永昌▪维多利亚广场整合推广方案
城市从中心开始
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〈世纪瑞博•整合传播机构〉
第1步：维多利亚广场整盘市场定位
第2步：维多利亚广场广告价值体系
第3步：维多利亚广场整合营销策略
维多利亚广场整盘市场定位1
走访一圈张家口
就理解了维多利亚广场的意义
张家口房地产市场现状总结。
[张家口城市面貌]
地位：北京北大门，文化名城，资源重镇。
规划：桥西区，桥东区，宣化区，下花园区。
人口：460万。
消费：两个商场，最高端品牌为国内品牌，城市面貌落后，
缺乏高品质的消费场所，但消费潜力巨大。
生活：报刊亭稀少，没有电影院，麦当劳、肯德基各一家，高
档餐厅较少，生活方式单一，文化消费贫瘠。
[张家口地产项目]
高度。永昌，进驻张家口的唯一一家全国性开发商。
规模。尚峰国际，25万平米城市综合体，张家口目前最大
规模最高端的地产项目。
房价：尚峰国际最高单价不超过4500，处于三线城市房价水准。
模式：地产开发形态单一，住宅为主，尚峰国际为仅有的
城市综合体，别墅等高端项目少，酒店商场等物业形态开发少。
消费特征：企事业单位团购，周边县镇矿主等。
上为[尚峰国际]
下为[其他项目]
这是一个机会，
让我们可以青云直上成就永昌自身品牌线大业！
总部：
星河湾地产
东征：
上海星河湾
陆家嘴星河湾
根据地：
广州星河湾
星河湾半岛
北上：
北京星河湾
八年品质打造，随着“广州京星河湾”“北京星河湾”和即将出现的“
上海星河湾”、“广州星河湾半岛”等系列化同质化系列产品的出现，
星河湾已完全成为中国奢侈品地产的代言人！
2010，
永昌，要学习“星河湾”品牌复制好榜样！
2010，
维多利亚广场又将为张家口带来怎样的一场变革！
在发展相对滞后的张家口，
永昌维多利亚广场的出现，
将创造张家口的多个唯一。
打开维多利亚广场的宏伟版图。
[维多利亚广场项目指标]
总用地面积————万平米
总建筑面积————万平米
住宅———————万平米
公寓———————万平米
酒店———————6万平米
集中商业—————7万平米
沿街商业—————万平米
商务办公—————6万平米
平均层数—————33层
维多利亚广场，百万平米规模的城市综合体。
[维多利亚广场开发运营的基础]
维多利亚广场，张家口市城市规划的重点工程，得到张家口
市委、市政府的大力支持，以及全市人民的关注和期
待。
是天时、地利、人和的政绩工程。
[地段]
五一路、滨河北路围合的五一广场区域。
张家口黄金三角洲，市民瞩目的城市中心。
[规模]
张家口未来第一座也是唯一的五星级酒店。
张家口未来最大规模最高端的摩登商业集群。
地标公寓、公园豪宅组成的首席高尚住区。
超现代都市综合体，城市升级能量源。
[建筑]
秉承永昌的精工品质，规划特色水系，内涵唯美园景，高尚住区
更加宜居。
高尚样板建筑群，革新张家口居住品质史。
[配套]
内部拥有张家口最好的生活配套：酒店商业、幼儿园、游泳馆、
体育场、图书馆、轮滑馆、老干部活动中心；
外部尽享张家口成熟配套，中学、医院等。
张家口前所未有的摩登生活区，同步国际的
高尚生活方式。
[品牌]
永昌进驻张家口，维多利亚广场、尚峰国际两个综合体联动，开
启张家口品牌开发新时代。
城市新名片，令市民自豪的标志景观。
在张家口的发展史中，它的每一次变迁，从来没有像今天这样
巨大，这样彻底，这样充满了建设者的雄心和意志。
五星级酒店、摩登商业集群，5A写字楼、地标公寓、公园官邸、
滨河观景豪宅……
维多利亚广场奠基于黄金般的土地之上，繁
华都市的梦想从未如此富有现实感。
2010
维多利亚广场将缔造一个新兴都市
由此，我们更加明确这个项目的意义，她绝不仅仅是一个地产
项目，
维多利亚广场将站在城市运营的高度，进行
城市新中心概念营设。
维多利亚广场，将作为张家口城市升级与新生活方式打造来运
营，而非单一地产开发。
维多利亚广场。
升级张家口城市形象和生活方式。
维多利亚广场。
城市运营商永昌的典范之作。
维多利亚广场。
张家口城市发展史的里程碑。
维多利亚广场，
作为张家口唯一性、地标性、历史性的地产项目；
通过常规的营销运作，
在国家发展二三线城市建设的大势之下，
就能够获得市场的认同和肯定。
但是，我们不能仅仅停留于此，
我们的推广目标：
营销——
实现产品溢价，获得高利润；
品牌——
树立永昌+顶级城市运营商的行业地位。
所以，2010，我们要演一场大戏！
第一步，
基于维多利亚广场的核心价值和物业形态组成，
给予维多利亚广场一个整盘定位。
维多利亚广场
Victoria Plaza
五一路·100万 中心地标综合体
Grand Plaza Landmark in Center Urban Complex
M
维多利亚广场广告价值体系2
塑造绝对影响力的广告形象，
亮出大戏名角的气度、风度、高度。
本案形象塑造从“维多利亚”出发，先来了解两个内容：
维多利亚文明的当代传承。
香港-维多利亚港的都市印象。
为什么 要研究 维多利亚文明的当代传承。
研究历史是为了开创未来，
对维多利亚文明的研究重点，是
挖掘当代人文对异域文明的继承和
发扬，
在古典文明的复兴中发现为现代
社会所崇尚和褒扬的精华。
维多利亚文明的背景介绍。
维多利亚女王开创的英伦时代即文明。
亚利山德拉·维多利亚，Alexandrina Victoria （1819年5月24日～
1901年1月22日）于1837年继承王位（当时她18岁），英国历史上在
位时间最长的君主，在位时间长达63年。维多利亚女王是第一个以“
大不列颠与爱尔兰联合王国女王和印度女皇”名号称呼的英国君主。
她在位的63年期间（1837年6月20日~1901年1月22日），是英国最强
盛的所谓“日不落帝国”时期，被称为维多利亚时代。
维多利亚时代，是英国工业革命的顶点时期，也是大英帝国经济文化
的全盛时期。
历史观：日不落的辉煌盛世，资本论的黄金时代，
就是一部镌刻光荣与梦想的英伦史诗。
[维多利亚文明的当代传承]
代表：
泰晤士河、白金汉宫
文艺沙龙、《远大前程
》
贸易中心、大航海
立领、高腰、公主袖等
宫廷款式
世界观：万国博览会礼阅时代精华，席卷全球的
工业革命开启了现代文明。
[维多利亚文明的当代传承]
代表：
水晶宫、大本钟
改革法案、汽船、铁路
罗曼风格、都铎风格、古
典主义
夏洛特·勃朗特《简·爱》、
《名利场》
价值观：贵族国家与普世信仰的辩证博弈，孕育
了现代西方橄榄型社会。
[维多利亚文明的当代传承]
代表
海德公园、格林尼治天文台
牛津街、皮卡迪利广场
君主立宪、资本主义、香料
新古典主义，浪漫主义，印象
派艺术，后印象派
生活品质：维多利亚时代留给世人的瑰宝，昭示
了一切享乐哲学的根本—精益求精。
[维多利亚文明的当代传承]
代表：
城堡、庄园
Blenheim Palace
Burberry 、
University of
Cambridge
Jasper Conran、
Jaeger
生活品味：被“优雅”注解的时代，英伦绅士风
范成为了当代人生美学的最佳读本。
代表
下午茶、曲奇饼
007、马提尼、阿斯顿马丁
高尔夫、马球、斯洛克
[维多利亚文明的当代传承]
万千英伦，
海纳无与伦比的盛世全景。
为什么 要研究 香港-维多利亚港的都市印象。
香港维多利亚港，是维多利亚文明与东方城市融汇
发展的都市典范，与维多利亚广场要建立的都市综合体高度契合。
维多利亚港湾的背景介绍。
维多利亚港是位于香港的香港岛和九龙半岛之间的港口和海域，是中
国的第一大海港，世界第三大，仅次于美国的旧金山和巴西的里约热
内卢。
维多利亚港水面宽阔，景色迷人，海港的西北部有世界最大的集装箱
运输中心之一的「葵涌货柜码头」。
每天日出日落，繁忙的渡海小轮穿梭于南北两岸之间，渔船、邮轮、
观光船、万吨巨轮和它们鸣放的汽笛声，交织出一幅美妙的海上繁华
景致。
东方海上都，西方世界认知东方的坐标点。
[维多利亚港湾的都市印象]
在1900年出版的《大英百科
全书》，对维多利亚港是这样
描述的：
『香港或维多利亚港常给人一
个生气勃勃的印象，在一日之
内曾经有多达240响礼炮鸣放，
首府「维多利亚」，人口超过
166,000，其中6,000是欧洲
或美国人。』
国际港口，资本贸易的黄金通路。
[维多利亚港湾的都市印象]
维多利亚港是国际上
重要的港口之一，现在
每年到港的船艇达22万
艘，海上运输相当发达。
早期维多利亚港已被视
为重要商港。
世界三大夜景之一，
无敌海景居住区创造全球顶级富人区。
[维多利亚港湾的都市印象]
维多利亚港两岸的夜景是世
界知名的观光点之一，世界三
大夜景之一，美国《国家地理
杂志》列为「人生50个必到的
景点」之一。
坐拥维多利亚港海景的住宅、
酒店或办公室，在香港被视为
富裕的象征。因此，维多利亚
港的存在，让香港无数的建筑
物增添了景观价值和金钱价值。
一个都市的传奇，
尽在中央的大天大地之中。
经过以上梳理，
阅读了维多利亚文明的当代传承，饱览了维多
利亚港的繁华夜景，我们也找到了
维多利亚广场的精神内核
万千英伦，海纳无与伦比的盛世全景。
一个都市的传奇，尽在中央的大天大地之中。
万千英伦 一个城中央
维多利亚广场
精神口号
张家口中心升级
礼阅心都心
维多利亚广场 缔造世纪新城
维多利亚广场 百万平米都会综合体
都会综合体 维多利亚广场
萬
千
英
倫
壹
個
城
中
央
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萬千英倫 壹個城中央
萬千英倫 壹個城中央
都市综合体 地标公寓
萬千英倫 壹個城中央
维多利亚广场 公园官邸
维多利亚广场 滨河豪宅
维多利亚广场——物业命名体系
酒店
商业
维多利亚凯悦酒店
维多利亚广场
地标公寓 维多利亚SOHO公馆
主力户型 维多利亚国际观邸
滨河豪宅 维多利亚水岸观邸
维多利亚广场—物业命名体系
地标公寓 维多利亚SOHO公馆
维多利亚国际观邸
维多利亚水岸观邸滨河豪宅
主力户型
维多利亚广场整合营销策略3
永昌大戏揭幕
策动2010年张家口第一事件
维多利亚广场推广执行策略：
先做整盘影响，再做产品营销。
先谋后动
先总后分
先虚后实
维多利亚广场传播战术组合图
时间
5月初
5月
维多利亚广场
奠基仪式
国际规划设计大师
论道张家口4月初
阿凡达式的项目展览
传播结果
导向
知名度，美誉度，影响力，感召力
“水晶宫” 售楼中心
气度无与伦比
战术
主题 主旨 推广爆破点 传播角度
规划设计机构
国际论坛
房展会
顶级售楼
中心亮相
项目亮相
建立形象高度
项目形象
建立阶段
树立项目形象
产品推出
品牌营销阶段
产品热销
政府高层莅临。
主流媒体全覆盖。
社会角度：
张家口启动城市升级
战略。
项目角度：
地标项目与城市名片。
视觉冲击：
都会蓝图的公众分享。
视觉冲击&生活方式建构。
第一阶段战术：2010年3月18日（项目亮相）
维多利亚广场 奠基仪式
——张家口启动城市升级战略
核心点：
1.到场人物：张家口市政府领导、永昌领导、市民代表。
2.主流媒体：张家口电视台，张家口日报，张家口晚报。
奠基仪式炒作策略指南
战略目的：
对张家口社会公众的巨大影响；
增强政府对永昌地产的信心；
取得社会公众的支持，提高品牌影响力。
整体策略：
主题统一——张家口城市升级。
政府、媒体、公众舆论的互动运营。
张家口中心升级，礼阅城市之心。
这是一篇声势定调的文章。展现永昌地产作为城市运营商对张家
口城市升级的宏图巨构。
结合张家口市委市政府改善张家口城市面貌，提升城市品位的政
府重大举措，推出打造张家口城市新中心的战略规划，发展商以
城市运营为己任，共同推动现代化城市高尚居住发展。
新闻炒作一:
张家口的五个都市梦想
这是一篇深度推介维多利亚广场的报道，对五一路项目整体规划
与功能布局进行设想与论证。
维多利亚广场项目，“百万平米都市综合体”，将实现张家口的
五个都市梦想——国际、时尚、享乐、动感、活力。深化维多利
亚广场作为城市升级的里程碑地位，确立市场最大的影响力（政
府的信心、公众的信心）。
新闻炒作二:
强强联手，维多利亚广场缔造张家口
面向世界的城市名片
一个关乎张家口城市运营与新城市中心生活领地建造的宏伟战略，
由国际团队联合打造。深度传播，建立高端形象，以求最大的市场
感召力与影响力。
并由此缔造张家口城市新名片。
新闻炒作三:
张家口国际论坛：
世界城市规划设计大师描绘张家口的都市之道
核心点：
论坛人物——国际规划设计机构、永昌地产、政府相关领导。
产品深度解读——解析都会综合体，描绘城市蓝图。
第二阶段战术：2010年4月初
国际论坛炒作策略指南
主题：
国际规划设计大师论道张家口——
都会综合体 推动 城市升级发展
媒体：政府、媒体、公众舆论的互动运营。
第三战术：2010年5月
维多利亚广场 亮相 房展会
——同步国际的NEW英伦高尚生活区诞生
核心点：
1.展场：高档、高端，国际化、都市化，吸引力、想象力。
2.主流媒体：张家口电视台，张家口日报，张家口晚报。
房展会炒作策略指南
主题：
都市综合体 创造 同步国际的高尚生活方式。
媒体：政府、媒体、公众舆论的互动运营。
这将是一场张家口的阿凡达式展出。
第三阶段：2010年5月后（顶级售楼中心亮相）
维多利亚广场 水晶宫售楼中心落成
核心点：
1.现场打击力：维多利亚风格，国际化、都市化。
2.营销武器：顶级楼书，定制营销计划。
3.主流媒体：张家口电视台，张家口日报，张家口晚报。
顶级售楼中心
炒作策略指南
主题：
万千英伦
一个城中央
媒体：媒体、公众舆论
的互动运营。
营销：落地产品。
维多利亚广场营销渠道建议
1.综合手段：大众营销与定向营销结合。
2.市区定向推广：政府、银行、电信、电力单位。
3.县城巡展营销：矿藏资源丰富的县区巡展。
2010年，
我们将根据不同组团景观资源的差异，
为产品进行层级划分，并分析其肩负的项目使命。
维多利亚广场营销节奏与定价策略
将2010年维多利亚广场住宅划分为ABC三个层级
A
A类：滨江豪宅——水岸观邸
形象尖刀——标志项目形象
树立价格标竿
实现土地高溢价
带动低端产品销售
B
B类：地标公寓——SOHO公馆
保障项目稳定收益
资金回笼、快速消化
挤压小户型销售，带动人气
C
C类：主力户型——国际观邸
凸显项目成熟氛围，保证人气
强调高性价比
循环销售，保障现金流，实现项目利润最大化
推盘整体战术 ——“循环挤压”
A类产品将作为价格标杆，对B、C类产品进行价格挤压，凸
显这两类次级产品的高性价比；
B类产品为形象标杆，对C类产品进行大力挤压，突出C类产
品性价比；
不同类别产品尽量拉大价差（建议15%-20%）。
维多利亚广场 商业营销方案
一、做好市场定位是基础
[三种商业形态与定位]
Namba Parks ·日本大阪
用建筑构筑一个购物中心的商业生态系统
三里屯·北京
从特色酒吧街发展成为国际型格的娱乐商业中心
新天地·上海
继承上海人文特色的时尚娱乐街区
商业定位与城市商业生态
每一座城市的商业生态是不尽相同的，
在同一城市内的消费结构和辐射力又各有不同，
不同区域间，商品的消费结构和人均购买力都是有区别的，
因此，对商业项目的定位，
应建立在对区域商业生态环境进行深入研究的基础之上。
[维多利亚广场 商业环境]
商业形态选择
商业中心的分类可依其规模、服务范围及包含之业种而有所谓的
邻里型、社区型、区域型、都会型、特殊型、业种零售型、主题
型、工厂直营型八种类型之分。
在项目的定位过程中，应分析项目的立地条件、区位优势、地理
特征、相邻环境等方面因素来考量。
维多利亚广场商业素质分析
位于五一路、滨河北路围合的五一广场区域，是张家口黄金三
角洲，市民瞩目的城市中心。
整个综合体包含张家口未来第一座也是唯一的五星级酒店（6万
平米），最大规模最高端的摩登商业集群（集中商业7万平米+
沿街商业万平米），包括近50万平米的首席高尚住区，蕴
含巨大消费力。
超现代都市综合体，城市升级能量源，必然重塑张家口市中心
形象。
维多利亚广场商业定位——
都会型商业中心
两级定位理论，定义一个标杆
一个以国际时尚商业文化为主题，具有独特魅力的商业中心
（２-３年）；
集中高档餐饮、特色精品专卖、休闲娱乐、社区服务配套为
一体的新商业中心；
满足休闲、娱乐、购物、社交、文化生活等需要。
第一阶段：
1. 张家口标杆型消费中心（３－５年）；
2. 张家口一个国际交流和聚会的中心、一个休闲娱乐的中心、
一个时尚购物的中心。
第二阶段：
功能：
聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化等设施，露天茶座及
酒吧、广场表演和步行街。
通过层层定位明确我们未来的目标消费群体，
并通过业态规划与招商进行进行相应的商品细分。
二、好的规划是成功的一半
从商业运作角度，
没有业态规划就没有招商的基础。
作好商业规划有利于形成最合理的商业布局，
这是成熟的商业地产运营商的基本原则。
1.主力店：
高端百货；
家乐福；
电影院；
电器百货（国美、苏宁）
维多利亚广场商业业态规划建议——
2.沿街商业：
特色商业街——咖啡、酒吧、茶馆、商务沙龙、健身俱乐部、室内游
艺城、 地下酒窖；
休闲服务商业——健身馆、桑那、SPA、良子按摩（足疗）等提供休
闲服务的商家。
维多利亚广场商业业态规划建议——
3.体育主题商业：
本案东部规划有体育场等设施，因此可据此规划体育主题商业，如：
NIKE、ADIDAS、李宁、安踏、匹克等专卖店，轮滑、泳衣、户外
用品等精品店。
维多利亚广场商业业态规划建议——
招商的成果是商场经营成败的关键。
把握招商节奏的几个原则：
1. 核心主力店先行，辅助店随后的原则；
2. 零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；
3. 放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。
由于项目的商业环境现在完全靠发展商自己营造，
建议项目采取“以点带面”的操作方式进行项目的租售推广，
商业推广思路如下：
商业推广与人气暖场类系列活动示意
用艺术的方法创造商业中心的调性格局。如用艺术雕塑的形式，
将建筑规划、风水格局与艺术作品结合起来，不但可以成为项目
的标识，更成为艺术性的公共景观。
标志性的商业主题符号
马
艳
丽
高
级
定
制
时
装
秀
马艳丽的高级定制走的是高端路线。2005年11
月20日推出那场名为“在红地毯上”的高级时
装定制发布会展示了60款经典高级定制晚装，
让人看到了高级定制无法抗拒的魅力。费翔、
谢霆锋、容祖儿、柯兰、胡军、赵宝刚、张朝
阳等名流悉数到场。这成为2005年底最炫目的
一场时装秀。
MARYMA高级定
制是由中国首席
名模马艳丽于
2005年又一倾力
打造的高级定制
时装品牌。专为
成功人士量身定
制，制作独一无
二的华服。
大
声
展
你今天大声展了没有？
伟大点地说，你可以这样描述：
大声展既汇集了世界各地最尖
端的创意单位，也展示了中国
新一代的跨界创作力量。它作
为一个设计与艺术的交流平台，
代表了新一代年轻创意人的集
体发声！
大声展在广州、上海、北京、成都发声！
下一站，张家口。
维多利亚广场,让张家口从此不同……
