整合推广策略
格瑞致志
顺势而谋
谋而后动
从昆明写字楼目前的市场情况看，“智能化”、“5A”、“甲级”等写字楼概念已经出现审美疲劳，市场需要新产品概念，一旦经过缜密的计划，精致的包装，必然引领昆明新的写字楼走向。
翰文云鼎B—SPACE纯商务空间坐落在昆明成熟的商务区，定位为纯商务写字楼，但是除区位优势外，在硬件配套、智能化、外观等方面并无明显优势，本策划案将顺应昆明楼市潮流走向，以“纯商务”为主线，以“企业型”写字楼确立产品差异化，精准打击，从定位到推广掀起昆明写字楼的新风潮，力争将翰文云鼎打造成北市区乃至昆明市的纯写字楼标杆项目，在引爆产品销售的同时助力云鼎品牌跨入一流开发商行列。
前言
主要内容
整合分析
传播定位
推广策略
推广执行
T 市场态势
传播定位
C 竞争者
C 消费者
I 产品
提案总纲
推广策略
活动建议
媒体建议
广告创意
市场情况研判
昆明写字楼市场的区域划分
中心区域板块：
一环内，三横三纵沿线，三横：人民路、东风路—南屏街、金碧路—拓东路，三纵：青年路、北京路、白塔路—春城路。
北市区板块：（项目所在区域）
以北京路北段为轴心，西起龙泉路，东到白龙路，南到火车北站，北至北部客运站。
南市区板块：
主要指西起滇池路，东至彩云北路中间较广阔的范围，日新路和广福路沿线
其他板块：
西市区、高新区、呈贡新区等其他，写字楼密度不是很大或待发展的区域。
金平果
同德广场
翡翠湾现代广场
北市写字楼产品
——5A甲级写字楼频出，抢占高端写字楼市场份额
北市目前在开发的写字楼，无论区位、建筑外立面、软硬件、公共共享等方面都更加人性化，主题化，更有有特色，剑指曾经稀缺的高端产品。
北市写字楼布局
——2号地铁线沿线，写字楼最为密集
◎ 地铁沿线是写字楼开发的热点区域。
◎ 在调查的楼盘中，地铁物业达到86%。
昆明北市区写字楼市场综述
随着大昆明规划的逐步推进，北市无论区位交通，配套，都具备成熟优势，日益成为昆明重要的副中心，也形成了浓厚的商务氛围，北市区的商务写字楼开发跟随昆明写字楼蓬勃发展的脚步惊喜不断。
俊发中心、财富中心CC写字楼、领域时代、财智心景、金领地等一批高品质写字楼的出现，提升了该区域的商务形象。
地铁建设，改变了昆明的城市格局，加速了北市作为城市副中心，构建区域CBD的资源整合。同时也引发了对于地铁物业的追捧。北市地铁沿线也出现了以“地铁物业”作为开发亮点的写字楼项目。
伴随着城中村改造，城市综合体的开发，越来越多的写字楼依托综合体街区体验化、业态多元化的特性，获得新的增值点。
最终，地段价值与产品品质共同构成，高端写字楼抢夺消费者的核心竞争力。
1、区位是写字楼提升价值的基本卖点，在推广中区位包装展示是重中之重；
2、在新开发写字楼品质整体趋高的情况下，智能化、外观等已经是老生常谈，市场需要有差异化、个性化的新概念。
启示：区位和品质，关于写字楼的两个核心卖点
竞争对手分析
5A智能写字楼，高端自持办公物业。
从外立面到内部空间规划，软硬件配套都充分满足高端商务需求。
商务会所VIP峰层价值的打造，为项目赢得更多口碑。
地铁上盖办公物业，商业价值几何爆发。
速光纤、3G网络覆盖、智能化会议室、其他大量商务配套方面的创新，项目卖点数不胜数。
2500㎡ 绿化广场，营造花园式办公的优越环境，在优越地段难能可贵，地上地下车位
白云路唯一自持高端办公物业。
属于翡翠湾社区项目配套，共享龟龙湖公园及社区资源。
知名连锁KTV、西南最大IMAX影院入驻，商业部分成功招商，优化写字楼价值。
1、本区域商业化高速发展，使得片区整体写字楼产品质量飞速提高，建筑品质、智能化、硬件配套水品居高不下；
2、高品质写字楼多为自持或整体认购，散户购买较少，因此推广策略上与本案应有明显区隔。
启示：
产品及消费者分析
项目定位：纯商务写字楼
建筑面积：㎡，地上面积㎡
最高楼层：16
车位：141个（车位比100:1）
电梯：4部（电梯比3520:1）
绿化率：40%
建筑密度：
容积率：
区位：位于北市区主流商务区次干道
交通：距离地铁口380米，昆明主干道北京路100米，距离一环路和二环路都在1000米左右
建筑：6层30㎡巨型采光道，9米层高中空大厅
配套：区域内商务设施成熟，尤以金融企业最为齐全，500米半径内四大国有银行齐全。
产品信息
与市场上同类产品相比，产品在规模、体量、外立面、配套等产品自身硬件部分都不占优势。
区位是产品的最大价值点，其中近北京路主干道和地铁物业是核心，这是我们在传播中的核心价值点。
产品还处于建设当中，软件部分（装修、内部配套建设和文化建设）还可以进行部分调整，可以通过包装和创意形成新的产品概念，形成差异化卖点。
本案当一般写字楼卖则竞争力不够，价值有限，如果能发掘新产品概念和区位价值相结合，则可以实现价值最大化。
基于以上原因，本案将依托优势地段，营造差异化产品概念，破常规，出奇制胜。
传播定位策略：区位价值+新产品概念
我们从客户需求中去寻找差异化的产品概念
从我们的产品特征中找到潜在消费群
▲领导型企业
▲成熟型企业
▲成长型企业
▲ 投资人士
√
√
体量及户型相对较小，位于主要商务区次干道，其便利性和性价比适合成长型企业入驻。
由于其所处区位及未来发展趋势，具备相当投资潜力，吸引投资人士置业。
写字楼客户的消费动机
产品利益点
对应产品特征
树立企业形象
写字楼现代化、时尚化、专业化
提升办公效率
成熟的商务环境与优越的硬件配套
留住企业员工
人性化设计、休闲生活配套，员工有归属感，实现个人价值
创造发展商机
企业视野和精神气质的影响和感染
优越的投资回报
核心区位具升值潜力，有稳定回报
升值潜力
企业形象
企业文化
Business District （商务区）
Subway station within 500 meters （500米内有地铁站）
Plenty of parking and elevator （充足的停车位和电梯）
A full range of financial facilities （齐全的金融配套）
Comfortable office environment （舒适的办公环境）
Exact place for business （纯商务办公）
区位优势
交通优势
硬件优势
金融配套优势
软件优势
定位优势
从价值树中可以看出，区位、交通、金融不具备独占性，但可以满足客户的产品升值潜力的需求，而硬件部分与竞争者相比实在算不上明显优势且不容易包装产品，可以包装或使用的只有软件部分和定位部分，我们的这个部分直指客户企业形象和企业文化的需求。
我们回过头来看瀚文云鼎可挖掘的卖点如何与客户需求契合
定位铁三角
区域价值：本案核心价值表达
定位价值：引导需求，就是纯写字楼
软件价值：表现差异，营造附加价值
升值潜力
企业形象
企业文化
传播定位
北京路·地铁核心区·企业型写字楼
定位系统的诠释
“北京路”是昆明最重要的城市主干道，占据北京路就意味着留在了昆明最繁华区域，体现产品最具竞争力的区域价值。
“地铁核心区”同样是区域价值的延展，同时因为“地铁”是看得到的未来项目，意味着项目升值的空间和潜力。
何谓“企业型”写字楼，顾名思义，整座写字楼就是一个大企业、大家庭，拥有自己的理念和文化，更重要的是，帮助入驻企业建立自己的企业文化，既然在硬件上我们的产品不占优势，那么就将软实力做到最强最具个性。
抛弃写字楼“5A”、“甲级”、“生态办公”等传统概念…….
“企业型写字楼”的价值本位认识
[传统]在传统的写字楼里，人们看到的是企业各自为战，特别是发展型企业，企业文化不健全，员工没有归属感和成就感，更多的是一张张疲倦、焦躁、警惕的面孔，员工的工作能力与创造激情会减弱，心情糟糕导致疏于沟通、惰于沟通，隔阂增加，精诚团结的气氛被破坏，企业的效率与竞争力会降低，企业留不住员工，员工找不到方向。
“企业型写字楼”的价值本位认识
[目前] 马斯洛的需要层次理论告诉我们：自我实现的需要是最高等级的需要。舒适、个性、人性的办公环境，使员工与企业家都可感受到无上的荣耀与尊贵，帮助企业完善企业文化，使企业家的尊荣、员工的自我价值得以最大的实现，员工与企业一道快速成长。
软件辅助：规范完整的瀚文云鼎视觉识别系统、瀚文云鼎规范商务装修风格、写字楼理念、价值观、加盟仪式及定期活动规章适度等，完全以公司企业文化进行包装，使企业入驻既感受瀚文云鼎之规范文化。
硬件辅助： 大堂以装修开放，具体装修风格配合写字楼文化，借助天台或顶层配件并运营咖啡厅、活动室、写字楼餐厅、简易健身房、洗澡间等配置；
企业支持：建设企业联网数据库，实时掌握企业需求动向，共享资源，定期举办企业主沙龙、员工年终联欢。拓展企业发展空间，入驻企业享受红色庄园拓展训练、星河温泉SPA会议等会员折扣，帮助企业节省企业文化建设成本。
“企业型写字楼”的软硬件辅助（建议）
翰文云鼎
纯商务空间
案名
产品定位
标准商务区
地铁物业
舒适办公
金融要冲
纯正商务
B—SPACE
内涵
标准配置
广告创意 / 媒介跟进 / 活动配合
北京路·地铁核心区· 企业型写字楼
形象定位
传播手段
支持点
品牌圣殿
推广策略
推广计划
原则：所有的品牌诉求都应该围绕项目销售来进行，避免偏向项目招租。
方向：整体定位为树立项目品牌的最重要武器，在写字楼推广中，瀚文云鼎纯写字楼文化的整体传播很重要。
前期准备
前期咨询
公开发售
销售尾期
大客户提前成交
散户集中开盘
概念创意产品整合
形象导入
媒体启动
咨询启动
客户洽谈
活动跟进
热点炒作
签订合同
尾盘销售市场转介
招商拓展
销售工作内容
预售、广告、媒体相关准备工作
进一步研究产品，注入产品文化，挖掘产品概念，配合进行广告包装。
预售许可证办理，广告画面研发报批，媒体选择洽谈。
根据产品概念进行配套的规划及落实，落实可行的，否定不可行的，即时配合推广销售。
软硬件配套规划落实
写字楼产品文化注入和概念挖掘
前期准备
推广配合：销售资料创意设计、媒体建议
销售工作内容
积累意向客户
针对手上有一定闲置资金的丹彤老客户，通过电话联系，告知项目相关信息，增加意向客户的积累。
针对路过或留意工地情况的客户接受咨询，并登记客户相关资料。
通过问卷调查了解客户对产品、商业部分的意向需求，同时关注客户比较关心的问题，以便在相关资料确定后立即作解答。
客户需求的了解
已有客户资源的充分利用
前期咨询
推广配合：广告、活动创意，媒体跟进
公开发售期
销售工作内容
继续增加意向客户的积累
在意向客户中有序梳理出诚意客户，并根据诚意客户的数量来判断是否需要进一步的扩大宣传，并且诚意客户的数量也是定价的指引。
保证开盘前的客户积累量，同时也通过市场反映对价格的制定做一定指引。
试探客户对价格的接受，并根据客户反映及市场当时的供需状况做相应调整。
整理诚意客户的需求
对诚意客户进行有序梳理
推广配合：广告、活动持续炒作
销售尾期
媒体配合：楼体＋围墙广告
目的——维系项目品牌的关注度，全面提升已成交客户的满意度
销售对象
投资客
二三级市场转介
销售渠道
自用客户
二级市场转介投资客户，三级市场商铺写字楼部转介自用客户
销售工作内容
精准媒体：写字楼电梯广告、电台、网络、手机短信、DM等，忽略报纸及电视等大众媒体，进行精准营销。
目的：传播销售信息，引发、聚拢消费关注
终端轰炸：围墙、销售现场（海报、楼书等宣传物料）、样板间三点一线进行封杀，定期举办现场活动保持销售现场的火爆氛围。
目的：产品概念深度推广，直接促成销售
传播媒介
炒作核心词
核心·价值
稀缺·地铁
纯正·商务
办公·舒适
金融·齐全
商务·标配
国际·先进
全市·首创
恭迎·品鉴
价值·潜力
鉴证·完美
体验·文化
炒作语录
1、绝对私有，北京路一环，地铁口稀缺现代写字楼
2、商务建筑空间代表作，新锐办公规划大师
3、核心商务区的精品写字楼，积聚能量的事业基地
4、昆明纯正商务写字楼，能量OFFICE
5、标配席位，只为睿智超群的阁下度身定制
6、让你的生意伙伴对你刮目相看
7、持续发展，开创企业美好未来
8、写字楼文化，创新商务新时代
9、B—SPACE写字楼新标准，灵动商务空间
10、企业文化所在，构筑非凡未来
11、北市中央，划时代的纯商务空间
12、新办公主义 ，企业型写字楼
SP活动
产品说明会—— 项目核心价值的客户初体验
活动内容：
1.产品概念：新概念、新楼盘
2.项目规划理念
3.业态定位功能布局
4.户型介绍
参与：已入驻客户、意向入驻客户、其他重点合作伙伴、各企业的关系单位、其他报名参加人员。
活动场所：VIP接待中心
项目核心价值的初体验
形式：欢迎企业入驻仪式，在网上及报纸刊登广告祝贺企业入驻。
参与：新入驻企业，恭贺企业入驻的相关单位。
目的：维系客户关系，向各企业展示物业服务水平，及为客户着想的服务理念。向入驻企业的合作伙伴进行瀚文云鼎的推广。
企业入驻仪式
FOR企业
目的：体现瀚文云鼎的企业文化优势、借助集团资源给入驻企业提供各种场地需要方便，同时也可以提升集团知名度，拓展市场。
形式：为大厦内的企业提供年会及产品推介说明会场地优惠，并提供相关服务。
参与：入驻企业及产品推介企业的客户。
企业产品推介会/企业年会季会
FOR企业
目的：维系客户关系，借助活动宣传推广瀚文云鼎。
形式：年终邀请各企业高管及负责人及其他高端人士参加名品鉴赏酒会，进行雪茄、名表、名酒、珠宝等奢侈品鉴赏。
参与：已入驻客户、意向入驻客户、其他重点合作伙伴、各企业的关系单位、其他报名参加人员。
世界名品鉴赏酒会
FOR高管
大客户签约仪式——以主力客户影响力带动项目商业价值提升
多个商家签约可以单独分开，也可以合并一起进行
广告创意
形象篇
区位篇
产品篇
金融篇
地铁篇
办公篇
形象篇
Business District 商务区
Subway station within 500 meters 500米内有地铁站
Plenty of parking and elevator 充足的停车位和电梯
A full range of financial facilities 齐全的金融配套Comfortable office environment 舒适的办公环境
Exact place for business 纯商务办公
没有标准，岂敢妄论纯商务？
瀚文云鼎，专注成就品质，为商务精英量身打造
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
北京路·地铁核心区·企业型写字楼
缺乏成熟社区，价值谈何说起？
主城副CBD，昆明顶级商务经济价值链
北一环二环一公里半径圆心，北京路纵贯南北
北城商业中心、交通枢纽、地铁核心区、写字楼集群区
全面满足高端商务需求，亿万价值可控可见
区位篇
北京路·地铁核心区·企业型写字楼
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
走在时代前端，需要高瞻远瞩的创造性。
不仅是纯商务空间，更是昆明首个企业型写字楼
商务食堂、商务减压区、商务送氧区、商务活动区，
伴您成长，见证辉煌。
产品篇
不开拓创新，怎能一鸣惊人？
北京路·地铁核心区·企业型写字楼
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
交通篇
不迟到只能骑自行车？瀚文云鼎不是
北京路一环稀缺地段，绝版地铁物业，
主干道近在咫尺，500米内可达地铁站，谁说不迟到只能骑车？
北京路核心·地铁核心区·企业型写字楼
成熟社区 地铁物业 灵动空间 金融要冲 舒适办公 纯正商务
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
金融篇
只用一张信用卡最方便？瀚文云鼎不是
北京路商业区，500米半径内品牌银行密布
跨行操作随心所欲，谁说信用卡智能用一张？
北京路核心·地铁核心区·企业型写字楼
成熟社区 地铁物业 灵动空间 金融要冲 舒适办公 纯正商务
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
办公篇
所有房子都用来住？瀚文云鼎不是
灵动空间、光纤入户、商务减压、公共办公配套
写字楼文化既是企业文化，谁说房子都用来住?
北京路核心·地铁核心区·企业型写字楼
成熟社区 地铁物业 灵动空间 金融要冲 舒适办公 纯正商务
贵宾专线：8888888
开发商：云南云鼎房地产开发有限公司
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