顾村项目投资分析
根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行
了客观的测算，基本情况如下：
一、收购成本
根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为 亿元，项目二期和三四期
的评估价如下：
项目 收购款（万元） 折合单价（元/平方米）
地价 24842 4115
工程 8803 （推算） 1458 二期
合计 33645 5573
地价 49852 4716
工程 345 33 三四期
合计 50197 4748
一期车库 车库 1092 1693
合计 83842
1. 项目转让溢价 亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税
9364 万元①。但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的
楼板价也将增加 564 元/平方米。
2. 项目二期在建工程全部完工还需投入 9678 万元，即 1603 元/平方米。因此
我司承接项目二期的实际成本为 5573+564+1603=7740 元/平方米。
3. 项目三四期的实际楼板价为 4748+564=5312 元/平方米
二、开发成本
项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为 亿元，测算明细如下：
开发量（平方米）
单位开发成本
（元/平方米）
总成本（万元） 占比
地上部分 105711 3423 36188 %
地下部分 19457 3500 6810 %
综合楼 9546 1900 1814 %
① 适用税率 40%，速算系数 5%。
合计 44812
地上部分的开发成本为 448120000/（105711+9546）=3888 元/平方米①。
因此，三四期实际成本为 5312+3888=9200 元/平方米。
项目二、三、四期的开发总成本约为 亿元，测算明细如下：
收购成本 83842
二期后续投入 9678
三四期开发成本 44812
总成本（不含增值税） 138332
股权转让多承担增值税 9364
总成本（含增值税） 147696
三、周边楼盘销售情况
项目周边楼盘的售价约为 7500-8000 元/平方米（小高层），销售速度为每周 3-4
套，参考数据如下：
楼盘名称
销售均价（元/
平方米）
总住宅套数 已售住宅套数 开盘时间
宏润韶光 8500 352 302 2005-7-5
圣卡洛铂庭 7100-7500 883 669 2006-7-14
世纪非凡 7500-7800 436 323 2007-11-1
四、保本售价
项目各期保本售价预估如下：
1. 二期实际成本为 7740 元/平方米，保本售价为 7740÷（%-1%）=8286 元
/平方米。③
2. 三四期实际成本为 9200 元/平方米，保本售价为 9200÷（%-1%）=9580
元/平方米。
以上估算仅考虑了 %的营业税及附加和 1%的预征土地增值税，未考虑增值税
清算，因此实际情况下的保本售价会更高。
五、结论
①由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本
① %——营业税及附加，1%——预缴土地增值税。
1. 根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在 8000 元/平方米时，
楼盘去化速度约为 4 套/周（208 套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产行
业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期 546 套住宅按照保
本价 8286 元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约
为 3 年左右。
2. 要达到项目整体开发毛利率不低于 25%的底线要求，本项目三四期的销售
均价至少应达到 12600 元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险。
3. 项目的高峰资金占用为 亿元，而实际仅获得楼板价 5312 元/平方米的
11 万平方米开发面积。
4. 考虑到项目所处地段，5312 元/平方米的楼板价已经在很大程度上消弱了项
目的获利能力。
在交易条件没有发生根本性改变的情况下，建议公司放弃该项目。
发展计划部
2008 年 3 月 31 日
