三一星沙综合体项目发展顾问报告
(完整报告初稿)
呈致：
湖南紫竹源房地产开发有限公司
11/18/2011
CB Richard Ellis | Page 2
第一阶段报告（已完成）
内容 提交日期
宏观环境分析
2011年10月31日
基地分析
优质商业市场研究
写字楼市场研究
高星级酒店市场研究
中高档住宅市场研究
酒店式公寓市场研究
项目初步发展方向
第二阶段报告（已完成）
内容 提交/汇报日期
需求分析
2011年11月18日
－30名商业消费者需求分析
－15家商家需求分析
－15家写字楼用户需求分析
－2家酒店管理公司需求分析
－30名住宅购买者需求分析
－15名酒店式公寓用户需求分析
案例分析
SWOT分析
项目整体定位
商业初步定位
写字楼初步定位
酒店初步定位
酒店式公寓初步定位
住宅初步定位
财务分析
完整报告初稿汇报 2011年11月22日
项目进度
CB Richard Ellis | Page 3
目录
宏观环境分析
基地条件分析
市场研究
需求分析
案例分析
SWOT分析
项目开发建议
财务分析
CB Richard Ellis | Page 4
able of Contents
宏观环境分析
基地条件分析
市场研究
需求分析
案例分析
SWOT分析
项目开发建议
财务分析
CB Richard Ellis | Page 5
长沙市概况
宏观环境分析
位于中国中南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地
地处华中腹地，是连接东西、南北的交通枢纽
总面积11,平方公里，其中市区面积平方公里
2009年末常住人口万人，是湖南省人口第三大城市
湖南省省会，湖南省政治、经济、文化、科教、商贸、交
通、金融、信息中心
下辖6区（芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望
城区）、2县（长沙县、宁乡县）、1市（浏阳市）
2007年12月，国家发展和改革委员会批准长沙、株洲、湘
潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配
套改革试验区，大河西先导区作为两型社会建设的示范区
长沙
湖南省
数据来源：世邦魏理仕
本项目位于长沙市郊县长沙县县城所在地星沙，与长沙市市
区的经济、商业、政治、人文活动联系十分紧密
CB Richard Ellis | Page 6
星沙概况
宏观环境分析
―星沙”泛指长沙县城区，原为“星沙镇”，2009年
改为星沙街道，并与湘龙、泉塘合并为新长沙县城区
2011年8月，长沙县在全国县域经济基本竞争力百强
县排名中位列第18位，在中部排名第1位
星沙位于湖南省长沙市下辖的长沙县中部偏西，地处
长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处
星沙总面积68平方公里，2010年末总人口万人
1997年被国家科委批准为长沙高新技术产业开发区
星沙工业高科技园，2000年2月被国务院批准为国家
级经济技术开发区；2011年位列国家级经济技术开
发区第十六位
星沙的文化产业发展迅速，位于星沙的湖南湘绣城为
全国首家由中国文联和中国民协正式授牌的国家级非
物质文化遗产保护研究基地
星沙工程机械业十分发达，是三一重工、山河智能总
部所在地，中联重科亦在星沙建有泉塘工业园
星沙在长沙市的产业地位十分突出，经济实力强
长沙主
城区
星
沙
株洲市 湘潭市
河西新城
CB Richard Ellis | Page 7
人口
宏观环境分析
星沙与长沙城区常住人口比较（）
550
1,488
12,271
3,0063,029
6,2956,487
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
芙蓉区 天心区 雨花区 星沙 开福区 岳麓区 望城区
人
0
4,000
8,000
12,000
16,000
人/平方公里
常住人口 人口密度
2003-2010年间，长沙县户籍
总人口年均复合增长率为
%
2010年末，长沙县总面积
1997平方公里，户籍总人口为
万人，常住人口为
万人
长沙县城区（星沙）人口密度
与长沙市城区相比，排名第四，
为3,029人/平方公里，仅次于
长沙市芙蓉区（ 12,271人/平
方公里）、天心区（ 6,487人/
平方公里）、雨花区（ 6,295
人/平方公里）
城市人口的增长和城区人口密
度的提高，有利于商业地产开发
数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局
长沙县户籍总人口（2003-2010）
70
72
74
76
78
80
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
万人
%
%
%
%
%
总户籍人口 增长率
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长沙市2011年上半年各区、县(市)地区生产总值比较
0
100
200
300
400
500
600
雨花区 长沙县 芙蓉区 岳麓区 浏阳市 宁乡县 开福区 天心区 望城区
亿元
地区生产总值
宏观环境分析
长沙县宏观经济的持续稳定
增长，为长沙县房地产市场的
发展奠定了良好的经济基础
2004至2010年间，长沙县
经济发展迅速，国内生产
总值连续7年保持17%以上
的增速，增速排名九区县
（市）第一，分别高于全
国、全省、全市、、
个百分点
2011年上半年，长沙县国
内生产总值亿元，
同比增长%；在长沙
市位列第二，仅次于雨花
区（亿元）
2010年，长沙县人均国内
生产总值70,601元元，同
比增长%
数据来源：长沙县统计局
长沙县GDP总值及增长率（2003-2011Q2）
0
200
400
600
800
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q2
14%
16%
18%
20%
亿元
国内生产总值 增长率
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产业结构
宏观环境分析
长沙县产业结构稳步优化升级，第一、二、三产业的产值比由2003年的::26发展为2010
年6月的：：，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加
2011年上半年，第二、三产业发展迅速，其中第二产业实现增加值万元，第三产业实现增
加值万元；第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大
目前，长沙县已经形成了以工程机械、汽车制造、电子信息为主的三大支柱性产业；2010年星沙
经济开发区累计完成规模以上工业产值亿元，占全县实现规模工业总产值的%
数据来源：长沙县统计局
第二产业是长沙县的主导产业，是拉动地区经济增长的主引擎；但二产业比重过大，三产业比重偏低
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
100
200
300
400
500
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q2
亿元
长沙县产业结构及第三产业占比情况（2003-2011Q2）
第一产业 第二产业 第三产业 第三产业比重
CB Richard Ellis | Page 10
固定资产投资
宏观环境分析
长沙县政府近年来加大了固定资产投资力度大，尤其是城市基础配套设施明显改善，产城融合加速
进行，为星沙房地产市场发展提供强大后劲
2003-2010年间，长沙县固定资产投资由亿元增长至亿元，年复合增长率为%
2003-2006年间，固定资产投资增幅逐年下降，由03年的40%下降到06年的%
2011年1-9月，全县实现固定资产投资总额达亿元，较去年同期增长%
长沙县固定资产投资主要用于产业结构优化、基础设施建设、房地产开发等，如松雅湖综合开发项
目、板仓小镇项目和长永高速CBD项目等
数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局
-10%
5%
20%
35%
50%
0
100
200
300
400
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102011Q3
亿元
长沙县全社会固定资产投资额及增长率
（）
全社会固定资产投资额 增长率
0
100
200
300
400
500
天心区 开福区 宁乡县 长沙县 雨花区 岳麓区 浏阳市 望城区 芙蓉区
亿元
长沙市2011年上半年各区、县（市）固定资产投资比较
CB Richard Ellis | Page 11
外商直接投资
宏观环境分析
2010年，长沙县实际利用外资亿美元，自2003年以来复合增长率%；2011年上半年，
实际利用外资亿美元，增长%
外商投资方向主要集中在第二产业，如工程机械、汽车及零配件制造、电子及元器件制造、新材料
和生物及化工生产；长沙县的外商投资主要来自于港澳台、欧洲和美国
目前长沙县星沙经开区拥有26家的世界500强企业，投资重点在工业机械、电子信息和汽车零配件
等产业，如意大利菲亚特、美国空气化工 、日本三菱、日本住友轮胎、德国博世等
数据来源：长沙县统计局
长沙县外商直接投资主要集中于第二产业，投资额稳步增长将直接拉动商务活动的频次。
长沙市2011上半年各区、县（市）外商直接投资比较比较
0
7,000
14,000
21,000
28,000
芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区长沙县望城区宁乡县浏阳市
万美元
长沙县实际利用外资及增长率（2003-2011Q3）
0
10,000
20,000
30,000
40,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102011Q3
万美元
CB Richard Ellis | Page 12
社会消费品零售额
宏观环境分析
2003-2010年间，长沙县社会消费品零售总额由亿元增长至亿元，年复合增长率为
%
截止2011年9月底，长沙县实现社会消费品零售总额亿元，同比增长%
2010年全长沙县89家限额以上的汽车销售公司共销售汽车98444辆，实现销售额亿元，增
长%；实现零售额亿元，增长%，占全县社会消费品零售总额的%
稳定增长的社会消费品零售总额刺激了商业市场的发展；近年来，长沙县消费结构档次不断提升，
汽车和住房一直是消费热点
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
亿元
长沙县社会零售品消费总额及增长率
（）
社会消费品零售总额 增长率
0
50
100
150
200
250
芙蓉区 雨花区 开福区 天心区 长沙县 岳麓区 浏阳市 宁乡县 望城区
亿元
长沙市2011年上半年各区、县（市）社会消费品零售总额
比较
数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局
CB Richard Ellis | Page 13
人均可支配收入与消费支出
宏观环境分析
长沙县人均可支配收入稳步增长，人民生活水平逐渐改善，消费能力稳步提升，有助于零售市场发展
2005-2010年，人均可支配收入年均复合增长率为%，人民生活明显改善；人均消费性支出年均复
合增长率为%，增长率低于可支配收入的增幅个百分点
2010年，长沙县城镇居民人均可支配收入为21,099元，同比增长%； 城镇居民人均消费支出
14,545元，同比降低%
2011年上半年，长沙县城镇居民人均可支配收入为12,440元,同比增长%；在长沙市九区、县中位
列第七位
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
元
长沙县城镇居民人均可支配收入与消费性支出
（2005-2010）
城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出
数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局
CB Richard Ellis | Page 14
旅游－景点
宏观环境分析
地块
长沙旅游丰富，但布局分散。其中人文资源
占资源总数的 70% ，主要分布在四景区；
自然资源占资源总数的 30%，主要分布在一
市三县
四景区：
以岳麓山和大学城为中心，包括曾国藩
文化园、新民学会旧址、王陵公园、北
津城遗址景区
以长沙老城区为中心，包括贾谊故居、
李富春故居、火宫殿、黄兴南路商业步
行街、五一商业区圈、天心阁、自沙
井、湘江风光带在内的景区
以省博物馆为中心，包括清水塘、烈士
公园、市博物馆景区
以省广电为中心，包括影视会展中心、
海底世界、世界之窗景区
CB Richard Ellis | Page 15
旅游－收入
宏观环境分析
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2006 2007 2008 2009 2010
百
万
人
长沙
(2006-2010 总访客数)
总到访数(百万人) % 增长率
数据来源：长沙旅游局/世邦魏理仕酒店部
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
5,
10,
15,
20,
25,
30,
35,
40,
45,
50,
2006 2007 2008 2009 2010
人
民
币
:百
万
元
长沙
(2006-2010 总旅游收入)
总旅游收入(百万元) % 增长率
数据来源：长沙旅游局/世邦魏理仕酒店部
长沙 2010 年全年共接待国内外游客 4,
万人次，实现旅游总收入 亿元，同比分
别增长 %和%;其中接待国内游客
4, 万人次，实现国内旅游收入 亿
元，同比分别增长 %和%;接待入境游
客 万人次，实现入境旅游收入 52,
万美元，同比分别增长 %和%，居中
西部城市前列
由图示,长沙旅游总收入在经过了2008年和2009
年的经济停滞之后,有所反弹；国内游客数量的年
均增长率较高，为25%。同样，国际游客数量的
年均增长迅猛，达到了21%
2010年，到访长沙的国内游客占游客总量的绝
大多数比例，达到98%。2006年至2010年期
间，长沙国内旅游收入的年均增长率达到了
21%，表明游客的平均花费有所增长
长沙不是主要的国家级或国际旅游目的地，这将
会制约到访的国内和国际游客的未来增长
CB Richard Ellis | Page 16
旅游—长沙县旅游收入
宏观环境分析
2010年，长沙县共接待国内游客
万人次，比上年增长21%；
旅游人均消费逐年增加，05到10年
均增长%
长沙县自身旅游资源并不丰富，目
前主要以农业休闲、工业考察、红
色教育为主。2010年长沙县农家乐
旅游项目接待人数143万人次，同
比增长%；农家乐营业收入
亿元，同比增长%
2005-2010年，长沙县旅游总收入
年均复合增长率为，2010年全
年实现旅游收入为亿元，同比
增长24%
※ 注：2010年长沙县旅游人数统计口径改变
数据来源：长沙县统计局
长沙县的旅游业起步较晚，目前
旅游业并不发达；未来重点规划松
雅湖湿地公园，开发成功后将对酒
店、商业等配套设施提出更高要求
CB Richard Ellis | Page 17
商品房投资与供应
宏观环境分析
数据来源：长沙市统计局
2004-2010年年均累计增长率%，房地产投资的稳定高速增长带动城市面貌的改善，刺激相
关产业的发展
2010年， 全县86个楼盘完成房地产开发投资亿元，增长%；其中，住宅和其它附属设
施分别完成投资亿元和亿元，增长%和%
2010年，长沙县房地产完成开发施工面积万平方米，同比增长%
长沙县房地产开发投资额（2004-2011）
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
亿元
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
房地产开发投资 增产率
2010年长沙县政府加大了土地供应，未来长沙县的商品房投资和供应也将保持稳定
CB Richard Ellis | Page 18
商品房销售与价格
宏观环境分析
数据来源：长沙县统计局
长沙县房地产业发展迅速，需求
旺盛；2011年受国家宏观调控影
响，商品房价格和销售增幅有所控
制
2011年上半年，长沙县商品房销
售面积万平方米，同比增
长%
2004-2010年长沙市商品房销售
额符合增长率为%；2011
年上半年商品房销售额达
亿元，较2008年同期翻了近一倍
长沙县商品房销售面积和销售额（2004-2011Q2）
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q2
万平方米
0
20
40
60
80
100
120
140
160
亿元
商品房销售面积 商品房销售额
长沙县历年商品房价格（2005-2011Q2）
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q2
元/平方米
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
商品房平均售价 增长率
06年以前，长沙市商品房价格
增长较为迅速；2009年之后受
国家宏观调控影响，房价增幅
明显减弱
2011年上半年，全市商品销售
均价达4,875元/平方米，长沙
县城区商品均价达到5,088元/
平方米；相比同期长沙市内五
区价格相比较低，未来上升的
空间大
CB Richard Ellis | Page 19
土地市场
宏观环境分析
从供应土地面积上来看， 2008-2010年每年土地供应量以成倍的比例增长，2009和2010年土地
供应量分别为万平方米和万平方米，土地的成交量分别为万平方米和
万平方米
2010年上半年长沙市城区（除望城区外）土地供应量约为万平方米，成交量约为
万平方米；相比而言，长沙县区域土地市场供应量和成交量较多
数据来源：长沙县国土资源局网、长沙市国土资源局网站
0
100
200
300
400
500
600
2008年 2009年 2010年 2011年Q2
长沙县土地供求走势（2008-2011Q2）
供应土地面积 成交土地面积
万平方米
长沙县土地市场比较活跃，与长沙市区相比供应和成交量大，土地供求呈逐年递增的趋势
长沙市2011年内五区土地成交面积比较
9%
20%
13%
46%
11%
芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区
CB Richard Ellis | Page 20
长株潭城市群规划
宏观环境分析
2007年12月，国家发改委批准长沙、株
洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友
好型社会建设综合配套改革试验区
长沙、株洲、湘潭位于湖南省东北部，三市
沿湘江呈品字形分布，两两相距不足40公里
国土面积万平方公里，其中核心区空间面
积8,平方公里
战略定位：全国“两型”社会建设的示范
区，中部崛起的重要增长极，全省新型城市
化、新型工业化和新农村建设的引领区，具
有国际品质的现代化生态型城市群
长沙：全国历史文化名城、湖南省省会、我
国中部地区的区域性现代化中心城市、长株
潭都市区的核心片区
株洲：我国南方重要的铁路交通枢纽、工业
基地和现代物流中心、具有山水特色的现代
化综合性城市和长株潭都市区的重要片区
湘潭：长株潭城市群地区的中心城市之一；
湖南省重要的工业、科教和旅游城市
城市圈房地产一体化趋势将进一步增强，长
沙对于周边城市购房人群吸引力增强
CB Richard Ellis | Page 21
长株潭城市群规划—
宏观环境分析
长株潭地区空间结构框架规划确定为：
“一心双轴双带”
城市群生态绿心：三市结合地带500余平
方公里的绿地
长株东线重点发展轴：连接长沙东部新城
和株洲市区，重点发展中央商务、先进制
造业、空港物流等高端产业
长潭沿湘江重点提升轴：连接长沙和湘潭
两市区，建设具有生态绿谷、景观项链和
经济走廊三大功能的纵向主发展轴。
北部东西综合发展带：连接长沙市区和空
港-高铁新城及浏阳市等，综合发展先进制
造、高新技术和现代服务等产业
南部东西优化发展带：连接株洲和湘潭及
其周边城镇，重点发展基础产业优化和先
进制造业发展
星沙与长沙市、株洲市、湘潭市构成了
空间结构上的四个战略节点，承担先进制
造业中心、长株潭CBD等职能
长沙
市区
湘潭
市区
株洲
市区
科技
绿城
生态绿心
北部东西综
合发展带
南部东西优
化发展带
长潭沿湘江
重点提升轴
长株东线重
点发展轴
CB Richard Ellis | Page 22
长株潭城市群规划
宏观环境分析
发展四大产业群：
电子信息技术与设备产业群
交通与电机设备制造产业群
食品与制药产业群
文化产业群
发展四大行业：
第一大产业：以电子显示器和软件业为主的电子信息
第二大产业：钢铁、有色金属
第三大产业：工程机械
第四大产业：轨道交通设备制造业、机电制造
长株潭第三产业的布局城市重点突出、各具特色：
长沙：金融、证券、保险、市场中介、咨询、旅游、
文化、教育等新型第三产业
株洲：运输、流通、仓储等产业
湘潭：旅游、教育、商业、餐饮等产业
城市群第三产业向长沙聚集，有助于带动长沙商务市
场的发展
CB Richard Ellis | Page 23
长株潭城市群规划—
宏观环境分析
根据《长株潭城市群区域规划2008-
2020》，长株潭城市群将分为“三个阶
段”发展：
2008-2010年：全面启动各项改革，
初步建立“两型”社会框架，初步形
成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、
益阳、娄底等市协调发展的区域经济
一体化格局
2011-2015年：初步形成“两型”特
色的产业结构、增长方式和消费模式
2015-2020年：完成“两型”社会建
设综合配套改革的主要任务，形成
“两型”社会体制机制和新型工业
化、城市化的发展模式
指标 2007 2010 2015 2020 性质
人均GDP(万元/人) 6 11 预计性
高新技术产业增长值
占GDP比重
% 18% 26% 35% 预计性
常住人口(万人) 1,350 1,450 1,600 1,800 预计性
城市化率(%) ＞60 ＞70 ＞80 预计性
长株潭城市群发展指标(筛选)
2011-2015年，政府重点关注于产业结构与消费模式，商务、商业市场将会迎来将好的发展
机会
CB Richard Ellis | Page 24
长株潭城市群规划－城际铁路
宏观环境分析
长株潭城际轨道交通核心线呈“人”字型构
架，预计2014年竣工通车
长株潭城际轨道交通分为三段：
长易段：万家丽路——易家湾
易株段：易家湾——武广客运专线新株洲
站
易潭段：易家湾——湘潭县
长株潭城际轨道交通在北与长沙市城市轨道
交通1号线换乘衔接；向南快速衔接长沙暮
云、易家湾；从易家湾往东南去株洲，往西
南衔接湘潭
万家丽路站位于芙蓉南路与新岭路交叉路口
北端，车站与轨道交通1号线万家丽站实现
高架平行换乘，直达市中心
乘1号线可在侯家塘站换乘3号线，直达星
沙通程商业中心
长沙市中心
湘潭
株洲
CB Richard Ellis | Page 25
长沙市总体规划－概况
宏观环境分析
长沙市规划的完善、城市面貌的改
善，将增强城市的吸引力、吸引更多国际
国内投资，进一步促进当地经济发展
根据《长沙市城市总体规划（2003—
2020）》（2010年修订），城市规划空
间分成长株潭、市域、规划区、都市区
和中心城区五大层次
其中：中心城区规划涵盖了长沙市河东
内四区全部，以及岳麓区、望城区、长
沙县的一部分，总面积1200平方公里
根据规划，到2020年，长沙市的城市化
水平为70%，市域总人口688万人，城镇
人口为410万人，长沙市区城市人口为
310万人
星马新城：指长沙县县城和经济技术开
发区这两部分区域，规划定位为先进制
造、商贸功能为主，未来规划大力发展
临空型产业
数据来源：《长沙市城市总体规划(2003-2020)》（2010年修订）
长沙市城市总体规划（2003-2020）
CB Richard Ellis | Page 26
长沙市总体规划－空间结构
宏观环境分析
根据2011年5月6日公示的《长沙市城市
总体规划（2003—2020）》（2010年
修订），2020年长沙规划区总面积约
4960平方公里，将构建一个可承载千万
级人口的新型大都市区域
修订版的总体规划中重新构筑了“一主、
两次、六组团”的城市空间结构，以有
序引导人口和产业向周围组团转移和发
展，疏解人口密度，促进城市平衡发展
分 类 序 号 区 域
一 主 1 河东主城
两 次
2 岳麓片区
3 星马新城
六组团
4 暮云组团
5 金霞组团
6 高星组团
7 坪浦组团
8 黄榔组团
9 空港组团
数据来源：《长沙市城市总体规划(2003-2020)》（2010年修订）、世界银行基金研究
2
1
4
3
5 6
9
8
7
CB Richard Ellis | Page 27
长沙市总体规划－空间结构
宏观环境分析
根据规划，长沙中心城区将采取廊道
式空间增长模式，以构建“一轴两带、
一主八片”的城市空间结构为方向
“一轴”为湘江服务功能轴——以湘
江为主要轴线，沿湘江串联主城区与
主要城市组团，集聚长沙高端服务业
北部综合发展带：长沙空间拓展和产
业发展的主要支撑，连接高新区和经
开区两个长沙市最主要的产业园区以
及规划的临空产业基地
南部综合发展带：建设坪浦组团和黄
榔组团，依托高铁站、空港资源，承
载面向长株潭区域的商务办公、总部
经济等产业
本项目位于星马新城，是长沙市未来
城市发展的副中心，近年来城市基础
设施不断完善，房地产发展外部环境
较好
都市区空间结构规划图
数据来源：《长沙市城市总体规划(2003-2020)》（2010年修订）
湘江综合
服务轴
北部综合
发展带
南部综合
发展带
城市主
中心
星马副
中心
CB Richard Ellis | Page 28
长沙市总体规划－用地
宏观环境分析
居住用地
行政办公用地
工业用地
商务金融
农田
公共绿地
《长沙市城市总体规划（2003—
2020）》（2010年修订）中，城市规
划区范围由上版总体规划的2893平方
公里扩大至4960平方公里，将长沙市
内五区、长沙县全县域、望城县全县
域、浏阳东部新城和宁乡县县城（包括
金洲开发区）纳入了规划区范围
主要公共设施用地(包括商业用地)分布
在市中心、城南区域和星马新城
主要居住用地分布在岳麓市府区、城北
区域和城南区域
主要工业用地分布在星马新城和金霞开
发区，少量工业用地分布在麓谷和城南
区域
星马片区属于本次修订版总体规划中的
中心城市区域，主要以商业用地和工业
用地供应为主，未来拟发展成为长沙城
市商业副中心，区域的商务、商业氛围
将不断完善
本项目
长沙市城市总规规划(2003-2020)——2010修订版
星马片区
CB Richard Ellis | Page 29
线 路 起始点 建设期
1号线 粮电枢纽-暮云
2号线 金桥枢纽-光达路站 2015
3号线 坪塘镇-张公塘 2016
4号线 望城-长沙南站 2017
5号线 安沙镇-暮云 2020
6号线 雷锋湖-黄花机场 2020
长沙市地铁规划有2020年和2030年两个时
限： 2020年——规划6条地铁线，包括1号
线全线、2号线全线、3号线(张公塘至坪塘
镇)、4号线、5号线和6号线
2030年——地铁远景规划由12条(含2条支线)
线路构成，总规模约420公里
至2020年，星马片区主要规划有地铁3号线和
6号线；至2030年，规划有地铁7号线贯穿整
体星沙新城，并与机场专线地铁相连，通向
黄花机场
其中，地铁3号线沿开元路东西走向铺设，共
设置有七个站点：西起万家丽北路站，东止
龙角路站
本项目
数据来源：长沙市规划局
3
4
1
2
6
长沙市新版轨道交通路网图
（）
1号线
2号线
3号线
4号线
5号线
6号线
5
7
宏观环境分析
长沙市总体规划－轨道交通
CB Richard Ellis | Page 30
长沙县总体规划
宏观环境分析
数据来源：长沙县规划局
长沙县位于长沙市的东郊，总面积1997平方
公里，常住人口为万人，占长沙市总人
口的％，城镇化率为％
规划到2020年，长沙县全县总人口为100万
人，城镇化水平达到75%
根据《长沙县县城总体规划（2003—
2020）》，长沙县未来将承担以下七大功能
作用：
－湖南省与长沙市城郊型高效农业首要基地
－湖南省工业中心与长沙市首要工业腹地；
－长、株、潭经济圈工业中心和经济枢纽；
－长沙市生态屏障和社会屏障；
－长沙市商贸发展重要腹地，规划成为长沙市
（扩容后）的副经济中心；
－长沙市重要的旅游观光、休闲胜地；
－湖南省、长沙市对外工业经济技术合作首要窗口
长沙县城未来区域功能的完善和发展为
本项目创造良好的外部环境
本项目
CB Richard Ellis | Page 31
长沙县产业布局规划
宏观环境分析
《长沙县县城总体规划（2003—2020）》明确
了长沙县产业功能布局为：一个核心经济区和
北部、中部和南部三个外围经济片
核心经济区：规划以星沙镇为核心，将榔梨镇
纳入县城的发展，形成中心城镇群，发挥其全
县领导核心作用；区域以第二产业为重点，重
点发展高新技术产业，并加强机械制造业、汽
车业、建材业等的发展
北部经济区：以青山铺镇、金井镇为依托，重
点发展建筑业、商贸以及高效农业，形成长沙
县的北部经济要塞
中部经济区：以江背镇为依托，重点发展汽车
业和建筑业，是长沙向浏阳幅射的重点城镇
南部经济区：以暮云镇为依托，充分利用长沙
市向南发展的契机，发挥其长株潭经济核心三
角区的地理优势，重点发展建材、建筑业和商
贸业
本项目处于核心经济区中，是未来长沙县城发
展的重点区域 数据来源：长沙县规划局
本项目
CB Richard Ellis | Page 32
长沙县县域城镇体系规划
宏观环境分析
数据来源：长沙县规划局
根据《长沙县县城总体规划（2003—2020）》，
长沙县到2020年规划中心城市(县城)1个，中心镇8
个(星沙除外)，一般建制镇10个，一般集镇20个，
中心村59个
长沙县城和8个中心镇的城镇规模职能一览表：
城镇名称 城镇规模
（万人）
城镇职能
长沙县城
（星沙镇）
50 政治经济文化中心
暮云镇 ５ 商贸、塑胶、配件、工业基
地
黄兴镇 ~ 汽配、高效农业加工、商贸
黄花镇 ~ 商贸、汽车、建筑
金井镇 ~ 茶叶、工业、高效农业
青山铺镇 ~ 饲料、兽药、农资生产基地
江背镇 ~ 建材、汽配工业基地
安沙镇 ~ 商贸、工业、高效农业
福临镇 ~ 玻璃灯具
本项目
CB Richard Ellis | Page 33
长沙县土地利用规划
宏观环境分析
数据来源：长沙县规划局
居住用地
行政办公用地
工业用地
商务金融
防护绿地
公共绿地
规划居住用地公顷
规划商业金融用地公顷，主要集中布置
在长沙县城北部开元路沿线附近区域
规划工业用地公顷，占全部规划用地
面积的%
本项目位于长沙县城南部工业用地和北部居
住、商业的用地的交界处，区域位置比较特殊
%
%
%
%
%
%
% %
居住用地 公共设施用地 工 业 用 地
仓 储 用 地 道路广场用地 市政设施用地
对外交通用地 绿地 特 殊 用 地
本项目
CB Richard Ellis | Page 34
星沙主要干道规划
宏观环境分析
数据来源：长沙县规划局
根据《长沙县县城总体规划（2003—
2020）》，除现有两条国道——319国道、
京珠高速公路以外，长沙县城周边还规划有
两条高等级对外道路——绕城线（长、株、
潭三市联系的主要道路）、机场专用快速道
长沙县县城路网布局规划采用近方格网状
的系统，主城区形成“三纵五横”路网骨架
本项目位于城市主干道星沙大道和长浏
高速的交界处，交通便捷
分 类 序 号 区 域
三纵
1 星沙大道
2 北二路
3 黄兴大道
五横
4 滨湖路
5 开元路
6 漓湘路
7 远大路
8 人民路
2 3
1
4
5
6
7 8
长沙市中心
本项目
黄花机场
长浏
高速
京港澳
高速
CB Richard Ellis | Page 35
星沙CBD规划
宏观环境分析
星沙CBD
2010年5月，长沙县发改局对星沙CBD建设
项目予以备案立项
2011年元月，星沙CBD开发建设项目列入
《长沙县国民经济和社会发展第十二个五
年规划纲要》，作为县域大力发展现代服
务业的重要载体
星沙CBD的核心功能定义为：“金融、商
务、商业、文化、信息物流等现代服务业
功能聚集的长沙东城中央商务区”
项目一期占地面积约平方公里，项目四
至范围为：
— 东起星沙大道
— 西至京港澳高速
— 南接漓湘路
— 北至长浏高速
项目后期的建设范围将往南延伸至盼盼
路，总占地面积扩大到平方公里
本项目处于位于星沙CBD的东北角方向，
受其影响力辐射较大
本项目
漓湘路
数据来源：长沙市规划设计院
CB Richard Ellis | Page 36
星沙CBD规划
宏观环境分析
55%
30%
15%
写字楼 住宅公寓 商业及酒店
居住用地
公共绿地
工业用地
商务酒店
特色用地地
盼盼路
星沙大道
漓湘路
长浏高速
京港澳
高速
漓湘路以北的一期项目中：CBD中心居住用
地占总用地的比例初步确定为32-38％左右
全部项目总建筑规模为到420－600万平
米，平均容积率达为
目前，现政府已对区域内地块进行了回购，
另按CBD规划条件进行出让
星沙中央商务区（CBD）的全部建设分为三
个阶段，全部建成预计到2020年后：
第一步：用3—5年时间营造CBD发展
的良好环境
第二步：用5—8年时间形成具长沙副
中心职能的中央商务区
第三步：用10—15年时间打造真正意
义上的长沙市东部核心新城
初步估算，CBD项目开发投额约110亿元，
加上公共配套设施投资，整个CBD开发建设
总投资约130—140亿元，产出200亿元以上
星沙CBD建设周期比本项目长，且规划中园
区型写字楼占比较大，本项目应以此为参
考，避免同质化竞争
数据来源：长沙市规划设计研究院
CB Richard Ellis | Page 37
星沙CBD规划
宏观环境分析
公园
绿地
景观主题公园
功能分区
主要轴线
公园
绿地
景观主题公园
商业发展轴 商业发展轴
人文景观轴 商业步行街
文化中心 高尚住宅区
居住、配套区
商业中心
现代信息（物流）中心
商务、金融
中心
业态 规模（㎡）
社区商业 20,000
商业街区 30,000
综合商业 5,000
购物中心、步行
街 150,000
沿街社区商业 20,000
便利商业 1,500
合计 226,500
数据来源：长沙市规划设计研究院
星沙CBD空间主要轴线布局主要思
路为：
● 一街两区
● 三轴线
● 四中心
星沙CBD规划的商业物业形态比较
丰富，包括社区商业、商业街区、
一站式消费购物中心、商业步行
街、相配套的商业街区景观和商业
游憩广场等，具体规划规模如下
表：
CB Richard Ellis | Page 38
长沙县现代服务业规划
宏观环境分析
根据《长沙县现代服务业发展与空间布局规划
（2010-2020）》，长沙县现代服务业战略功
能定位为“一极、二区、两高地”：
引领湖南现代服务业国际化发展的核心增长极
长沙都市圈东部现代服务业高端功能区
中部内陆地区对外开放的示范区
长株潭生产性服务业高地、中部地区现代服务业
高地
总体目标分为两个阶段来实现：
聚集发展阶段：到2015年实现服务业增加值占
GDP比重达30%以上，年均增速达18%
跨越提升阶段：到2020年实现服务业增加值占
GDP比重达40%以上，年均增速达16%
总体布局构想是：
全力打造“3-3-10”三级产业布局体系，即在全县域构
建“3大服务业发展区——3大重点功能区——10大现代
服务业特色聚集区”三级现代服务业布局体系
本项目位于产城融合功能提升区，且处在
“城”、“产”交界的核心位置，未来将在优
化长沙县服务业空间格局中发挥重要功能
现代服务业功能规划（2010-2020）
绿心休闲创
新发展区
农业现代业服
务发展区区
农业现代业服
务发展区区
产城融
合功能
提升区
高铁区域商
务功能区
空港国际服务功
能区
资料来源：《长沙市现代服务业发展与空间布局规划（2010-2020）》
CB Richard Ellis | Page 39
长沙县现代服务业规划
宏观环境分析
本项目
长沙市
资料来源：《长沙市现代服务业发展与空间布局规划（2010-2020）》
产城融合功能提升区总体空间布局为“三区、
两圈、三心、五轴”
“三区”包括湘龙电子创意产业集聚区、松雅
湖商务休闲发展区、产城融合提升改造区；两
圈包括星沙商圈、湘龙楼宇经济圈
“三心”是指科研中心、泉塘星沙商业副中
心、城乡服务中心
“五轴”包括两条商业服务延伸轴、 一条文化
创意休闲产业发展轴、两条产城融合轴
其中，星沙商圈的重点规划项目如下表所示：
CB Richard Ellis | Page 40
长沙县现代服务业发展优惠政策
宏观环境分析
优惠对象 优惠条款
商用楼宇
新建单体商务写字楼商务使用面积达2万平方米以上在竣工投入后按照商务使用面积一次性给
予投资开发商60元/㎡资金扶植
城市商业综合体 土地价格按“一事一议”的方式确定；部分商业面积、城市道路、停车场容积率计算优惠；
税收优惠
特色商业街
长度在200米以上、营业面积在 10,000㎡以上，同一业态比例在70%以上的，竣工验收后，
按实际营业面积，新建的一次性给予投资开发商100元/㎡的资金奖励，改建的一次性给予投
资开发商50元 /㎡资金奖励；税收优惠
品牌性服务业企业
新购商务面积按大小给予不同比例的资金扶植；根据进驻企业在国际、国内的行业排名分别
一次性给予20万、30万元、50万元不等的资金扶植；商业楼宇开发商每新引进一家上述品牌
企业，按国际、国内品牌分别一次性奖励20万元、10万元
总部企业
新登记注册并实行税收汇总缴纳的总部企业，自企业注册之日起三年内，年度缴纳的县级实
得税收在50万元以上的，其经营性税收县实得部分按第一年80%、第二年60%、第三年50%
的比例先征后奖
现代物流业 根据首次获得国家资质证书的不同，分别给予 20万元、30万元、50万元奖励; 税收优惠
金融产业
根据开设机构等级的不同（地区总部、二级分支机构），一次性分别补贴100万元、50万元；
上市奖励
服务外包企业 根据购建自用办公用房和租赁自用办公用房的不同每年按房屋租金的一定百分比给予补贴，
最高不超过10万元；税收优惠
其他 鼓励科技研发、企业孵化器、电子商务、创意设计、中介服务、文体艺术、租赁类等现代服
务业企业入驻县、区
资料来源：《长沙市沙县人民政府关于加快现代服务业发展的若干优惠政策（征求意见稿）》
CB Richard Ellis | Page 41
小结
宏观环境分析
长沙市发展规划
本项目位于星马新
城，是长沙市未来城
市发展的副中心，毗
邻规划中的星沙CBD
宏观经济指标
长沙县多项宏观指标在中部
县域经济排名第一，特别是
长沙经济技术开发区对全省
工业产值贡献较大
房地产市场
长沙县房地产业近年来发展迅
速，需求旺盛；
2011年受国家宏观调控影响，商
品房价格和销售增幅有所控制
长沙县城发展规划
区域经济以第二产业为主要动力；
未来规划重点发展高新技术产业，并
加强机械制造业、汽车业、建材业等
的发展
交通发展规划
地铁3号线一期工程
终点为本项目所在的
区域的星沙通程商业
中心，预计2016年
前开通
长株潭城市群
本项目位于长株潭城市群四
个战略节点之一；
项目所在区域未来定位为科
技绿城
CB Richard Ellis | Page 42
able of Contents
宏观环境分析
基地条件分析
市场研究
需求分析
案例分析
SWOT分析
项目开发建议
财务分析
CB Richard Ellis | Page 43
基地区位
基地条件分析
项目基地位于长沙县星沙（长沙经济
技术开发区）；
在长沙 “一主两次六组团”城市空
间结构上，项目位于星马副中心的核
心位置；
星马片区成为长沙中区城区一部分，
为本项目发展带来重大机会
本项目
基地区位优势明显，属于长沙市城
市副中心。
CB Richard Ellis | Page 44
基地区位
基地条件分析
距离
黄花机场
武广高铁
省政府
市政府
五一广场
黄花机场
武广高铁
长沙南站
省政府
市政府
五一广场
基地区位交通优势明显，距离机场、高铁、市中心均在半小时车程内。
CB Richard Ellis | Page 45
基地位置
基地条件分析
星沙大道 京港澳高速
长永高速
开元路
项目基地位于星沙大道
与长永高速交汇处东北角
距离长沙县委县政府和
通程商业广场仅1KM左右
基地所处星沙城区中心地段，交通便利，周边配套齐全。
CB Richard Ellis | Page 46
基地指标
基地条件分析
总用地面积 86,810平米
净用地面积 63,615平米
容积率 待定
建筑面积 待定
建筑密度 待定
限高 无
绿地率 待定
用地性质 现为工业用地
基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。
CB Richard Ellis | Page 47
基地内部现状
基地条件分析
基地现状为
三一培训中心
用地
内部建筑物
为三一重工员
工小区宿舍楼、
三一汽车金融
有限公司办公
楼和三一智能
控制设备有限
公司厂房及办
公楼
项目开发时
需要进行相应
的拆迁
CB Richard Ellis | Page 48
基地四至道路
基地条件分析
星
沙
大
道
东
一
路
北斗路 长永高速 东一路
金茂路
星沙大道 基地西侧临星沙
大道，为双向八
车道，是星沙城
区主干道
基地南侧临北斗
路与长永高速；
长永高速对基地
南向联系形成一
定阻隔
基地东侧和北侧
分别为东一路与
金茂路，为小支
路
基地四周道路人
流车流量小，通
行顺畅
CB Richard Ellis | Page 49
基地四周现况
基地条件分析
长沙市中医院
长
沙
县
实
险
中
学
长
沙
玮
希
国
际
学
校
香槟小镇
楚天馨苑
工业厂房
工业厂房
圆梦花园
项目基地
基地四周学校、医院、住宅小区和工业厂房同时并存，商业商务氛围尚待形成中；
CB Richard Ellis | Page 50
基地周边功能分区
基地条件分析
松雅湖综合发展区
待开发
区域
东南新城
泉塘
商业区
中
心
商
业
区
行政区
学院区
城东新兴区
工厂区
基地位于星沙的中心商业区和工
厂区的中间地段
基地既受中心商业区的辐射，同
时也受工厂区的影响
1 km 2 km
CB Richard Ellis | Page 51
基地周边商业设施
基地条件分析
1
1
2
3
2
4
5
6
7
8
百货商场
购物中心
专业市场
超市卖场
集中式/商业街
9
10
编号 商圈 序号 项目
1
中心
商圈
1 通程星沙商业广场
2 步步高百货
3 卜蜂莲花购物广场
4 星沙商业乐园
5 星沙商业步行街
6 国美电器
7 苏宁电器
8 步步高超市
体量 165,000平方米
2
东南
新城
商圈
9 恒生购物广场
10 新长久超市
体量 9,700平方米
周边商业设施主要集中在中心商
圈；
另外沿板仓路沿线的一区、二区
和三区也分布了大量的社区底商业
商业
1 km 2 km
数据来源：CBRE
CB Richard Ellis | Page 52
基地周边写字楼设施
基地条件分析
本项目
本案
开源鑫城写字楼
湘商世纪鑫城
尚城商务楼
圣力大厦
基地周边写字楼主要集中于开元路北侧；
写字楼数量有限，总体规模不足10万平
米;
1 km 2 km
CB Richard Ellis | Page 53
基地周边酒店设施
基地条件分析
本项目
本案
明城国际大酒店
开源鑫城大酒店
碧桂园凤凰大酒店
明城大酒店
开元大酒店
华天大酒店
基地周边酒店档次参差不齐，无国际品牌
酒店；
与长沙市区相比，酒店水平较为落后；
1 km 2 km
挂牌5星级酒店
准5星级酒店
准4星级酒店
挂牌3星级酒店
天成大酒店
紫鑫大酒店
CB Richard Ellis | Page 54
基地周边主要住宅物业
基地条件分析
1 km 2 km 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13 14 15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30 31
32 33
34
35
40
36
37 38
39
编号 楼盘 编号 楼盘
1 香槟小镇 22 幸福里
2 世纪馨苑 23 鹏基诺亚山林
3 苹果社区 24 恒基凯旋门
4 明城公寓 25 陶然居
5 尚都花园 26 景上鑫苑
6 蝴蝶谷 27 水岸世景
7 荣鑫家园 28 天和华城
8 圆梦花园 29 三一街区
9 中央公馆 30 湘龙家园
10 阳光紫薇园 31 山水芙蓉
11 晶美华地 32 知微园
12 山水人家 33 威尼斯城
13 开源鑫景 34 爱琴海
14 尚城 35 松雅湖畔
15 爱都 36 方略潇邦
16 凤凰城 37 三景国际
17 广泰家园 38 康桥长郡
18 锦璨家园 39 湘水湾
19 佳美星城 40 中铁国际城
20 彩都 41 时代星城
21 筑梦家园 42 楚天世纪城
42
41
基地2KM范围内聚焦了众多的
优质住宅楼盘
CB Richard Ellis | Page 55
基地周边主要企业
基地条件分析
本案 １
２
３
４
５ ６
7
8
9
10
11
12
13 14
编号 企业
1 三一集团（三一产业园）
2 广汽长丰
3 中铁轨道
4 远大空调
5 广汽菲亚特
6 中联重科（泉塘工业园）
7 长城信息
8 可口可乐
9 山河智能
10 娃哈哈
11 众泰汽车
12 福田汽车
13 中大创远数控装备
14 长沙熙迈机械有限公司
15 明和灯光设备有限公司
15
13
14
基地周边工业制造企业众多，
聚集了大量湖南本土知名企业
和世界500强企业
形成了工程机械、汽车零部件
和电子信息三大优势产业和新
材料、生物工程和食品饮料三
大新兴产业
1 km 2 km
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基地周边主要公共设施
基地条件分析
1 km 2 km
1
2 3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13 14
15
16
17
18
19
20
编号
1 市第八医院
2 长沙玮希国际学校
3 长沙县实险中学
4 星沙汽车站
5 县电力局
6 经开区管委会
7 文化公园
8 县委县政府
9 星沙中学
10 长沙师范专科学校
11 长沙市卫校
12 湖南大众传媒学院
13 星沙实险小学
14 安全职业学院
15 湖南科教职院
16 机电职院
17 湖南公安高等专科学校
18 长沙县一中
19 长沙电力职业技术学院
20 湖南司法警官职业学院
基地2KM范围内集中了星沙的
主要公共设施，商务氛围较好
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小结
交通条件
距离长永高速与星沙大道东北
角，通达性较好
用地指标
净用地面积63,165平米；
商住比无具体要求
周边配套
星沙区域范围小，2公里范围内覆盖了
所有主要配套设施
景观条件
景观条件一般，无亮点和特
色
区域发展规划
长沙市城市副中心
紧邻星沙CBD
主要挑战
基地仅一侧临星沙大道主干道；
所处区域人口少，人口密度低；
基地条件分析
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able of Contents
宏观环境分析
基地条件分析
市场研究
需求分析
案例分析
SWOT分析
项目开发建议
财务分析
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优质商业市场分析
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长沙市优质商业市场研究
长沙优质商业划分标准：
位于主要商圈或有影响力的单体商业
项目建筑面积1万平方米以上
专业化的运营与管理
业态为百货、购物中心
不包括批发市场、专业市场和临街社区商铺等低端商业
长沙优质商业商圈划分标准：
对周边区域具有较强的辐射能力
在商业氛围和人气上具有一定的历史积累
目前具有一个及以上优质商业项目供应
不包括批发市场、专业市场和临街社区商铺等低端商业聚集场所
由于长沙市场目前有相当一部分餐饮/酒吧/零售等购物休闲娱乐业态
以商业街的形式聚集，本研究将涵盖部分特色商业街：
对周边区域具有较强的辐射能力
在商业氛围和人气上具有一定的历史积累
有统一的运营商承租和管理，或同等类型的商业店家相对集中
研究范围
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80年代
90年代
1998－至今
• 计划经济按需增长期
− 商业网点主要分布在是五一广
场与黄兴路步行街
− 以国营百货商店为主
− 市区人口稳定在100万人左右
− 长沙市零售业态有大型百货、
食品店、服装店、文具店、饭
店等
− 代表项目：韶山路百货、东塘
百货大楼、友谊商店、晓园百
货大楼
• “五虎争霸期”
− 商业网点分布在五一广场、东
塘、袁家岭及火车站等商圈
− 国营百货商店依占主要地位
− 商业营业面积迅速扩张
− 1995年市区人口约160万人
− “五虎”分别指东塘百货、友
谊商店、阿波罗、中山百货、晓
园百货
− 随着零售行业不景气以及竞争加
剧，“五虎”格局开始发生变
化：友谊集团和通程集团经过扩
张实力不断扩大，最后形成了友
阿、通程两大本土零售巨头对峙
的格局
• 迅速发展期
− 商业网点百花齐放，外资零售大
量涌入，尤其是五一广场商圈竞
争加剧
− 平和堂、春天百货、王府井、香
港新世界、百联东方在五一广场
商圈展开剧烈竞争
− 股份制、外资、民营的零售项目
并存
− 2008年市区人口达到万
− 长沙市的零售业呈现多元化：百
货店、购物广场、生活超市、仓
储大卖场、专卖店等业态相继出
现
发展历程
长沙市优质商业市场研究
CB Richard Ellis | Page 62
由于历史积累与政府规划导向，长沙市形成
了主要集中于河东区域的5个商业区域：1个
市级商圈(五一广场商圈)，4个区域型商圈(东
塘、火车站、溁湾镇、伍家岭商圈)
尽管区域型商圈发展迅速，但定位差异及长
期形成的消费习惯使其难以撼动市级商圈的
地位
根据《长沙市国内贸易发展“十一五”规
划》，未来将重点构建红星、高桥、星沙、
大托、黎托5个区域型商圈
其中，星沙商圈定位发展城市副中心
本项目
编号 商圈
1 五一广场
2 东塘
3 火车站
4 溁湾镇
5 伍家岭
编号 商圈
6 红星
7 高桥
8 星沙
9 黎托
10 大托
数据来源：世邦魏理仕
主要商圈分布
长沙市优质商业市场研究
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商圈 五一广场商圈 东塘商圈 火车站商圈 溁湾镇商圈 伍家岭商圈
代表项目
平和堂、王府井、新世
界百货、乐和城
平和堂、友谊商城、
嘉信茂广场
阿波罗商业广场、友
谊商店、家润多百货
麓山通程商业广
场、指南针商业
广场
岁宝百货
知名度 高 较高 较高 一般 较低
发展历史 形成早，商圈成熟 形成早，商圈成熟
上世纪90年开始发展，
淘汰速度加快
2000年开始发展，
但速度较慢
商圈形成早，因规划
变迁一度没落
商业定位 中高档/高档 中高档/高档 中档/高档 中高档 中低档
主营业态
业态相对丰富，包括百
货、超市、购物中心、
商业街
百货为主，辅以少量
餐饮、娱乐配套
专业市场、百货
百货、超市、家
电卖场
百货、超市
交通条件
交通拥堵，交通流量较
大
交通便利，通达性较
好
交通便利，交通流量
大
交通便利，通达
性较好
交通便利，通达性较
好
消费特征 购物、娱乐、餐饮
购物、少量娱乐、少
量餐饮
购物、餐饮
购物、少量娱乐、
少量餐饮
日常生活性购物
主要消费群体
长沙市乃至湖南省二三
线城市的消费者
长沙中心城区居民，
周边居民为主
周边区域居民以及火
车站集散客流
河西居民和大学
城的师生
城北居民
坪效(元/平方米/天) -
优质商业项目体量
(平方米)
302,800 139,000 156,000 70,600 18,000
数据来源：世邦魏理仕
商圈比较
长沙市优质商业市场研究
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商圈 红星商圈 高桥商圈 星沙商圈 黎托商圈 大托商圈
代表项目
天虹百货、红星通程商
业广场、步步高百货
上河国际商业广场
通程商业广场星沙店、
步步高百货
新城新世界
(未开业)
友阿奥特莱斯、
中信新城购物中心
(未开业)
知名度 较高 一般 一般 较低 较低
发展历史
以五星大市场为基础，
红星购物广场、美凯龙
家居广场等项目纷纷入
驻
以高桥大市场为基
础，市场培育阶段
以长沙县和经开区为
依托，市场发展初级
阶段
新型规划商圈，
刚刚开始发展
商圈形成早，因规
划变迁一度没落
商业定位 中档 中低档/低档 中档/低档 目前为中低档 目前为中低档
主营业态 百货、超市、专业市场
百货、超市、专业
市场
超市、百货 街铺为主 百货、超市
交通条件
交通便利，靠近汽车南
站
交通便利，距离市
中心较近
离市中心较远，但交
通较为便利
交通较便利，通
达性较好
离市中心较远，目
前交通不便利
消费特征
购物，家装建材指向消
费、少量餐饮
购物、少量娱乐、
少量餐饮
购物、餐饮
购物、少量娱乐、
少量餐饮
日常生活性购物
主要消费群体
城南居民，商贸市场带
来的消费人群
以周边居民为主，
商贸市场带来的消
费人群
周边区域居民以及经
开区工作人员
当地居民为主 城南居民
优质商业项目体量
(平方米)
91,000 100,000 57,000 - 100,000
数据来源：世邦魏理仕
商圈比较
长沙市优质商业市场研究
CB Richard Ellis | Page 65
截至2011年10月，长沙市优质商业累计供应1,068,400平方米；其中存量供应万平方米，
新增供应万平方米
数据来源：世邦魏理仕
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
(平
方
米
)
长沙市优质商业物业供应情况
存量 新增供应
历史供应
长沙市优质商业市场研究
CB Richard Ellis | Page 66
目前长沙商业分布较为集中，五一广
场、东塘、火车站三个传统商圈商业规
模占全市优质商业总量的57%
其中，五一广场商圈供应量最大，占
29%；其次为火车站商圈，占总供应量
的15%
东塘商圈和高桥商圈供应量比重分别占
13%和10%，也是长沙市重要的商业区域
星沙商圈发展相对较为缓慢，商业规模
仅占全市的5%
随着城市发展的加快，分布在居住人口
密集区的边缘区域性商圈逐渐形成
数据来源：世邦魏理仕
优质商业分布
长沙市优质商业市场研究
CB Richard Ellis | Page 67
百货物业供应中，五一广场商圈所占市场份额最大，占市场35%；其次为火车站商圈，供应量占市
场总量的21%
购物中心物业供应中，高桥商圈与大托商圈因上河商业广场、友阿奥特莱斯购物公园的开业占有
最大市场份额，人另为34%，五一广场商圈及东塘商圈则分别占有市场份额的15%和17%
数据来源：世邦魏理仕
优质商业分布
长沙市优质商业市场研究
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长沙优质商业市场稳定，自2000年以供需基本平衡
优质商业物业以百货为主，实行统一经营管理，市场招租率较高；2011年10月空置率约8%
数据来源：世邦魏理仕
需求
长沙市优质商业市场研究
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序号 项目名称
1 美美百货
2 乐活城
3 新世界百货
4 平和堂（五一店）
5 春天百货
6 王府井百货
7 平和堂（东塘店）
8 金色家族
9 友谊商城
10 友谊商店
11 阿波罗商业广场
12 家润多百货
13 岁宝百货
14 芙蓉天虹
15 麓山通程商业广场
16 通程商业广场星沙店
17 红星通程商业广场
18 步步高百货星沙店
目前长沙市百货绝大多数分布在河东老
城区，其中以五一广场商圈最为密集
星沙区域目前有通程商业广场与步步高
百货两处优质物业
百货业态
长沙市优质商业市场研究
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截至2011年10月，长沙百货总体供应量约为万平米
1998年第一家外资百货——平和堂进驻长沙；之后越来越多的外资/外地百货进入，如美美百货、
百联、王府井、 新世界、天虹、岁宝等；其中有数家品牌退出，如百盛受物业散售影响于2008年
合约结束之后未能成功续约退出
本土百货友阿和通程占据较大市场份额（分别为49%、21%）
星沙区域，通程商业广场开业后，步步高百货在长沙的第一家店也选址星沙
数据来源：世邦魏理仕
百货业态
长沙市优质商业市场研究
