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滨才地产管理体系文件之八
黑龙江省滨才房地产开发有限公司
项目策划与设计管理规范
（09 版）
受 控 号：
持 有 人：
文件编号： BCMS－08
发布日期： 2009 年 月 日
生效日期： 2009 年 月 日
编制： 审核： 批准：
目 录
1 规范说明 ..........................................................................................................3
2 制度与流程 ......................................................................................................4
项目拓展与论证管理程序 ...................................................................4
项目拓展与论证流程 .........................................................................15
项目可行性研究报告编制作业指引 .................................................16
项目报批报建作业指引 .....................................................................30
项目报批报建流程 .............................................................................42
方案（概念）设计管理程序 .............................................................43
初步设计管理程序 .............................................................................53
施工图设计管理程序 .........................................................................76
景观设计管理程序 ...........................................................................102
销售装饰设计管理程序 .................................................................106
材料设备选型定板管理程序 .........................................................111
施工图交底管理程序 .....................................................................114
设计变更管理程序 .........................................................................116
1 规范说明
1. 规范的管理和使用
1、本规范是公司为导入、实施规范化管理体系而编制，是公司管理体系的一部分，
包括了公司项目策划与设计管理体系要求的关键制度与流程文件。
2、公司所有部门、人员应遵守本规范中的规定和要求。
3、本规范为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。本规范是公司内部管理文件，
未经公司总经理批准，任何人不得将规范内容以任何形式提供给公司以外人员。
4、本规范及相关表单将在公司 OA 办公系统中发布，公司相关人员根据公司授权查
阅。
5、本规范由公司人力资源部负责管理。在本规范执行期间，如有修改建议，各部门
负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对规范的适
应性、有效性进行评审，必要时对规范予以修改。
2. 文件名称（体例）
1、规范：公司明文规定的工作标准；
2、制度：明确公司人员共同遵守的办事规程或行动准则的文件；
3、程序：明确或强调某项工作进行的先后次序及其要求的文件；
4、流程：明确或强调某项工作进行的先后次序，以流程图予以表述的文件；
5、办法：明确处理事情或解决问题的方法的文件；
6、规定：明确某一事务的有关方式、方法或数量、质量等要求的文件；
7、准则：明确言论、工作等所依据的原则的文件；
8、细则：明确某项规章、制度、措施、办法等的详细规则的文件；
9、作业指引：某项工作的指导性文件；
10、 表单：为完成某项工作所需的或提供客观证据的表格文件。
3. 解释权
本规范的解释权在人力资源部。
2 制度与流程
项目拓展与论证管理程序
1. 目的
为保证投资策略的贯彻落实，为明确新项目可研、评审工作程序，提高新项目决策
和运营效率，控制投资风险，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于新项目的投资机会研究、立项、决策的管理。
3. 术语和定义
1、房地产开发项目可行性研究
对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、
企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查
研究和全面的技术经济分析论证。
4. 职责
. 投资发展部
1、基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究；
2、投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选；
3、初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会
形成决议；
4、详细可行性研究阶段：组织相关部门开展详细可行性研究并形成可行性研究报告；
5、项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会，并负责项目获取工作（若决策通
过）。
. 综合办公室
1、初步可行性研究阶段：参与项目初步谈判，提供法律意见；
2、详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析。
. 人力资源部
1、详细可行性研究阶段：提出新项目人力资源配置分析意见。
. 财务部
1、提出新项目财务指标及现金流要求；
2、完成新项目经济评价。
. 成本合约部
1、分析新项目成本，匡算新项目造价。
. 设计部
1、初步可行性研究阶段：提出产品类型建议和容积率数据；
2、详细可行性研究阶段：组织完成项目规划设计草案。
. 项目工程部
1、详细可行性研究阶段：开展新项目的工程技术评价。
. 营销管理中心
1、初步可行性研究阶段：通过分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析
竞争楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分
的产品建议；
2、详细可行性研究阶段：通过方案优选确定产品配比，并提出产品初步定位意见。
. 总经理
1、初步可行性研究阶段：通过项目立项会，作出新项目立项决议。
. 董事长
1、项目决策与获取阶段：通过项目决策会，作出新项目投资决议。
. 项目发展工作小组
1、开展拓展与论证日常工作。
5. 工作程序
. 项目发展工作小组
. 公司成立项目发展工作小组作为负责公司新项目发展论证的非常设机构。
. 小组构成
1、组长：总经理
2、副组长：投资发展部经理
3、组员：营销总监、财务部经理、设计部经理、成本合约部经理、项目工程部项目
经理为常设组员；各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员（不同项目成员可
不同）。
4、论证阶段的项目发展工作小组办公室设在投资发展部，投资发展部经理任召集人。
. 小组职责
1、拟定项目详细可行性研究工作计划并组织开展工作；
2、各部门项目成员基于部门职责，完成小组分派的详细可行性研究工作；
3、各部门经理为部门项目成员分派资源，指导项目小组成员完成项目详细可行性研
究工作，并审核其工作成果；
. 小组成员分派的工作任务列入部门工作计划，按公司绩效考核办法进行考核。
. 基础信息研究
. 基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研
究、政策法规研究、项目风险研究、土地研究和竞争对手研究等分项研究工作。
. 投资发展部（经理）负责整个基础信息研究计划的制定、监督。
. 投资发展部（项目拓展专员）负责基础信息研究，并整理信息库。各分项工作需及
时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常信息报告中和以
年度为节点的总结报告中体现。
. 基础信息研究的成果，最终提炼作为三年经营计划外部环境分析的主要部分，并在
此基础上制定公司《土地储备三年动态计划》，以指导土地储备工作的进行。
. 投资发展部根据公司战略规划组织制订土地储备计划。
. 投资发展部每月编制《房地产及土地市场月度报告》提交公司高层和人力资源部。
. 投资机会研究
. 投 资 发 展 部 负 责 土 地 信 息 的 收 集 、 整 理 和 总 结 等 。
.
. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
1、政府公告收集类
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转
让土地招拍挂公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企
业进行转让的挂牌公告。
2、其他主动收集信息类
主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项
目推介会等。
3、其他被动收集信息类
土地信息人来电、传真、约访、推介等。
. 投资发展部了解到土地信息，需于最迟不超过两日内添加项目信息数据库。投资发
展部（经理）每月末对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进
行初步判断，会议结果形成《土地信息采集表》，报总经理。
. 总经理根据《土地信息采集表》，筛选土地信息，确定进入初步可行性研究阶段的土
地范围，并向董事长报备。
. 投资发展部负责编制《意向项目信息通报表》并通报公司各高管和相关部门经理；
未通过筛选的土地信息由投资发展部填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复
信息提供人，此后由投资发展部（项目拓展专员）对该项土地的后续成交情况或条
件变化情况加以跟踪。
. 初步可行性研究
. 投资发展部组织相关部门开展初步可行性研究。
. 投资发展部（经理）根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判
断项目的获取方式，资料汇总后提交综合办公室（法律顾问）审查。
. 综合办公室（法律顾问）提供法律意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。
. 投资发展部负责分析项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献
型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部据此提出
财务指标要求。
. 财务部负责根据项目战略定位，对项目的总利润、利润率、内部收益率等指标提出
要求，同时根据公司的现金流情况，对项目的现金流安排提出关键节点的要求（如
首期开发要求的面积和回款时间、实现正向现金流的时间等）。
. 营销管理中心负责分析项目土地属性，具体要求的土地属性因子如下：
文脉属性
教育配套
娱乐休闲配套
配套设施
医疗配套
公共交通便利性
私家车交通便利性
交通拥堵
交通条件
交通噪音
可视景观
距离景观区距离环境景观条件
空气质量
产业发展趋势
城市角色
历史接受度
1、可通过描述或评级等多种方式进行分析，考虑实际操作，不建议用评分的方法；
2、此部分工作应在城市地图的工作内容中体现。上述所列土地属性因子，需要根据
当地市场的具体情况，进行增减修正，以最大限度的符合城市实际市场情况。
. 营销管理中心负责分析客户的土地属性需求
1、分析每一类细分客户对土地属性的需求，土地属性因子应该与上一步的土地属性
因子相同，分析的具体方法可采用描述、评级，不建议评分；
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
望子成龙
后小太阳
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
2、项目土地属性分析与本步骤的工作结果，能够筛选出对本项目土地属性认可度较
高的细分客户，也即回答了“什么样的客户认可我们项目位置”的问题；
3、如果公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户
细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，
客户细分的类别应根据城市的市场情况灵活制定，不需要完全依照上表所示；
4、当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城市中较
为封闭的区域市场（如卫星城镇）时，需要特别注意客户细分的相应变化；
5、土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并
进而改变项目的客户细分结论，需各公司根据项目实际情况灵活处理。如果因此
产生相应的投资，也需要在成本测算中有所反映。
. 营销管理中心负责分析竞争楼盘的客户和产品
1、根据上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产
品构成进行分析。即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”；
竞争楼盘项目名称
产品
类型
户型
类型
户型
面积
户型
均价
户型
总价
规模
比例
年去化
速度
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
2、在项目七对眼睛的整个流程，乃至设计工作的过程中，此部分工作需要持续进行，
以保证市场竞争信息的及时有效。
. 营销管理中心负责客户初选定位
1、营销管理中心通过以上分析项目土地属性、分析客户的土地属性需求、分析竞争
楼盘的客户和产品的工作，得出本项目的客户初步定位，提出基于客户细分的产
品建议，即回答“认可我们项目位置的客户，会在我们项目中选择什么样的产品”；
客户产品对照表
产品
类型
户型
类型
户型
面积
户型
均价
户型
总价
单一产品
容积率
备注
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
2、表中，单一产品容积率指设计根据当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品
的最饱和净建设用地容积率；
3、产品类型指依照容积率划分的产品，如联排、城花、小高层；户型类型指三室两
厅、一室一厅等户型类别，此栏数据在参考竞品相应信息的基础上，由设计部提
供；
4、当本项目用地附近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区域有较大差异性的
时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应重点考虑价格、产品类
型，以避免客户定位偏差；
5、有可能出现某一类细分客户对应多种产品类型；以及几类客户选择同一种产品类
型的情况，需在上表中进行拆分和说明。
. 成本合约部负责分析项目成本
下表为初步的成果表格，最终表格需由财务部提供。表格中的细分客户、对应产品
容积率、建筑类型等由上一步工作得出，售价需要营销管理中心提供；
单一产品成本假设法
细分客户 A B C D E
对应产品的容积率
建筑类型
土地及固定配套费用（总值暂
视为不随建筑面积变化）
土地费用
开发前期准备费
配套设施费
园林设施费
社区管网费
开发间接费
建筑安装费用（随建筑类型与
建筑面积变化）
主体建筑费
配套安装费
单方成本
市场售价
单方净利润
净利润
成本构成
财务指标
IRR
. 营销管理中心负责提供上表的估计的租售价格。
. 财务部负责分析项目利润，并提出优化意见予营销管理中心和投资发展部。通过对
各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型
（如成本高于市场可接收的售价；总体净利润过低等）；即回答“在认可我们项目位
置的各类细分客户中，哪一些是对我们有价值的”。
. 营销管理中心进而再次修正上一步骤的表格，如下：
本项目客户产品对照表（修正）
产品
类型
户型
类型
户型
面积
户型
均价
户型
总价
单一产品
容积率
备注
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
. 投资发展部（经理）根据项目情况初步的利润测算结果，综合项目谈判后确定的操
作方式，形成简易的《项目立项报告》，经相关参与部门的评审后，申请召开项目立
项会。
. 项目立项会是由公司总经理、相关部门及分管副总/总监参加的、判断项目能否确定
并进入详细可行性研究阶段的评审会议，会议内容如下：
1、初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作
方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测
算等；
2、投资发展部（经理）需提前将《项目立项报告》发给与会人员，为保密起见，土
地方情况和重要谈判条件不能涉及；
3、会议首先由投资发展部（经理）做介绍，并确定主题由相关部门及分管副总/总监
进行讨论和论证，最后综合意见；
4、公司总经理最终决定项目是否进入详细可行性研究阶段，并根据相关部门及分管
副总/总监意见指导项目发展方向；
5、未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要；
6、会议纪要报董事长报备，必要时董事长参加评审会议。
. 项目经项目立项会评审确定后，进入详细可行性研究阶段。
. 详细可行性研究
. 详细可行性研究是对《项目立项报告》的深入论证，其最终形成《项目可行性研究
报告》，报告编制办法参照《项目可行性报告编制作业指引》。
. 投资发展部根据《项目立项报告》与项目发展工作小组相关部门负责人协商确定项
目发展工作小组成员名单，成立详细可行性研究项目发展工作小组。
. 投资发展部负责编制详细可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责任部门（责
任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发给项目发展工作小组
成员。
. 投资发展部根据详细可行性研究计划，组织项目发展工作小组对项目进行现场勘察。
. 投资发展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情
况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。
. 综合办公室（法律顾问）负责参加项目后续谈判，做出法律风险分析。
. 营销管理中心根据详细可行性研究计划对项目周边市场进行更深入的调研，根据市
场情况，继续深化前期“基于细分客户的产品建议”，提出若干种产品配比方案〔当
细分客户的结论显示，本项目为多种容积率产品的组合时适用；当细分客户的结论
显示或因规划容积率条件的限制，如高密度项目），本项目仅有单一容积率产品组合
时，即没有必要进行产品规模配比比较的工作，户型配比的工作就成为重点〕，见下
表：
产品配比方案表
方案一
产品类型 容积率 面积比例 户型区间
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
方案二
产品类型 容积率 面积比例 户型区间
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
. 营销管理中心比较各方案的销售速度、市场竞争风险、价格空间等，提出优选意见。
. 设计部比较各方案的综合容积率、对各类产品的创新空间以及由此带来的价格空间
进行把握，提出优选意见。
. 成本合约部比较各方案的造价，提出优选意见。
. 财务部比较各方案的财务指标，提出优选意见。
产品配比方案对比评价表
方案一 方案二
产品类型 产品
类型
A
产品
类型
B
产品
类型
C
产品
类型
A
产品
类型
B
产品
类型
C
产品构成 产品比例构成
对应客户细分
容积率
销售速度评价
价格空间评价
直接竞争评价
市场机会比较
产品创新评价
总容积率
综合单方成本
单方净利润
项目净利润
财务指标比较
项目 IRR
开发速度评价
首期开盘时间评价开发节奏比较
现金流评价
. 营销管理中心负责汇总相关部门的产品配比优选意见，提出产品初步定位意见。
客户定位表
产品建筑类型 户型特征
容积
率
产品
类型
规模
比例
户型
类型
户型
面积
户型
均价
户型
总价
朝向
青年之家
社会新锐
青年持家
小太阳
后小太阳望子成龙
三代孩子
健康养老 老人 1、2、3 代
富贵之家 1
富贵之家
富贵之家 2
经济务实
投资盈利
. 设计部根据产品初步定位意见，对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目
规划的分析，组织完成规划设计草案。
. 项目工程部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据设计部
提供的规划设计草案完成项目工程技术分析。
. 成本合约部根据设计部提供的规划草案和项目工程部提供的工程技术分析，提供建
安成本测算。
. 营销管理中心在设计部完成规划设计草案后，制订销售初步计划。
. 营销管理中心提出项目整体市场评价意见。
. 财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分
析，形成《项目投资估算表》。
. 人力资源部提出新项目人力资源配置分析意见。
. 投资发展部最终组织各方面材料，形成固定格式的《项目可行性研究报告》，经相关
部门审议后，申请召开项目决策会。
. 项目决策
. 投资发展部召集项目发展工作小组成员对《项目可行性研究报告》进行评审、修订。
. 《项目可行性研究报告》报总经理审批后，董事长召开项目决策会，对《项目可行
性研究报告》进行决策审议，并形成会议纪要。
. 若决策不通过，项目论证终止。
. 若决策通过，投资发展部负责组织通过项目合作方式或招拍挂方式获取土地，并组
织签定合作合同或土地合同。
6. 相关文件
. 《项目可行性研究报告编制作业指引》
7. 附件及表单
. 《土地储备三年动态计划》
. 《房地产及土地市场月度报告》
. 《土地信息采集表》
. 《意向项目信息通报表》
. 《项目立项报告》
. 《项目可行性研究报告》（简版）
. 《项目投资估算表》（范例）
项目拓展与论证流程
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项目可行性研究报告编制作业指引
1. 目的
为规范项目可行性研究报告的编写，为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避
风险，提高新项目决策和运营效率，提升公司竞争力，制定本指引。
2. 适用范围
本指引适用于公司项目可行性研究报告的编写。
3. 职责
. 投资发展部
1、编制报告概论：项目决策背景及摘要；
2、编制报告第一部分：项目概况；
3、编制报告第二部分：法律及政策性风险分析，并提交综合办公室（法律顾问）审
核；
4、编制报告第八部分：综合分析与建议；
5、组织编制第九部分：竞拍和投标方式取得土地需增加和完善的内容；
6、组织编制第十部分：新城市开发需补充的内容；
7、汇总审核《项目可行性研究报告》并组织上会决策。
. 营销管理中心
1、编制报告第三部分：市场分析；
2、编制报告第五部分：前期、工程及销售计划（销售计划部分）。
. 设计部
1、编制报告第四部分：规划设计分析。
. 前期部
1、编制报告第五部分：前期、工程及销售计划（前期部分）。
. 财务部
1、编制报告第六部分：投资收益分析。
. 成本合约部
1、编制报告第六部分：投资收益分析（成本部分）。
. 人力资源部
1、编制报告第七部分：管理资源配置；
2、审议报告第五部分：项目开发中的开发计划。
. 综合办公室（法律顾问）
1、审议报告第二部分：法律及政策性风险分析。
. 项目工程部
1、编制报告第五部分：前期、工程及销售计划（工程计划部分）。
4. 可行性报告内容及要求
概要：项目决策背景及摘要
（投资发展部编制）
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、
城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目
处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况；
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文
化园、政府重点工程等。
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3—5 年），在公司发展
中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、
降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
第一部分：项目概况
（投资发展部编制）
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中
心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/
政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发
有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工
状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，
地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等
因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边 3000 米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的
工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
1、教育：大中小学及教育质量情况；
2、医院等级和医疗水平；
3、大型购物中心、主要商业和菜市场；
4、文化、体育、娱乐设施；
5、公园；
6、银行；
7、邮局；
8、其他。
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况；
2、空气状况；
3、噪声情况；
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；
6、周边景观；
7、风水情况；
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、
购物中心/超市的建设等；
9、其他。
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）；
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间；
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间；
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成
本等；
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3、综合容积率、住宅容积率；
4、建筑密度；
5、控高；
6、绿化率；
7、其他。
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面
地价。
八、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战
略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析。
第二部分：法律及政策性风险分析
（投资发展部编制，提交综合办公室法律顾问审核）
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目立项
1、项目是否已经立项；
2、立项主体是否能够变更；
3、立项变更条件和时间；
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）。
（二）项目用地现状
1、土地所有权归属；
2、土地使用权归属；
3、土地的用途；
4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）。
（三）项目用地规划
1、规划用地所有权归属；
2、规划用地使用权归属；
3、规划用地用途；
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）。
（四）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述；
2、取得土地使用权需要的工作日；
3、取得商品房用地土地使用权所需条件；
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。
（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由；
2、土地性质变更的政策支持或障碍；
3、土地性质变更需要的工作日；
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）。
（六）政策性风险评估
1、政府资源利用的评估：
（1）当地政府对外来投资的态度；
（2）当地政府职能部门的办事作风；
（3）当地政府对该项目的关注程度；
（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
（5）与政府合作关系。
2、政策变更对项目开发的影响：
（1）城市规划限制或更改；
（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期
间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等；
2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利
润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规
税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务；
3、主要合作条件；
4、合作风险评估：
（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的
公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
（4）土地方的信用；
（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中
明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、
不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析
（营销管理中心编制）
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
（1）形成时间；
（2）各档次住宅区域内分布状况；
（3）购买人群变化。
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年）
（1）开工量/竣工量；
（2）销售量/供需比；
（3）平均售价。
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
（1）平均售价；
（2）开发规模；
（3）产品形式；
（4）平均消化率；
（5）平均容积率；
（6）物业在区域内分布特征。
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
1、未来 2～3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型；
2、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点；
3、结论：
（1）区域市场在整体市场的地位及发展态势；
（2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；
（3）本案在区域内开发市场潜力；
（4）本案在开发中的营销焦点问题。
三、区域市场目标客层研究和市场定位
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全
市的趋势特征上）；
2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注
点、诉求点；
3、确定目标客户；
4、市场定位。
四、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：规划设计初步分析
（设计部编制）
一、规划设计的可行性分析
1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高
层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建
设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分
体现）；
2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本
数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指
引第六部分体现）；
3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设
计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体
现）；
4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、
空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法；
5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供
水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供
热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法；
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车
有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医
院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、规划设计的初步概念
1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题；
2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系；
3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品
差异性的考虑。
第五部分：前期、工程及销售计划
（前期部、项目工程部、营销管理中心编制）
一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市
场的占有率（按季列示）。
三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的
可行性分析（按季列示）。
第六部分：投资收益分析
（财务部、成本合约部编制）
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容
积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下
面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示）
项目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成本合计
管理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
二、税务分析
1、营业税及附加；
2、所得税；
3、土地增值税。
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享
受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，
具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等；
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
3、项目开发各期的利润体现
2001 年 ﹒﹒﹒ 20××年
经济指标
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
合计
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）
一定百分比来比较，如：
经济指标
预测成本
×90%
预测成本
预测成本
×110%
预测成本
×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）
一定百分比来比较，如：
经济指标
预测售价
×90%
预测售价
预测售价
×110%
预测售价
×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
（3）容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
5、盈亏平衡点分析
（1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为 S=C/（1-T1）
（2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则
计算公式如下：R=C/[（1-T1）×（1-T2）×S+C×T2]
式中：
C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资
额，含直接建造成本、期间费用）；
R：表示保本销售率；
S：表示单位售价；
T1：表示营业税率；
T2：表示所得税率。
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安
排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用
月平均额。
第七部分：管理资源配置
（人力资源部编制）
一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培
训等）。
第八部分：综合分析与建议
（投资发展部编制）
一、优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、
生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、
生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地
所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竞拍和投标方式取得土地需增加和完善的内容
（投资发展部组织编制）
一、主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价；
2、投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注：A 代表起拍价或投标底价，若没有底价 A 代表略低于可能最低中标价；M 代表每
次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如 100
万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收
益率等。
二、竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况；
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）；
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本；
4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况；
5、近期或未来的发展战略；
6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
三、制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价；
2、销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过
其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价；
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
四、资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达
成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：新城市开发需补充的内容
（投资发展部组织编制）
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况
开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标
土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售
价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征
价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、
平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述；
6、城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面；
7、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名发展商最近 3 年的开
工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率；
8、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征；
9、客户的购买偏好、购买关注的要素；
10 重点楼盘描述。
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
项目报批报建作业指引
1. 目的
为保证项目报批报建工作有序、高效，规避政府政策风险，制定本指引。
2. 适用范围
本指引适用项目前期、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段的报批报建工作。
3. 职责
. 前期部
1、办理项目前期、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段的报批报建工作；
2、督促相关部门及时、准确、全面提供报批报建相关资料并予专业配合。
. 相关部门
1、及时、准确、全面提供报批报建相关资料予前期部；
2、配合前期部开展相关专业的报批报建工作。
4. 工作程序
. 房地产开发项目报批报建工作见《项目报批报建流程》；
. 关键报批报建工作及提交材料见下表，注意密切关注项目所在地政府各行政主管部门
的现行规定。
5. 相关文件
. 《项目拓展与论证管理程序》
. 《项目拓展与论证流程》
. 《方案（概念）设计管理程序》
. 《初步设计管理程序》
. 《施工图设计管理程序》
. 《施工准备管理程序》
. 《工程竣工验收管理程序》
6. 附件及表单
无
报批报建工作内容
报批报建事项 提交材料
政府办理
时限
建设用地规划许可
1、申请表（或申请公文）；
2、当年度计划投资批文（属政府财政投资项目需提交）
（复印件）；
3、大型项目应附《建设项目选址意见书》或《建设项目选
址内部意见书》；
4、建设用地方案图或宗地图；
5、关于用地条件的特别要求；
一、核发《建设
用地规划许可证》
6、规划方案。
20 日
1、申请表（或申请公文）；
2、土地使用权出让合同（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（原件）；
4、相应图纸材料。
二、改变用地性
质
注：距最近批出时间不满 90 天的，不予受理。
65 日
1、申请表（或申请公文）；
2、土地使用权出让合同（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（原件）；
4、相应图纸材料；
5、五分之四以上业主同意的公证材料（已办理《预售许可
证》的提供）；
6、《房地产证》（已建成交付使用的提供）（复印件）。
三、调整容积率
注：距最近批出时问不满 90 天的，不予受理。
65 日
1、申请表（或申请公文）；
2、土地使用权出让合同（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（原件）；
4、相应图纸材料；
5、五分之四以上业主同意的公证材料（已办理《预售许可
证》的提供）；
6、《房地产证》（已建成交付使用的提供）（复印件）。
四、改变已建建
筑物部分功能
注：距最近批出时间不满 90 天的，不予受理
65 日
建筑工程、市政工程方案设计和初步设计审批（核准）
1、申请表（或申请公文）；
2、土地使用权出让合同（复印件）；
3、用地方案图或《土地使用权出让合同书》（复印件）；
一、建筑工程方
案设计审批（核
准）
4、方案设计文件三份（包括建设场地环境方案设计图）；
20 日
5、属政府财政投资项目需提交当年度计划投资批文（复印
件）；
6、符合建筑工程设计招投标的工程项目，提供建筑工程设
计招标投备案证明书；
7、设计单位工程设计资格证书及在 XX 市登记备案的文件。
1、申请书；
2、方案设计审批意见书（复印件）；
3、超限高层建筑工程抗震设防专用项审查申报（原件）；
4、工程勘察报告（复印件）；
5、结构设计计算的主要结果（原件）；
6、初步设计图纸；
7、抗震设计标准、工程和震害材料及计算机程序（参照使
用国外有关标准时提供）（原件）；
二、建设单位申
报超限高层建筑
工程抗震设防专
项审查
8、抗震试验报告（要求进行有关试验的提供）（原件）。
20 日
1、申请表（或申请公文）；
2、《XX 市建设工程方案设计审批意见书》（复印件）；
3、消防主管部门对方案设计的审核意见书（复印件）；
4、民防主管部门对方案设计的审核意见书；
5、工程初步设计文件及材料一式三份（蓝图，原件）；
6、工程地质详细勘查报告（原件）；
三、建筑工程初
步设计审批（核
准）
7、勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件。
20 日
1、申请书；
2、《土地使用权出让合同书》（复印件）；
3、《XX 市建设工程初步设计审批意见书》（复印件）；
4、消防主管部门初步设计审核意见书（复印件）；
6、建筑总平面图（原件）；
7、桩基础设计图纸（原件）；
四、核发《建设
工程桩基础报建
证明书》
8、勘察单位工程资格证书及在 XX 市登记备案的文件（复
印件）
10 日
建设工程规划许可
1、申请表（或申请公文）；
2、《XX 市建设工程报建表》（原件）；
3、属政府财政投资项目需提交当年计划投资批文（复印
件）；
4、《土地使用权出让合同书》及补充协议书（复印件）；
5、《XX 市建设工设计审批意见书》（二阶段计划）或
《XX 市建设工程初步设计审批意见书》（三阶段计划）
（复印件）；
6、消防主管部门对施工图设计的审核意见书（复印件）；
一、核发建筑工
程《建设工程规
划许可证》
7、民防主管部门对施工图设计的审核意见书；
20 日
8、环保部门施工图的审查意见书（工业项目及特殊项目需
提供）
9、地名办批准的建筑名称（复印件）；
10、全套建筑专业施工图两套（蓝图，原件）及电子数据
一份；
11、勘察单位工程资格证书及在 XX 市登记备案的文件；
12、成片开发的项目分期核发《建设工程规划许可证》的，
应提供批准的总平面图。
1、申请表（或申请公文）；
2、全部所有权人签署的办理扩建、改建工程施工图设计报
建手续的委托证明书、
3、属政府财政投资项目需提交当年度计划投资批文（复印
件）；
4、《土地使用权出让合同书》及补充协议书（复印件）；
5、规划部门发放的扩建、改建工程的《建设用地规划许可
证》或对本项目的扩建、改建工程的批复文件（复印
件）；
6、己验收工程提供《建设工程规划验收合格证》；
7、消防主管部门对扩建、改建施工图的审核意见书（复印
件）；
8、《XX 市建设工程方案设计审批意见书》（复印件）；
9、扩建、改建前的原《建设工程规划许可证》（原件正副
本）；
10、《XX 市建设工程报建表》（原件）；
11、设计单位资质证明书（复印件）；
12、设计监理单位对施工图结构设计安全性审核同意意见
书（原件）；
二、核发扩建、
改建工程《建设
工程规划许可证》
13、扩建、改建工程设计施工图图纸二套及电子数据一份。
20 日
l、申请书；
2、《土地使用合同书》及补充协议（复印件）；
3、建筑施工图两套；
4、施工图查丈报告；
5、消防主管部门对施工图没计的审批意见（复印件）；
三、已建工程补
办施工图设计核
准
6、民防主管部门对施工图设计的审批意见书。
20 日
1、申请书；
2、土地使用权出让合同（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、《建设工程规划许可证》（复印件）；
5、原核准的施工图全套；
四、核准变更《建
设工程规划许可
证》
6、施工图设计修改部分的设计图纸二套；
15 日
7、涉及计消防改变的，提供消防部门对施工图修改的审查
意见（复印件）；
8、涉及结构改动的，提供结构设计安全证明材料；
9、五分之四以上业主同意的公证材料（已预售的房地产项
目需修改公共设施的需提供）。
1、申请表（或申请公文）；
2、刊登遗失申明的《XX 市报》或《XX 市商报》整版原
件；
五、《建设工程
规划许可证》
3、原发《建设工程规划许可证》复印件。
5 日+公告时
间
涉及拆改主体结构和明显加大荷载的建筑装饰装修工程设计
（1）一般情况下申请材料要求
1、申请表（或申请公文）；
2、原批准的《建设工程规划许可证》或房地产证（复印
件）；
3、原建筑设计单位出具的装饰装修工程不影响原建筑结构
安全的书面证明材料；
4、原批准的施工图图纸一套；
5、装饰装修工程方案设计文件（含絮饰装修平面图、吊顶
平面图、装饰墙面、立面及剖面图、设备层平面图效果
图等）二套；
6、设计单位的资质证明材料（复印件）。
（2）特殊情况下须提交的材料
1、规划处（科）关于改变功能的意见及土地使用权出让合
同书内容的修订（改变功能者需提供）（复印件）；
2、购买商品房后进行装饰装修的，应提供房地产买卖合同
（复印件）。承租房屋后进行装饰装修的，应提供出租
人同意装饰装修的书面文件；
一、装修装饰工
程方案设计审批
3、在施工和使用过程中，对相邻业主有较大影响的装饰装
修工程项目，应提供宗地内 4／5 以上业主同意的公证
材料。
10 日（分局
办理）
1、申请表（或申请公文）；
2、《XX 市装饰装修工程方案批复书》（复印件）；
3、消防主管部门对装饰装修工程施工图的审核意见书；
4、装饰装修工程设计施工图图纸二套；
二、核发《装饰
装修工程证明书》
5、对环境有影响的项目提供环保部门的审核意见。
10 日（分局
办理）
建设工程规划验收
一、建筑工程规
划验收
1、申请表（或申请公文）：建设单位简要说明项目概况，
包括工程地点、规模、栋数、层数、性质、功能、进展
等，其他去要特别说明的问题，如是否进行予售查丈、
是否违章及违章原因、##进行分期规划验收等。必须加
盖建设单位印章。
20 日（分局
办理）
2、《建设工程规划许可证》（复印件）及其配套文件（经
批准的总平面图和建筑施工图）。未按图施工的工程项
目附送竣工图；
3、《土地使用权出让合同书》（复印件），有补充协议的
一并附送；
4、《建设用地规划许可证》（旧称为规划设计要点、市政
设计要点）（复印件）；
5、《建设工程竣工测量报告》及《房屋建筑面积查丈报告》
（原件）
房地产权初始、变更、抵押、转移登记（分局办理）
1、申请表；
2、土地权属证明，包括：
1）以出让（协议、招标、拍卖）方式取得土地使用权的，
应提交：℃《土地使用权出让合同书》、《土地使用
权出让合同书补充协议书》和其他相关合同书；根据
土地使用权出让合同书规定由权利人自行征地的，应
同时提交征地补偿协议书。℃付清地价款证明。
2）以行政划拨方式取得土地使用权的，应提交：℃市政
府批准用地文件；℃用地红线图；℃征地补偿协议书。
3）属历史用地遗留问题，完善用地手续的，按规定提交
有关文件。
4）以其他合法形式取得土地使用权的应提交有关证明文
件。
3、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
一、土地使用权
初始登记
4、法律、法规规定应提交的其他材料。
25℃+30℃日
1、申请表；
2、土地使用权属证明：℃土地使用权未登记，材料同土地
使用权初始登记；℃土地使用权已登记的提交《房地产
证》或国有土地使用证；℃历史用地的，按历史遗留问
题处理。
3、《建设工程规划许可证》（旧称《建筑许可证》或《建
筑工程规划许可证》）；
4、施工许可证（或开工许可证）；
5、建筑物竣工验收证明（或竣工验收备案证明）；
6、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
7、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、
立面、剖面图）；
8、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘报告书；
9、分栋、分户汇总表（规划与国土资源局提供统一格
式）；
二、房地产初始
登记
10、合作建房的应提交土地管理部门批准的合作协议书，
产权分成详细清单；
40 日
11、集资建房的应提交有关部门批准集资建房的文件；
12、农村统建楼，应提交有关部门批准集资建房的文件；
13、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议原件及拆迁补偿清单；
14、违法用地、违法建筑，经处理并准许留地的，提交行
政处罚及缴交的罚款发票；
15、历史用地遗留问题竣工项目的，按规定提交有关文件；
16、原已核发《房屋所有权证》的提交《房屋所有权证》；
17、法律、法规规定应提交的其他材料。
以上第（一）项的 3、5、7 可不提交。
以上所列的材料已交城建档案馆的，可提交盖有该馆“已
归档”的复印件。
1、申请表；
2、房地产买卖合同（按规定需公证的，提交公证的房地产
买卖合同）；
3、房地产权利证书（已核发的需提交）；
4、预购房地产抵押转现楼办证的应提交抵押权人同意办证
的意见书；
5、遗失房地产买卖合同原件的，应提交买卖合同复印件
（加盖开发商或公证处核对章）和刊有遗失声明的报
刊及具结书；
6、福利房、微利房的提交住宅局房改办的批复（或与住宅
局签订的福利房、微利房买卖合同）；
7、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；
三、二级房地产
转移登记
8、法律、法规规定应提交的其他材料。
40℃日
1、申请表；
2、《房地产证》或其他房地产权利证书（原件）；
3、有关房地产转移的证明文件：
1）房地产买卖合同（按规定需公证的，应提交公证的房
地产买卖合同）；
2）强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：℃拍
卖成交确认书、付清拍卖款证明（原件）；℃人民法
院依法做出的已经生效的判决书，裁定书、调解书，
以及协助执行通知书。
3）房地产赠与的应提供：赠与公证书及公证的亲属关系
证明书；
4）继承的应提交：继承权公证书；
5）房地产交换应提交：公证的换房协议书（原件）；
6）房地产调拨的，提交有关房地产调拨文件；
7）合并、入股：提交有关合并、入股协议及行政主管部
门的批准文件。
四、三级市场房
地产转移登记
4、行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的
20℃日
应提交付清地价款证明书；
5、法律、法规规定应提交的其他文件。
1、申请表；
2、《房地产证》或其他房地产权利证书；
3、改变房地产用途的，应提交规划国土局部门同意改变用
途的批准文件及土地使用权出让合同书；需补交地价的，
应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应
提交有关行政主管机关的批准文件；建筑物、附着物倒
塌、拆除的，应提交有关证明文件；
4、已登记的土地进行分宗、合并的，应提交规划国土部门
同意分宗、合并的批准文件及土地使用权合同书；需补
交地价的，应提交付清地价款证明；房地产分割的，应
提交登记机关认可的测绘报告；
五、房地产变更
登记
5、法律、法规规定应提交的其他文件。
20℃日
1、申请表；
2、《房地产证》或其他房地产权利证书（原件）；
3、借款合同（主合同）和抵押合同；
4、非法人企业、组织，提交其产权部门同意抵押的批准文
件；
5、按规定提交 XX 市房地产估价中心审定的评估报告书；
（6）房地产抵
押证登记
6、法律、法规规定应提交的其他文件。
15 日
1、申请表；
2、借款合同（主合同）和抵押合同（原件）；
3、《XX 市房地产买卖合同书（预售）》；
4、《预售款监管协议书》复印件（核原件）；
5、《房地产预售许可证》复印件（核原件）；
6、预购房地产抵押登记明细表（贷款银行和房地产开发商
加盖公章）；
（7）预购房地
产抵押登记
7、法律、法规规定应提交的其他文件。
/
1、申请表；
2、借款合同（主合同）和抵押合同（从合同）；
3、房地产初始登记证明（已核发房地产证的应提交房地产
证，没有的应提交其他初始登记证明）。
（8）现售房地
产抵押登记
4、《XX 市房地产抵押登记申请书》。
/
1、申请表；
2、转让方的房地产权利证书；
3、《房地产买卖合同》；
4、《XX 市房地产抵押登记申请书》；
5、借款合同（主合同）和抵押合同；
（9）三级房地
产转移抵押登记
6、法律、法规规定应提交的其他文件。
/
房地产预售
1、申请表及申请公文；
2、《房地产开发企业资质证书》；
3、《房地产证》或《土地使用权出让合同书》、付清地款
价证明；
4、《建设工程规划许可证》；
5、《开工许可证》或《施工许可证》；
6、《预售款监管协议书》；
7、经规划国土部门批准的建设项目总平面图、建筑物平、
立、剖面图；
8、预售查丈报告及分户汇总表；
9、工程监理机构出具的工程形象进度证明文件或 XX 市注
册会计师审核的已投入开发建设资金的验资报告；
10、市、区地名办出具的《XX 市地名命名、更名审批
表》；
一、核发《房地
产预售许可证》
11、法律、法规规定应提交的其他文件。
15 日（分局
办理）
1、申请表（或申请公文）；
2、《房地产预售许可证》原件；
二、《房地产预
售许可证》延期
核准
3、出具预售房地产项目未售出部分无抵押、无查封等情形
的保证书。
（分局办理）
地名命名、更名、注销
1、申请表（及申请公文）；
2、土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印
件）；
3、宗地图（复印件）、位置略图；
4、物业现状普通照片，未建成物业提供建成效果图；
一、地名命名
5、地名相关情况说明
10 日
1、申请表（及申请公文）；
2、土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印
件）；
3、宗地图（复印件）、位置略图；
4、原地名使用证（原件）；
5、如已办理 4、《XX 市房地产预售许可证》或已办理产
权初始登记的项目，需提供：
1）4、《XX 市房地产预售许可证》或《房地产证》（复
印件）；
2）全体业主名单；
3）五分之四以上业主同意的公证材料；
4）在《XX 市商报》或《XX 市报》上刊登的因办理更名
暂停销售的通知。
二、地名更名
6、建筑物更名事由说明及物业出售情况详细说明；
15 日
7、《XX 市建筑物命名批复书》（原件）。
房地产人员执业、中介公司、房地产公司
1、申请书；
2、《土地使用权出让合同书》（复印件）
一、增加房地产
开发经营权
3、付清地价款证明书（复印件）。
10 日
1、申请表（及申请公文）；
2、《XX 市房地产开发企业资质登记证书申请表》；
3、公司章程（复印件）；
4、土地使用权《证明》；
5、专职技术人员职称证书复印件（核原件）；
6、专职技术人员调动证明或劳动合同（核原件）；
二、房地产开发
企业资质登记备
案
7、《土地使用权出让合同书》（复印件）。
10 日
1、《执业登记申请表》（原件）；
2、预核准名称通知书（复印件）；
3、身份证、户口薄（复印件）；
4、房地产中介从业资格证书（复印件）；
5、社会保险卡（复印件）；
6、现服务机构证明（原件）；
7、营业执照（复印件）；
8、劳动合同（复印件）
三、核发《XX
市房地产中介
（评估、经纪）
人员执业证书》
（注意：以上文件都需要核对原件）
10 日
1、申请表（及申请公文）；
2、《XX 市房地产中介服务机构房地产评估资质等级证书
申请表》；
3、评估人员执业证书及评估人员资格证书复印件（核原
件）；
四、房地产评估
机构资质等级
4、验资报告复印件（核原件）。
10 日
国外和港澳台设计机构方案
1、申请表（或申请公文）；
2、工程勘察设计资质证书（复印件）；
3、《工程勘察、工程设计企业基本情况表》附表内所填写
技术人员、执业人员、毕业证书、职称证书、身份证、
执业证及执业证章复印件及参加社会保险证明；
4、在 XX 市固定的办公场所及职工住房条件证明材料；
5、企业法人营业执照（复印件）；
一、申领《XX
市勘察设计许可
证》
6、税务登记证（复印件）
10 日
1、申请表（或申请公文）；
2、当地建设行政主管部门或国务院有关主管部门出具的外
出勘察设计证明；
二、申领《XX
市单项工程勘察
设计许可证》
3、当地工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》复
20 日
印件，并加盖原发证机关公章；
4、甲、乙级工程勘察设计资质证书副本原件及正、副本复
印件；
5、承担本项目的工程技术人员及注册执业人员职称、执业
注册证复印件及执业印章印签；
6、中标通知书或建设单位任务委托意向书（另附工程公开
招标公告）；
7、工程项目计划立项批文及规划设计要点；
8、勘察设计出图及合同专用章印鉴各两份。
注：以上材料必须用 A4 纸按目录打印并装订成册。
1、申请表（或申请公文）；
2、工程勘察设计资质证书副本（复印件）及企业法人营业
执照复印件（加盖原发证机关公章）；
三、申请外出承
担单项工程勘察
设计业务 3、中标通知书或项目业主的任务委托书、意向书（另附工
程公开招标公告）。
（直接报处
室受理）
1、申请表（或申请公文）；
2、工程勘察设计资质证书副本（复印件）及企业法人营业
执照复印件（加盖原发证机关公章）；
3、拟设立的分支机构负责人任命文件、技术人员及注册人
员名单，附有关证书复印件及执业印章，总部发放拟外
驻人员近三个月的工资表；
四、申请外出设
立勘察设计分支
机构
4、工作场所及技术装备材料
10 日
测量、验线、查丈
1、申请公文；
2、《建设工程规划许可证》（原件）或桩基础提前开工证
明（原件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、宗地图（或用地方案图）（复印件）；
5、地界放测量报告（原件）；
一、工程验线
6、经批准的总平面图（原件）。
5 日
1、申请公文；
2、《建设工程规划许可证》（复印件）；
3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
4、宗地图（复印件）；
5、土地使用权出让合同书；
6、房屋预售面积查丈报告（原件）；
二、竣工测量报
告审查
7、经批准的建筑施工图（原件）
30 日
1、申请公文；
2、《建设工程规划许可证》（复印件）；
三、房屋建筑面
积预售查丈报告
审查 3、《建设用地规划许可证》（复印件）；
30 日
4、宗地图（复印件）；
5、土地使用权出让合同书（复印件）；
6、经批准的建筑施工图（原件）
项目报批报建流程
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方案（概念）设计管理程序
1. 目的
保证方案设计，包括项目整体概念（规划）方案和项目各期建筑方案的质量、进度、
投资目标的达成，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于方案设计，包括项目整体概念（规划）方案和各期建筑方案设计的管理。
3. 术语和定义
1、方案设计
为建设项目总体开发和总体部署所进行的全面规划的过程活动。
4. 职责
. 设计部
1、编制《方案设计任务书》；
2、组织《方案设计任务书》的评审；
3、组织确定设计供方；
4、负责设计单位的设计过程管理，控制设计质量、进度、投资；
5、负责《方案设计文件》的部门内部评审；
6、组织《方案设计文件》的跨部门评审；
7、复核设计单位设计修改的完整性和准确性。
. 人力资源部
1、审核方案设计计划，明确进度目标要求。
. 成本合约部
1、提供成本限额指标作为设计输入条件；
2、评审《方案设计任务书》；
3、评审《方案设计文件》，进行成本优化。
. 前期部
1、提供土地规划要求作为设计输入条件；
2、评审《方案设计任务书》；
3、办理《方案设计文件》报批手续。
. 项目工程部
1、评审《方案设计文件》。
. 营销管理中心
1、提供产品定位要求作为设计输入条件；
2、评审《方案设计任务书》；
3、评审《方案设计文件》。
. 客户服务中心
1、评审《方案设计文件》。
. 物业公司
1、提供项目物业管理要求作为设计输入条件；
2、评审《方案设计文件》。
. 设计总监
1、审批《方案设计任务书》；
2、审核《方案设计文件》。
. 总经理
1、审批《方案设计文件》，并向董事长报备。
5. 工作程序
. 编审设计任务书
. 设计部按《公司计划管理制度》根据《项目里程碑计划》编制年度、季度、月度设
计专项计划。
. 人力资源部负责核定方案设计专项计划（进度目标）。
. 设计输入
1、成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供造价限额指标（成本目标）；
2、前期部提供土地规划等设计条件（见《设计基础信息移交记录表》）；
3、营销管理中心按《项目产品定位管理程序》提供《产品定位报告》、《产品建议
书》，明确产品定位要求（质量目标），并提供周边公共设施及竞争楼盘等信息（见
《设计基础信息移交记录表》）；
4、物业公司提供项目物业管理要求。
. 设计部按《项目产品定位管理程序》整理前期设计要求（质量目标）。
. 设计部汇总以上要求，检查《设计基础信息移交记录表》内容是否均已齐备。
. 设计部根据项目专项计划规定的时间编制《方案设计任务书》，明确《概念（规划）
方案总体综合技术经济指标表》和《建筑方案各期综合技术经济指标表》相关内容。
. 设计部组织相关部门对《方案设计任务书》进行评审
1、成本合约部评审《方案设计任务书》，审查成本要求是否得到全面准确的体现；
2、营销管理中心评审《方案设计任务书》，审查产品定位要求是否得到全面准确的体
现。
. 设计部汇总《方案设计任务书》的评审意见。
. 设计部按评审意见修改《方案设计任务书》。
. 设计总监审批《方案设计任务书》，并向总经理报备。
. 确定设计供方
. 设计部负责组织确定方案设计的供方。
. 设计部组织相关部门以招标、议标或直接采购的方式确定供方并签订《设计合同》，
具体执行《供方管理程序》、《采购与招标管理程序》、《合同管理程序》。
. 控制设计过程
. 设计部按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料。
. 设计部按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制。
. 设计单位按《设计合同》要求进行建筑方案设计。
. 设计单位按《设计合同》要求，提交《方案设计文件》。
. 评审设计文件
. 设计部组织《方案设计文件》的部门内部评审（必要时邀请外聘专家参与）。
. 设计总监审核《方案设计文件》，督导处理设计文件的专业问题。
. 设计部完成专业问题的评审与修改后，组织《方案设计文件》的跨部门评审（必要
时邀请外聘专家参与）：
1、成本合约部评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计
文件是否符合项目投资成本估算的要求，详见《项目成本优化作业指引》；
2、前期部评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计文件
是否符合报批报建的要求，详见《项目报批报建作业指引》和《项目报批报建流
程》；
3、项目工程部评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，评估设计
文件对工程施工质量、进度的影响；
4、营销管理中心评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设
计文件是否符合产品定位的要求；
5、客户服务中心评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设
计文件是否符合客户服务的要求，按前期项目经验，预估客户投诉风险；
6、物业公司评审《方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计文
件是否符合后期物业管理的要求（含物业用房的设置要求等）。
. 相关部门并提交《设计文件评审表（内部）》予设计部前，均需得到各自分管副总/总
监的核定。
. 设计部汇总各部门评审意见，审核后交设计单位修改。
. 设计单位按评审意见，对《方案设计文件》进行设计修改。
. 设计单位提交修改后的《方案设计文件》予设计部。
. 设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写《设计文件审批表》附各部门
的《设计文件评审表（内部）》报审。
. 设计总监审核《方案设计文件》。
. 总经理审批《方案设计文件》，并向董事长报备。
. 设计部负责按经前期部确认的《设计提交报建文件一览表》项目，向前期部提交报
建图纸等文件。
. 前期部办理《方案设计文件》报批手续，申办《建设用地规划许可证》，设计部予以
全力配合，详见《项目报批报建作业指引》和《项目报批报建流程》。
6. 项目整体概念（规划）方案设计文件编制深度的要求
（内容可按不同项目具体要求作局部调整；投资估算的成本预测由成本合约部负责）
. 一般要求
概念方案设计文件包括：
1、各专业设计说明书，包括各专业设计说明；
2、总平面图、设计分析图，如：功能分析、交通分析、绿化分析、日照分析等建筑
设计图；
3、建筑各层平面图、主要立面和剖面图；
4、可根据招标人的要求或投标人认为有必要时制作建筑效果图和建筑模型。
. 设计说明
. 列出设计依据性文件、规划要求、基础资料及任务书要求。
. 总平面设计说明表达总体构思、功能分区、交通组织、环境保护、竖向设计及建筑
总体与周边环境的关系、包括周边城市配套现状和发展设想。
. 建筑设计说明：
1、说明使用功能布局、交通流线及出入口安全疏散。建筑单体、群体的空间构成特
点；
2、当采用新材料、新技术时应说明相关性能。
. 主要技术经济指标
概念方案主要技术经济指标表
总用地面积 m²
地上：
总建筑面积 m²
地下：
容积率 ％
建筑密度 ％
绿地面积 m²
绿地率 ％
汽车停车数量 （辆） 地上： （辆）
地下： （辆）
. 简述结构、电气、给排水、暖风设计说明。
. 消防、环境保护、节能设计要专篇说明。
. 图纸文件
. 总平面图
总平面图应明确表示建筑物位置及周边状况。
. 总平面分析图
一般应包括功能分区图、交通组织分析图、环境景观分析图等。还可包括设计人拟
表达的其他内容，如：日照分析图，视线分析图等。
. 建筑单体平、立、剖面图
1、主要建筑单体各主要层平面图，表达深度根据项目特点而定；
2、主要建筑单体的主要立面图，应能体现设计特点的立面；
3、主要建筑单体的主要剖面图，剖切位置应最能说明建筑空间关系。
. 建筑效果图及模型
1、建筑效果图必须准确地反映建筑设计内容及环境，避免制作虚假效果，误导评审；
2、建筑模型必须准确按要求比例制作，如实反映建筑设计内容及周边环境状况。
7. 项目各期建筑方案设计文件编制深度的要求
（内容可按不同项目具体要求作局部调整；投资估算的成本预测由成本合约部负责）
. 一般要求
. 建筑方案设计设计文件包括：
1、各专业设计说明书；
2、总平面图及建筑设计图；
3、设计分析图；根据项目特点和招标人的要求提供的功能分析图、交通分析图、环
境绿化景观分析图、日照分析图、内部流线分析图等；
4、建筑效果图；
5、招标文件有要求时，按其比例及深度制作模型。
. 编排顺序
1、封面，标明项目名称、编制日期（根据要求可采用统一格式）；
2、设计文件目录；
3、效果图；
4、设计说明；
5、设计图纸；
6、技术分析图；
7、工程造价估算。
. 设计说明
. 设计依据和设计要求
1、列出主要依据性文件，招标人提供的设计依据文件的名称文号，如：政府有关部
门或上级主管部门的立项批文、城市控制性详细规划、可行性研究报告、规划审
批意见书、城市建设有关的控制线要求、设计任务书、地形图及区域位置图、环
境评估报告等；
2、设计所采用的主要法规和标准。若采用国外法规标准应注明；
3、气象、地形地貌、水文地质、抗震设防标准、设计基础资料等；
4、简述招标人和政府有关部门对本项目的设计要求：如：总平面布置，建筑高度控
制，造型及材料要求，需保护的建筑、水体、树木等；
5、设计内容和范围；
6、总建筑面积、总投资。某些类别的建筑，还应注明其它规模指标。
. 建筑设计说明
1、建筑构思说明；
2、建筑总平面设计说明：
a） 概述场地现状和周边环境；
b）若项目分期建设，说明分期划分；
c） 规划场地内原有建筑的利用和保护，古树、名木、植被保护方案；
d）道路布置、交通分析、停车场地设置、消防措施。
3、建筑方案设计说明：
a） 建筑平面布局交通组织和功能分析；
b）建筑的空间构成及立面设计；
c） 当地形较复杂时应做竖向设计说明；
d）主要建筑材料或新技术的使用。当采用新材料、新技术时，如实陈述其适用性、
经济性；说明有无相应规范、标准；若采用外国规范，说明其名称、适用范围；
e） 对建筑声学、观众视线、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下室等方面
有特殊要求的建筑，应提供相关技术。
. 主要技术经济指标
1、建筑方案主要技术经济指标表
总用地面积 m²
地上：
总建筑面积 m²
地下：
建筑基底面积 m²
容积率 ％
建筑密度 ％
绿地面积 m²
绿地率 ％
地上： （辆）
汽车停车位 个
地下： （辆）
地下： （辆）
自行车位 个
地上： （辆）
2、公共建筑可根据招标文件要求增加主要功能区分层面积表、旅馆建筑的客房构成、
医院建筑的门诊人次及病床数、图书馆建筑的藏书、观演和体育建筑的座位数等。
住宅小区方案应增加户型统计表。
. 结构设计说明
1、设计依据
a） 采用的法规和标准；
b）风压、雪荷载、地震工程地质条件等。
2、结构设计
a） 结构安全等级、设计使用年限和抗震设防类别；
b）概述结构选型，新结构新技术应重点说明；
c） 主要结构材料及特殊材料；
d）必要时阐述地基概况和基础选型。
3、采用如大跨度、超高、超限，特殊结构方案时，其技术措施应重点说明。
. 建筑消防及防灾分析说明
概述建筑消防设计和防灾技术措施要点。
. 环境保护设计说明
概述建筑环境影响分析及环境保护措施。
. 建筑节能设计说明
依据建筑方案设计特点概述建筑节能设计要点及技术措施。
. 电气专业设计说明
1、供配电设计（包括负荷等级及供电方式等）；
2、照明设计；
3、防雷与接地；
4、建筑智能化设计。
. 给水排水设计说明
结合建筑方案设计特点概述给排水和消防系统方案及节水措施。
. 采暖通风及空气调节设计说明
结合建筑方案设计特点概述暖通空调及防排烟方案及节能措施。
. 图纸文件
. 总平面设计图纸
1、场地区域位置图；
2、场地现状地形图；
3、建筑总平面图标明用地范围、退界周边道路及建筑等环境状况；
4、标明主要建筑物名称、编号、层数、出入口位置、标注建筑物距离，及各主要建
筑物相对标高等。
. 建筑设计图纸
1、建筑各层平面图
a） 平面的总面宽、进深、开间、进深柱网、承重墙位置；
b）招标文件按要求注明房间名称、面积；
c） 在平面图中应标出主要门窗位置；
d）各楼层地面标高；
e） 布置停车库停车位、行车线路；
f） 大型公共建筑可根据招标文件要求绘制消防分区及人员疏散示意图。
2、建筑主要立面图
a） 代表性立面或按招标文件要求提供建筑立面图；
b）标明各主要部位和最高点或主体建筑的总高度。
3、建筑主要剖面图
a） 剖示有代表性部位及空间关系复杂部位；
b）标注各层标高及室外地面标高、建筑顶标高。
4、建筑效果图及建筑模型
a） 根据方案设计特点和招标人要求提供如实反映建筑环境、建筑形态及空间关系
的建筑效果图；
b）根据方案设计特点和招标人要求制作建筑模型。模型比例和深度应按招标文件
要求制作，准确反映建筑设计及周边的真实状况。
5、总平面交通分析图：
a） 人行、车行系统，停车场地及停车位；
b）各主要人流出入口、货物运输（清洁、污染物运输）出入口、地下车库出入口
位置、自行车库出入口位置等；
c） 主要道路宽度。
6、日照分析图
a） 若招标文件有要求，应按规定软件绘制符合当地规定的日照分析图并明确分析
日照结果，以确保日照条件符合国家相应规定；
b）公寓、医院、疗养院、学校、幼托、敬老院等建筑应按国家相关标准及法规分
析日照并确保满足要求；
c） 大型公共建筑应分析日照影响，确保环境效果和公众利益。
7、环境景观分析图
可根据招标文件要求，说明景观性质、视线、形态或色彩设计理念及与城市关系；
8、其他分析图（可根据招标文件要求制作）
a） 分期建设图；
b）室内交通分析图；
c） 室内景观分析图；
d）建筑功能分析图；
e） 按招标文件要求可增加如下分析图：（1）建筑声学分析图（2）视线分析图
（3）特殊建筑内部交通流线分析图（4）采光、通风分析图。
. 其他专业图纸深度要求
一般工程可不提供结构、暖通、给排水、电气（供配电、照明、建筑智能化等）、动
力等专业图纸。招标文件如有要求可绘制指定专业图纸。如采用特殊、巨型或异形
结构，应增加主要受力体系布置图纸。
8. 相关文件
. 《公司计划管理制度》
. 《项目拓展与论证管理程序》
. 《项目报批报建作业指引》
. 《项目报批报建流程》
. 《项目目标成本管理办法》
. 《项目成本优化作业指引》
. 《项目产品定位管理程序》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
. 《合同管理程序》
9. 附件及表单
. 《设计提交报建文件一览表》（范例）
. 《概念（规划）方案设计任务书》（范例）
. 《建筑方案设计任务书》（范例）
. 《概念（规划）方案总体综合技术经济指标表》
. 《建筑方案各期综合技术经济指标表》
. 《设计基础信息移交记录表》
. 《项目竞争楼盘设计信息调查表》
. 《项目宗地社会条件表》
. 《项目宗地自然条件表》
. 《设计文件评审表（内部）》
. 《设计文件审批表》
初步设计管理程序
1. 目的
为保证初步（扩初）设计阶段的质量、进度、投资目标的达成，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于初步设计，包括可能进行的技术性扩大初步设计（扩初）的管理。
3. 术语和定义
1、初步（扩初）设计
为产品实现提供符合顾客和适用法律法规要求的，在技术上可行，经济上合理的
工程安排，并为施工图设计做出原则性规定的过程活动。
民用建筑工程一般分为方案设计，初步设计和施工图设计三个阶段；对于技术要
求简单的民用建筑工程，经有关主管部门同意，可在方案设计审批后直接进入施
工图设计。
4. 职责
. 设计部
1、编制《初步设计任务书》；
2、组织《初步设计任务书》的评审；
3、组织确定设计供方；
4、负责设计单位的设计过程管理，控制设计质量、进度、投资；
5、负责《初步设计文件》的部门内评审；
6、组织《初步设计文件》的跨部门评审；
7、复核设计单位设计修改的完整性和准确性。
. 人力资源部
1、审核初步设计计划，明确进度目标要求。
. 成本合约部
1、提供成本限额指标作为设计输入条件；
2、评审《初步设计任务书》；
3、评审《初步设计文件》，进行成本优化。
. 前期部
1、评审《初步设计任务书》。
. 项目工程部
1、评审《初步设计文件》。
. 营销管理中心
1、评审《初步设计任务书》；
2、评审《初步设计文件》。
. 客户服务中心
1、评审《初步设计文件》。
. 物业公司
1、评审《初步设计文件》。
. 设计总监
1、审批《初步设计任务书》；
2、审核《初步设计文件》。
. 总经理
1、审批《初步设计文件》。
5. 工作程序
. 编审设计任务书
. 设计部按《公司计划管理制度》根据《项目里程碑计划》编制年度、季度、月度设
计专项计划。
. 人力资源部负责核定初步设计专项计划（进度目标）。
. 成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供造价限额指标（成本目标）。
. 设计部按《方案（概念）设计管理程序》整理前期方案设计文件（质量目标）。
. 设计部汇总以上要求，根据项目专项计划规定的时间编制《初步设计任务书》。
. 设计部组织相关部门对《初步设计任务书》进行评审
1、成本合约部评审《初步设计任务书》，审查成本要求是否得到全面准确的体现；
2、营销管理中心评审《初步设计任务书》，审查产品定位要求是否得到全面准确的延
续。
. 设计部汇总《初步设计任务书》的评审意见；
. 设计部按评审意见修改《初步设计任务书》；
. 设计总监审批《初步设计任务书》，并向总经理报备。
. 确定设计供方
. 设计部负责组织确定初步设计的供方。
. 设计部组织相关部门以招标、议标或直接采购的方式确定供方并签订《设计合同》，
具体执行《供方管理程序》、《采购与招标管理程序》、《合同管理程序》。
. 控制设计过程
. 设计部按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料。
. 设计部按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制。
. 设计单位按《设计合同》要求进行初步设计。
. 设计单位按《设计合同》要求，提交《初步设计文件》。
. 评审设计文件
. 设计部组织《初步设计文件》的部门内评审（必要时邀请外聘专家参与）；
. 设计总监审核《初步设计文件》，督导处理设计文件的专业问题；
. 设计部完成专业问题的评审与修改后，组织《初步设计文件》（含《初步设计材料设
备表》，下同）的跨部门评审（必要时邀请外聘专家参与）：
1、成本合约部评审《初步设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计
文件是否符合目标成本的要求，详见《项目成本优化作业指引》；
2、前期部评审《初步设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计文件
是否为原方案设计的深化，修改部分是否符合报批报建的要求，详见《项目报批
报建作业指引》；
3、项目工程部评审《初步设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，评估设计
文件对工程施工质量、进度的影响；
4、营销管理中心评审《初步设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设
计文件是否符合产品定位的要求，并为营销策划及项目推广作前期准备；
5、客户服务中心评审《初步设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设
计文件是否符合客户服务的要求，按前期项目经验，预估客户投诉风险；
6、物业公司评审《初步设计文件》，审查设计文件是否符合后期物业管理的要求（含
物业用房的设置要求等），预估风险并提出修改建议。
. 相关部门并提交《设计文件评审表（内部）》予设计部前，均需得到各自分管副总/总
监的核定。
. 设计部汇总各部门评审意见，审核后交设计单位修改。
. 设计单位按评审意见，对《初步设计文件》进行设计修改。
. 设计单位提交修改后的《初步设计文件》予设计部。
. 设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写《设计文件审批表》附各部门
的《设计文件评审表（内部）》报审；
. 设计总监审核《初步设计文件》；
. 总经理审批《初步设计文件》。
6. 初步设计文件编制深度的要求
（内容可按不同项目具体要求作局部调整；概算由成本合约部负责）
. 一般要求
. 初步设计文件
1、设计说明书，包括设计总说明，各专业设计说明；
2、有关专业的设计图纸。
注：初步设计文件应包括主要设备或材料表，主要设备或材料表可附在说明书中，
或附在设计图纸中，或单独成册。
. 初步设计文件的编排顺序
1、封面：写明项目名称、编制单位，编制年月；
2、扉页：写明编制单位法定代表人。技术总负责人，项目总负责人和各专业负责人
的姓名，并经上述人员签署或授权盖章；
3、设计文件目录；
4、设计说明书；
5、设计图纸（可另单独成册）。
注:对于规模较大、设计文件较多的项目，设计说明书和设计图纸可按专业成册；
另外单独成册的设计图纸应有图纸总封面和图纸目录；各专业负责人的姓名和签
署也可在本专业设计说明的首页上标明。
. 设计总说明
. 工程设计的主要依据
1、设计中贯彻国家政策、法规；
2、政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告、立项书、方案文件等的文号或
名称；
3、工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件；
4、公用设施和交通运输条件；
5、规划、用地、环保，卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料；
6、建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。
. 工程建设的规模和设计范围
1、工程的设计规模及项目组成；
2、分期建设（应说明近期，远期的工程）的情况；
3、承担的设计范围与分工。
. 设计指导思想和设计特点
1、采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况；
2、环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、节能，安保、人防设置以及抗震设
防等主要设计原则；
3、根据使用功能要求，对总体布局和选用标准的综合叙述。
. 总指标
1、总用地面积、总建筑面积等指标；
2、其他相关技术经济指标。
. 提请在设计审批时需解决或确定的主要问题
1、有关城市规划，红线、拆迁和水、电、蒸汽、燃料等能源供应的协作问题；
2、总建筑面积、总概算（投资）存在的问题；
3、设计选用标准方面的问题；
4、主要设计基础资料和施工条件落实情况等影响设计进度和设计文件批复时间的因
素。
. 总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。
. 总平面
. 在初步设计阶段，总平面专业的设计文件应包括设计说明书、设计图纸、根据合同
约定的鸟瞰图或模型。
. 设计说明书
1、设计依据及基础资料
a） 摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容；
b）有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（道路红线、建筑红线或用地
界线、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率，停车泊位数等），以及对
总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建
设等方面的特殊要求；
c） 本工程地形图所采用的坐标、高程系统；
d）凡设计总说明中已阐述的内容可从略。
2、场地概述
a） 说明场地所在地的名称及在城市中的位置（简述周围自然与人文环境、道路、
市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建
筑物与构筑物）；
b）概述场地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡
向、最大坡度和一般坡度等）；
c） 描述场地内原有建筑物，构筑物，以及保留（包括名木、古迹等）、拆除的情况；
d）摘述与总平面设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性土、地裂缝、岩
溶、滑坡与其他地质灾害。
3、总平面布置
a） 说明如何因地制宜，根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环
境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技
术经济合理性；
b）说明功能分区原则、远近期结合的意图、发展用地的考虑；
c） 说明室外空间的组织及其与四周环境的关系；
d）说明环境景观设计和绿地布置等。
4、竖向设计
a） 说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、地形，排水、洪水位、土方
平衡等情况）；
b）说明竖向布置方式（平坡式或台阶式），地表雨水的排除方式（明沟或暗管）等；
如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况；
c） 根据需要注明初平土方工程量。
5、交通组织
a） 说明人流和车流的组织，出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定；
b）消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置；
c） 说明道路的主要设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最
大及最小纵坡等）。
6、主要技术经济指标表。民用建筑主要技术经济指标表
序号 名称 单位 数量 备注
l 总用地面积 hm2
2 总建筑面积 m2 地上、地下部分可分列
3 建筑基底面积 hm2
4 道路广场总面积 hm2 含停车场面积并应注明停车泊位数量
5 绿地总面积 hm2 可加注公共绿地面积
6 容积率 （2）/（1）
7 建筑密度 ％ （3）/（1）
8 绿地率 ％ （5）/（1）
9 小汽车停车泊位数 辆 室内、外应分列
10 自行车停放数量 辆
注：当工程项目（如城市居住区）有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按
其执何；计算容积率时，通常不包括± 以下地下建筑面积。
7、提请在设计审批时解决或确定的主要问题。特别是涉及总平面设计中的指标和标
准方面有待解决的问题，应阐述其情况及建议处理办法。
. 设计图纸
1、区域位置图（根据需要绘制）。
2、总平面图
a） 保留的地形和地物；
b）测量坐标网，坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑红
线或用地界线；
c） 场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸）和主要建筑物及构筑
物的位置、名称，层数、建筑间距；
d）建筑物，构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚
线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编
号）、层数；
e） 道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑
消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；
f） 绿化、景观及休闲设施的布置示意；
g）指北针或风玫瑰图；
h）主要技术经济指标表（表 ），该表也可列于设计说明内；
i） 说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统
名称（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例
及其他必要的说明等。
3、竖向布置图
a） 场地范围的测量坐标值（或注尺寸）；
b）场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高；
c） 保留的地形、地物；
d）建筑物、构筑物的名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高；
e） 主要道路、广场的起点，变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制
性标高；
f） 用箭头或等高线表示地面坡向，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等；
g）指北针；
h）注明：尺寸单位、比例、补充图例；
i） 本图可视工程的具体情况与总平面图合并；
j） 根据需要利用竖向布置图绘制土方图及计算初平土方工程量。
. 建筑
. 初步设计阶段，建筑专业设计文件应包括设计说明书和设计图纸。
. 设计说明书
1、设计依据及设计要求
a） 摘述设计任务书和其他依据性资料中与建筑本专业有关的主要内容；
b）表述建筑类别和耐火等级，抗震设防烈度，人防等级，防水等级及适用规范和
技术标准；
c） 简述建筑节能和建筑智能化等要求。
2、设计说明
a） 概述建筑物使用功能和工艺要求，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设
计方案调整的原因、内容；
b）简述建筑的功能分区，建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群
体与周围环境的关系；
c） 简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯、自动扶梯）的布局，以及
所采用的电梯、自动扶梯的功能，数量和吨位、速度等参数；
d）综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以
及无障碍，节能，智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施；
e） 主要的技术经济指标包括能反映建筑规模的总建筑面积以及诸如住宅的套型和
套数、旅馆的房间数和床位数、医院的门诊人次和住院部的病床数、车库的停
车位数量等；
3、多子项工程中的简单子项可用建筑项目主要特征表（表 ）作综合说明。
4、对需分期建设的工程，说明分期建设内容和对续建、扩建的设想及相关措施。
5、幕墙工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计、加工的工程内容的必要说明。
6、需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其它需要说明的问题。
7、必要的计算资料的说明简图。
. 设计图纸
1、平面图
a） 标明承重结构的轴线，轴线编号，定位尺寸和总尺寸；
b）绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱、门窗（幕墙）、天窗、楼梯、
电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层，平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、
散水明沟等的位置；当围护结构为幕墙时，应标明幕墙与主体结构的定位关系；
建筑项目主要特征表
项目名称
编号
建筑类别
耐火等级
抗震设防烈度
人防防护等级
主要结构选型
建筑层数、总高 地上、地下分列
建筑基底面积
建筑总面积
墙体
地面
建
筑
构
造
及
装
修
楼面
层面
天窗
门
窗
顶棚
内墙面
外墙面
注：建筑构造及装修项目可随工程内容增减。
c） 表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置；
d）表示建筑平面或空间的防火分区和防火分区分隔位置和面积，宜单独成图；
e） 标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高；
f） 标明指北针（画在底层平面）；
g）标明剖切线及编号；
h）绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要
选择绘制标准层、标准单元或标准间的放大平面图及室内布置图；
i） 列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）。
j） 标明图纸名称，比例。
2、立面图：应选择绘制主要立面，立面图上应标明：
a） 两端的轴线和编号；
b）立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨逢、檐口
（女儿墙）、屋顶，平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等；
c） 平、剖面未能表示的屋顶、及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面、等主要
标高或高度；
d）图纸名称、比例。
3、剖面图：剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近
的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，
并应表示：
a） 主要内、外承重墙、柱的轴线，轴线编号；
b）主要结构和建筑构造部件，如：地面、楼板，屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、
柱，内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨逢、阳台、地沟、地坑、台阶、
坡道等；
c） 各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼
层之间尺寸及其他必需的尺寸等；
d）图纸名称、比例。
4、对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖面。
. 结构
. 在初步设计阶段结构专业设计文件应有设计说明书和必要时提供结构布置图。
. 设计说明书
1、设计依据
a） 本工程结构设计所采用的主要标准及法规；
b）相应的工程地质勘察报告及其主要内容，包括：工程所在地区的地震基本烈度、
建筑场地类别、地基液化判别；工程地质和水文地质简况、地基土冻胀性和融
陷情况，着重场地的特殊地质条件分别予以说明：当无勘察报告或已有工程地
质勘察报告不能满足设计要求时，应明确提出勘察或补充勘察要求；
c） 采用的设计荷载，包含工程所在地的风荷载和雪荷载、楼（屋）面使用荷载、
其他特殊的荷载；
d）建设方对设计提出的符合有关标准、法规的与结构有关的书面要求；
e） 批准的方案设计文件。
2、设计说明
a） 建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别；
b）地基基础设计等级，地基处理方案及基础形式、基础埋置深度及持力层名称；
若采用桩基时，应说明桩的类型、桩端持力层及进入持力层的深度；
c） 上部结构选型；
d）伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置；
e） 地下室的结构做法和防水等级，当有人防地下室时说明人防的抗力等级；
f） 为满足特殊使用要求所作的结构处理：
主要结构构件材料的选用；
高层建筑和大型公共建筑的主要结构特征参数和采用的计算程序及计算模型。
g）新技术、新结构、新材料的采用；
h）采用的标准图集；
i） 施工特殊要求；
j） 其他需要说明的内容。
3、提请在设计审批时需解决或确定的主要问题。
. 设计图纸（较复杂的工程提供）
1、标准层、特殊楼层及结构转换层平面结构布置图，注明定位尺寸、主要构件的截
面尺寸；条件许可时提供基础平面图。
2、特殊结构部位的构造简图。
. 内部作业
1、与建筑及其他专业配合，确定结构型式及布置。
2、提出能为编制概算所需的结构简图及附加的文字说明。
3、对高层建筑、大型公共建筑和复杂的建（构）筑物应作必要的计算工作，计算书
经校审后保存。
. 建筑电气
. 初步设计阶段，建筑电气专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要电气设
备表、计算书（供内部使用及存档）。
. 设计说明书
1、设计依据
a） 建筑概况：应说明建筑类别、性质、面积、层数、高度等；
b）相关专业提供给本专业的工程设计资料；
c） 建设方提供的有关职能部门（如：供电部门、消防部门、通信部门、公安部门
等）认定的工程设计资料，建设方设计要求；
d）本工程采用的主要标准及法规。
2、设计范围
a） 根据设计任务书和有关设计资料说明本专业的设计工作内容和分工；
b）本工程拟设置的电气系统。
3、变、配电系统
a） 确定负荷等级和各类负荷容量；
b）确定供电电源及电压等级，电源由何处引来，电源数量及回路数、专用线或非
专用线、电缆埋地或架空、近远期发展情况；
c） 备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求，有自备发电机时，说明启动方
式及与市电网关系；
d）高、低压供电系统结线型式及运行方式：正常工作电源与备用电源之间的关系；
母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电
方式；
e） 变，配电站的位置、数量、容量（包括设备安装容量、计算有功、无功、视在
容量、变压器台数、容量）及型式（户内、户外或混合）；设备技术条件和选型
要求；
f） 继电保护装置的设置；
g）电能计量装置：采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建
设方内部核算要求）；监测仪表的配置情况；
h）功率因数补偿方式:说明功率因数是否达到供用电规则的要求，应补偿量和采取
的补偿方式和补偿前后的结果；
i） 操作电源和信号：说明高压设备操作电源和运行信号装置配置情况；
j） 工程供电：高、低压进出线路的型号及敷设方式。
4、配电系统
a） 电源由何处引来、电压等级、配电方式；对重要负荷和特别重要负荷及其它负
荷的供电措施；
b）选用导线、电缆。母干线的材质和型号，敷设方式；
c） 开关，插座，配电箱、控制箱等配电设备选型及安装方式；
d）电动机启动及控制方式的选择。
5、照明系统
a） 照明种类及照度标准；
b）光源及灯具的选择、照明灯具的安装及控制方式；
c） 室外照明的种类（如路灯、庭园灯，草坪灯、地灯、泛光照明、水下照明等）、
电压等级、光源选择及其控制方法等；
d）照明线路的选择及敷设方式。（包括室外照明线路的选择和接地方式）。
6、热工检测及自动调节系统
a） 按工艺要求说明热工检测及自动调节系统的组成；
b）自动化仪表的选择；
c） 仪表控制盘，台选型及安装；
d）线路选择及敷设；
e） 仪表控制盘、台的接地。
7、火灾自动报警系统
a） 按建筑性质确定保护等级及系统组成；
b）消防控制室位置的确定和要求；
c） 火灾探测器、报警控制器，手动报警按钮，控制台（柜）等设备的选择；
d）火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求；
e） 火灾应急广播及消防通信概述；
f） 消防主电源、备用电源供给方式，接地及接地电阻要求；
g）线路选型及敷设方式；
h）当有智能化系统集成要求时，应说明火灾自动报警系统与其它子系统的接口方
式及联动关系；
i） 应急照明的电源型式，灯具配置，线路选择及敷设方式，控制方式等。
8、通信系统
a） 对工程中不同性质的电话用户和专线，分别统计其数量；
b）电话站总配线设备及其容量的选择和确定；
c） 电话站交、直流供电方案；
d）电话站站址的确定及对土建的要求；
e） 通信线路容量的确定及线路网络组成和敷设；
f） 对市话中继线路的设计分工，线路敷设和引人位置的确定；
g）室内配线及敷设要求；
h）防电磁脉冲接地、工作接地方式及接地电阻要求。
9、有线电视系统
a） 系统规模、网络组成，用户输出口电平值的确定；
b）节目源选择；
c） 机房位置、前端设备配置；
d）用户分配网络、导体选择及敷设方式，用户终端数量的确定。
10、 闭路电视系统
a） 系统组成；
b）控制室的位置及设备的选择；
c） 传输方式、导体选择及敷设方式；
d）电视制作系统组成及主要设备选择。
11、 有线广播系统
a） 系统组成；
b）输出功率。馈送方式和用户线路敷设的确定；
c） 广播设备的选择，并确定广播室位置；
d）导体选择及敷设方式。
12、 扩声和同声传译系统
a） 系统组成；
b）设备选择及声源布置的要求；
c） 确定机房位置；
d）同声传译方式；
e） 导体选择及敷设方式。
13、 呼叫信号系统
a） 系统组成及功能要求（包括有线或无线）；
b）导体选择及敷设方式；
c） 设备选型。
14、 公共显示系统
a） 系统组成及功能要求；
b）显示装置安装部位、种类、导体选择及敷设方式；
c） 显示装置规格。
15、 时钟系统
a） 系统组成、安装位置、导体选择及敷设方式；
b）设备选型。
16、 安全技术防范系统
a） 系统防范等级、组成和功能要求；
b）保安监控及探测区域的划分、控制、显示及报警要求；
c） 摄像机、探测器安装位置的确定；
d）访客对讲、巡更、门禁等子系统配置及安装；
e） 机房位置的确定；
f） 设备选型、导体选择及敷设方式。
17、 综合布线系统
a） 根据工程项目的性质、功能、环境条件和近、远期用户要求确定综合布线的类
型及配置标准；
b）系统组成及设备选型；
c） 总配线架、楼层配线架及信息终端的配置；
d）导体选择及敷设方式。
18、 建筑设备监控系统及系统集成
a） 系统组成、监控点数、及其功能要求；
b）设备选型；
c） 导体选择及敷设方式。
19、 信息网络交换系统
a） 系统组成、功能及用户终端接口的要求；
b）导体选择及敷设要求。
20、 车库管理系统
a） 系统组成及功能要求；
b）监控室设置；
c） 导体选择及敷设要求。
21、 智能化系统集成
a） 集成形式及要求；
b）设备选择。
22、 建筑物防雷
a） 确定防雷类别；
b）防直接雷击、防侧击雷、防雷击电磁脉冲、防高电位侵入的措施；
c） 当利用建（构）筑物混凝土内钢筋做接闪器、引下线、接地装置时，应说明采
取的措施和要求。
23、 接地及安全
a） 本工程各系统要求接地的种类及接地电阻要求；
b）总等电位、局部等电位的设置要求；
c） 接地装置要求，当接地装置需作特殊处理时应说明采取的措施、方法等；
d）安全接地及特殊接地的措施。
24、 需提请在设计审批时解决或确定的主要问题
. 设计图纸
1、电气总平面图（仅有单体设计时，可无此项内容）
a） 标示建（构）筑物名称、容量，高、低压线路及其它系统线路走向，回路编号，
导线及电缆型号规格，架空线杆位，路灯、庭园灯的杆位（路灯、庭园灯可不
绘线路），重复接地点等；
b）变、配电站位置、编号和变压器容量；
c） 比例、指北针。
2、变、配电系统
a） 高，低压供电系统图：注明开关柜编号，型号及回路编号、一次回路设备型号、
设备容量、计算电流、补偿容量、导体型号规格、用户名称、二次回路方案编
号；
b）平面布置图：应包括高、低压开关柜、变压器、母干线、发电机、控制屏、直
流电源及信号屏等设备平面布置和主要尺寸，图纸应有比例；
c） 标示房间层高、地沟位置，标高（相对标高）。
3、配电系统（一般只绘制内部作业草图，不对外出图）
主要干线平面布置图，竖向干线系统图（包括西：电及照明干线、变配电站的配
出回路及回路编号）。
4、照明系统
对于特殊建筑，如大型体育场馆、大型影剧院等，有条件时应绘制照明平面图。
该平面图应包括灯位（含应急”硼灯）、灯具规格，配电箱（或控制箱）位，不需
连线。
5、热工检测及自动调节系统
a） 需专项设计的自控系统需绘制热工检测及自动自动调节原理系统图；
b）控制室设备平面布置图。
6、火灾自动报警系统
a） 火灾自动报警系统图；
b）消防控制室设备布置平面图。
7、通信系统
a） 电话系统图；
b）站房设备布置图。
8、防雷系统、接地系统
一般不出图纸，特殊工程只出顶视平面图，接地平面图。
9、其他系统
a） 各系统所属系统图；
b）各控制室设备平面布置图（若在相应系统图中说明清楚时，可不出此图）。
. 主要设备表
注明设备名称、型号、规格、单位、数量。
. 设计计算书（供内部使用及存档）
1、用电设备负荷计算；
2、变压器选型计算；
3、电缆选型计算；
4、系统短路电流计算；
5、防雷类别计算及避雷针保护范围计算；
6、各系统计算结果尚应标示在设计说明了或相应图纸中；
7、因条件不具备不能进行计算的内容，应在初步设计中说明，并应在施工图设计时
补算。
. 给水排水
. 初步设计阶段，给水排水专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要设备表、
计算书（内部使用并存档）。
. 设计说明书
1、设计依据
a） 摘录设计总说明所列批准文件和依据性资料中与本专业设计有关的内容；
b）本工程采用的主要法规和标准；
c） 其他专业提供的本工程设计资料，工程可利用的市政条件。
2、设计范围
根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工（当有其他单位
共同设计时）。
3、室外给水设计
a） 水源：由市政或小区管网供水时，应说明供水干管的方位、接管管径、能提供
的水量与水压。当建自备水源时，应说明水源的水质、水温、水文及供水能力，
取水方式及净化处理工艺和设备选型等；
b）用水量：说明或用表格列出生活用水定额及用水量，生产用水水量，其他项目
用水定额及用水量（含循环冷却水系统补水量，游泳池和中水系统补水量、洗
衣房、锅炉房、水景用水、道路、绿化洒水和不可预计水量等）；消防用水标准
及用水量；总用水量（最高日用水量、最大时用水量）；
c） 给水系统：说明生活、生产、消防系统的划分及组合情况，分质分压分区供水
的情况。当水量、水压不足时采取的措施，并说明调节设施的容量、材质、位
置及加压设备选型。如系扩建工程，还应对现有给水系统加以简介；
d）消防系统：说明各类形式消防设施的设计依据，设计参数，供水方式，设备选
型及控制方法等；
e） 中水系统：说明中水系统设计依据，水质要求，工艺流程，设计参数及设备选
型，井绘制水量平衡图；
f） 循环冷却水系统：说明根据用水设备对水量、水质、水温、水压的要求，以及
当地的有关气象参数（如室外空气干、湿球温度和大气压力等）来选择采取循
环冷却水系统的组成，冷却构筑物、循环水泵的型号及稳定水质措施；
g）当采用重复用水的系统较大时，应概述系统流程，净化工艺并绘制水量平图；
h）管材、接口及敷设方式。
4、室外排水设计
a） 现有排水条件简介：当排入城市管道或其他外部明沟时应说明管道，明沟的大
小、坡度，排入点的标高、位置或检查井编号。当排入水体（江、河、湖、海
等）时，还应说明对排放的要求；
b）说明设计采用的排水制度、排水出路。如需要提升，则说明提升位置、规模，
提升设备选型及设计数据，构筑物形式，占地面积，紧急排放的措施等；
c） 说明或用表格列出生产、生活排水系统的排水量。当污水需要处理时，应分别
说明排放量、水质、处理方式，工艺流程、设备选型、构筑物概况以及处理效
果等；
d）说明雨水排水采用的暴雨强度公式（或采用的暴雨强度）、重现期、雨水排水量
等；
e） 管材、接口及敷设方式。
5、建筑给水排水设计
a） 说明或用表格列出各种用水量标准，用水单位数，工作时间，小时变化系数，
最高日用水量，最大时用水量。注：此项内容在第 ）中表示清楚时，则
此款可不表示；
b）给水系统：说明给水系统的划分和给水方式，分区供水要求和采取的措施，计
量方式，水箱和水池的容量、设置位置、材质，设备选型，保温、防结露和防
腐蚀等措施；
c） 消防系统：遵照各类防火设计规范的有关规定要求，分别对各类消防系统（如
消火栓、自动喷水、水幕、雨淋喷水、水喷雾、泡沫、气体灭火系统）的设计
原则和依据，计算标准，系统组成，控制方式，消防水池和水箱的容量、设置
位置以及主要设备选择等予以叙述；
d）热水系统：说明采取的热水供应方式，系统选择，水温、水质、热源、加热方
式及最大小时用水量和耗热量等。说明设备选型、保温、防腐的技术措施等。
当利用余热或太阳能时，尚应说明采用的依据，供应能力，系统形式，运行条
件及技术措施等；
e） 对水质、水温、水压有特殊要求或设置饮用净水、开水系统者，应说明采用的
特殊技术措施，并列出设计数据及工艺流程、设备选型等；
f） 中水系统：说明中水系统设计依据，水质要求，工艺流程，设计参数及设备选
型，并绘制水量平衡图；
g）排水系统：说明排水系统选择，生活和生产污（废）水排水量，室外排放条件。
有毒有害污水的局部处理工艺流程及设计数据。屋面雨水的排水系统选择及室
外排放条件，采用的降雨强度和重现期；
h）管材、接口及敷设方式。
6、节水、节能措施：说明高效节水，节能设备及系统设计中采用的技术措施等。
7、对有隔振及防噪要求的建（构）筑物，说明给排水设施所采取的技术措施。
8、对特殊地区（地震、湿陷性或胀缩性土，冻土地区，软弱地基）的给排水设施，
说明所采取的相应技术措施。
9、需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。
. 设计图纸
1、给水排水总平面图
a） 全部建筑物和构筑物的平面位置、道路等，并标出主要定位尺寸或坐标、标高，
指北针（或风玫瑰图）等；
b）给水、排水管道平面位置，标注出干管的管径，流水方向、闸门井，消火栓井、
水表井、检查井、化粪池等和其他给排水构筑物位置；
c） 场地内给水、排水管道与城市管道系统连接点的控制标高和位置；
d）消防系统、中水系统、冷却循环水系统、重复用水系统的管道的平面位置，标
注出干管的管径。
2、给水排水局部总平面图
a） 取水构筑物平面布置图，如自建水源的取水构筑物距离较远时，应单独绘出取
水构筑物平面，包括取水头部（取水口）、取水泵房、转换闸门井、道路平面位
置、坐标，标高、方位等，必要时还应绘出流程示意图，各构筑物之间的高程
关系；
b）水处理厂（站）总平面布置及工艺流程图。如工程设计项目有净化处理厂（站）
时（包括给水，污水、中水），应单独绘出水处理构筑物总平面布置图及流程标
高示意图。各构筑物是否要绘制单线条的平、剖面图，可视工程的复杂程度而
定。在上述图中，还应列出建（构）筑物一览表，表中内容包括建（构）筑物
的平面尺寸、结构形式等。
3、建筑给排水平面图
a） 绘制给排水底层、标准层、管道和设备复杂层的平面布置图，标出室内外接管
位置、管径等；
b）绘制机房（水池、水泵房、热交换间、水箱间，水处理间、游泳池、水景、冷
却塔等）平面布置图（在上款中已表示清楚者，可不另出图）；
c） 绘制给水系统、排水系统、各类消防系统、循环水系统、热水系统、中水系统
等系统原理图，标注干管管径，设备设置标高，建筑楼层编号及层面标高；
d）绘制水处理流程图（或方框图）。注：对于简单工程项目初步设计阶段一般可不
出图。
. 主要设备表
按子项分别列出主要设备的名称、型号、规格（参数）、数量。
. 计算书（内部使用）
1、各类用水量和排水量计算；
2、有关的水力计算及热力计算；
3、设备选型和构筑物尺寸计算。
. 采暖通风与空气调节
. 采暖通风与空气调节初步设计应有设计说明书，除小型、简单工程外，初步设计还
应包括设计图纸、设备表及计算书。
. 设计说明
1、设计依据
a） 与本专业有关的批准文件和建设方要求；
b）本工程采用的主要法规和标准；
c） 其他专业提供的本工程设计资料等。
2、设计范围：根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工。
3、设计计算参数
a） 室外空气计算参数；
b）室内空气设计参数。
室内设计参数
夏季 冬季 新风量标准 噪声
房间名称
温度℃ 相对湿度％ 温度℃ 相对湿度％ m3/h·人 dB（A）
注：温度、相对湿度采用基准值，如有设计精度要求时，按士℃、％表示幅度。
4、采暖
a） 采暖热负荷；
b）叙述热源状况、热媒参数、室外管线及系统补水与定压；
c） 采暖系统形式及管道敷设方式；
d）采暖分户热计量及控制；
e） 采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择。
5、空调
a） 空调冷、热负荷；
b）空调系统冷源及冷媒选择，冷水、冷却水参数；
c） 空调系统热源供给方式及参数；
d）空调风、水系统简述，必要的气流组织说明；
e） 监测与控制简述；
f） 空调系统的防火技术措施；
g）管道的材料及保温材料的选择；
h）主要设备的选择。
6、通风
a） 需要通风的房间或部位；
b）通风系统的形式和换气次数；
c） 通风系统设备的选择和风量平衡；
d）通风系统的防火技术措施。
7、防烟、排烟
a） 防烟及排烟简述；
b）防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室或合用前室以及封闭式避难层（间）的防
烟设施和设备选择；
c） 中庭、内走道、地下室等，需要排烟房间的排烟设施和设备选择；
d）防烟、排烟系统风量叙述，需要说明的控制程序。
8、需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。
. 设备表
列出主要设备的名称、型号、规格、数量等。
设备表
设备编号 名称 型号、规格 单位 数量 备注
注：型号、规格栏应注明主要技术数据。
. 设计图纸
1、采暖通风与空气调节初步设计图纸一般包括图例、系统流程图、主要平面图。除
较复杂的空调机房外，各种管道可绘单线图。
2、系统流程图应表示热力系统、制冷系统、空调水路系统、必要的空调风路系统、
防排烟系统，排风，补风等系统的流程和上述系统的控制方式。注：必要的空调
风路系统是指有较严格的净化和温湿度要求的系统。当空调风路系统、防排烟系
统、排风、补风等系统跨越楼层不多，且在平面图中可较完整地表示系统时，可
只绘制平面图，不绘制系统流程图。
3、采暖平面图：绘出散热器位置，采暖干管的入口、走向及系统编号。
4、通风、空调和冷热源机房平面图：绘出设备位置、管道走向、风口位置、设备编
号及连接设备机房的主要管道等，大型复杂工程还应注出大风管的主要标高和管
径，管道交叉复杂处需绘局部剖面。
. 计算书（供内部使用）
对于采暖通风与空调工程的热负荷、冷负荷、风量、空调冷热水量、冷却水量、管
径、主要风道尺寸及主要设备的选择，应做初步计算。
. 热能动力
. 在初步设计阶段，热能动力专业设计文件应有设计说明书、设计图纸、主要设备表、
计算书。
. 设计说明书
1、设计依据
a） 摘录设计总说明中与本专业设计有关的批准文件和依据性资料（水质分析、燃
料种类、地质情况、冻土深度、地下水位）；
b）其他专业提供的本工程设计资料（如总平面布置图、供热分区及介质参数、热
负荷及发展要求等）；
c） 本工程采用的主要法规和标准。
2、设计范围和内容
a） 根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工；
b）供热和供气的协作关系、计量方式，对今后发展或扩建的考虑；
c） 改建、扩建工程，应说明对原有建筑、结构和设备等的利用情况；
d）节能、环保、消防、安全措施等。
3、锅炉房
a） 热负荷的确定及锅炉型式的选择：确定计算热负荷，列出各建筑物内部供热设
施热负荷表；确定供热介质及参数；确定锅炉型式、规格、台数，并说明备用
情况及冬夏季运行台数；
b）热力系统及辅机选择：说明水处理系统，给水系统，蒸汽及凝结水系统，热水
循环系统及其调节、定压补水方式，排污系统，各种水泵和加热设备等的台数
及备用情况；对燃煤锅炉还应说明烟气除尘、脱硫措施；
c） 噪声的防治措施；
d）燃料系统：说明燃料消耗量、燃料来源。当燃料为煤时，确定燃料的处理设备、
计量和输送设备；当燃料为油时，说明油的来源、油罐大小、数量及位置、储
存时间和运输方式；当燃料为燃气时，说明燃气来源、调压站位置及安全措施
等；
e） 简述锅炉房及附属间的组成，对扩建发展的考虑等；
f） 技术指标：列出主要设备名称及技术规格、建筑面积、供热量、燃料消耗量灰
渣排放量、软化水消耗量、自来水消耗量及电容量等。
4、其他动力站房
a） 热交换站：说明加热介质及其参数、供热负荷、供热介质及其参数，简述热力
系统、水处理系统，补水定压方式，确定换热器及配套辅助设备；
b）气体站房：说明各种气体的用途、用量和参数，供气系统，主要设备选择。若
为可燃气体站房应明确有关安全措施；
c） 柴油发电机房：说明供油系统及排烟方式；
d）燃气调压站：说明燃气用量、调压前后参数、调压器选择，有关安全措施；
e） 气体瓶组站：说明各种气体用量及其参数、调压和供气方式、瓶组数量。若为
可燃气体应明确有关安全措施。
5、室内管道
确定各种介质负荷与参数，说明管道及附件的选用，管道敷设方式及保温材料的
选择，燃气管道的安全措施。
6、室外管网
确定各种介质负荷与参数，说明管道走向及敷设方式，明确主要管材和附件的选
用，注明保温防腐方式和保温材料的选择。
7、需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。
. 设计图纸
1、锅炉房
a） 设备平面布置图：表示设备平面布置、绘出门、窗、楼梯、平台及地坑位置，
注明房间名称、建筑轴线尺寸及标高；设备布置、定位尺寸及编号；
b）热力系统图：表示出设备与汽、水管道（含管道附件）工艺流程；标明图例符
号、管径，设备应编号（与设备表编号一致）；就地安装测量仪表位置等。
2、其他动力站房
较大热交换站参照锅炉房出图深度。其他动力站房在初步设计阶段可不出图。
3、室内外动力管道
室内动力管道可不出图，室外动力管道根据需要绘制平面走向图。
. 主要设备表
列出主要设备名称、规格、技术参数、单位和数量。该表也可附在设计说明书中。
. 计算书（供内部使用）
负荷计算，主要设备选型计算，水电和燃料消耗量计算，主要管道水力计算，并将
主要计算结果列入设计说明书中有关部分。
7. 相关文件
. 《公司计划管理制度》
. 《项目报批报建作业指引》
. 《项目报批报建流程》
. 《方案（概念）设计管理程序》
. 《项目目标成本管理办法》
. 《项目成本优化作业指引》
. 《项目产品定位管理程序》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
. 《合同管理程序》
8. 附件及表单
. 《初步设计材料设备表》
. 《设计文件审批表》
. 《设计文件评审表（内部）》
施工图设计管理程序
1. 目的
为保证施工图设计阶段的质量、进度、投资目标的达成，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于项目施工图设计的管理。
3. 术语和定义
1、施工图设计
根据初步设计的原则规定，编制能满足设备材料采购，施工安装和工程预算所需
要的文件（图纸和说明书）的过程活动。
4. 职责
. 设计部
1、编制《施工图设计任务书》；
2、组织《施工图设计任务书》的评审；
3、组织确定设计供方；
4、负责设计单位的设计过程管理，控制设计质量、进度、投资；
5、负责《施工图》的部门内评审；
6、组织《施工图》的跨部门评审；
7、复核设计单位设计修改的完整性和准确性。
. 人力资源部
1、审核施工图设计计划，明确进度目标要求。
. 成本合约部
1、提供设计限额指标作为设计输入条件；
2、评审《施工图设计任务书》；
3、评审《施工图》，进行成本优化。
. 项目工程部
1、评审《施工图》并配合采购准备。
. 设计总监
1、审批《施工图设计任务书》；
2、审批《施工图》。
5. 工作程序
. 编审设计任务书
. 设计部按《公司计划管理制度》根据《项目里程碑计划》编制年度、季度、月度设
计专项计划。
. 人力资源部负责核定施工图设计专项计划（进度目标）。
. 成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供设计限额指标（成本目标）。
. 设计部按《初步设计管理程序》整理前期初步设计文件（质量目标）。
. 设计部汇总以上要求，根据项目专项计划规定的时间编制《施工图设计任务书》。
. 设计部组织相关部门对《施工图设计任务书》进行评审。
. 成本合约部评审《施工图设计任务书》，审查成本要求是否得到全面准确的体现。
. 设计部汇总《施工图设计任务书》的评审意见。
. 设计部按评审意见修改《施工图设计任务书》。
. 设计总监审批《施工图设计任务书》。
. 确定设计供方
. 设计部负责组织确定施工图设计的供方。
. 设计部组织相关部门以招标、议标或直接采购的方式确定供方并签订《设计合同》，
具体执行《供方管理程序》、《采购与招标管理程序》、《合同管理程序》。
. 控制设计过程
. 设计部按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料；
. 设计部按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制；
. 设计单位按《设计合同》要求进行施工图设计；
. 设计单位按《设计合同》要求，提交《施工图》。
. 评审设计文件
. 设计部组织《施工图》的部门内评审（必要时邀请外聘专家参与）。
. 设计总监审核《施工图》，督导处理设计文件的专业问题。
. 设计部完成专业问题的评审与修改后，组织《施工图》（含《施工图设计材料设备
表》，下同）的跨部门评审（必要时邀请外聘专家参与）；评审前，由设计部向相关
部门做图纸交底：
1、成本合约部评审《施工图》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计文件是
否符合设计概算或成本目标的要求，详见《项目成本优化作业指引》，并配合采购
准备；
2、项目工程部、物业公司评审《施工图》并提交《设计文件评审表（内部）》，评估
设计文件对工程施工质量、进度的影响，并配合采购准备；
3、相关部门在接到图纸（白图）3～5 天内提交评审意见表予设计部，评审意见提交
前均需得到各自分管副总/总监的核定。
. 设计部汇总各部门评审意见，组织评审会，审核后交设计单位修改。
. 设计单位按评审意见，对《施工图》进行设计修改。
. 设计单位提交修改后的《施工图》予设计部。
. 设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写《设计文件审批表》附各部门
的《设计文件评审表（内部）》报审。
. 设计总监审批《施工图》。
. 设计部将《施工图》提供前期部（相关图纸见《项目报批报建作业指引》）、项目工
程部、成本合约部。
6. 施工图设计文件编制深度的要求
（内容可按不同项目具体要求作局部调整；预算由成本合约部负责）
. 一般要求
. 施工图设计文件
合同要求所涉及的所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表）
以及图纸总封面。
. 总封面应标明以下内容：
1、项目名称；
2、编制单位名称；
3、项目的设计编号；
4、设计阶段；
5、编制单位法定代表人、技术总负责人和项目总负责人的姓名及其签字或授权盖章；
6、编制年月（即出图年、月）。
. 总平面
. 在施工图设计阶段，总平面专业设计文件应包括图纸目录、设计说明、设计图纸、
计算书。
. 图纸目录
应先列新绘制的图纸，后列选用的标准图和重复利用图。
. 设计说明
一般工程分别写在有关的图纸上。如重复利用某工程的施工图图纸及其说明时，应
详细注明其编制单位、工程名称、设计编号和编制日期；列出主要技术经济指标表
（此表也可列在总平面图上）。
. 总平面图
1、保留的地形和地物；
2、测量坐标网、坐标值；
3、场地四界的测量坐标（或定位尺寸），道路红线和建筑红线或用地界线的位置；
4、场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标值或定位尺寸），以及主要建筑物和构
筑物的位置、名称、层数；
5、建筑物、构筑物（人防工程，地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程以虚线表示）
的名称或编号、层数、定位（坐标或相互关系尺寸）；
6、广场、停车场、运动场地、道路、元障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡的定位（坐
标或相互关系）尺寸；
7、指北针或风玫瑰图；
8、建筑物、构筑物使用编号时，应列出“建筑物和构筑物名称编号表”；
9、注明施工图设计的依据、尺寸单位、比例、坐标及高程系统（如为场地建筑坐标
网时，应注明与测量坐标网的相互关系）、补充图例等。
. 竖向布置图
1、场地测量坐标网、坐标值；
2、场地四邻的道路，水面、地面的关键性标高；
3、建筑物、构筑物名称或编号，室内外地面设计标高；
4、广场，停车场、运动场地的设计标高；
5、道路、排水沟的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高（路面中心和排水沟顶
及沟底）、纵坡度、纵坡距、关键性坐标，道路表明双面坡或单面坡，必要时标明
道路平曲线及竖曲线要素；
6、挡土墙、护坡或土坎顶部和底部的主要设计标高及护坡坡度；
7、用坡向箭头表明地面坡向，当对场地平整要求严格或地形起伏较大时，可用设计
等高线表示；
8、指北针或风玫瑰图；
9、注明尺寸单位、比例、补充图例等。
. 土方图
1、场地四界的施工坐标；
2、设计的建筑物、构筑物位置（用细虚线表示）；
3、20m×20m 或 40m×40m 方格网及其定位，各方格点的原地面标高、设计标高、填
挖高度，填区和挖区的分界线，各方格土方量、总土方量；
4、土方工程平衡表。
土方量（m3）序
号
项目
填方 挖方
说 明
1 场地平整
2
室内地坪填土和地下建筑物、
构筑物挖土、房屋及构筑物基础
3 道路、管线地沟、排水沟 包括路堤填土、路 堑和路槽挖土
4 土方损益 指土壤经过挖填后的损益数
5 合计
注：表列项目随工程内容增减。
. 管道综合图
1、总平面布置；
2、场地四界的施工坐标（或注尺寸）、道路红线及建筑红线或用地界线的位置；
3、各管线的平面布置，注明各管线与建筑物、构筑物的距离和管线间距；
4、场外管线接入点的位置；
5、管线密集的地段宜适当增加断面图，表明管线与建筑物、构筑物、绿化之间及管
线之间的距离，并注明主要交叉点上下管线的标高或间距；
6、指北针。
. 绿化及建筑小品布置图
1、绘出总平面布置；
2、绿地（含水面），人行步道及硬质铺地的定位；
3、建筑小品的位置（坐标或定位尺寸）、设计标高、详图索引；
4、指北针；
5、注明尺寸单位、比例、图例、施工要求等。
. 详图
道路横断面、路面结构、挡土墙，护坡、排水沟、池壁，广场、运动场地、活动场
地，停车场地面等详图。
. 设计图纸的增减
1、当工程设计内容简单时，竖向布置图可与总平面图合并；
2、当路网复杂时，可增绘道路平面图；
3、土方图和管线综合图可根据设计需要确定是否出图；
4、当绿化或景观环境另行委托设计时，可根据需要绘制绿化及建筑小品的示意性和
控制性布置图。
. 计算书（供内部使用）
设计依据、简图、计算公式、计算过程及成果资料均作为技术文件归档。
. 建筑
. 在施工图设计阶段，建筑专业设计文件应包括图纸目录，施工图设计说明、设计图
纸、计算书。
. 图纸目录
先列新绘制图纸，后列选用的标准图或重复利用图。
. 施工图设计说明
1、本子项工程施工图设计的依据性文件、批文和相关规范；
2、项目概况。内容一般应包括建筑名称、建设地点、建设单位、建筑面积，建筑基
底面积、建筑工程等级、设计使用年限、建筑层数和建筑高度、防火设计建筑分
类和耐火等级，人防工程防护等级、屋面防水等级、地下室防水等级、抗震设防
烈度等，以及能反映建筑规模的主要技术经济指标，如住宅的套型和套数（包括
每套的建筑面积、使用面积，阳台建筑面积。房间的使用面积可在平面图中标
注）、旅馆的客房间数和床位数、医院的门诊人次和住院部的床位数、车库的停车
泊位数等；
3、设计标高。本子项的相对标高与总图绝对标高的关系；
4、用料说明和室内外装修
a） 墙体、墙身防潮层、地下室防水、屋面、外墙面、勒脚、散水、台阶、坡道、
油漆、涂料等的材料和做法，可用文字说明或部分文字说明，部分直接在图上
引注或加注索引号；
b）室内装修部分除用文字说明以外亦可用表格形式表达（见表），在表上填写相应
的做法或代号；较复杂或较高级的民用建筑应另行委托室内装修设计；凡属二
次装修的部分，可不列装修做法表和进行室内施工图设计，但对原建筑设计、
结构和设备设计有较大改动时，应征得原设计单位和设计人员的同意。
室内装修做法表
名称\部位 楼、地面 踢脚板 墙裙 内墙面 顶棚 备注
门厅
走廊
注：表列项目可增减。
5、对采用新技术、新材料的作法说明及对特殊建筑造型和必要的建筑构造的说明；
6、门窗表（见表）及门窗性能（防火、隔声、防护、抗风压、保温、空气渗透、雨
水渗透等）、用料、颜色，玻璃、五金件等的设计要求；
7、幕墙工程（包括玻璃、金属、石材等）及特殊的屋面工程（包括金属、玻璃、膜
结构等）的性能及制作要求，平面图、预埋件安装图等以及防火、安全、隔音构
造；
8、电梯（自动扶梯）选择及性能说明（功能、载重量、速度、停站数、提升高度
等）；
9、墙体及楼板预留孔洞需封堵时的封堵方式说明；
10、 其它需要说明的问题。
. 设计图纸
1、平面图
a） 承重墙、柱及其定位轴线和轴线编号，内外门窗位置、编号及定位尺寸，门的
开启方向，注明房间名称或编号；
b）轴线总尺寸（或外包总尺寸）、轴线间尺寸（柱距，跨度）、门窗洞口尺寸、分
段尺寸；
c） 墙身厚度（包括承重墙和非承重墙），柱与壁柱宽、深尺寸（必要时），及其与
轴线关系尺寸；
门窗表
洞口尺寸（mm） 采用标准图集及编号
类别 设计编号
宽 高
樘数
图集代号 编号
备注
门
窗
注：采用非标准图集的门窗应绘制门窗立面图及开启方式
d）变形缝位置、尺寸及做法索引；
e） 主要建筑设备和固定家具的位置及相关做法索引，如卫生器具，雨水管、水池、
台、橱、柜，隔断等；
f） 电梯、自动扶梯及步道（注明规格）、楼梯（爬梯）位置和楼梯上下方向示意和
编号索引；
g）主要结构和建筑构造部件的位置、尺寸和做法索引，如中庭、天窗、地沟、地
坑、重要设备或设备机座的位置尺寸，各种平台，夹层、人孔、阳台、雨篷、
台阶、坡道、散水、明沟等；
h）楼地面预留孔洞和通气管道、管线竖井、烟囱、垃圾道等位置、尺寸和做法索
引，以及墙体（主要为填充墙，承重砌体墙）预留洞的位置、尺寸与标高或高
度等；
i） 车库的停车位和通行路线；
j） 特殊工艺要求的土建配合尺寸；
k）室外地面标高、底层地面标高、各楼层标高、地下室各层标高；
l） 剖切线位置及编号（一般只注在底层平面或需要剖切的平面位置）；
m） 有关平面节点详图或详图索引号；
n）指北针（画在底层平面）；
o）每层建筑平面中防火分区面积和防火分区分隔位置示意（宜单独成图，如为一
个防火分区，可不注防火分区面积）；
p）屋面平面应有女儿墙、檐口、天沟、坡度、坡向、雨水口、屋脊（分水线）、变
形缝、楼梯间、水箱间、电梯间、天窗及挡风板、屋面上人孔，检修梯、室外
消防楼梯及其他构筑物，必要的详图索引号、标高等；表述内容单一的屋面可
缩小比例绘制；
q）根据工程性质及复杂程度，必要时可选择绘制局部放大平面图；
r） 可自由分隔的大开间建筑平面宜绘制平面分隔示例系列，其分隔方案应符合有
关标准及规定（分隔示例平面可缩小比例绘制）；
s） 建筑平面较长较大时，可分区绘制，但须在各分区平面图适当位置上绘出分区
组合示意图，并明显表示本分区部位编号；
t） 图纸名称、比例；
u）图纸的省略：如系对称平面，对称部分的内部尺寸可省略，对称轴部位用对称
符号表示，但轴线号不得省略；楼层平面除轴线间等主要尺寸及轴线编号外，
与底层相同的尺寸可省略；楼层标准层可共用同一平面，但需注明层次范围及
各层的标高。
2、立面图
a） 两端轴线编号，立面转折较复杂时可用展开立面表示，但应准确注明转角处的
轴线编号；
b）立面外轮廓及主要结构和建筑构造部件的位置，如女儿墙顶、檐口、柱、变形
缝，室外楼梯和垂直爬梯、室外空调机搁板、阳台、栏杆、台阶、坡道、花台、
雨篷、烟囱、勒脚、门窗、幕墙、洞口、门头、雨水管，以及其他装饰构件、
线脚和粉刷分格线等，以及关键控制标高的标注，如屋面或女儿墙标高等；外
墙的留洞应注尺寸与标高或高度尺寸（宽×高×深及定位关系尺寸）；
c） 平、剖面未能表示出来的屋顶、檐口、女儿墙、窗台以及其他装饰构件、线脚
等的标高或高度；
d）在平面图上表达不清的窗编号；
e） 各部分装饰用料名称或代号，构造节点详图索引；
f） 图纸名称、比例；
g）各个方向的立面应绘齐全，但差异小、左右对称的立面或部分不难推定的立面
可简略；内部院落或看不到的局部立面，可在相关剖面图上表示，若剖面图未
能表示完全时，则需单独绘出。
3、剖面图
a） 剖视位置应选在层高不同、层数不同、内外部空间比较复杂，具有代表性的部
位；建筑空间局部不同处以及平面、立面均表达不清的部位，可绘制局部剖面。
b）墙、柱、轴线和轴线编号；
c） 剖切到或可见的主要结构和建筑构造部件，如室外地面、底层地（楼）面、地
坑、地沟、各层楼板、夹层、平台，吊顶、屋架、屋顶、出屋顶烟囱、天窗、
挡风板、檐口、女儿墙、爬梯、门，窗、楼梯、台阶、坡道、散水、平台、阳
台、雨篷、洞口及其他装修等可见的内容；
d）高度尺寸
e） 外部尺寸：门、窗，洞口高度、层问高度、室内外高差、女儿墙高度、总高度；
f） 内部尺寸：地坑（沟）深度、隔断、内窗、洞口、平台、吊顶等；
g）标高
h）主要结构和建筑构造部件的标高，如地面、楼面（含地下室）、平台、吊顶、屋
面板、屋面檐口，女儿墙顶、高出屋面的建筑物、构筑物及其他屋面特殊构件
等的标高，室外地面标高；
i） 节点构造详图索引号；
j） 图纸名称、比例。
4、详图
a） 内外墙节点、楼梯，电梯、厨房、卫生间等局部平面放大和构造详图；
b）室内外装饰方面的构造，线脚、图案等；
c） 特殊的或非标准门、窗、幕墙等应有构造详图。如属另行委托设计加工者，要
绘制立面分格图，对开启面积大小和开启方式，与主体结构的连接方式、预埋
件、用料材质、颜色等作出规定；
d）其他凡在平、立、剖面或文字说明中无法交待或交待不清的建筑构配件和建筑
构造。
e） 对紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖面，并索引新建筑与原有建筑
结合处的详图号。
. 计算书（供内部使用）
根据工程性质特点进行热工、视线、防护、防火，安全疏散等方面的计算。计算书
作为技术文件归档。
. 结构
. 在施工图设计阶段，结构专业设计文件应包含图纸目录、设计说明、设计图纸、计
算书（内部归档）。
. 图纸目录
应按图纸序号排列，先列新绘制图纸，后列选用的重复利用图和标准图。
. 结构设计总说明
1、每一单项工程应编写一份结构设计总说明，对多于项工程宜编写统一的结构施工
图设计总说明。如为简单的小型单项工程，则设计总说明中的内容可分别写在基
础平面图和各层结构平面图上；
2、结构设计总说明应包括以下内容：
a） 本工程结构设计的主要依据；
b）设计 标高所对应的绝对标高值；
c） 图纸中标高、尺寸的单位；
d）建筑结构的安全等级和设计使用年限，混凝土结构的耐久性要求和砌体结构施
工质量控制等级：
e） 建筑场地类别、地基的液化等级、建筑抗震设防类别，抗震设防烈度（设计基
本地震加速度及设计地震分组）和钢筋混凝土结构的抗震等级；
f） 人防工程的抗力等级；
g）扼要说明有关地基概况，对不良地基的处理措施及技术要求、抗液化措施及要
求、地基土的冰冻深度，地基基础的设计等级；
h）采用的设计荷载，包含风荷载、雪荷载、楼屋面允许使用荷载、特殊部位的最
大使用荷载标准值；
i） 所选用结构材料的品种、规格、性能及相应的产品标准，当为钢筋混凝土结构
时，
j） 应说明受力钢筋的保护层厚度、锚固长度、搭接长度、接长方法，预应力构件
的锚具种类、预留孔道做法、施工要求及锚具防腐措施等，并对某些构件或部
位的材料提出特殊要求；
k）对水池、地下室等有抗渗要求的建（构）筑物的混凝土，说明抗渗等级，需作
试漏的提出具体要求，在施工期间存有上浮可能时，应提出抗浮措施；
l） 所采用的通用做法和标准构件图集；如有特殊构件需作结构性能检验时，应指
出检验的方法与要求；
m） 施工中应遵循的施工规范和注意事项。
. 基础平面图
1、绘出定位轴线、基础构件（包括承台，基础梁等）的位置、尺寸、底标高、构件
编号，基础底标高不同时，应绘出放坡示意；
2、标明结构承重墙与墙垛、柱的位置与尺寸、编号，当为混凝土结构时，此项可另
绘平面图，并注明断面变化关系尺寸；
3、标明地沟，地坑和已定设备基础的平面位置、尺寸、标高，无地下室时± 标
高以下的预留孔与埋件的位置、尺寸、标高；
4、提出沉降观测要求及测点布置（宜附测点构造详图）；
5、说明中应包括基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基
底及基槽回填土的处理措施与要求，以及对施工的有关要求等；
6、桩基应绘出桩位平面位置及定位尺寸，说明桩的类型和桩顶标高、入土深度、桩
端持力层及进入持力层的深度，成桩的施工要求、试桩要求和桩基的检测要求（若
先做试桩时，应单独先绘制试桩定位平面图），注明单桩的允许极限承载力值；
7、当采用人工复合地基时，应绘出复合地基的处理范围和深度，置换桩的平面布置
及其材料和性能要求、构造祥图；注明复合地基的承载能力特征值及压缩模量等
有关参数和检测要求。当复合地基另由有设计资质的单位设计时，主体设计方应
明确提出对地基承载力特征值和变形值的控制要求。
. 基础详图
1、无筋扩展基础应绘出剖面、基础圈梁、防潮层位置，并标注总尺寸、分尺寸、标
高及定位尺寸；
2、扩展基础应绘出平、剖面及配筋、基础垫层，标注总尺寸、分尺寸、标高及定位
尺寸等；
3、桩基应绘出承台梁剖面或承台板平面、剖面、垫层、配筋，标注总尺寸、分尺寸、
标高及定位尺寸，桩构造详图（可另图绘制）及桩与承台的连接构造详图；
4、筏基、箱基可参照现浇楼面梁、板详图的方法表示，但应绘出承重墙、柱的位置。
当要求设后浇带时应表示其平面位置并绘制构造详图。对箱基和地下室基础，应
绘出钢筋混凝土墙的平面、剖面及其配筋，当预留孔洞、预埋件较多或复杂时，
可另绘墙的模板图；
5、基础梁可参照现浇楼面梁详图方法表示；
6、附加说明基础材料的品种、规格、性能、抗渗等级、垫层材料、杯口填充材料。
钢筋保护层厚度及其他对施工的要求；
7、注：对形状简单、规则的无筋扩展基础、扩展基础、基础粱和承台板，也可用列
表方法表示。
. 结构平面图
1、一般建筑的结构平面图，均应有各层结构平面图及屋面结构平面图。具体内容为：
a） 绘出定位轴线及梁、柱、承重墙，抗震构造柱等定位尺寸，并注明其编号和楼
层标高；
b）注明预制板的跨度方向、板号、数量及板底标高，标出预留洞大小及位置；预
制梁、洞口过梁的位置和型号、梁底标高；
c） 现浇板应注明板厚、板面标高、配筋（亦可另绘放大比例的配筋图，必要时应
将现浇楼面模板图和配筋图分别绘制），标高或板厚变化处绘局部剖面，有预留
孔、埋件、已定设备基础时应示出规格与位置，洞边加强措施，当预留孔、埋
件、设备基础复杂时亦可放大另绘；
d）有圈梁时应注明位置、编号、标高，可用小比例绘制单线平面示意图。
e） 楼梯间可绘斜线注明编号与所在详图号；
f） 电梯间应绘制机房结构平面布置（楼面与顶面）图，注明梁板编号、板的厚度
与配筋、预留洞大小与位置、板面标高及吊钩平面位置与详图；
g）屋面结构平面布置图内容与楼层平面类同，当结构找坡时应标注屋面板的坡度、
坡向、坡向起终点处的板面标高，当屋面上有留洞或其他设施时应绘出其位置、
h）尺寸与详图，女儿墙或女儿墙构造柱的位置、编号及详图；
i） 当选用标准图中节点或另绘节点构造详图时，应在平面图中注明详图索引号。
2、单层空旷房屋应绘制构件布置图及屋面结构布置图，应有以下内容：
a） 构件布置应表示定位轴线，墙、柱、大桥、过梁、门樘、雨篷、柱间支、连系
梁等的布置、编号、构件标高及详图索引号，并加注有关说明等；
b）屋面结构布置图应表示定位轴线（可不绘墙，柱）、屋面结构构件的位置及编号、
支撑系统布置及编号、预留孔洞的位置、尺寸、节点详图索引号，有关的说明
等。
. 钢筋混凝土构件详图
1、现浇构件（现浇梁、板、柱及墙等详图）应绘出：
a） 纵剖面、长度、定位尺寸、标高及配筋，梁和板的支座；现浇的预应力混凝土
构件尚应绘出预应力筋定位图并提出锚固要求；
b）横剖面、定位尺寸、断面尺寸、配筋；
c） 需要时可增绘墙体立面；
d）若钢筋较复杂不易表示清楚时，宜将钢筋分离绘出；
e） 对构件受力有影响的预留洞、预埋件，应注明其位置、尺寸、标高、洞边配筋
及预埋件编号等；
f） 曲梁或平面折线梁宜增绘平面图，必要时可绘展开详图；
g）一般的现浇结构的梁、柱、墙可采用“平面整体表示法”绘制，标注文字较密时，
纵、横向梁宜分二幅平面绘制；
h）除总说明已叙述外需特别说明的附加内容。
2、预制构件应绘出：
a） 构件模板图，应表示模板尺寸、轴线关系、预留洞及预埋件位置、尺寸，预埋
件编号、必要的标高等；后张预应力构件尚需表示预留孔道的定位尺寸、张拉
端、锚固端等；
b）构件配筋图：纵剖面表示钢筋形式、箍筋直径与间距，配筋复杂时宜将非预应
力筋分离绘出；横剖面注明断面尺寸、钢筋规格、位置、数量等；
c） 需作补充说明的内容。
注：对形状简单，规则的现浇或预制构件，在满足上述规定前提下，可用列表
法绘制。
. 节点构造详图
1、对于现浇钢筋混凝土结构应绘制节点构造详图（可采用标准设计通用详图集）；
2、预制装配式结构的节点，梁、柱与墙体锚拉等详图应绘出平、剖面，注明相互定
位关系，构件代号、连接材料、附加钢筋（或埋件）的规格、型号、性能、数量，
并注明连接方法以及对施工安装、后浇混凝土的有关要求等；
3、需作补充说明的内容。
. 其他图纸
1、楼梯图：应绘出每层楼梯结构平面布置及剖面图，注明尺寸、构件代号、标高；
梯梁、梯板详图（可用列表法绘制）；
2、预埋件：应绘出其平面、侧面，注明尺寸、钢材和锚筋的规格、型号、性能、焊
接要求；
3、特种结构和构筑物：如水池、水箱、烟囱、烟道、管架、地沟、挡土墙、筒仓、
大型或特殊要求的设备基础、工作平台等，均宜单独绘图；应绘出平面、特征部
位剖面及配筋，注明定位关系、尺寸、标高、材料品种和规格、型号、性能。
. 建筑幕墙的结构设计文件
1、按有关规范规定，幕墙构件在竖向、水平荷载作用下的设计计算书。
2、施工图纸，包括：
a） 封面，目录（单另成册时）；
b）幕墙构件立面布置图，图中标注墙面材料、竖向和水平龙骨（或钢索）材料的
品种、规格，型号、性能；
c） 墙材与龙骨、各向龙骨间的连接，安装详图；
d）主龙骨与主体结构连接的构造详图及连接件的品种、规格、型号、性能。
注：当建筑幕墙的结构设计由有设计资质的幕墙公司按建筑设计要求承担设计
时，主体结构设计人员应审查幕墙与相连的主体结构的安全性。
. 钢结构
1、钢结构设计制图分为钢结构设计图和钢结构施工详图两阶段；
2、钢结构设计图应由具有设计资质的设计单位完成，设计图的内容和深度应满足编
制钢结构施工详图的要求；钢结构施工详图（即加工制作图）一般应由具有钢结
构专项设计资质的加工制作单位完成，也可由具有该项资质的其他单位完成。注：
若设计合同未指明要求设计钢结构施工详图，则钢结构设计内容仅为钢结构设计
图；
3、钢结构设计图
a） 设计说明：设计依据、荷载资料、项门类别、工程概况、所用钢材牌号和质量
等级（必要时提出物理，力学性能和化学成份要求）及连接件的型号、规格、
焊缝质量等级、防腐及防火措施；
b）基础平囱及详图应表达钢柱与下部混凝土构件的连结构造详图；
c） 结构平面（包括各层楼面、屋面）布置图应注明定位关系，标高，构件（可用
单线绘制）的位置及编号、节点详图索引号等；必要时应绘制檩条，墙梁布置
图和关键剖面图；空间网架应绘制上、下弦杆和关键剖面图：
d）构件与节点详图。简单的钢梁、柱可用统一详图和列表法表示，注明构件钢材
牌号、尺寸、规格、加劲肋做法，连接节点详图，施工、安装要求；出格构式
梁、柱、支撑应绘出平、剖面（必要时加立面）、与定位尺寸、总尺寸、分尺寸、
注明单构件型号、规格，组装节点和其他构件连接详图。
4、钢结构施工详图
根据钢结构设计图编制组成结构构件的每个零件的放大图，标准细部尺寸、材质
要求、加工精度、工艺流程要求、焊缝质量等级等，宜对零件进行编号；并考虑
运输和安装能力确定构件的分段和拼装节点。
. 结构计算书（内部归档）
1、采用手算的结构计算书，应给出构件平面布置简图和计算简图；结构计算书内容
宜完整、清楚，计算步骤要条理分明，引用数据有可靠依据，采用计算图表及不
常用的计算公式，应注明其来源出处，构件编号、计算结果应与图纸一致；
2、当采用计算机程序计算时，应在计算书中注明所采用的计算程序名称、代号、版
本及编制单位，计算程序必须经过有效审定（或鉴定），电算结果应经分析认可，
总体输入信息、计算模型、几何简图、荷载简图和结果输出应整理成册；
3、采用结构标准图或重复利用图时，宜根据图集的说明，结合工程进行必要的核算
工作，且应作为结构计算书的内容；
4、所有计算书应校审，并由设计、校对、审核人在计算书封面上签字，作为技术文
件归档。
. 建筑电气
. 在施工图设计阶段，建筑电气专业设计文件应包括图纸目录、施工设计说明、设计
图纸主要设备表、计算书（供内部使用及存档）。
. 图纸目录：先列新绘制图纸，后列重复使用图。
. 施工设计说明
1、工程设计概况：应将经审批定案后的初步（或方案）设计说明书中的主要指标录
入；
2、各系统的施工要求和注意事项（包括布线、设备安装等）；
3、设备定货要求（亦可附在相应图纸上）；
4、防雷及接地保护等其它系统有关内容（亦可附在相应图纸上）；
5、本工程选用标准图图集编号、页号。
. 设计图纸
1、施工设计说明、补充图例符号、主要设备表可组成首页，当内容较多时，可分设
专页。
2、电气总平面图（仅有单体设计时，可无此项内容）
a） 标注建（构）筑物名称或编号、层数或标高、道路、地形等高线和用户的安装
容量；
b）标注变、配电站位置、编号；变压器台数，容量；发电机台数、容量；室外配
电箱的编号、型号；室外照明灯具的规格、型号、容量；
c） 架空线路应标注：线路规格及走向，回路编号，杆位编号，挡数、档距、杆高，
拉线、重复接地、避雷器等（附标准图集选择表）；
d）电缆线路应标注：线路走向、回路编号、电缆型号及规格、敷设方式（附标准
图集选择表）、人（手）孔位置；
e） 比例、指北针；
f） 图中未表达清楚的内容可附图作统一说明。
3、变，配电站
a） 高、低压配电系统图（一次线路图）。图中应标明母线的型号、规格；变压器、
发电机的型号、规格；标明开关、断路器，互感器、继电器，电工仪表（包括
计量仪表）等的型号、规格、整定值。图下方表格标注：开关柜编号、开关柜
型号、回路编号，设备容量，计算电流、导体型号及规格、敷设方法、用户名
称、二次原理图方案号，（当选用分格式开关柜时，可增加小室高度或模数等相
应栏目）；
b）平、剖面图。按比例绘制变压器、发电机、开关柜、控制柜、直流及信号柜、
补偿柜、支架、地沟、接地装置等平、剖面布置、安装尺寸等，当选用标准图
时，应标注标准图编号、页次；标注进出线回路编号、敷设安装方法，图纸应
有比例；
c） 继电保护及信号原理图。继电保护及信号二次原理方案，应选用标准图或通用
图，当需要对所选用标准图或通用图进行修改时，只需绘制修改部分并说明修
改要求。控制柜、直流电源及信号柜、操作电源均应选用企业标准产品，图中
标示相关产品型号、规格和要求；
d）竖向配电系统图。以建（构）筑物为单位，自电源点开始至终端配电箱止，按
设备所处相应楼层绘制，应包括变、配电站变压器台数、容量、发电机台数、
容量、各处终端配电箱编号，自电源点引出回路编号（与系统图一致），接地干
线规格；
e） 相应图纸说明。图中表达不清楚的内容，可随图作相应说明。
4、配电、照明
a） 配电箱（或控制箱）系统图，应标注配电箱编号、型号，进线回路编号；标注
各开关（或熔断器）型号、规格、整定值；配出回路编号、导线型号规格，（对
于单相负荷应标明相别），对有控制要求的回路应提供控制原理图；对重要负荷
供电回路宜标明用户名称。上述配电箱（或控制箱）系统内容在平面图上标注
完整的，可不单独出配电箱（或控制箱）系统图；
b）配电平面图应包括建筑门窗、墙体、轴线、主要尺寸、工艺设备编号及容量；
布置配电箱、控制箱，并注明编号、型号及规格；绘制线路始、终位置（包括
控制线路），标注回路规格、编号、敷设方式，图纸应有比例；
c） 照明平面图，应包括建筑门窗、墙体、轴线、主要尺寸、标注房间名称、绘制
配电箱、灯具、开关、插座、线路等平面布置，标明配电箱编号，干线、分支
线回路编号、相别、型号、规格、敷设方式等；凡需二次装修部位，其照明平
面图随二次装修设计，但配电或照明平面图上应相应标注预留的照明配电箱，
并标注预留容量；图纸应有比例；
d）图中表达不清楚的，可随图作相应说明。
5、热工检测及自动调节系统
a） 普通工程宜选定型产品，仅列出工艺要求；
b）需专项设计的自控系统需绘制：热工检测及自动调节原理系统图、自动调节方
框图、仪表盘及台面布置图、端子排接线图、仪表盘配电系统图、仪表管路系
统图、锅炉房仪表平面图、主要设备材料表、设计说明。
6、建筑设备监控系统及系统集成
a） 监控系统方框图、绘至 DOC 站止；
b）随图说明相关建筑设备监控（测）要求、点数、位置；
c） 配合承包方了解建筑设备情况及要求，审查承包方提供的深化设计图纸。
7、防雷、接地及安全
a） 绘制建筑物顶层平面，应有主要轴线号、尺寸、标高、标注避雷针、避雷带、
引下线位置。注明材料型号规格、所涉及的标准图编号、页次，图纸应标注比
例；
b）绘制接地平面图（可与防雷顶层平面重合），绘制接地线、接地极、测试点、断
接卡等的平面位置、标明材料型号、规格、相对尺寸等及涉及的标准图编号、
页次，（当利用自然接地装置时，可不出此图），图纸应标注比例；
c） 当利用建筑物（或构筑物）钢筋混凝土内的钢筋作为防雷接闪器、引下线、接
地装置时，应标注连接点，接地电阻测试点，预埋件位置及敷设方式，注明所
涉及的标准图编号、页次；
d）随图说明可包括：防雷类别和采取的防雷措施（包括防侧击雷，防雷击电磁脉
冲，防高电位引入）；接地装置型式，接地极材料要求、敷设要求、接地电阻值
要求；当利用桩基、基础内钢筋作接地极时，应采取的措施；
e） 除防雷接地外的其它电气系统的工作或安全接地的要求（如：电源接地型式，
直流接地，局部等电位、总等电位接地等），如果采用共用接地装置，应在接地
平面图中叙述清楚，交待不清楚的应绘制相应图纸（如：局部等电位平面图
等）。
8、火灾自动报警系统
a） 火灾自动报警及消防联动控制系统图、施工设计说明、报警及联动控制要求；
b）各层平面图，应包括设备及器件布点、连线，线路型号，规格及敷设要求。
9、其它系统
a） 各系统的系统框图；
b）说明各设备定位安装、线路型号规格及敷设要求；
c） 配合系统承包方了解相应系统的情况及要求，审查系统承包方提供的深化设计
图纸。
. 主要设备表
注明主要设备名称、型号，规格、单位、数量。
. 计算书（供内部使用及归裆）
施工图设计阶段的计算书，只补充初步设计阶段时应进行计算而未进行计算的部分，
修改因初步设计文件审查变更后，需重新进行计算的部分。
. 给水排水
. 在施工图设计阶段，给水排水专业设计文件应包括图纸目录、施工图设计说明、设
计图纸、主要设备表、计算书。
. 图纸目录：先列新绘制图纸，后列选用的标准图或重复利用图。
. 设计总说明
1、设计总说明：
a） 设计依据简述；
b）给排水系统概况，主要的技术指标（如最高日用水量，最大时用水量，最高日
排水量，最大时热水用水量，耗热量，循环冷却水量，各消防系统的设计参数
及消防总用水量等），控制方法；有大型的净化处理厂（站）或复杂的工艺流程
时，还应有运转和操作说明；
c） 凡不能用图示表达的施工要求，均应以设计说明表述；
d）有特殊需要说明的可分别列在有关图纸上。
2、图例。
. 给水排水总平面图
1、绘出各建筑物的外形、名称、位置，标高、指北针（或风玫瑰图）；
2、绘出全部给排水管网及构筑物的位置（或坐标）、距离、检查井、化粪池型号及详
图索引号；
3、对较复杂工程，应将给水、排水（雨水、污废水）总平面图分开绘制，以便于施
工（简单工程可以绘在一张图上）。
4、给水管注明管径、埋设深度或敷设的标高，宜标注管道长度，并绘制节点图，注
明节点结构、闸门井尺寸、编号及引用详图（一般工程给水管线可不绘节点图）；
5、排水管标注检查井编号和水流坡向，标注管道接口处市政管网的位置、标高、管
径、水流坡向。
. 排水管道高程表和纵断面图
1、排水管道绘制高程表，将排水管道的检查井编号、井距，管径、坡度，地面设计
标高、管内底标高等写在表内。简单的工程，可将上述内容直接标注在平面图上，
不列表；
2、对地形复杂的排水管道以及管道交叉较多的给排水管道，应绘制管道纵断面图，
图中应表示出设计地面标高。管道标高（给水管道注管中心，排水管道注管内
底）、管径、坡度、井距、井号、井深，并标出交叉管的管径、位置、标高；纵断
面图比例宜为竖向 1:100（或 1:50，1:200），横向 1:500（或与总平面图的比例一
致）。
. 取水工程总平面图
绘出取水工程区域内（包括河流及岸边）的地形等高线、取水头部、吸水管线（自
流管）、集水井、取水泵房、栈桥、转换闸门及相应的辅助建筑物、道路的平面位置、
尺寸，坐标、管道的管径、长度、方位等，井列出建（构）筑物一览表。
. 取水工程流程示意图（或剖面图）
一般工程可与总平面图合并绘在一张图上，较大且复杂的工程应单独绘制。图中标
明各构筑物问的标高关系和水源地最高、最低、常年水位线和标高等。
. 取水头部（取水口）平、剖面及详图
1、绘出取水头部所在位置及相关河流、岸边的地形平面布置，图中标明河流、岸边
与总体建筑物的坐标、标高、方位等；
2、详图应详细标注各部分尺寸、构造、管径和引用详图等。
. 取水泵房平、剖面及详图
绘出各种设备基础尺寸（包括地脚螺栓孔位置、尺寸），相应的管道、阀门、配件、
仪表、配电、起吊设备的相关位置、尺寸、标高等，列出设备材料表，并标注出各
设备型号和规格及管道、阀门的管径，配件的规格。
. 其他建筑物平、剖面及详图
内容应包括集水井、计量设备、转换闸门井等。
. 输水管线图
在带状地形图（或其他地形图）上绘制出管线及附属设备、闸门等的平面位置、尺
寸，图中注明管径、管长、标高及坐标、方位。是否需要另绘管道纵断面图，视工
程地形的复杂程度而定。
. 给水净化处理厂（站）总平面布置图及高程系统图
1、绘出各建（构）筑物的平面位置、道路，标高、坐标，连接各建（构）物之间的
各种管线、管径、闸门井、检查井、堆放药物、滤料等堆放场的平面位置、尺寸；
2、高程系统图应表示各构筑物之间的标高、流程关系。
. 各净化建（构）筑物平、剖面及详图
分别绘制各建筑物、构筑物的平、剖面及详图，图中详细标出各细部尺寸、标高、
构造、管径及管道穿池壁预埋管管径或加套管的尺寸、位置、结构形式和引用的详
图。
. 水泵房平、剖面图
注：一般指利用城市给水管网供水压力不足时设计的加压泵房，净水处理后的二次
升压泵房或地下水取水泵房。
1、平面图
应绘出水泵基础外框、管道位置，列出主要设备材料表，标出设备型号和规格、
管径、阀件，起吊设备、计量设备等位置、尺寸。如需设真空泵或其他引水设备
时，要绘出有关的管道系统和平面位置及排水设备。
2、剖面图
绘出水泵基础剖面尺寸、标高，水泵轴线管道、阀门安装标高，防水套管位置及
标高。简单的泵房，用系统轴测图能交待清楚时，可不绘剖面图。
. 水塔（箱）、水池配管及详图
分别绘出水塔（箱）、水他的迸水、出水、泄水、溢水、透气等各种管道平面、剖面
图或系统轴测图及详图，标注管径、标高、最高水位、最低水位、消防储备水位等
及贮水容积。
. 循环水构筑物的平面、剖面及系统图
有循环水系统时，应绘出循环冷却水系统的构筑物（包括用水设备、冷却塔等），循
环水泵房及各种循环管道的平面、剖面及系统图（当绘制系统轴测图时，可不绘制
剖面图）。
. 污水处理
如有集中的污水处理或局部污水处理时，绘出污水处理站（间）平面、高程流程图，
并绘出各构筑构平、剖面及详图，其深度可参照给水部分的相应图纸内容。
. 建筑给水排水图纸
1、平面图
a） 绘出与给水排水。消防给水管道布置有关各层的平面，内容包括主要轴线编号、
房间名称、用水点位置，注明各种管道系统编号（或图例）；
b）绘出给水排水，消防给水管道平面布置，立管位置及编号；
c） 当采用展开系统原理图时，应标注管道管径、标高（给水管安装高度变化处，
应在变化处用符号表示清楚，并分别标出标高（排水横管应标注管道终点标
高），管道密集处应在该平面图中画横断面图将管道布置定位表示清楚；
d）底层平面应注明引入管，排出管、水泵接合器等与建筑物的定位尺寸、穿建筑
外墙管道的标高、防水套管形式等，还应绘出指北针；
e） 标出各楼层建筑平面标高（如卫生设备间平面标高有不同时，应另加注），灭火
器放置地点；
f） 若管道种类较多，在一张图纸上表示不清楚时，可分别绘制给排水平面图和消
防给水平面图；
g）对于给排水设备及管道较多处，如泵房、水池，水箱间、热交换器站，饮水间、
卫生间、水处理间、报警阀门、气体消防贮瓶间等，当上述平面不能交待清楚
时，应绘出局部放大平面图。
2、系统图
a） 系统轴测图。对于给水排水系统和消防给水系统，一般宜按比例分别绘出各种
管道系统轴测图。图中标明管道走向、管径、仪表及阀门、控制点标高和管道
坡度（设计说明中己交代者，图中可不标注管道坡度），各系统编号，各楼层卫
生设备和工艺用水设备的连接点位置。如各层（或某几层）卫生设备及用水点
接管（分支管段）情况完全相同时，在系统轴测图上可只绘一个有代表性楼层
的接管图，其他各层注明同该层即可。复杂的连接点应局部放大绘制。在系统
轴测图上，应注明建筑楼层标高、层数、室内外建筑平面标高差。卫生间管道
应绘制轴测图；
b）展开系统原理图。对于用展开系统原理图将设计内容表达清楚的，可绘制展开
系统原理图。图中标明立管和横管的管径、立管编号、楼层标高、层数、仪表
及阀门、各系统编号、各楼层卫生设备和工艺用水设备的连接，排水管标立管
检查口、通风帽等距地（板）高度等。如各层（或某几层）卫生设备及用水点
接管（分支管段）情况完全相同时，在展开系统原理图上可只绘一个有代表性
楼层的接管图，其他各层注明同该层即可；
c） 当自动喷水灭火系统在平面图中已将管道管径、标高、喷头间距和位置标注清
楚时，可简化表示从水流指示器至未端试水装置（试水阀）等阀件之间的管道
和喷头。
d）简单管段在平面上注明管径、坡度、走向、进出水管位置及标高，可不绘制系
统图。
3、局部设施
当建筑物内有提升、调节或小型局部给排水处理设施时，可绘出其平面图、剖面
图（或轴测图），或注明引用的详图、标准图号。
4、详图
特殊管件无型产品又无标准图可利用时，应绘制详图。
. 主要设备材料表
主要设备、器具、仪表及管道附，配件可在首页或相关图上列表表示。
. 计算书（内部使用）
根据初步设计审批意见进行施工图阶段设计计算。
. 当为合作设计时，应依据主设计方审批的初步设计文件，按所分工内容进行施工图
设计。
. 采暖通风与空气调节
. 在施工图设计阶段，采暖通风与空气调节专业设计文件应包括图纸目录、设计与施
工说明、设备表、设计图纸、计算书。
. 图纸目录
先列新绘图纸，后列选用的标准图或重复利用图。
. 设计说明和施工说明
1、设计说明
应介绍设计概况和暖通空调室内外设计参数；热源、冷源情况；热媒、冷媒参数；
采暖热负荷、耗热量指标及系统总阻力；空调冷热负荷、冷热量指标，系统形式
和控制方法，必要时，需说明系统的使用操作要点，例如空调系统季节转换，防
排烟系统的风路转换等。
2、施工说明
应说明设计中使用的材料和附件，系统工作压力和试压要求；施工安装要求及注
意事项。采暖系统还应说明散热器型号。
3、图例。
4、当本专业的设计内容分别由两个或两个以上的单位承担设计时，应明确交接配合
的设计分工范围。
. 设备表，施工图阶段，型号、规格栏应注明详细的技术数据。
. 平面图
1、绘出建筑轮廓、主要轴线号、轴线尺寸、室内外地面标高、房间名称。底层平面
图上绘出指北针；
2、采暖平面绘出散热器位置，注明片数或长度，采暖于管及立管位置、编号；管道
的阀门、放气、泄水、固定支架、伸缩器、人口装置、减压装置、疏水器、管沟
及检查人孔位置。注明干管管径及标高；
3、二层以上的多层建筑，其建筑平面相同的，采暖平面二层至顶层可合用一张图纸，
散热器数量应分层标注；
4、通风、空调平面用双线绘出风管，单线绘出空调冷热水、凝结水等管道。标注风
管尺寸，标高及风口尺寸（圆形风管注管径、矩形风管注宽调高），标注水管管径
及标高；各种设备及风口安装的定位尺寸和编号；消声器，调节阀、防火阀等各
种部件位置及风管，风口的气流方向；
5、当建筑装修未确定时，风管和水管可先出单线走向示意图，注明房间送、回风量
或风机盘管数量、规格，建筑装修确定后，应按规定要求绘制平面图。
. 通风、空调剖面图
1、风管或管道与设备连接交叉复杂的部位，应绘剖面图或局部剖面；
2、绘出风管，水管、风口、设备等与建筑梁、板、柱及地面的尺寸关系；
3、注明风管，风口，水管等的尺寸和标高，气流方向及详图索引编号；
. 通风、空调、制冷机房平面图
1、机房图应根据需要增大比例，绘出通风、空调、制冷设备（如冷水机组、新风机
组、空调器、冷热水泵、冷却水泵、通风机、消声器、水箱等）的轮廓位置及编
号，注明设备和基础距离墙或轴线的尺寸；
2、绘出连接设备的风管，水管位置及走向；注明尺寸、管径、标高；
3、标注机房内所有设备、管道附件（各种仪表、阀门、柔性短管、过滤器等）的位
置。
. 通风、空调、制冷机房剖面图
1、当其它图纸不能表达复杂管道相对关系及竖向位置时，应绘制剖面图；
2、剖面图应绘出对应于机房平面图的设备、设备基础、管道和附件的竖向位置、竖
向尺寸和标高。标注连接设备的管道位置尺寸；注明设备和附件编号以及详图索
引编号。
. 系统图、立管图
1、分户热计量的户内采暖系统或小型采暖系统，当平面图不能表示清楚时应绘制透
视图，比例宜与平面图一致，按 45°或 30°轴侧投影绘制；多层、高层建筑的集中
采暖系统，应绘制采暖立管图，并编号。上述图纸应注明管径、坡向、标高、散
热器型号和数量；
2、热力、制冷、空调冷热水系统及复杂的风系统应绘制系统流程图。系统流程图应
绘出设备、阀门、控制仪表、配件，标注介质流向、管径及设备编号。流程图可
不按比例绘制，但管路分支应与平面图相符；
3、空调的供冷、供热分支水路采用竖向输送时，应绘制立管图，并编号，注明管径、
坡向、标高及空调器的型号；
4、空调、制冷系统有监测与控制时，应有控制原理图，图中以图例绘出设备，传感
器及控制元件位置；说明控制要求和必要的控制参数。
. 详图
1、采暖、通风、空调、制冷系统的各种设备及零部件施工安装，应注明采用的标准
图、通用图的图名图号。凡尤现成图纸可选，且需要交待设计意图的，均需绘制
详图；
2、简单的详图，可就图引出，绘局部详图；制作详图或安装复杂的详图应单独绘制。
. 计算书（供内部使用）
1、计算书内容视工程繁简程度，按照国家有关规定、规范及本单位技术措施进行计
算。
2、采用计算机计算时，计算书应注明软件名称，附上相应的简图及输入数据。
3、采暖工程计算应包括以下内容：
a） 建筑围护结构耗热量计算；
b）散热器和采暖设备的选择计算；
c） 采暖系统的管径及水力计算；
d）采暖系统构件或装置选择计算，如系统补水与定压装置、伸缩器、疏水器等。
4、通风与防烟、排烟计算应包括以下内容：
a） 通风量、局部排风量计算及排风装置的选择计算；
b）空气量平衡及热量平衡计算；
c） 通风系统的设备选型计算；
d）风系统阻力计算；
e） 排烟量计算；
f） 防烟楼梯间及前室正压送风量计算；
g）防排烟风机、风口的选择计算。
5、空调、制冷工程计算应包括以下内容：
a） 空调房间围护结构夏季、冬季的冷热负荷计算（冷负荷按逐时计算）；
b）空调房间人体、照明、设备的散热、散湿量及新风负荷计算；
c） 空调、制冷系统的冷水机组、冷热水泵、冷却水泵、冷却塔、水箱、水池、空
调机组，消声器等设备的选型计算；
d）必要的气流组织设计与计算；
e） 风系统阻力计算；
f） 空调冷热水、冷却水系统的水力计算。
. 热能动力
. 在施工图设计阶段，热能动力专业设计文件应包括图纸目录、设计说明和施工说明、
主要设备表、设计图纸、计算书。
. 图纸目录
先列新绘制设计图纸，后列选用的标准图、通用图或重复利用图。
. 设计说明和施工说明
1、当施工图设计与初步（或方案）设计有较大变化时应说明原因及调整内容；
2、本工程各类供热负荷及供热要求；
3、各种气体用量及燃料的用量；
4、设计容量、运行介质参数（如压力、温度、低位热值，密度等）、系统运行的特殊
要求及维护管理，需要特别注意的事项；
5、管材及附件的选用，管道连接方式，管道安装坡度及坡向的一般要求；
6、管道滑动支吊架问距表；
7、设备和管道防腐、保温及涂色要求；
8、管道补偿器和建筑物入口装置；
9、设备和管道与土建各专业配合要求；
10、 对施工安装质量及安全规程标准与设备、管道系统试压要求；
11、 安装与土建施工的配合及设备基础与到货设备尺寸的核对要求；
12、 设计所采用的图例符号说明及遵循的有关施工验收规范等。
. 设计图纸
1、锅炉房
a） 热力系统图应绘出设备、各种管道工艺流程，绘出就地测量仪表设置的位置。
按本专业制图规定注明符号、管径及介质流向，并注明设备名称或设备编号；
b）绘出设备平面布置图，对规模较大的锅炉房还应绘出主要设备剖面图，注明设
备定位尺寸及设备编号；
c） 绘出汽、水、风、烟等管道布置平面图，当规模较大、管道系统复杂时，应绘
出管道布置剖面图，并注明管道阀门、补偿器、管道固定支架安装位置以及就
地安装一次测量仪表的位置等。注明各种管道管径尺寸及安装标高，必要时还
应注明管道坡度及坡向；
d）其他图纸，如机械化运输平、剖面布置图，设备安装详图、非标准设备制造图
或制作条件图（如油罐等）应根据工程情况进行绘制。
2、其他动力站房
a） 管道系统图（或透视图）；
b）对热交换站，气体站房和柴油发电机房等绘制系统图，深度参照锅炉房。对燃
气调压站和瓶组站绘制透视图，并注明标高；
c） 设备管道平面图、剖面图绘出设备及管道平面布置图，当管道系统较复杂时，
应绘出管道布置剖面图，图纸内容和深度参照锅炉房平、剖面图的有关要求。
3、室内管道
a） 管道平面布置图。按建筑平面图注出房间名称，主要轴线编号，各层平面的标
高，并绘出有关用气（汽）设备外形轮廓尺寸及编号；绘出全部动力管道（按
图例）附件及地沟布置等；注明管道管径及建筑预留洞位置（宽调高）和洞底
标高；绘出人口装置、节点、补偿器及固定支架安装位置（以图例表示）；
b）管道系统图（或透视图）。按图例注明管径、坡度、坡向及管道标高（透视图）；
c） 安装详图（或局部放大图）。管道安装采用标准图或通用图的，应注明图册名称
及索引的图名图号，其他应绘制安装洋图。
4、室外管网
a） 管道平面布置图。一般工程应绘管道平面布置图，工程较复杂时，可分别绘制
管沟，管架平面布置和管道平面布置图，图中表示出管线支架、补偿器、检查
井等的定位尺寸或座标，并分别注明编号，管线长度及规格，介质代号；
b）管道纵断面图（比列：纵向为 1:500 或 1：1000，竖向 1:50）。管道纵断面展开
图（主要适用于地形较复杂的地区）应标出管段编号、管段平面长度，设计地
面标高，沟底标高，管道标高，地沟断面尺寸，坡度向，直埋敷设时注明填砂
沟底标高，架空敷设时应注明柱顶标高。同时应表示出放气阀、泄水阀、疏水
装置和就地安装测量仪表等。简单项目及地势平坦处，可不绘管道纵断面图而
在管道平面图主要控制点直接标注或列表说明，设计地面标高、管道敷设高度
（或深度）、管径、坡度、坡向、地沟断面尺寸等；
c） 管道横断面图。管道横断面图（管道系统简单时，可用检查井、管道平面布置
图来表示，管道系统较复杂时，应绘制横断面图）应表示出管道直径、保温厚
度、两管中心距等，直埋敷设管道应标出填砂层厚度及埋深等；
d）节点详图。必要时应绘制检查井（或管道操作平台）、管道及附件的节点详图。
. 主要设备表
列出主要设备名称、规格、各项技术参数、单位和数量。
. 计算书（供内部使用）
施工图阶段的计算书系根据初步设计审批意见进行调整计算。
1、锅炉房
各系统主要工艺设备调整后的计算，管道水力计算，管道特殊支架或固定支架的
推力计算，汽、水、燃料等消耗及贮存场地调整后的计算，小型锅炉房可简化计
算。
2、其他动力站房
根据各种介质负荷进行调整计算，主要设备选型计算，主要管道水力计算。
3、室内管道
计算草图及管道水力计算（系统较简单的可在计算草图上注明数据不另作计算
书）；管径及附件计算选择等；对高温介质管道应作固定支架推力计算。
4、室外管网
计算草图及管道水力计算表（水力计算和热力管网水压图），调压装置的计算，架
空敷设管道支架及地沟敷设时不平衡支架的受力计算，直埋敷设时固定支墩推力
计算，管道热膨胀及补偿器的选择和固定支架的确定。
7. 相关文件
. 《公司计划管理制度》
. 《项目报批报建作业指引》
. 《项目报批报建流程》
. 《方案（概念）设计管理程序》
. 《初步设计管理程序》
. 《项目目标成本管理办法》
. 《项目成本优化作业指引》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
. 《合同管理程序》
8. 附件及表单
. 《施工图设计任务书》（范例）
. 《施工图设计材料设备表》
. 《设计文件审批表》
. 《设计文件评审表（内部）》
景观设计管理程序
1. 目的
为保证景观设计各阶段的质量、进度、投资目标的达成制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于景观各阶段设计，包括三阶段：景观方案（整体概念方案和各期景观方
案）设计、景观初步（扩初）设计、景观施工图设计，其中后两阶段的设计供方和设
计工作均可考虑合并。
3. 职责
. 设计部
1、编制景观设计任务书并组织评审；
2、组织确定设计供方；
3、负责设计单位的设计过程管理，控制设计质量、进度、投资；
4、负责景观设计文件的部门内评审；
5、组织景观设计文件的跨部门评审。
. 成本合约部
1、提供成本限额指标作为设计输入条件；
2、评审景观设计文件，进行成本优化。
. 前期部
1、办理景观设计文件报批手续。
. 其他相关部门（采购部、项目工程部、客户服务中心、物业公司）
1、参与景观设计文件的评审。
. 设计总监
1、审核《景观方案设计文件》；
2、审批《景观初步/施工图设计文件》。
. 总经理
1、审批《景观方案设计文件》；
2、备案《景观初步/施工图设计文件》。
4. 景观方案设计工作程序（整体概念方案和各期景观方案）
. 编审设计任务书
. 设计部按《公司计划管理制度》根据《项目里程碑计划》编制年度、季度、月度设
计专项计划。
. 人力资源部负责核定景观方案设计专项计划（进度目标）。
. 成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供造价限额指标（成本目标）。
. 设计部编制《景观方案设计任务书》。
. 设计部组织相关部门对《景观方案设计任务书》进行评审
1、成本合约部评审《景观方案设计任务书》，审查成本要求是否得到全面准确的体现；
2、营销管理中心评审《景观方案设计任务书》，审查产品定位要求是否得到全面准确
的体现。
. 设计部汇总《景观方案设计任务书》的评审意见。
. 设计部按评审意见修改《景观方案设计任务书》。
. 设计总监审批《景观方案设计任务书》，并向总经理报备。
. 确定设计供方
. 设计部负责组织确定景观方案设计的供方。
. 设计部组织相关部门以招标、议标或直接采购的方式确定供方并签订《设计合同》，
具体执行《供方管理程序》、《采购与招标管理程序》、《合同管理程序》。
. 控制设计过程
. 设计部按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料。
. 设计部按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制。
. 设计单位按《设计合同》要求进行景观方案设计。
. 设计单位按《设计合同》要求，提交《景观方案设计文件》。
. 评审设计文件
. 设计部组织《景观方案设计文件》的部门内评审（必要时邀请外聘专家参与）；
. 设计总监审核《景观方案设计文件》，督导处理设计文件的专业问题；
. 设计部完成专业问题的评审后，组织《景观方案设计文件》（含《景观方案设计材料
设备表》，下同）的跨部门评审（必要时邀请外聘专家参与）：
1、成本合约部评审《景观方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查
设计文件是否符合目标成本的要求，详见《项目成本优化作业指引》；
2、前期部评审《景观方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设计
文件是否符合报批报建的要求，详见《项目报批报建作业指引》；
3、营销管理中心评审《景观方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审
查设计文件是否符合产品定位的要求；
4、客户服务中心评审《景观方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审
查设计文件是否符合客户服务的要求，按前期项目经验，预估客户投诉风险；
5、物业公司评审《景观方案设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，审查设
计文件是否符合后期物业管理的要求。
. 相关部门提交评审意见予设计部前，均需得到各自分管副总/总监的核定；
. 设计部汇总各部门评审意见，审核后交设计单位修改；
. 设计单位按评审意见，对《景观方案设计文件》进行设计修改；
. 设计单位提交修改后的《景观方案设计文件》予设计部；
. 设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写《设计文件审批表》附各部门
的《设计文件评审表（内部）》报审；
. 设计总监审核《景观方案设计文件》；
. 总经理审批《景观方案设计文件》，并向董事长报备；
. 前期部办理《景观方案设计文件》报批手续。
5. 景观初步/施工图设计工作程序
. 编审设计任务书
. 设计部按《公司计划管理制度》根据《项目里程碑计划》编制年度、季度、月度设
计专项计划。
. 人力资源部负责核定景观方案设计专项计划（进度目标）。
. 成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供造价限额指标（成本目标）。
. 设计部编制《景观初步/施工图设计任务书》。
. 设计部组织相关部门对《景观初步/施工图设计任务书》进行评审。
. 成本合约部评审《景观初步/施工图设计任务书》，审查成本要求是否得到全面准确的
体现。
. 设计部汇总《景观初步/施工图设计任务书》的评审意见。
. 设计部按评审意见修改《景观初步/施工图设计任务书》。
. 设计总监审批《景观初步/施工图设计任务书》，并向总经理报备。
. 确定设计供方
. 设计部负责组织确定景观初步/施工图设计的供方。
. 设计部组织相关部门以招标、议标或直接采购的方式确定供方并签订《设计合同》，
具体执行《供方管理程序》、《采购与招标管理程序》、《合同管理程序》。
. 控制设计过程
. 设计部按《设计合同》，向设计单位补充提供设计输入资料。
. 设计部按《设计合同》，对设计单位设计过程的质量、进度、投资目标进行控制。
. 设计单位按《设计合同》要求进行景观初步/施工图设计。
. 设计单位按《设计合同》要求，提交《景观初步/施工图设计文件》。
. 评审设计文件
. 设计部组织《景观初步/施工图设计文件》的部门内评审（必要时邀请外聘专家参
与）。
. 设计总监审核《景观初步/施工图设计文件》，督导处理设计文件的专业问题。
. 设计部完成专业问题的评审后，组织《景观初步/施工图设计文件》（含《景观初步/
施工图设计材料设备表》，下同）的跨部门评审（必要时邀请外聘专家参与）：
1、成本合约部评审《景观初步/施工图设计文件》并提交《设计文件评审表（内
部）》，审查设计文件是否符合设计概算或成本目标的要求，详见《项目成本优化
作业指引》，并配合采购准备；
2、采购部评审《景观初步/施工图设计文件》并提交《设计文件评审表（内部）》，评
估设计文件对工程采购的影响，并作采购准备；
3、项目工程部评审《景观初步/施工图设计文件》并提交《设计文件评审表（内
部）》，评估设计文件对工程施工质量、进度的影响，并配合采购准备。
. 相关部门提交评审意见予设计部前，均需得到各自分管副总/总监的核定。
. 设计部汇总各部门评审意见，审核后交设计单位修改。
. 设计单位按评审意见，对《景观初步/施工图设计文件》进行设计修改。
. 设计单位提交修改后的《景观初步/施工图设计文件》予设计部。
. 设计部复核设计文件修改的完整性和准确性，并填写《设计文件审批表》附各部门
的《设计文件评审表（内部）》报审。
. 设计总监审批《景观初步/施工图设计文件》，并向总经理报备。
. 前期部办理《景观初步/施工图设计文件》报批手续。
6. 相关文件
. 《公司计划管理制度》
. 《项目报批报建作业指引》
. 《项目报批报建流程》
. 《项目目标成本管理办法》
. 《项目成本优化作业指引》
. 《项目产品定位管理程序》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
. 《合同管理程序》
7. 附件及表单
. 《景观方案设计任务书》（范例）
. 《景观初步/施工图设计任务书》（范例）
. 《景观方案设计材料设备表》
. 《景观初步/施工图设计材料设备表》
. 《设计文件审批表》
. 《设计文件评审表（内部）》
销售装饰设计管理程序
1. 目的
为规范项目装饰设计阶段的工作程序，加强装饰设计阶段的监控，达到控制设计的质
量、进度、成本之目的，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于项目的销售项目装饰设计阶段的设计管理。
3. 职责
. 设计部
1、负责编写《设计任务书—装饰方案》和《设计任务书—装饰施工图》；
2、负责组织装饰方案和装饰施工图的设计评审；
3、负责提交经评审和验证的设计成果。
. 营销管理中心
1、负责提交装饰工程《销售装饰工程协办单》；
2、参与《设计任务书》的评审。
. 成本合约部
1、参与《设计任务书》的评审；
2、参与装饰施工图的设计评审。
. 物业公司
1、参与《设计任务书》的评审；
2、参与装饰方案的设计评审。
. 设计总监
1、负责装饰方案的设计审核；
2、负责装饰施工图设计的审批。
. 总经理
1、负责装饰方案的设计审批。
4. 工作程序
. 装饰工程的一般规定
. 营销管理中心向设计部下达《销售装饰工程协办单》
1、《销售装饰工程协办单》的拟定
用于销售展示的装饰工程，由营销管理中心与设计部协商并在《销售装饰工程协
办单》中明确设计范围、设计费用、工作周期、具体方位、功能要求等。
2、《销售装饰工程协办单》的确认
《销售装饰工程协办单》经营销总监、成本合约部经理、设计部经理审核同意后
方可执行。
. 装饰工程的计划内任务和计划外任务
1、各类装饰工程的周期
各类装饰工程周期，见《装饰工程周期表》。表中所列周期包含设计评审和施工招
标的时间。
装饰工程周期表
标准装修
名称
住宅户内 公共部分
样板房 销售接待厅 住户会所
周期（天） 90 90 90 90 180
2、装饰工程的计划内任务和计划外任务
自《销售装饰工程协办单》经确认当天开始计算，至《销售装饰工程协办单》要
求装饰工程完成的日期为止，如时间小于《装饰设计和施工总周期表》中所列周
期，属装饰工程计划内任务，否则，属装饰工程计划外任务。
. 不同装饰工程任务的操作程序
1、装饰工程计划内任务的操作程序
装饰工程计划内任务的操作程序
标准装修名称
程序 住宅户内 公共部分
样板房 销售接待厅 住户会所
设计准备 ○ ○ ○ ○ ○
方案设计 ○ ○ ○ ○ ○
方案
设计
设计评审 ○ ○ ○ ○ ○
设计准备 ○ ○ ○
施工图设计 ○ ○ ○ ○
施工
图设
计
设计评审 ○ ○ ○ ○
履约评价 ○ ○ ○ ○ ○
2、装饰工程计划外任务的操作程序
装饰工程计划外任务的操作程序
名称 标准装修 样板房 销售接待厅 住户会所
程序 住宅户内 公共部分
设计准备 ○ ○ ○ ○ ○
方案设计 ○ ○ ○ ○ ○
方案
设计
设计评审 ○ ○ ○ ○ ○
设计准备
施工图设计 ○ ○ ○
施工
图设
计
设计评审 ○
履约评价 ○ ○ ○ ○ ○
. 装饰设计阶段的工作程序说明
. 方案设计
1、设计准备
a） 供方选择和审批
装饰方案设计供方选择和审批的操作程序，执行《供方管理程序》、《采购与招
标管理程序》。
b）编写《设计任务书》
设计部依据经过确认的《销售装饰工程协办单》和成本限额指标，编写《设计
任务书—装饰方案》；如方案与施工图设计的供方为同一设计单位的，则编写
《设计任务书—装饰方案及施工图》。样板房的设计在满足展示效果的同时，必
须保证其实用性。
《设计任务书—装饰方案》或《设计任务书—装饰方案及施工图》的评审责任，
见《装饰类设计任务书评审责任对照表》。
装饰类设计任务书评审责任对照表
标准装修
住宅 公共
样板房 销售接待厅 住户会所名称
责任部门
方
案
方
案
施
工
图
方
案
施
工
图
方
案
施
工
图
方
案
施
工
图
营销管理中心 ○ ○ ○
成本合约部 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
物业公司 ○
设计部 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
设计总监 ○ ○ ○ ○ ○
总经理 ○ ○ ○ ○ ○
2、方案设计
设计部将审批通过的《设计任务书—装饰方案》或《设计任务书—装饰方案及施
工图》作为《设计合同》附件，以及建筑单体平面设计图纸发给设计单位，由设
计单位完成装饰方案设计。
3、设计评审
参照《方案（概念）设计管理程序》执行。
. 施工图设计
1、设计准备
a） 供方审批
装饰施工图设计供方选择和审批的操作程序，执行《供方管理程序》、《采购与
招标管理程序》。如方案与施工图设计的供方为同一设计单位的，无需进行施工
图设计供方审批。
b）编写《设计任务书—装饰施工图》
设计部依据设计评审会决议、成本限额指标和上阶段的设计成果，编写《设计
任务书—装饰施工图》。
《设计任务书—装饰施工图》的评审责任，见《装饰类设计任务书评审责任对
照表》。
如方案与施工图设计的供方为同一设计单位，则设计部依据设计评审会决议，
编写《设计业务联系单》向设计单位下达任务书内容，报设计部经理和设计总
监审批。
2、施工图设计
a） 设计部将审批通过的《设计任务书—装饰施工图》作为《设计合同》附件，以
及建筑施工图设计图纸发给设计单位，由设计单位完成装饰施工图设计。
b）如方案与施工图设计的供方为同一设计单位的，则设计部将《工作联系单》发
给设计单位，由设计单位完成装饰施工图设计。
3、设计评审
参照《设计文件评审作业指引》执行。
. 提交设计成果
设计部向成本合约部、项目工程部提交经过设计验证的设计成果，包括全套施工图
纸和材料样板，材料样板的封存按《设备材料验收作业指引》要求执行。
. 履约评价
对方案及施工图设计单位的履约评价按照《供方管理程序》执行。
5. 相关文件
. 《方案（概念）设计管理程序》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
. 《设计文件评审作业指引》
6. 附件及表单
. 《销售装饰工程协办单》
. 《装修方案设计材料设备表》
. 《装修施工图设计材料设备表》
. 《工作联系单》
材料设备选型定板管理程序
1. 目的
为保证材料设备选型定板的高效有序，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于房屋建筑工程、景观工程、装修工程材料设备的选型定板。
3. 职责
. 设计部
1、负责组织材料设备市场考察；
2、负责编制《材料设备考察报告》；
3、负责提供材料设备实物样板或产品说明书予采购部实施采购。
. 成本合约部
1、负责参与材料设备市场考察，协助完成材料调查报告；
2、负责会签《材料设备考察报告》。
. 物业公司
1、参与审核景观工程、弱电工程、消防工程、电梯、发电设备、室内装修工程的《材
料设备考察报告》，并确认所附实物样板或产品说明书。
. 工程副总
1、审核《材料设备考察报告》及所附实物样板或产品说明书。
. 设计总监
1、审批《材料设备考察报告》及所附实物样板或产品说明书。
. 采购部
1、负责参与材料设备市场考察，协助完成材料调查报告；
2、负责组织材料设备的采购。
. 项目工程部
1、负责联合监理单位建立现场材料设备样板库，并对材料设备样板进行管理；
2、负责组织材料设备的现场验收。
4. 工作程序
. 材料设备标准
. 营销管理中心、物业公司按《项目产品定位管理程序》建议全项目整体材料设备的
选用标准。
. 成本合约部按《项目目标成本管理办法》提供材料设备的设计限额指标。
. 对于房屋建筑设计，设计部按《方案（概念）设计管理程序》在方案设计阶段拟定
全项目整体材料设备选型方案，在初步设计阶段深化，并提供房屋建筑的《初步设
计材料设备表》（若无初步设计阶段，则在方案阶段提供）；在建筑施工图阶段提供
《施工图设计材料设备表》。
. 对于景观设计，设计部在景观方案设计阶段提供《景观方案设计材料设备表》；在初
步设计阶段提供《景观初步设计和施工图设计材料设备表》并在施工图阶段加以深
化。
. 对于销售装饰工程设计，设计部在装饰方案设计阶段提供《装修方案设计材料设备
表》，在装饰施工图设计阶段提供《装修施工图设计材料设备表》。
. 材料设备调研
. 设计部负责汇总收集材料设备的市场信息，包括从采购部获取的供方和材料设备信
息，从成本合约部获取的价格信息，从设计单位获取的有关新材料新设备信息。
. 设计部对有意向的重要的材料设备，组织由成本合约部、采购部、项目工程部组成
的考察组开展市场考察。
. 设计部编制《材料设备考察报告》，确定单项材料设备选用范围（确定型号、规格、
标准等，但至少有三家备选供方），考察组成员会签《材料设备考察报告》。
. 设计部将《材料设备考察报告》连同实物样板或产品说明书上报审核。
. 成本合约部经理审核《材料设备考察报告》。
. 物业管理公司参与审核景观工程、弱电工程、消防工程、电梯、发电设备、室内装
修工程的《材料设备考察报告》，并确认所附实物样板或产品说明书。
. 工程副总审核《材料设备考察报告》及所附实物样板或产品说明书。
. 设计总监审批《材料设备考察报告》及所附实物样板或产品说明书。
. 经以上程序签批的材料设备实物样板或产品说明书，才能提交采购部实施采购。
. 材料设备采购
. 设计部提交《材料设备考察报告》附实物样板或产品说明书交采购部组织采购。
. 成本合约部、项目工程部配合材料设备采购的实施，见《供方管理程序》、《采购与
招标管理程序》。
. 材料样品的移交
. 在材料设备采购合同签署后一周内，采购部将材料封样两套并保管。
. 采购部负责，项目工程部协助，组织材料设备供方进行合同交底，向监理单位、施
工单位明确材料设备技术参数。
. 采购部编制《材料样板移交表》，向项目工程部移交材料样板。
. 现场材料样品库的建立
. 项目工程部严格按照材料样品管理规定对甲供、甲限、乙供材料进行封样保管。
. 项目工程部与监理单位负责接收材料样品，共同建立材料样品库。
. 项目工程部对接收的材料样品进行样品封样、编号登记。
. 材料设备的验收
项目工程部按样板，组织材料设备的现场验收。
5. 相关文件
. 《方案（概念）设计管理程序》
. 《项目目标成本管理办法》
. 《项目产品定位管理程序》
. 《供方管理程序》
. 《采购与招标管理程序》
6. 附件及表单
. 《材料设备考察报告》（范例）
. 《初步设计材料设备表》
. 《施工图设计材料设备表》
. 《景观方案设计材料设备表》
. 《景观初步设计和施工图设计材料设备表》
. 《装修方案设计材料设备表》
. 《装修施工图设计材料设备表》
. 《材料样板移交表》
施工图交底管理程序
1. 目的
1、预防施工图纸错漏给施工造成的损失；
2、避免施工图设计由于不适应施工技术方法而造成的施工困难；
3、使施工人员及相关人员了解设计意图、结构布局、采用新材料、新结构的要求，
以便采取措施或做好相应准备工作。
2. 适用范围
本指引适用于项目工程施工前施工图交底工作的管理。
3. 职责
. 设计部
1、负责组织进行施工图交底。
. 项目工程部、采购部、成本合约部
1、参与施工图交底。
4. 工作程序
. 施工图交底的工作要求
. 技术交底和图纸会审是工程施工前的两项重要准备工作，设计部必须予以特别的重
视，设计部应组织项目工程部、采购部、成本合约部开展施工图交底工作，监理单
位、施工单位、材料设备供应商应参加。
. 图纸会审应在技术交底后进行。
. 技术交底
. 技术交底包括设计部组织设计单位向施工单位的交底，和监理单位组织的施工单位
内部的层层交底。前者叫设计交底，后者叫技术交底。
. 设计交底由设计部组织设计单位向施工单位就图纸的设计意图、工程技术与质量要
求等作出明确的说明。
. 技术交底由监理单位组织施工单位进行，项目工程部负责对技术交底的实施进行督
促、检查。技术交底要求层层进行，一直落实到施工工长及班组长，交底后将施工
单位技术负责人签署的技术交底文件交栋号负责人，作为指导施工的技术依据。
. 图纸会审
. 图纸会审应在施工单位自审完成的基础上进行。
. 图纸会审由项目工程部负责组织公司有关部门、设计单位、施工单位进行，必要时
可邀请质量监督单位参加，共同对施工图纸进行审议。
. 设计部负责联合设计单位参加图纸会审。
. 复杂大型工程，项目工程部应先组织公司相关人员对图纸进行预审，将问题汇总，
并提出初步处理意见，以提高会审的效率和效果。
. 图纸会审主要审查图纸的下列主要问题：
1、核对图纸是否符合国家有关技术政策、标准、规范和批准的设计文件要求；
2、图纸及设计说明是否完整、清楚、明确、齐全、图中尺寸坐标、标高是否正确，
相互间有无矛盾，楼梯通道有无问题；
3、建筑、结构与水电设备安装之间在平面与空间上有无重大矛盾；
4、防火设计是否符合防火规范的要求；
5、有无特殊结构，如有，其设计深度是否足够，施工单位的技术装备条件能否完成；
6、图中涉及的特殊材料及配件是否有可靠的供货来源；
7、图中有无含糊不清之处。
. 技术交底与图纸会审记录
. 设计部组织的设计单位向施工单位技术交底，其记录分别由设计部、项目工程部、
监理单位和施工单位分别建立保存。
. 图纸会审记录由设计部、项目工程部分别建立保存，并发送至设计单位和施工单位，
保存期至竣工交付。
. 施工单位组织进行的内部技术交底，其记录由施工单位建立保存，项目工程部应在
对其检查时，在记录上签署意见。
5. 相关文件
. 《施工图设计管理程序》
6. 附件及表单
. 《设计文件评审表（外部）》
设计变更管理程序
1. 目的
为对设计变更的内容、方案进行审查，使设计变更按规范程序进行，制定本程序。
2. 适用范围
本程序适用于施工图完成后设计方面的变更控制，包括景观、装饰装修工程。
3. 术语和定义
1、设计变更
设计变更是对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方或工程施工过程提出及销售
环节顾客提出的变更要求，对设计进行修改完善及优化，一般需要设计单位出变
更图纸和对设计变更的签字、盖章。
2、重大设计变更
a） 需向政府主管部门报批的设计变更；
b）对使用功能、户型结构、建筑外立面、设计标准和质量标准有影响的设计变更；
c） 可能导致项目/单项工程工期延长 15 天以上的设计变更；
d）预售许可证取得后涉及销售承诺的交楼标准和法律责任的变更（原则上不予变
更）；
e） 以上情况以外单项成本造价发生变更 50 万元以上的。
3、一般设计变更
指除了重大设计变更之外的一般性设计变更。
4、设计变更原则
设计变更必须遵循“先论证、再预算、后施工”的原则。
4. 职责
. 设计部
1、负责设计变更信息收集、整理；
2、负责设计变更的初步评审；
3、负责组织相关部门对设计变更评审会签或论证；
4、负责设计修改和与设计单位的协调、联络；
5、负责设计变更的记录、发放、执行跟踪和变更记录归档工作。
. 成本合约部
1、负责设计变更的成本测算和设计优化变更的性价比分析；
2、负责设计变更的复核确认；
3、负责对变更发生的情况进行汇总分析，提出相应的管理改善建议。
. 项目工程部
1、参与设计变更的技术、经济论证；
2、负责变更记录的接受、执行；
3、负责向监理和施工单位发出变更指令。
. 营销管理中心
1、负责对已做出销售承诺的设计变更进行审核确认；
2、负责根据销售合同将相关变更内容通知客户。
. 设计总监
1、审批单项≤1 万元的设计变更。
. 总经理
1、审批单项＞1 万元≤50 万元的设计变更；
2、审批单项小于 50 万的重大设计变更，并报董事长备案。
. 董事长
1、审批单项＞50 万元的重大设计变更。
5. 工作程序
. 设计变更的分类
. 按照设计变更的提出方不同，可分为：
1、设计单位在提交施工图后，因设计内容自身的错、漏、碰、缺等原因，而导致做
法变动、材料代换或其他变更事项，提出的建筑、结构、水、电、景观、装修等
专业的修改要求；
2、设计部为改进设计效果提出的变更；
3、营销管理中心提出的经业主同意的变更；
4、客户对设计功能、效果要求提出的局部改变或设备采购引起的修改变更；
5、监理或施工单位提出的设计变更，或是为了方便施工，或施工过程中发现的地质、
水文实际与勘察报告、资料不符而提出变更；工程质量事故引起的变更；
6、公司高层提出的变更；
7、其它设计变更。
. 按业务的不同阶段划分，可分为：
1、设计类
各专业在项目进程中因图纸错漏或设计标准的不适宜等原因而发生的修改设计，
分为 A-错误，B-缺漏，C-超投资，D-优化，E-现场施工条件变化五小类。
2、现场施工类
在项目施工过程中，因施工质量、施工进度、施工工艺等施工因素的影响进行设
计变更。
3、营销类
在销售过程中营销管理中心因销售要求增加或补充的变更设计及因客户要求提出
的设计变更。
. 按设计变更对产品影响程度不同可分为：一般设计变更和重大设计变更。
. 设计变更的提出
. 设计单位、监理、施工单位或公司各部门均可提出设计变更；
. 设计变更的提出，应体现提前和集中的原则。应在设计评审会、施工图审查会议或
图纸会审会议中集中提出；应在施工前提出，避免不必要的返工而增加成本；
. 公司各部门提出的设计变更，均需填写设计变更单，并先通过分管副总/总监审核；
. 设计单位因错、漏等问题提出的设计变更由设计部填写设计变更单，并签署意见；
. 设计部专业设计师审查施工图纸发现的问题，应提请设计单位另行变更出图或在施
工会审交底时以《施工交底图纸会审纪要》明确，设计部根据变更设计图纸填写《设
计变更单》；
. 监理或施工单位提出的设计变更由项目工程部填写《设计变更单》，并签署意见；
. 施工阶段如工程施工进度急迫，设计单位出设计变更图纸的时间满足不了要求，可
由设计部专业设计师在征得设计单位同意的前提下，先行出变更设计图纸交设计单
位盖章确认，或传真给设计单位并注明限期一天给予反馈，否则视为同意；
. 营销管理中心为改进设计或客户多次要求，营销总监认为可行的，可填写《设计变
更单》，并签署意见；
. 公司董事长、总经理提出的设计变更由设计部填写《设计变更单》；
. 其它高层或部门人员为改进设计、降低成本、缩短工期或提升品质提出的设计变更，
由部门填写《设计变更单》，并签署意见；
. 各类设计变更需在《设计变更单》中说明设计变更的提出方、提出变更的原因、变
更部位、修改内容等，并由提出方或评审人员阐明是否影响工期及造价变化。
. 设计变更的论证
. 设计部收到设计变更要求后进行分析，形成基本可行性合理意见经设计部经理审核
后，上报设计总监，设计总监就变更信息提出处理意见。
. 设计部对上述信息进行收集记录和判断，判断是否重大设计变更，根据具体情况判
断设计变更可行性论证会的形式：
1、对于一般设计变更，由设计部组织进行本部门内部评审，给出基本可行性及合理
建议方案，并由设计部经理组织各部门进行评审会签或论证；
2、对于重大设计变更，一般情况下应组织由设计单位、项目工程部、营销管理中心、
成本合约部、工程副总、设计总监、总经理、公司其他高层参加的论证会；特殊
情况可不必组织评审会。
. 评审、论证的要求
1、设计部对是否影响销售承诺进行初步判断，若初判结果影响销售承诺，则先提交
公司综合办公室法律顾问就法律风险进行审核，再提交营销管理中心进行进一步
评估审核，然后由设计总监根据法律顾问和营销总监的审核意见作出是否变更或
是否调整变更的判断；营销管理中心在确认设计变更后，应及时根据销售合同将
变更告知客户或向客户进行公示，作出必要的沟通解释；
2、项目工程部应对设计变更涉及施工现场当时的进度情况描述清楚，确认有无返工
量，对工期有无影响等，并对方案的可行性和对进度的影响提出明确意见。对严
重影响工期的可予以否决；认为可行的，签署进度评审意见；
3、成本合约部应明确设计变更相关工程量的核减及与原图纸作法进行比较，并对由
此产生的造价成本增减予以确认；评审认为不合理、不必要的，或设计变更会导
致大幅度增加造价的，可予以否决；认为可行的，签署造价评审意见；成本合约
部经理对该评审进行复核；影响合同造价的设计变更，由成本合约部项目造价师
会同项目工程部专业工程师检查施工现场，并作情况记录；
4、设计部、项目工程部对涉及到产品方案设计或产品标准化的重大设计变更提出明
确的意见，并由设计部及时向设计总监汇报，并由公司总经理做出是否变更的裁
决。
. 设计变更的传签
设计变更的提出部门填写《设计变更审批表》，报设计管理部，由设计管理部负责设
计变更的评审、传签或组织论证；提出部门负责跟踪并督促设计变更单的审批。
. 设计变更的审批时限及权限划分
. 一般设计变更应在 3 天内完成审批，重大设计变更在 7 天内完成审批；
. 单项≤1 万元的设计变更由提出部门签字，设计部审核，设计总监审批，成本合约部
备案；
. 单项＞1 万元≤50 万元和重大设计变更由提出部门签字，设计部审核，项目工程部审
核，营销管理中心审核（影响销售承诺的设计变更），成本合约部审核、工程副总审
核、设计总监审核，总经理审批；
. 单项＞50 万元的重大设计变更，最终由董事长审批；
. 因工程进度需要须紧急处理的设计变更，经总经理批准后可由设计部与设计院联系
后先执行，后补办有关手续；如果该项变更属重大设计变更，须及时向设计总监和
公司高层报告。
. 设计变更的编号规则
. 设计变更编号共分为两部分
1、第一部分：合同编号（具体方法详见合同分类编号规则）；
2、第二部分：变更编号。
. 设计变更编号方法（按三级编码）
1、一级编码：根据专业分类共分为土建、水暖、电气、保温、铁艺等，相应编号按
汉字显示；
2、二级编码：区别变更、签证；
3、三级编码：根据签订的先后顺序编流水号，编号代码为三位阿拉伯数字，从 001
至 999；
. 编号举例：柏林四季一期第一份施工类合同中第一份土建变更
1、合同编号：BLSJ-01Q-施工-0001；
2、设计变更编号：土建-变更-001。
. 设计变更的发放和执行
. 设计变更审批通过后，设计部整理设计变更信息，并向设计单位进行变更交底；
. 设计单位根据变更要求出正式图纸和《设计变更单》；
. 《设计变更单》及其设计图纸应视作施工图的一部分，设计部审查图纸无误后，将
图纸交于项目工程部下发至监理公司和施工单位，接受图纸的单位应有人员进行签
收；对较为复杂的设计变更，专业设计师应去现场专门组织监理、施工单位、设计
单位、项目工程部交底；
. 设计变更涉及材料、设备变更的，由供应商重新送样，设计部专业工程师确认封样；
. 由监理单位负责督促施工单位落实变更的执行，项目工程部专业设计师和成本合约
部项目造价师进行复核，并在《现场签证单》中的完成情况反馈栏签字确认；成本
合约部经理参与重大设计变更的复核；
. 设计部每月将设计变更单进行汇总，送公司项目工程部、成本合约部、营销管理中
心备案；
. 审批并执行完毕的变更单中增加的成本部分可视为补充预算的一部分，作为结算的
依据。成本合约部负责对每月变更发生的情况进行汇总分析，提出相应的管理改善
建议，填制《项目现场管理月报》、《项目动态成本信息月度报表》；
. 未实施或无法实施的设计变更，相应的设计变更文件由设计部收回，并标明作废。
6. 相关文件
. 《施工图设计管理程序》
. 《项目工程变更签证管理程序》
7. 附件及表单
. 《设计变更单》
. 《项目现场管理月报》
. 《项目动态成本信息月度报表》
编号 资料
1 人力资源 12 大必修模块（7000 份）
2 HR 总监 8 大强化提升工具（4000 份）
3 35 家著名咨询公司资料全案（35G880 套案例）
4 100 家知名公司人力资源体系全案（含华为、中移动等）
5 股权激励（2GB）
6 薪酬福利（1100 份）
7 著名咨询公司案例（17 家 2700 余份）
8 2300 份绩效管理资料
9 人力资源规划（1000 份）
10 1200 份名企内部人力资源资料
11 1400 份精选培训资料
12 素质模型及人才测评（580 份）
13 节日活动策划方案（360 份）
14 招聘与配置（500 份）
15 员工关系（450 份）
16 企业文化（450 份）
17 350GB 房地产资料大全
18 麦肯锡资料大全（2800 份）
19 OKR 最佳实践手册
20 员工手册案例与指导
21 互联网金融绩效与薪酬（160 份）
22 最新招聘规划全攻略（260 份）
23 名企企业文化建设（45 家企业）
24 人才梯队建设（1600 份）
25 岗位说明书的编写及应用指南（360 份）
26 HR 高效工作的 41 个实用公式（具体案例）
27 员工管理全案(150 份)
28 企业文化建设与管理宝典（160 份）
29 人力资源预算管理大全（130 份）
30 企业年终人才建设与管理(150 份)
31 企业战略规划（880 份）
32 PPT 资料全集（73 份）
小编精心收集整理了如上资料全集，如有如要请移开如下红色方块，露出遮挡内容：
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