上海中C国预房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测新联联评华开系系机 信息电地构大话址：盘价格：：中厦测0上2国评1-指—61数—87研新33究城71院 测评编8楼海号 市：浦东20新金区郡福山路 455 号全 12-05-XCJJ#01 【测评结新城金郡 基典于型通中投过国资市果房收益场】地法调 产查指项综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目目基名本称信息 地所理属位区置 新城金郡 嘉18定9弄临 泽路 88 弄，89 弄， 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为19 5154042 元/平方米 开3结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价项格8目为 元：/1平43方49米 元 /平方米 制条件下的5在价值定义和测评假设限 占建发物地企面域业积 外上环海以新外 30万平城方创 佳置业有限公司 交筑开业入房规类标模型准 40万平方米米 住毛宅（70年产权） 【项目要点】 月 测评价格为16300 元/平方米。 l 地理位置: 嘉定临泽路 88 弄，89 弄，189 弄。 周盘住边时时配间间套 20坯12 -05 2学01校3-、06银 行、医院 l 户主4.型5 米特。点 ：新城金郡户型为 40-71 平，主力户型 60 平，挑高 l 企丰富业，实具力备：较江强苏实新力城。置 业有限公司资金实力雄厚，房产经验 主力力户户型型信息 60平米的二房 单使用率 80% l 周商商边业配中套心：：超罗市宾/森卖购场物：乐购、世纪联华、农工商 首套付总款价 万元（按 60 计29算.3）4 平米两房 银场行 ：中国工商银行、中广国场农、业嘉银定商城、东方商厦、秋霞楼 2餐4 饮小设时便利店：好德 行 贷贷月款款均年方还限式款 20万元（首付30%） 商业年/ 组合 数研本究次院联测解评5328元/ 4585元 医区月。如需了休疾闲疗病：：施预紫瑞：防KFC、避风塘、星巴克 气金控东医制来院中中、心央嘉景 定观区、妇汇幼龙保潭健公院园、、嘉远定香区湖中医院、嘉定 系更结，详电果细话有报效: 告期为2012年5 02，1-请61与87中33国71指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
CREIS一、市期成根交据场的项比 3个目较中项所法国 房地产指数系统 新开盘价格测评——新城金郡 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价条于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对 象及对比案例 测件说明 销区交售易均日价期 新评城金对郡象 龙对湖比蔚案澜例香A醍 绿对地比瑅案香例公B馆 对比案例 201126000 15000 合景14叠00翠0 峰C 交易地情况 未开盘 正年常5 月 2012正年常5 月 2012域正年常5 月 因素 交周区通理边域便位环配捷置境套度 外较环便以捷外 外较环便以捷外 外较环便以外 外环以外 完好善 较好完善 完好善 捷 较便好捷 土个建别因容地筑积用形率途态 板楼 多住高层宅 1.层 小 高层 32 高层住宅 住宅 完住善宅 2. 3板0 楼 小2高.3层0 板楼 板楼 小高层 高层 素 户绿型化设率计 3850%% %0% 35% %0 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 上海有新完坯限城公善创 司 佳置毛 业 上海龙湖完坯善 置 业发展毛完81坯善% 精较8装完1%修善 （1）交修易情正况 修正：由于所选取的三个可有限比公案司例 上司海 绿地源泰置业有限公 上海泓有誉限房公地司产 开发 评估2项、因素（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销、售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：。主 要考虑项目土交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 测新评 城金对郡象 比较修龙对正湖比条蔚案件澜例指香数A醍 绿对地比瑅案香例公B馆 合对景比叠案翠例C 100 16100000 151000 14000 峰 交区易域情因况素 110000 19080 10000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数115。0100 100 1经81 7过 1140167 2 1120893 8 说影14172、12838 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较计法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准14价04格2元分/别平为方1米51。17、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 房、地成根产据本开房法 新开盘价格测评——新城金郡 发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典构型取成房费地的基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参考2009年为11211月日元成/交平的米嘉，定该区地嘉块定总新价城A04-1、A04-2地块，单价 红建安成本A 约10为004元4/59平2方2万米元 。 445922 40000 2 开发成本 小勘线区察内配设市套计政费费费用用用CB 建D 建安安成成本本AA 1100%% 44000 A+000 3 管理费用 1+B+C 5% 2400 均匀投入，建 安及第管二理年费投用入在2 建30设%，期年内利分率阶假段设投为入1，0预，% 。计土 第地一费年用3投在% 入准备期 14890 4 投资利息 以开发周期年（其中半年准备期，2年建设期）70%， 114635 56 销销售售费税用费 房房地产总价V 3% 23469 7 开发利润 地产总价V 7% 54762 三结、合典区型房住宅报域投地产总价V 782308万房元地 产总价V 单价 101%9 558元/平方米78 231 根据当成熟前资后市收场租益形金法成势 ，长选性用，典确型定投项资目模主式力收户益型法租进行项目市场价格测算。根 据同项目前期房源出租价格， 5%每年 酬12率 个为月 2计金为 2300 元/月，每年的租金按同比上涨 5%，空置率按 %。算与，风同险时相考对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 酬8%率，为通 过6.市3%场，提期取法提取出的该类 8%，计算项目市场价值。末转售时报酬率为 年份 潜空在毛收入 2716 典型00 302投9 资者收益模式测12 343算 6 有21 3847 76 4354 29 运置净效期营和运毛末费收营收转用租收入损 5% 2163280 1546 1731 1939 2171 8% 209280 22933466 32890 36837 41258 售入净 收益 5年24后12按2 3%净收益率出27售01，97 转售税费3% 320623519 32398497 3301 102 237957 四收、益测持法评房有地期产NP总V(价% ) 1122662360721 期末转单售价NP V(8%) 72781 11346334699 通过、全价成面格本法市确测定场调评 查项目和市研究场分价析格。，根在综说影据合三种考评虑影估响方法项权目价重值比各例项，经因过素的详基细准础确上，的分测别算，运最用市终场确定比项较法目、开 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
盘合理价格为中C：国1房R63地0产E指I数S系统 新开盘价格测评——新城金郡 0 元/平方米。说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价格 4论基
