商业市场分析
商业市场环境分析
500米以内近端商业环境
晨阳道—生活配套商业街
发展成熟、档次不高、住宅底铺、满足周边居民的日常需求
卫国道物美卖场—生活配套商业
规模较大、业态较单一、经营一般、中老年客群为主
万达商圈—区域商业中心
业态丰富、集中效应、覆盖面广、经营良好、客群广泛
1500米集中商业
华润/路劲—配套集中商业
华润万家/路劲JOY PARK商业街、满足周边居民日常消费、吸引目的型消费需求，经营较好，且逐步完善进步中
2500米外远端商业
新开路—区域商业中心
沃尔玛超市、风情街、远洋国际（在建）、写字楼等，构成新开路商业中心。商业发展不断发展进步
2500米集中商业
项目周边2500米商业布局环境分析
商业市场环境分析
商业环境分析
集中商业—万达商圈/新开路商圈：
依托城市交通主干道的地段，发展区域商业中心，集商务，休闲，购物，办公，餐饮，酒店多种商业业态，面向客户群广泛，覆盖范围较大。完全可以满足本项目所在区域内居民的集中消费需求。
近端商业—晨阳道/物美卖场：
主要服务于晨阳道/晨光道周边的居民的日常生活配套，发展成熟，配套种类齐全，餐饮类、日杂百货类、生活服务类、服装鞋帽类、通讯电器类、生鲜超市（菜场）等日常生活配套一应俱全。面向区域内客户。本项目近端商业的整体档次不高，具备整体提升的发展空间。
远端商业—路劲JOYPARK/华润万家：
服务太阳城万新村居民日常消费同时，吸引部分卫国道沿线/华明镇的目的型消费人群。商业发展处于起步阶段，未来的发展空间较大，与本项目的关系不大。
商业市场环境分析
本案商业发展方向判断
从地理位置，交通环境、地块属性指标，对外展示面等方面，本项目商业均不具备打造区域型商业中心的条件
发展方向一：
引导现有商业的升级换代
发展方向二：
打造服务周边的旗舰型商业
商业市场环境分析
本案商业发展方向判断
发展方向一：引导现有商业的升级换代
商业定位方向：
成为板块内商业发展的拐点式标志
成熟商业环境中的换代型产品
为消费者提供舒适且有品位的消费环境
商业市场环境分析
本案商业发展方向判断
发展方向一：引导现有商业的升级换代
消费者层面：仍然面向周边1KM范围内的居民群体
购买者层面：面向现有商户升级以及广泛的商铺投资客
业态层面：仍以生活配套类商业为主，但从整体店铺档次，经营规模有一定的升级，
同时补充一些缺失的业态
规划层面：充分利用沿街的展示面，在合理使用前提下，尽可能多出开间数，利于后
期销售
产品层面：以一拖二形式为主，局部一拖三，中等户型为主，辅助少量的大面积产品，
保证客户的广度
操作层面：控制总价，全部销售变现
商业市场环境分析
本案商业发展方向判断
发展方向二：打造服务周边的旗舰型商业
商业定位方向：
发展成为服务周边的生活配套型商业的旗舰
打造一站式生活服务集结地
为消费者提供齐全的生活配套消费场所
消费者层面：面向周边3KM范围内的消费者
购买者层面：面向较有实力的商家以及周边的升级商户
业态层面：以主力店为龙头，带动其他生活配套及服务类商业共同发展
规划层面：主力店规解决商业体量，其余体量依托主力店铺全部规划独立二层店铺
产品层面：主力店内将一层分割为独立内店铺（产权独立），店外独立商铺以独立小
开间为主，但是预留二合一的改造空间
商业市场环境分析
本案商业发展方向判断
发展方向二：打造服务周边的旗舰型商业
操作层面：主力店以自持招商或者参与收益分成，成熟后整体出售，独立小店铺全部
出售变现
商业市场环境分析
1、深入调研周边商业的现状：包括各业态的比例组合，现有商业的经营状况（自持经营/租赁经营）
2、深入调研商户的经营意愿，对于未来发展的考虑，规模的需求等等方面
3、调研周边居民的消费习惯等，空置商铺的实际状况（待租/待售？）
4、论证得出符合市场的实际需求和项目自身属性的发展方向
5、在此发展方向中，各类业态的发展比例、面积配比、户型设计等等
本案商业发展方向的验证思路及细化工作
项目整体定位为中高端的城市精品项目
以低密度、精致化、稀缺性为主要项目标签
满足市场刚性需求和二次以上的改善型需求
项目整体定位方向
项目规划层面的几点建议
一、项目地块商业价值不突出，尽可能降低商业的总体量
物业类型配比方面：
二、稀缺地段项目，最大化洋房产品的体量，实现溢价和主要利润
三、高层作为现金流产品，主要用来平衡地块规划指标
项目规划方面：
1、高层产品主要纵向规划，保证高层产品的相对舒适度，楼座摆位适度向西南方向偏转，利于加快销售速度；
2、洋房产品可以部分加高至8层（层和8层的洋房价格差异不是非常大），分摊部分面积，使得高层产品能有空间设计出高差，营造整体的错落感同时弱化压抑感;
3、商业部分尽量设计为二层的商铺，便于后期销售，同时降低商业的操作风险；
布局示意
景观轴
4、通过洋房产品提升整体品质同时，对于内部景观的打造必须做精；
5、交通组织保证完全的人车分流，车位全部地下解决，保证社区整体的品质感；
项目产品方面：
洋房产品：
以125-140㎡舒适三居为主，首顶层辅助150㎡、110㎡的大三居和小三居产品
高层产品：
以90-100㎡经济型二居为主力产品，同时120-130㎡的普通三居产为次主力产品
商铺产品：
以一拖二的商铺形式为主，户型建议以140㎡以下，和250㎡以上的产品为主
项目整体操作层面的几点建议
1、项目整体打造为中高端城市型精品社区，以洋房产品拉高市场形象并实现较高溢价，高层产品解决项目开发的现金流；
2、洋房产品主要吸纳区域内的改善性客户需求，与新房项目的竞争关系更为直接；高层产品则面向刚需和首次改善客户，在区域内主要与周边次新二手房争夺客户群
3、注重洋房和高层产品的搭售，以及相互的价格挤压策略，并且时刻关注市场竞品的推售变化，尽量规避直面竞争的销售压力。
4、推广操作层面，线上主打洋房社区概念，树立项目品质，吸引改善型客群，线下以渠道销售为主，集中去化高层产品。
5、商业操作方面：
如果可以减少商业体量，则全部规划为二层的商铺，方便全面销售变现
如果商业体量不能减少，则规划为4层的商业，一二层以一拖二形式商铺独立分割，用于销售变现，三四层则自持作为公司的固定资产增值，通过招商类似于网吧，台球，KTV等中等规模的休闲娱乐业态实现运营。同时注意在产品设计方面三四层的独立交通组织的规划。
6、商业业态仍以生活配套类为主，涵盖餐饮、生活服务、百货超市、日用杂货、服装鞋帽、休闲娱乐。
谢谢聆听，欢迎讨论
