儿童主题体验场的设置可带动相关少儿教育及零售业态的入住，加速项目成熟，并培
育固定的消费群体。
福州城区有545家幼儿园，在园
人数万人，1350所小学，在
校学生万人；新店新区有13
所幼儿园，在园人数1950人，小学
16所，在学5280人。
按照全市年55万少儿每年30％人
至少一次体验活动，每人100元计
算，每年的消费额则达1650万元，
而附带的其他边缘消费则远高于这
个数据。
杭州DO都城
从地理上突破
以体验化的主题和业态设置，剥离项目目前的现实情境，营造区域乃至整个福州独有的消
费业态，扩大商业消费吸引范围。
突破现实情境
营造独有业态
从主题上营造
儿童消费可为项目带来可观人流
目前福州尚无儿童体验式消费场所
主题明确的儿童体验场所可培育消
费忠诚度，加快区域和项目成熟
具有良好的城市连接性
城市公共服务副中心的城市地位
儿童消费具有超强的目的性特征，
可突破地理上的限制
杭州DO都城
湖州爱山广场
面积：4000平米
座位数：1100座
厅数：6个普通厅，1个VIP厅
前期投资成本：1500万元（含二装）
目前工作人员：36名
人员工资：36*2500元/月=9万元/月
物业运营成本：5万/月
扣点：10%
目前每月票房收入：60万
因此，出租方每月可收取租金6万。
实际：租金或扣点将取其高；扣点一般在
12-15%之间。
影院投资效益分析
重点关注业态实例分析
台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场
真冰溜冰场技术条件需求
溜冰场冰面800㎡－1800㎡，无柱距。
楼板承重400kg/㎡。
溜冰场冰面位置下凹500mm，用于冰面的制作，
以保证完成冰面与附属区域地面水平。（注：
另冰面一侧之主管道需要1000mm宽阔，800mm
深。）
环境温度≤25℃，湿度≤50%；冰面上方天花
的要求：层高不低于8米，中空两层或以上设计、
采光为佳，夏季阳光直射冰面时采取电动遮阳
设备。采用防腐防潮材料。
冰场投资效益分析
重点关注业态实例分析
© 2011 HanBroad Corporation.
本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻保温、
整冰车等设备
冰场板墙系统
冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、修边机等
灯光、音响系统（显示屏）
信息票务管理系统：以最先进的刷卡系统进行操作
安全监控系统：防火、防盗
冰场网络系统：信息传播的窗口
冰场内整体设计及装修
台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
筹建真冰溜冰场前期准备工作：
真冰溜冰场选址：城市中心地带、商业旺地、人流集中地带、首层为最佳或商场购
物中心附一层；
冰场冰面面积：以国标标准场地、非标准专业训练场地、非标娱乐级场所三种规格。
国际标准真冰溜冰场：60m*30m=1800㎡
非标准真冰溜冰场：55m*25m=1375㎡
5m*25m=1125㎡
35m*20m=700㎡
非标娱乐级真冰溜冰场：以场地尺寸而定，但不少于600㎡
台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场
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地点/位置台州玉兰广场购物中心3 F;租赁面
积（套内面积）：冰面 1250 ㎡ 、附属区
800 ㎡
租金计算模式：保底租金同销售额分成，取
较高者；
月保底租金总额为：人民币6万元/月（含物
业管理费）；
扣点：
年限 1-5年 6-10年 11-15年 16-20年
提取比例 13% 14% 15% 16%
租赁期限： 20年
溜冰场
商务餐饮
商务餐饮
大众餐饮
大众餐饮
轻餐饮
商务餐饮大众餐饮
冰场的带动效益：1:4。1份冰场收益
即可以给购物、餐饮、娱乐休闲等购物中
心内其他产业带来4份的收益。
台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场
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定位项目Ⅲ
总体定位
消费者定位
商业功能定位
档次定位
品牌定位
形象定位
楼层业态定位
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总体定位
以主题购物消费、高端生活服务、综合娱乐休闲为主要功能的多元化区域型商业中心。
泰禾城市广场·复合型新都市主题MALL
生活服务 儿童主题 餐饮娱乐精品零售
全客层 全方位 全天候
家庭生活中心 儿童主题中心
一站式与体验型的欢乐消费场所
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消费者定位
商务型 女性消费 儿童主题家庭型
区域为主 辐射周边 城市其他
全客层
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全客层消费的商业群体定位
根据对区域居民消费能力和对商业满足程度问卷调查，以及对区域现状的把握，本项目
的目标客户应在传统商圈范围划定的基础上，筛选区域目标客户，有针对的吸引和排除
目标客户。
目标客户定位如下：
全客层消费，侧重于家庭型、商务型和儿童型以及女性购物消费。
目标客户以区域为主，辐射全市。
平常白天以周边居住人群的家庭消费为主，包含超市日用品、儿童游乐和用品、配套服务
以及部分的时尚消费为主。
平常夜晚，在以上消费的基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费。
周末和节日，在以上人群消费的基础上，通过主题性的节庆活动，吸引其他区域人群进行
相关的餐饮、娱乐和时尚消费。
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商业功能定位
打造区域主题购物集群效应，以精品零售、生活商务、都市休闲、餐饮娱乐为商业功能组合。
本项目商业功能组合方向
泰禾城市广场
1
2
3
4
生活商务
♫满足区域内政务、商务消费需求
♫满足区域内高端人群 的社交消
费需求
♫满足区域生活消费需求
精品零售
♫以主题型特色商业为主要
零售特征
♫配合项目良好的展示功能
构建的购物体验
餐饮娱乐
♫更多类别的餐饮娱乐
♫更多知名品牌的特色餐饮
♫24小时的欢乐体验
都市休闲
♫满足商务、政务交往的特
色休闲商业
♫日常时尚生活休闲体验的
商业形态
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商业功能定位
业态模块组合
品牌旗舰店
潮流
服饰
动感
中心
儿童
中心
家庭生活
体验中心
美食
中心
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档次定位
中高档次的复合型购物中心符合区域消费特点和竞争现实
低
高
档
次
百货类综合市场类 购物中心类
大洋晶典
大洋天地
大洋百货
东百群升店
东百东街口店
万达广场
中亭街
南后街
世贸百货 宝龙城市广场
万象城
冠亚广场
泰禾城市广场
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品牌定位
时尚品牌旗舰
推荐品牌：H&M、、Sephora、Zara等品牌旗舰店。
大众品牌：森马、班尼路等
福州时尚品牌的基地；区域大众化品牌的主要消费场所。
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
中产白领人士是项目目标区域内的一个有着鲜明特点的阶层和群体。其巨大的
购买力和这个群体的理念的号召力，使得各消费领域的主要品牌都将其作为目
标客户群体。
白领阶层
Lacoste Live
精品超市
重点目标客群品牌消费特点介绍
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时尚青年
喜欢品牌，但不追崇于品牌
重视自我，追求个性
钟爱明码折扣，关注消费环境和服务
重点目标客群品牌消费特点介绍
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普通百姓
讲究实用，但逐步追求品牌
习惯于传统的“马路市场”，但对优越的购物环境不排斥
想象中认为购物中心的商品物价高，消费“心存胆怯”，尚需引导
对日常生活消费需求强劲，对耐用品消费易产生“冲动消费”
重点目标客群品牌消费特点介绍
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形象定位
Mall的形象定位：品质、品位、品牌。
商业软硬件品质一流，15年内不落伍，环境舒适。
具有文化品位、意境、主题，整体调性应该是时尚、潮流、轻松、温暖的。
商品、品牌定位于中档、时尚潮流消费品、个性消费品。
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
楼层业态定位
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点亮项目Ⅳ
飞入云霄的体验中心
时尚品牌的展示中心
娱乐休闲的基地
家庭活动中心
通透的商业空间感受
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅳ 点亮项目
最具集群效应的精品旗舰展示中心
独有飞天梯连接的最大商务休闲平台
福州领先的室内最大互动娱乐休闲组合
福州最大最强的家庭及儿童业态组合
福州最IN的通透商业空间
构建项目独有的
五大商业亮点
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅳ 点亮项目——第一大亮点
福州市最具集群效应的服饰品牌旗舰展示中心和活动中心
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Ⅳ 点亮项目——第二大亮点
独有室外飞天梯连通的全市业态最齐全、功能最完备的商务交往、生活休闲平台
地方美食、特色餐饮、KTV、影院、SPA、酒吧、咖啡、书吧等构成的一站式休闲娱乐餐饮消费和交际平台
主题化的楼层内装
刺激的飞天梯
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅳ 点亮项目——第三大亮点
全市最大最强的家庭及儿童业态组合
第一家玩具反斗城、全市最大的儿童室内游艺场、炫动卡通组合、全市最集中的儿童形象设计中心、
中外合资儿童培训机构、家庭牙科诊所
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Ⅳ 点亮项目——第四大亮点
福州领先的室内最大互动娱乐休闲组合
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅳ 点亮项目——第五大亮点
福州最IN的通透商业空间
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Ⅳ 点亮项目——项目亮点体现形式
整体功能
一站式，不是无所不包，而是侧重于一站式的购物消费和休闲享受；
区域乃至全市商业的家庭生活中心和商务交流中心；
家庭、亲子、商务、交际交往一体的休闲娱乐中心；
更多中高端时尚品牌的旗舰展示中心。
主题表现
全方位、多角度的新都市主义商业主题；
多节点、多楼层的广场，在开业后丰富、脉动式的节庆表演、展览和资讯传播活动。
业态
满足目标客户需求的，更丰富的休闲、娱乐、美食；
项目以专业性、主题商业为特征的多次主力店组合为业态构成，各楼层吸引核和不同主题区吸引
点等层层深入的吸引核布局；
在部分区域设置各种有趣的精品小店和特色展卖区。
品牌展示
全新的品牌组合，新的品牌店的形式，力争通过项目的主题表现，吸引更多的品牌区域概念店和
旗舰店。
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Ⅳ 点亮项目——项目亮点体现形式（续）
设计/建筑
风格独特、简约现代的建筑物；
在室内设计上，结合业态设置，达到视觉、触觉、听觉、味觉和感觉五大元素为一体；
特色个性且具有人性尺度的购物环境；
层层挑空，营造层次丰富的空间感，步移景异、灵动时尚的视觉效果；
通过经营区域和公共活动空间的合理布局，塑造生动活泼的户外空间和热闹的室内空间；
优美的户外广场、中庭和布道空间，享受灵动建筑、阳光、空气、绿化的自然氛围，消费者享受
着在购物中休闲。
综合主题表现
做到：功能社会化，经营主题化，业态多元化，建筑个性化。
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规划项目Ⅴ
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
地下一层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
一层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
二层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
三层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
四层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
五层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
六层业态布局
© 2011 HanBroad Corporation.
本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
七层业态布局
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
财务分析Ⅵ
收入构成
租金推导思路
租金定位（购物中心）
租金定位（百货）
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A、基本租金
（保底租金）
B、流水租金
（营业额抽成）
C、物业管理费
D、宣传推广费
E、广告位收入
（室内外及公共区域等）
F、临时场地租用费
—— 举办活动场地租用费
—— 花车、短期货柜等租用费
G、其它（押金等）
总收入
基本租金收入
65%-70%
营业额抽成
收入
10%-15%
物业
管理费
广告租赁
收入
9%-12%
宣传
推广费
%
临时场地
租用费
%
Ⅵ 财务分析——收入构成
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本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅵ 财务分析——租金推导思路
商业地产的价值在于它能在持续经营的过程中不断创造利润，各类商业物业的租金也由此产生。既
然物业租金产生于商业运营收入，那么我们在探讨租金的时候将从实操角度出发，通过对目标商户正常
经营情况下营业收入的预测，来推断其可能承受的租金水平，具体思路如下：
各业态目标商户
首年月均营业额
目标商户租金费率
（月租金占营业额
的百分比）
目标商户首年
月均租金
目标商户
一般承租面积
各业态目标商户
首年日均租金
本案商业可能
达到的租金水平
加权平均
例如：100平方米服装类（使用面积）品牌在首层的月销售额为万元（按取中值预估），租金、
管理费、推广费等暂定为销售额的20％（按取中值预估）。
♫则商户租金的承受能力为：
♫万元×20％＝万元÷100㎡÷＝元/天*㎡（含租金、管理费、推广费）;
♫物业管理费＋推广费＝元/天*㎡（预估值）
♫所以本案商业可能达到的租金水平为＝元/天*㎡（按营业面积计）
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Ⅵ 财务分析——租金定位（购物中心）
综合目标客户可承受租金水平与福州市商业综合体项目租金情况作如下预测：
楼层· 业态 建筑面积(m2) 租赁面积(m2) 起始租金（元/m2*天）起始年租金(万元）
B1 超市 17,000 745
配套服务 -
小计： - 17,000 745
1F 主力店 1,541 141
精品服饰 6,095 1,335
小计： - 7,636 1,475
2F 主力店 2,565 234
流行服饰 5,525 907
小计： - 8,090 1,142
3F 流行服饰 7,900 1,009
小计： - 7,900 1,009
4F 次主力店 6,245 570
儿童用品 850 109
儿童早教 805 53
小计： - 7,900 731
5F 大众餐饮 7,900 865
小计： - 7,900 865
6F 溜冰场 1,910 70
餐饮 6,175 563
小计： - 8,085 633
7F 电影院 3,500 128
美食广场 1,750 96
电玩 1,150 63
休闲餐饮 1,440 105
小计： - 7,840 392
总计： 0 72,351 6,992
备注：该预测表中租
赁面积未扣除机电用
房、部分消防楼梯等
公共面积，待建筑图
设计完毕该预测表将
做进一步深化。
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Ⅵ 财务分析——经营假设（购物中心）
出租率
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
% % % % %
租金
增长 主力店
零售次主
力店 影院 零售散铺 餐饮 休闲娱乐 其它收益
养商期 前两年 % % % % % % %
快速增长期 3～5年 % % % % % % %
稳定增长期 6～10年 % % % % % % %
稳定期 10年后 % % % % % % %
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Ⅵ 财务分析——商业经营收入预测（购物中心）
年份
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10
养商期 高速增长期 稳定增长期
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
经营收入核算
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
零售主力店 1,119 1,119 1,343 1,612 1,934 2,224 2,558 2,942 3,383 3,890
零售次主力店、影院 698 698 767 844 929 1,003 1,083 1,170 1,263 1,364
零售散铺 3,360 3,360 4,032 4,839 5,806 6,677 7,679 8,831 10,155 11,678
餐饮 1,629 1,629 1,678 1,729 1,781 1,834 1,889 1,946 2,004 2,064
服务 53 53 54 56 58 60 61 63 65 67
休闲娱乐 133 133 137 141 145 149 154 158 163 168
年租金加总（万元） 6,992 6,992 8,012 9,220 10,652 11,947 13,424 15,109 17,033 19,232
出租率 85% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
年实收租合计（万元） 5,943 6,293 7,611 8,759 10,120 11,350 12,753 14,354 16,182 18,271
实际年经营收入（万元） 5,943 6,293 7,611 8,759 10,120 11,350 12,753 14,354 16,182 18,271
收入增长率 % % % % % % % % %
© 2011 HanBroad Corporation.
本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。
Ⅵ 财务分析——商业经营收入预测（购物中心）(续表）
Year 11 Year 12 Year 13 Year 14 Year 15 Year 16 Year 17 Year 18 Year 19 Year 20 Year 21
稳定期
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
4,007 4,127 4,251 4,378 4,510 4,645 4,784 4,928 5,076 5,228 5,385
1,405 1,447 1,491 1,536 1,582 1,629 1,678 1,728 1,780 1,833 1,888
12,262 12,875 13,519 14,195 14,905 15,650 16,433 17,254 18,117 19,023 19,974
2,126 2,190 2,256 2,323 2,393 2,465 2,539 2,615 2,693 2,774 2,857
69 71 73 75 78 80 82 85 87 90 93
173 178 184 189 195 201 207 213 219 226 233
20,043 20,889 21,773 22,697 23,662 24,670 25,723 26,823 27,973 29,174 30,430
95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
19,041 19,845 20,685 21,562 22,479 23,436 24,437 25,482 26,574 27,716 28,909
19,041 19,845 20,685 21,562 22,479 23,436 24,437 25,482 26,574 27,716 28,909
% % % % % % % % % % %
Ⅵ 财务分析——租金定位（百货）
综合目标客户可承受租金水平与福州市商业综合体项目租金情况作如下预测：
备注：该预测表中租
赁面积未扣除机电用
房、部分消防楼梯等
公共面积，待建筑图
设计完毕该预测表将
做进一步深化。
楼层 业态 建筑面积(m2) 租赁面积(m2) 起始租金（元/m2*天） 起始年租金(万元）
B1 超市 17,000 745
配套服务 -
小计： - 17,000 745
1F 百货 7,636 557
小计： - 7,636 557
2F 百货 8,090 591
小计： - 8,090 591
3F 百货 7,900 577
小计： - 7,900 577
4F 次主力店 6,245 570
儿童用品 850 109
儿童早教 805 53
小计： - 7,900 731
5F 大众餐饮 7,900 865
小计： - 7,900 865
6F 溜冰场 1,910 70
餐饮 6,175 563
小计： - 8,085 633
7F 电影院 3,500 128
美食广场 1,750 96
电玩 1,150 63
休闲餐饮 1,440 105
小计： - 7,840 392
总计： 0 72,351 5,091
Ⅵ 财务分析——经营假设（百货）
出租率
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
% % % % %
租金
增长 主力店
零售次主
力店 影院 零售散铺 餐饮 休闲娱乐 其它收益
养商期 前两年 % % % % % % %
快速增长期 3～5年 % % % % % % %
稳定增长期 6～10年 % % % % % % %
稳定期 10年后 % % % % % % %
Ⅵ 财务分析——商业经营收入预测（百货）
年份
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10
养商期 高速增长期 稳定增长期
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
经营收入核算
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
零售主力店 2,469 2,469 2,963 3,556 4,267 4,907 5,643 6,489 7,463 8,582
零售次主力店、影院 698 698 767 844 929 1,003 1,083 1,170 1,263 1,364
零售散铺 109 109 130 156 188 216 248 285 328 377
餐饮 1,629 1,629 1,678 1,729 1,781 1,834 1,889 1,946 2,004 2,064
服务 53 53 54 56 58 60 61 63 65 67
休闲娱乐 133 133 137 141 145 149 154 158 163 168
年租金加总（万元） 5,091 5,091 5,730 6,482 7,366 8,168 9,078 10,112 11,287 12,623
出租率 85% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
年实收租合计（万元） 4,327 4,581 5,444 6,158 6,998 7,760 8,624 9,606 10,722 11,992
实际年经营收入（万元） 4,327 4,581 5,444 6,158 6,998 7,760 8,624 9,606 10,722 11,992
收入增长率 % % % % % % % % %
Ⅵ 财务分析——商业经营收入预测（百货）(续表）
Year 11 Year 12 Year 13 Year 14 Year 15 Year 16 Year 17 Year 18 Year 19 Year 20 Year 21
稳定期
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
8,840 9,105 9,378 9,660 9,949 10,248 10,555 10,872 11,198 11,534 11,880
1,405 1,447 1,491 1,536 1,582 1,629 1,678 1,728 1,780 1,833 1,888
396 416 437 459 482 506 531 558 585 615 645
2,126 2,190 2,256 2,323 2,393 2,465 2,539 2,615 2,693 2,774 2,857
69 71 73 75 78 80 82 85 87 90 93
173 178 184 189 195 201 207 213 219 226 233
13,010 13,408 13,818 14,242 14,678 15,128 15,592 16,070 16,564 17,072 17,597
95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
12,359 12,737 13,127 13,529 13,944 14,372 14,812 15,267 15,735 16,219 16,717
12,359 12,737 13,127 13,529 13,944 14,372 14,812 15,267 15,735 16,219 16,717
% % % % % % % % % % %
博学慎思 明辨笃行
THINK PRUDENTLY ACT DILIGENTLY
