房地产政策
(5)
徐滇庆
政府政策
在改革初期，摸着石头过河，是没有办法的办法。
既然是政府政策，最基本的要求就是要有一定的稳定性。
如果政策漂移不定，朝三暮四，既不能取信于民，又无法贯彻实施，
在1998年国发23号文件中规定：
“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。
国发[2003]18号文件作了一些修改。“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的30%。”
把市场和计划捏和在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。
2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得。
从此地价节节上升。开发商取得高价土地之后全盖高挡住房，结果，在一些大城市中新建的商品房几乎全是高档豪宅。
2005年出台“国八条”，
2006年又来了一个“国六条”。
限价房，
“经济适用房管理办法”。
2007年又出来一个新的提法：建立商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。
政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，
对中等收入家庭提供限价房，
对中低收入家庭提供经济适用房，
对低收入家庭提供廉租房。
三个大缺陷：
第一，没有从产权意义上界定经济适用房的性质，
第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。
第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。
按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结反而越来越乱。
为了抑制房价暴涨，头痛医头，脚痛医脚，
今天出台一个政策，明天再出一个政策。
缺乏内在的逻辑，缺乏连续性和稳定性。
近年来，房地产市场乱象丛生，房地产政策的漂移不定是一个重要的原因。
要一个什么样的住房供应体系？
“看得见的手”，
市场机制被叫做“看不见的手”。
只要是市场能解决的事情，就应当交给市场。
除非市场失灵，政府才有必要出面干预。
政府在经济发展中的主要作用就是提供国家安全、法制基础；提供稳定的宏观环境（例如，稳定的货币供给、物价、合理的利率和汇率）；保护资源和环境；反对垄断，维护公平的市场竞争秩序；照顾缺乏竞争力的弱势群体。
我不赞成极端的经济自由主义，好像市场万能，什么问题都可以交给市场解决。住房是民众生活的必需，如果片面地只讲竞争就很可能让低收入群体无房可买，让弱势群体流离失所。政府必须在鼓励市场竞争的同时担当起照顾穷人的重担。
效率和公平
效率和公平是一对永恒的矛盾。
政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分：
第一是鼓励竞争，提高效率，多劳多得，
第二是照顾弱势群体，促进社会公平。
房地产政策要实现的目标
应当是让民众：
买不起大的，买小的，
买不起新的，买旧的，
买不起贵的，买便宜的，
买不起，租得起，
租不起，政府白给你住。
具体的政策建议：
第一，通过廉租房保障穷人的居住权利，照顾社会弱势群体。
第二，制止经济适用房非法转移土地产权，反对贪污腐败、逃税漏税和非法暴利。
第三，在土地政策上实行有效的市场区隔，坚持用70%以上的土地盖90平方米以下小户型住宅的规定，为民众提供多种选择。
第四，通过税制改革，完善在交易和持有环节上的房地产税收政策，发展、健全二手房市场，抑制房地产过度投机活动，防范房地产泡沫导致金融危机。
第五，规范房地产市场竞争秩序，严格执行房地产企业35%的资本充足率规定，反对房地产企业的垄断暴利。
