*
构建建安目标成本管理体系
工程管理部
2009年3月27日
*
1、华润置地建安成本目标体系简述
鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分如下：
物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类
城市级别分为3类：I级、II级、III级
项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档
城市系数分7个指数区
*
2、物业类型分类
住宅物业
住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。
多层：4F-7F（含7F）住宅物业；
小高层：8F-18F（含18F）住宅物业；
高层：19F-100m（不含100m）住宅物业；
超高层：100m及以上住宅物业；
别墅：独栋/连排/叠拼/双拼；
商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业；
地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室）。
*
2、物业类型分类
序号
物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不需设置避难层
3
高层
19层至100m（不含100米）
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.
4
超高层
100m及以上
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼
立面复杂，多栋多层建筑
6
商业
住宅项目中商场
一层底商、裙楼商业、独立商业
7
地下室
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室
表1—住宅物业类型分类标准
*
综合体类物业
综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。
超高层：100m及以上住宅物业；
购物中心：万象城类；
酒店：四、五星级酒店；
写字楼；
地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。
*
序号
物业类型
说明
设置依据
1
购物中心
万象城类
2
写字楼
写字楼
3
酒店
四、五星级酒店
4
超高层住宅
100m以上的住宅物业
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高
5
地下室
地下一层设置为商场，二层、三层为停车场
表2—综合体类物业类型分类标准
*
3、城市分级
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。
I类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、宁波等5个城市；
II类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连等7个城市；
III类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。
售价统计表。
*
序号
城市级别
分类原则
城市名称
1
I级
平均售价在10000元/m2以上
北京、上海、深圳、杭州、宁波
2
II级
平均售价在5500元-10000元/m2
成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连
3
III级
平均售价在5500元/m2以下
合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则
表3—华润置地19个城市分级标准
*
4、项目档次分级
项目档次按售价分类原则分为五档：
A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上；
B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的-2倍；
C档：高档，按08年各城市全年平均售价的倍；
D档：中档，按08年各城市全年平均售价的倍；
E档：低档，按08年各城市全年平均售价的倍；
具体各档的售价标准详见表4。
*
表—华润置地不同城市项目档次分类标准
表—华润置地I类城市各项目档次定位表
*
5、 地震烈度与场地类别
表5-各项目地震烈度统计表
地震烈度
场地类别
项目名称
六度
Ⅱ类
武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府项目
Ⅲ类
无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央公园
Ⅳ类
宁波慈溪中央公园
七度
Ⅱ类
成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾，福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾，沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾
Ⅳ类
上海滩花园、上海橡树湾
八度
Ⅱ类
天津香薇邸项目、北京西堤红山
Ⅲ类
北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁
*
6、建安成本目标模型中的技术指标含量
所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。
钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则 （）》，选取七度区II类场地的含钢量标准中限。
含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、构造筋等。
含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。
上部结构不含地下室顶板。
*
地下室模型中的技术含量
表 地下室技术指标含量
序号
项目名称
单位
地下室
独立地下室
小高层下（一层）
高层下 （一层）
超高层下（二层）
超高层下（三层）
1
钢筋含量
kg/m2
160
165
170
180
190
2
砼含量
m3/m2
3
模板含量
m2/m2
4
4
4
砌体含量
m3/m2
5
楼地面饰面面积比
m2/m2
6
内墙饰面面积比
m2/m2
2
2
2
7
外墙基面面积比
m2/m2
8
天棚饰面面积比
m2/m2
*
表 各种物业类型技术指标含量
序号
项目名称
单位
别墅
多层
小高层
高层
超高层
1
钢筋含量
kg/m2
40
40
45
50
70
2
砼含量
m3/m2
3
模板含量
m2/m2
3
4
砌体含量
m3/m2
5
楼地面饰面面积比
m2/m2
6
内墙饰面面积比
m2/m2
2
7
外墙基面面积比
m2/m2
8
天棚饰面面积比
m2/m2
9
屋面面积比
m2/m2
10
窗地比
m2/m2
11
墙积比
m2/m2
12
户内门面积比
m2/m2
13
防火门面积比
m2/m2
*
7、目标模型体系中的主要经济指标
与项目定位有关的分项部位：外窗、外墙装饰、入户门、大堂精装修、电梯厅公共区精装修、园林景观、室内精装修等在不同级别的城市不同项目档次下有不同的产品配置标准参考表和限额设计指标，详见以下各表。
表 主要材料单价
序号
项目名称
单位
单价
1
主要材料
钢筋
元/kg
2
砼
元/m3
330
3
砌体
元/m3
330
建安成本目标体系中的主要材料价格预留了一定上涨空间
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
8、城市系数
将各城市的主要人工、材料价格代入测算模型，比较范围包括除大堂及电梯厅精装修、户内精装修、室外园林景观以外的所有主体结构、砌筑抹灰粗装修、外墙保温及饰面、入户门、常规机电等建安成本，以测算模型为标准值100，产品组合按“地下室：高层=20%：80%”，比较形成各城市区域造价指数，共分为7个指数区域：（成都在地震后的非正常性上涨正逐渐趋向于正常平稳，与重庆接近）
（1）北京天津为一个指数区域，为；
（2）上海、杭州、无锡、宁波、苏州为一个指数区域，为；
（3）武汉、长沙为一个指数区域，为；
（4）合肥、福州、厦门、南宁为一个指数区域，为；
（5）成都、重庆
（6）深圳为；
（7）沈阳大连为一个指数区域，为。
*
9、成本科目
总部对全成本的成本科目统一到四级科目，城市公司可以对五级、六级科目进行扩展，一级科目为土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用、税金、转入成本和转出成本。其中土地成本、房地产开发费用、税金科目口径在财务会议科目的基础上做了简化，统一在二级或三级科目上。对每一个科目下应该包含的成本内容做了统一说明，为日后积累成本数据统一了口径。新成本科目对旧成本科目做了精简，新成本科目共有6个一级科目，11个二级科目，41个三级科目，59个四级科目，共有117条成本科目。
新旧成本科目对比。
*
10、建安成本体系核算内容
建安成本目标体系按新成本科目核算范围为建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费 。
建筑安装工程费：包括前期工程、土石方及基础处理工程、土建工程、外装饰工程、门类工程、精装修工程、机电工程、消防工程、弱电工程、燃气工程、电梯工程、标识工程、其他工程费，口径同成本科目核算内容。
基础设施费：红线内室外综合管网工程、环境景观工程费、红线外市政工程费、市政集资费、大市政拆迁费、基础其他费；口径同成本科目核算内容。
公共配套设施费：应计入可销售物业开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。指独立修建的，独立发挥功能的公共配套设施，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。口径同成本科目核算内容。
*
*
11、华润置地建安成本目标值
地下室主要建安目标成本值
① 独立地下一层地下室平均建安成本为3007元/m2；
② 小高层下地下一层地下室平均建安成本为2859元/m2；
③ 高层下地下一层地下室平均建安成本为2992元/m2；
④ 高层下地下二层地下室平均建安成本为3318元/m2；
⑤ 超高层下地下三层地下室平均建安成本为3653元/m2。
*
I类城市不同物业类型单体建安目标成本值
类别
IA
IB
IC
ID
IE
别墅
4290
3651
3381
3377
－
多层
3616
2917
2528
2338
2178
小高层
3617
2922
2538
2349
2192
高层
3683
2993
2614
2428
2274
超高层
3885
3196
2818
2633
2479
*
II类城市不同物业类型单体建安目标成本值
类别
IIA
IIB
IIC
IID
IIE
别墅
4290
3651
3381
3377
－
多层
3083
2736
2448
2259
2139
小高层
3088
2746
2459
2273
2154
高层
3159
2822
2538
2355
2239
超高层
3362
3026
2743
2560
2444
*
III类城市不同物业类型单体建安目标成本值
类别
IIIA
IIIB
IIIC
IIID
IIIE
别墅
4290
3651
3381
3377
－
多层
2876
2622
2371
2215
2117
小高层
2886
2633
2385
2230
2134
高层
2962
2712
2467
2315
2221
超高层
3166
2917
2672
2520
2428
*
I类城市各物业类型建安成本目标值与标杆企业对比值
序号
物业类型
地下室
A类
B类
C类
D类
E类
标杆企业
华润置地
标杆企业
华润置地
标杆企业
华润置地
标杆企业
华润置地
标杆企业
华润置地
标杆企业
华润置地
1
独立地下室
2873
3007
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2
小高层下一层地下室
2729
2859
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3
高层下一层地下室
2856
2992
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4
超高层下二层地下室
3175
3318
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5
超高层下三层地下室
3518
3653
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6
别墅
-
-
-
4290
3261
3651
2947
3381
-
-
-
-
7
多层
-
-
-
3616
2762
2917
2382
2528
2210
2338
1973
2178
8
小高层
-
-
-
3617
2597
2922
2294
2538
2149
2349
1978
2192
9
高层
-
-
-
3683
2671
2993
2359
2614
2211
2428
1993
2274
10
超高层
-
-
-
3885
2827
3196
2555
2818
-
-
-
-
*
12、建安成本目标体系使用指引
理论模型条件
土地为熟地，只需进行简单的场地平整；
地震设防：七度区II类场地；
土质情况：按土质良好不需要换填考虑；
土方挖深：一层地下室5m；二层地下室11m；三层地下室16m。
基坑支护及降水：按需要进行基坑支护和降排水考虑。
基础：桩基础，预制管桩，进深30m左右；
容积率：别墅按考虑，非别墅按考虑；
公共配套设施考虑：按总建筑面积120元/m2综合考虑；
外墙保温：按南方城市外寺墙保温做法考虑。
大堂面积：多层按7层50m2考虑，小高层按15层80m2考虑，高层按30层90m2考虑，超高层按49层120m2考虑。
本模型按毛坯房考虑，不含室内精装修费用。
*
建安成本目标体系的使用范围
土地拓展阶段的拿地决策估算成本时的参考；
上市公司审核各城市项目建安成本目标的参考；
上市公司对各城市公司建安成本内审时的参考；
在扩大初设前的前期规划设计、方案阶段做成本估算时的参考；
各城市公司在做项目目标成本时建安成本目标值的参考。
*
建安成本目标体系使用时注意事项
本建安成本目标体系的建立是基于其理论模型条件的，且在编制时预留了一部分材料上涨的空间，模型中考虑了华润的高品质定位，故在与项目定位有关的子项上限额设计指标值高于标杆企业标准，在具体使用时应注意项目实际情况与理论模型条件的对比分析。
*
建安成本目标体系使用时注意事项
本建安成本目标体系是基于其理论模型条件的，且在编制时预留了一部分材料上涨的空间，在项目档次限额设计指标值确定时高于标杆企业标准，在具体使用时应注意项目实际情况与理论模型条件的对比分析，进行具体成本科目的单方造价调整。
土地为毛地时，需考虑毛地变为熟地时需增加的额外费用。如福州洪湾项目：（1）该项目土地为毛地，地上有20万m3地上废弃物需清运，影响建安成本10元/m2；（2）项目靠近江边，有40万m3淤泥需换填，影响建安成本50元/m2；
*
钢筋含量和砼含量根据地震烈度调整：模型为七度区II类场地，在项目实际情况不同于此烈度时，要对钢筋含量和砼含量进行适当调整，可参考设计管理部下发的《结构设计导则 （）》，调整原则一般为：
钢筋含量调整
六度区与七度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差5kg/m2，地下结构相差10kg/m2；
七度区与八度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差10kg/m2，地下结构相差10kg/m2；
*
六度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响5kg/m2，地下钢筋含量不受影响；
七、八度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响10kg/m2，地下钢筋含量不受影响。
砼含量
砼含量不受场地类别的影响，在地震烈度每梯度变化时影响到
*
目标体系中按土质良好不需要换填考虑，需根据项目实际情况做相应调整，如福州洪湾项目靠近江边项目靠近江边，有40万m3淤泥需换填，影响建安成本50元/m2；
地下室层高和土方挖深调整：模型中一层地下室按层高，挖深5m考虑；二层地下室按层高5m，土方挖深11m考虑；三层地下室按层高5m，土方挖深16m考虑。当层高变化时，其结构工程单方成本每增减10cm，影响造价%%。
*
基坑支护及降水：模型中按需要进行基坑支护和降排水考虑，若项目实际情况不需要时，请核减此部分费用160-200元/m2；
基础工程：模型按预制管桩进深30m左右考虑，要根据项目实际基础处理型式进行修改调整；
外墙保温型式：按南方城市外墙保温做法考虑，北方城市如北京、天津可在模型基础上增加30-40元/m2，东北城市如沈阳、大连可在模型基础上增加60-70元/m2。
*
大堂面积：多层按7层50m2考虑，小高层按15层80m2考虑，高层按30层90m2考虑，超高层按49层120m2考虑。可按项目实际大堂面积与大堂限额设计指标进行调整。
容积率：模型中别墅按考虑，非别墅按考虑；可按项目实际容积度与园林景观限额设计指标进行调整。模型中基础设施费一项，除园林景观外其余按120元/m2综合考虑，可按项目实际情况进行适度调整。
公共配套设施考虑：模型中按配套面积占总建筑面积的5%考虑，综合成本按120元/m2考虑；若有特殊情况时，可进行调整。如武汉中央公园和福州洪湾项目都有替政府代建红线外公园的义务。
*
采暖工程：模型中未考虑采暖工程，北方及东北城市可在模型基础上增加50-70元/m2的采暖工程费用。
结构含量：钢筋含量、砼含量、模板含量、窗积比、墙积比等技术指标可以按模型中的技术含量指标要求设计院限额设计；
与项目定位有关的子项限额设计指标：如外立面门窗单价、外墙装饰单价、大堂精装修单方造价、电梯厅公共装修单方造价、室内精装修单方造价、入户门单价、园林景观单方造价可以做为限额设计的上限要求。
*
采暖工程：模型中未考虑采暖工程，北方及东北城市可在模型基础上增加50-70元/m2的采暖工程费用。
结构含量：钢筋含量、砼含量、模板含量、窗积比、墙积比等技术指标可以按模型中的技术含量指标要求设计院限额设计；
与项目定位有关的子项限额设计指标：如外立面门窗单价、外墙装饰单价、大堂精装修单方造价、电梯厅公共装修单方造价、室内精装修单方造价、入户门单价、园林景观单方造价可以做为限额设计的上限要求。
*
13、建安目标成本体系应用案例
项目概况
建安成本目标体系是按不同的单体物业类型建立的，除根据第12章节项目的具体实际情况调整不同单体建安成本的细目以外，还需项目概况的产品组合比例根据整个项目的产品组合比例确定建安成本总造价。需在做建安成本目标时详细填写项目概况表。
*
产品标准表
每个不同物业类型的单体建安成本与其产品属性有密切的联系，需对每一种单体尽量详尽地填写《产品标准表》。据此参考建安成本目标体系编写各物业单体的建安成本。
*
分单体编制建安成本目标值
不同物业类型的结构技术含量相差较大，需分别编制建安成本明细表。
*
项目建安成本控制值的编制
按项目概况表中的产品组合确定整个项目的建安成本控制值。
*
14、建安成本目标的控制和实现
1、目标的内涵：
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
2、目标的作用：
目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数
3、目标的范围：
成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本，建安成本只是目标的一部分。
*
4、制定的时间：
目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；
定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；
规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本；
施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）。
*
5、制定的方法：
成本由产品的定位与档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准； 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。 最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解； 结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。
*
6、制定的要求：
合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；
内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；
尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析
尽可能作为绩效考核指标。
*
7、成本目标的分解-- 分解是为了落实
要满足动态控制的需要： 按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。
要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加。
按内部职责划分： 成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。
分解到设计限额： 也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额。
*
15、项目各阶段成本管理要点
1、项目可研/立项/定位阶段成本管理
关键：对社会资源的把握——成本调研，上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研是做好目标成本的保障；
可研/立项/定位阶段成本测算的关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；
可研/立项/定位阶段成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。
*
2、项目方案阶段成本管理
目标成本的编制与确定——成本测算表
以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理
目标成本分解与合约规划
主要材料设备的初步选型定板
专项成本调研与材料设备专题研究
目标成本制定与运营、财务、营销的协调
*
3、项目设计阶段成本管理
略，设计管理部已做专题研究。
4、发包——招标筹划
招标筹划——采购方案、招标方式、计价方式、分判计划、成本目标分解；
编制前的研究工作——研究图纸，了解合同范围和技术商务要求；如果工程量清单是委托咨询公司完成的，则要对咨询公司进行清单编制前的交底，以保证清单和招标文件成为一个整体，避免管理脱节；
文件编制（要点：合同范围及发包人要求的约定，合同之间的边界责任约定，技术及材料标准，施工配合及工程管理上的特别要求，工期的约定，保修时限及要求，计量计价原则的约定，变更签证的约定，支付与结算的约定，合同签订与进场开工的约定，工程量清单或模拟清单的编制，单价细目表）；
*
设计和工程口及时提供完整的技术规范和标准，视工程需要提出关于施工方法和工艺的要求。
各种情况下合同范围及发包人要求的约定和招标图纸的关系——（a）图纸明确完整；（b）图纸不完备；（c）图纸需投标人深化设计；（d）不明确工程；
5、招标过程管理
发标前与投标人的交底工作，以指导其投标和报价。
总包与指定分包、独立工程的界面描述和责任分工；
避免承包商不平衡报价，对分判界面工作范围与质量认识的交底
积极消除承包商对合同条款的“恐惧症”。
*
6、合同管理是工程项目管理的核心（不细说，有专题）
工程的一切均在成本、工期和质量这三要素的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成合同规定的义务。合同管理作为工程项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现。
合同文件的三大要素：法律与商务方面用合同条件制约，经济方面用工程量清单和计量支付制约，技术方面用规范和设计文件及图纸制约。
发包人和承包商不是对立的关系，而是协作的关系
对承包商的引导和支持，将之纳入“游戏规则”
严以律己：不要一味的埋怨合作方，自己要恪守合约约定。
*
7、动态成本监控
动态成本月报要及时反映当前已确认和成本和预测待发生成本，发现成本突变及时预警给相关责任部门。
8、及时结算
结算时间长变相地增加了工程成本，承包商在以后的投标报价中会将以往的合作经验考虑到报价中。
9、项目后评估
项目竣工结算后，项目最终的实际成本要与目标成本做对比分析，总结经验教训，项目成本数据实现共享。
