内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
房屋本体公用设施维修规
程制度
（标准、完整、实用、可修改）
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房屋本体公用设施维修规程制度
Maintenance rules and regulations of public housing facilities
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
目的
本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法，使
需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用
寿命，确保正常运作状态，方便业主(住户)。
适用范围
本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。
职责
楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设
施的巡查。
工程组负责对房屋本体公用设施的维修;对不能解决
的问题报工程部组织维修。
工程组组长负责对维修工作的检查、监督。
服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。
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工作程序
维修原则
坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使
用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一
致的原则。
为业主(住户)提供方便的原则。
各项维修项目的标准
地基基础
如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。
a)将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐
蚀、松酥的部分清除;
b)用 1:3 水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口作
成斜坡，以利泄水。
c)恢复勒脚饰面。
如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
a)如不严重，应做好巡查和记录;
b)如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员
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检查鉴定。
c)如情况严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检
查鉴定，并书面报公司主管领导。
梁、柱、板主体
露筋
a)将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打
磨掉;
b)用钢丝刷清洁干净;
c)充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
d)用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰
面。
有裂缝
参考《室内维修规程》中 项“楼板裂缝”维修程序
进行维修。
有孔、洞。
a)将孔、洞周边已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁
锈磨掉;
b)用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞;
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c)充分喷水湿润孔、洞内壁;
d)如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号
水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一
道素水泥浆后，用比原先(梁、柱或板)的砼标号高一等级的
细石砼嵌填饱满，并养护好。
e)按原标准做好饰面。
破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超出规定
范围)。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业
技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
墙体
墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰
层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉
降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均
匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还
在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等
的维修)。
裂墙
a)先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结
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实层，凿槽成外八字形;
b)用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润;
c)均匀的涂刷一道素水泥浆;
d)再用比砌筑砂浆高一个强度等级 1:3 水泥砂浆填缝、
抹平;
e)用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破
损。
a)先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮
动灰、土;
b)充分喷水湿润破损面;
c)用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所
用砌块应先充分湿润)。
墙体室外饰面缺损。
a)将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;
b)用钢丝刷清扫干净浮动灰、土;
c)充分喷水湿润破损面;
d)均匀涂刷素水泥浆;
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e)用 1:3 防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。
墙体室内饰面缺损
a)同 的 a)、b)、c)、d)。
b)用 1:3 水泥砂浆填平，然后修复饰面。
外墙渗水
a)外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的，应先将
缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜
缝;
b)窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水
坡度，窗樘底的外侧应留有 1CM 左右圆凹缝，并用水泥砂
浆填实;
c)在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体
做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯
气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂(或人工涂刷)1: 水泥
砂浆面层;
d)外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂 1-2 道
胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，
再修复饰面;
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e)墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开
凿然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，
最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
f)用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，
范围比渗水部位的周边扩大 10-15CM，将墙面和缝隙清理干
净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，
在基层上涂刷 2-3 道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥
砂浆按平，再修复饰面
。 顶棚
参照《室内维修规程》中“顶棚抹灰层(饰面)脱落”维修程
序进行维修
楼梯间
踏步缺损
a)将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层;
b)用钢丝刷清扫干净浮土;
c)充分喷水湿润;
d)均匀地涂刷一道素水泥砂浆;
e)用 1:3 水泥砂浆做好基层，再修复饰面。
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栏板缺损
如为砼或砌块栏板，可参照 和 相应的程序
执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下:
a)如不能修复，应及时更换新配件;
b)使栏板、梯板、扶手连接牢固;
c)修复栏板饰面(如:油漆、乳胶漆等)。
门、窗。
参照《室内维修规程》中有关 “维修门窗”维修程
序执行。
屋面避雷设施。
锈蚀。
a)用砂纸除锈;
b)均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆，每道漆之间要间
隔一段时间，以上一道漆干为准;
c)如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，
刷上防锈漆。
连接部位断开。
a)除锈清洁后，焊接牢固;
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b)刷两道防锈漆。
屋面隔热层、防水层。
隔热层缺损:及时更换，用 1:3 水泥砂浆嵌缝。
屋面漏(渗)水(刚性屋面):
a)用胶泥或油膏处理平屋面板或屋面产生变形、裂缝、
原刚性防水层分仓缝处漏水;
b)纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂
嵌缝进行处理;
c)出屋面管道漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封
材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、PVC 胶泥等。
d)檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部
可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或
油膏的方法来修漏。
水池
渗漏。
a)先将水池四壁清洗干净;
b)做一布四胶防水层(或其他材料防水层)，外涂一层水泥
防水层，再用 1:3 水泥砂浆做保护层。
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水池检修口、通风孔盖缺损。
a)应立即维修，并加锁;
b)刷两道防锈漆，并定期检查。
报修程序:
保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现房屋本体
公用设施损坏，及时通知服务中心，由服务中心通知工程组
组织维修。维修完成后，由维修人员记录在《公共设施(设备)
维修记录表》上，管理处组织有关人员验收，合格后在《公
共设施(设备)维修记录表》上签名。《公共设施(设备)维修记
录表》由工程组负责保管，按规定每月交档案管理员归档。
每年初，工程部应将房屋本体公用设施(设备)的大、
中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批，报开
发商(或业主委员会)审批后，再组织进行维修。
引用文件和记录表格
《室内维修规程》
《公共设施(设备)维修记录表》
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