【专题聚焦】
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● 文 l叶国基 吴春兴
酬 金制作为物业服务收费的一种 模式，明确了业主与物业服务
企业之间的利益关系，有利于
保障业主和物业服务企业的合法权益，
促进物业管理行业的健康发展。因此，
在实践中被业主和物业服务企业普遍认
可。本文主要从成本风险、税收政策、激
励机制等视角，剖析酬金制的内涵。
一
、 酬金制与成本风险
伴随物业管理市场的发展，行业竞
争加剧、风险俱增 ，如何在现行物业服
务收费模式下，降低和规避成本风险，已
成为物业服务企业生存发展所面临的重
大课题。因此，基于酬金制和包干制的
内涵，研究其降低和规避成本风险的差
异性，具有重要的理论意义和现实意义。
一 是，酬金制和包干制承担成本风
险的主体不同。从两者本质来看，实行
物业服务费用包干制的，其实质为市场
定价。物业服务费用的构成包括物业服
务成本、法定税费和物业服务企业的利
润，物业服务成本与物业服务企业的利
润存在彼此消长的关系。物业服务成本
的提高 ，将挤占利润的空间，因此物业
服务企业须独自承担风险成本。而实行
物业服务费用酬金制的，其实质为成本
定价，预收的物业服务资金包括物业服
务支出和物业服务企业的酬金，由于两
部分费用均属于预收代管性质，并按实
结算、多退少补 ，所以物业服务成本提
高所引起的支出增加并没有完全转嫁给
物业服务企业，而是由物业服务企业与
业主共同承担。
二是，酬金制和包干制降低成本风
险的手段不同。随着国内CPI持续攀升以
及 《劳动合同法》的实施 ，物业服务企
业用工成本显著提高，物业管理进入了
高成本时代，物业服务成本和收入 “倒
挂”现象也愈演愈烈。目前，物业服务
企业竭力采取各种措施降低成本，提高
物业服务收益，确保企业持续经营的能
力。在包干制下，物业服务企业为保证
利润，一般通过提高物业服务收费标准
的方式达到降低成本风险的目的。但是
提高物业服务收费标准须经过主管部门
研究论证 ，物价部门审批核实，业主大
会决策通过等一系列程序，需要一个漫
长的过程，而且由于存在重重阻力，往
往无功而退。由于物业服务收费标准长
期维持不变，远不能适应物业服务成本
的增长，因此，最终难免导致物业服务
企业降低服务标准和服务质量，易滋长
企业 “偷工减料”、“偷鸡摸狗”的行为。
在酬金制下，物业服务企业则通过编制
预算、年终决算结算等程序降低成本风
险。一方面，在编制年度费用预算过程
中，物业服务企业不仅要结合年度工作
计划的内容及其往年物业管理开支的历
史数据，还需充分考虑可预期的物价调
整、费用变动等情况。另一方面，在年
终决算结算时，物业服务费出现结余的，
归全体业主所有 物业服务费不足的，采
取增收补交、收益补贴和预算摊销等方
式由全体业主共同承担。通过这种操作
手段，物业服务企业能有效控制与规避
成本风险，严格分离物业服务企业的权
益与业主的权益，切实保护了业主的利
益，确保科学合理地利用物业服务费。
三是，酬金制和包干制降低成本风
险的效果不同。在包干制下，因物业管
理消费观念尚未形成，物业服务企业提
高物业服务收费标准难以让大部分业主
所接受。即使不提高物业服务收费标准，
被动吸收自身增量部分以保本定价方式
维持原有服务水平 ，亦容易使业主对物
业服务企业产生猜疑、不信任 ；若采取
下调服务标准和服务质量方式，势必引
发与业主的矛盾和纠纷。在酬金制下，同
等的收费标准，提供的服务项目越多、服
务质量越高，所支付的成本相应也越高。
由于年度费用预算须经过业主大会的审
核 ，搭建了物业服务企业与业主沟通的
平台，业主根据成本的变化情况及考虑
成本风险的因素，有权自主选择增加或
筛减服务项目，有利于规范物业服务企
业的行为，提供质价相符的服务。
二、酬金制与税收政策
酬金制叫好而不叫座，除了一般消
费习惯、理念和市场环境问题外，税收
政策环境不好不能不说是一个值得关注
的问题。
现有的物业费计税方法是全额计
税 ，但在 “酬金制”体制下，企业预收的
物业服务资金由物业服务支出和企业酬
金构成，物业服务支出的节余部分应转
到来年继续使用。从酬金制的构成来看，
物业服务支出是代收代付的行为，因而
物业服务企业收取的物业服务费不能全
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额作为营业收入计缴营业税赋，只有作
为企业酬金的部分才应计税，或者说税
金应以物业服务企业提取的酬金作为计
提基数。同时，物业服务支出的节余部
分不是物业服务企业的利润，而是为业
主代收代付费用的余额，企业只是承担
代为保管之责任，所以不应作为企业的
利润计缴企业所得税。而实际操作中，
往往因法规不明确而造成税务主管部门
按物业服务费的总收入向物业服务企业
征收税金，导致物业管理相关规定与税
务主管~／sl"d实际执行的差异 ，增加物业
服务企业的负担。
此外，还存在重复征税的问题。无
论是包干制还是酬金制，物业管理业务
实际上包括两个层面 ：一是管理层面，
物业服务企业针对业主委托管理的物
业，根据物业服务合同的要求，利用其
拥有的专业知识，提出对房屋及配套的
设施设备和相关场地进行维修、养护、
管理，维护相关区域内的环境卫生和秩
序的方案，并进行贯彻落实i再就是专
业服务层面(操作层面 )，即根据上述方
案，具体实施维修、保安、保洁、绿化、
礼仪等专业服务。对于这个层面的工
作，物业服务企业可以采取 白营的方
式，即本企业白行实施专业服务，也可
采取向有关专业服务公司 (如保安公
司、保洁公司、绿化公司等 )购买服务
的方式，这就是所谓的专业管理与专业
服务相分离，是物业管理行业发展到一
定阶段的产物，也是行业发展的必然趋
势。物业管理先进的国家已普遍采用了
这种方式。这里就产生这样一个税负问
题：按现行的税政，“专业服务”需交纳
5％的营业税 ，总体物业服务费也要按5
％交纳营业税。可见，物业管理存在重
复征税的问题。国家税务部门是否可以
参照运输企业的联运业务、建筑企业的
承包业务进行纳税 ，调整税基，分别对
“专业服务”、“专业管理”进行征税，使
物业服务企业摆脱不应该承担的经济负
担而轻装上阵呢?
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为物：Ⅱ：服务收费的一种横式。职确了业主与物业服务企业之间
的利益关系，有利于保障业主和物业服务企业的合i搬 益 ，促进物业管理行
业的健康发展。
三、酬金制与激励机制
在比较酬金制与包干制时，很多
人认为包干制优于酬金制的最大特点
是具有强大的激励作用和盈利动机。
“这种激励将直接促使物业服务企业在
履行物业服务合同时，提高成本意识，
努力提升经营管理水平，完善各种成
本控制手段和方法 ，以期从经营成本
上要效益，提高企业的盈利能力和生
存能力，促进企业 自身的进步和发展”。
我们并不否认在市场经济中，企业是
经济动物，对盈利有着与生俱来的渴
望。马克思曾经指出：人们奋斗所争取
的一切，都同他们的物质利益有关。科
学的利益激励机制，可以把外在的强
制变为内在驱动。但我们在强调激励
机制的强大作用时 ，还必须考虑这种
激励的效用及其边际效用司题。特别
是 当前和今后相当长的一个时期里 ，
企业在物业服务费收入一定的情况下，
甚至是物业服务费持续下跌和物业服
务成本持续上升的情况下，激励机制
边际效用递减规律表现得非常显著，
甚至这种激励不能发挥任何正面的作
用，“递减”为零或负数。有关方面专
家指出，“这种情况下，有的物业服务
公司便或多或少地进行违规操作，或
是和业委会串通擅 自动用物业维修资
金，或是擅自截留／J、区停车收费，或是
减少支出、摊薄成本，对物业服务公司
来说 ，这往往都是无奈的选择”。自然，
我们并不主张为违法违规行为寻找借
口，但它却给了我们一个警示：在上述
情况下，包干制不仅没有激励作用，相
反起到了反作用。
在酬金制与包干制的比较中，我
们不能忽视甚至抹杀酬金制的激励作
用。因为酬金本身就是一种激励因素。
所谓激励机制，就是指在组织系统中，
激励主体运用多种激励手段与激励客体
相互作用、相互制约的结构、方式、关
系及演变规律的总和。激励机制的五个
方面，包括诱导因素集合、行为导向制
度、行为幅度制度、行为时空制度、行
为归化制度，其中诱导因素起到发动行
为的作用，而诱导因素就是用于调动企
业或员工积极性的各种奖酬资源，酬金
无非是其中一种奖酬资源罢了。我们不
妨看一个最普遍最简单的事实，在今
天，酬金 (也可以称为薪酬 )激励成为
现代人力资源管理的重要组成部分，它
对提高企业的竞争力有着不容忽视的作
用。员工所得到的酬金既是对其过去工
作努力的肯定和补偿，也能激励他们在
未来努力工作。这里，我们把业主支付
给物业服务企业的酬金，与企业支付给
员工的薪酬做了一个类比。
另外，我们并不排除进一步强化物
业酬金制度的激励作用，有关专家已经
提出了在现有酬金制的基础上配套建立
相应的奖励机制的建议，即由于管理服
务工作者管理得当、精打细算，在保证
了管理服务标准的前提下，使管理费出
现结余，其节余部分拿出一部分进行奖
励的二次分配，以鼓励物业服务企业。
我们相信建立奖励机制的办法和奖励渠
道应该是多方面的，还可以设置其他多
种的激励方式 ，比如完成什么目标，小
区达到什么标准，予以额外的奖励，包
括物质的和精神的。总之，酬金制激励
作用的发挥还大有可为的余地。◇
作者分别系深圳骏 高物业服务有
限公司总经理、深圳市物业管理研究
所副所长
编辑 ：谢 罗群
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