泛华集团地产事业部招标管理规定
（试行）
第一章 总则
第一条 为规范地产事业部开发项目招标管理工作，依据《泛华集团地产事业部成本管理制度》，特制订本规定。
第二条 本规定管理范围为项目实施阶段开发成本支出。
第三条 招标工作以公开招标和邀请招标两种方式为主。特殊情况下，经地产事业部总经理审批后可采取竞争性谈判方式选择合作方。本条所述特殊情况系指：
1、合格承包/供应商数量少于三家；
2、具有垄断性质的市政、消防、人防、燃气、电力、给排水等工程施工招标；
3、合同金额在十万元以下的零星工程；
4、在满足成本控制要求下，为提高工作效率，预计采用直接委托方式确定合作单位亦可取得与实施招标获得同样的成本控制效果的情况。
第四条 项目公司成本管理部门进行标段划分及编制项目招标计划，报地产事业部预算合约部审批。
第五条 预算合约部协同项目公司应逐步建立和完善合格施工承包商、材料设备供应商、设计咨询服务公司资料库及相应评价体系，达到减少招标成本、控制工程费用的目的。
第二章 招标工作流程
第六条 地产事业部预算合约部进行招标策划，项目公司成本管理部门根据拟招标项目完成招标文件后报地产事业部预算合约部审批。
第七条 项目公司提交邀请投标单位名单报地产事业部备案，并进行资格预算。
第八条 项目公司发放招标文件，组织进行现场勘查及招标答疑。
第九条 项目公司组织开标，地产事业部预算合约部参与评标。
第十条 项目公司与地产事业部预算合约部取得一致中标推荐意见后上报地产事业部审批。
第十一条 定标审批后，项目公司与中标单位签订合同。
第三章 招标文件编制
第十二条 招标文件的编制应遵循全面、细致、严谨的原则。招标文件应包括招标项目的技术规定、投标报价要求、评标标准和评标方法、付款方式、结算方式、工期、招标范围、验收标准、投标注意事项、废标条件、接标时间、开标时间、投标单位补充意见、合同文本、图纸、其它要求等。招标文件中还应要求投标人列出可能的分包项目和参股或控股的关联单位等。
第十三条 招标文件编制过程中，预算合约部及项目公司应根据项目的实际情况以及各标段的特点，选择采用合理的造价控制方法。一般应采用工程量清单招标和计价方式。对于工期短、技术成熟的项目可采用固定总价包干合同计价方式。
原则上，招标文件及合同文件中应明确措施费为固定总价包干。措施费为发生于工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目，如临时设施、脚手架、施工围护、模板、垂直运输、成品保护费用、材料二次搬运费用、文明施工、安全施工、冬雨季施工、夜间施工等。
第十四条 建安工程类招标文件中对下述内容应有明确约定：
1、施工图纸、施工内容及范围。依据施工图纸说明、国家及地方相关建筑安装施工规范要求，对图纸中不明确而实际工程需要的工程内容应纳入到合同内容中，作为风险报价计入投标报价参与竞争。
2、装修工程招标要明确说明装修施工前土建安装工程的已完工作面情况，划清工作面及工程范围。对投标单位所供材料进行封样，注明材料产地、品牌、规格及其他质量参数，作为施工质量检查验收依据。
3、工程质量验收标准。应以联合试运转运行正常及通过当地政府质监站、消防、环保、卫生等部门验收或备案为最终验收标准，尤其对于市政工程、消防、煤气、强电、供水、排水、电信、有线电视等工程招标要考虑能顺利通过相关政府市政管理部门验收因素。
4、明确总工期、中间交付工程的开竣工时间。对关键线路工期应有更加细致的规定，以确保总工期目标的顺利实现。
5、依据本规定第十三条的要求，采取合理工程计价方式和合同计价模式。明确工程变更单价确定方法，对可能发生的变更项目常见工程单价应事先约定。
6、明确甲供材料的验收、保管、运输、安装及成品保护责任。明确施工中对市政管线或其他单位合法权益的保护责任。明确竣工验收合格前的成品保护责任。园林绿化工程招标文件中要明确苗木的成活率及养护期。明确施工水、电、取暖、通信、燃气等费用承担责任及计价方式。
7、明确结算资料提交时间及我方要求的结算审核程序，保证必要的结算审核时间。同时应明确结算资料一经双方确认后将不再接受后补的任何资料。在确定聘请外审进行结算审核情况下，应明确施工单位上报结算金额与经甲方聘请第三方造价咨询公司审核后结算金额相差5%以上部分的咨询公司审减提成费用，由施工单位承担。
第十五条 工程设计招标文件中对下述内容应有明确约定：
1、明确设计单位职责，应以通过政府规划、消防、环保、安全、卫生、施工图审查等相关部门审批为基本要求，以优化设计为主要目标。
2、明确限额设计责任，确保在设计阶段为严格控制工程成本打下坚实的基础；
3、鉴于设计阶段如出现问题，将会给工程项目实施带来先天性难以弥补的损失，因此要明确出现设计质量问题的赔偿责任以及设计单位的违约赔偿责任。尤其在施工过程中，应明确对由于设计单位图纸质量问题引致的设计变更，如造成返工损失需由设计单位承担全部责任。
4、如存在多个设计单位，设计单位之间的任务及责任划分应明确，避免出现“三不管”现象。应有设计总体协调单位，负责协调其他设计单位设计进度，编制总体设计进度计划。
5、明确设计费包含内容，对图纸费、差旅费、通信费等应有明确约定，对施工阶段设计单位驻现场服务人员数量、专业、驻场时间、费用等也应有明确约定。
第十六条 企业自行采购的工程设备招标除考虑设备的购置费用外，还要综合考虑设备的使用、维修费用，从设备的全生命周期费用观点出发考虑投标单位的投标报价。企业自行采购材料招标应由投标单位提供样品。企业自行采购设备和材料工程招标文件应包含下述内容：
1、采购标的物内容、规格、数量、种类、技术要求、满足的规范与标准、产地、生产或制造商；
2、交货日期、交货地点、交货方式、交货内容；
3、标的物质量要求与验收标准，对重要设备的驻厂监造应有明确要求；
4、对标的物的装卸、运输、仓储、保管、检验、安装、培训责任及费用应有明确约定；
5、对于专用及通用设备的采购，在设备的设计责任和制造责任上如涉及第三方，应明确各方所承担的责任和费用；
6、对于需要第三方安装的材料设备，需要明确材料、设备供货方与安装方各自的责任；
7、对于甲供材料、设备的超领现象必须有防范措施。
第十七条 监理、造价咨询等咨询、服务类合同招标以业绩和资质考核为重点，并应明确拟参与投标项目的人力资源。对投标单位拟派出的人力资源业绩、经验等进行重点考察。建设工程咨询、服务类工程招标文件应包含下述内容：
1、明确委托内容及应承担责任；
2、对由于咨询、服务单位过失给企业造成损失，应进行赔偿；
3、应明确主要参与人员，并且未经委托方书面同意不得随意更换参与人员；
4、明确咨询、服务费包含内容，对差旅费、报告编制费、非工作时间加班费、涉及的政府收费、聘请专家费等费用应有明确规定。
第四章 招标工作组织
第十八条 招标工作开始前项目公司应成立招标工作小组，小组成员可由设计、合约、工程、销售、财务等部门相关人员组成。招标工作小组负责组织招标文件编制、组织资格预审、组织招标、开标、评标、编写上报审批文件等工作。
第十九条 招标小组应对初步确定的投标单位进行资格预审，资格预审方式为文件审查、市场调研和实地考察。具体了解投标单位经营范围、经营状况、经济纠纷、诉讼情况、劳动纠纷、工商登记、税务登记、关联单位情况等，并通过第三方调查和市场商誉调查充分了解投标单位的履约能力与信用资质。土建总包、装修总包、园林工程等建安工程类施工招标还要重点考察投标单位拟派项目部及项目经理的经验、业绩、信誉、实力等。
在资格预审过程中，招标小组人员不得接受与招投标工作有关的任何形式的宴请、礼品等；不得将投标单位的考察资料、投标文件的预审情况等透露给第三方。
第二十条 除非特殊情况，拟投标单位数量不应低于三家。
第二十一条 投标前组织投标单位现场勘察及答疑，项目公司应以书面形式向投标单位如实告知可能影响其报价和施工的一切外部影响因素，以避免以后可能产生的合同纠纷及索赔。
第五章 评标与定标
第二十二条 投标文件必须密封，必须在规定时间统一开标，并填写开标记录表。招标小组成员应在开标记录表上签字。严禁以传真、电话记录作为正本投标文件，电子版文件可以作为正本书面文件的附属投标文件。
第二十三条 评标方法的采用。原则上应采用合理低价中标法。评标人员应由成本控制部门、工程部门、设计部门负责人以及相关专业的技术和经济等专业人员组成，与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标小组。任何部门和个人不得干预、影响评标的过程和结果。评标小组成员应当客观、公正、独立地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标小组成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处，定标前不得透露评标过程情况。
第二十四条 项目公司成本控制部门应严格审核、校对各投标单位经济标，除总价对比外，还要进行投标单价对比分析，找出不平衡报价和不合理单价。工程部门、设计部门应认真审核技术标投标文件，对因文件条款不明确而可能导致实施中出现变更签证的事项或造价增加的情况，必须在评标阶段联合成本、工程等部门提出成本控制预防措施，以避免施工过程中造成被动的变更和洽商，导致成本失控。
第二十五条 对投标文件疑问应书面提出并在规定时间内要求投标单位统一书面回复。投标单位书面回复文件需密封并收齐后由招标小组在同一时间统一拆封。在不违背招标文件要求和合理规避法律风险前提下企业可以与投标单位进行商务谈判，并通过谈判合理控制成本。与投标单位的商务谈判最少应有不同部门的三人同时参加，严禁一个人单独与投标单位进行商务谈判。商务谈判的结果应由对方以书面形式确认。
第二十六条 项目公司在评标工作结束后，应形成由经办人、成本负责人、财务负责人、主管副总、总经理共同书面签署完整的《评标报告》或《比选报告》，报地产事业部审批。
第六章 附则
第二十七条 本规定自2011年1月1日起试行。地产事业部以前颁布的相关规定如与本规定相抵触的，以本规定为准。项目公司在具体执行中，可将有关问题或情况及时反馈地产事业部，以便进一步修订、完善。
第二十八条 项目公司应根据本规定要求、并结合实际，制订本企业招标管理实施细则，报经集团公司地产地产事业部批准后实施。
PAGE
PAGE 3
第 PAGE 3 页 共 NUMPAGES 5 页
