打造湘西旅游休闲地产示范区
——翡翠城项目整体定位与产品完善报告
谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司
2011年7月7日
目 录
一、项目背景
二、项目发展方向研究
三、项目主题定位
四、项目产品完善建议
五、项目形象定位
一、项目背景
凤凰——边城传说
“中国最美的小城”
县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那
飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。
沱江—凤凰母亲河
凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前 。
自然资源：沱江在凤凰县境长公里，流域面积为平方公里。多年平均流量立方米/秒，自然高差533米。
历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、 夺翠楼 。。。
沱江之于凤凰县
凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用
2009年接待游客485万人次，
同比增长约%。
2009年凤凰旅游接待人数占湘西的％
2009年凤凰旅游收入占湘西的 ％
凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。
2009年游客的总人数达到485万人次。
凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。
2010年进入“中国生态宜居城市”。
“最佳投资环境县”行列。
%
亿
26亿
旅游总收入
%
1060万
485万
旅游总人数
比例
湘西州
凤凰
2009
本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。
凤凰翡翠城位置
10里沱江风光带
项目周边建筑
目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。
西 向
北 向
南 向
东 向
项目地块的交通区位优势明显、通达性较好
209国道穿越本项目地块；
规划中的吉怀高速；
凤大高速；
凤凰火车站；
凤凰旅游产业纵深发展的 “抓手”
本项目属性界定：
十里沱江风光带承上启下的枢纽
凤凰古城东扩的关键高地
高尔夫别墅
体育中心
别 墅 区
作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？
二、项目发展方向
但发展方向不符合项目自身的价值属性
凤凰不缺普通的房地产项目
普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值
本项目
方向之一：走亲水大盘开发路线
民俗园
凤凰人家
凤凰家苑
汽车总站商住楼
潜龙居
凤凰翡翠城
凤凰普通房地产项目
2000元M2左右
/
鸿景铭苑
住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。
/
隆兴商贸城
1998元M2
1680元M2
沃福花园
1980元M2
1650元M2
凤凰客运总站商住楼
1800--1900元M2
目前对外报价2100元M2
1680元M2
凤凰家苑
均价
起价
项目名称
（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）
鸿景铭苑
住宅40户，店面178间，铺位664个，
隆兴商贸城
（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）
沃福花园
江景商住别墅
凤凰人家
（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主）
凤凰客运总站商住楼
63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）
凤凰家苑
户型面积
项目名称
县级城市客户对价格非常敏感。
总的消费人群有限
居民消费能力有限
国内大城市和凤凰的房价对比
万
万
万
楼盘
均价
上海
北京
杭州
2300元/M2
/
凤凰翡翠城
均价
起价
项目名称
价格的巨大差距，激发想象空间
《2010年7月中国城市房价排行榜》
也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值
高度决定影响力；
项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；
我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义!
项目的成功开发
项目的成功开发
项目于凤凰的意义
区域价值迅速提升
凤凰对湘西影响
VISION
期望一政府
沱江对于古城的贡献
市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间
城市赋予项目的使命
项目特征
沱江十里风光带承上启下的枢纽
凤凰古城东扩的关键高地
项目的期望
凤凰现状
为城市增添新的光彩
为市民休闲增添新的去处
为文化生活提供新的内容
古城可休闲的地方不多
生态环境面临恶化
旅游季节性非常明显
MISSION
期望一市民
凤凰县崇文房地产开发公司
作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的
企业品牌形象
本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致
期望一企业
项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求
各方目标聚焦
1、 做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。
2、 以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。
站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？
在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。
实地调研与踏勘
深度访谈
国内外案例分析
专题研究
调研内容：
城市发展现状
城市总体规划
自然人文资源分布与利用
城市旅游景点调研
项目地块勘查
……
调研区域：
凤凰县城区
张家界区域
吉首区域
怀化区域
铜仁区域
……
政府官员：
凤凰县旅游局
凤凰县政府办
凤凰县国土局
凤凰县招商局
……
专业人士：
张家界金瑞旅游发展有限公司
湖南师范大学旅游规划研究院
……
参考性案例：
八大关 青岛
泰晤士小镇 上海
耶荷镇 法国
豪斯登堡 日本
华侨城 深圳
班芙小镇 加拿大
上海新天地
……
现状研究：
凤凰房地产市场
项目本体条件分析
城市规划研究
凤凰区域资源盘点
……
针对性问题研究：
凤凰旅游城发展研究
以人文资源为驱动的旅游城发展规律研究
开放区域规划研究
凤凰旅游发展格局研究
……
我们从以下思路展开本项目的研究
项目价值研究
项目属性界定
发展方向研判
项目发展思路
发展方向研判
发展使命研究
综合效益评估
国内外成功案例研究
成功区域发展关键因素
寻找项目发展的主线
区域整合分析
综合效益评估
项目背景区域分析
案例分析与研究
发展模式界定
区域发展阶段分析
项目发展使命
功能布局
项目地块解析
国内外成功案例研究
成熟理论研究
布局的基本原则
功能布局
发展战略
整体定位
凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市
凤凰的旅游收入一直保持较高的水平；
凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一；
历年凤凰旅游人数及收入指标
旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业
凤凰旅游产业结构：
2006年，凤凰旅游业的收入已经占全县GDP的32%，接待游客达到350万人次，旅游总收入亿元，接近湘西州旅游收入的一半。
2009年以旅游业为主体的第三产业产值占GDP的比重63%，游客的总人数达到485万人次，旅游收入突破26亿元。
文化旅游业为凤凰县直接提供就业岗位万个，涉旅从业人员共计万人。旅游商品经销店500多家，姜糖作坊35家，已发展成了亿元产值的“大产业”。星级饭店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、宾馆400余家,总床位12354个，其中50个床位以上规模的宾馆、酒店共50家，床位6307个，居全州之首。
24亿
亿
亿
亿
旅游总收入
（元）
209
GDP
（亿元）
%
664万
恩施
%
1860万
桂林
%
465万
丽江
%
1900万
张家界
旅游业
占GDP比重
旅游总人数
（人）
重要旅游城市
资料来源：2009国家旅游年旅游数据统计
凤凰游客停留时间短、人均消费低两大特点
各项数据表明：凤凰旅游接待指标逐年上升. 但基础尚显薄弱，旅游目的地功能有待夯实。
1860. 08
桂林
26
旅游收入
（亿元）
534
凤凰
465
丽江
1900
张家界
人均消费
（元）
旅游人数
（万人）
重要旅游城市
2009年中西部五座旅游城市数据统计表
“先去看下张家界，有时间再去凤凰，最多停两天。
----访谈外地游客
亿
亿
旅游总旅游收入
万
万
2009年
万
万
2008年
国内游客人次
海外游客人数
2008和2009凤凰各项旅游指标
以文化旅游为主导，着力打造国际旅游目的地。
世博园——园艺观光游览
石林风景区——独特的地形景观
宜良九乡风景区——溶洞景观
安宁温泉……
资源优势
定位优势
沱江十里风光带 是实现凤凰旅游业二次腾飞的关键驱动点！
凤凰古城被评为国家4A级景区
中国旅游强县
中国最美的小城
中国生态宜居城市
国家级历史文化名城
实现从单一观光型向观光、休闲、度假、文化体验复合
型转变，全面提升凤凰旅游业的整体吸引力和综合竞争力。
随着凤凰的城市化进程，本案是城市“东征”纵深发展的枢纽
凤凰城市规划
发展方向
凤凰城市化率
传统意义的城市概念正被颠覆，城市核心区域扩大；
十里沱江风光带的城市地位再次提升，
成为城市的旅游休闲核心带。
几何平均
%
时间序列方法
%
联合国法
2020年
2010年
2000年
西进、 北拓、 东征
2009年全县城镇建成区面积达20平方公里，中心镇建设区面积达平方公里。政府加快凤凰古城核心景点区、旧城商贸娱乐区、红旗行政生活区、堤溪文教体育区、城北旅游物流集散区、棉寨旅游服务休闲区“六大城市功能区”开发建设。
棉寨旅游服务休闲区——城市纵深发展枢纽区
纵深发展枢纽区；
未来的旅游休闲城；
1
2
3
对凤凰旅游持续发展起至关重要的作用。
站在凤凰“城市纵深发展枢纽区”发展的角度，
寻找本项目的发展方向和使命
我们研究了国内部分案例，按照驱动因素总结出四种模式
具体驱动因素及代表城市案例
历史古城：西安古城
历史文化：上海城隍庙
历史文化驱动
自然资源驱动
商业驱动
山：长沙岳麓山
湖： 杭州西湖
游乐园：深圳华侨城
会展：上海世博园
艺术：北京798艺术区
商业街区：西安曲江新城
深圳华强北
主题驱动
凤凰是典型的以人文资源为驱动的城市中心旅游城。
启示之一：以人文资源为驱动的城市中心旅游城发展规律：
由功能单一向功能多元化发展，最终形成完整的产业链，使区域的旅游经济可持续发展
单一的观光功能造成游客的过路游，不利于旅游产业的发展。
多元化发展有利于旅游地的繁荣和增加区域活力，快速拉动旅游产业发展。
起步阶段：
单一功能
发展阶段：
多元化发展
成熟阶段：
产业链形成
商业
度假
居住
观光
产业链的形成有利于旅游经济的可持续发展，并对城市发展起到带动作用。
观光
观光
商业
度假
居住
娱乐
休闲
商务
娱乐
会展
文化
度假
旅游
休闲
自然资源
历史及本土文化
城市人文
娱乐
商务
居住
杭州西湖在系统开发、整体规划过程中，注重自然景观与人
文资源的挖掘与整合，逐渐由传统的旅游景点转型成为集旅
游、休闲、娱乐、度假和文化体验于一体的综合型旅游区。
秀美的自然景观
东方休闲之都
西湖文化
案例研究表明：城市人文资源的整合和优化是提升城市旅游竞争力的必然规律。
优美的传说
历史人文资源
启示之二：从对人文资源的挖掘、整合、优化城市的人文资源因子，保持城市旅游生命力。
启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体
杭州西湖：历经几个发展阶段，最终成为杭州城市景观的杰出部分和内在功能空间
自然淳朴阶段
园林艺术化阶段
城市景观化阶段
起步阶段
（80年代之前）
发展阶段
（80年代—2002）
成熟阶段
（2002—）
魅力西湖
休闲西湖
富裕西湖
文化西湖
生态西湖
活力西湖
和谐西湖
新加坡河两岸——观光型旅游区转变为浓缩城市
文化、生活的主要功能空间
新加坡历史、经济与社会文化的发源地
新加坡的母亲河
驳船游客观光区
城市休闲娱乐区
新加坡河旅游业的开始，欣赏两岸秀美风光
商店、餐厅、酒吧、俱乐部等以休闲娱乐、餐饮、购物为主题的娱乐场所
新加坡河两岸 ：不仅仅是吸引外地游客的观光旅游区，同时
也是浓缩了新加坡的生活和文化，成为本地人休闲娱乐的主要场所。
参考以人文资源驱动为主的旅游地产发展的内在逻辑，
分析沱江风光带的发展状况
功能分析
旅游基础设施建设
旅游度假消费者分析
产业结构
沱江风光带
发展
旅游资源挖掘和产品创新分析
沱江风光带三期建设
旅游度假产品
凤凰古城经过十几年的开发建设，已经形成自身特色
凤凰城区旅游主要集中在古城和沱江风光带
民俗文化展示
传统民居/建筑艺术
凤凰已形成多元的旅游区体系，从观光型开始向
休闲度假文化体验型转变
写生基地：众多多艺术院校学子采风之地。
凤凰高尔夫：南华山国家森林公园高尔夫球场。
沱江风光带：谭盾的《水乐》，其灵感源自凤凰古城的母亲河——沱江。
沈从文故居：凤凰传奇文豪的故居。
黄永玉工作室：有雕塑陈列室、美术、书法作品展室。
4星级天下凤凰大酒店
熊希龄故居：民国第一任总理
但各功能相对独立和封闭，缺乏整合，
没有形成相互支撑的产业链
旅游
度假
休闲
购物
娱乐
居住
餐饮
存在问题1：凤凰在旅游功能发挥上有散点，无系统的优化和整合。
？
随着凤凰的建设逐渐完善，游客数量、旅游收入、从业人员等各项指标在不断攀升
6万人
5万人
从业人数
6
38个
24个
旅行社
5
万人
万人
外籍游客
4
万人
万人
人数
3
亿
亿
门票
2
亿
亿
旅游总收入
1
2009
2008
项目
序号
旅游收入年增长：亿
年增长率：35%
游客年增长： 5 万人次
游客年增长率：%
但区域活力明显不足
普通客栈，淡季入住率低
1
4星级酒店入住率远高于普通宾馆
2
商业、娱乐、互动体验的配置没有优化
3
“目前6个月的淡季没人来，是致命的……”
----访谈有家客栈
“游客大都是在古城玩一天就走了，住的时间内太短……”
----访谈金水桥经理
存在问题2：凤凰有特色，但缺乏聚焦和兴奋点
9。5：
20%
江月楼
团散比例
年平均入住率
城市基础设施建设不断发展
凤凰县旅游经过十多年的开发建设，关键性交通格局即将形成！
凤大高速：是铜仁凤凰机场和凤凰的对节专用高速。
260公里有4个机场（铜仁凤凰、芷江机场、常德机场、
张家界机场）
凤凰火车站：是解决大规模游客到达的瓶颈工程。
县乡油路为主的路网工程建设
以村级公路为主的通达工程建设
随着凤凰县城市规划的扩大，城市化格局初现端倪
凤凰县在国内国际的知名度不断提高
沱江沿岸已成为“夜凤凰”的明珠
棉寨旅游休闲功能区的确定
十里沱江风光带三期即将承担城市功能
但居民+游客对沱江缺乏归属感
存在问题3：沱江风光带一、二期有外在表现，但沱江还没有精神归属
大家都是这样做呀，都要洗衣服呀。
----访谈市民
1人之力总不到哇，我尽量提醒，
----访谈苗族导游
沱江下游水很脏，过了杜田大桥就很荒凉，没有什么好玩的。-----怀化驴友
西湖——外地人眼中的杭州精神，杭州人眼中的休闲文化。
作为城市纵深发展的枢纽，本项目必须站在全局的高度，
提升本案的旅游价值和寻求发展方向！
三、项目主题定位
作为城市旅游纵深发展的节点，本项目承担三大使命
1、十里沱江风光带重要枢纽
3、湘西文化的传播平台
2、凤凰旅游休闲的活力中心
我们通过研究类似区域成功案例，寻求区域成功运营的关键绩效指标
人文元素成功融入区域的发展
区域充满活力
区域持续发展
有较大影响力
有吸引力
位于城市区域
有灵魂的
着重分析四个案例：
上海泰晤士小镇
青岛八大关
日本豪斯登堡
上海新天地（图）
青岛•八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域
A
八大关景区面积1050亩， 有十条幽静清凉的大路纵横其间，其主要大路因以我国八大著名关隘命名，故统称为“八大关”
建筑背后的“故事”赋予了建造本身和区域以灵魂
丹麦王子到青岛，修建给丹麦公主来青岛避暑时居住，被称为“公主楼”。
景区与城市完全融合，为市民了提供一个完全开敞的公共空间
A
道路
别墅
青岛八大关有非常美丽的风景、富有人文意义的建筑和大面积的开放空间，很多年轻人都在这里拍摄婚纱照
日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区
B
长崎曾是日本少数能与海外通商的贸易港口之一，其贸易国也仅限于中国（明朝）与荷兰，可见其与荷兰文化渊源之深
1992年，在荷兰政府与日本众多大企业的支持下，以神近义邦先生为中心，集合了历史学家、建筑家、海洋学者、环境学家等，在荷兰与长崎之间的历史、文化背景的共识之下，展开豪斯登堡宏伟的造城计划，填海打造荷兰风格的主题园林——豪斯登堡。
豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1７世纪的荷兰城镇风貌
B
仿照荷兰而建的豪斯登堡提供了百分之百的欧洲风情：
「欧洲大饭店」
「丹哈格饭店」
「阿姆斯特丹饭店」
「森林小别墅」
「荷蘭式餐廳」
「荷兰民族博物馆」
「豪斯登堡宫殿」
分毫不差地再现了荷兰女王宫殿的原型。
在不同季节，分别以郁金香、海洋、收获、圣诞节、 农历新年为主题，设计风格各异的盛大表演活动。
——花钱游日本，免费游荷兰
上海•泰晤士小镇——纯粹英伦风貌的风情展示区
C
泰晤士小镇有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌
人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英伦风情一览无遗
C
人文故事：
天主教堂１２３块立线冷喷彩绘玻璃是浓缩了１２３个传奇的宗教故事。
建筑风格：
所有建筑物的外立面为纯英伦风格，郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，
细节处理
建筑元素：
哥特式风格的天主教堂、
伊顿风貌的高级中学、
威严神秘的英伦城堡
拥有维多利亚式建筑气势的市政厅
人文因素的体现点：
美术馆
天主教堂
细节处理
建筑风格
气势恢弘的市政厅
多元化功能复合增强区域的活力
C
泰晤士小镇内的教堂、圣爱广场和独特的景观街道、辅以现代都市的娱乐设施、酒店、餐厅、酒吧等，支撑起婚庆服务业的脉络；
泰晤士小镇纯正的欧式风情成为一个东方传奇，各具特色的大小广场、精致的街景和漂亮的水岸码头，将和奢侈品展、服装展、车展等相互交融，打造一个别具一格的情景式展台；
泰晤士这个充满艺术气息的小镇，是画廊、雕塑、陶艺、创意工作室、收藏陈列室等文化创意产业理想的集聚地带；
大产业带来大量人流为配套服务业提供了无限商机，同时也将吸引大量享受生活乐趣的有暇人士来休闲度假，因此大量配套服务业与产业互补发展，共同分享黄金商机。
新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心
功能构成
客户定位
具有shopping mall功能
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身
客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客
提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所
定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化
将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起
上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点
希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地
一个国际交流和聚会的地点
会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会
上海新天地
D
D
新天地街区式商业主要以石库门建筑表现手法。
新天地街区，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
D
新天地集中式商业—现代建筑为表现手法。
D
新天地街区业态分布和组成
20－25％
35－40％
35－40％
12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等
24家，主要为工艺品、饰品、家居用品
22家，其中11家为欧美风味
－万平方米
－万平方米
－万平方米
艺术休闲娱乐
零售/服务
餐饮
集中式商业以一座总建面为万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。
万平方米
18％
艺术休闲娱乐
45％
37％
1万平方米
万平方米
零售/服务
餐饮
估算的业态比例
零售：餐饮：休闲娱乐
38％：42％：20％
D
通过上述案例研究，总结出成功打造复合旅游地产的KPI体系
区域联系通过互补来实现
人文故事需要进行深入挖掘
开放空间提供吸引人气的空间
需要让更多的人享受城市的文明
功能多样化才能保证区域活力持有
与城市有渊源的文化才有深度和厚重感
与区域内其他区域发生联系
有人文故事作为主线
有足够多的开放空间
与城市的有机融合，城市功能的载体
功能复合，多元化保证区域的活力
成功打造的KPI体系
城市某种文化渊源的载体
整合
精神归属感
活力
从中得出本项目发展的关键词：人文主线、开放、多元化
以一个与城市有渊源的“人文故事”为区域发展的主线。
关键词二：开放
在布局上保证旅游者和市民的可进入性和可参与性，提升区域活力，并保证与周边区域形成联系。
关键词一：人文主线
关键词三：多元化
多元化和功能复合能保证区域在不同的时间内、特别是淡季要解决“游客少的瓶颈”，这是聚集区域人气的软实力。
凤凰的城市文化渊源是什么？
凤凰城市文脉是什么？
选择怎样的人文作为区域的主线？
我们需要讲述怎样的一个人文“故事”？
我们需要进行凤凰人文的研究和梳理……
我们从城市和湘西的角度来寻找城市的文化和城市的“故事”。我们发现，强势的湘西文化之余，诸多因子在暗示着另外的一种风情！
几百年的历史沉淀，湘西民俗文化丰富厚重，且看沈从文的浪漫风情从何而来？
湘西文化作为凤凰的主流文化有诸多的载体，已经得到非常充分的阐释。
湘西文化在凤凰古城已经得到很好的挖掘和演绎。
湘西是多民族地区，各民族文化百花齐开、各具异彩！
建筑风格
苗族艺术
人文历史
边城传说
……
民族文化：
湘西特色文化及其他：
是爱情的气息已经在城市中弥漫，
凤凰需要这样的文化载体
中国十大最浪漫城市之首。
美丽的沱江，浪漫得让人心跳。
我们选择湘西文化和爱情文化的融和，提升项目价值。
区域需要文化的主线支撑
湘西文化表现的需求
整合+优化=渐变+突变
浪漫爱情的气息四处飘散
湘西文化和爱情文化的梳理
内在需求
外在机会
项目需要用这些元素，以空间开放和多元化为前提来讲述一个文化交流历程的“故事”
开放
多元化
文化交流的历程
前提一
前提二
主线
承载体
项目定位
以沱江优越的人文与自然资源为基础，以凤凰城市化发展为依托，以营造区域活力为驱动力，打造中国首个以讲述湘西文化和爱情文化交融为核心，功能复合的文化旅游示范区。
项目提升沱江的区域价值
沱江提升凤凰城市价值
开放——联系区域公共空间，促进区域活力
文化——湘西文化和爱情文化的交流
旅游——位于沱江风光带纵深发展枢纽，承担
旅游延展功能
示范——湘西文化和爱情文化集中交流展示区
关键词：浪漫、爱情、开放、多元化
充满 文化气息的
以湘西建筑风格和建筑元素为主，融入爱情元素，演绎现代的湘西风情。
关键词：主题、街区
开放
主题景观与特色商业街通常相连共同构成了本区的活动中心
保证人们的可进入进入性
沱江不但是凤凰的沱江，更是中国的沱江
多元化
多元有两层含义：
文化的多元
功能的多元
文化的多元产生交流
功能的多元产生活力
我们的文化主题如何落地？
我们选择的这些文化元素如何排列？
开放和活力的区域构想如何得以体现？
我们需要进行规划和设计研究……
针对这些元素如何布局，在整体定位的指导下，我们有以下三个层面的综合考虑
地块解析
规划原则
客户研究
1
2
3
分析地块的特点、盘点地块的资源、明确限制性条件
根据现代规划理论，结合基地特征，从而找到规划布局的一些基本原则
客户的分析和研究，找出核心客户定位，明确产品完善和规划布局的方向。
项目的概念规划和产品布局
开放、多元化、文化交流历程
四、项目产品规划设计完善方案
*
项目在沱江北岸，坐北朝南。
背靠青龙山，面临沱江水。
209国道规划横穿整个项目基地。
地势北高南低，有较大落差。
项目基地分析
项目用地指标
1500
拟建度假酒店建筑占地面积（㎡）
沿江商业建筑占地面积（㎡）
山地公寓建筑基底面积
其
中
建筑总占地面积（㎡）
㎡
总规划用地面积（㎡）
101
地下停车（个）
31
地面停车（个）
其
中
132
停车泊位（个）
228
居住户数
32
绿地率（%）
容积率
建筑密度（%）
9500
拟建度假酒店建筑（㎡）
20953
沿江商业建筑总面积（㎡）
沿江商业住宅总面积（㎡）
山地公寓建筑总面积（㎡）
其
中
总建筑面积（㎡）
项目经济指标
规划原则：
原则一：区域公共空间分等级设计，实现完全开放、连续开放的空间布局。
原则二：不设立区域的封闭边界，通过多级路网设置，形成连续的开放空间。
原则三：布局需要提供更多的公共空间接触面，并使建筑自身公共化。
原则四：集约化利用土地，让更多的人享受新城市文明的载体。
原则五：广场和街区是增强区域活力不可或缺的空间。
理性、专业、务实、前瞻性、良好的市场洞察力。
精明，有专业的投资技巧，理财渠道
专业投资人
客户群体
客户特征
消费特征
凤凰及外埠公务员
教育、医疗、政府等单位文化素质高
年龄30 --50岁
追求品质，对新产品接受程度较强，愿意为品质生活进行消费。同时注重居住环境，产品档次，多为二次置业，投资意识强，关注升值空间，多用公积金置业。
私营业主
各行业中小私营企业主年龄35 --60岁
比较关注交通、生活配套等发展因素，具有一定的投资眼光，其消费能力强，多以投资为主。
文化艺人
中高收入
年龄35 --55岁
文化艺术情结，关注品味、品质、周边配套等，对总价款比较敏感，以自住需求为主。
大型企事业单位中高层人员
中高收入者
年龄28--45岁
比较关注品质和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投资需求为主，度假型、增值型产品是首选。
回乡置业者
长期在外打工，稳定高薪月收入
年龄25 --35岁
关注性价比和总价款、付款条件，关注生活便利性，以自住为主，第二居所兼增值为辅。有一定的眼光和世面，但没有稳妥和可靠的投资渠道，增值型地产就是首选。
谁会是我们的购买者？
推广重点转向以凤凰外埠旅游度假型客流为主;
外埠客户对度假置业和投资置业的热度较高;
本地自住客户对本项目价格的承受力有限;
次主力
主力
职业投资人、公务员/教师、私营业主
本地客户的购房热度需要外埠客户的激发和调动。
回乡置业者，文化艺人
项目规划布局关系
杜田大桥
209国道
二期度假酒店
4#、3#度假型公寓
2#、1#住宅
8#江景住宅 7#江景住宅 6#江景住宅 5#江景住宅
9#投资
型公寓
商业街区
亲水平台
公寓住宅
度假酒店
点：多个主题节点
线：以一条主线和若干条支线串起
面：项目形成一个湘西文化的面
关键词一：开放
关键词二：多元化
关键词三：文化交流
湘西文化在项目上通过点、线和面来得到充分的表现：
住宅部分设计完善意见
（1）5—8#楼已建成，1—2#楼已施工，均不做变动。
（2）3#、4#楼：综合市场及项目经济因素，建议户型不做变动。将两栋楼位置对调。
（3）9#楼可考虑做L型标准层，L型东西向保留东单元不变，西单元用地向北与4#楼向连，形成一个内廊式的酒店式电梯公寓，面积在40—60平方米。
（4）注意处理酒店式公寓与东单元西户之间的关系。
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
8#
9#
理由： （1）3#、4#楼的户型均为92平方米和102平方米的两房，市场可顺利消化；根据投入产出的估算，净收益有限；影响整个社区品质；增加开发难度，影响工期。
（2）9#楼现规划户型面积为132—135平方米的三房，总价偏高，客户相对难以承受；面对外部市场投资客户需求，增加产品类型，又可提升单价，实现项目价值；对总体规划全局影响不大，符合政府控规要求。
商业部分确定为旅游主题中心、休闲娱乐中心和湘西特色展示中心。
业态定位为纯商业步行街。
集休闲度假、特色购物、餐饮娱乐、文化体验为一体的
旅游综合体。
A1、B1
A2、B2、A3
B3、A3
商业部分设计完善
商业主题定位：
凤凰旅游休闲活力中心，湘西旅游文化示范区
商业功能分区：
休闲度假、特色购物、餐饮娱乐、文化体验
商业业态及体量：
详见下表
展示销售
2500
8-10
200-300
酿酒、蜡染、苗服、银饰
室内外结合
1
200
民族文化演艺小剧场
3-5
50
快餐店
3800
10
200-300
特色餐饮店
6-10
200-300
酒吧
含名人堂
1500
1
1500
凤凰会馆
备注
3000
5-8
150-300
茶楼、咖啡店
3-4
200-300
土特产专卖店
5-8
150
精品专卖店
3000
10
100
旅游纪念品
6000
5-10
500-800
客栈
体量平方米
数量
单位面积平方米
业态
翡翠城商业业态及体量表一
100
1
100
游客咨询服务
200
2
100
银行
20900平方米
合计
400
2
200
公共洗手间
备注
100
1
100
安防室
100
1
100
医务室
100
1
100
电信
100
1
100
邮局
体量
数量
单位面积
业态
翡翠城商业业态及体量表二
项目核心节点布局
一个湘西民间工艺大师展示区
一座名人堂
一个凤凰会馆
一个小型广场
一个湘西艺术家创意区
一个特色商业风情街
一个湘西文学笔友会
一个沈从文书馆
一个亲水浪漫互动区
细节上体现文化，将文化溶入商业中，将商业通过文化这一载体，提升商业乃至住宅两者更高的价值。
传承悠久的历史，通过建筑设计和立面展示体现湘西文化和爱情文化的融合。
充分利用项目内部街区景观资源，在小品，雕塑，文化墙上，体现出历史文化内涵;
亲水码头——序曲区
区域的“接待台”——中小型活动广场
利用广场创造一个活动空间，增强区域的进入感
利用标志性建造标识区域，预示浪漫风情自此上演
沱江画舫---登陆、对歌
沱江情水湾牌坊—地标
《浪漫沱江夜》--浪漫制造、
演绎、互动、放河灯、T台秀
户外大型LED秀场—浪漫记忆
绿化带、景观小品和涂鸦墙、文化墙等自然的将商业和自然结合起来，同时将不同层次的消费群体区分开来。
一群设计作品；
一个“浪漫游”的心灵体验；
一座时尚地标；
一种全新的体验式购物方式；
一处人与人交往的社交地；
一股由浪漫风情酝酿而起的风潮；
凤凰的另一个城市印象；
一个心灵碰撞火花的地方
一个艺术和艺术间的交流
融合湘西民族风情商业街
店面展示湘西建筑风格外观
富于苗族视觉艺术的设计
多元文化在本地交融展示
酒鬼酒
苗族饭
土司宴
……
文化主题可选择本地酒文化、民俗文化、巫傩文化和爱情文化相融合，建议浪漫爱情和民俗文化为主导，在户外主要以环境、园林主题雕塑或者浮雕、壁画表现。
广场——
街道——
展示的理想
浪漫秀场
浪漫的舞台
让空气中弥漫着浪漫
基于项目的整体定位构建项目价值增值体系
城市功能
与国道对接、市政道路接驳
与沱江接驳
完全开放
没有围墙的空间，完全开放
内部通过多层级开放空间打造，形成连续开放的公共开放空间
区域活力
完全开放吸引活力人群
多重公共空间，便于活动展开
功能复合，使一天中都有活力人群的活动
文化交流
整个项目的湘西风情主题
项目内部通过艺术、建筑、酒等元素还原湘西风情
以湘西文化为大的背景，穿插湘西文化的精髓
通过项目的成功打造，可以建立一个凤凰文化和爱情文化的交流平台
凤凰建立了多元文化交流的平台，起到先锋示范作用；
可以以此为契机，提升凤凰的城市影响力；
凤凰的城市价值也会因此而得到提高
项目的成功运营可以帮助企业巩固固有的有社会责任感的品牌形象
凤凰县崇文房地产开发一些公司是有高度的社会责任感的企业。
心系民生，回报社会，积极从事社会公益活动。
企业希望通过项目对区域的成功运营，从城市的角度给凤凰、政府和市民一个回报，充分体现公司的高度责任感，为巩固企业固有的品牌形象贡献力量
沱江江堤建设
209国道本案段建设
青龙山护坡加固工程
项目的成功运营可以激发十里沱江风光带活力，
让市民有一个休闲和体验的空间
以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间
增加旅游者和市民对沱江的精神归属感
通过项目的成功运营，凤凰游客、市民提供一个休闲和体验的公共空间，让沱江不再只是外地人的沱江，全中国的沱江。
连续的公共开放区域
项目工作目的及工作阶段划分
地块查勘
凤凰旅游发展现状及规律
国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？
2010/09/01
2010/09/08
12个日历天
8个日历天
2010/09/10
2个日历天
第一阶段
市场调研
第二阶段
整体定位与发展战略
第三阶段
研究成果深化
工作目的
确定整体定位和发展战略，制定项目实施策略
研究城市、区域发展情况，寻找项目发展方向
评估项目整体状况，研究成功开发关键要素，挖掘价值资源
旅游度假区发展规律是什么？
需要怎样的整体定位来实现发展战略？
如何定位才能提升区域价值并能够提升整个城市的价值？
功能定位、形象定位如何？
功能分区及各区主题是什么？
如何对定位进行诠释？
区域开发的效益如何？
THE END
十里沱江风光带腾飞的力量
