约之后经纪人又告诉童某，由于该房产当
年购入时没有完全交纳土地出让金，必须再增加 3000 元的费用。而根据双方约定的合同，
这笔费用由新买家承担。但童某表示不愿意多付之笔“突然浮头”的费用，认为事先没有声明，
而且这笔资金是业主以前遗留下来的问题，必须由业主自己“买单”。经过经纪人的多方协商
之后，这笔费用最后由业主负担。但到了房管局递件时，童某才发现，怎么突然来的业主另
有其人呢？一直与童某打交道商讨房价的“业主”原来仅是一个委托人。该委托人后来才拿出
一纸有经过公证的委托书出来。
分析：这个交易有 N 大“硬伤”硬伤一：关于检查物业权属，童某表示要亲自与业主商谈房
价的意识很好，要求三方和谈和意识是对的，但他的大意是认为亲自到物业看到的就是业主，
对房东的真实身份没有查实。
经纪人支招：看物业及业主时必须先检查物业的权属人，需先要求怎物业的房产证，业主的
身份证，此两者是否相符，如果房产证上是多人共有物业的话，要多人同时同意出售才行。
如果两者不相符的话，应该提供有公证的委托书。确认之后再进行交易。
硬伤二：关于房价，童某在交易之后才发现房价过高，但从上述例子来看，该价格及其价值
明显是在其认为可以接受的范围之内。因此交易过后再去咨询其他行家的价格明显就不明智
了。经纪人支招：听了这位买家的购房经过后，对其经历表示理解，因为大多数买家购房之
后几乎都有一个“后悔”的过程，甚至后怕，毕竟购房是大事。也有一种心理，认为中介会蒙
蔽大家有什么黑箱操作。另外，童某后来希望以放盘来“解套”，此时他的身份已经转变为“业
主”，一般而言，经纪人会先“压价”，为买家争取空间。
案例 42，客户盛某于 2004 年 2 月初委托某公司购房。业务员带盛某看房后，让双方客户签
署了《看房确认书》。第二天业务员向该客户电话征询，客户明确表示还需谈一下价格。之
后，该客户便无音信。中介公司向卖出方了解后得知，该房屋已经出售，卖出方还提出了撤
单要求。经证实，该房屋的买方为盛某。
分析：锁定下家，防洪风险。中介公司可以与盛某交涉，明确告辞跳单应承担的责任，并出
示其签署的《看房确认书》。透明、规范操作流程，能够规避交易风险。由于该客户在委托
买房的过程中留下了今后可以证明其违约的书面证据。即使该客户不愿主动承担违约责任，
也能通过法律途径向其追究。中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客房委托购房
必须先签订《物业承购委托书》，再为客房上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看
房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约
后中介公司能成荔索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，
仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被
违约方钻空子。这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效
规避了操作规程中公与所面临的法律风险。
案例 43，客户周某买了一套二手房并签了买卖合同，但卖主并不是该房屋的产权人，他说
过几天房屋的产权人就是他了，这种情况下签订的买卖合同有效吗？
分析：所签合同中的产权主体有问题，应该说该合同是无效的。因为出售房屋的主体必须是
该房屋的所有权人，非所有权人出售他人房屋的，其买卖行为无效。如果房屋的产权为数人
共有的，还必须征得所有共有人的同意才能出售，出售共有房不避艰险时，须提交所有共有
人的书面同意证明。因此，上家必须先将该房屋产权转为他自己的，才能与你签买卖合同，
否则交易是有一定风险的。
案例 44，客户准备购买一套二手房，但是该房屋只有使用证没有房产证，经过公证可以转
让土地使用证，能不能购买该套房屋？
分析：这个房子原则上是没法买的，从合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产
证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。购房人一定要树立一
个观念，实际上很多相应的法律法规，从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使
用权或者原来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市，
在住房制度的改革过程中，将来会看到市面流通的房子一定是房地一体的，有土地没有房子
或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的，所以购房人一定要树立一个房地一体的概
念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都
会发生法律问题。
案例 45，张先生今年 6 月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款 27 万元的商品房以
低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有 18 万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，
但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同，同意以 30
万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付 10 万元作为购房首付款，然手业主张先生前往
建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介作担保，孙女士申请在银行办量
了 20 万元的二手房按揭贷款，其中 18 万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。
其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公主。待过户成功，将孙女士向银行
申请的 20 万元贷款中剩余款 2 万元交予张先生。 中介为孙女士领取到新的房产证后抵押并
登记，然后将房产证交予孙女士，到此交易完成。
分析：在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余 18 万元房屋按揭贷款，才能进行
房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的
贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。
因此，在转按揭过程中可能以下几种风险：
1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户。
2、孙女士拒绝还贷。
3、浦发银行不同意提前放贷。
4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。
5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银
行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，
由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用
于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型
的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭
交易中能够帮助业主、客房及银行三方面避免以下可能发生的各种风险，起到很好协调和保
证作用。
转按揭具体操作流程：
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一
年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常入款
时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或是介机构为该笔提前
发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或买方违约，导致该
房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由
此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者
中介机构签署出售承诺书，而改良主义需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当
日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买
方。
案例 46，马某为改善居住条件，将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了
居间合同，合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于 23 万元的价格出售房屋，
委托期限自 2002 年 9 月 1 日起至同年 11 年 30 日止。合同约定，上家在委托期内私下与他
人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的 %计收中介服务费。居间合同签订
后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫
妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。
经过多次的协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。
分析：依法签订的合同受国家法律保护。那么马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居
间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋， 若未经所有共有权人同意，部
分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践
中，一种意见认为，居间合同的本质是基间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能
力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处
置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的
房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。
如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际
损失追究委托人的缔约过失责任。
案例 47，曾某通过中介一套二手房，同意以总价 25 万元购买，与中介签订了居间承购合同
一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产
居间事项，在规定的范围内按成交价的 1%向中介支付中介费 2500 元。合同还约定，中介
可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担
赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与上家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合
同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。曾某提出了拒付中介费的三条理由：（1）
中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介委托其他公司办
理过户手续；（3）中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某
全额支付中介服务费。
分析：居间合同的一个重要牲即为有偿性。我国居居间服务的报酬制度，可以概括为三点：
一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风
险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立
的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成立或由于中介的欺诈行为而导
致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中
介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，
上家与中介这间的居间委托法律关第以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上
下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收
费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在
房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。到圩
委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。
案例 48，案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为 50 万元的二手房。在签订正式的房
屋买卖合同之前，李某交给中介公司 2 万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望
以 52 万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还 2 万元。在收回 2 万元后，
李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取
的意向金，不应双倍返还。
分析：产生 2 万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履
行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗
掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。产生“定和订”金纠纷的
原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款
等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要
求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付 4 万元定金，
但实际只付了 2 万元。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问
题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，
然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到
下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金支付方
式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；
三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代
收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下
家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。可采取的补救措施是，在下家
与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：是代收还是转交？如果
是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司转交责任。
作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，
在上家收到定金后，应要求其出具收条。这样一来，当发生上家或者下家违约时，就不会卷
入他们的定金纠纷中。
案例 49，张先生把父母的一套二手房卖给了吴某。在交易过程中，所有手续、签字等都由
张先生代办。合同签完后，张先生父母认为成交价低于市场价，不同意出售；吴某认为该交
易应该继续。在这种情况下，吴某提出打官司。
分析：单纯从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意；如
果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。司法实践中，如果房屋已经交付使用
较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还
未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就
有可能判定该交易无效。中介公司在上家要求挂牌出售房屋时，有审查该房屋权利状况的义
务，有如实告知下家该房屋权利状况的责任。但是，中介公司往往由于法律专业知识的缺乏
和受经济利益的驱动，忽略甚至故意隐瞒这些细节问题，从而造成交易双方纠纷的产生。共
有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，下
家一定要详细查盾房屋是否属于共有房屋特别是把好夫妻共有财产关。根据婚姻法规定，凡
是夫妻婚后取得的财产均属于双方共有财产。因此，即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方
的名字，在房屋交易过程 中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，
确保房屋的交易安全。
案例 50，1 市民王先生于今年 8 月看中了二手房，买卖双方谈妥房价为 6 万元，预付定金 4000
元。由于该房当时仍属单位集资公房，卖主仅有居住权而无产权，需经单位开证明买断该房
产权后，才能过户给王先生。于是在卖主的提议下，双方签字起草了一份关于实收预付定
金 4000 元的收条，并注明余款 万待卖方房产手续齐全后交纳。可就在王先生好不容易
筹齐余款，准备等卖方手续齐全后交清尾款时，却被卖主突然告之，该房暂无出售打算，要
王先生取回定金，收条作废。
分析：王先生可以要求卖主双倍返还定金，但却不能要求卖主变更房屋产权至自己名下。因
为卖主与王先生这间仅有收条而并未达万《房屋买卖合同》，王先生所交定金只能理解为订
约定金性质，在双方不能达成房屋买卖合同的情况下，卖主应当双倍返还定金。另外，就本
案来说，就算王先生与卖主签订了房屋买卖合同，也是效力待定的合同，该房屋属单位集资
房，卖主出卖需经单位同意。
案例 51，市民吴先生于今年 7 月通过中介看中了二手房，房价为 16 万元。当时孙先生为了
省下中介费，就与买主私下进行了交易，双方共同签订了一份房屋买卖合同。因为未通过中
介，买方为避免今后产生纠纷，所以要求孙先生在合同上注明如遇房屋纠纷，本合同在买卖
履行中生效解决。今年 8 月孙先生拿到该房，入住后即发现了多处质量问题，欲找卖主理论，
可卖主却称当初合同上明明有约定，遇到房屋纠纷，仅在买卖履行中生效解决，如今买卖履
行已经结束，所以无法给予解决。
分析：虽然合同中约定了“遇到房屋纠纷，仅在买卖履行中生效解决”，但是这种约定属于“无
效约定或者约定不明”。卖主不能隐瞒事实真相将存在质量瑕疵的房屋出卖给孙先生。对于
该房的质量问题，孙先生可以找物业管理部门维修；如果没有物管，孙先生应当先行维修以
避免损失的扩大，然后向卖主追偿维修费用。当房屋存在严重的质量问题而无法维修时，吴
先生可以要求退房。
案例 52，何某 2003 年与丈夫离婚，婚前他们曾买过一套房子，何某也出了部分首付款，并
共同承担银行按揭还款义务。离婚时，两人未对房产所有权归属进行分割。现在，前夫要再
婚，并将原共有的房产出售，何某该如何维权？
分析：离婚后的房产权属问题相当复杂，有多种情况需要区分。首先，要看房产是否原夫妻
共有财产，即在没有进行才查公证的情况下，是婚后买的还是婚前一房独自购买或婚前共同
购买。如婚后购买或婚前共同购买并登记为共有权或公证为共有财产的，则为原夫妻共同财
产。在此前提下，又可分为两种情况：一是原夫妻双方在离婚时已对共同财产（房产）进行
了分割，权属清晰。如此情况下房产归属一方出售房产。出卖时无需经过原配偶同意。只需
想房地产管理部门提供离婚判决书或财产分割公证书或经婚姻登记管理机关盖章的双方离
婚财产分割协议书，并进行析产。二是原夫妻双方在离婚时灭对共同财产（房产）进行分割，
房产权属不明。在此情况下一方出售房产时应由原夫妻双方共同签字认可，所得房款也为双
方共同所有。该房是何某与前夫婚前所购，如果他们共同财产没有分割过，而何某的名字也
在产权证中，那何某前夫无权单方处置房产；如果何某只是出资而无产权的话，则应当出具
出资证明，要求前夫偿还首付款及婚后还贷金额的一半。购房者若想购买此类房子。购买前
务必与离异夫妻双方当面协商有关购房事宜，否者，产权不明，合同无效。
案例 53，俞某家有上辈人留下来的一套老房子，产权是其祖父。祖父母生有 4 个子女，俞
某的父亲是长子，俞某祖父和父亲去世后房子一直出租。因其祖母还健在并和俞某一起居住，
房租由俞某兄弟平分，产权也一直没有分割。后来俞某生意上出现一点麻烦资金周转不灵，
邃由他人签定了房屋转让协议，将老房子卖掉了。但过户时佳人得知后均提出异议，并诉至
法院内要求确认合同无效。
分析：首先应对房产进行析产，由于俞某祖母尚在，作为该房产的共有权人，她本身就享有
一半产权。而另一半产权作为俞某祖父的遗产则有第一顺序继承人均分，也就是说俞某的祖
母和她的子女每人各分得产权的十分之一。如果要出售该房产，可选择做继承公证时就出资
将其他各位继承人的份额折价购买并过户至自己名下，或者安、按所有继承人的份额析产过
户，出售时再经所有共有权人同意并按份额分配出售所得。因此，无论如何，俞某无权单独
处分其他继承人的财产，而且也不可能完成过户，因此合同无效。给第三人造成的损失有俞
某自行承担。
案例 54，张某去年 8 月买了一套二手房，9 月底过完了户，因为签合同时卖方说房子租给别
人还没到期，交房时间要到明年 11 月 1 日，并拿出跟原来卖方签定的合同。原俩，卖方一
次性收了全部的租金。眼下，张某应怎样维护自己合法权益？
分析：首先，有一句法律上的俚语“买卖不破租赁”，其含义是房屋所有权的转移不影响合法
的租赁关系，也就是说虽然张某已经取得的该房产的合法权属证书，但是张某的上家与与承
租人之间依法签订的房屋租赁合同仍然有效，简单地说，张某不能强令他搬走。其次，这种
情况下，卖方有欺诈的嫌疑，张某可要求给他们过户的中介公司做证，向法院或约定的仲裁
机构提起诉讼（仲裁），请求卖方赔偿相应损失或要求返自产权过户到张某名下起至明年 11
月 1 日的租金。如果购买二手房后卖家租赁关系，需特别注意，要在合同上补充明确交房时
间。
案例 55，小王去年年底与张某签订了为期意念的租赁合同，并已支付了一年的租金和押金，
现张某告诉小王他不想租了，因为有人来看国房子想买，他已经收了定金，签了合同。小王
可要求法院确认合同无效，并以同等价格购买该房？
分析：当租赁权的设立先于所有转移时，承租人在同等条件下享有对该房屋所有权的优先购
买权，并在出租人未履行该义务时，有权请求法院宣告该房屋所有权转让无效。根据最高法
院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第 118 条规定，“出租人出卖出
租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权：出租人未按此
规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”也就是说，即使张某已
签订了房屋转让合同，只要没有证据表明承租人放弃了优先购买权，小王仍旧可要求确认转
让合同无效，并享有优先以同等价格购买该房屋的权利。如果消费的租凭期未满，而房东拒
租并将房子转卖他人，则房东违约，并且此时自己具有优先购买权，可同价格购买买该房产。
案例 56，刘先生想购买一套三房单元，把自己原来的房改房卖掉：原来的房子是在 2000 年
买的，但房产证 2002 年才拿到。算起来确实有 5 年多的居住时间，但假如以房产证的填发
日期为定时间，则不到 5 年。是否需缴纳个人所得税。
分析：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋所得，诮按 1%的税率缴纳个人所得税。
其中具体规定是：个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。房屋“自
用”的起始时间是以个人取得房屋产权证或契税证明上注明的填发日期为准。对于确定房屋
自用的起始时间是需区别下列情况：
1、品房的，可按《商品房买卖合同》上约定的交楼时间为准;
2、对购买房改房的，可按《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间为准；
3、对自建住房的，可按房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权
证上注明的时间为准；
4、继承赠与住房等其他情形的，按照房屋产证或契税完税证明上注明的填发日期确定房屋
自用时间。若上述证明文件所注明的自用起始时间不一致的，按照时间“孰先”的原则处理。
即以对产权人最有利的日期为准。
案例 57，李先生看中了一套房产，在交易之前，李先生偏听了业主王先生的一面之词，并
没有看清楚房产证的每个项目。结果在交易时，王先生的太太却反对卖房，由于该房产是王
先生和他爱人共同所有的，因此，该交易只能作罢，李先生在此过程中浪费不少的时间和金
钱。
分析：产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明，具有清晰明确的法律效力。
在新政策实施后，买家买房，以及卖方卖房的税费缴纳的标准，更与房产证登记的时间紧密
关联。所以市民在购房前，不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求，还可到市
国土房管局查询该物业相关情况，以保障自身的利益。
案例 58，2004 年 3 月，李某买了一套老公房，想通过出租投资赚钱，当时这套 55 平方米的
房子花了他 38 万元。因为出租收益并不如预期的多，而当时的房价涨幅又颇高，于是在当
地的一家中介公司挂出了转让的牌子，叫价 45 万元。2005 年 3 月 11 日，中介通知他，有
位先生对挂牌的房子有兴趣，当天晚上，买家郭先生看了房子，表示很喜欢，并商谈下降一
些价格。经过 1 天时间的商量，买卖双方速达成协议，43 万成交，并于 3 月有 13 日签订转
让协议并交了定金四万元。在这份转让协议以及和中介签署的居间协议中都有这样一个条款：
“如果买家无法办理出房屋贷款（50%部分一次性自付，50%部分贷款），该协议自动终止，
定金全额返还，并不收取任何其他费用。”签了协议后，中介说现在的二手老公房贷款办理
有点难度，担心郭先生办不出来，让他想想办法。李某帮下家联系好了所有担保公司的事项，
让他去办理手续。约定时间内，买主没有出现在担保公司门口，李某想起最近中央刚刚下达
了一系列稳定房价的措施，社会上也在传说房价可能要跌，于是怀疑下家是否考虑到这，想
撤回投资。
双方在中介的撮合下再次见面，事实印证了李文满的猜想，下家明确表示，因为贷款无法申
请到，他无力购房，要求返回定金。李某不同意全额返回定金，而郭先生则坚持贷不出款的
责任在已，郭先生又表示办不出贷款是因为银行方面的政策调整，不给老公房贷款所致，但
担保公司出示的材料又证明，通过他们运作，贷款也是可以顺理成章地办下来的。经过调解，
最终双方达成协议，定金 4 万元返回一半，李某获得 2 万元的补偿，所有中介费用由郭先生
承担。
分析：此案原告要求全额要回定金，就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事
实。然而他显然无法提交任何这方面证据，他既没有来自银行的证明，告之为何他的贷款办
不了，甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理，合同涉及的合同写得很
清楚；买家无法办理出房屋贷款…，“无法”是客观不能，郭先生不去办理贷款手续则是主观
不愿，不属于合同可以自行终止的情形。房产投资者需要明确的是,“定金”是有明确法律含
义的用语，无合法理由毁约，定金必然受损。
案例 59，老王是外地人，在本市工作。看中了一套二手房，遂付定金 10 万元。后才发现该
房没法过户，一问才知原来此房是某村的撤村建居房，无奈之下只好找卖方还了定金，也不
知能否追究卖方责任？
分析：我国法律有明文规定，农村土地为集体所有的房产只能在同村籍的人口之间转让，而
且没有特殊原因也不得转让。因此，老王作为外地人是不可能获得合法的房屋所有权的。当
然，由于卖方明显存在过错，因此，老王可诉至法院要求其双倍返还定金，也可与其协商解
决。在决定购买房产前就应当对房产、土地性质进行调查，但由于我国房地产档案并非对所
有人都开放，只有律师、法官、检察官等有关人员才有权查阅档案，因此建议购房者在买房
前委托律师去调查一下欲，购物业的产权情况。
案例 60，张某看中一套房改房，三证齐全，便签订了合同，然而过户时卖方的单位到房管
部门提出异议，要求回购该房产，并拿出与卖方签订的共有住房买卖协议为证。
分析：虽然国家现在允许房改房上市交易，但并不排斥原产权单位在将房产房改给职工时保
留的优先回购权，也就是说只要原公有住房买卖协议书有约定的仍旧从其约定。
对于张某这样想购买房改房的人来说，在签约时除了要验看房产权属证书，还要查看以下几
点：1.原产权单位的公有住房买卖协议对出售有无限制；2.出售方是否年满 35 周岁或已结婚
或购房满 5 年（对出售方的要求，各地政策不同）。
案例 61，小 M 大学毕业后留在北京工作，最后俩人决定买一套二手房。他们相中了一套已
购公房。小 M 认真查看了卖方的手续，产权证、原购房协议、身份证、户口本，一切都齐
全。可是在签订购房合同时卖方并不是产权人本人，而是产权人的儿子。原来产权人刚刚去
世，由于儿子一直与老人同住，另外两个孩子已有自己的住房，老人去世前虽说过将来要把
房子留给这个儿子，但并没有立下遗嘱。虽然卖方一再表示手续还会有任何问题，再说房子
到现在也是他住着，这个房子就是属于他的，即使他两个姐姐不同意他也可以把房子交给
小 M。小 M 还是没有把握，并没有马上和卖方签订合同。
分析：卖方不是产权人也并没有出具他可代理签订房屋出让合同的有效证据，所签订的合同
不具备法律效力。根据我国《合同法》第三章第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代
理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效
力，由行为人承担责任。根据我国《继承法》有关规定：遗嘱人在危急情况下，可以立口头
遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。那么卖方在出卖房子前首先要做继承公证
和取得对该房屋具有完整处置权所应有的合法手续。即使将房屋交付小 M，也并不代表小 M
对该房屋拥有所有权。根据我国《城市房地产管理法》第四章第三十七条规定，下列房地产，
不得转让：第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 我国是以登记制来确
定房屋的所有权，未经其他共有人书面同意就不能进行产权变更，所以小 M 必须取得产权
证，才算真正对该房屋拥有所有权。
案例 62，消费者吴先生到某中介公司想购买一套挂牌的二手房。中介公司要求首先与吴先
生签订中介公司自己制定中介合同，并在中介合同中规定，委托人必须以中介合同约定的条
件（指定的房屋、价格、付款方式等）在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，如
果委托人不与售房人签约或未在规定的时间 内与售房人签约，则应当对中介公司承担赔偿
责任。
分析：该案例中，中介公司为了获得不当利益，单方做出在中介合同强制设置缔约条款。该
行为明显侵害了消费者的利益，属于典型不公平条款之一。中介公司这种强制缔约行为违背
了《合同法》规定的公平原则。《合同法》规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将
自己的意志强加给另一方。在中介合同中，中介公司只有向委托人报告订合同机会或者提供
订立合同的媒介服务的义务，而没有强迫签订合同的权利，不能强行要求委托人缔约，委托
人更没有义务在规定条件下，必须与第三方签订买卖合同，以达到中介公司收取报酬的目的。
但这种条款的签订往往不是委托人真实意志体现。合同自由是《合同法》的一项基本原则，
在格式条款中委托人要、对格式条款的内容无协商的余地（即不得改变或删除该不公平条
款），要求消费者接受该条款，显然违背了合同自由原则。消费者签署了这样带有强制签约
条款的中介合同，消费者所承担的责任将被无故加重。双方完全有可以因达不成合意而取消
交易，这是房产中介所要承担的经营风险。中介公司的这种经营风险不应以格式条款转嫁给
消费者。因此，房产中介在中介合同条款中强制缔约，实际上是转嫁经营风险，强制规定了
买卖双方的正常谈判内容，损害了消费者权益。
案例 63，林女士通过某中介公司居间服务，购买陈先生在本市一套产权住房，总房款为 97
万元。双方约定：签订《房地产买卖合同》之后，林女士立刻支付定金 5 万元（已于签订合
同之前交付陈先生），15 日内支付首期房款 37 万元，余款则通过银行贷款在房产产权转移
后 7 日内支付。双方在《房屋买卖合同》中对房款的支付方式约定为由中介方代收代付，并
且陈先生在居间协议中委托中介公司代为收款。合同签完之后，林女士即按合同约定日期内
将首付款 37 万元付至中介公司，中介公司当即出具了收据。于是林女士开始着手准备向银
行申请贷款。谁知数日后，林女士再去该中介公司门店时，却发现中介公司的所有人员不见
踪影。而与陈先生通话后，却被告知陈先生未收到过 37 万元的首付款。林女士立刻报警，
然而一时间哪里抓得到这些早有预谋的携款潜逃者呢？房子没有买到，首付款却被骗了，
这 37 万元可向谁讨去？
分析：这一案件的关键在于法院对于付款义务是否已履行是如何认定的。就是林女士根据合
同约定付款给中介公司是否算是已交付到陈先生手里了。如果算“已交付”则中介携款逃跑后，
陈先生该负责向中介追讨。如果法院认定“未完成交付”则林女士该负责向逃跑的中介追债。
林女士向法院起诉陈先生，诉讼的标的为：“要求陈先生协助办理产权过户手续”违约，不但
要求解除合同还要求没收定金 5 万元。“双方在买卖合同中约定了房款通过中介公司代收代
付，陈先生也在居间协议中明确委托中介公司代为收款，因此林女士应当视为已完成对陈先
生的付款义务，陈先生的损失可以另行向中介公司主张。遂判决陈先生协助办理过户手续并
承担诉讼费。在居间方没有代收职能的情况下，下家要到居间方将房款转付上家后，方可视
为完成了付款义务；反之，则在支付给居间方的同时就完成了付款义务。如果出现居间方未
按约定转付房款或者对于居间方转付房款没有约定的情况，违约方、风险承担方的确定就会
有所不同，居间方是否需要承担过错责任，也有所区别。在上述案例中，如果陈先生并没有
对中介公司授权收款，也没有达成任何代收代付的约定，林女士所支付的房款在中介公司转
付给陈先生之前将被视为未完成付款义务。
案例 64，童先生通过中介公司购买本市一套住房，该房屋产权人为林某夫妻及儿子共三人。
双方签订了买卖合同，办理了产权过户。12 月 15 日童先生取得产证，之后入住至今。2005
年 2 月初，童先生到法院传票，得知原来当初与自己签订合同的“林某儿子”实际是林某的侄
子。现在林某儿子以没有经过自己同意为由起诉，要求确认双方的买卖合同无效，恢复原状。
林某夫妇认为自己卖房的确没有得到儿子同意，所以合同应当无效。而童先生认为，签订合
同、办理产权过户时，林某均出示了林某儿子的身份证，自己一直以为办理交易的就是林某
的儿子，林某现在反悔纯粹是因为房屋涨价了，所以双方的合同应属合法有效。法院认为，
童先生在买卖过程中并无过错，且善意有偿取得了系争房屋，其权利应当受到保护，遂判决
驳回林某儿子要求确认买卖合同无效的请求。
分析：本案系争房屋的部分共有人林某夫妇在出售房屋时持有林某儿子本人的身份证，而且
故意带着与林某儿子外形相似的侄子到现场，向童先生介绍为儿子本人，使童先生有理由相
信房屋的出售是出于三位房屋共有人的同意。而且现在该房屋的交易已经由房交中心登记予
以确认，童先生已经取得了产权证书。故可以认定童先生取得系争房屋是出于善意的。根据
最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第 89 条的规定，部分共有人擅自
共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。童先生与林某夫妇之间的买卖关系为合法有
效，林某儿子只能追究其父母的赔偿责任。
案例 65，2003 年 12 月 8 日，赵某（买方）、李某（卖方）、房地产中介公司 3 方签订了一份
《房地产转让合同》。《转让合同》约定，买方向卖方购买价格为人民币 万元的商品房
一套，首付 万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支付定金 20000 元后，可入住该
房并应在入住 10 天内付清首付款；其中第十条约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将
房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合
同。2004 年 1 月 5 日，赵某将定金 2 万元交付给李某后入住该房。13 日，赵某携首付款至
中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004 年 3 月 13 日，李某以赵某拒不交付购房首
付款，已构成根本违约为由，向某仲裁委员会提出申请，请求《转让合同》并要求赵某承担
违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首付款无法支付，过错在于李某，请求继续
履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交付首付款的事实。
分析：根据《转让合同》第十条的约定作出终局裁决：解除 3 方签订的《转让合同》，申请
人在解除合约后应双倍返还定金。所谓“定金”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行
在法律规定的范围内，一方向另一方预先交付的一定金额的款项。
“定金”分为“成约定金”、“违约定金”、“解约定金”等。本案中《转让合同》第十条约定的定
金性质即是解约定金。解约定金是指在定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以
丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方则以双倍返还定金为代价而享有解除主合同
的权利。由于房不价格的波动，在房地产交易中经常出现卖方为了追求更大的利润空间，宁
肯双倍返还定金也不愿按合同卖房的情况，更有甚者为了逃避双倍返还定金的法律责任，在
买方履行相关义务时不予接受，事后又以买方违约为由要求解除合同。
案例 66，205 年 6 月 5 日，李某与何某签订了房屋买卖合同，该房屋已经有证。当天在房地
产交易所办理查册、递件，递完件后买方立即去一楼的建设银行通过汇款方式支付了首期
款 10 万元（约定为定金），两周后双方去交易所缴纳契税等税款，再过两周李某取得了房地
产证。但是，由于李某高估了房价，想悔约，不同意支付余款，要求压价。
分析：买卖五一节挂钩很重要。本案应当在缴纳契税时支付余款。签订三方协议，买方交纳
定金→7 个工作日内→三方去银行办理贷款/转按手续，银行出具同意贷款通知书后→7 个工
作日内→买方支付首期款×万元入卖方还款账号，卖方同时交付房产及清结债务→收到首期
款后 7 个工作日内卖方赎契，赎契后当天卖方和中介方去交易所办理涂销归档手续（可能委
托了按揭公司/中介）→7 个工作日内→三方去交易所办理递件、申请抵押登记手续（可能委
托了按揭公司/中介）10 个工作日内→缴纳税费和过户→银行取得过户后的房产抵押，并且
据此直接支付贷款给卖方→过户后卖方 7 个工作日内办理户口迁出手续，60 日办妥 2、约定
违约责任。即买卖双方逾期办理上述任何一项手续，视为违约。
案例 67，某经纪公司与岳先生和周女士签订了《房屋买卖合同》。合同约定：策先生将一处
房屋卖给周女士，公司作为中介为二人的买卖行为提供居间服务，并约定二人应于上述合同
签订后 3 日内向公司交纳居间服务费 8000 元。合同签订后，岳先生反悔，以致交易未能成
功，岳先生和周女士都拒付服务费。中介公司认为自己的服务行为已完成，理应收取中介服
务费用，故起诉到法院。
分析：合同明确约定，中介在促成岳先生和周女士签订买卖合同后，岳先生和周女士应向原
告交纳服务费。现交易不成是岳先生造成，先生和周女士应承担相应的违约责任给付原告
8000 元。
案例 68，市民赵先生将自己拥有 %产权的房了卖给王女士，被法院否决了。法院认为，
拥有部分产权的房子不具备进入市场交易的条件，双方的合约无效。
分析：拥有部分产权的房子，不具备进入市场交易的条件。同时这套房子 %的产权属
于赵先生、林女士夫妻共同财产，王女士未能提供充分证据证明赵先生卖房时有征得林女士
的同意，故认定赵先生与王女士签订合约无效。
案例 69，2001 年 3 月 5 日，张斌租赁陈东商铺房一间，租赁合同中注明租期五年，总租金
81900 元，一次性支付，双方签字后合同生效。2002 年 1 月 10 日陈东以 26 万元价款将该房
屋产权出让给李夏文，并办理了产权转让。张斌就此事与陈东协商，未果。遂将陈东告上法
庭，要求人民法院判令陈东与李夏文的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。
分析：所谓“优先购买权”，是指房屋出租人在转让出租房屋时，承租人在同等条件下，依法
享有优先于其他人而先行购买的权利。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋
的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。”
国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个
月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。”上述法律、条例的有关规定，是关于
优先购买权的规定，这些规定，都是保护承租人在同等条件下享有优先取得对租赁房屋的所
有权的规定。出租人陈东与李夏文签订的房屋转让合同，明显违反以下二点规定：一、告知
义务。《合同法》二百三十条规定“在合理的期限内告知承租人”和《城市私有房屋管理条例》
第十一条规定“须提前三个月通知承租人”都是以法律的形式规定了出租人转让出租房屋所有
权时应对承租人尽告知义务，未尽告知义务的，行为违法，合同无效。二、剥夺承租人张斌
的优先购买权。
案例 70，甲向银行办理了个人住房抵押贷款，而购置了一套商品房。后来房价大幅上海，
于是甲便把该房屋转卖给乙。但是后来双方去办理产权过户手续时，被告知该房屋不能转让。
那么应当如何解决呢
分析：由于甲是通过个人住房抵押贷款而购买该套房屋，该套房屋一开始就被抵押给了银行，
甲对该房屋的所有权并不充分和完整，不能自由转卖该房屋。在此类二手房交易中，可以有
两种处理办法：一是如果乙能依次性向甲付款，由甲一次性向银行还清贷款，终止原借贷合
同。二是如果乙不能一次性向甲付款，而是采用按揭贷款方式，则甲可以推荐乙向其贷款行
申请贷款，即将原借贷款人变成乙。这样一来，甲就获得了对该房屋所有权的一切权能，便
可以自由转让了。。
案例 71，5 月上旬，吉先生看中了一套 160 平方米的住宅。吉先生跟中介公司和房东联系后，
5 月 27 日，三方终于基本谈妥了价格，并签定了《意向书》。房东是“净价”出手，按照规定，
原本应为房东缴纳的营业税、评估费用、中介费用共计 7 万余元交易成本皆由吉先生承担。
吉先生缴纳了 5 万元的意向金，而房东也将房产三证原件留在了中介公司。由于当时没有预
计到政策因素，在《意向书》上没有约定对政策性因素的应对条款（中介公司经办人以吉先
生夫人未签字为由，没有将《意向书》交给吉先生和房东）。5 月 29 日，新措施出台。由于
该房产属于 2003 年的住宅，按新规定，该房属于“对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时
按其取得的售房收入全额征收营业税“条款直接制约的对象。由于该房够如时价格为 100 余
万元，全额征收意味着要多交将近 6 万元的营业税。5 月 30 日，中介公司约吉先生和房东
一起紧急聚会谈判。中介公司提出了多种方案，31 日最后一天到农税部门开出税票，然后
进入按揭、过户等流程，并介绍了如何”规避“的种种关口。但是房东和吉先生觉得中介提供
的方案过于麻烦或匆忙，双方对于增加的 6 万元交易成本都不愿承担，最后双方同意自愿解
除《意向书》，并同意签署书面解除协议。该公司营运经理表示：在整个服务过程中，中介
方面没有出现差错，那么买卖双方解除就应支付违约费。吉先生和房东则一致认为，双方是
自愿解除协议，而是国务院出台新政，这是 4 不可抗力。吉先生表示愿意支付 1000 元现金
作为中介劳务费，但中介不认同，吉先生再次联系高中介公司，中介公司表示请示了公司领
导，只能退还 4 万元，另外 1 万元作为违约金由中介公司收取。
分析：王先生与房东签定的《房屋买卖意向书》本来是合法有效的，按理应当继续履行，由
于国务院批转建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应应结构稳定住房价格的意向》。
该新政策调整了原先的二手房交易的一些具体规定，并由此多产生了近六万元的营业费。国
家政策的突然调整是买卖双方和中介公司原先根本没有办法预料到的，如果继续履行的话而
不是买卖双方的真实意思表示，也就是违背了双方当事人的意志，故双方就可以协解除该意
向书。其次，当前出台的新政是国务院转发的，就相当于行政法规的效力，也就是说新政对
相关的当事人具有强制的约束力，当事人必须遵守。故买卖双方因此解除买卖意向书，而不
是违约行为，更不应该承担违约责任。第三，中介公司扣除当事人一万元作为违约处理法律
和事实的依据。
案例 78，客户沈某以 68 万元的价格买了一套 110 平方米二手房，均价差不多 6200 元/平方
米。按首付 30％算，我一开始就得付 万元。沈某通过中介公司与卖方商量，双方订两
份计划，一份按实际交易价格，另一份则故意把交易价格抬高到 83 万元。到产权交易所登
记时价格高的一份登记，然后凭这份合同到银行，沈某就可以实现零首付，而实际交易价格
但前一份合同。
分析：“一般想做这种‘零首付’，大都没什么问题，有的是客户本身就可以把评估师搞定，
也有委托房产中介公司搞定评估师的。何况现在评估公司主要是采取‘区域性评估方法’，一
般不会对单个的房产进行全面的评估，那样的话成本太高了，但即使是同一小区的房子，其
价格也会因为不同楼层、不同朝向而异，另外现在房价波动也较大，评估的结果很难保证。
各个银行都有方贷的压力，尤其中小银行，对此并不是把关很严格。而对于中介公司来说，
也有动力，当提高标准的价格时，中介公司所获得的佣金相对自然会更多。”这样看起来似
乎三方都能得利，天上真会掉下这样的馅饼么？因为有两份合同的存在，万一卖方出尔反尔，
要求买方按照产权交易所登记时的价格付款，也是有理有据的，那将会十分麻烦。这种行为
带有欺诈的性质，不会有法律保障。
案例 79，某些客户在中介公司的“配合”，夫妻一方将房子卖给另一方，且以另一方的名义
申请按揭贷款，再辅之以变相“零首付”的操作，就可以用现有的房子作抵押，获得利率很低
的贷款，从而用于其它的投资项目。客户之间实际上当然没有任何买卖的关系，这笔贷款实
际上就是银行送“给”我们的。
分析：银行个人房贷相比商业贷款或民间融资存在两个优势：首先，利率低，个人住房贷
款 5%左右的年利率，低于商业贷款和民间融资利率；其次，个人住房贷款的周期较长，借
款人可以长时间使用贷款。这样，夫妻就可以用这样的方法进行假按揭，然后将骗贷获取的
资金去做各种想做的事情。现在个贷业务十分火爆，银行人力有限，要审查每一个贷款人的
还款能力很难做到。即使能够审查，也都是一些在银行的借款，贷款人个人之间的债务根本
无从审查。目前多数银行并不在乎贷款人是否有能力还贷，只要贷款人的产权证书在银行抵
押，他们就像吃了一颗定心丸。同时他们认为只要在房屋评估时严格把关，不评出虚高的房
价，那么即使贷款人还不起贷款，银行也可以通过拍卖房产收回资金。银行是不会提供贷款
的。评估价只是个参考而已，就算同一区位甚至同一栋的二手房，也会因为朝向、装修程度
等因素而有较大差别。所以在实际操作中，更多的还是根据“经验”来判断。
案例 80，李先生一家房产中介公司推荐，去看了一处二手房。该房屋位于某小区 21 号楼 21
单元三楼。李先生看房后觉得合适，便签定了委托中介购房的合同。没想到，签完合同麻烦
就来了。合同书上标注的房屋变成了 21 号楼 5 单元二楼。李先生十分气愤，要求中介反还
5000 元押金，但中介公司予以拒绝。李先生无奈只好投诉到消协。
分析：签定二手房买卖合同时，一定要看清欲买房屋产权上所标注的各项条款，房屋地址一
定要准确无误地写入二手房买卖合同中，防止一些中介在房屋住址上做手脚。中介公司有义
务将真实情况如实告知消费者的义务，不能误导消费者。
案例 81，小李通过网络，选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性
付款购买，按照卖方的要求，小李预付了 30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，
经房地局审查，卖方的房子属于优惠价购买的央产房，按规定必须重新测量后才能上市出售。
这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李 20%。小李夫妻
不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本。
分析：严格说来小李夫妻在购房过程不能算是被骗的情况，只是缺乏二手房交易的法律知识，
如果由律师对交易房产进行审查，或者委托专门的中介公司来协助并代办过户手续，不但会
节省很多时间，还能保障交易的安全。
案例 82，孙先生 2004 年通过中介购买商业网点一套，价值 300 多万元，通过中介，双方签
订合同，约定交房时间，并约定违约赔偿金数额。孙先生预交终结费两万余元。2004 年年
底，交房时间一到，孙先生准备收房，却发现对方已经将该网点转售他人，并且第三方已经
办妥相关手续，成为该房产的合法所有人。经过交涉，原房主同意赔偿违约金 6 万余元，但
中介公司却不同意退还孙先生已交纳的中介费，并要求孙先生补缴剩余部分的中介费。孙先
生这笔中介费该交不该交。
分析：本案例中，孙先生和原房主已经就房产买卖达成协议，并且在这个过程中，中介也起
到作为居间合同方应该起的作用，所以这个合同本身是有效的，中介的劳动也应该获得补偿，
所以，其让孙先生交纳重费的要求是合理的。孙先生也应该将剩余部分的中介费交给中介公
司。原房主故意违约，导致整个合同没有顺利履行，并给合同方之一孙先生造成树数万元的
中介费损失，所以，孙先生可以要求其进行赔偿。
案例 83：卖家冯先生与经纪公司签订了《专任委托合同》约定将冯先生家一间商品房，以 213
万元的价格挂牌出售，房屋转手后有冯家支付成交价的 1％作为服务报酬。第二天就有买家
张女士看中了该房屋，与二手房经纪公司也签订了《不动产买卖意愿书》，认可以开出的 213
万元价格成交。第三天，该房屋买卖上下家签订了《上海市房地产买卖合同》手续，冯部分
支付了服务报酬 6300 元，张部分支付了服务报酬 1 万元。随后，该房屋买卖合同过户手续
如期办妥。可上下家冯先生、张女士却都不再支付给经纪公司剩余服务报酬。中介放发出催
讨书面信函，也似石沉大海没有了下文，房产公司起诉到法院，要求索讨买卖双方未付足的
中介服务费。
分析：房屋买卖中介业务的经纪公司，为该房屋成交寻找了合适的对家，促成了该房屋的最
终成交，一方取得了房屋的产权证，另一方也取得了贷款。而房产中介商与冯先生、张女士
签署的，《房屋买卖合同》中，房屋买卖的上下家均书面确认了，需支付中介在成交后应取
得的服务报酬。二手房交易中，双方愿意通过协商，最后达成协议签订合同，各种明细都要
一并在合同中写明，未落到实处的，非中介机构该负的责任。二手房中介商的中介业务范围，
应该以所签订的合同条款为准。
案例 84，2005 年 8 月某经纪公司接到了赵先生电话，咨询一套位于某小区的二手房，电话
交谈中知道赵先生对该小区情有独钟，但由于手上资金有限，在价格上一直谈不拢，交易就
被搁置下来了。此后几个月，由于市场的调整，那套房产的挂牌价格也从 118 万元跌至 103
万元左右，工作人员及时报告知赵先生，但此时赵先生仍一直坚持 100 万元的价格底线，交
易再次陷入僵局。最终，在中介与买卖双方的多次沟通下，交易才出现了转机，结果以
万成交。
分析：这个案子的成功首先是由于房地产调控带来的均价下调，给自住购房者带来了新的希
望，其次是中介客户的需求。明确该小区。长期的跟踪服务使客户建立了信任感，也是此单
得以成功的主要原因。
案例 85，2006 年 1 月初，动迁居民陈先生希望在原居住区域内买房，此前陈先生曾看了一
些住宅，都不太满意，于是业务员就带陈先生去看了新落成的一套 3 房，结果陈先生对看房
结果相当满意，经过一番分析和争取后，他表示预算有限，最多只能出价到 205 万元。但当
业务员坦白告之上家，下家出价最高 205 万，上家当时一口回绝，原来哂纳国家此套住宅亦
是二手买进。成本价加上出售时需付出的税费等等一起需卖到 220 万元才不怎么亏本，中介
人员并没有放弃，向上家分析了市场情况，并建议他再好好考虑一下，最终，双方在多次商
谈后，上家是以 205 万元的价格，割肉 10 万卖出了这套房子。
分析：点评：目前房产中介行业竞争相当激烈，价格和伏款方式固然重要，作为中介来说双
方的坦诚相待，不隐瞒实际情况，实事求是并站在一个专业而又公平的角度为双方出谋划策
消除顾虑，诚信才是让客户成交的最大关键。
案例 86，肖小姐 2003 年开始看房，却总是迟了一步，一直未能如愿购房。业务员向她推荐
了一套 105 平方米、小高层中区的精装修 2 房后，肖小姐表示对该物业很满意，但对这套 2
年房龄的房产价格感到很犹豫。于是，业务员帮其细心分析：一宗买卖的成交可谓是一波三
折，期待在最底端买到房子几乎是不可能的事，因为关键在于每个人对这一“最底端”的理解、
每一个人的心态，二手房本来就因为楼层 、竣工年限、小区环境等差异导致的价格不同，
即使同一小区、同一楼层、同一朝向等，又会因为装修的个体差异，业主的心态而导致价格
差异，绝对的最低价是不可能会有的，而只有时间与空间的相对最低价，端正心态从自己真
实的购房需求、置换需要或真实的售房目的出发，客观的看待和分析市场，买与卖才能够顺
顺当当、称心如意。肖小姐在听完分析后，次日就在中介办妥该物业购买手续。
分析：这个案子告诉我们，要告之客户如何看待市场、将来价格会怎样，其实真的无法精确
预测。因为无法预测未来，唯有把握现在。该出手时就出手。
案例 87，2005 年 11 月，王女士来到经纪公司，希望中介帮她找一套性价比较高的 3 房价
格 250-300 万元左右，并希望是联体别墅或底层复式花园的。工作人员介绍几套物业给她，
王女士很感兴趣，于是中介趁热打铁带王女士前去看房。看房后，王女士对其中一套景观较
好的 3 房很感兴趣，挂牌价格 300 万元，第二天就支付意向金人民币 5 万元，希望中介能从
中协调，在价格上有所商量。该房产的业主是境外人士，在本地有个代理商，在中介人员的
协调下几天后王女士携带着一瓶洋酒与代理人直接见面，双方谈得很好，终于代理人说服了
上家接受了新的价格，并收了定金签署合同。挂牌价 300 万元的房子最终于 280 万元的合理
价格成交。
分析：操作以代理人身份出现，除了物业的性价比外，人情味十分重要，它是成功不可少的
一部分。经纪人在做这样的物业时要注重人情味。往往能取得很好的效果。
案例 88，2006 年 1 月，某中介接待了一对年轻人。在交谈中，客户道出了此次买房的目的
急需购买一套婚房，但因为担心房价还会下跌，因此几次看房都比较犹豫，工作人员站在李
先生出发，先帮他们分析市场和他们的具体情况，分析利弊，然后再有选择性地推荐了一套
房产，功夫不负有心人，李先生终于看中了中介推荐的一套 114 平方米的 3 房，挂牌价格 145
万元，因价格上有差距，中介又做了多次努力，并把客户李先生的情况和购房诚意转达给上
家，最终双方以低于 145 万元的价格签约。
分析：现在的买家大都是自住购房者，每一分钱都来之不易，所以经纪人必须用专业度和诚
信度来感动买家，“想买家之所想，急买家之所急”，把换位思考落实到行动上，这样才能成
为真正的购房顾问，得到买家的信赖，才会在竞争中立于不败之地。
案例 89，案例小张今年 27 岁，一家事业单位工作，结婚一年有余。日前购买了一套二手房，
购房款除了自有积蓄和父母赞助之外，他还通过朋友借款 5 万，目前每月支付利息 500 元，
准备 2 年后还清。现在家庭共有欠款 万，家庭月收入 3700，计划明年要孩子；还算再贷
款购买一套 20 平米的房子，市价约 4000 元/平米，目前尚无保险及其它理财方式。
分析：盲目负债不但不能提高生活质量，反而会使自己本来不富裕的生活雪上加霜，张先声
的经济收入情况一般，应当考虑家庭的综合保障。A、可以选择公积金贷款来减轻债务负担
张先生的借款为 5 万，月息 500 元，折合年息为 12%，这可能就是民间所说的“高利贷“。
其实张先生有固定工作，可以申请公积金贷款年利率仅为 %，五年以上为 %。B、
可以考虑办理住房抵押贷款。如果公积金贷款不能办理，因为房子已经购买，也可以用房产
证作抵押，办理消费贷款或装修贷款。所以，能贷到款然后及时把高利贷还上，是张先生优
化家庭财务结构的做好办法。C、暂缓购买第二套房子。张先生“近几年打算再贷款购买一
套 120 平米的房子，市场价 4000 元/平米”，这样算下来，买房需要 40 多万，而其家庭月收
入仅为 3700 元，就算不吃不喝，把钱全攒起来，也要十多年才能攒够买房款，况且他们计
划明年要孩子，这时会存在太太收入减少与孩子相关的开支增大的问题。所以，中介应建议
张先生暂不考虑购买大房子的问题。
案例 90，毕先生于 2003 年 3 月通过中介公司购买了一套二手房，并缴纳 1 万元定金。双方
在合同中约定，10 日内由中介为毕先生购买的二手房办理好产权登记手续，如有一方违约
按定金的 5%支付违约金。但中介在规定的时间内未办理好产权手续，毕先生多次与该中介
公司交涉，要求退还定金，并按合同约定赔偿。中介同意返还毕先生交付的定金，但关于赔
偿违约金的事则无法兑现，原因是该二手房房主所提供的手续不齐全，导致该房屋的产权登
记办不了。毕先生认为这对他有失公平，并坚持要中介公司按合同履约
分析：合同作为交易双方的一种担保方式，如果交易一方违约，应按合同中约定的条款或相
关法律规定履行自己应尽的义务。中介在原房主提供的房屋手续不全的情况下，仍与毕先生
进行交易，侵害了消费者的知情权，毕先生要求按合同约定赔偿违约金，中介公司不能拒绝。
《消法》第 47 条规定，经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按约定提供；未按
照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或退回预付款。
案例 91，曲先生急需购买一套价位适中的二手房，看到某房屋中介公司提供的二手房房源
信息中，看中了一套二手房。按该房屋中介要求，曲先生必须在当晚 19 时看房，曲先生按
时赴约，房主出现对他说：“这房好多人要看，你必须快看，想要就立即交定金，否则我马
上就卖给别人了。”由于当时天已经黑了，再加上房主的催促，匆匆忙忙扫了一眼房子后，
急需用房的曲先生在第二天就向该房屋中介交了 3000 元定金，同时提出白天砸重新看一次
房。曲先生重新看房的要求直到 9 月中旬才被满足。该二手房的面积比中介公司在广告上宣
传的面积小了近 10 个平方米，南北朝向变成了东南朝向，而且房子看起来比较陈旧。曲先
生找到该房屋中介公司要求退还定金，但该房屋中介以定金不能退为由拒绝退款。
分析：中介和房主以演“双簧”的方式，在媒体上刊登与实际情况出入很大的房源广告，倡导
消费者在不知情的情况下，先交了定金。这种行为属于经营者违法违约。
案例 92，杨某在中介公司提供的二手房信息中，有一处“02 年房，一楼、面积 79 平方米”的
房屋信息。赶到实地查看，对该房屋的朝向及楼层均表示满意，在与业务员协商好价格后，
双方签定了购房合同。在合同中，双方对该二手放的面积（与广告宣传稍有误差）、朝向、
楼层、均进行了约定，杨某还向中介交了 1 万元定金。之后意外得知该房的实际“房龄”为 2000
年竣工，并非像中介在广告中宣传的该房为“02 年房”。杨某马上找到中介要求退房，房屋
费房屋不要可以，但定金不退，原因是该中介公司只收了 3000 元中介费，另外 7000 元已经
被房主拿走了。分析：中介明知此二手房为 2000 年竣工，在媒体广告中却注明为“02 年
房”，于是导致杨某做出选择的主要依据。《消费者权益保护法》第 196 条规定，经营者应当
向消费者提供有关商品服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。为此，杨某提出的退
定金、退房的请求合理合法。
案例 93，张先生于 1999 年 8 月与王先生签定了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定：
张先生将自己的位于城区的房改房出售给王先生，由于先生在本合同签定后一次性付给张先
生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登
记及产权转移。王先生要求退款及相应的经济损失，张先生不同意，于是王先生将张先生告
上法庭，要求张先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。
分析：张先生所有的房改房是份以标准价从企业购买的，因原售房单位拥有部分的产权，且
没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因
此该契约是一份无效合同。
案例 94，姜明租房子被骗 3800 元钱，想要讨回损失，骗子却跑了。当他找到中介方后，中
介方却说自己不承担责任。姜明认为中介方没有核实出租方真实身份，才使骗取租金的违法
行为得逞，遂将其告上法庭，要求中介芳赔偿被骗租房款，但因为中介方对于不知道的情况
无调查义务。
分析：中介方只负责赔偿中介费和看房费。中介方在协议上签字，协议约定中介方只提供中
介服务，不承担其他责任。姜明认为中介方没有核实出租方绅士身份，才使骗取租金的违法
行为得逞，中介人应承担连带赔偿责任。其实在本案例中，中介方只起到介绍、引见的作用，
租期和租金的约定与交付都是由租房人和出租人直接来完成的，与中介人无关，中介人不承
担任何民事责任。但是因为没有尽到服务责任，需退还中介费和看房费。大多数的中介合同
属于居间合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介
服务，委托人支付报酬的活动。根据《合同法》第 425 条规定：居间人应承担就订立合同的
事项向委托人如实报告的义务。如实报告是指居间人需就自己所知道的情况如实报告，对于
不知道的情况无调查义务。对于相对人的信誉无保证义务。因此，中介方对合同的履行情况
不负责任。
案例 95 买家范先生看中一套总房价 240 余万元的出售房屋，并通过中介公司向卖家陈女士
支付了 5 万元定金。今年 3 月，他与陈女士签定了书面定金协议，就在他准备好房款等着签
定房屋买卖合同时，陈女士却书面通知范先生，明确房屋不出售，范先生提出陈女士应按约
双倍返还定金，但遭到拒绝，陈只把 5 万元定金退还到中介公司。陈女士对自己反悔一事的
解释是，房屋产权人有三个，自己是在未征得丈夫同意的情况下擅自接受了购房定金，原以
为丈夫会同意出售房屋，想不到丈夫不同意，所以只好取消定金协议。范先生没办法，买了
另外一套房子，没想到这时候，陈女士又跟他联络，表示，丈夫同意卖房子了，并叫范先生
付房款，否则就是他违约。
分析：双方签订的定金协议合法有效，双方均应遵守。协议签订后，陈女士明确表示取消协
议，已构成违约，理应承担违约责任。范先生在得知陈女士取消协议后，为避免损失又到他
处购房，因此范先生没有违约的故意和过失，不构成违约。
案例 96，刘先生谷买房，后通过中介公司联系到二手房卖主江先生。江先生欲卖的房子，
房产证上写的是他的名字了。刘先生在付完买房定金后，被告之江先生的妻子不同意卖掉此
房，故交易需解除。
分析：购买二手房须经原房主的配偶同意，因房屋属夫妻共同财产。依据最高人民法院有关
规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。若刘先
生可证明“自己事先不知道卖主是否已经其配偶同意”的情况下，可向卖主索要双倍定金；反
之，刘先生只能要回原定金。
案例 97，房产不足 2 年转手交纳 5％营业税的新政出台后，使一部分买卖双方原本愉快的交
易多了火药味，卖方因要求买方承担营业税产生矛盾，闹的不可开交。薛先生就遇到了这种
麻烦。他于 2004 年 11 月通过中介与卖方签订了买卖居间合同，卖方在 2005 年 7 月初才取
得房产证，该由谁承担？
分析：如果双方在合同中提前没有约定，营业税应由卖方承担。新政营业税的征收让所有卖
房者都始料不及，出现这起纠纷也是中介面临的新课题。重要积极协调，让买卖双方坐下来
沟通，心平气和地解决这件事。中介在此交易的过程中并无任何过失。房产证的办理速度不
由中介控制业主不能因未提前拿证导致经济受损而怪罪中介。
案例 98，俞某和李某通过中介公司居间介绍，签订了《房地产买卖合同》合同约定余某将
房屋以 120 万元转让给李某；合同签订当日李某支付余某 30％房款；36 万元整；余某同意
李某向银行申请贷款 84 万元整贷款的形式支付第二期房价款，李某应于签订买卖合同后七
日内向贷款银行申请贷款，若李某贷款申请审核通过额度不足申请额度，则李某应于交易过
户当日将其补足余额并支付给李某；双方任何一方违约，支付对方总房价 10%的违约金。
李某支付首期后，以办不出按揭为由，要求解除合同，并退回首期款，余某不同意。
分析：不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震
等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等，李某的贷款不能不应属于不可
抗力，贷款不能不必然致使不能实现合同目的。且该买卖合同中明确约定，贷款申请不到，
则李某应于交易过户当日将其补足余额并支付给李某，故李某要求按不可抗力解除合同是没
有法律和事实依据的。
案例 99，上家冯某与中介公司签订了《专任委托合同》，约定将其一套商品房以 213 万元的
价格挂牌出售，若房屋卖出将支付 1%的服务报酬。次日，下家张某看中了该房屋，与 L 公
司也签订了《不动产买卖意愿书》，愿以此价格成交。第三天，买卖双方签订了《上海市房
地产买卖合同》，并支付了部分服务报酬。随后，当他们办妥全部的房屋过户手续后，上下
家对剩余的中介费都装聋作哑了。L 公司发出催讨信函，却像石沉大海没有回音。今年 3 月
下旬，L 公司将上下家告到了法院，索讨未付足的中介服务费用。
分析：L 中介公司为该房屋成交寻找了合适的对家，并促成了最终成交，而 L 公司与上下
家签订的买卖合同中，均确认了成交后需支付中介服务报酬，这是一个“买卖双方逃佣金”的
案例。中介商的二手房中介业务范围，以及它所收取的服务报酬，应该以所签订的合同条款
为准。三方签订的合同条款是三方真实意思的表达，各方都应该以诚实信用的原则自觉遵守
才是。如果有人将合同当儿戏，过河拆桥，必将受到法律的惩罚。
案例 100，徐某委托本市一家中介公司出售房屋，跟中介公司签订合同，约定房屋价款为 26
万元。就在当天，中介公司与卖方签订合同，约定房价为 35 万元，后来徐某在办理产权过
户时方得知交易价为 35 万元，遂起诉要求中介公司返还差价 9 万元。
分析：中介公司虽与买卖双方签订了名义上的出售合同，但实际上没有真正实施购买或出售
行为（行业规定不允许中介公司实施这种行为）。在这种情况下，对于已收取中介费的中介
公司，其获取房屋差价于法无据，应当返还。
案例 101，市民樊某作为房屋出售人，与 A 中介公司签订了《房屋出售委托协议》。A 中介
公司曾带购房人韩某去樊某处看过一次房。后樊某通过 B 中介公司的介绍，与韩某签订了
买卖合同。A 中介公司遂要求樊某按《房屋出售委托协议》的约定支付违约金。
分析：法院审理认为，樊某与韩某的成交，并不是利用 A 中介公司提供的信息、条件和机
会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的。《房屋出售委托协议》规定，“委托方在委托
期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的
1%支付违约金。”按此条款，当中介公司没有完成义务时，买卖双方仍不能选择其他途径进
行交易，否则便要支付违约金，这明显免除了中介公司的责任，侵犯了委托人的选择权。故
法官确认该条款为格式条款，（“霸王条款”），对委托人樊某不产生法律约束力，遂判决不支
持中介公司的诉请。
案例 102，刘先生与一家房产中介公司签订了居间合同。双方约定，刘先生通过中介居间购
买了一套总价 75 万元的二手房。若居间成功，中介按买卖合同成交价的 1%收取佣金。双
方还约定，房款总价为 70 万元，另外 5 万元含装修费、交易费、中介咨询服务佣金。签约
后，刘先生向中介先付了 5 万元。同年 7 月 1 日，刘行生与上家朱先生签订了房屋买卖合同，
合同约定房屋转让价为 70 万元。7 月 11 日，刘先生付了 70 万元房款。同日，中介为刘先
生办理了房屋权利转移过户手续，并用刘先生先前付的 5 万元付了契税、房屋交易手续费、
印花税共计 1861 元。7 月 23 日，中介向刘先生转交了朱先生收到装修费和维修基金 2 万元
的收条，还向刘先生出具了中介服务费 18144 元的***。8 月 22 日，刘先生以多收佣金为由，
把中介告上法院，称居间合同约定房价的 1%作为佣金，中介却收取了 18144 而不是 7000
元的佣金。
分析：中介认为，居间合同约定购房总价是 75 万元，其中 70 万元为房价，另外 5 万元为室
内装修、交易费、中介咨询服务佣金。5 万元中，2 万无为上家收取的室内装修费及维修基
金。18144 是以 72 万元 房价为计算基数，所以共向刘先生收取了房价 %的佣金 万元，
差额 144 元同意退还给刘先生。5 万元剩下的部分用作上下家向交易中心支付的手续费及相
关税费。中介还认为，双方约定了上下家的佣金均由刘先生支付，但并未拿出足够的证据。
刘先生认为，自己付 5 万元时，并没有和中介约定由自己为上家承担佣金及相关手续费。中
介表示，自己是按比例向刘先生收取佣金的，并非把 5 万元扣除房屋装修费和交易税费后的
剩余款作为佣金。上家朱先生也到庭作证，表明在房产交易中心办理转让过户前，从未与刘
先生接触过。房屋是以 75 万元挂牌出售，最后以 72 万元成交，自己曾明确向中介公司表示，
不承担其他任何费用，至于刘先生与中介公司如何约定他不清楚。刘先生与中介公司签订的
居间合同，是双方真实意思的表示，内容合法有效。根据合同的约定，中介向刘先生收取的
佣金应按房屋买卖合同成交价的 1%计算。中介擅自的把上家的佣金也算在刘先生的头上，
缺乏依据。不少卖主在放盘时就习惯了不愿掏佣金，一句话卖多少钱就交给中介后不管，在
中介公司目前多以靠佣金获取收益的单一条件下，中介公司很显然只有通过转嫁的方式，将
卖家的那部分佣金算到了买主的身上。而这样一来，也为此引发了不少的纠纷。
案例 103，王小姐于今年与某房产中介公司协定购买一套商品房，且支付了 2 万元意向金，
商定于 5 月 9 日付清房款并办理过户手续。但是 5 月 9 日，当消费者准备签订房屋买卖合同
并办理过户手续时，才被告知该房屋没有拿到房产证，不能签合同更不能过户。因此，王小
姐提出结束交易并要求中介公司退还 2 万元意向金，但中介公司却告诉她要等到房东将房子
卖掉后，才能退还意向金，让王小姐难以接受。
分析：中介公司应向消费者提供真实可靠的房屋买卖信息，对房源情况应进行必要的审查和
了解。此外，由于中介公司失职而导致交易不成功，理应由中介公司承担相应责任，而不该
把责任转嫁到消费者头上。
案例 104，业主陈某有一套房子，价值 30 万元，为了避税，想出典当的花招。以 30 万元卖
一套不到 5 年的房，按房产新政要求，得缴 16500 元的营业税。如买卖双方签一份《抵押或
典当合同》，表明卖家因急需用钱，将房屋抵押（典当）给买家，价格为 30 万元，并同时约
定如在抵押（回赎）期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。卖家只要与买家把
房产证、抵押（典当）合同及双方身份证等材料备齐，共同到房交所进行登记。抵押（回赎）
期过后，只要卖家不履行抵押（典当）合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所
有权，双方到房交所办理过户手续即可。这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和
印花税即可。
分析：任何避税花招都暗藏风险。在约定期限内，如卖家不想卖房了，只要在约定期限内把
钱还给买家即可，那么买家只能吃哑巴亏，因为双方未发生买卖关系。同时，抵押或典当不
能按揭，只能一次性付款，买家压力和风险都较大。
案例 105，马某为改善居住条件，将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了
居间合同 。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于 23 万元的价格出售房屋，
合同约定，上家在委托期内与他们成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的 %
计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。马
某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并
以此为由拒付中介费。多次协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定
支付中介费。
分析：居间合同合法有效，受国家法律保护。马某支付中介费，体现了合同的严肃性及国家
法律法规的强制性。马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居间合同与房屋买卖合同有
本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是
无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。
案例 106，进城打工的张林在中介市场看中一套八十平方米的二手房，楼层、位置俱佳。看
房那天正好是个阴天，张林的心思都放到房子结构以及居室布置上了，因为卖主许诺旧家具
全部送给他，张林感激之余，立刻与卖主办理了手续。一个月后，张林搬了进来，这才发现
房子的光线很差，虽然在三楼，但因为前面有高楼遮挡，仅在中午十二点前后，才有一个多
小时的阳光照射。
分析：现在绝大多数的商品房，光线条件都满足国家规定的“冬日满窗日照数不少于 1 小时”
的标准，这标准太低了，显然不能满足人们的生活和健康需求。所以，当选购楼房间距较小
的二手房时，最好能在晴日的上午十点之前或下午三点之后来看房。
案例 107，戎先生 2003 年购入一套小户型单位，面积为 47 平方米，价格为 32 万。目前中
介对该楼盘的报价已经普遍超过了 1 万元/平方米。他想知道如果现在卖出，怎样的报价才
算合理？报价时应该注意什么因素？
分析：很多时候，业主在买卖房产时都会遇上一些常见的问题，例如：放盘价定位，买卖手
续与程序，买卖楼房费用等等，所以在买卖房时首先要找一些专业人士或者可靠的中介公司
对上述问题进行了解，清楚知道流程和费用以后，再结合自己的情况去考虑报价的高低。一
般我报价会以两个标准去考虑：最近市场成交纪录和最新市场放盘价格。而一般正常的市场
情况下，我们的报价都会在最近市场成交价的基础上增长 5%—10%，以作为买卖双方议价
的空间。以戎先生的情况为例，如果不急于出手的话，我会建议他报价在最近市场成交价上
增加 10%—20%.这种报价方式，行内人叫做“试价”。然后再看客户来咨询的流量和还价的
反应。如果看房客人数量很少，那就代表所定的报价高于市场所能接受的价格，相反如果还
有很不错的看房量，则代表市场放盘价比你更低的楼盘不多，所以可以以更高一点的价格出
手。不过“试价”方式出售的时间会较长，而且最终也不一定能以十分理想的价格售出，所以
如果戎先生急于出售，则建议他在最近市场成交价上增加 5%—10%，这样就算是比较合理
的市场报价。
案例 108，案例：房贷利率统一后要注意什么?举例：刘先生 2005 年 1 月购置了一套二手房，
房屋总价 72 万元。刘先生从银行贷 50 万元商业贷款，采用等额本息还款法，还款期为 15
年，年利率为 %；但今年 3 月银行二次加息后，将个人房贷 5 年以上年利率上调为了
%.目前刘先生有 10 万元存款可用。那么，2006 年 1 月 1 日后，刘先生月供将增加多
少；若要提前还贷，又该如何选择？
方式一：不提前还款保持现状 对于刘先生来说，年利率为 %时，月还款额为
元，总利息支出为 元，利率上调至 %后，月还款为 元，总利息支
出 元。通过对比可以看出，利率上调后，刘先生如果保持现状，则每月月供需增
加 元，相对应的利息需增加 元。专业建议：此种方式适用于手中元太多闲钱
但收入稳定的贷款者。
方式二：提前还一部分月还款额不变，缩短贷款年限，假设刘先生提前还款 10 万元，月还
款额不变，还是 元，这时相就的贷款年限缩短为 10 年即到 2016 年 1 月结束贷款。
此时刘先生总支出利息为 元，比年利率提高为 %后，不提前还款情况的总
利息支出（ 元）减少了近 元。此种方式适用于收入稳定，且手中闲钱充
足但没有什么好的投资项目的消费者。
方式三:提前还一部分月还款额减少，贷款期限不变，假设刘先生提前还款 10 万元，贷款期
限不变，还是到 2020 年 1 月止，此时月还款额为 元，利息总支出为 元，
同年利率为 %时不提前还款情况的月还款额 相比较，减少了 元，同总
利息支出 元相比较，减少了 元，此种方式适用于手中有部分储蓄，但预
期获得能力不稳定的消费者。
方式四：提前还一部分月还款额减少，同时缩短贷款期限，假设刘行生提前还款 10 万元，
与此同时再缩短年限，降至 12 年即到 2018 年 1 月结束还款。此时，刘先生的月还款额为
元，还款结束时，刘先生的利息总支出为 元，同年利率为 %时不提
前还款情况的月还款额 元相比较，减少了 元，同时总利息支出 元
相比较，减少了 元。
案例 109，某购房人两年前在某小区购置了一套商品房，按照买房时签订的购房预售合同，
这套两室两厅有房子建筑面积为 平方米，其中包括公摊的共用建筑面积 平方米。
交房入住后，按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了 24 平方米，比
合同上写明的多一些。在购房合同附带的《公摊部位说明》上，虽然具体标明了公摊面积包
含的楼楼梯、过道等，共用场所。但这些公摊面积各自是多少，具体是怎么测算出来的，购
房合同和《公摊部位说明》并没有明确标注。
分析：如果购房人还没有拿到产权证，那么购房合同及其他文本提供的房屋面积数只是“预
测面积”，实测面积还未下来，所以此时还无法最后确定是否有欺诈行为；如果购房人已经
拿到产权证，且产权证上所标明的实测面积是由国土资源和房屋管理局承认的法定测量单位
测定，一般也不会有面积欺诈行为。但是，不排除测量结果存在一定的误差。如果购房人对
产权证的所标明的面积有怀疑，首先应核对开发商提供的实测面积数据是否为有资质的测绘
部门出具的；如不是，开发商的实测数据本身是无效的，您有权利不予认可。如果购房人确
实有证据感觉户内面积小、可向房地产主管部门申请复查。还可以上诉法院或申请仲裁，诉
讼对象是测绘部门。因为，就现行的法律法规而言，面积的复测只能由法院或仲裁机构提请，
测量单位一般不接受个人及其他组织的复测要求。
案例 110，钟先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的 40 万元
的价格签订了买卖合同。可是在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释
道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订了一份成交价为 44
万元的买卖合同，用于向银行申请贷款；另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交格可
以写少点，36 万元就可以，这样就能少交点税。
分析：签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家和利益，也往往会给当事人带来“偷鸡
不成蚀把米”的恶困，由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易
产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，
拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交
易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，
由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际
增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。虚
报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，会造成刑事犯罪。对于纳税人申报的“实
际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，会作出相应处罚。而如果虚报房价以
骗取高额贷款的行为被银行发现，则银行会向当事人追讨贷款。
案例 111，王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便
与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向金得到出售方签
字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或
合意解除方应向中介公司支付服务费 1 万元。”当出售方李女士确认了该意向金协议后，王
先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现在户口是无
法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。中
介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金 1 万元已作为王先生支付给中介的服务费，
不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的户口迁移问题作出约定，户口问题不能
成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
分析：意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是
否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效。
案例 112，周某与侯某签订了一份《房地产买卖合同》，购买了一套房价 315000 元的房屋。
双方在合同中对户口问题也专门作了特别约定：“出卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期
未迁出则按房价的万分之五向买方支付违约金。”周某取得该房的产权证。可是在周某入住
房屋后，发现该房内仍然有他人庄某某的户口一直没能迁出。周某就将侯某告到杨浦区法院，
要求侯某支付违约金 23600 元。其实，侯某所出售的房屋是她在向夏某购买的。当时购买房
屋后，夏某的女儿庄某某在该房内的户口就一直没能迁出，这种情况一下延续到侯某再将房
屋转手卖给周某后，最终导致周某提起诉讼。庄某某的户口迁出了上述房屋，但周某仍然要
求追究侯某的违约责任。
分析：侯某在签订合同时，明知其出售的房屋内原有户口为庄某某，法院认定合同中特别约
定的交房前三日内迁出“户口”是出售房屋内的户口，而不仅仅是侯某自己的户口。按合同法
的规定，侯某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对对方周某的违约。
案例 113，黄小姐与某房产中介公司、及房屋的出售方邹先生，就本市一处房产买卖，三方
签订了《定金保管书》，由黄小姐作为买家，向邹先生支付定金人民币 50 万元，约定该定金
由房产中介公司作暂保管。若在同月 21 日，黄小姐与邹先生不能达成协议，被保管的定金
全额如数返还黄小姐；叵房屋买卖达成协议的，该房产中介公司可获取 50 万元定金中的 10
万元作为佣金。之后，黄小姐指定了某置业发展公司与邹先生指定的一家房地产投资公司签
了转让协议，黄小姐声称自己没有与房屋出卖人邹先生在约定的时间内达成协议，该中介在
一周内返还给了黄小姐 40 万元，其余 10 万元不退回。黄小姐在向该房产中介公司交涉不成
的情况下，于今年 4 月 18 日起诉到法院。该房产中介公司则称，定金保管书约定的房屋，
由黄小姐指定的一家置业发展公司与另一家房地产投资公司签订了转让协议。这 10 万元是
黄小姐同意由中介公司作为佣金收取的。认为交易成立，收取该佣金并无不妥。
分析：黄小姐与该房产中介公司，以及房屋出卖人邹先生签订的定金保管书，明确约定该房
产中介公司是定金的保管人，还约定只有在黄小姐在与出售方签订房屋买卖合同时，中介公
司才有权收取 10 万元佣金。现该房产中介公司没有证据证明，黄小姐与该房屋出售人达成
买卖成交，那么中介公司收取 10 万元佣金的条件不成立，根据保管书的约定，该房产中介
公司只是定金的保管人，所以应退回 10 万元定金。
案例 114，张女士与本市一家房产中介公司买意向书，约定由张女士作为购房人，通过该中
介公司购买某号望到，合同总价为 1120 万元。双方约定签订此意向书时，张女士向该房产
中介公司支付意向金 10 万元，签订协议之日起 45 日内再签订正式买卖合同。如因张女士原
因导致正式合同无法签订，已付意向金则不予退还；如因业主原因导致正式合同无法签订，
已付意向金在 2 个工作日内还还，该中介公司另行支付 3 万元赔偿款。签约当时，张女士即
向该房产中介公司支付意向金 10 万元，直到签订房屋买卖合同时，房产中介公司告知张女
士房屋业主不愿出售，张女士从该房产中介公司处领回 10 万元意向金。后双方为赔偿费用
协商不成，张女士起诉法院。要求该中介按签订的购房意向书支付违约金 3 万元。
分析：签订的意向书是双方真实的意思表示，张女士支付意向金 10 万元，并承诺如反悔不
买时，房产中介公司有权不退还意向金。那么作为居间方的房产中介公司在收取意向金的同
时，对业主方反悔不卖时，仅承诺退还意向金，这显然对张女士不公道。张女士在签订意向
书时，要求给予适当赔偿，符合交易的公平原则。那么作为房产中介公司在交易不成的情况
下，理应按照意向书所约定的内容，履行 3 万元的赔偿义务。所以中介在相关条款上不要加
出约束自己的行为。
案例 115，刘小姐于今年 3 月通过某中介购买一物业。看房、谈价格都是刘小姐本人，但在
签合同的当天，刘小姐来电说不能来签合同，改由朋友代签。签合同时，刘小姐的朋友也没
有出示任何公证委托书或其他委托证明。第二天，刘小姐突然改变主意，决定不买此物业了，
之后业主、中介一直跟刘小姐沟通，但刘小姐拒不履行合同，理由是签订合同时她不在场，
有些细节问题她并不同意卖方的要求，并借此毁约。
分析：1、在双方签订合同时一定要确认双方的身份主体资格，查验身份证原件，留存身份
证复印件。2、核对业主是不是产权所有人，如果产权人为夫妻，夫妻双方要一起签字，如
一方不能到场，另一方不能代其签字，一定要出示公证委托书。买方因不能到场签字让代理
人签合同的情况，也需要出示相应的公证委托书。如当时因时间关系不能马上提供，则应先
手写一份临时委托书，于签约完成后尽快补办。
案例 116，李先生购买了一物业，在签订合同后去国土局办理过户手续，房产证出来后，业
主也已经拿到楼款。李先生去办理交楼手续时，发现房子不通水电，还附有管理处的一张巨
额欠款单。原来业主欠了巨额的管理费和水电费，之前预留的水电押金根本不够支付原业主
的欠款。此时业主早已拿到楼款离开深圳，剩下的是焦头烂额的李先生。
分析：1、中介方在协助买方预留卖方的水电押金时，买方一定要跟管理处了解业主具体的
欠费情况。2、另如果交易的房是是带家私（特别是拍卖房需尤为注意），为了避免业主将家
私搬走，则在开具给业主的押金收据上注明清楚是水电、家私和电器的押金，并应附上详细
的物品清单。
案例 117，客户通过某中介购买卖某物业，业主放盘时并没有出示房产证（或预售合同、抵
押合同），只是口头说明了房屋的面积，装修标准等大概情况。随后业主与买家达成口头协
议，并签订了《房地产买卖合同》，在次日去办理过户的时候，买方发现业主房产证的的建
筑面积与业主口头答应的相差了将近 10 平方米。业主的解释是双方已经一起去看过房，房
屋的实际情况买方已经亲自检验过，是很了解的。买方不能接受这个解释，要求立即取消合
同并告业主违约要求经济赔偿。现正通过司法途径解决。
分析：1、业主在签约前应提供相关房产证明文件，而中介方有义务协助买方对业主房产的
实际面积、购房价等进行核实。2、买方不应在产权不确定的情况下轻信业主的陈述，在签
订合同前必须首先检验房产证原件，如无原件则要求对方出示复印件或其他能够证明其拥有
该物业的合法文件（如按揭抵押贷款合同），然后核对房产证上的产权人及房产资料，不能
盲目签订房屋买卖合同。3、买方在看房时应对房屋的结构、装修、户型等有个大致了解，
如果不了解房屋的基本状况，应不怕麻烦，多看几次。
案例 118，方女士在买了套二手房，没想到过了一段时间后被该房原房东的租户告上法庭，
该租户说她与房东二人的交易侵犯了他的优先购买权，最后，法院判定方女士的这单交易无
效。
分析：张先生、方女士碰到的问题都是没有搞清楚房屋的权属状况，就急急下单，这也需要
所有购买二手房的朋友小心，必须了解清楚房子的产权情况，是否有好几个产权人，房屋是
否被抵押以及卖方的真实身份等。房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。形式上，两
者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记：而法定共有人是指依法对该
房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，这种情况最典型的例
子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有结配偶予以登记。
问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的致意思表示，处置行为才是有效的。
另外，有的房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，侵害承租人在同等条件下的优先购
买权益的；有的房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让人，都容易引起房产纠纷。因此中
价必须确认房屋产权的真实性。
案例 119，胡小姐最近买下一套二手房，该房屋还有一个自行车车库，但双方的买卖合同上
没有写明这个自行车库的归属，最后为了得到自己车库的使用权，胡小姐只得另外支付了一
笔费用。
分析：对于二手房买家而言，合同订得越细越好，除了规范文本外，最好在补充条款吉将能
明确的东西都尽量明确，不要相信对方和中介的口头承诺。比如需要写明买卖双方情况，是
否共有财产（如是，需要得到所有产权人的同意）、房款数额、付款的方式和条件、合同履
行期限等。如一方违约，违约责任怎么界定、违约金具体多少等，以及若有争议，解决的方
式是什么等。交易过程中涉及到的税费等其他费用由谁支付的问题也要写清楚。
