连云港市市区地价动态监测
与基准地价更新报告
（2010年度）
连云港市国土资源局
江苏苏信房地产评估咨询有限公司
二 〇 一 一 年 七 月
前 言
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。
2010年是“十一五”的收官之年，在市委、市政府的正确领导下，连云港市上下紧紧抓住沿海开发历史机遇，围绕“高扬创新大旗、推动全面跨越”年度工作主题，认真谋划思路，落实关键措施，攻坚克难，拼搏奋进，经济社会发展呈现良好态势。
2010年，市区完成房地产投资699947万元，同比增长%，其中住宅投资529740万元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工面积万平方米，同比增长%；竣工面积万平方米，同比降低%；商品房累计批准预售面积万平方米，同比上涨%，其中商品住宅累计批准预售面积万平方米，同比上涨%；商品房登记销售面积万平米，同比下降%，其中商品住房登记销售面积万平方米，同比下降%。土地市场需求较旺盛，市区共成交经营性用地公顷，成交总价亿元，成交金额同比上升%。土地市场供销两旺、地价不断上涨。在这样的形势下，通过连云港市市区地价动态监测及时反映土地市场的供求状况、土地利用状况、土地市场动态变化以及社会经济发展状况，引导土地供应量和供应结构的调控，对确保土地市场、房地产市场和城市经济的健康平稳运行有重要意义。
为进一步加强连云港市市区地价动态监测工作，全面准确地把握连云港市市区土地市场运行态势和地价走势，及时更新市区基准地价，充分发挥土地管理参与宏观调控的作用，适应连云港市市区地价管理的现实需要，根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）、江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146号），在省国土资源厅土地利用管理处的指导下，连云港市国土资源局组织开展了市区2010年度季度地价动态监测与基准地价更新工作，编制了连云港市市区地价动态监测与基准地价更新报告（2010年度）。
本报告依据国家、省有关技术规程和规范，在连云港市市区2009年度地价动态监测与基准地价更新成果的基础上，在连云港市市区的建成区和近期建设规划区平方公里范围内，复核和确定了地价区段，更新了商业、住宅和工业用地地价监测点，测算了连云港市市区2010年度地价指数，进一步完善了连云港市市区地价动态监测体系。并以2011年1月1日为基准日，采用以价定级的思路，应用地价监测点地价资料和土地市场交易资料，测算并确定了地价区段基准地价，建立了区段基准地价评估宗地地价的修正体系，在此基准上，划分并确定了连云港市市区商业、住宅和工业用地土地级别及级别基准地价。
以价定级更新基准地价的方法具有应用性强、更新速度快、成果具有延续性的特点。但是由于连云港市土地市场发育、发展的时间还不长，尚处于不断规范、完善之中，有些交易价格还不能完全反应出地价的真实水平；同时由于地价评估的理论和方法还需要进一步的研究和探索，项目组学识水平限制，报告中不足之处敬请领导、专家和同行批评指正。
目 录
1第一章 概述
1第一节 2009年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况
2第二节 2010年度地价动态监测与基准地价更新工作概况
2一、项目组织实施情况
3二、工作内容与任务
4三、工作依据
5四、技术路线
7五、工作进程
8六、工作成果
10第二章 地价动态监测
10第一节 监测范围的确定
11第二节 地价影响因素分析
13第三节 地价区段调整与监测点更新
13一、地价区段调整
15二、地价监测点更新
15第四节 地价内涵的设定
22第五节 土地估价参数的确定
22一、还原利率的测算与确定
33二、房屋重置价的确定
35三、容积率修正系数的测算与确定
37四、土地开发费用的确定
38五、土地使用年期修正系数的确定
39六、其他估价参数的确定
39第六节 市场交易资料调查与分析
39一、样点资料整理及其数据库的建立
40二、样点地价测算
43三、样点地价修正
47四、样点地价分布图绘制
48第七节 地价动态监测点地价评估
48一、商业用地地价监测点评估方法的选择
48二、住宅用地地价监测点评估方法的选择
49三、工业用地地价监测点评估方法的选择
49四、地价监测点评估技术路线
51第八节 平均地价的测算
51一、利用监测点地价资料测算区段地价
57二、分用途地价测算
58三、综合地价测算
59第九节 地价指数测算
59一、区段地价指数的测算
65二、市区分用途地价指数的测算
65三、市区综合地价指数的测算
67第十节 地价水平及其变动分析
67一、综合地价水平与整体变化趋势
67二、不同用途地价水平与变化趋势
67三、不同区域地价水平与变化趋势
69四、不同季度地价变化趋势
69五、地价变化的影响因素分析
72第三章 基准地价更新
72第一节 区段基准地价的确定
72一、区段基准地价测算方法
72二、地价区段平均地价测算结果验证
72三、地价区段基准地价确定
85第二节 级别基准地价的确定
85一、土地级别划分的原则
85二、土地级别划分的技术方法
86三、土地级别的初步划分
90四、土地市场交易资料测算法验证
91五、土地级别的确定
93六、土地级别面积量算
94七、级别基准地价测算
96八、级别基准地价的验证与确定
99第三节 地价空间分布特征与级别基准地价的变化
99一、地价的空间分布特征
100二、级别基准地价的变化
100第四节 区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立
101一、宗地地价影响因素的确定
101二、地价区段基准地价评估宗地地价影响因素权重确定
102三、各因素影响地价修正幅度的计算
103四、地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制
103五、其他修正体系的建立
104第四章 成果分析、应用与建议
104第一节 城市地价与房地产市场之间的关系
104一、城市地价与房地产投资之间的关系
104二、城市地价与房屋销售之间的关系
104三、城市地价与房地产价格之间的关系
105四、城市地价与土地市场协调状况
105第二节 地价动态变化与社会经济发展指标关系分析
105一、城市地价与经济增长协调发展
105二、城市地价与居民可支配收入增长之间的关系
106第三节 未来地价变动趋势分析及政策建议
106一、未来地价变动趋势预测
106二、政策建议
107第四节 成果应用说明
107一、地价区段成果的应用说明
108二、土地估价成果的应用说明
109三、城市地价动态监测体系成果的应用说明
109第五节 成果在宗地地价评估中的应用
109一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价的主要流程
110二、宗地地价的计算公式
110三、宗地地价评估特殊情况处理
112附录 连云港市市区地价区段描述与分析
112附表1 连云港市市区商业用地地价区段描述与分析
134附表2 连云港市市区住宅用地地价区段描述与分析
151附表3 连云港市市区工业用地地价区段描述与分析
第一章 概述
2010年，在省国土资源厅的正确领导下，连云港市认真贯彻落实科学发展观，坚持“守土有责、护土有方、动土有据、用土有益”的工作准则，积极开展“保增长保红线”行动，既严格规范管理，又积极主动服务，围绕市场激活目标，进一步加强土地收购储备、出让工作，强化节约集约用地，规范土地市场建设，完善和落实建设用地全程监管制度，加强地价动态监测，为政府宏观调控土地市场提供了科学依据。
第一节 2009年度地价动态监测与基准地价更新的基本情况
连云港市市区土地定级与基准地价评估工作始于1994年，2001年，根据国土资源部《新一轮国土资源大调查纲要》和国土资源部统一部署，连云港市市区（包括新海地区、连云地区）进行了土地级别调整，形成市区统一的土地级别体系，2004年进行了土地级别调整和基准地价更新，同时建立了地价动态监测体系，此后每年都开展了市区地价动态监测工作。2007年、2008年依据地价动态监测成果分别更新了市区基准地价，2009年进一步完善了地价动态监测体系和基准地价更新成果。
2009年，在东至黄海，南至妇联河、烧香河、张跳村，西至临洪河、沈海高速、蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围），区域总面积平方公里的工作范围内，连云港市区共设立326个地价监测点，其中147个商业用地地价监测点，119个住宅用地地价监测点，60个工业用地地价监测点。根据社会经济发展情况和房地产市场、土地市场交易资料，按季度评估确定了监测点地价，测算了地价指数等地价监测指标，及时反映了连云港市市区地价水平和变动状况，为加强连云港市市区土地利用调控和引导土地市场健康发展提供了科学依据。在此基础上，依据地价动态监测成果，采用以价定级的思路，测算并确定了连云港市市区分用途基准地价，基准日为2010年1月1日 ，划分出94个商业用地地价区段、67个住宅用地地价区段、40个工业用地地价区段，以及8个商业用地、6个住宅用地和6个工业用地土地级别。
连云港市市区地价动态监测成果显示，2009年年底连云港市市区综合地价为元/平方米，与2008年年底相比上涨%。2009年连云港市市区土地价格整体上升是全球经济回暖、积极的财政政策和适度宽松的货币政策等诸多因素相互叠加、共同作用的结果。近年来，连云港市商品房投资增长快，市场供应量大，商品房供销比持续增大，房地产市场的回暖导致土地市场波动较大，地价出现上升。2009年年底市区商业用地地价元/平方米，同比上升%；住宅用地地价元/平方米，同比上升%；工业用地地价元/平方米，同比上升%。商业、住宅用途地价上升幅度较大，工业用地地价相对平稳。分季度看，连云港市市区土地市场快速回暖，上半年市场成交平淡，下半年恢复活跃。连云港市市区综合地价水平持续上涨，上半年较为平稳，下半年涨幅明显，地价增长率逐季度上升。商业、住宅用地地价季度变化规律与综合地价大体趋同，地价水平在四季度达到历史新高。工业用地地价全年平稳微幅增长，地价指数逐渐提高。
第二节 2010年度地价动态监测与基准地价更新工作概况
一、项目组织实施情况
连云港市成立以市国土资源局孔令泰副局长为组长，市物价局、市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、市规划局、市统计局等单位负责人为成员的项目领导小组，负责项目实施过程中的组织、协调及其他业务指导工作。成立了由市国土资源局土地利用处、土地市场管理中心与江苏苏信房地产评估咨询有限公司6名技术人员组成的课题组，具体负责项目实施工作。
项目领导小组和课题组人员分工明确、业务互补、队伍稳定、熟悉实际，保证了2010年度连云港市市区地价动态监测与基准地价更新项目的进度和质量。
二、工作内容与任务
1、确定工作范围
根据2009年度连云港市市区地价动态监测及基准地价更新工作范围，结合土地利用总体规划、城市总体规划及城市发展状况，确定本次工作范围。本次工作范围与2009年工作范围一致，即为连云港市市区建成区及近期建设规划区，包括海州城区（含海州经济开发区）、新浦城区（含南城镇、宋跳高新区、浦南工业园）、连云城区（含东西连岛、滨海新区、板桥工业园区）、连云港市经济技术开发区（含大浦工业区）约平方公里围合区域，即东至黄海，南至妇联河、烧香河、张跳村，西至临洪河、沈海高速、蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围），工作区域全部位于新一轮土地利用总体规划确定的市区建设用地规模边界线内。
2、调整商业用地、住宅用地和工业用地等用途的地价区段
按商业、住宅、工业三种用途调整地价区段，建立新的调查区商业、住宅、工业用地地价区段构成的地价区段地价体系。
3、完善地价动态监测点资料
以原有调查区地价动态监测成果为基础，进行地价动态监测点的补设、复核和更新，完善调查区商业、住宅、工业用地地价动态监测点资料构成的地价动态监测体系。
4、测算地价指数
以调查区商业、住宅、工业用地地价动态监测点测算平均地价，地价指数的测算以平均地价为基础，地价指数等于相对应的区域范围（区段、分用途、城市）内当季度（当期）与基准季度（基期）平均地价的比率。
5、评估地价区段基准地价
利用地价动态监测点地价资料，评估调查区商业、住宅、工业用地地价区段基准地价。
6、更新土地级别体系和基准地价体系
以地价区段基准地价成果图为基础，科学调整并建立调查区商业、住宅和工业用地级别体系。在地价区段和土地级别调整的基础上，利用地价区段基准地价成果测算和确定调查区级别基准地价，更新调查区基准地价体系。它包括各类用地地价区段基准地价和级别基准地价。
7、更新地价修正体系
地价修正体系包括①期日修正指数；②土地开发程度差异修正值；③使用年期修正系数；④容积率修正系数；⑤商业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系；⑥住宅用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系；⑦工业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。
8、建立与应用地价信息系统
应用计算机网络、数据库、GIS技术，采用C/S、B/S相结合的架构，建立与应用连云港市地价信息系统。该系统主要包括地价动态监测与基准地价更新子系统和地价管理子系统，具有地价信息的采集与整理、地价区段调整与整理、地价监测点设立与地价评估、区段基准地价计算与确定、区段基准地价修正系数编制、地价成果整理、地价信息查询、地价统计分析等功能。
三、工作依据
1、法律、法规
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
2、技术依据
《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）
《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）
《城镇地籍调查规程》（TD 1001-1993）
《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）
《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》
国土资源部《国土资源信息系统设计规范》（2002年）
江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》
3、其它
《连云港市城市总体规划（2008-2030）》
连云港市交通旅游图
《连云港市政府工作报告》
《连云港市统计年鉴》
《连云港市市区地价动态监测与基准地价更新技术报告》（2009年）
2009年度连云港市市区基准地价图
2009年地价监测点资料
四、技术路线
1、地价动态监测技术路线
在2009年度连云港市市区地价动态监测与基准地价更新的基础上，按照《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》(2007)的要求，区分商业、住宅、工业等用途，对原地价动态监测点进行数据整理，调整地价区段，整理地价监测点资料，调整和补充地价监测点，对所布设的地价动态监测点进行外业调查，测算监测点地价，计算区段平均地价、分用途地价及综合地价，测算地价指数。具体技术流程图详见图1-1。
图1-1 连云港市市区地价动态监测技术流程图
2、基准地价更新技术路线
本次连云港市市区基准地价更新的技术路线是在2009年度连云港市市区基准地价更新成果和2010年第四季度连云港市市区地价动态监测成果的基础上，利用计算机测算的区段地价结果，结合各区段实际状况，确定各用途区段基准地价。采用特尔斐法确定区段地价影响因素及其权重，并调查市场交易样点，测算各区段基准地价的变动幅度，建立宗地地价的修正体系。在此基础上，按地价水平接近、土地利用类型相似的原则，采用数理统计方法对调整的地价区段进行归并，形成分用途土地级别并确定各用途土地级别基准地价，从而建立连云港市市区基准地价更新成果。具体技术流程图详见图1-2。
图1-2 连云港市市区基准地价更新技术流程图
五、工作进程
1、准备阶段
2010年初，成立工作小组和技术小组，确定更新的工作范围；制定工作方案和技术方案；进行技术方案论证；编制工作底图；印制调查表格；成立调查队伍，培训调查人员。
2、资料收集阶段
按季度组织调查人员收集整理连云港市市区2010年土地出让、转让、征地等资料；按季度调查房地产市场交易资料、社会经济发展资料；按季度实地勘查并补充和更新地价区段、地价监测点资料；调查资料的检查、补充和整理归档；资料论证和验收。
3、内业处理阶段
在下季度第一个月20日前完成每个季度地价监测资料的预处理、输入和建库；地价区段和地价监测点的确定；地价监测点地价评估与区段平均地价测算；地价指数的测算。在2011年初完成区段基准地价的确定；土地级别划分与级别基准地价的确定；编制报告和成果图件。
4、成果论证、听证与验收阶段
由市国土资源局组织内部各主要处室代表、各政府相关部门代表、企业代表和群众代表对进行成果论证、听证，根据论证、听证意见和建议对成果进行修改完善，形成最终成果，报省国土资源厅验收。
六、工作成果
1、文字成果
《连云港市市区地价动态监测与基准地价更新报告（2010年度）》
《连云港市市区区段基准地价修正系数表与影响因素指标说明表》
连云港市市区地价动态监测点资料汇编
2、图件成果
连云港市市区商业用地区段基准地价图
连云港市市区住宅用地区段基准地价图
连云港市市区工业用地区段基准地价图
连云港市市区商业用地级别基准地价图
连云港市市区住宅用地级别基准地价图
连云港市市区工业用地级别基准地价图
连云港市市区监测点分布图
连云港市市区市场交易样点图
3、其它成果
连云港市市区地价动态监测与基准地价评估资料档案和数据库
地价动态监测与基准地价成果管理与更新信息系统
第二章 地价动态监测
第一节 监测范围的确定
2010年，连云港市市区建成区面积突破120平方公里，全市城市化水平提高到46%，建设规模、投入总量、发展水平再创历史新高。《连云港市城市总体规划（2008-2030）》确定的城市规划区范围为：包括中心城区在内的连云港市区行政辖区（含2007年底行政区划调整后纳入市区的浦南镇和岗埠农场），以及灌云县善后河以北地区、白塔埠机场控制区和市区东部近海部分浅滩海域，总面积约为1500平方公里。综合考虑连云港市建成区各类用地布局现状和近期建设规划，结合连云港市地价管理的现实需要，最终确定本次连云港市市区地价动态监测与基准地价更新工作范围为包括海州城区（含海州经济开发区）、新浦城区（含南城镇、宋跳高新区、浦南工业园）、连云城区（含东西连岛、滨海新区、板桥工业园区）、连云港市经济技术开发区（含大浦工业区）约平方公里围合区域，即东至黄海，南至妇联河、烧香河、张跳村，西至临洪河、沈海高速、蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围），工作区域全部位于新一轮土地利用总体规划确定的城市建设用地规模边界线内。与2009年度工作范围保持了一致。具体见连云港市市区地价动态监测与基准地价更新工作范围图(图2-1)。
其中，商业用地地价监测与基准地价更新范围主要分布于陇海中路、通灌南路、解放中路、海连中路等市级商务中心区和解放东路、海连路、朝阳路等商业街辐射的区域，以及连云城区组团的中山路、中华路等城区中心及海州老街、四季农产品交易中心市场、钢材市场、兴隆装饰城等专业市场，商业用地地价区段总面积公顷，均为市区建成区；住宅用地地价监测与基准地价更新范围，主要集中在新海城区和连云城区，其分布的区域在空间上较为集中、连片，住宅用地地价区段总面积公顷，主要为市区建城区和近期建设规划区；工业用地地价监测与基准地价更新范围为整个监测区域，连云港市市区的工业用地主要分布于几个工业集中区内，包括：连云港经济技术开发区、出口加工区、连云开发区、新浦开发区、海州开发区、宋跳高新区、大浦开发区和板桥工业园等八个工业片区，非工业集中区内也有零星工业企业分布，故工业用地监测范围覆盖了整个区域，工业用地地价区段总面积为公顷。
第二节 地价影响因素分析
一、政策背景
2010年以来，房地产业继续保持上涨态势，中央多次加大对房地产市场的调控力度，从信贷、土地、保障房、税收等多方面调控房地产市场，从以往数次调控来看，政府调控房地产市场的逻辑趋于明朗，促供给抑需求的手段已是屡见不鲜。2010的政策调控中，促供给的政策主要包括土地政策、预售制度完善、预售资金监管、土地增值税清算等，抑需求的政策主要包括信贷政策、限购、限外、契税等，在扩大市场有效供给的同时，减少市场有效需求，达到遏制房价过快上涨的目的。
二、连云港市经济社会各项工作取得了新的成绩
2010年，连云港市完成地区生产总值1150亿元，同比增长14%，工业增加值、服务业增加值、社会消费品零售总额均超过400亿元，城市居民人均可支配收入19000元、农民人均纯收入6850原，均增长12%。企业退休人员基本养老金人均增长10%以上，实现与上海异地就医结算，五项社会保险参保率均超过95%，新农合、城镇居民医保筹资水平和低保标准进一步提高，居民消费价格指数低于省控标准。连云港市社会经济保持平稳较快发展的总体格局对土地市场产生了积极影响，带动了土地需求，引起土地价格上涨。
三、城市建设取得新进展
2010年，连云港市创新城乡体制机制、跨越推进功能配套、优化宜居宜业环境、全面推进国际性海滨特大城市建设。城乡建设完成投入达420亿元，共实施城乡建设项目1100项，增长220%。市区建成区面积突破120平方公里。
按照“中心成网、外围成环、东进北连、四周通达”的建设目标，新建、续建新建东路跨西盐河桥、郁洲南路跨玉带河桥、青河路跨玉带河桥、振海路跨玉带河桥等4座桥梁；建设郁洲南路、科苑北路、学院北路等22条城市道路。完成新东方加压站、东山泵房迁建工程，在苏北第一家开工建设自来水深度处理工程。新增管道燃气用户10000户，建成车用燃气钢瓶检测站，完成公交车和出租车燃气改装100辆，城市气化率达98%。
坚持以创建国家园林城市为抓手，全面推进园林绿化建设，新增绿地面积287公顷，完成投资亿元。城市绿地面积3910公顷，绿化覆盖面积4467公顷，绿化覆盖率%，绿地率%，人均公园绿地平方米，均超过国家园林城市指标。
全面推进流域减排工作，切实保障饮用水源安全，逐步提升监管治理水平，共有71家企业安装COD在线监控设备67套，烟气在线监控设备15套。把好环境准入关口，强化源头控制，保证建设项目环评率100%。加快污水处理厂建设步伐，推进污水截流管网建设。加快高污染燃料禁燃区建设，推动燃煤电厂脱硫，有效削减二氧化硫排放总量。加强工业固体废物综合利用，加强噪声达标区建设与管理，确保建成区噪声达标区覆盖率达90%以上。
随着连云港市基础设施建设和公用设施条件以及生态环境的改善，进一步提高了土地使用效益，促进了连云港市市区土地质量的提高。
四、房地产市场交易活跃，价格持续攀升
2010年，市区完成房地产投资699947万元，同比增长%，其中住宅投资529740万元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工面积万平方米，同比增长%；竣工面积万平方米，同比降低%；商品房累计批准预售面积万平方米，同比上涨%，其中商品住宅累计批准预售面积万平方米，同比上涨%；商品房登记销售面积万平米，同比下降%，其中商品住房登记销售面积万平方米，同比下降%。。受房地产市场交易活跃推动，2010年经营性用地出让较快增加，土地出让溢价比例明显扩大，地价上涨明显。
五、工业经济逆势上扬，工业地价稳步提高
2010年，工业经济高位运行。实现规模以上工业增加值亿元，增长%，高于全省平均增速个百分点，居全省第二位；实现工业总产值亿元，增长%。20强工业企业实现产值亿元，增长%，总量占规模以上产值的%，拉动增长个百分点。新海石化、镔鑫特钢、启创铝制品、国电联合四家企业产值增幅超过100%，分别增长%、%、%、倍。规模以上工业实现主营业务收入亿元，增长%；完成利润总额亿元，增长%；亏损企业亏损总额下降%；工业经济综合效益指数为%，较上年提高了个百分点；全员劳动生产率222614元/人，增长%。在列入统计的89种主要工业产品中，保持增长的有61种，下降的有28种。总体上，受工业经济逆势上扬影响，连云港市工业用地地价稳步提高。
第三节 地价区段调整与监测点更新
一、地价区段调整
根据各区域商业的繁华状况、商业网点的分布状况和集聚程度，居住的区位条件、基础设施配套、区域环境、房屋建筑结构、建成年代和交通条件，工业的区位条件、基础设施条件、交通状况和产业聚集程度，结合市场交易资料反映的房地产租金和售价情况，分别对2009年度商业、住宅和工业用地地价区段逐一进行检查和复核。结果表明，2009年划分的地价区段总体上分布均匀，区段面积大小适中，对2010年度地价监测来说具有较好的合理性，但由于城市建设等因素带来的地价水平和空间结构变化，需对部分地价区段进行调整，以适应2010年度地价监测的需要。
2010年度地价区段调整，随着通灌北路拓宽改造的完成及三禾城中城临街商业地发展，通灌北路与新新路商业氛围有了较大区别，故将通灌北路与新新路商业区段进行拆分，因新新路商业道路的交易样点房屋租金及地价水平与原市化路-民主路区段相当，故将两个区段合并；随着连云新城的开发建设，大港路南北两侧发展不平衡的影响，将原碱厂住宅用地区段拆分为两个区段；工业用地地价区段调整情况见表2-1。
表2-1 连云港市市区工业用地地价区段调整汇总表
调整前地价区段名称
调整后地价区段名称
调整依据
新浦老城区
新浦主城区西盐河东
因“退二进三”政策的推进，上述区段交通状况、基础设施条件、土地利用状况接近，故设计将三个区域中心的工业区段进行归并
车管所
新浦新区
水表厂
新浦主城区西盐河西
临洪
墟沟
墟沟
平山
双菱化工
德邦化工
德邦化工
猴嘴
大浦
因工业园区的开发建设，上述区段产业集聚程度接近，市场交易资料反映的工业地价水平相当，故将区位条件接近的区段进行合并
大浦
田湾核电站
连云东南部
金港湾物流园
宿城
高公岛
云山中小企业园
锦屏山南
锦屏山
锦屏山北
临港产业区
临港产业区
海滨新区
综上所述，连云港市市区2010年度地价区段数量变化情况见表2-2。
表2-2 连云港市市区地价区段数量变化情况表
用地类型
商业
住宅
工业
合计
2009年度地价区段数（个）
94
67
40
201
2010年度地价区段数（个）
94
68
28
190
二、地价监测点更新
根据代表性、一般性、确定性、稳定性、易操作性原则和合理分布原则，以2009年度地价动态监测点为基础，通过实地调查核实初步确定了连云港市市区地价监测点，经审核最终确定了347个地价监测点，其中商业用地地价监测点163个，住宅用地地价监测点128个，工业用地地价监测点56个（见表2-3）。
表2-3 连云港市市区地价监测点变化情况表
用途
商业
住宅
工业
合计
2009年度地价监测点数（个）
147
119
60
326
灭失监测点数（个）
--
--
2
2
删除监测点数（个）
--
--
2
2
补设监测点数（个）
16
9
--
25
2010年度地价监测点数（个）
163
128
56
347
变化率（%）
%
%
%
%
与2009年年度相比，适应商业用地地价区段拆分的需要及为更好的监测部分区域商业用地价格，于2010年度在四季农产品交易中心、装饰城、宝丽商业街等16个商业区段各补设1个商业用地地价监测点；在拆分后的瀚海国际和碱厂住宅区段中分别补设1个住宅用地地价监测点，另在石棚名居、旺旺家园等七个住宅区段各增加1个住宅用地地价监测点。工业用地地价监测点因用途改变灭失2个，因区段归并删除2个。
第四节 地价内涵的设定
一、评估基准日
本次地价动态监测的地价评估基准日为每季度的最后一日，即第一~四季度地价动态监测地价的基准日期分别为2010年3月31日、2010年6月30日、2010年9月30日、2010年12月31日；基准地价的评估基准日为2011年1月1日。
二、土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
三、土地开发水平
根据评估范围内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。设定结果见表2-4至表2-6。
四、平均容积率
根据本次基准地价更新外业调查资料测算结果，结合《连云港市城市总体规划》和连云港市地籍管理信息系统实测结果综合确定容积率。设定结果见表2-4和表2-5。
五、临街深度、临街宽度
商业用地地价区段的临街宽、深根据各商业用地地价区段内临街各宗地宽度和深度的众数设定。设定结果见表2-4。
表2-4 商业用地地价区段地价内涵一览表
区段编号
容积率
繁华程度
开发程度
设定宽度
（m）
设定深度
（m）
03001S
繁华路段
五通一平
11
10
03002S
繁华路段
五通一平
9
8
03003S
繁华路段
五通一平
7
9
03004S
繁华路段
五通一平
8
7
03005S
繁华路段
五通一平
9
9
03006S
繁华路段
五通一平
9
8
03007S
次繁华路段
五通一平
8
7
03008S
次繁华路段
五通一平
8
6
03009S
次繁华路段
五通一平
6
5
03010S
次繁华路段
五通一平
5
7
03011S
一般繁华路段
五通一平
5
6
03012S
一般繁华路段
五通一平
5
6
03013S
次繁华路段
五通一平
6
7
续表2-4
区段编号
容积率
繁华程度
开发程度
设定宽度
（m）
设定深度
（m）
03014S
一般繁华路段
五通一平
6
8
03015S
一般繁华路段
五通一平
7
8
03016S
一般繁华路段
五通一平
10
9
03017S
一般繁华路段
五通一平
10
8
03018S
一般繁华路段
五通一平
7
6
03019S
次繁华路段
五通一平
11
10
03020S
一般繁华路段
五通一平
7
6
03021S
一般繁华路段
五通一平
7
6
03022S
一般繁华路段
五通一平
6
7
03023S
一般繁华路段
五通一平
5
6
03024S
一般繁华路段
五通一平
7
9
03025S
一般繁华路段
五通一平
7
9
03026S
一般繁华路段
五通一平
6
5
03027S
一般繁华路段
五通一平
5
7
03028S
一般繁华路段
五通一平
6
5
03029S
一般繁华路段
五通一平
5
4
03030S
一般繁华路段
五通一平
5
4
03031S
一般繁华路段
五通一平
4
4
03032S
一般繁华路段
五通一平
4
5
03033S
一般繁华路段
五通一平
7
6
03034S
一般繁华路段
五通一平
4
4
03035S
一般繁华路段
五通一平
4
4
05001S
繁华路段
七通一平
8
9
05002S
繁华路段
七通一平
11
10
05003S
繁华路段
七通一平
11
9
05004S
繁华路段
七通一平
10
9
05005S
繁华路段
七通一平
10
8
05006S
繁华路段
七通一平
10
9
05008S
繁华路段
七通一平
8
7
05009S
繁华路段
七通一平
9
9
05010S
繁华路段
七通一平
7
8
05011S
繁华路段
七通一平
6
7
05012S
繁华路段
七通一平
6
7
05013S
繁华路段
七通一平
8
7
05014S
繁华路段
七通一平
7
8
05015S
繁华路段
七通一平
8
10
05016S
繁华路段
七通一平
9
8
续表2-4
区段编号
容积率
繁华程度
开发程度
设定宽度
（m）
设定深度
（m）
05017S
繁华路段
七通一平
7
6
05018S
繁华路段
七通一平
5
6
05019S
次繁华路段
七通一平
6
7
05020S
次繁华路段
七通一平
7
8
05021S
次繁华路段
七通一平
8
9
05022S
次繁华路段
七通一平
8
7
05023S
次繁华路段
七通一平
7
8
05024S
次繁华路段
五通一平
6
7
05025S
次繁华路段
七通一平
5
6
05027S
次繁华路段
五通一平
6
7
05028S
次繁华路段
五通一平
8
9
05029S
次繁华路段
五通一平
7
10
05030S
一般繁华路段
七通一平
8
10
05031S
一般繁华路段
五通一平
9
12
05032S
一般繁华路段
七通一平
8
7
05033S
一般繁华路段
七通一平
6
8
05034S
一般繁华路段
六通一平
6
8
05035S
一般繁华路段
五通一平
5
7
05036S
一般繁华路段
五通一平
5
6
05037S
一般繁华路段
五通一平
4
5
05038S
一般繁华路段
五通一平
6
8
05039S
一般繁华路段
五通一平
7
6
05040S
一般繁华路段
七通一平
7
8
05041S
一般繁华路段
五通一平
6
7
05042S
一般繁华路段
五通一平
8
10
05043S
次繁华路段
五通一平
9
11
05044S
一般繁华路段
五通一平
7
10
05045S
一般繁华路段
五通一平
6
4
05046S
一般繁华路段
五通一平
6
4
05047S
一般繁华路段
五通一平
5
4
05048S
次繁华路段
七通一平
5
7
05049S
繁华路段
七通一平
7
6
06001S
次繁华路段
七通一平
8
9
06002S
次繁华路段
七通一平
9
11
06003S
次繁华路段
七通一平
5
6
06004S
次繁华路段
七通一平
7
8
06005S
次繁华路段
五通一平
4
5
续表2-4
区段编号
容积率
繁华程度
开发程度
设定宽度
（m）
设定深度
（m）
06006S
一般繁华路段
五通一平
7
6
06007S
一般繁华路段
七通一平
6
7
06008S
一般繁华路段
五通一平
5
6
06009S
一般繁华路段
七通一平
4
5
06010S
一般繁华路段
五通一平
5
7
06011S
一般繁华路段
五通一平
6
5
06012S
一般繁华路段
五通一平
6
8
备注：“七通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气，宗地红线内场地平整，“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内场地平整。
表2-5 住宅用地地价区段地价内涵一览表
区段编号
区段名称
容积率
开发程度
03001J
海客瀛州
五通一平
03002J
时代广场
五通一平
03003J
金鼎湾
五通一平
03004J
港城蓝天
五通一平
03005J
龙门山庄
五通一平
03006J
世纪花园
五通一平
03007J
四季花城
五通一平
03008J
映象西班牙
五通一平
03009J
东港中学
五通一平
03010J
大沙湾
五通一平
03011J
西连岛
五通一平
03012J
久和新城
五通一平
03013J
凤凰岭
五通一平
03014J
远洋宾馆
五通一平
03015J
连云街道
五通一平
03016J
东连岛
五通一平
03017J
西墅
五通一平
03018J
嘉泰城市花园
五通一平
03019J
陶庵
五通一平
03021J
市开发区
五通一平
03022J
花果山大道B区
五通一平
03023J
朝阳
五通一平
03024J
云山
五通一平
03025J
板桥
五通一平
续表2-5
区段编号
区段名称
容积率
开发程度
03026J
凤凰海滨浴场
五通一平
03027J
高公岛乡
五通一平
03028J
宿城乡
五通一平
03029J
猴嘴
五通一平
03030J
中云
五通一平
03031J
瀚海国际
五通一平
03032J
碱厂
五通一平
05001J
极美园
七通一平
05002J
康泰新村
七通一平
05003J
苍梧小区
七通一平
05004J
万润怡景园
七通一平
05005J
香溢世纪花园
七通一平
05006J
祥和园
七通一平
05007J
锦绣苑
七通一平
05008J
三禾城中城
七通一平
05009J
金秋情缘
七通一平
05010J
日月花园
七通一平
05011J
海宁小区
七通一平
05012J
北小区
七通一平
05013J
亿家园
七通一平
05014J
光明小区
七通一平
05015J
温哥华
七通一平
05016J
玉带新村
七通一平
05017J
凤凰新城
五通一平
05018J
沈圩
五通一平
05019J
花果山大道A区
五通一平
05020J
东方之珠
五通一平
05021J
东河新城
五通一平
05022J
旺旺家园
五通一平
05023J
长乐新村
五通一平
05024J
新华
五通一平
05025J
南城
五通一平
05026J
东方纽约城
五通一平
06001J
海州古城
七通一平
06002J
中茵名都
七通一平
06003J
润琦苑
七通一平
06004J
石棚名居
七通一平
06005J
白虎山
五通一平
续表2-5
区段编号
区段名称
容积率
开发程度
06006J
西入口
五通一平
06007J
九龙城市花园
五通一平
06008J
孔望山新城北区
五通一平
06009J
孔望山新城南区
五通一平
06010J
西门
五通一平
06011J
景泰小区
五通一平
备注：“七通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气，宗地红线内场地平整，“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内场地平整。
表2-6 工业用地地价区段地价内涵一览表
区段编号
区段名称
区段类型
开发程度
03001G
墟沟
工业非集中区
五通一平
03002G
碱厂
工业非集中区
五通一平
03004G
市开发区
工业集中区
五通一平
03005G
出口加工区
工业集中区
五通一平
03006G
连云开发区
工业集中区
五通一平
03008G
中云
工业非集中区
五通一平
03009G
连云东南部
工业集中区
四通一平
03010G
板桥
工业集中区
四通一平
03011G
临港产业区
工业集中区
四通一平
03012G
朝阳
工业非集中区
四通一平
03013G
大浦
工业集中区
五通一平
03015G
港口中片
工业集中区
五通一平
03016G
港口南片
工业集中区
五通一平
05001G
新浦主城区西盐河东
工业非集中区
七通一平
05002G
中储物流
工业非集中区
七通一平
05003G
新浦主城区西盐河西
工业非集中区
七通一平
05004G
宋跳高新区
工业集中区
七通一平
05005G
南城
工业非集中区
五通一平
05006G
花果山片
工业非集中区
四通一平
05007G
沈圩
工业非集中区
四通一平
05008G
新浦开发区
工业集中区
五通一平
06001G
海州主城
工业非集中区
七通一平
06002G
德邦化工
工业非集中区
七通一平
06003G
海州开发区
工业集中区
五通一平
06004G
洪门
工业非集中区
五通一平
续表2-6
区段编号
区段名称
区段类型
开发程度
06005G
西门
工业非集中区
五通一平
06006G
锦屏山
工业非集中区
四通一平
06007G
西盐河东片
工业集中区
四通一平
备注：“七通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气，宗地红线内场地平整，“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整；“四通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整。工业用地地价区段平均容积率统一设定为。
第五节 土地估价参数的确定
一、还原利率的测算与确定
1. 还原利率的种类
还原利率是用以将不动产纯收益还原成不动产价格的比率，是土地估价的重要参数之一。运用收益还原法评估土地价格时，确定合理的还原利率是准确计算土地价格的关键之一。土地估价过程中涉及的还原利率有三种：
（1）综合还原利率
它是求取土地及其上建筑物合为一体的价格时所使用的还原利率。
（2）建筑物还原利率
它是求取单纯建筑物价格时所使用的还原利率。
（3）土地还原利率
它是求取单纯土地价格时所使用的还原利率。
2. 还原利率测算方法
（1）纯收益与价格比率法
纯收益与价格比率法也称市场资料反求法、市场提取法。该方法是通过收集近期市场上若干宗与待估房地产相同或相似的房地产的纯收益与价格等交易资料，利用收益还原法公式，反推出还原利率，并进行调整和处理后，评定出一个综合还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法
安全利率加风险调整值法的基本公式如下：
r=rs+rv
式中，r为还原利率，rs为安全利率，rv为风险调整值。安全利率通常选择同一时期银行存款利息率或一年期国债年利率。风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和市场状况对其影响程度而确定。
不同类型房地产的风险不同。一般说来，按风险从大到小为：商业店铺、写字楼、住宅楼、工业用房。一般情况下土地具有永续利用的特性，而建筑物在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定经济耐用年限，并有遭遇灾祸受破坏和毁灭的可能，因而土地的投资风险就小于建筑物，土地还原利率也要小于建筑物的还原利率。
一般情况下，风险调整值为正数，但在某种特殊情况下也可以为负数。例如，当通货膨胀特别厉害、物价上涨幅度超过名义利息率，实际利息率为负数时，具有保值增值功能的土地反而更受亲睐，其风险可能会低于储蓄的风险，这时风险调整值为一个负数。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法
该方法的操作步骤和内容如下：
调查、搜集土地与房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料，包括各种类型的银行存贷款、国库券、企业债券、保险、股票、工商业等有关各个领域的投资收益率。
按投资收益率情况，根据风险愈大收益率愈高的规则排序，制成坐标图。
将土地与房地产投资与这些类型投资的风险程度进行比较分析，考虑投资的流动性、管理难易以及作为资产的安全性等，确定其风险大小，插入相应位置。
根据估价对象风险程度所落的位置，在图上找出对应的收益率，作为还原利率。
（4）投资复合收益率法
土地市场和房地产市场的抵押融资现象较为普遍，房地产投资的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，房地产收益相应地也由这两种资本来分享，因而还原利率可以采用投资房地产的抵押贷款利率与自有资本的期望收益率的加权平均数，计算方法如下：
r=t×rm+(1-t)×re
式中，r是房地产还原利率，t为抵押贷款占房地产价值的比例，rm为抵押贷款利率，re为自有资本期望收益率。
确定还原利率的方法很多，至今还无法统一规定，除上述四种方法外，还有：银行利率、社会平均利润率、资本增值率、资本投在有息证券上的利息率、实质利率等。本次评估主要采用上述四种方法测算土地还原利率。
3. 商业用地还原利率测算
（1）以纯收益与价格比率法求取房地产综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率
①测算综合还原利率
测算综合还原利率的方法是采用房地纯收益与房地价格比率法。其思路是购买房地产可以作为一种投资，这种投资所需投入的资本是房地产价格，这种投资试图获取的收益是房地产每年产生的纯收益。因此，综合还原利率实际上是一种投资的收益率，具体可由房地纯收益与房地价格比例来确定。具体测算方法如下公式：
综合还原利率=房地产纯收益/房地产价格。
其中：房地产纯收益=年租金＋押金利息收入－空置费－税费－管理费－保险费－维修费－折旧费＋其它收入；
房地产价格=售价－税费－销售费用；
房屋现值 ＝ 房屋重置价 × 成新率。
a. 样点资料的选取和分析
在市区典型商业路段，选取商业用地房地出租和房地买卖典型样点，取得商业用房现时平均租金和售价资料，见表2-7。
表2-7 典型商业路段商业用房租金、售价水平调查表
编号
区段名称
区段起止点
建筑物状况
平均年租金
(元/m2)
房地售价
(元/m2)
起点
止点
1
宝丽商业街
幸福路
新海路
较新
605
10500
2
朝阳西路
盐河路
幸福路
较新
500
8900
3
朝阳中路
西盐河
龙尾河
一般
580
10200
4
大沙湾区段
大路口
大沙湾
一般
550
9500
5
海昌南路
海连中路
海宁中路
较新
650
12000
6
海连西路A段
盐河路
解放路
一般
530
9100
7
海连中路
通灌北路
西盐河
较新
805
16400
8
海宁西路
盐河南路
幸福路
较新
365
7500
9
海州批发市场
幸福路
市场街
一般
570
9600
10
建设东路A段
西盐河
龙尾河
一般
555
9700
11
解放西路
盐河北路
海连西路
一般
515
9350
12
解放中路
西盐河
龙尾河
一般
845
18500
13
巨龙路
解放东路
海宁东路
较新
470
8700
14
陇海步行街
通灌北路
西盐河
较新
1110
23400
15
南极南路
海连中路
海宁中路
较新
625
11600
16
人民东路
火车站
解放东路
一般
600
10700
17
沈圩街
人民东路
蔷薇河
一般
390
6700
18
松花江路
泰山路
经九路
一般
325
5850
19
通灌南路A段
海连中路
朝阳中路
较新
730
14300
20
西苑路区段
中山西路
铁路
较新
555
10100
21
新建西路
幸福路
西门路
一般
495
8450
22
幸福路B段
玉带河
新建路
一般
580
9950
23
院前路
中山中路
铁路
较新
715
12500
24
中山西路A段
大巷南路
西院路
较新
625
11050
25
中山西路B段
西苑路
平山路
较新
545
9850
b. 房地纯收益和房地价格的测算
以上述路段平均租金和售价为基础，扣除空置费、税费、管理费、保险费、维修费、折旧费等得到房地纯收益和房地价格，其中税费、管理费、保险费和维修费是否扣除，视具体情况而定。根据调查区商业店铺出租的实际情况，一般不缴纳税费、保险费，出租店铺一般由承租人维修，租金中不含维修费，如果是出租人维修，则要从租金中扣除维修费；而商业店铺的买卖因为涉及产权过户，一般情况下发生的费用有营业税（%）、契税和房地产交易费等。扣除各项费用之后，得到各路段房地纯收益和房地产价格，详见表2-8。
c. 综合还原利率的测算
路段综合还原利率=商业路段平均房地产纯收益/路段平均房地产价格
平均综合还原利率＝路段综合还原利率/n
②测算建筑物还原利率
房屋还原利率按照其收益风险性大于土地的收益风险性的关系，根据经验，确定其比土地还原利率高2%，r2=r1+2%。式中r1 为土地还原利率，r2为建筑物还原利率。
③测算土地还原利率
以典型商业路段综合还原利率数据为依据，再根据市区土地价格调查资料中的房屋重置价资料，考虑房屋的成新度，计算出房屋价格，从房地产价格中减去房屋价格，得到土地价格。根据以下公式测算土地还原利率。
公式：r=(r1L+r2B)/(L+B)。
其中：L、B分别为土地价格、房屋价格；r为综合还原利率；r1 、r2符号意义同前。
平均土地还原利率＝路段土地还原利率/n，n为参算地价区
段数。
平均建筑物还原利率＝路段建筑物还原利率/n，n同前。
测算结果详见表2-8。
表2-8 典型商业路段商业用地还原利率测算表
编号
区段名称
房地纯
收益
(元/m2)
房地产
价格
(元/m2)
综合还
原利率
房屋
重置价
(元/m2)
成新
度
房屋
现值
(元/m2)
土地
价格
(元/m2)
房价
与地
价比
土地
还原
利率
建筑物
还原
利率
1
宝丽商业街
1320
1188
2
朝阳西路
1320
924
3
朝阳中路
1240
868
续表2-8
编号
区段名称
房地纯
收益
(元/m2)
房地产
价格
(元/m2)
综合还
原利率
房屋
重置价
(元/m2)
成新
度
房屋
现值
(元/m2)
土地
价格
(元/m2)
房价
与地
价比
土地
还原
利率
建筑物
还原
利率
4
大沙湾区段
1240
868
5
海昌南路
1240
992
6
海连西路A段
1240
868
7
海连中路
1320
1056
8
海宁西路
1320
1188
9
海州批发市场
1120
784
10
建设东路A段
1240
868
11
解放西路
1240
868
12
解放中路
1240
868
13
巨龙路
1320
1056
14
陇海步行街
1320
1188
15
南极南路
1320
1188
16
人民东路
1240
868
17
沈圩街
1120
784
18
松花江路
1120
784
19
通灌南路A段
1320
1056
20
西苑路区段
1240
992
21
新建西路
1120
784
22
幸福路B段
1240
868
23
院前路
1320
1056
24
中山西路A段
1240
992
25
中山西路B段
1240
992
合计
**
**
**
**
**
**
从表2-8可看出，商业用地综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。因商业用途房地产价格中，楼面地价所占比例较高，故商业用地综合还原利率与土地还原利率相差不大，两者仅差%。
（2）以复合投资法计算商业用地还原利率
调查区商业房地产市场的抵押融资现象较为普遍，房地产投资的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，房地产收益相应地也由这两种资本来分享，因而还原利率可以采用投资房地产的抵押贷款利率与自有资本的期望收益率的加权平均数，如下公式：
r=t×rm+(1-t)×re
式中，r是房地产还原利率，t为抵押贷款占房地产价值的比例，rm为抵押贷款利率，re为自有资本期望收益率。
根据商品房按揭贷款规定，投资者向申请银行抵押贷款购买商业用房，可贷款房地产售价的60%，投资者首付房地产售价的40%，贷款年利率%，考虑到投资风险，投资者自有资金的投资回报率一般为12-15%，根据上式可求得商业用地综合还原利率，即商业用地综合还原利率r＝%，平均为%。
根据表2-8，商业房地产价格中的房价与地价之比B:L＝，根据公式r=(r1L+r2B)/(L+B)和r2=r1+2%，求得土地还原利率为%，平均为%；建筑物还原利率为%，平均为%。
（3）利用安全利率加风险调整值法测算商业用地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，选取中国人民银行公布的一年期定期存款年利率%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：调查区房地产业的平均收益状况、土地用途等。目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析调查区社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及土地用途等，确定商业用地风险调整值为~%，由此求得土地还原利率为~%。
（4）利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算商业用地还原利率
投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款，但其收益率较低，为%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，央行自2010年12月26日起上调人民币一年期贷款基准利率，在评估基准日，人民币一年期贷款基准利率为%；投资在房地产开发方面风险较大，其商业房地产开发利润率一般为12%。经分析判断，商业用地作为企业固定资产的重要组成部分，其投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发利润率，取两者平均值求得商业用地土地还原利率为%。
4. 住宅用地还原利率测算
（1）以纯收益与价格比率法求取房地产综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率
①测算综合还原利率
a. 样点资料的选取和分析
在市区典型住宅区片，选取住宅用地房地出租和房地买卖典型样点，取得住宅用房现时平均租金和售价资料，见表2-9。
表2-9 典型住宅区片住宅用房租金、售价水平调查表
编号
区段名称
建筑年代
建筑物状况
平均年租金(元/m2)
房地售价
(元/m2)
1
海客瀛州
2007
新
231
6000
2
金鼎湾
2007
新
225
5600
3
极美园
2002
较新
228
5500
4
康泰新村
2000
较新
218
5450
5
龙门山庄
2007
新
198
5250
6
四季花城
2008
新
173
4500
7
祥和园
2004
较新
194
4550
8
锦绣苑
2002
较新
178
4380
9
日月花园
2007
新
168
4250
10
海宁小区
2002
较新
145
4200
11
北小区
2007
新
160
4300
12
亿家园
2000
较新
155
4230
13
久和新城
2007
新
135
4000
14
温哥华
2006
新
128
3930
15
玉带新村
2000
较新
138
3940
16
中茵名都
2007
新
125
3750
17
润琦苑
2005
新
115
3500
18
旺旺家园
2006
新
106
3440
19
景泰小区
2000
较新
94
3060
b. 房地产纯收益、房地产价格和综合还原利率的测算
按商业房地产纯收益、房地产价格和综合还原利率相同的测算方法，测算住宅综合还原利率，测算结果见表2-10。
②测算土地还原利率和建筑物还原利率
其测算方法与商业用地相同，测算结果见表2-10。
表2-10 典型住宅区片还原利率测算表
编号
区段名称
修正后
的纯收益
(元/m2)
修正后的
房地价格
(元/m2)
综合
还原
利率
房屋
重置价
(元/m2)
成新
度
房屋
现值
(元/m2)
土地
价格
(元/m2)
房价
与地
价比
土地
还原
利率
建筑
物还
原利率
1
海客瀛州
1740
2
金鼎湾
1740
3
极美园
1350
4
康泰新村
1350
5
龙门山庄
1200
6
四季花城
1120
7
祥和园
1120
8
锦绣苑
1120
9
日月花园
1200
10
海宁小区
1120
11
北小区
1200
12
亿家园
1200
13
久和新城
1200
14
温哥华
1200
15
玉带新村
1200
16
中茵名都
1120
17
润琦苑
980
18
旺旺家园
1120
19
景泰小区
980
合计
**
**
**
**
**
**
由上表可看出，住宅用地综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。
（2）以复合投资法计算住宅用地还原利率
假设购买住房作为一项投资，投资收益视为住房出租收入，购房的投资资金来源可分为按揭贷款和投资者自有资金两部分，因而其综合还原利率可以采用投资房地产的抵押贷款利率与自有资本的期望收益率的加权平均数，计算方法如公式r=rs + rv。
购买住房，银行可以提供70%贷款，贷款期限20-30年，贷款年利率%，根据投资住房的风险分析，投资者自有资金的回报率一般为10-14%，则根据上式可求得住宅用地综合还原利率r＝%，平均为%。
依据表2-10测算结果，住宅房价与地价比例B:L＝，设定住宅建筑物还原利率比其土地还原利率高2%，可求得住宅用地土地还原利率为%，平均为%；建筑物还原利率为%，平均为%。
（3）利用安全利率加风险调整值法测算住宅用地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，选取中国人民银行公布的一年期定期存款年利率%作为安全利率。按照商业用地确定风险调整值的思路，确定住宅用地风险调整值为~%，由此求得土地还原利率为%。
（4）利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算住宅用地还原利率
在评估基准日，人民币一年期贷款基准利率为%；投资在房地产开发方面风险较大，其住宅房地产开发利润率一般为10%。经分析判断，住宅用地作为企业固定资产的重要组成部分，其投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发利润率，取两者平均值求得住宅用地土地还原利率为%。
5. 工业用地还原利率测算
由于工业用地出租案例较少，不能采用纯收益与价格比率法测算工业用地还原利率，故只采用其他三种方法测算工业用地还原利率。
（1）以复合投资法计算工业用地还原利率
目前，工业用地国有出让土地使用权向银行申请抵押贷款额一般为总地价的60%，贷款年利率%，测算调查区工业企业自有资金的年平均回报率为8-10%，则根据上式可求得工业用地综合还原利率r=%。
据调查，调查区工业厂房和出让土地使用权两者价格的比例B:L约为:1，并设定工业建筑物还原利率比其土地还原利率高2%，可求得土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。
（2）利用安全利率加风险调整值法测算工业用地还原利率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，选取中国人民银行公布的一年期定期存款年利率%作为安全利率。按照商业用地确定风险调整值的思路，确定工业用地风险调整值为~%，由此求得土地还原利率为%。
（3）利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算工业用地还原利率
在评估基准日，人民币一年期贷款基准利率为%；投资工业用地房地产方面风险较大，其工业房地产开发利润率一般为8%。经分析判断，工业用地作为企业固定资产的重要组成部分，其投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发利润率，取两者平均值求得工业用地土地还原利率为%。
6．还原利率的确定
（1）商业用地还原利率的确定
用纯收益与价格比率法测算的商业用地综合还原利率为%、土地还原利率为%、建筑物还原利率为%；用复合投资法测算的商业用地综合还原利率为%、土地还原利率为%、建筑物还原利率为%；用安全利率加风险调整值法测算商业用地还原利率为为%；用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算商业用地还原利率为%。
近年来商业房地产价格上涨快，价格高，相比较而言，商业房地出租租金上涨慢，变化不大，因此用房地出租出售资料测算的还原利率明显偏低。故主要以复合投资法和利用安全利率加风险调整值法测算的还原利率为依据，适当参考利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算结果，最终确定其综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。
（2）住宅用地还原利率的确定
用纯收益与价格比率法测算的住宅用地综合还原利率为%、土地还原利率为%、建筑物还原利率为%；用复合投资法测算的住宅用地综合还原利率为%、土地还原利率为%、建筑物还原利率为%；用利用安全利率加风险调整值法测算住宅土地还原利率为%；用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算住宅用地还原利率为%。
目前住宅房地产投资，主要目的不在于出租获取收益，而是期待房地产升值，因此用房地出租出售资料测算的还原利率偏低。特别是住宅房地产价格不稳定时期，在连云港市市区，近几年住宅房地产价格上扬较快，采用租售价格比求取还原利率测算结果可靠性差。故主要以复合投资法和利用安全利率加风险调整值法测算的还原利率为依据，适当参考利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算结果，最终确定调查区住宅用地综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。
（3）工业用地还原利率的确定
用复合投资法测算的工业用地综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%；用安全利率加风险调整值法测算工业用地还原利率为%；用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算工业用地还原利率为%。以上述三种方法测算的结果为主要依据，最终确定调查区工业用地综合还原利率为%，土地还原利率为%，建筑物还原利率为%。
二、房屋重置价的确定
房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本价格。主要由前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用等构成。
其中，前期工程费指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。据调查，前期工程费一般为60-100元/m2。
房屋建筑安装工程费指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。据调查，房屋建筑安装工程费一般为600-1400元/m2。
附属公共配套设施费指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。据调查，附属公共设施费一般为100-250元/m2。
公共基础设施费指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。主要有市政公用基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、新建房屋白蚁预防费、小区配套费。据调查，公共基础设施费一般为100-300元/m2。
管理费用指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，一般根据前四项之和基数的1-3%计算。
根据上述初步测算，再结合江苏省其他城市房屋重置价标准，最终确定本次调查区基准地价更新房屋重置价标准，结果见表2-11和表2-12。
表2-11 住宅房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构类型
钢混(高层)
钢混
(小高层)
钢混(多层)
砖混结构一等
砖混结构二等
砖木结构一等
砖木结构二等
砖木结构三等
简易
结构
重置价格（元/m2）
1740
1350
1200
1120
980
1010
720
660
550
耐用年限（年）
60
60
60
50
50
40
40
40
10
残值率（％）
0
0
0
2
2
6
4
2
0
表2-12 非住宅房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构类型
钢混(高层)
钢混(小高层)
钢混(多层)
砖混结构一等
砖混结构二等
砖木结构一等
砖木结构二等
砖木结构三等
简易
结构
重置价格
（元/m2）
1850
1530
1320
1240
1120
1080
790
710
520
耐用年限（年）
60
60
60
50
50
40
40
40
10
残值率（％）
0
0
0
2
2
6
4
2
0
上表的重置价标准与市场价格水平基本一致，故在房地出租、房地出售的样点地价测算过程中直接引用。
三、容积率修正系数的测算与确定
容积率对地价影响较大，利用房地出租、房地出售、商品房开发等土地市场交易资料，对商业、住宅用地容积率修正系数进行测算。由于工业用地容积率差别不大，对地价影响较小，对工业用地样点地价不进行容积率修正。
（一）商业、住宅用地容积率修正系数测算过程
1. 选取不同容积率下的地价。按照收益还原法、剩余法等计算各种不同容积率下的样点地价，然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价。所谓具有可比性，是指土地用途相同、交易日相近、价格类型相同等，即其价值影响因素除容积率外是一致的。
2. 求取典型样点的容积率修正系数。设定标准容积率的修正系数为，其它典型样点所在容积率平均地价除以标准容积率下的平均地价即得到典型样点地价的容积率修正系数。
3. 建立容积率与容积率修正系数回归模型。根据二者之间的二维关系图建立不同的回归模型，通过对各模型的经济、统计和计量检验，确定测算模型。
4. 测算容积率修正系数。将任一特定的容积率代入确定的模型，即可得到与其相对应的容积率修正系数。
（二）商业、住宅用地容积率修正系数测算
根据上述步骤和方法，测算了商业、住宅用地典型样点的容积率修正系数，样点统计结果见表2-13。
表2-13 商业、住宅用地容积率修正系数测算样点统计表
用地类型
总样点数（个）
参算样点数（个）
参算样点平均容积率
商业用地
1382
1057
住宅用地
986
841
根据所选商业、住宅用地容积率修正系数测算样点结果表，在市区分别建立了商业、住宅用地容积率与容积率修正系数的回归模型，结果见表2-14。
表2-14 商业用地与住宅用地容积率修正系数模型测算结果表
用地类型
模型数学表达式
统计量检验
商业用地
y=++
α=，F=，t=，R=
住宅用地
y= x2+ +
α=，F= ，t= ，R=
通过以容积率为横坐标，以典型样点的容积率修正系数为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图。根据散点图选择适合的回归系数，建立回归方程，其意义在于找到容积率与修正系数的相互关系，同时可以弥补样点地价选取的不充分性，且可以求出每一容积率下地价和容积率修正系数。为了消除主观因素对选择方程的影响，可以采用几种不同的回归方程进行试算，然后作一系列的检验，选取相关性最大的回归方程。
对于回归函数可用最小二乘法求解，为验证所拟合的回归方程是否有意义，必须进行回归显著性检验。一般来说，相关性系数越大，选取的回归方程越理想，通过比较确定回归方程，然后计算不同容积率下的修正系数。
利用房地出租和房地出售样点地价资料，对市区商业、住宅用地容积率修正系数进行实测，将样点平均容积率的修正系数设为，测算了样点平均容积率下商业或住宅用地地价的修正系数，在容积率修正系数测算的基础上，对某些容积率下无实例测算修正系数的采用内插法确定并根据实际情况对修正系数作适当调整。测算结果见表2-15至表2-16。
表2-15 商业用地容积率修正系数表
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
≥
表2-16 住宅用地容积率修正系数表
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
≥
对于未在表2-15至表2-16中列出的容积率，当R1< R< R2时其修正系数可用下列公式求取。
X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)
其中：X为所需求出的容积率修正系数；R为X对应的容积率；R1、R2为上述容积率修正系数表中所列的容积率；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。
对于不同容积率之间的修正系数，用下列公式求取。
X= X2/ X1
其中：X为R1、R2之间的容积率修正系数；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。
进行样点地价容积率修正时，对于不同容积率情况下发生的交易地价，按容积率修正系数将样点地价修正到设定容积率下的价格。
四、土地开发费用的确定
土地开发费用主要是指宗地红线内外通路、通电、供水、排水、通讯等方面的费用和场地平整费用。本次评估设定了市区各区段的平均土地开发程度为 “七通一平”、“五通一平”、“四通一平”不等，而各宗地的实际开发程度可能与平均开发程度一致，也可能与平均开发程度不一致，对于与平均开发程度不一致的宗地，必须将其实际开发程度修正到所在区段平均开发程度。
据调查，连云港市市区土地开发的各项费用分摊表2-17。
表2-17 土地开发费用分项一览表
单位：元/m2
土地开发
分项
通路
通电
供水
排水
通气
供暖
通讯
场地
平整
合计
宗地红线外
50
30
25
20
22
30
8
-------
185
宗地红线内
26
18
14
10
11
16
5
5
105
五、土地使用年期修正系数的确定
基准地价评估要求样点资料具有可比性。由于宗地出让年期或转让的剩余使用年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样点地价评估基准地价前，要求将基准地价评估所需的样点地价，修正到按法律规定的各类土地法定的最高出让年期，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。因此对收集、整理得到的样点地价，将根据出让或转让中剩余的实际使用年期进行修正。没有明确使用年期的，将按无限年期使用的价格修正到法定最高出让年期；对有年期但没有到最高出让年期的，也将修正到法定最高出让年期，计算公式为：
1. 有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
Pm=Pml×[]÷[]
式中：Pm—最高出让年期的土地使用权价格；
n—实际出让年期或剩余使用年期；
Pml—有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价；
m—土地使用权出让法定最高年期；
rd—土地还原率。
2. 无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
Pm=P×[]
式中：P—无限年期土地使用权价格；
Pm，rd，m含义同上。
六、其他估价参数的确定
其它估价参数包括维修费、折旧费、管理费、保险费、税费及经营开发利润等。本次估价除维修费用外，所采用的上述参数主要为房产有关部门调查取得的正在使用的参数。维修费则根据各区的实际情况综合确定。确定结果见表2-18。
表2-18 其他估价参数表
类 别
参 数 取 值
管理费
取年租金的3%
保险费
取现值的‰
维修费
取重置价的2%
税 金
单位出租房屋取年租金的%、个人出租房屋取年租金的5%
利润率
8%~18%
利息率
%
房产交易管理费
交易价格的6‰
房地产交易契税
住宅取交易价格的2%，非住宅取交易价格的4%，土地交易取交易价格的4%
印花税
交易价格的%
营业税及附加
交易价格的%
第六节 市场交易资料调查与分析
一、样点资料整理及其数据库的建立
通过资料查阅与实地调查相结合的方法，项目组从连云港市国土资源局、市住房保障和房产管理局、市规划局、市建设局、房地产开发公司和中介公司以及现场调查收集了2010年典型土地与房地产交易资料，其中：房地出租样点1363个，房地买卖样点877个，重点调查与分析了61个商品房开发案例，调查了土地使用权出让、转让样点145个、征地拆迁样点41个。这些样点地价资料不仅数量多，种类全，交易方式也不尽相同，具有较强的客观性和现势性，为确定还原利率等估价参数、划分地价区段、校核与验证地价监测点、地价评估、测算区段地价等奠定了坚实的基础。
对房地出租、房地买卖、商品房开发、土地出让、土地转让按商业、住宅和工业用地三种用途进行统计，统计结果见表2-19。
表2-19 样点资料统计表
样点用途
样点类别
商业用地
住宅用地
工业用地
同类别合计
（1）
（2）
（3）
（1）
（2）
（3）
（1）
（2）
（3）
房地出租
1128
%
%
235
%
%
--
--
--
1363
房地买卖
68
%
%
809
%
%
--
--
--
877
商品房开发
8
%
%
53
%
%
--
--
--
61
土地使用权出让、转让
26
%
%
67
%
%
52
%
%
145
征地、拆迁
4
%
%
11
%
%
26
%
%
41
同用途合计
1234
--
100%
1175
--
100%
78
--
100%
2487
注：（1）表示样点数；（2）表示（1）占同类别合计的比例；（3）表示（1）占同用途合计的比例。
将经过整理的房地出租、房地买卖、商品房开发、土地使用权出让和转让等样点资料输入计算机，分别建立相应的样点属性数据库和空间数据库以及拓扑关系。
二、样点地价测算
在资料调查与审核的基础上，根据样点资料的类别和特点，选择适宜的估价方法，由计算机初步测算各样点的地价。
（一）利用房地出租资料测算样点地价
房地出租涉及到土地使用权出租。房地出租收益实际是房地总收益，在房地总收益中扣除出租总费用和房屋收益，剩余收益就是土地纯收益，然后以一定的土地还原率将其还原求得地价。
1. 计算房地纯收益：将年租金和押金利息收入作为房地出租的年总收益，从中扣除有关经营费用、折旧费和空房损失费，即为房地纯收益。房地纯收益按下式计算。
房地纯收益=年收益-（空房损失费+管理费+维修费+保险费+折旧费+税金）
房地出租涉及到的租金分三种情况，第一种：年租金在10万元以上企业、单位的房地产出租，按国家税法规定交税，即交纳租金的%，其中%为营业税及附加、12%为房产税；第二种：普通或中档私有房屋出租，租金按租赁双方申报房产部门核定额交纳，但一般低于税法规定的标准；第三种：低档或面积较小的房屋出租，租赁双方不申报，未依法纳税。针对这三种情况按税金交纳的实际值计算。涉及到保险费的样点主要是近几年新建的商品房，其余一般不交纳保险费。保险费亦按实际值计算。维修费由出租方承担的计算维修费，由承税方承担的则不计维修费。
2. 计算房屋收益：将房屋现值作为投资资本，按下式计算房屋收益值。
房屋收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值计算分两种情况。第一种情况，房屋剩余使用年期>0，房屋现值按下式计算：房屋现值=房屋重置价-房屋重置价×（1-残值率）×已使用年限/耐用年限；第二种情况，已使用年限超过规定耐用年限的，主要是50年代以前的砖木结构房屋和70、80年代的简易结构房屋，房屋现值按下式计算，房屋现值=房屋重置价×成新度。据估价师调查，这类房屋的成新度一般在~之间。因这类样点较少，为了测算方便我们取其平均值即作为成新度。
3. 计算地价：从房地纯收益中，扣除房屋收益，得到土地纯收益，再用土地还原率进行资本化，最终求得地价。地价按下式计算。
地价=（房地纯收益-房屋纯收益）/（土地还原率×土地面积）
（二）利用房地买卖资料测算样点地价
房地买卖涉及的土地使用权转让，在房地买卖价格中减去房屋的现值和有关的税费，就可以求得土地价格。
1. 计算房屋现值：根据房屋建筑面积、结构类型、重置价、已使用年期、耐用年限，按房地出租中的房屋现值计算方法计算。
2. 地价计算：从总交易价中扣除房屋现值及有关税费按下式计算地价。
地价=（交易价-房屋现值-税金-房地产交易有关费用）/土地面积
式中：税金为交易过程中实际支付的税费，有关费用是指卖方在交易过程中支付的有关费用。
（三）利用其它市场交易资料测算地价
1. 利用新增城市建设用地资料测算地价
政府征收农村集体土地，通过开发使之变成城市建设用地，征地单位需要支付土地取得费、土地开发费和其它有关规费，还要支付投入资金的利息，土地开发也要获得合理的利润，这些都可看作是开发土地所投入的成本，据此可计算出新增城市建设用地的成本价格。计算方法见下式。
地价=土地取得费（含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值
式中土地增值=成本地价×土地增值率
2. 利用商品房开发资料测算地价
采用剩余法进行样点地价测算，测算公式如下：
总地价=商品房总价-建筑费-专业费-利润-利息-销售费用-税金
其中，利润=（建筑费+专业费+地价）×利润率
利息=（建筑费+专业费）×[（1+年利息率）开发周期/2-1]+地价×[（1+年利息率）开发周期-1]
上述测算过程中，建筑费、专业费、开发周期、利润率按实际额计算，其它土地估价参数也按实际发生额计算。对于期房预售房，采用公式计算商品房总价：商品房总价=竣工时的市场楼价（按可出售建筑面积计）+预收售房款×[（1+年利息率）开发周期-1]-竣工时的市场楼价（按竣工时尚未出售建筑面积计）×[（1+年利息率）折算的售房周期-1]。
样点地价=总地价/用地面积。
3. 利用土地使用权出让资料测算样点地价
根据土地使用权出让的实际情况进行土地使用权出让分类，测算方式如下：
净地出让类
出让金包括征地成本(或拆迁安置成本)和土地增值收益，但不含基础设施配套费和宗地红线内土地开发费，则地价=（出让金+基础设施配套费+宗地红线内土地开发费+利息+利润）/土地面积。
毛地出让类
出让金仅为土地增值收益，即征地成本或拆迁安置成本由受让方直接支付，因而，不含征地成本或拆迁安置成本和基础设施配套费及宗地红线内土地开发费，则地价=（出让金+征地成本或拆迁安置成本+基础设施配套费+宗地红线内土地开发费+利息+利润）/出让宗地土地面积。
三、样点地价修正
样点地价的修正包括出让年期修正、交易时间修正、容积率修正和其它修正。
1. 出让年期修正
见本报告第二章第五节。
2. 容积率修正
标准容积率下地价=某一容积率下宗地交易价格÷容积率修正系数
式中容积率修正系数见本报告第二章第五节容积率修正系数测算部分。
3. 其它修正
（1）瞒价修正
根据市场交易样点的交易双方情况对瞒价的可能性作出判断，并按土地区位条件的一致性或相似性，在外业调查时已对样点地价资料进行核查，对于明显偏离市场交易租金和售价水平的样点进行剔除，故在样点地价测算时不进行瞒价修正。
（2）开发水平修正
对于开发水平与基准地价设定开发水平不一致的样点地价进行开发水平修正，修正方法为在样点地价上加上或减去相差的开发费用。开发费用见本报告第二章第五节。
（3）不规范市场交易样点地价的修正和剔除
对于明显不规范的市场交易行为的地价样点，首先在外业调查时考虑地价失真的原因，然后使用比较法进行样点地价的修正。在无法进行修正的情况下，予以剔除。
（4）临街深度修正
根据调查，通过分析宗地地价随深度增加的变化规律，应用平均深度百分率法计算深度修正系数，结果见表2-20至2-23。
表2-20 平均临街深度在10-12米的路线价深度系数表
平均深度（m）
<5
5-6
6-8
8-10
10-12
12-16
>16
修正系数
表2-21 平均临街深度在8-10米的路线价深度修正系数表
平均深度（m）
<5
5-7
7-8
8-10
10-14
14-16
>16
修正系数
表2-22 平均临街深度在6-8米的路线价深度修正系数表
平均深度（m）
<3
3-5
5-6
6-8
8-11
11-14
>14
修正系数
表2-23 平均临街深度在4-6米的路线价深度修正系数表
平均深度（m）
<3
3-4
4-6
6-8
8-10
10-12
>12
修正系数
（5）临街宽度修正
根据调查，通过分析宗地地价受宽度变化的影响规律，测算宽度修正系数，通过结果见表2-24至表2-27。
表2-24 平均临街宽度在10-12米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-4
4-6
6-8
8-10
10-12
12-14
14-16
>16
修正系数
表2-25 平均临街宽度在8-10米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-4
4-6
6-8
8-10
10-12
12-14
14-16
>16
修正系数
表2-26 平均临街宽度在6-8米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-4
4-6
6-8
8-10
10-13
13-15
>15
修正系数
表2-27 平均临街宽度在4-6米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-3
3-4
4-6
6-8
8-11
11-13
>13
修正系数
（6）拐角地修正
地处拐角的宗地由于其两面临街，土地的使用价值高于非街角地；而且所临拐角类型和所临街道繁华程度的不同也会造成宗地地价的明显差异。为此，根据评价区内的地价样点资料，经综合分析确定了街角地修正系数，结果见表2-28。
表2-28 商业路线区段街角地修正系数表
路口类型
修正系数
繁华程度
十字
丁字
繁华商业路线区段
次繁华商业路线区段
一般繁华商业路线区段
（7）商业用地楼层修正
根据待估宗地所在楼层，对照商业用地地价楼层分配率表进行商业用地楼层修正。
商业建筑各楼层利用效益不同，一般而言，楼层越低，利用效益越高，地价的分配率就越大，地价楼层分配率可按下式求出：
某楼层地价分配率=（该层楼面地价/各层楼面地价之和）×100%
根据商业用房分层出租、出售样点资料，并结合评价区商业用地实际情况，测算并确定了商业用地地价楼层分配率，结果见表2-29。
表2-29 商业用地（商业用房）地价楼层分配率（%）表
所处楼层
商业用房总层数
第一层
第二层
第三层
第四层
一
100
二
68
32
三
57
27
16
四
37
24
23
16
（6）住宅用地楼层修正
根据商品房开发样点资料，并结合评价区住宅用地实际情况，测算并确定了住宅用地地价楼层分配率，结果见表2-30至表2-31。
表2-30 住宅用地（多层住宅楼）地价楼层分配率（%）表
所处楼层
住宅楼总层数
第一层
第二层
第三层
第四层
第五层
第六层
三
35
39
26
四
25
26
27
22
五
19
21
22
20
18
六
16
17
19
18
17
13
表2-31 住宅用地（高层、小高层住宅楼）地价楼层分配率表
所处楼层
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
第一层
3
5
5
7
10
第二层
3
5
5
7
11
第三层
3
5
5
8
11
第四层
3
5
6
8
11
第五层
3
5
6
8
11
第六层
3
5
6
8
12
第七层
3
5
6
8
12
第八层
3
5
6
9
12
第九层
3
6
6
9
10
第十层
3
6
7
9
第十一层
3
6
7
9
第十二层
3
6
7
10
第十三层
3
6
7
第十四层
3
6
7
续表2-31
所处楼层
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
地价楼层分配率（%）
第十五层
4
6
7
第十六层
4
6
7
第十七层
4
6
第十八层
4
6
第十九层
4
第二十层
4
第二十一层
4
第二十二层
4
第二十三层
4
第二十四层
4
第二十五层
4
第二十六层
4
第二十七层
5
第二十八层
5
说明：求算各楼层分摊地价额时，必须先求算出宗地地价后，再使用楼层分配率进行分摊。
四、样点地价分布图绘制
1. 样点地价分布图图形数据库的建立
利用Mapinfo建立调查区图形数据库，利用Orcle9i关系型数据库管理系统建立样点地价属性数据库。将经过处理的样点地价图形数据和属性数据，按商业、住宅、工业三种用途图形数据库匹配形成样点地价图图形数据库。
2. 样点地价分布图设计与编制
由于样点地价点符较多，为减少图面负载量，首先对参算样点按商业、住宅和工业用地三大类分别编制市区商业、住宅和工业用地样点地价分布图，按样点地价高低，采用等距法将样点地价分为若干级，并设计若干级圆符号表示样点地价高低，适当选取有关样点，标注样点的实际地价值；最后由计算机自动绘制商业、住宅、工业用地的样点地价分布图。
第七节 地价动态监测点地价评估
一、商业用地地价监测点评估方法的选择
根据商业用地市场的发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，商业用地地价监测点评估方法首选市场比较法、辅以收益还原法、假设开发法，排除了其它估价方法。
1. 市场比较法
（1）地价监测点同一供需圈内商业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例为整宗地空地出让的，选用类似地产比较案例进行分析比较首选市场比较法评估地价监测点的地价。
（2）对于地价监测点同一供需圈内没有商业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例的，但商业用途房地出租的租赁案例较多或具有商业用途商品房开发交易案例的，可利用收益还原法或假设开发法先测算出地价，再选用市场比较法评估地价监测点的地价。
2. 收益还原法
根据地价监测点的土地利用特点和估价目的，地价监测点为已完成开发的商业用地，且与地价监测点处于同一供需圈的商业用房出租案例较多的，选用收益还原法。
3. 假设开发法
地价监测点同一供需圈内具有商业用途商品房开发交易案例的，也可采用假设开发法评估，但与收益还原法不能同时使用。
二、住宅用地地价监测点评估方法的选择
根据住宅用地市场发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，住宅用地地价监测点评估方法首选市场比较法、辅以假设开发法，排除了其它估价方法。
1. 市场比较法
（1）地价监测点同一供需圈内住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例为整宗地空地出让的，选用类似地产比较案例进行分析比较首选市场比较法评估地价监测点的地价。
（2）对于地价监测点同一供需圈内没有住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例的，但住宅用途商品房开发交易案例较多的，可利用假设开发法先测算出地价，再选用市场比较法评估地价监测点的地价。
2. 假设开发法
地价监测点同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多的，预期售价可采用市场比较法确定，商品房开发税费、建安成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，可采用假设开发法进行评估。
三、工业用地地价监测点评估方法的选择
根据工业用地市场发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，工业用地地价监测点评估估价方法首选市场比较法、辅以成本逼近法、收益还原法。
1. 市场比较法
地价监测点同一供需圈内具有工业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例，或企业改制等协议出让案例的，选用市场比较法评估地价监测点的地价。
2. 成本逼近法
对于城郊结合部，连云港市征地行为规范，现行的土地补偿标准已完全达到了公开和客观水平，可采用成本逼近法进行评估。
3. 收益还原法
调查区部分工业集中区厂房出租，特别是标准厂房租赁逐渐兴起，工业用房出租案例增多，对于此类地区的工业用地地价监测点评估可选用收益还原法。
四、地价监测点评估技术路线
1. 市场比较法
市场比较法评估的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评估出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。
其基本公式为：
待估宗地地价=比较案例宗地地价×
2. 收益还原法
根据待估宗地同一供地圈内商业用地房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、空房损失费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=[总收益-(维修费+管理费+折旧费+保险费+空房损失费+税费)-房屋纯收益]÷土地还原率×年期修正系数
3. 假设开发法
假设开发法评估的基本思路是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑费、专业费、不可预见费、税金、小区配套费、利息、利润等费用，最终测算地价。
其基本公式为：
土地价格=开发完成后的房地产价格-建筑费用-专业费用-不可预见费-小区配套费-投资利息-开发商利润-销售费用-税金
4. 成本逼近法
成本逼近法评估的基本思路是以待估宗地所在区域土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税费和土地增值收益来确定地价。即：
地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）
第八节 平均地价的测算
区段地价为该区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度、容积率为区段平均容积率，某用途法定最高出让使用年期出让国有土地使用权的价格。连云港市市区地价区段土地价格测算以监测点地价测算结果确定为主，市场交易样点测算地价为参考确定。
一、利用监测点地价资料测算区段地价
区段地价计算采用监测点面积加权平均的方法计算，其计算公式为：
区段地价D＝
式中：D—区段地价；
—监测点k的地价；
—监测点k的面积；
n—区段内监测点个数
1、商业用途区段平均地价测算
利用监测点地价测算结果测算商业用途区段地价，采用面积加权方法测算连云港市市区2010年度1-4季度商业用地区段平均地价结果见表2-32。
表2-32 连云港市市区商业用地区段地价测算表
区段编号
监测点个数
（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
03001S
2
03002S
2
03003S
2
03004S
2
03005S
2
03006S
2
03007S
2
03008S
2
03009S
2
03010S
2
03011S
2
03012S
2
03013S
2
03014S
2
03015S
2
03016S
2
03017S
1
03018S
1
03019S
2
03020S
1
03021S
2
03022S
2
03023S
1
03024S
2
03025S
2
03026S
2
03027S
2
03028S
2
03029S
1
03030S
1
03031S
1
03032S
1
03033S
1
03034S
1
03035S
1
05001S
2
05002S
2
续表2-32
区段编号
监测点个数
（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
05003S
2
05004S
2
05005S
2
05006S
2
05008S
2
05009S
2
05010S
2
05011S
2
05012S
2
05013S
2
05014S
2
05015S
2
05016S
2
05017S
2
05018S
1
05019S
2
05020S
2
05021S
2
05022S
2
05023S
2
05024S
2
05025S
1
05027S
2
05028S
2
05029S
2
05030S
2
05031S
2
05032S
2
05033S
2
05034S
2
05035S
2
05036S
2
05037S
1
05038S
1
05039S
1
05040S
1
05041S
1
续表2-32
区段编号
监测点个数
（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
05042S
1
05043S
1
05044S
1
05045S
1
05046S
2
05047S
1
05048S
2
05049S
2
06001S
2
06002S
2
06003S
2
06004S
2
06005S
2
06006S
2
06007S
2
06008S
1
06009S
2
06010S
2
06011S
1
06012S
2
2、住宅用途区段平均地价测算
利用监测点地价测算结果测算住宅用途区段地价，采用面积加权方法测算连云港市市区2010年度1-4季度住宅用地区段平均地价结果见表2-33。
表2-33 连云港市市区住宅用地区段平均地价测算表
区段编号
监测点个数（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
03001J
2
03002J
3
03003J
2
03004J
3
03005J
2
03006J
2
03007J
2
续表2-33
区段编号
监测点个数（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
03008J
3
03009J
2
03010J
3
03011J
2
03012J
2
03013J
2
03014J
2
03015J
2
03016J
1
03017J
2
03018J
2
03019J
2
03021J
2
03022J
2
03023J
2
03024J
2
03025J
2
03026J
1
03027J
1
03028J
1
03029J
2
03030J
1
03031J
2
03032J
2
05001J
3
05002J
2
05003J
2
05004J
2
05005J
3
05006J
2
05007J
2
05008J
2
05009J
2
05010J
2
05011J
2
续表2-33
区段编号
监测点个数（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
05012J
2
05013J
2
05014J
2
05015J
2
05016J
2
05017J
1
05018J
1
05019J
2
05020J
1
05021J
1
05022J
2
05023J
3
05024J
1
05025J
2
05026J
2
06001J
2
06002J
2
06003J
2
06004J
2
06005J
1
06006J
1
06007J
2
06008J
2
06009J
1
06010J
1
06011J
1
3、工业用途区段平均地价测算
利用监测点地价测算结果测算工业用途区段平均地价，采用面积加权方法测算连云港市市区2010年度1-4季度工业用地区段平均地价结果见表2-34。
表2-34 连云港市市区工业用地区段平均地价测算表
区段编号
监测点个数
（个）
区段平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
03001G
2
03002G
2
03004G
2
03005G
2
03006G
2
03008G
2
03009G
2
03010G
2
03011G
2
03012G
2
03013G
2
03015G
2
03016G
2
05001G
2
05002G
2
05003G
2
05004G
2
05005G
2
05006G
2
05007G
2
05008G
2
06001G
2
06002G
2
06003G
2
06004G
2
06005G
2
06006G
2
06007G
2
二、分用途地价测算
将市区某用途所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途市区地价。其计算公式为：
某用途市区地价Dy＝
式中：D y —某用途市区地价；
—区段k的地价;
—区段k的面积；
n—某用途区段个数。
经过以上公式测算，得出市区分用途平均地价，如下表2-35：
三、综合地价测算
将分用途地价进行面积加权平均，测算市区综合地价。计算公式为：
市区综合地价Dz＝
式中：Dz—市区综合地价；
—用途k地价；
—用途K地价区段总面积；
n—土地用途种类，默认为3；
k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途。
经过以上公式测算，得出市区综合地价，如下表2-35：
表2-35 连云港市市区地价测算结果表
城市：连云港市市区 时间：2010年
土地用途
平均地价（元/平方米）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
商业
住宅
工业
综合
第九节 地价指数测算
地价指数的测算以平均地价为基础，地价指数等于相对应的区域范围（区段、分用途、城市）内当季度（当期）与基准季度（基期）平均地价的比率。地价指数可分为定基地价指数和环比地价指数。地价指数按土地用途分类：商业用地地价指数、住宅用地地价指数、工业用地地价指数等。
一、区段地价指数的测算
区段地价指数分为区段定基地价指数和区段环比地价指数两种。
（1）区段定基地价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为100。区段定基地价指数计算公式为：
Iy =
式中：Iy——某一用途某一区段定基地价指数；
——某一用途某一区段当期地价；
——某一用途某一区段固定基期地价。
（2）区段环比地价指数等于某一用途某一区段当期地价与该区段上期地价的比率。区段环比地价指数计算公式为：
Iy =
式中：Iy——某一用途某一区段当期环比地价指数；
——某一用途某一区段当期地价；
——某一用途某一区段上期地价。
连云港市市区2010年1~4季度各区段地价指数测算结果见下表2-36：
表2-36 连云港市市区区段地价指数表（环比）
城市：连云港市市区 时间：2010年
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
03001S
2
03002S
2
03003S
2
03004S
2
03005S
2
03006S
2
03007S
2
03008S
2
03009S
2
03010S
2
03011S
2
03012S
2
03013S
2
03014S
2
03015S
2
03016S
2
03017S
1
03018S
1
03019S
2
03020S
1
03021S
2
03022S
2
03023S
1
03024S
2
03025S
2
03026S
2
03027S
2
03028S
2
03029S
1
03030S
1
03031S
1
03032S
1
03033S
1
03034S
1
03035S
1
续表2-36
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
05001S
2
05002S
2
05003S
2
05004S
2
05005S
2
05006S
2
05008S
2
05009S
2
05010S
2
05011S
2
05012S
2
05013S
2
05014S
2
05015S
2
05016S
2
05017S
2
05018S
1
05019S
2
05020S
2
05021S
2
05022S
2
05023S
2
05024S
2
05025S
1
05027S
2
05028S
2
05029S
2
05030S
2
05031S
2
05032S
2
05033S
2
05034S
2
05035S
2
05036S
2
05037S
1
05038S
1
05039S
1
续表2-36
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
05040S
1
05041S
1
05042S
1
05043S
1
05044S
1
05045S
1
05046S
2
05047S
1
05048S
2
05049S
2
06001S
2
06002S
2
06003S
2
06004S
2
06005S
2
06006S
2
06007S
2
06008S
1
06009S
2
06010S
2
06011S
1
06012S
2
03001J
2
03002J
3
03003J
2
03004J
3
03005J
3
03006J
2
03007J
2
03008J
3
03009J
2
03010J
2
03011J
2
03012J
3
03013J
2
03014J
2
03015J
2
续表2-36
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
03016J
2
03017J
2
03018J
2
03019J
2
03021J
2
03022J
2
03023J
3
03024J
1
03025J
2
03026J
2
03027J
2
03028J
2
03029J
2
03030J
2
03031J
2
03032J
2
05001J
2
05002J
2
05003J
2
05004J
2
05005J
1
05006J
2
05007J
2
05008J
2
05009J
2
05010J
2
05011J
1
05012J
1
05013J
1
05014J
2
05015J
3
05016J
2
05017J
1
05018J
1
05019J
1
05020J
1
05021J
2
续表2-36
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
05022J
2
05023J
1
05024J
1
05025J
2
05026J
2
06001J
2
06002J
2
06003J
2
06004J
2
06005J
2
06006J
1
06007J
2
06008J
2
06009J
1
06010J
1
06011J
1
03001G
2
03002G
2
03004G
2
03005G
2
03006G
2
03008G
2
03009G
2
03010G
2
03011G
2
03012G
2
03013G
2
03015G
2
03016G
2
05001G
2
05002G
2
05003G
2
05004G
2
05005G
2
05006G
2
05007G
2
05008G
2
续表2-36
区段编号
监测点个数（个）
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
06001G
2
06002G
2
06003G
2
06004G
2
06005G
2
06006G
2
06007G
2
二、市区分用途地价指数的测算
市区某用途定基地价指数I＝
式中：I—城市某用途定基地价指数；
—区段k的定基地价指数；
—区段k的面积；
n—某用途区段个数。
同理，将替换为区段环比地价指数，即可测算出市区某用途环比地价指数。
连云港市市区2010年1~4季度及全年分用途地价指数测算结果见表2-37。
三、市区综合地价指数的测算
市区综合地价指数Iz＝
式中：IZ—城市综合定基地价指数；
—用途k的城市定基地价指数；
—用途k总面积；
n—土地用途种数，默认为3；
k—土地用途，默认1对应商业用途，2对应住宅用途，3对应工业用途。
同理，将替换为用途K城市环比地价指数，即可测算出市区综合环比地价指数。
连云港市市区2010年1~4季度及全年综合地价指数测算结果见表2-37。
表2-37 连云港市市区分用途及综合地价指数表（环比）
城市：连云港市市区 时间：2010年
土地用途
地价指数
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年
商业
住宅
工业
综合
图2-3 2010年度连云港市市区分季度地价指数示意图
第十节 地价水平及其变动分析
一、综合地价水平与整体变化趋势
从总体上看，2010年年底连云港市市区综合地价为元/平方米，与2009年年底相比上涨%。2010年连云港市市区土地价格整体上升是社会经济持续发展、积极的财政政策和适度宽松的货币政策等诸多因素相互叠加、共同作用的结果。近年来，连云港市商品房投资增长快，市场供应量大，商品房供销比持续增大，房地产市场的持续增长，导致土地市场活跃，地价出现上升。
二、不同用途地价水平与变化趋势
2010年年底市区商业用地地价元/平方米，同比上升%；住宅用地地价元/平方米，同比上升%；工业用地地价元/平方米，同比上升%。商业、住宅用途地价上升幅度较大，工业用地地价相对平稳。其具体情况如表2-38所示：
表2-38 2010年度连云港市市区地价水平表
城市：连云港市市区 时间：2010年度
指数范围
类 别
平均地价
（元／平方米）
地价变化率（％）
地价指数
（与上年环比）
连云港市市区
商业用地
住宅用地
工业用地
宏观经济的持续发展和房地产市场的增长对连云港市土地市场产生了深刻的影响，需求增加，地价总体呈上升趋势。
三、不同区域地价水平与变化趋势
2010年，商业用地中，陇海步行街（05001S）区段地价水平最高，该区域位于市区中心，是连云港市市区规模最大、功能最全、繁华程度最高、辐射能力最强的综合性商业中心，主要经营百货、黄金首饰、娱乐等，具有浓郁的商业氛围；核电路B段（03032S）区段地价水平最低，该区段位于连云区东南部，距区域中心较远，受商业中心辐射较小，且周边土地利用以工业、农业为主，商业范围不浓；城市边缘的万润商业街（05006S）、通灌南路A段（05009S）、海连中路（05005S）区段涨幅度较大，主要由于商业中心的东移、南移，带来商业用地价格上涨幅度较大，四季农产品交易中心（06012S）、建材市场（03024S）区段地价上涨幅度较大，主要是随着这些大型商业设施商业集聚效应逐步显现，商业氛围愈加浓厚，使商业地产价值提升较快，商业地价上涨较快；繁荣路-利民路（05018S）、明主路-市化路（05049S）区段地价上涨幅度较小，主要由于这些区段均位于需旧城改造的区域，随着商业中心南移及东移或新城区的建设，该区域商贸服务功能进一步弱化。
住宅用地中，极美苑（05001J）区段地价水平最高，该区域位于连云港市市区中心，商业繁华，交通便利，配套设施完善；连云区高公岛乡（03027J）区段地价水平最低，该区域位于连云区东部，周边土地以工业、农用地为主，居住环境相对较差，配套设施不完善。位于几个新城区的西墅（03017J）、瀚海国际（03031J）、东河新城（05021J）、孔望山新城北区（06008J）区段涨幅较大，主要由于区域环境质量的改善带来居住质量提高造成的；云山（01024J）、朝阳（03023J）、板桥（03025J）、西门（06010J）、南城（05025J）区段住宅用地地价涨幅较小，分别位于市区边缘区域，区位优势不明显，土地质量相对较差。
工业用地中，新浦主城区西盐河东（05001G）、墟沟（05001G）、海州主城（06001G）区段地价水平相对高，这三个区段均位于区域中心，交通便利，区位优势明显；板桥（03010G）、锦屏山（06006G）区段地价水平最低，该区域距离区域中心较远，区位优势和聚集优势尚不明显；市开发区（03004G）、板桥（03010G）、新浦开发区（05008G）、连云开发区（03006G）、海州开发区（06003G）区段地价上涨幅度较大，主要由于原地价基数较低、基础设施条件的改善和企业用地需求的增加等因素的影响；洪门（06004G）、锦屏山（06006G）区段地价涨幅较小，主要由于工业区位变化不大。
四、不同季度地价变化趋势
2010年，连云港市市区地价总体水平继续上涨，但受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响，涨幅时大时小。上半年，商业、住宅地价水平继续上升，但增幅略有回落，第三季度呈小幅上升态势，增幅略有回升，第四季度呈加速上升态势，增幅回升明显。工业用地地价全年平稳微幅增长，地价指数逐渐提高。
五、地价变化的影响因素分析
2010年，受国民经济和房地产业持续回升势头影响，地价总体水平趋于上升，但受2009年年底以来一系列调控政策、后市预期及市场的季节性清淡等影响，地价涨幅较上年有所回落。
（一）国民经济持续向好，土地市场需求继续保持旺盛态势。
2010年，连云港市国民经济在去年企稳回升的基础上继续向好，投资仍然高位增长，全年完成地区生产总值1150亿元，同比增长%，全社会固定资产投资亿元，增长%。同时，较快增长的居民收入和较充裕的信贷投放量，促进了房地产和土地需求的增加。据统计，城市居民人均可支配收入19020元，农民人均纯收入6850元，均增长12%。在国民经济和投资平稳较快发展局面下，在居民收入平稳增长的情况下，土地市场需求继续保持了较为旺盛的态势，从而刺激地价上升。
（二）房地产市场持续高位运行，对土地需求和地价水平的拉动作用明显
2010年，市区完成房地产投资699947万元，同比增长%，其中住宅投资529740万元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工面积万平方米，同比增长%；竣工面积万平方米，同比降低%，房地产市场仍然呈现供需两旺。自去年2009年下半年以来的房地产市场持续高位运行，直接拉动了土地市场，全年房地产开发企业完成土地购置面积422万平方米，同比增长130%。
（三）受调控政策和后市预期影响，地价涨幅较上年回落
2009年底，中央经济工作会议后，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后，房地产调控政策密集出台。2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一季度，国务院办公厅、中国人民银行、银监会、国土资源部等相继出台政策，从多角度落实中央精神，加强房地产市场监管。4月17日，国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，通知直击目前部分城市房价、地价过快上涨势头，投机性购房活跃的现象，要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知包含十条内容，业内称之为“国十条”。新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款。8月12日，银监会下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，收紧部分房企融资闸门；8月17日，北京宣布将加强开发商预售款监管，进一步压缩开发商资金链；8月19日，国土资源部召开新闻会曝光2815宗闲置土地，促使房地产商加快土地开发步伐，确保增加房地产市场有效供给。十一届全国人大常委会第十六次会议上，今年以来国民经济和社会发展计划执行情况报告中也强调“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求”。 9月以来，中央多次加大对房地产市场的调控力度，继续从供给与需求两方面着手调控市场，加快增加住房供给的同时，实行差别化的信贷政策抑制需求的持续膨胀，9月底，《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》下发，进行房地产二次调控。10月，央行加息上调金融机构人民币存贷款基准利率，对房地产开发企业贷款和个人购房贷款产生压力。11月，出台《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，进一步遏制投资和投机需求；银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，加强信托资金运用监控，积极防范房地产市场调整风险；12月26日，央行再次上调基准利率个百分点。二次调控以来,不仅“限购令”直接限制了市场需求,而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见调控措施和力度之大。
在国家和地方一系列房地产市场调控政策的作用下，房地产市场的热度表现出阶段性缓降，地价上涨的势头有所缓解，全年地价涨幅较上年回落。
第三章 基准地价更新
第一节 区段基准地价的确定
一、区段基准地价测算方法
首先确定2010年第四季度区段平均地价，然后用区段内相应用途的正常交易地价进行验证，原则上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价与基准地价的差值不超过基准地价的30%，工业用地不超过10%。最后将通过验证的区段地价值取整为5的整数倍作为区段基准地价。
二、地价区段平均地价测算结果验证
将地价区段内市场交易样点地价与地价区段测算的平均地价进行比较验证，原则上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价的最高值与最低值的差值不超过平均地价的30%，工业用地不超过10%。对于超过标准的，要重新检验交易样点地价和地价监测点地价。
三、地价区段基准地价确定
1．地价区段基准地价确定的原则
（1）对于无土地交易样点的地价区段，地价区段基准地价的确定以地价监测点测算的地价区段平均地价为准。
（2）对于有土地交易样点的地价区段，地价区段基准地价的确定以地价监测点测算的地价区段平均地价为主，适当参考土地交易样点地价。
（3）以评估结果为基础，充分考虑调查区政府优化、调节土地利用等方面的政策需要，综合确定地价区段基准地价。
2．商业用地地价区段基准地价的确定
通过商业用地地价监测点资料测算的商业用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定商业用地地价区段基准地价，确定结果整理见表3-1。
表3-1 商业用地地价区段基准地价表
单位：m，元/m2
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
03001S
栖霞路步行街
海棠南路北侧、中山中路
邮电巷水电巷西侧、铁路
繁华路段
11
10
5760
03002S
东院路-中华西路A段
邮电巷、中山中路
院前路、铁路
繁华路段
9
8
5245
03003S
中华东路-栖霞东路
郁海名郡、中山中路
海棠南路、大港职中
繁华路段
7
9
5173
03004S
院前路
中山中路
铁路
繁华路段
8
7
4945
03005S
中山西路A段
大巷南路
西院路
繁华路段
9
9
4790
03006S
中华西路B段
院前路
连霍高速
繁华路段
9
8
4750
03007S
西苑路区段
中山西路
铁路
次繁华路段
8
7
3150
03008S
中山西路B段
西苑路
平山路
次繁华路段
8
6
2805
03009S
海棠北路区段
大港路
西大堤
次繁华路段
6
5
2980
03010S
海棠南路B段
中山路
后云台山
次繁华路段
5
7
2680
03011S
中山东路A段
大巷路
外冷路
一般繁华路段
5
6
2315
03012S
文教路
西苑路
铁路
一般繁华路段
5
6
2135
03013S
临海路-中山东路C段
中山东路、云台路
胜利路
次繁华路段
6
7
2070
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
03014S
大港西路
海棠中路
连霍高速公路
一般繁华路段
6
8
2365
03015S
龙门路
海滨大道
北固山大道
一般繁华路段
7
8
2385
03016S
西山顶区段
江家嘴
西山顶
一般繁华路段
10
9
1540
03017S
大沙湾-苏马湾区段
大沙湾
苏马湾
一般繁华路段
10
8
1525
03018S
中山东路B段
外冷路
云台路
一般繁华路段
7
6
1200
03019S
大沙湾区段
大路口
大沙湾
次繁华路段
11
10
1545
03020S
东连岛环岛公路
白沙学校
水岛
一般繁华路段
7
6
1025
03021S
连岛镇区段
连岛镇商业街道
一般繁华路段
7
6
1040
03022S
新光路-中山西路C段
铁路、平山路
中山西路、黄河路
一般繁华路段
6
7
1205
03023S
平山路-核电路A段
铁路
五羊路
一般繁华路段
5
6
1230
03024S
建材市场
大港路
平山路
一般繁华路段
7
9
1050
03025S
华东时尚物流城
平山路
大港路、新光路
一般繁华路段
7
9
995
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
03026S
猴嘴镇商业
猴嘴镇商业街道
一般繁华路段
6
5
1175
03027S
天山路-梅花路
开发区管委会
松花江路
一般繁华路段
5
7
1210
03028S
花果山大道
驳盐河
大港路
一般繁华路段
6
5
805
03029S
朝阳镇商业
朝阳镇商业街道
一般繁华路段
5
4
830
03030S
松花江路
泰山路
经九路
一般繁华路段
5
4
740
03031S
宿城乡商业
宿城乡商业街道
一般繁华路段
4
4
775
03032S
核电路B段
五羊路
巷道
一般繁华路段
4
5
670
03033S
凤凰湾海滨浴场
凤凰湾海滨浴场商业街道
一般繁华路段
7
6
710
03034S
高公岛乡商业
高公岛乡商业街道
一般繁华路段
4
4
740
03035S
板桥镇商业
板桥镇商业街道
一般繁华路段
4
4
795
05001S
陇海步行街
通灌北路
西盐河
繁华路段
8
9
8555
05002S
通灌北路A段
解放中路、通灌北路
海连中路、龙尾河
繁华路段
11
10
8365
05003S
华联商厦
龙河南路北侧、气象局北侧
龙尾河、海连东路北侧
繁华路段
11
9
7885
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
05004S
解放中路
西盐河
龙尾河
繁华路段
10
9
6940
05005S
海连中路
通灌北路
西盐河
繁华路段
10
8
6835
05006S
万润商业街
郁州北路、海连中路
龙尾河、解放东路
繁华路段
10
9
6555
05008S
青年路
通灌北路、海连中路
新浦公园、陇海步行街
繁华路段
8
7
6290
05009S
通灌南路A段
海连中路
朝阳中路
繁华路段
9
9
4480
05010S
朝阳中路
西盐河
龙尾河
繁华路段
7
8
4120
05011S
海昌南路
海连中路
海宁中路
繁华路段
6
7
3985
05012S
南极南路
海连中路
海宁中路
繁华路段
6
7
3945
05013S
苍梧路-郁州北路
东盐河、人民东路
龙河南路、苍梧路
繁华路段
8
7
3995
05014S
瀛州路A段
气象局
海宁中路
繁华路段
7
8
3890
05015S
盐河北路-盐河南路A段
人民路
朝阳西路
繁华路段
8
10
3840
05016S
解放东路A段
龙尾河
郁洲北路
繁华路段
9
8
3785
05017S
海连东路
龙河北路
凌州路
繁华路段
7
6
3780
05018S
繁荣路-利民路
海连中路、龙尾河
陇海东路、龙河北路
繁华路段
5
6
3945
05019S
大庆东路-康泰南路
通灌南路、海连中路
西盐河、朝阳中路
次繁华路段
6
7
3365
05020S
解放西路
盐河北路
海连西路
次繁华路段
7
8
3045
05021S
海连西路A段
盐河路
解放路
次繁华路段
8
9
3090
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
05022S
朝阳西路
盐河路
幸福路
次繁华路段
8
7
2935
05023S
朝阳东路-郁州南路
东盐河、海宁东路
瀛洲路、苍梧路
次繁华路段
7
8
2770
05024S
解放东路B段
郁洲北路
高渠道
次繁华路段
6
7
3050
05025S
民主东路-龙河北路A段
龙尾河、解放东路
郁洲北路、人民东路
次繁华路段
5
6
2775
05027S
建设东路A段
西盐河
龙尾河
次繁华路段
6
7
2710
05028S
海宁中路-通灌南路B段
西盐河、朝阳中路
龙尾河、海宁中路
次繁华路段
8
9
3265
05029S
人民东路
火车站
解放东路
次繁华路段
7
10
3280
05030S
新浦新区
学院北路、海宁东路
东盐河、苍梧路
一般繁华路段
8
10
2215
05031S
装饰城
解放东路
凌州路
一般繁华路段
9
12
2265
05032S
龙河南路-建园路
苍梧路、瀛洲路
朝阳东路、东盐河
一般繁华路段
8
7
2400
05033S
巨龙路
解放东路
海宁东路
一般繁华路段
6
8
2330
05034S
海宁西路
盐河南路
幸福路
一般繁华路段
6
8
2195
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
05035S
新孔北路-陇海西路
解放西路、盐河北路
海连西路、新孔北路
一般繁华路段
5
7
2310
05036S
新孔南路-大庆西路
海连西路、盐河北路
玉带河、幸福路
一般繁华路段
5
6
2395
05037S
民主西路
盐河北路
解放西路
一般繁华路段
4
5
2390
05038S
振海路
海连西路
玉带河
一般繁华路段
6
8
1730
05039S
人民西路-海连西路B段
火车站、幸福路
海连西路、蔷薇河
一般繁华路段
7
6
1605
05040S
振兴路-盐建路
振华大道
新港城大道
一般繁华路段
7
8
1820
05041S
解放东路C段
高渠道
振兴汽配城
一般繁华路段
6
7
1725
05042S
钢材市场
310国道
解放东路
一般繁华路段
8
10
1550
05043S
振兴汽配城
311国道
解放东路
次繁华路段
9
11
1730
05044S
瀛洲路B段
魏跳桥
妇联河
一般繁华路段
7
10
1210
05045S
沈圩街
人民东路
蔷薇河
一般繁华路段
6
4
1170
05046S
南城镇商业
南城镇商业街道
一般繁华路段
6
4
1150
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
05047S
花果山乡商业
花果山乡商业街道
一般繁华路段
5
4
1155
05048S
通灌北路B段
解放中路
人民东路
次繁华路段
5
7
4020
05049S
明主路-市化路
通灌北路、解放中路
西盐河、人民东路
繁华路段
7
6
3120
06001S
幸福路B段
玉带河
新建路
次繁华路段
8
9
3310
06002S
宝丽商业街
幸福路
新海路
次繁华路段
9
11
3235
06003S
海州批发市场
幸福路
市场街
次繁华路段
5
6
3180
06004S
新建西路
幸福路
西门路
次繁华路段
7
8
2910
06005S
海州古城
幸福路东侧、东风路
北大街南大街西侧、新建西路
次繁华路段
4
5
2840
06006S
幸福路A段
海连西路
玉带河
一般繁华路段
7
6
2335
06007S
新建中路
幸福路
江化南路
一般繁华路段
6
7
2325
06008S
西门路-西大岭路
蔷薇河
东风路
一般繁华路段
5
6
1465
06009S
新海南路
玉带河
新建西路
一般繁华路段
4
5
2090
06010S
新海路-江化北路
海连西路、幸福路
玉带河、海连西路
一般繁华路段
5
7
1525
续表3-1
区段
编号
区段
名称
起点
止点
容积率
繁华程度
设定宽度
设定深度
基准地价
06011S
盐河南路B段-新建东路
朝阳西路、江化南路
新建东路、盐河南路
一般繁华路段
6
5
1130
06012S
四季农产品交易中心
洪门路
道路
一般繁华路段
6
8
1030
3．住宅用地地价区段基准地价的确定
通过住宅用地地价监测点资料测算的住宅用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定住宅用地地价区段基准地价，确定结果整理见表3-2。
表3-2 住宅用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段
编号
区段
名称
区段四至
容积
率
开发
程度
基准
地价
03001J
海客瀛州
东至海滨大道，南至大港东路，西至海棠北路，北至海滨大道
五通一平
2865
03002J
时代广场
东至海滨大道，南至中山路，西至院前路，北至大港路
五通一平
2645
03003J
金鼎湾
东至海棠北路，南至大港西路，西至长虹路、胡棠路，北至棠梨路
五通一平
2590
03004J
港城蓝天
东至院前路，南至中山西路，西至西苑路，北至大港西路
五通一平
2580
03005J
龙门山庄
东至海滨大道，南至东门路，西至龙门路，北至估价范围
五通一平
2015
03006J
世纪花园
东至海棠南路，南至后云台山，西至世纪花园，北至中山西路
五通一平
2560
03007J
四季花城
东至长虹路，南至大港路，西至连霍高速，北至北崮山
五通一平
1895
03008J
映象西班牙
东至西苑路、世纪花园，南至平山路，西至陇海铁路，北至大港西路
五通一平
1800
03009J
东港中学
东至外冷路，南至后云台山，西至海棠南路，北至中山路
五通一平
1745
03010J
大沙湾
大路口、大沙湾、苏马湾附近区域
五通一平
1400
03011J
西连岛
江家嘴以西区域
五通一平
1090
03012J
久和新城
东至商贸路，南至驳盐河，西至陇海铁路，北至平山路
五通一平
1125
续表3-2
区段
编号
区段
名称
区段四至
容积
率
开发
程度
基准
地价
03013J
凤凰岭
东至胡棠路，南至北崮山，西至北崮山，北至龙门路
五通一平
1935
03014J
远洋宾馆
东至砚台路，南至后云台山，西至外冷路，北至中山路
五通一平
1005
03015J
连云街道
东至牛岭，南至后云台山，西至云台山隧道，北至中山路
五通一平
1000
03016J
东连岛
白沙学校以东区域
五通一平
945
03017J
西墅
东至北崮山，南至道路，西至海湾路，北至估价范围
五通一平
2290
03018J
嘉泰城市花园
东至经七路，南至驳盐河，西至商贸路，北至后云台山
五通一平
1070
03019J
陶庵
东至云台山隧道，南至后云台山，西至砚台路，北至中山路
五通一平
730
03021J
市开发区
东至泰山路，南至连霍高速，西至蝙蝠山，北至驳盐河
五通一平
770
03022J
花果山大道B区
东至玉竹路，南至昌圩路，西至金桥路，北至大港路
五通一平
550
03023J
朝阳
朝阳镇区域
五通一平
545
03024J
云山
东至竹阴沟、经十路，南至核电路、驳盐河，西至经七路，北至后云台山
五通一平
530
03025J
板桥
板桥街道区域
五通一平
580
03026J
凤凰海滨浴场
凤凰海滨浴场区域
五通一平
560
03027J
高公岛乡
高公岛乡区域
五通一平
500
03028J
宿城乡
宿城乡区域
五通一平
515
03029J
猴嘴
东至跃湖路，南至港城大道，西至大浦路、东环路，北至先锋路
五通一平
600
03030J
中云
东至经十三路，南至连霍高速，西至泰山路，北至中云台山
五通一平
555
03031J
瀚海国际
东至共兴路，南至大港路，西至新光路，北至道路
五通一平
1490
03032J
碱厂
东至连霍高速，南至连霍高速，西至新光路，北至道路
五通一平
710
05001J
极美园
东至龙尾河，南至朝阳路，西至康泰路，北至解放中路
七通一平
3025
05002J
康泰新村
东至康泰路，南至朝阳路，西至西盐河，北至解放中路
七通一平
2675
05003J
苍梧小区
东至巨龙路，南至朝阳路，西至龙尾河，北至苍梧路
七通一平
2340
续表3-2
区段
编号
区段
名称
区段四至
容积
率
开发
程度
基准
地价
05004J
万润怡景园
东至郁洲路，南至苍梧路，西至龙尾河，北至解放东路
七通一平
2225
05005J
香溢世纪花园
东至东盐河，南至建设东路，西至龙尾河、巨龙路，北至朝阳东路、苍梧路
七通一平
2130
05006J
祥和园
东至龙尾河，南至建设中路，西至西盐河，北至朝阳中路
七通一平
2020
05007J
锦绣苑
东至西盐河，南至橡胶巷，西至振海路、新孔路，北至朝阳西路、大庆西路
七通一平
1940
05008J
三禾城中城
东至龙尾河，南至解放中路，西至西盐河，北至西盐河
七通一平
1920
05009J
金秋情缘
东至长深高速，南至海宁东路，西至郁洲路、东盐河，北至建设东路、苍梧路
七通一平
1560
05010J
日月花园
东至巨龙路，南至苍梧路，西至郁洲路，北至解放东路
七通一平
1485
05011J
海宁小区
东至龙尾河，南至海宁中路，西至西盐河，北至朝阳中路
七通一平
1415
05012J
北小区
东至人民东路，南至解放东路，西至龙尾河，北至陇海铁路
七通一平
1310
05013J
亿家园
东至西盐河，南至解放西路，西至临洪西路，北至陇海铁路
七通一平
1335
05014J
光明小区
东至西盐河，南至海宁西路，西至幸福路，北至朝阳西路、橡胶巷
七通一平
1315
05015J
温哥华
东至东盐河，南至苍捂路，西至巨龙路、陇海铁路，北至高渠道
七通一平
1060
05016J
玉带新村
东至龙尾河，南至玉带河，西至西盐河，北至海宁中路
七通一平
1165
05017J
凤凰新城
东至长深高速，南至红砂路，西至瀛洲路，北至海宁东路
五通一平
750
05018J
沈圩
东至陇海铁路，南至陇海铁路，西至蔷薇河，北至蔷薇河
五通一平
540
05019J
花果山大道A区
东至估价范围，南至苍梧路，西至长深高速，北至港城大道
五通一平
750
05020J
东方之珠
东至港城大道，南至310国道，西至振兴路、浦枫路，北至陇海铁路
五通一平
550
05021J
东河新城
东至长深高速，南至苍梧路，西至东盐河
五通一平
1050
05022J
旺旺家园
东至巷道，南至振华路，西至巷道，北至310国道
五通一平
580
05023J
长乐新村
东至新孔路，南至朝阳西路，西至幸福路，北至解放西路
五通一平
1300
05024J
新华
东至估价范围，西至长深高速，北至苍梧路
五通一平
775
05025J
南城
东至长深高速，南至烧香河，西至瀛洲路，北至红砂路
五通一平
715
续表3-2
区段
编号
区段
名称
区段四至
容积
率
开发
程度
基准
地价
05026J
东方纽约城
东至西盐河，南至大庆西路，西至新孔路，北至民主西路
五通一平
1855
06001J
海州古城
东至市场街，南至中环路，西至北大街、新海路，北至玉带河
七通一平
1300
06002J
中茵名都
东至西盐河，南至玉带河，西至幸福路，北至海宁西路
七通一平
1085
06003J
润琦苑
东至幸福路，南至玉带河，西至新海路，北至临洪西路
七通一平
890
06004J
石棚名居
东至江化南路、花园路，南至东风路，西至市场街，北至玉带河
七通一平
910
06005J
白虎山
东至新海路、北大街、幸福南路，南至东风路，西至西门路，北至玉带河
五通一平
905
06006J
西入口
东至新海路，南至玉带河，西至蔷薇河，北至陇海铁路、临洪西路
五通一平
685
06007J
九龙城市花园
东至瀛洲路、经二路，南至振兴路、三号路，西至西盐河，北至玉带河
五通一平
565
06008J
孔望山新城北区
东至西盐河，南至新建中路，西至江化南路，北至玉带河
五通一平
1080
06009J
孔望山新城南区
东至西盐河，南至锦屏山，西至花园路，北至新建中路
五通一平
530
06010J
西门
东至西门路、花园路，南至锦屏山，西至蔷薇河，北至东风路、蔷薇河
五通一平
505
06011J
景泰小区
东至蔷薇河，南至沭新河，西至浦南镇，北至陇海铁路
五通一平
510
4．工业用地地价区段基准地价的确定
通过工业用地地价监测点资料测算的工业用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定工业用地地价区段基准地价，确定结果见表3-3。
表3-3 工业用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段
编号
区段名称
区段四至
区段
类型
开发
程度
基准地价
03001G
墟沟
东至海滨大道、南至估价范围、黄河路、新光路，西至连霍高速，北至估价范围
工业非集中区
五通一平
480
03002G
碱厂
东至连霍高速，南至连霍高速，西至新光路、海湾路，北至估价范围
工业非集中区
五通一平
265
续表3-3
区段
编号
区段名称
区段四至
区段
类型
开发
程度
基准地价
03004G
市开发区
东至长白山路、泰山路，南至估价范围，西至港城大道，北至排淡河
工业集中区
五通一平
320
03005G
出口加工区
东至港城大道，南至排淡河，西至东方大道，北至驳盐河
工业集中区
五通一平
290
03006G
连云开发区
东至经九路，南至排淡河，西至经六路，北至后云台山
工业集中区
五通一平
280
03008G
中云
东至蔬港东通道，南至连霍高速，西至泰山路，北至中云台山
工业非集中区
五通一平
225
03009G
连云东南部
东至黄海，南至烧香河、中云台山，西至疏港东通道、经九路，北至后云台山
工业集中区
四通一平
220
03010G
板桥
东至黄海，南至张跳村，西至烧香河支流，北至烧香河
工业集中区
四通一平
210
03011G
临港产业区
东至新光路、南至东方大道、先锋路，西至蔷薇河，北至北固山大道
工业集中区
四通一平
215
03012G
朝阳
朝阳镇区域
工业非集中区
四通一平
210
03013G
大浦
东至东盐河，南至陇海铁路、港城大道，西至蔷薇河，北至先锋路
工业集中区
五通一平
235
03015G
港口中片
东至中山东路，南至中山东路，西至大巷北路，北至大港东路
工业集中区
五通一平
405
03016G
港口南片
东至黄海，南至后云台山，西至大巷南路，北至中山东路
工业集中区
五通一平
325
05001G
新浦主城区西盐河东
东至郁洲路、长深高速、瀛州路，南至海宁东路、红砂路、振兴路，西至西盐河，北至陇海铁路、苍梧路
工业非集中区
七通一平
590
05002G
中储物流
东至东盐河，南至仓梧路，西至郁洲北路、铁路，北至高渠道
工业非集中区
七通一平
470
05003G
新浦主城区西盐河西
东至西盐河，南至海宁西路、朝阳路，西至幸福路，北至解放西路
工业非集中区
七通一平
465
05004G
宋跳高新区
东至港城大道、南至高渠道，西至铁路，北至铁路
工业集中区
七通一平
390
05005G
南城
东至长深高速，南至烧香河，西至瀛洲路，北至海宁东路
工业非集中区
五通一平
295
05006G
花果山片
东至估价范围，南至仓梧路，西至东盐河，北至港城大道
工业非集中区
四通一平
300
续表3-3
区段
编号
区段名称
区段四至
区段
类型
开发
程度
基准地价
05007G
沈圩
东至陇海铁路，南至陇海铁路，西至蔷薇河，北至310国道
工业非集中区
四通一平
300
05008G
新浦开发区
东至蔷薇河,南至232省道,西至沈海高速,北至鲁兰河
工业集中区
五通一平
295
06001G
海州主城
东至江化南路、花园路，南至东风路，西至西大岭路、西门路，北至玉带河
工业非集中区
七通一平
370
06002G
德邦化工
东至振海路、西盐河，南至玉带河，西至蔷薇河北至江化北路、朝阳西路、海宁西路
工业非集中区
七通一平
345
06003G
海州开发区
东至瀛洲路，南至朐凤路，西至经二路，北至红砂路
工业集中区
五通一平
280
06004G
洪门
东至蔷薇河,南至沭新河,西至浦南镇,北至浦南镇
工业非集中区
五通一平
215
06005G
西门
东至西门路、西大岭路，南至巷道，西至蔷薇河，北至蔷薇河
工业非集中区
五通一平
265
06006G
锦屏山
东至西盐河，南至估价范围，西至蔷薇河、锦屏路、花园路，北至东风路、玉带河
工业非集中区
四通一平
205
06007G
西盐河东片
东至经二路、瀛洲路，南至估价范围，西至西盐河，北至新建路
工业集中区
四通一平
210
第二节 级别基准地价的确定
一、土地级别划分的原则
依据商业、住宅和工业用地地价区段基准地价在空间分布上的特点和变化规律，通过地价区段归并，采用数理统计方法划分土地级别，划分时遵循以下原则：
1. 级别内地价区段开发程度基本一致；
2. 级别内地价区段地价水平相近；
3. 不同级别之间地价区段地价水平有明显差异；
4. 保持地价区段和自然地块的完整性。
二、土地级别划分的技术方法
以地价区段基准地价为基础，将各用途地价区段按地价高低进行排序，采用聚类分析法等数理统计方法，划分理论土地级别界线，初步划定土地级别；通过实地踏勘调整理论土地级别，再经专家评议最终确定土地级别。
1. 地价区段用途归类
将地价区段按照商业、住宅和工业用地三种类型分别进行归类，分别形成分用途地价区段图。
2. 地价区段排序
将商业、住宅和工业用地三种地价区段按照地价的高低分别进行排序。
3. 土地级别划分
采用聚类分析法划分出商业、住宅和工业用地土地级别。
4. 土地级别确定
对初步划分的商业、住宅和工业用地土地级别界线进行实地踏勘，依据三种类型用地土地利用状况的同一性和差异性，分别对划分的商业、住宅和工业用地土地级别进行校核调整，再经专家评议最终确定土地级别。
三、土地级别的初步划分
1. 对地价区段的基准地价进行排序
根据商业、住宅、工业用地地价区段地面基准价测算结果，分别将各用途地价区段相应基准地价按降序排列，见图3-1至图3-3。
图3-1 商业用地地价区段地面基准地价排序柱状图
图3-2 住宅用地地价区段地面基准地价排序柱状图
图3-3 工业用地地价区段基准地价排序柱状图
2. 对地价区段的基准地价进行聚类分析
根据图3-1至3-3地价的分布与变化规律，结合地价区段分布图，删去变化较小的分界点，合并较小的地价区间，将评价区内土地初步划分级别，其中商业八级、住宅六级、工业四级，初步确定各用途土地级别的划分区间，分界点的地价见表3-4至表3-6。
表3-4 商业用地地价区间与土地级别对照表
单位：元/平方米
土地
级别
一
二
三
四
五
六
七
八
地价
区间
9000
-6000
6000
-4500
4500
-3500
3500
-2500
2500
-2000
2000
-1400
1400
-900
900-600
表3-5 住宅用地地价区间与土地级别对照表
单位：元/平方米
土地级别
一
二
三
四
五
六
地价区间
3100-2400
2400-1600
1600-1200
1200-800
800-600
600-500
表3-6 工业用地地价区间与土地级别对照表
单位：元/平方米
土地级别
一
二
三
四
地价区间
600-440
440-360
360-260
260-200
依据上述处理结果，由计算机自动绘制1：5000土地级别初步界线图，将土地级别初步界线图与土地市场样点地价图进行套合，形成级别落界工作底图；在落界底图上，参照均质地域分布图，按级别落界原则进行土地级别初步落界，形成初步土地级别图。
3、初步划分土地级别
以各用途地价区段基准地价排序与聚类分析的结果为主要依据，并适当考虑地价区段所在的区位及地价区段内影响地价的因素（如商业用地地价区段要考虑其商业繁华程度；住宅用地地价区段要考虑基础设施及公用设施情况；工业用地地价区段要考虑交通条件及产业集聚度等），根据这些影响因素，对地价区段基准地价排序与地价区间划分的结果进行适当调整，初步划定调查区土地级别，见表3-7至表3-9。
表3-7 商业用地土地级别所含地价区段汇总表
土地级别
所含地价区段
一
陇海步行街、通灌北路A段、华联商厦、解放中路、海连中路、万润商业街、青年路
二
栖霞路步行街、东院路-中华西路A段、中华东路-栖霞东路、院前路、中山西路A段、中华西路B段
三
通灌南路A段、朝阳中路、苍梧路-郁州北路、海昌南路、繁荣路-利民路、南极南路、通灌北路B段、瀛州路A段、盐河北路-盐河南路A段、海连东路、解放东路A段
四
大庆东路-康泰南路、幸福路B段、人民东路、海宁中路-通灌南路B段、宝丽商业街、明主路-市化路、海州批发市场、西苑路、海连西路A段、解放西路、解放东路B段、海棠北路、朝阳西路、新建西路、海州古城、中山西路B段、民主东路-龙河北路A段、朝阳东路-郁州南路、建设东路A段、海棠南路B段
五
新孔南路-大庆西路、龙河南路-建园路、民主西路、龙门路、大港西路、幸福路A段、巨龙路、新建中路、新孔北路-陇海西路、中山东路A段、装饰城、新浦新区、海宁西路、文教路、新海南路、临海路-中山东路C段
六
振兴路-盐建路、振海路、振兴汽配城、解放东路C段、人民西路-海连西路B段、钢材市场、大沙湾、新海路-江化北路、西山顶区段、大沙湾-苏马湾区段、西门路-西大岭路
续表3-7
土地级别
所含地价区段
七
平山路-核电路A段、猴嘴镇商业、天山路-梅花路、瀛洲路B段、新光路-中山西路C段、花果山乡商业、南城镇商业、中山东路B段、沈圩街、盐河南路B段-新建东路、连岛镇区段、四季农产品交易中心、建材市场、东连岛环岛公路、华东时尚物流城
八
朝阳镇商业、板桥镇商业、花果山大道、宿城乡商业、高公岛乡商业、松花江路、凤凰湾海滨浴场、核电路B段
表3-8 住宅用地土地级别所含地价区段汇总表
土地级别
所含地价区段
一
极美园、海客瀛州、康泰新村、时代广场、金鼎湾、港城蓝天、世纪花园
二
苍梧小区、万润怡景园、西墅、香溢世纪花园、祥和园、龙门山庄、锦绣苑、三禾城中城、四季花城、凤凰岭、东方纽约城、映象西班牙、东港中学
三
金秋情缘、日月花园、 瀚海国际、大沙湾、海宁小区、亿家园、光明小区、北小区、长乐新村、海州古城
四
玉带新村、久和新城、中茵名都、西连岛、孔望山新城北区、嘉泰城市花园、温哥华、东河新城、远洋宾馆、连云街道、东连岛、石棚名居、白虎山、润琦苑
五
新华、市开发区、凤凰新城、花果山大道A区、陶庵、南城、碱厂、西入口
六
猴嘴、板桥、旺旺家园、凤凰海滨浴场、九龙城市花园、花果山大道B区、中云、朝阳、东方之珠、沈圩、云山、孔望山新城南区、宿城乡、景泰小区、高公岛乡、西门
表3-9 工业用地土地级别所含地价区段汇总表
土地级别
所含地价区段
一
新浦主城区西盐河东、墟沟、中储物流、新浦主城区西盐河西
二
港口中片、宋跳高新区、海州主城
三
德邦化工、港口南片、市开发区、花果山片、沈圩、南城、新浦开发区、出口加工区、连云开发区、海州开发区、西门、碱厂
四
大浦、中云、连云东南部、洪门、临港产业区、朝阳、西盐河东片、板桥、锦屏山
四、土地市场交易资料测算法验证
按初步划分的土地级别，选取各级地内房地出租、出售、商品房开发、土地使用权出让与转让等商业、住宅和工业用途样点资料分别测算各级地商业、住宅和工业用地平均地价。
五、土地级别的确定
1. 土地级别范围的确定
对初步划分的商业、住宅和工业用地土地级别及界线进行实地踏勘，依据三种类型用地土地利用状况的同一性和差异性，分别对划分的商业、住宅和工业用地土地级别进行校核调整，并遵循以下原则，进行土地级别界线落界工作。
（1）区域因素的差异性
区域因素状况是城市土地级别划分的基础，在进行土地级别界线落界时，保证土地级别线两侧具有明显的差异。
影响商业用地级别的区域因素首先是商服繁华程度，其次是交通条件，再次是基础设施状况。
影响住宅用地级别的区域因素首先是公用设施状况，其次是交通条件、环境条件，最后是商服繁华程度。
影响工业用地级别的区域因素首先是交通条件，其次是基础设施状况，最后是产业集聚影响度和自然条件状况。
（2）土地利用强度和土地开发水平的差异性
城市内部不同土地利用强度和土地开发水平的土地质量具有明显的差异。因此，在进行土地级别界线落界时，充分考虑土地利用强度和土地开发水平的差异性。
商业用地土地级别界线落界，主要考虑商业用地地价区段的容积率情况，容积率的大小反映了土地利用强度的差异。另外，商业网点分布状况、集聚程度也在一定程度上反映商业用地的土地利用状况；住宅用地土地级别界线落界，主要考虑住宅业用地地价区段的容积率情况；工业用地土地级别界线落界，主要考虑工业企业的产业集聚程度，目前产业集聚程度基本上反映工业用地的土地利用状况。
（3）土地级别的覆盖性
划分住宅用地地价区段时，除了工业集中区外，已充分考虑了一些边缘农村地区。考虑到住宅用地的广泛分布性、级别覆盖的全面性以及未来土地利用时的便利性，根据区位、环境、基础设施等方面的接近性，进行土地级别界线落界。
将校核调整过的土地级别图和有关中间成果及数据分析成果一并提交基准地价更新评议小组，由熟悉评价区情况的领导和专家进行论证，最终确定土地级别及其界线。详见附件。
2. 各土地级别基本情况确定结果
根据确定的各用途土地级别的范围，设定了各土地级别的土地开发水平和商业、住宅、工业用地级别平均容积率。
各土地级别的宗地红线外土地开发水平根据各土地级别内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平设定，宗地红线内统一按“场地平整”设定土地开发水平。具体设定的土地开发水平见表12-8。
商业、住宅用地各土地级别的平均容积率根据本次土地估价外业调查资料测算结果，结合《连云港市城市总体规划》和调查区地籍管理信息系统实测结果综合确定。确定结果见表3-10。
表3-10 各用途土地级别地价内涵一览表
土地用途
土地级别
设定土地开发程度
平均容积率
商业用地
一
七通一平
二
五通一平
三
七通一平
四
七通一平
五
五通一平
六
五通一平
七
五通一平
八
五通一平
住宅用地
一
七通一平
二
七通一平
三
七通一平
四
七通一平
五
五通一平
六
五通一平
工业用地
一
七通一平
二
七通一平
三
五通一平
四
五通一平
六、土地级别面积量算
1、土地级别面积量算方法
（1）商业用地土地级别面积量算方法
根据商业用地土地级别所包含的商业用地地价区段，利用地价区段面积进行统计，形成商业用地各级别土地面积，最后汇总出调查区的商业用地土地级别总面积。
（2）住宅、工业用地土地级别面积量算方法
根据已建立的住宅、工业土地级别图形数据库，利用Mapinfo软件所提供的面积计算功能，采用屏幕量算的方法计算住宅、工业用地各级地土地面积，最后汇总出调查区的住宅、工业用地土地级别总面积。
2、土地级别面积量算结果
根据以上面积量算方法，量算出调查区商业、住宅、工业用地各级别土地面积。本次商业用地土地级别面积统计不含商业用地地价区段以外土地的面积，住宅用地土地级别面积统计不含住宅用地地价区段以外土地的面积，工业用地土地级别面积统计不含工业用地地价区段以外土地的面积，结果见表3-11。
表3-11 土地级别面积统计表
土地用途
级别
商业用地
住宅用地
工业用地
面积
（ha）
占总面积
比例（%）
面积
（ha）
占总面积
比例（%）
面积
（ha）
占总面积
比例（%）
一
二
三
四
五
——
——
六
——
——
七
——
——
——
——
八
——
——
——
——
总面积
100
100
100
七、级别基准地价测算
1、商业用地级别平均地价的测算
采用地价区段基准地价面积加权测算法测算商业用地各土地级别的平均地价，测算结果见表3-12。
表3-12 利用地价区段基准地价测算商业用地级别平均地价表
土地级别
区段名称
开发水平
容积率
级别平均地价
（元/m2）
一
陇海步行街、通灌北路A段、华联商厦、解放中路、海连中路、万润商业街、青年路
七通一平
二
栖霞路步行街、东院路-中华西路A段、中华东路-栖霞东路、院前路、中山西路A段、中华西路B段
五通一平
三
通灌南路A段、朝阳中路、苍梧路-郁州北路、海昌南路、繁荣路-利民路、南极南路、通灌北路B段、瀛州路A段、盐河北路-盐河南路A段、海连东路、解放东路A段
七通一平
四
大庆东路-康泰南路、幸福路B段、人民东路、海宁中路-通灌南路B段、宝丽商业街、明主路-市化路、海州批发市场、西苑路、海连西路A段、解放西路、解放东路B段、海棠北路、朝阳西路、新建西路、海州古城、中山西路B段、民主东路-龙河北路A段、朝阳东路-郁州南路、建设东路A段、海棠南路B段
七通一平
五
新孔南路-大庆西路、龙河南路-建园路、民主西路、龙门路、大港西路、幸福路A段、巨龙路、新建中路、新孔北路-陇海西路、中山东路A段、装饰城、新浦新区、海宁西路、文教路、新海南路、临海路-中山东路C段
五通一平
六
振兴路-盐建路、振海路、振兴汽配城、解放东路C段、人民西路-海连西路B段、钢材市场、大沙湾、新海路-江化北路、西山顶区段、大沙湾-苏马湾区段、西门路-西大岭路
五通一平
七
平山路-核电路A段、猴嘴镇商业、天山路-梅花路、瀛洲路B段、新光路-中山西路C段、花果山乡商业、南城镇商业、中山东路B段、沈圩街、盐河南路B段-新建东路、连岛镇区段、四季农产品交易中心、建材市场、东连岛环岛公路、华东时尚物流城
五通一平
八
朝阳镇商业、板桥镇商业、花果山大道、宿城乡商业、高公岛乡商业、松花江路、凤凰湾海滨浴场、核电路B段
五通一平
2、住宅用地级别平均地价的测算
采用地价区段基准地价面积加权测算法测算出住宅用地各土地级别的平均地价，见表3-13。
表3-13 利用区段基准地价测算住宅用地级别平均地价表
土地
级别
区段名称
开发水平
容积率
级别平均地面地价
（元/m2）
一
极美园、海客瀛州、康泰新村、时代广场、金鼎湾、港城蓝天、世纪花园
七通一平
二
苍梧小区、万润怡景园、西墅、香溢世纪花园、祥和园、龙门山庄、锦绣苑、三禾城中城、四季花城、凤凰岭、东方纽约城、映象西班牙、东港中学
七通一平
三
金秋情缘、日月花园、 瀚海国际、大沙湾、海宁小区、亿家园、光明小区、北小区、长乐新村、海州古城
七通一平
四
玉带新村、久和新城、中茵名都、西连岛、孔望山新城北区、嘉泰城市花园、温哥华、东河新城、远洋宾馆、连云街道、东连岛、石棚名居、白虎山、润琦苑
七通一平
五
新华、市开发区、凤凰新城、花果山大道A区、陶庵、南城、碱厂、西入口
五通一平
六
猴嘴、板桥、旺旺家园、凤凰海滨浴场、九龙城市花园、花果山大道B区、中云、朝阳、东方之珠、沈圩、云山、孔望山新城南区、宿城乡、景泰小区、高公岛乡、西门
五通一平
3、工业用地级别平均地价的测算
采用地价区段基准地价面积加权测算法测算出工业用地各土地级别的平均地价，见表3-14。
表3-14 利用地价区段基准地价测算工业用地级别平均地价表
土地级别
区段名称
开发水平
容积率
级别平均地面地价
（元/m2）
一
新浦主城区西盐河东、墟沟、中储物流、新浦主城区西盐河西
七通一平
二
港口中片、宋跳高新区、海州主城
七通一平
三
德邦化工、港口南片、市开发区、花果山片、沈圩、南城、新浦开发区、出口加工区、连云开发区、海州开发区、西门、碱厂
五通一平
四
大浦、中云、连云东南部、洪门、临港产业区、朝阳、西盐河东片、板桥、锦屏山
五通一平
八、级别基准地价的验证与确定
级别基准地价是指各级别内商业、住宅、工业等用地土地使用权单位面积的平均价格。它主要反映各城镇地价总体水平和区域变化状况，是政府宏观控制地价，调控地产市场，合理引导投资方向和优化土地利用结构的主要依据。
1、级别基准地价的验证
运用数理统计方法，对级别内样点地价进行同一性检验，采取面积加权方法测算级别平均地价。
采用级别内样点地价面积加权测算法测算出商业用地各土地级别的平均地价，见表3-15。
表3-15 利用样点地价测算商业用地级别平均地价表
土地级别
原样点数（个）
参算样点数（个）
平均地面地价（元/m2）
一
143
126
二
106
90
三
193
155
四
234
242
五
177
170
六
104
85
七
96
80
八
66
58
采用级别内样点地价面积加权测算法测算出住宅用地各土地级别的平均地价，见表3-16。
表3-16 利用样点地价测算住宅用地级别平均地价表
土地级别
原样点数（个）
参算样点数（个）
平均地面地价（元/m2）
一
151
136
二
244
214
三
209
174
四
123
109
五
133
121
六
136
127
采用级别内样点地价面积加权测算法测算出工业用地各土地级别的平均地价，见表3-17。
表3-17 利用样点地价测算工业用地级别平均地价表
土地级别
原样点数（个）
参算样点数（个）
平均地价（元/m2）
一
5
4
二
9
7
三
12
11
四
22
19
通过样点地价测算的级别平均地价与通过地价区段基准地价测算的级别平均地价进行比较。通过比较可知，两者测算的结果相差不大，这说明采用地价区段基准地价测算的结果是合理的。
2、级别基准地价确定的原则和方法
以地价区段基准地价测算的结果为级别基准地价确定的主要依据。
以利用地价区段基准地价测算的结果为主，参考利用样点地价测算结果，适当取整综合确定级别基准地价。
体现地产管理政策。
在评估结果的基础上，充分考虑调查区今后一段时间内的地价管理政策，综合确定级别基准地价。
适当考虑城市近期规划的影响。
城市规划是保障城市合理建设和城市土地合理开发利用及其正常经营活动的前提和基础。城市规划决定了城市用地性质、规模、土地利用发展方向和土地利用结构，从而对城市地价总体水平和各区域的地价水平的动态发展趋势有重大影响。因此，级别基准地价的确定应适当考虑城市规划，特别是近期规划对城市地价的影响。
3、商业用地级别基准地价的确定
以地价区段基准地价面积加权测算法测算的结果为主要依据，适当参考样点地价测算结果，结合地价管理情况等，综合确定商业用地级别基准地价。结果见表3-18。
表3-18 商业用地级别基准地价表
土地级别
基准地价
（元/m2）
变幅
（元/m2）
开发水平
容积率
土地面积（ha）
一
7320
5030-10300
七通一平
二
5150
3800-6900
五通一平
三
3950
3020-5380
七通一平
四
3030
2150-4040
七通一平
五
2290
1660-2880
五通一平
六
1600
1170-2180
五通一平
七
1100
790-1480
五通一平
八
730
530-1030
五通一平
4、住宅用地基准地价的确定
以地价区段基准地价面积加权测算法测算结果为主要依据，并充分考虑各住宅用地级别范围内的现状和实际地价水平，综合确定住宅用地级别基准地价。结果见表3-19。
表3-19 住宅用地级别基准地价表
土地级别
基准地价
（元/m2）
变幅
（元/m2）
开发水平
容积率
土地面积（ha）
一
2740
2050-3630
七通一平
二
2050
1390-2810
七通一平
三
1410
1040-1870
七通一平
四
1050
710-1400
七通一平
五
750
550-930
五通一平
六
550
400-720
五通一平
5、工业用地基准地价的确定
以地价区段基准地价面积加权测算法测算结果的为主要依据，并充分考虑地价管理情况和城市近期规划，综合确定工业用地级别基准地价。结果见表3-20。
表3-20 工业用地级别基准地价表
土地级别
基准地价
（元/m2）
变幅
（元/m2）
开发水平
容积率
土地面积（ha）
一
525
420-650
七通一平
二
390
330-450
七通一平
三
265
240-380
五通一平
四
215
205-260
四通一平
第三节 地价空间分布特征与级别基准地价的变化
一、地价的空间分布特征
连云港市市区商业、住宅、工业用地地价总体表现为从区域中心向城市边缘降低的趋势，近似呈现多中心圈层式结构。地价的空间分布既有一定的连续性也存在变异性和区域不均衡性，地价空间变化的大小不同、方向不一。
商业用地地价空间分布特征：（1）总体上，以新浦中心、海州中心和连云中心为区域中心呈圈层分布，即从陇海步行街、海州古城、栖霞路步行街向外逐步扩散，土地价格呈逐渐减低的趋势；（2）受各区建设新城区发展战略的影响，在新浦新区、孔望山新城、连云新城形成了局部的商业地价峰值区域，但次级商业中心尚未发育，比较完善的商业网络还未形成；（3）地价高值主要分布于主要商业街道辐射的区域，如通灌北路、海连中路、解放中路、幸福南路、中华路、中山中路等商业聚集区域，商业地价受区位、交通通达性等因素影响最为显著。
住宅用地地价空间分布特征：（1）地价分布近似三个中心格局，地价聚集程度弱于商业用地，但强于工业用地；（2）地价高值主要分布于人民路、西盐河、海宁中路和长深高速的合围区域，东风路、盐河路、朝阳西路和蔷薇河的合围区域，海滨大道、后云台山、连霍高速和黄海的合围区域，其次是核心区域外科教创业园、凤凰新城、孔望山新城的新城区，地价低值主要分布于中心城区边缘；（3）自巨龙路往东住宅用地地价变化较为平缓，表明新海地区向东的扩张力较强，近年来新浦新区大规模城市建设带动了地价水平的整体提升。
工业用地地价空间分布特征：（1）地价高值主要分布在新浦区中心、海州区中心和连云区中心零散的工业企业分布区，需进一步运用城市级差地租和地价杠杆政策促进城市产业结构的调整和布局的优化，促进工业向开发区的聚集；（2）工业用地分布范围较广，表明城市中工业职能占重要地位，随着旧城改造和土地置换的加快实施，各城区中心的工业逐步外迁，日益形成明显的工业聚集区域。
二、级别基准地价的变化
商业用地各级别地价平稳上涨，四、五、六级地上涨幅度相对较大，主要由于城市建设提高了土地质量，进一步完善了城市功能，促进了城市商业布局的优化，加之低级别基数低，使其地价变化率相对较大。
住宅用地各级别地价快速上涨，变化率总体大于商业用地和工业用地，变化幅度较为均衡，说明宏观经济环境和政策变化引起的房地产市场活跃是住宅用地地价变化的主要影响因素，对各区域住宅用地地价都有较明显的拉动作用。
工业用地由于供需机制的特殊作用，各级别地价均保持平稳。
第四节 区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立
地价区段基准地价是地价区段内某一用途众多宗地在特定条件下的平均地价，它对反映区域土地市场地价水平、区域控制地价、引导土地资产流动等，具有很大作用。但是，国土管理部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅掌握地价区段基准地价仍是不够的，还需要掌握具体宗地的价格。因此，在确定地价区段基准地价的基础上，建立由地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系是一项必不可少的工作。
地价区段基准地价修正体系是采用替代原理，建立地价区段基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出地价区段基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、宗地地价影响因素的确定
根据调查区具体情况，采用特尔菲法，通过确定宗地地价影响因素、选择熟悉当地情况的专家、设计评估意见征询表、专家征询和轮间信息反馈等程序，综合确定商业、住宅、工业三类用地地价影响因素及其权重。
1. 商业用地的影响因素
主要考虑因素：包括宗地区位条件、最近商服中心距离、临街道路类型、宗地形状、宗地面积、距公交站点距离。
2. 住宅用地的影响因素
主要考虑因素：包括居住环境、公用设施条件、宗地形状、宗地面积、宗地日照、通风、干湿状况、距商业超市和菜场距离、距最近商服中心距离、距公交站点距离。
3. 工业用地的影响因素
主要考虑因素：包括道路状况、道路对外联接状况、基础设施状况、交通便捷程度、自然条件、环境状况、城市规划限制、宗地形状、宗地面积、距公交站点距离。
二、地价区段基准地价评估宗地地价影响因素权重确定
根据连云港市市区的实际情况，采用特尔斐法确定宗地地价影响因素及其权重。由连云港市国土资源局组织新浦区人民政府、连云区人民政府、海州区人民政府、市规划局、市房屋管理局、市建设局、市外经局、市物价局、市统计局、房地产开发公司、土地评估公司和市国土资源局建设用地、资源规划、 土地储备中心、土地市场管理中心等处室领导及各国土资源分局业务领导或技术骨干（共32人）组成专家征询组，独立地通过两轮打分，以第二轮打分结果进行汇总调整后，确定商业、住宅、工业三类用地区段内宗地地价影响因素及其权重。商业、住宅、工业三类用地地价影响因素的权重见表3-21至表3-23。
表3-21 商业用地宗地地价影响因素权重表
影响因素
权重值
微观区位
距最近商服中心距离
宗地形状
宗地面积
距公交站点距离
其他因素
合计
表3-22 住宅用地宗地地价影响因素权重表
因素
权重值
居住环境
距商业超市、菜场距离
距公用设施距离
距公交站点距离
距最近商服中心距离
宗地形状、面积
宗地日照、通风、干湿状况
其他因素
合计
表3-23 工业用地宗地地价影响因素权重表
因素
权重值
周围道路状况
基础设施状况
自然条件
城市规划限制
宗地形状、面积
交通便捷程度
其他因素
合计
三、各因素影响地价修正幅度的计算
（一）采用市场交易样点测算各区段地价变动幅度
对于商业用途地价区段，采用房地出租、房屋出售样点资料测算区段地价变幅；对于住宅用途地价区段采用房地出租、房屋出售样点资料测算区段地价变幅；对于工业用途地价区段采用土地出让、征地拆迁开发样点资料测算区段地价变幅。
（二）以各类用途各区段市场交易样点地价变动区间作为相应地价区段基准地价的上限、下限，与地价区段基准地价的平均值相减，再除以地价区段基准地价平均值，得到上调或下调幅度的最高值。
上调幅度的计算公式为：
F1= /×100%
下调幅度的计算公式为：
F2=/×100%
式中，F1：地价区段基准地价上调最大幅度，F2：地价区段基准地价下调最大幅度，Feb：地价区段基准地价，Fnh：地价区段基准地价变幅高限，Fnl：地价区段基准地价变幅低限。
2. 以各影响因素的权重值乘上调或下调幅度最高值可得因素的修正幅度，计算公式：F1i=F1Wi ，F2i=F2Wi。
式中，F1i：某影响因素的上调幅度，Wi为影响因素的权重。
四、地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制
1. 以地价区段基准地价为一般水平，其修正系数为零，以某因素上调幅度F1i为优级水平的修正系数，在一般水平和优级水平之间，内插条件较优的修正系数，取Fli/2。同时，以某因素下调幅度F2i为劣级水平的修正系数，在一般水平与劣级水平之间，内插条件较劣的修正系数，取F2i/2。按优、较优、一般、较劣、劣编制各类用途宗地地价修正系数表。
2. 分析各地价区段土地利用状况及各类用地特征，根据上述选择的宗地地价影响因素，确定地价区段各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标，编制修正系数说明表。并选择一些典型估价样点对之进行验证调整。
五、其他修正体系的建立
其他修正体系包括容积率修正体系、地价楼层分配率、临街深度修正、临街宽度修正、街角地修正等修正体系的建立，具体见第二章第五节、第六节。
第四章 成果分析、应用与建议
第一节 城市地价与房地产市场之间的关系
一、城市地价与房地产投资之间的关系
2010年，连云港市市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长％，其中完成商品住宅开发投资亿元，同比增长％。完成商品房施工面积万平方米，比上年增长%；商品房屋竣工面积万平方米，比上年降低%。房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开巨额的资金，2010年以来，连云港市房地产贷款保持平稳较快增长，其中个人住房贷款继续保持快速增长，个人住房公积金贷款平稳增长，房地产开发贷款同比增长较大。由于宏观经济明显企稳回暖，货币流动性过剩，资金涌向资本市场，而股市依然低位振荡，加之通货膨胀预期，大批企业将大量资金投入房地产业，促使房价的持续攀升，同时抬高了土地价格。
二、城市地价与房屋销售之间的关系
2010年，连云港市市区完成销售面积万平方米，同比下降%；实现商品房销售额亿元，同比下降%。商品房和商品住宅销售均价分别为4681元/平方米和4406元/平方米，分布比上年增长%和%。2010年经济社会的持续发展和房地产市场的活跃，价格持续上涨，成交量有所下降，从而导致开发商谨慎拿地，土地价格稳步上升。
三、城市地价与房地产价格之间的关系
2009年底，连云港市市区住宅用地平均地价约为元/平方米，如果按照容积率折算到楼面地价约为元/平方米，而据相关资料分析，连云港市市区住宅房价均价约为4406元/平方米，因此地价与房价比值= =。地价在房价中所占比例不高，而且与其它同类城市的地价与房价比值相近。
四、城市地价与土地市场协调状况
连云港市区2010年经营用地共成交108宗地，市区共成交经营性用地地公顷，成交总价亿元，成交金额同比上升%。
总体来看，2010年，连云港市土地市场不温不火，相对平稳，受房地产交易量的下降和房地产调控的影响，开发商拿地积极性不高，相对谨慎。
第二节 地价动态变化与社会经济发展指标关系分析
一、城市地价与经济增长协调发展
作为土地市场信息的重要指标，地价是一个地方社会经济发展的折射，经济形势的变化必然直接影响到地价的变化。2010年，连云港市经济保持平稳较快发展态势，完成地区生产总值1150亿元，按可比价格较上年增长%（简称同比增长，下同），增长幅度与上年持平。年内地区生产总值增速呈现逐季加快的发展态势。全市人均地区生产总值为23105元，增长%。总体上，连云港市宏观经济稳定增长带动了土地需求，促进了土地市场稳定发展，地价稳步上涨，但增长率低于GDP增长率，地价变化与经济发展形势相协调。
二、城市地价与居民可支配收入增长之间的关系
2010年，连云港市市区城镇居民人均可支配收入为19020元，比上年增加2062元，增长%。房地产市场活跃，消费者收入增加，房地产价格增长，地价上涨。
第三节 未来地价变动趋势分析及政策建议
一、未来地价变动趋势预测
房地产市场投资加速，成交价格大幅上涨；土地供应达到历史高位，土地价格持续上涨；一系列市场态势表明，调控政策需要进一步收紧。12月19日，国土资源部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，意在表明国家对房地产市场的调控决心，也拉开了三次调控的序幕，由此，土地市场后期态势不确定性进一步加剧。
从国家宏观经济层面来看，2009年是我国经济形势最为困难的一年，2010是我国经济形势极为复杂的一年，预计2011年宏观经济仍将延续2008年以来极其复杂和不确定的态势，宏观调控面临前所未有的难题。12月12日结束的中央经济工作会议为2011年定了“稳经济、调结构、控通胀”的发展基调，将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保障经济平稳较快的发展。面对即将来临的2011年，有经济学家认为，经济增长速度还将在8%左右，甚至可能超过9%。专家预计，2011年CPI最保守也将在3%以上。央行最近的一份调查的显示，居民目前的投资意向再度首选房地产。为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理的水平难度不减。
2011年一季度，“十二五”开局和换届效应双重影响，城市化、工业化进程加速，通胀预期等对土地需求压力仍较大。若国家调控政策能够得到有效落实，市场上流动性回收力度加大，保障性住房供给量能够有效释放，百姓对房价大幅反弹的忧虑可能得到缓解，支撑房地产投机炒作的非理性预期可能弱化，从而有助于居住地价的稳定。
二、政策建议
在当前经济仍处在企稳回升的关键时期，连云港市应进一步健全完善以政府为主导、以有偿使用为核心、以招拍挂为主要形式的公平、有序的土地市场体系，发挥土地供应对社会投资的方向性引导，服从于中央转变经济增长方式的要求，注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管、加大保障性住房用地的供给，并将注重与其他调控手段的综合配套。
在对房地产市场的调控中，从供给、需求以及交易程序三方面进行管理，全力做好民生项目用地的服务工作。科学制订土地供应计划，合理确定新增建设用地和存量建设用地供应区域、规模、结构、时序，确保有效供给与有效需求之间的相对平衡。严厉打击土地被囤积、炒作，促进房地产市场的健康发展。提高土地供应量，加大经济适用房和廉租房和棚户区改造用地等保障性住房的用地需求。积极探索新的土地拍卖方式，改变“地价推高房价，房价再推高地价”的恶性循环。
加强工业用地的规划管理工作，坚决遏制“两高一资”、产能过剩、低水平重复建设项目上马，加大对高新技术产业、先进制造业和现代服务业发展的供地。同时研究制定支持中小企业发展的用地政策。加强协调合作，积极参与制定促进节能减排和节约集约用地的财政税收政策。促进土地节约集约利用，鼓励开发利用地下空间，提高土地利用容积率积，极引导使用未利用地和废弃地。
加强土地市场的动态监测，及时掌握土地的供应、开发建设情况和地价变动等市场运行的动态情况，加大信息收集、分析与披露力度，冷静观察市场变化及其与宏观经济的协调情况，深入细致地分析原因，并提出相应的对策建议，为建立快速反应机制和土地宏观调控提供科学依据。
第四节 成果应用说明
一、地价区段成果的应用说明
地价区段成果主要指地价区段分布图，在宗地评估和调整用地结构方面有着现实的应用意义。
1.地价区段成果的应用：地价区段成果在优化城镇土地利用结构，促使各类土地达到最佳经济收益状态有着特殊的意义。在进行城市总体规划调整过程中可充分考虑地价区段的空间分布现状。
2.成果应用时效性：地价区段调整是依据现状为主的原则，即地价区段综合反映了连云港市市区内部现状条件下不同用地类型的空间分布差异和质量分布差异。随着城市的发展，商服业进一步集聚与繁华，基础设施进一步完善，地价区段成果应随城市的发展而进行调整变更，以适应城市日益发展变化的新情况。
二、土地估价成果的应用说明
1. 基准地价的说明：本次评估的基准地价是指在目前土地开发现状条件为设定土地开发条件的前提下，各区段土地使用权法定最高出让年期的平均价格。土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费、利息、利润和土地增值收益的平均标准已在基准地价中得到体现。基准地价的显著特点就是反映城市内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、出租、转让或作价出资以及政府管理和调控地价提供指导依据。基准地价并不代表每宗地的具体价格，而代表了某一区域（土地级别或地价区段）平均地价，它显示了不同级别、不同地价区段的一般价格水平。在宗地地价评估过程中，可采用基准地价系数修正法进行评估，为此我们专门建立了区段内宗地地价的修正体系。
2. 应用基准地价成果的说明：本次的基准地价成果是以区段基准地价为核心的基准地价体系，因此在具体应用时应以区段基准地价为基础，对具体宗地地价进行修正，而土地级别基准地价成果只是作为政府掌握地价水平的参考。
3. 成果应用时效性说明：基准地价是依据地价动态监测点和土地市场现状为基础评估的。由于基准地价受到土地供需关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平、地价指数等多方面影响，基准地价评估成果动态变化快，因此，基准地价应根据土地市场状况，应用地价动态监测体系随时调整。
三、城市地价动态监测体系成果的应用说明
1. 应用城市地价动态监测体系成果的说明：建立了连云港市市区地价动态监测体系后，应根据省国土资源厅的要求，按季度对地价监测点的土地利用情况和交易情况进行监测和维护，并根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的要求按季度对地价监测点的资料进行采集、整理、汇总和保管，并按规定上报，为实行地价动态监测提供依据。在此基础上，利用地价监测资料进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等，提高城市地价管理效率。
2. 成果应用时效性说明：建立城市地价动态监测体系的目的之一是实现城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全省地价水平和地价动态分布规律，因此，其时效性很强。根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的规定，城市地价监测资料应每季度采集一次。本次连云港市城市地价动态监测体系中第一~四季度地价动态监测资料的基准日期分别为2010年3月31日、2010年6月30日、2010年9月30日、2010年12月31日，成果应用过程中应注意其成果的基准日，以后的地价动态监测工作应在此基础上按季度完成。
第五节 成果在宗地地价评估中的应用
一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价的主要流程
利用基准地价可以采用基准地价系数修正法进行宗地地价评估。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表，对地价区段基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
1.收集有关基准地价资料，包括区段基准地价图及其文字说明、基准地价表、宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表等；
2.确定待估宗地所在地价区段的同类用途基准地价；
3.分析待估宗地的地价影响因素，依据宗地地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表计算待估价宗地的综合修正系数；
4.进行期日修正、年期修正、容积率修正、开发水平修正等其他修正；
5.测算待估宗地地价。
二、宗地地价的计算公式
1.商业用地地价评估
宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系数×临街深度修正系数×临街宽度修正系数×容积率修正系数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数。
2.住宅用地地价评估
宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系数×容积率修正系数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数
3.工业用地地价评估
宗地地面地价=（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系数×其他修正系数+开发水平差异修正）×年期修正系数
三、宗地地价评估特殊情况处理
对于位于地价区段之外的宗地地价评估，可进行如下处理：
1.参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的地价区段基准地价成果，按照上述流程进行评估，并进行适当的区位修正。
2. 参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的地价区段内地价监测点成果，视地价监测点为比较案例，运用市场比较法进行评估。
3.对于位于商业路线里地的宗地地价评估，根据典型市场调查和参考其他地区的经验，可参照商业路线价的40%再按照上述流程进行评估。
附录 连云港市市区地价区段描述与分析
附表1 连云港市市区商业用地地价区段描述与分析
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03001S
栖霞路步行街
栖霞路步行街商业区段位于连云港市连云区主城区中心，东至海棠南路东侧，南至中山中路，西至邮电巷、水电巷西侧，北至铁路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道海棠南路、中华西路，交通便捷，附近有购物中心等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿栖霞路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有东源购物中心、华东宾馆、中韩商品城等，经营类别以百货、服装类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为办公、住宅用途。此区段规划用途为商业、办公、住宅用地为主。
03002S
东院路-中华西路A段
东院路-中华西路A段商业区段位于连云港市连云区主城区中心，沿东苑路南至中山西路，北至铁路，沿中华西路东至邮电巷，西至院前路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道东院路、中华西路，交通便捷，附近有海关等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿中华西路、东苑路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有雅都宾馆、东高地酒店、名商俱乐部等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为办公、住宅用途。此区段规划用途为商业、办公、住宅用地为主。
03003S
中华东路-栖霞东路
中华东路-栖霞东路商业区段位于连云港市连云区主城区中心，沿中华东路、栖霞东路东至外运公司，西至海棠南路，沿大巷北路南至中山中路，北至栖霞东路。该商业区段内的主要道路为生活型主干道栖霞东路、中华东路，交通较便捷，附近有核电大楼等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿中华东路、大巷北路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有中华商厦、人民商场、益康大药房等，经营类别以百货、服装、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03004S
院前路
院前路商业区段位于连云港市连云区主城区中心，南至中山西路，北至铁路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道院前路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿院前路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有香海锦泰大饭店、百乐门夜总会、金牛汽车装潢等，经营类别以百货、餐饮、汽车装潢类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为办公、住宅用途。此区段规划用途为商业、办公、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03005S
中山西路A段
中山西路A段商业区段位于连云港市连云区主城区中心，东至大巷路，西至西苑路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中山西路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿中山西路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有一汽大众特约服务站、八一市场、渔香大酒店、中山宾馆、天台家具城、喜福来大酒店等，经营类别以百货、酒店、家具类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为办公、住宅用途。此区段规划用途为商业、办公、住宅用地为主。
03006S
中华西路B段
中华西路B段商业区段位于连云港市连云区主城区中心，东至院前路，西至连霍高速公路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中华西路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿院前路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有小波乐器行、车艺沙龙、雅兰美容养生馆等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03007S
西苑路区段
西苑路区段商业区段位于连云港市连云区主城区中心，南至中山西路，北至铁路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道西苑路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿西苑路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有川味苑火罐、院前农贸市场、牵缘酒楼等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03008S
中山西路B段
中山西路B段商业区段位于连云港市连云区主城区中心，东至西苑路，西至平山转盘。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中山西路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿中山西路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有天祥大药房、德善堂大药房等，经营类别以百货、汽车修理类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03009S
海棠北路区段
中山西路B段商业区段位于连云港市连云区主城区北部，南至大港路，北至西大堤。该商业区段内的主要道路为混合型主干道海棠北路，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿海棠北路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有红南香菜馆、锦达宾馆、神州宾馆、蓝苑酒店、大陆桥国际商务大厦、阳光国际大厦等，经营类别以百货、餐饮、宾馆类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03010S
海棠南路B段
海棠南路B段商业区段位于连云港市连云区主城区南部，南至新港路，北至中山路。该商业区段内的主要道路为生活型主干道海棠南路，交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿海棠南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有石油宾馆等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03011S
中山东路A段
中山东路A段商业区段位于连云港市连云区主城区东部，东至外冷路，西至大巷路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中山东路，交通便捷，附近有外运公司、石门桥等公交站点。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿中山东路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有聚香苑大酒店、春光汽车装潢超市、最佳东方酒店等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03012S
文教路
文教路商业区段位于连云港市连云区主城区中心，东至西苑路，西至中华西路。该商业区段内的主要道路为生活型主干道文教路，交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿文教路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有院前农贸市场等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03013S
临海路-中山东路C段
临海路-中山东路C段商业区段位于连云港市连云区主城区东部，沿临海路南至胜利路，北至中山东路，沿中山东路东至胜利路，西至云台路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中山东路，交通便捷，附近有连云汽车站等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点沿临海路、中山东路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有新大新超市、华新宾馆、粮食宾馆等，经营类别以百货、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较低，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03014S
大港西路
大港西路商业区段位于连云港市连云区主城区北部，东至海棠中路，西至连霍高速公路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道大港西路，交通便捷，附近有碱厂宿舍、东方中学、警备区等公交站点。该商业区段内商业繁华程度一般，目前该区段正在进行开发建设，周边住宅区较多，潜力较大，商服网点沿大港西路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03015S
龙门路
龙门路商业区段位于连云港市连云区主城区北部，东至海滨大道，西至北固山大道。该商业区段内的主要道路为混合型主干道龙门路，交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿龙门路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有海景山庄、陕煤山庄等，经营类别以宾馆、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层至二层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03016S
西山顶
西山顶商业区段位于连云港市东西连岛，主要包括江家嘴、西山顶附近区域。该商业区段交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度较高，因位于旅游区附近，商业繁华程度呈季节性变化，商服业类型以旅游、餐饮、服务业为主，规模较大的商服网点有金海岸假日中心、阅海楼酒店等。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03017S
大沙湾-苏马湾
大沙湾-苏马湾商业区段位于连云港市东西连岛，主要包括大沙湾-苏马湾附近区域。该商业区段交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，因位于旅游区附近，商业繁华程度呈季节性变化，商服业类型以旅游、服务业为主。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地为主。
03018S
中山东路B段
中山东路B段商业区段位于连云港市连云区主城区东部，东至云台路，西至外冷路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道中山东路，交通便捷，附近有荷花街、港务局、隧道北口等公交站点。该商业区段内商业繁华程度一般，商服网点沿中山东路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有远洋宾馆、海港宾馆等，经营类别以百货、餐饮、宾馆类居多。该商业区段土地利用以商业和住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03019S
大沙湾区段
大沙湾商业区段位于连云港市东西连岛，主要包括大沙湾-苏马湾附近区域。该商业区段交通较便捷，附近有连岛浴场等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，因位于旅游区附近，商业繁华程度呈季节性变化，商服业类型以旅游、服务业为主，规模较大的商服网点有环宇大酒店、鑫苑宾馆、望海潮酒店、乐园海鲜城、天天超市、环宇超市等，经营类别以宾馆、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03020S
东连岛环岛公路
东连岛环岛公路商业区段位于连云港市东西连岛，东至水岛，西至白沙学校。该商业区段交通较便捷。该商业区段内商业繁华程度一般，因位于旅游区附近，商业繁华程度呈季节性变化，商服业类型以旅游、服务为主，规模较大的商服网点有陈老大渔家宴等，经营类别以宾馆、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以渔民自建房为主，一层一般为商业用途，二层一般为住宅。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03021S
连岛镇
连岛镇商业区段位于连云港市东西连岛，主要包括连岛镇附近区域。该商业区段交通较便捷，附近有西连岛等公交站点。该商业区段内商业繁华程度一般，商服业类型以零售、服务为主，规模较大的商服网点有新大新超市等，经营类别以百货类居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以渔民自建房为主，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途为商业、住宅用地为主。
03022S
新光路-中山西路C段
新光路-中山西路C段位于连云港市连云区主城区西部，东至港城大道，南至新光路，西至铁路，北至平山路。该商业区段内交通便捷，附近有出口加工区等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿中华路两侧、新光路两侧密集分布，商服业类型以小型零售商业、服务业为主，规划较大的商服网点有立全家常菜馆、金陵鸭血粉丝、平价菜场等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
03023S
平山路-核电路A段
平山路-核电路A段位于连云港市连云区主城区西部，东至五羊路。该商业区段内交通较便捷，附近有平山车站、平山小区等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿平山路两侧、核电路两侧密集分布，商服业类型以小型零售商业、服务业为主，规划较大的商服网点有明缘超市、亚龙饭店、新大新超市等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线内外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
03024S
建材市场
建材市场商业区段位于连云港市连云区主城区西部，东至连霍高速绿地，南至连霍高速绿地，西至平山路，北至大港路。该商业区段内的主要道路为交通型主干道大港路、平山路等，交通便捷。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点在德兰国际建材家居广场、光伸建材市场、国际汽配城内密集分布，其中德兰国际建材家居广场是华东地区规模最大、档次最高、品类最全的建材家居广场。商服业类型以建材家居批发、零售、汽车销售服务为主，经营类别以建材、家居、汽车居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03025S
华东时尚物流城
华东时尚物流城商业区段位于连云港市连云区主城区西部，东至平山路，南至巷道，西至新光路，北至大港路。该商业区段内的主要道路为交通型主干道大港路、平山路、新光路等，交通便捷。该商业区段规划为华东时尚物流市场，目前为待开发空地，规划商服业类型以建材家居批发、零售为主。该商业区段基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途为商业用地。
03026S
猴嘴镇商业
猴嘴镇商业区段位于连云港市连云区猴嘴街道，主要包括猴嘴街道内商业街道。该商业区段内的主要道路有生活型次干道通园路、台南路、文明路等，交通较为便捷，附近有猴嘴等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿文明路、通园路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有集贸市场、新大新超市等，经营类别以餐饮、休闲、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
03027S
天山路-梅花路
天山路-梅花路商业区段位于连云港市连云区东南部，南至松花江路，北至开发区管委会。该商业区段内的主要道路有生活型主干道天山路、梅花路等，交通较为便捷。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿天山路、梅花路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有集贸市场、新大新超市等，经营类别以餐饮、休闲、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
03028S
花果山大道
花果山大道商业区段位于连云港市连云区主城区西部，南至驳盐河，北至大港路。该商业区段内的主要道路为交通型主干道大港路、花果山大道等，交通便捷。该商业区段属于规划商业区段，目前为待开发空地，规划商服业类型以中小型零售、服务为主。该商业区段基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途为商业、住宅用地。
03029S
朝阳镇商业
朝阳镇商业区段位于连云港市连云区朝阳镇，主要包括朝阳镇内商业街道。该商业区段内的主要道路有生活型次干道向阳大街、新建路等，交通较为便捷，附近有猴嘴等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿向阳大街、新建路、小学路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有南北超市、我爱家纺、海尔专卖等，经营类别以餐饮、休闲、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03030S
松花江路
松花江路商业区段位于连云港市连云区东南部，东至经九路，西至泰山路。该商业区段内的主要道路有混合型主干松花江路等，交通较为便捷，附近有中云等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿松花江路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有太阳能专卖等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
03031S
宿城乡商业
宿城乡商业区段位于连云港市连云区宿城乡，主要包括宿城乡内商业街道。该商业区段内的主要道路有生活型次干道桃源路等，交通较为便捷，附近有隧道南口、东崖屋等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿桃源路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有旺角超市、宿城山庄酒店、舒大药店等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
03032S
核电路B段
核电路B段商业区段位于连云港市连云区东南部，东至巷道，西至五羊路。该商业区段内的主要道路有混合型主干核电路等，交通较为便捷，附近有云山乡、白果树等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿核电路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有楼外楼大酒店、旺达超市、新大新超市等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
03033S
凤凰湾海滨浴场
凤凰湾海滨浴场商业区段位于连云港市连云区黄窝，主要包括凤凰湾海滨浴场附近区域。该商业区段交通较便捷，附近有黄窝等公交站点。该商业区段内商业繁华程度一般，因位于旅游区附近，商业繁华程度呈季节性变化，商服业类型以旅游、服务业为主，规模较大的商服网点有威海旅馆、锦绣山庄、渔家大院海鲜馆、在海一方海鲜馆、凤凰旅游商品部等，经营类别以宾馆、餐饮类居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地为主。
03034S
高公岛乡商业
高公岛乡商业区段位于连云港市连云区高公岛乡，主要包括高公岛乡内商业街道。该商业区段内的主要道路有混合型次干道连高路等，交通较为便捷，附近有高公岛等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿连高路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有清旺超市、康华海鲜、口香饭馆等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03035S
板桥镇商业
板桥镇商业区段位于连云港市连云区板桥镇，主要包括板桥镇内商业街道。该商业区段内的主要道路有混合型次干道大板路、板桥西路等，交通较为便捷，附近有板桥等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿大板路、板桥西路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有济民大药房、大明超市、福满楼酒店、飞翔商店等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
05001S
陇海步行街
陇海步行街商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至通灌北路，西至西盐河。该商业区段内道路为生活型主干道陇海中路，交通便捷附近有步行中街、步行街等公交站点。陇海步行街沿街绿化、移动式盆景、休闲座椅等，体现了人性化氛围，为市民营造了一个良好的购物、休闲、娱乐、观光场所。 区段内商业繁华程度高，商服网点沿陇海中路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有罗莱家纺专卖、海谰之家、千年翠钻、森达专卖、班尼路专卖等。该商业区段土地利用类型以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至二层一般为商业。此区段规划用途以商业用地为主。
05002S
通灌北路A段
通灌北路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，沿通灌北路南至海连中路，北至至解放中路；沿海连中路东至龙尾河，西至通灌路。该商业区段内道路有混合型主干道海连中路、通灌北路，交通便捷，附近有步行街、解放路小学等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿海连中路、通灌北路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售商业、宾馆为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有美猴王大酒店、苏宁电器、文峰商场时代超市、五星电器等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅或商业。此区段规划用途为商业、住宅用地。
05003S
华联商厦
华联商厦商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙河南路东侧，南至巷道，西至龙尾河，北至海连东路北侧。该商业区段内道路有混合型主干道海连中路、瀛洲路等，交通便捷，附近有龙河广场、振兴大厦等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点在该区段内密集分布，商服业类型以大中型零售商业为主，经营类别以服装、百货、IT居多，较大的商业网点有华联超市、国美电器、彩通手机数码港、天音手机城、龙河电脑城等。该商业区段土地利用类型以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至三层一般为商业，三层以上一般为办公。此区段规划用途以商业、办公用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05004S
解放中路
解放中路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，沿东至龙尾河，西至西盐河，沿南极北路、海昌北路南至陇海中路，北至解放中路。该商业区段内道路有混合型主干道解放中路等，交通便捷，附近有人民医院、百货大楼等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点在解放中路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售商业、宾馆为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有百货大楼、中央商场、九龙国际大酒店、汇金购物广场、凯尔登假日宾馆等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度大部分较高，一层至二层一般为商业，三层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05005S
海连中路
海连中路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙尾河，西至西盐河。该商业区段内道路有混合型主干道海连中路等，交通便捷，附近有人民医院、百货大楼等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点在海连中路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以宾馆、休闲、百货居多，较大的商业网点有明珠大酒店、金月轩宾馆、金色年代KTV、库斯科KTV等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至二层一般为商业，三层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05006S
万润商业街
万润商业街商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，沿陇海东路东至郁州北路，西至龙尾河，沿龙河北路南至海连东路，北至解放东路。该商业区段内道路为生活型主干道陇海东路、龙河北路，交通便捷附近有怡景苑、万润商业街、港利公寓等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿陇海东路、龙河北路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮、休闲居多，较大的商业网点有北京烤鸭、天天鱼港、漫步鱼港、上海足疗等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度高，一层至二层一般为商业，三层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05008S
青年路
青年路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至通灌北路，南至海连中路，西至南极北路西侧，北至陇海中路。该商业区段内道路有混合型主干道海昌北路、南极北路等，交通便捷，附近有新一佳超市、步行街、联通等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿海昌北路、南极北路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有港澳城、海成服饰、发型设计等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至二层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05009S
通灌南路A段
通灌南路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，南至朝阳中路，北至海连中路。该商业区段内道路有混合型主干道通灌南路等，交通便捷。区段内商业繁华程度高，商服网点沿通灌南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮、宾馆居多，较大的商业网点有银城国际酒店、国安宾馆、登泰宾馆、要德火锅等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至二层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05010S
朝阳中路
朝阳中路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙尾河，西至西盐河。该商业区段内道路有混合型主干道朝阳中路等，交通便捷，附近有中医院、南小区、武警支队、瀛州桥等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿朝阳中路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮、宾馆居多，较大的商业网点有永和大酒店、金淮海大酒店、新国旅酒店、悠仙美地等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05011S
海昌南路
海昌南路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，北至海连中路，南至海宁中路。该商业区段内道路有生活型主干道海昌南路等，交通便捷，附近有眼科医院、直销市场等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿海昌南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮居多，较大的商业网点有过江龙火锅、福斯特洗衣、宝岛眼睛、长聚春酒店等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05012S
南极南路
南极南路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，北至海连中路，南至海宁中路。该商业区段内道路有生活型主干道南极南路等，交通便捷，附近有新海实验中学、总工会、教堂等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿南极南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮居多，较大的商业网点有红红火火大酒店、百佳惠超市、五千年大酒店等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05013S
苍梧路-郁州北路
苍梧路-郁州北路商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，沿苍梧路东至东沿河，西至龙河南路，沿郁州北路南至苍梧路，北至解放动东路。该商业区段内道路有混合型主干道苍梧路、郁州北路等，交通便捷，附近有港师、苍梧小区、苍梧绿园等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿苍梧路、郁州北路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮居多，较大的商业网点有苏果超市、福奈特洗衣、云台宾馆等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05014S
瀛州路A段
瀛州路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，南至海宁东路，北至气象局。该商业区段内道路有混合型主干道瀛州路等，交通便捷，附近有客运南站、瀛州桥、快客站等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿瀛州路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以百货、餐饮、宾馆居多，较大的商业网点有锦华饭店、凯莱大酒店、东方红大酒店、山水酒店、兰园宾馆等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05015S
盐河北路-盐河南路A段
盐河北路-盐河南路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，南至朝阳西路，北至人民路。该商业区段内道路有混合型主干道盐河北路、盐河南路等，交通便捷，附近有石油公司、电视台、农工商超市、海事局等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿瀛州路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以百货、餐饮居多，较大的商业网点有八一大酒店、老正川火锅、客堂川菜、金陵食府金都宾馆等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至二层一般为商业，三层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05016S
解放东路A段
解放东路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至郁洲北路，西至龙尾河。该商业区段内道路有混合型主干道解放东路等，交通便捷，附近有和平桥、捷安快客、食品公司等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿解放东路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以百货、餐饮、休闲、宾馆居多，较大的商业网点有糖果KTV酒吧、五交化市场、长安宾馆、盐阜人家等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05017S
海连东路
海连东路商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至凌州路，西至龙河北路。该商业区段内道路有混合型主干道海连东路等，交通便捷，附近有自来水公司、中药学校、师专附属中学等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿海连东路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以百货、餐饮、休闲、宾馆、汽车居多，较大的商业网点有杰瑞宾馆、金轩超市、富煌大酒店、九龙汽配、美国汽配等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05018S
繁荣路-利民路
繁荣路-利民路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙河北路，南至至海连东路，西至龙尾河，北至陇海东路。该商业区段内道路有生活型次干道繁荣路、利民路等，交通较便捷，附近有老年公寓等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿繁荣路、利民路两侧密集分布，商服业类型以小型零售商业、服务为主，经营类别以百货、餐饮、居多。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05019S
大庆东路-康泰南路
大庆东路-康泰南路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，沿大庆东路东至通灌南路，西至西盐河，沿康泰南路南至朝阳中路，北至海连中路。该商业区段内道路有生活型次干道大庆东路、康泰南路，交通便捷，附近有夕阳红等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿大庆东路、康泰南路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务为主，经营类别以服装、百货、餐饮居多，较大的商业网点有凯丽大酒店、永华烟酒等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层一般为商业，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05020S
解放西路
解放西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至盐河北路，西至海连西路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放西路，交通较为便捷，附近有化轻公司、财经学院、车辆厂等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿解放西路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有满庭芳酒店、金元宾馆、晨光百货、金龙装饰、家乐福超市等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05021S
海连西路A段
海连西路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至盐河北路，西至解放西路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道海连西路，交通较为便捷，附近有水表厂、农工商超市等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿海连西路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有贵州花江狗肉、东北农家院、世纪饭店等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05022S
朝阳西路
朝阳西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至盐河北路，西至幸福路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道朝阳西路，交通较为便捷，附近有常乐新村、新孔路、国税局等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿朝阳西路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有丰源酒店、金叶酒店、贵都酒楼、光明超市等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05023S
朝阳东路-郁州南路
朝阳东路-郁州南路商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，沿朝阳东路东至东盐河，西至瀛洲路，沿郁州南路南至海宁东路，北至苍梧路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道朝阳东路、郁州南路，交通较为便捷，附近有人才市场、博纳花园、苍梧小区等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿朝阳东路、郁州南路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮、宾馆居多，规模较大的商服网点有江山大酒店、天都大酒店、白玉兰酒店、苍梧茶楼、伊利超市、康济大药房等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05024S
解放东路B段
解放东路B段商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至高渠道，西至郁洲北路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放东路，交通较为便捷，附近有公交加油站、人民路口、蓝天商场等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿解放东路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮、酒店居多，规模较大的商服网点有新达药房、东方商贸城、裕华超市等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05025S
民主东路-龙河北路A段
民主东路-龙河北路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至郁洲北路，南至解放东路，西至龙尾河，北至人民东路。该商业区段内的主要道路有生活型次干道民主东路、龙河北路，交通较为便捷，附近有食品公司等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿民主东路、龙河北路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮多，规模较大的商服网点有品味居酒店、好又多超市等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05027S
建设东路A段
建设东路A段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙尾河，西至西盐河。该商业区段内的主要道路有生活型主干道建设东路等，交通较为便捷，附近有海宁中学、矿专南门、龙河小区等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿建设东路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮多，规模较大的商服网点有保真超市、苏果超市、徐州人家、贵宾楼饭店等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度大部分一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05028S
海宁中路-通灌南路B段
海宁西路商业区段位于连云港市新浦区主城区南部，沿海宁中路东至龙尾河，西至西盐河，沿通灌南路南至海宁中路，北至朝阳中路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道海宁中路、通灌南路，交通较为便捷，附近有车管所、海南小区等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿海宁中路、通灌南路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮、汽车服务居多，规模较大的商服网点有钟情海鲜馆、力达汽车、车酷汽车等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05029S
人民东路
人民东路商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，西至火车站，西至解放东路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道人民东路等，交通便捷，附近有汽车总站、沈圩桥、人民公园等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点在红星美凯龙国际家居广场、宝安家居广场内及人民东路两侧密集分布。商服业类型以大中型建材家居批发、零售、中小型零售、服务为主，经营类别以建材、五金、灯具、窗帘、百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有欧派橱柜、光明橱柜、家禾超市、水晶缘酒店等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层一般为商业用途，二层以上一般商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05030S
新浦新区
新浦新区商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至学院路，南至海宁东路，西至科苑路，北至苍梧路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道学院路、海宁东路、科苑路、苍梧路等，交通较为便捷，附近有淮海工学院、新海中学、市政府等公交站点。该区段属于新区，目前商业繁华程度一般，但随着小区入住率的增大，未来潜力较大，商服网点沿学院路、海宁东路、科苑路、苍梧路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05031S
装饰城
装饰城商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，北至解放东路，西至凌州路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道凌州路、解放东路等，交通便捷，附近有国际商场等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点在陶瓷市场、装饰城内密集分布。商服业类型以大中型建材家居批发、零售为主，经营类别以建材、五金、灯具、窗帘居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地。
05032S
龙河南路-建园路
龙河南路-建园路商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，沿龙河南路南至朝阳东路，北至苍梧路，沿建园路东至东盐河，西至瀛洲路。该商业区段内的主要道路有生活型主干道龙河南路、建园路，交通较为便捷，附近有博纳花园、苍梧小区等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿龙河南路、建园路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有安华龙虾城、万州酒楼、苏果超市、谢记甲鱼等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05033S
巨龙路
巨龙路商业区段位于连云港市新浦区主城区东部，南至海宁东路，北至解放东路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道巨龙路，交通较为便捷，附近有天晴大酒店、巨龙路口等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿巨龙路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮、汽车服务居多，规模较大的商服网点有聚友川菜、四通饭店、毛家饭庄、天晴大酒店、庆铃汽车等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05034S
海宁西路
海宁西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西南部，东至盐河南路，西至幸福路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道海宁西路，交通较为便捷，附近有德邦公司等公交站点。该区段属于新区，目前商业繁华程度一般，但随着小区入住率的增大，未来潜力较大，商服网点沿海宁西路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05035S
新孔北路-陇海西路
新孔北路-陇海西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，沿新孔北路南至海连西路，北至解放西路，沿陇海西路东至盐河北路，西至新孔北路。该商业区段内的主要道路有生活型主干道陇海西路、新孔北路，交通较为便捷，附近有化轻公司、财经学校等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿陇海西路、新孔北路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有东北农家院、慧美便利、林鸿超市、广连超市等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05036S
新孔南路-大庆西路
新孔南路-大庆西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，沿新孔南路南至玉带河，北至海连西路，沿大庆西路东至盐河北路，西至幸福路。该商业区段内的主要道路有生活型主干道大庆西路、新孔南路，交通较为便捷，附近有西小区、新孔路等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿大庆西路、新孔南路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有镇海超市、天德药店、西城综合市场、老九饭店、小白点酒家等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05037S
民主西路
民主西路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至盐河北路，西至解放西路。该商业区段内的主要道路有生活型次干道民主西路，交通较为便捷，附近有石油公司等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿民主西路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有宇航网吧、校友川菜馆等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05038S
振海路
振海路商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，南至玉带河，北至海连西路。该商业区段内的主要道路有混合型次干道振海路，交通较为便捷，附近有常乐新村等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿振海路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多，规模较大的商服网点有海林酒店、万福超市、华诚超市、河南食府等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05039S
人民西路-海连西路B段
人民西路-海连西路B段商业区段位于连云港市新浦区主城区西部，沿人民西路东至火车站，南至海连西路，沿海连西路东至幸福路，西至蔷薇河。该商业区段内的主要道路有混合型主干道人民西路、海连西路，交通较为便捷，附近有蔷薇大桥、海州交管所、粮库宿舍、人民西路等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿人民西路、海连西路两侧分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05040S
振兴路-盐建路
振兴路-盐建路商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，南至振华大道，北至310国道。该商业区段内的主要道路有混合型主干道振兴大道、振华大道，交通较为便捷，附近有东港学院、如意集团等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿振兴大道两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05041S
解放东路C段
解放东路C段商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，南至铁路，北至振兴汽配城。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放东路，交通较为便捷，附近有联运公司等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿解放东路两侧零星分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，经营类别以百货、汽车居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层至一般为商业用途，二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05042S
钢材市场
钢材市场商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，东至解放东路，北至310国道。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放东路、310国道，交通较为便捷，附近有新浦农场、振兴汽配城、丁字路等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点在区段内密集分布，商服类型以大中型批发零售为主，经营类别以钢材为主。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高。此区段规划用途以商业用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05043S
振兴汽配城
振兴汽配城商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，东至巷道，南至巷道，西至解放东路，北至310国道。该商业区段内的主要道路有混合型主干道解放东路、310国道，交通较为便捷，附近有新浦农场、振兴汽配城、丁字路等公交站点。振兴汽配城是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐及汽车文化等一条龙服务的苏北鲁南地区规模最大、配套最完善、功能最齐全的大型综合性汽车汽配贸易中心。该区段商业繁华程度较高，商服网点在区段内密集分布，商服类型以大中型批发零售、服务业为主，规模较大的商服网点有东风汽车专营、奇瑞汽车等，经营类别以汽车、餐饮、住宿居多。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高。此区段规划用途以商业用地为主。
05044S
瀛洲路B段
瀛洲路B段商业区段位于连云港市新浦区主城区南部，南至妇联河，北至魏跳桥。该商业区段内的主要道路有混合型主干道瀛洲路，交通较为便捷，附近有洪沙路口、海州开发区、小海路口、南城中学等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿瀛洲路两侧零星分布，商服类型以大中型批发零售、服务业为主，规模较大的商服网点有海兵大酒店、万隆宾馆、东风日产专营、兴隆装饰城等，经营类别以建材、汽车、宾馆居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至三层一般为商业用途。此区段规划用途以商业、工业用地为主。
05045S
沈圩街
沈圩街商业区段位于连云港市新浦区主城区北部，南至人民路，北至蔷薇河。该商业区段内的主要道路有混合型次干道沈圩街，交通较为便捷，附近有后沈圩、沈圩信用社等公交站点。该区段商业繁华程度一般，商服网点沿沈圩街两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有家乐福超市、开心酒家、家香菜等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
05046S
南城镇商业
南城镇商业区段位于连云港市新浦区南城镇，主要包括南城镇新大街商业街道。该商业区段内的主要道路有混合型次干道新大街等，交通较为便捷，附近有南城路口、南城小学、南城镇政府等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿新大街两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有家慧百货超市、浪漫一生婚纱摄影、平顾批发超市等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05047S
花果山乡商业
花果山乡商业区段位于连云港市新浦区花果山乡，主要包括花果山乡花果山南路、花果山北路商业街道。该商业区段内的主要道路有混合型次干道海丰路、花果山南路、花果山北路等，交通较为便捷，附近有大村等公交站点。该区段商业繁华程度较高，商服网点沿花果山北路、花果山北路两侧密集分布，商服类型以中小型零售、服务业为主，规模较大的商服网点有松门饭店、凯利酒家、四季沐歌太阳能专卖等，经营类别以餐饮、百货居多。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度一般，以自建房为主，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
05048S
通灌北路B段
通灌北路B段商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，南至解放中路，北至人民东路。该商业区段内的主要道路有混合型主干道通灌北路等，交通较为便捷，附近有沈圩桥、通灌路口、新浦中学等公交站点。该区段商业繁华程度高，商服网点沿通灌北路两侧分布，商服类型以大中型零售、服务业为主，经营类别以百货、餐饮多，规模较大的商服网点有新一佳超市、浦东饭店、康济大药房等。该商业区段土地利用以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至二层一般为商业用途，三层以上一般为住宅用途。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
05049S
民主路-市化路
民主路-市化路商业区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至通灌北路，南至解放中路，西至西盐河路，北至人民东路。该商业区段内道路为生活型主干道民主路、市化路等，交通便捷，附近有建国路口、新浦中学等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点民主路、市化路、新新路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有在海一方大酒店、民主路布匹市场、人民商场、家家福超市等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较低，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06001S
幸福路B段
幸福路B段商业区段位于连云港市海州区主城区中心，南至新建路，北至玉带河。该商业区段内道路为混合型主干道幸福路等，交通便捷，附近有批发市场、海州医院等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿幸福路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售商业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有水星家纺、响亮太阳能专卖、欣艺广告、家得福超市、意尔康专卖等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06002S
宝丽商业街
宝丽商业街商业区段位于连云港市海州区主城区中心，东至幸福路，西至新海路。该商业区段内道路为生活型次干道，交通便捷，附近有批发市场、海州医院等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点在宝丽商业街内密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有波司登专卖、七匹狼专卖、雅芳专卖等。该商业区段土地利用类型以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较高，一层至三层一般为商业用途。此区段规划用途以商业用地为主。
06003S
海州批发市场
海州批发市场商业区段位于连云港市海州区主城区中心，东至市场街，西至幸福路。该商业区段内道路为生活型次干道，交通便捷，附近有批发市场、海州医院等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点在海州批发市场、白虎山批发市场内密集分布，商服业类型以中小型零售商业为主，经营类别以服装、百货居多。该商业区段土地利用类型以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较低，一层至二层一般为商业用途。此区段规划用途以商业用地为主。
06004S
新建西路
新建西路商业区段位于连云港市海州区主城区中心，东至幸福路，西至西门路。该商业区段内道路为混合型主干道新建西路等，交通便捷，附近有海州中学、市桥等公交站点。区段内商业繁华程度高，商服网点沿新建西路两侧密集分布，商服业类型以大中型零售商业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有新华书店、时新眼镜城、馨悦酒店等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外七通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06005S
海州古城
海州古城商业区段位于连云港市海州区主城区中心，东至幸福路，南至东风路，西至北大街、南大街，北至新建路。该商业区段内道路为生活型次干道中大街、南大街、北大街等，交通便捷，附近有海州府酒店、中大街、南北大街等公交站点。区段内商业繁华程度较高，商服网点沿孔巷、中大街、南大街、北大街等道路两侧密集分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以服装、百货居多，较大的商业网点有永林金店、星辰琴行、佳佳酒店、天成超市等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度较低，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06006S
幸福路A段
幸福路A段商业区段位于连云港市海州区主城区北部，北至海连西路，南至玉带河。该商业区段内道路为混合型主干道幸福路等，交通便捷，附近有铸造厂、设计院（矿山设计院）等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿幸福路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以餐饮、百货居多，较大的商业网点有苏源大酒点、苏果便利尼尔泰汽车美容等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06007S
新建中路
新建中路商业区段位于连云港市海州区主城区东部，东至江化南路，西至幸福路。该商业区段内道路为混合型主干道新建中路等，交通便捷，附近有海州师范、双龙村等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿新建中路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以餐饮、百货居多，较大的商业网点有敬修堂大药房等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为商业或住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06008S
西门路-西大岭路
西门路-西大岭路商业区段位于连云港市海州区主城区西部，南至东风路，北至蔷薇河。该商业区段内道路为混合型主干道西门路、西大岭路等，交通便捷，附近有西门、西大岭、洪门酒厂等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿西门路、西大岭路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以餐饮、百货居多，较大的商业网点有蔷薇大酒店、光明超市、苏秦超市等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06009S
新海南路
新海南路商业区段位于连云港市海州区主城区中心，南至新建路，北至玉带河。该商业区段内道路为混合型次干道新海南路等，交通便捷，附近有电厂车队、电厂等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿新海南路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以餐饮、百货居多，较大的商业网点有一州明大酒店等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06010S
新海路-江化北路
新海路-江化北路商业区段位于连云港市海州区主城区北部，东至幸福路，南至玉带河，北至海连路。该商业区段内道路为混合型次干道新海路、江化北路等，交通便捷，附近有面粉厂、泰乐化工等公交站点。区段内商业繁华程度一般，商服网点沿新海路、江化北路两侧分布，商服业类型以中小型零售商业、服务业为主，经营类别以餐饮、百货居多，较大的商业网点有富来小吃、康达药房、惠真超市、丁丫酒店等。该商业区段土地利用类型以商业、住宅为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。区段内建筑物成新度一般，一层一般为商业用途，二层以上一般为住宅。此区段规划用途以商业、住宅用地为主。
06011S
盐河南路B段-新建东路
盐河南路B段-新建东路商业区段位于连云港市海州区主城区东部，沿盐河南路南至新建东路，北至玉带河，沿新建东路东至盐河南路，西至江化南路。该商业区段内的主要道路为混合型主干道盐河南路、新建东路等，交通便捷。该商业区段属于规划商业区段，目前主要为待开发空地，规划商服业类型以中小型零售、服务为主。该商业区段基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途为商业、住宅用地。
续附表1
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06012S
四季农产品交易中心
四季农产品交易中心商业区段位于连云港市新海主城区西部，东至洪门路，南至巷道，西至巷道，北至铁路。 四季农产品交易中心商品辐射苏北、鲁南、皖、豫、江、浙等十多个省市，是苏北、鲁南乃至安徽地区规模最大、品种最全的大型综合性农副产品批发市场，华东地区重要的农产品集散地、价格中心。市场提供商品交易、冷链保鲜、运输仓储、加工包装、配送配载、信息咨询、金融等功能服务，实现农药残留检验、电子商务交易、全程信息服务、加工出口、代办一关三检等现代物流服务，内部设置净菜加工、鲜活产品配送、生活消费品配送等城市物流配送服务。该商业区段内的主要道路为交通型主干洪门路、海连西路等，交通便捷，附近有蔷薇大桥等公交站点。该商业区段内商业繁华程度较高，商服网点在四季农产品交易中心内密集分布，商服业类型以农产品批发、零售为主，经营类别以蔬菜、水果、粮油、副食品、禽蛋、肉类、水产、干货、花卉等。该商业区段土地利用以商业为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内建筑成新度较高，一层至二层一般为商业用途。此区段规划用途为商业用地。
附表2 连云港市市区住宅用地地价区段描述与分析
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03001J
海客瀛州
海客瀛州住宅区段位于连云港市连云区墟沟街道，东至海滨大道,南至大港东路，西至海棠北路,北至海滨大道。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有海客瀛州、核电专家村、阳光国际等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，仅有较少的商业网点分布。该区段内公用设施较少，但附近区域有第一四九医院、海头湾小学、东方合作银行等。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物成新度较高，房屋层数以高层和多层为主，房屋结构多为钢混结构。此区段规划用途以住宅、办公用地为主。
03002J
时代广场
时代广场住宅区段位于连云港市连云区主城区中心，东至海滨大道，南至中山路，西至院前路，北至大港路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有郁海名郡、博奥盛世、新亚花园、中华新村等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿中华东路、中华西路、东园路、栖霞路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多。该区段内有海棠路农贸市场、时代广场购物中心、墟沟影剧院、连云区中心幼儿园、墟沟小学、新海高级中学东方分校、中国农业银行、中国建设银行等，故此区段公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构，新建小区有高层和超高层。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
03003J
金鼎湾
金鼎湾住宅区段位于连云港市连云区北崮山东麓，东至海棠北路，南至大港西路，西至长虹路、胡棠路，北至棠梨路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有金鼎湾、怡景山庄、海滨疗养院宿舍区等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，有少量商业网点分布，以餐饮、日常生活服务居多，区段内有海头湾小学、东方合作银行、金海湾宾馆、一四九医院等，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，老房屋层数以6层居多，新建房屋多以高层为主，新建房屋结构多为钢混结构为主。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
03004J
港城蓝天
港城蓝天住宅区段位于连云港市连云区主城区中心，东至院前路，南至中山西路,西至西苑路,北至大港西路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有东港花园、开发小区、金龙家园、澳连小区、港城蓝天等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿中华西路、西苑路、中山西路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多。该区段内有金鑫幼儿园、院前小学、东方医院、中国建设银行等，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，新建小区有高层和超高层，新建房屋结构多为钢混结构。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03005J
龙门山庄
龙门山庄住宅区段位于连云港市连云区北部，东至海滨大道，南至东门路，西至龙门路，北至估价范围。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有龙门山庄等，区段内住宅小区有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅为主，仅有较少的商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2006年以后所建，房屋成新度较高，以别墅、高层房屋为主，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅用地为主。
03006J
世纪花园
世纪花园住宅区段位于连云港市连云区主城区中南部，东至海棠南路,南至后云台山，西至世纪花园,北至中山西路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有世纪花园等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿中山西路、海棠南路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多。八一市场、中山西路综合市场等在此区段内，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
03007J
四季花城
四季花城住宅区段位于连云港市连云区北部，东至长虹路,南至大港路,西至连霍高速,北至北崮山。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有龙门山庄等，区段内住宅小区有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅为主，仅有较少的商业网点分布，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，新建房屋以高层房屋为主，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅用地为主。
03008J
映象西班牙
四季花城住宅区段位于连云港市连云区西南部，东至东至西苑路、世纪花园,南至平山路,西至陇海铁路,北至大港西路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有西班牙山庄、强华花园、西苑花园、营山小区等，区段内住宅小区有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅为主，沿中华西路、西苑路、中山西路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多。该区段内有院前农贸市场、扬帆幼儿园、平山小学、西苑中学、云山乡卫生院等，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
03009J
东港中学
东港中学住宅区段位于连云港市连云区主城区南部，东至外冷路,南至后云台山,西至海棠南路,北至中山路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有天成家园等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主，沿海棠南路两侧有少量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。东港小学、东港中学、墟沟中心小学海港医院大巷门诊部等在此区段内，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03010J
大沙湾
大沙湾住宅区段位于连云港市连云区连岛街道，该区段分布于连岛街道大路口、大沙湾、苏马湾附近区域。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有21世纪公寓等，部分小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅、旅游用地为主，在大沙湾海滨浴场外有大量商业网点分布，主要以旅游用品服务、餐饮、住宿为主。区段内东方合作银行等公用设施，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、旅游配套用地为主。
03011J
西连岛
西连岛住宅区段位于连云港市连云区连岛街道，该区段分布于连岛街道
江家嘴以西区域。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有西连岛安置小区等。该区段内以商业、住宅为主，有少量商业网点分布，主要以百货、日常生活服务为主。区段内东方合作银行等公用设施，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、旅游配套用地为主。
03012J
久和新城
久和新城住宅区段位于连云港市连云区西部，东至商贸路,南至驳盐河,西至陇海铁路,北至平山路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有久和新城、天惠爱丁堡、帝豪水榭花都等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业为主，沿中华西路、万青路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多，较大规模商服网点有苏果超市等。此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2005年以后所建，房屋成新度较高，房屋层数以多层、高层为主，房屋结构以钢混为主。此区段规划用途以住宅、商业为主。
03013J
凤凰岭
凤凰岭住宅区段位于连云港市连云区北崮山东麓，东至胡棠路,南至北崮山,西至北崮山,北至龙门路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有上城凤凰岭、唐淮山庄等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地、商业用地为主，有上海铁路局疗养院、淮北矿业集团休养院等商业网点分布，区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，老房屋层数以多层居多，新建房屋多以高层为主，新建房屋结构多为钢混结构为主。此区段规划用途以居住用地和疗养院用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03014J
远洋宾馆
远洋宾馆住宅区段位于连云港市连云区老城区东部，东至砚台路,南至后云台山,西至外冷路，北至中山路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，区段内各住宅小区几乎均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿中山中路两侧有少量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。连云区职工学校等位于在此区段内，此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为90年代左右所建，房屋成新度一般，房屋层数以6、7层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
03015J
连云街道
连云街道住宅区段位于连云港市连云区老城区东部，东至牛岭,南至后云台山，西至云台山隧道,北至中山路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有港务局职工宿舍、渔业公司宿舍、粮食局宿舍等，区段内各住宅小区几乎均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿中山东路、临海路两侧有大量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内有人民影剧院、港城医院、邮电支局、旭日幼儿园、临海路中心小学、连云中学等，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为90年代左右所建，房屋成新度一般，房屋层数以6、7层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
03016J
东连岛
东连岛住宅区段位于连云港市连云区连岛街道东部，该区段位于连岛街道白沙学校以东区域。该住宅区段多为渔民自建房，部分区域正在实施拆迁，区段内住宅小区几乎均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿环岛公路两侧有少量商业网点分布，以餐饮、百货、旅游服务居多。区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为90年代左右所建，房屋成新度一般，房屋层数以2层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
03017J
西墅
西墅住宅区段位于连云港市连云区西北部，东至北崮山,南至道路,西至海湾路,北至估价范围。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有西墅花园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业为主，根据规划，该区段规划为人居环境舒适优美、配套完善、交通便捷、设施高效、就业充分的现代化滨海居住地区，发展前景可观。目前该区段仅有少量商业网点分布，区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2007年以后所建，房屋成新度较高，房屋层数以多层、高层为主，房屋结构以钢混为主。此区段规划用途以住宅、商业为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03018J
嘉泰城市花园
嘉泰城市花园住宅区段位于连云港市连云区西南部，东至经七路,南至驳盐河,西至商贸路,北至后云台山。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有嘉泰城市花园等，区段内住宅小区部分有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以住宅、商业、工业为主，沿核电路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。东方合作银行等在此区段内，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、商业、工业用地为主。
03019J
陶庵
陶庵住宅区段位于连云港市连云区老城区东部，东至云台山隧道,南至后云台山,西至砚台路,北至中山路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有三航五公司宿舍、港口集团宿舍等，区段内各住宅小区几乎均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿中山中路两侧有少量商业网点分布，以餐饮、宾馆、日常生活服务居多。该区段内有铁路小学、陶庵幼儿园、陶庵中心小学、海滨中学、海港医院陶庵医院、东方合作银行等，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为90年代左右所建，房屋成新度一般，房屋层数以6、7层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
03021J
市开发区
市开发区住宅区段位于连云港市连云区西南部，东至泰山路,南至连霍高速,西至蝙蝠山,北至驳盐河。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有华盖东苑、瑞锦花园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业、工业用地为主，沿梅花路、芙蓉路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。中国银行、中国移动、楚禹宾馆、中国农业银行、农贸市场等皆在此区段内，此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、商业、工业用地为主。
03022J
花果山大道B区
花果山大道B区住宅区段位于连云港市连云区西部，东至玉竹路,南至昌圩路,西至金桥路,北至大港路。根据规划，该住宅区段将形成具有国际吸引力、环境生态化、交通高效化、建设高标准的和谐示范性工业园，构建一个集工业、居住、商业、娱乐等多种功能与一体的现代化新型城区，该区段目前多为待开发空地，此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以居住、商业、工业用地为主
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03023J
朝阳
朝阳住宅区段位于连云港市连云区朝阳镇，主要分布于朝阳镇镇区附近区域。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。区段内新建小区仅有朝阳路安置小区，为五层房屋，结构为砖混。该区段内以住宅、商业用地为主，沿朝阳路两侧有商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内除安置小区外，房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03024J
云山
云山住宅区段位于连云港市连云区南部，东至竹阴沟、经十路,南至核电路、驳盐河,西至经七路,北至后云台山。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。区段内新建小区仅有馨鑫小区，结构为砖混。该区段内以住宅、商业用地为主，沿核电路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内除馨鑫小区外，房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03025J
板桥
板桥住宅区段位于连云港市连云区板桥街道，主要分布于板桥街道附近区域。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。区段内新建小区仅有板桥安置小区，为五层房屋，结构为砖混。该区段内以住宅、商业用地为主，区段内有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内除安置小区外，房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03026J
凤凰海滨浴场
凤凰海滨浴场住宅区段位于连云港市连云区凤凰海滨浴场，主要分布于凤凰海滨浴场附近区域。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。该区段内以住宅、商业用地为主，区段内有一定商业网点分布，以餐饮、旅游配套、日常生活服务居多。该区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、旅游配套用地为主。
03027J
高公岛乡
高公岛乡住宅区段位于连云港市连云区高公岛乡，主要分布于高公岛乡附近区域。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。该区段内以住宅、商业用地为主，区段内有一定商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行、中国邮政等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03028J
宿城乡
宿城乡住宅区段位于连云港市连云区宿城乡，主要分布于宿城乡附近区域。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。该区段内以住宅、商业用地为主，沿桃源路两侧有商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行、中国邮政等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03029J
猴嘴
猴嘴住宅区段位于连云港市连云区猴嘴街道，东至跃湖路,南至港城大道,西至大浦路、东环路,北至先锋路。该住宅区段内多为居民自建房，安全保障程度一般。区段内新建小区仅有猴嘴安置小区，结构为砖混。该区段内以住宅、商业用地为主，区段内有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有幼儿园、小学、东方合作银行等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内除安置小区外，房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03030J
中云
中云住宅区段位于连云港市连云区中云街道，东至经十三路,南至连霍高速,西至泰山路,北至中云台山。该住宅区段内多为居民自建房，安全保障程度一般。区段内新建小区仅有藤花苑小区，结构为砖混。该区段内以住宅、商业、工业用地为主，区段内有少量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有中云中学、东方合作银行等，公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内除藤花苑小区外，房屋成新率一般。此区段规划用途以居住、商业、工业用地为主。
03031J
瀚海国际
瀚海国际住宅区段位于连云港市连云区西部，东至共兴路，南至大港路，西至新光路，北至道路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有瀚海国际等，区段内住宅小区有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业为主，沿大港西路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
03032J
碱厂
碱厂住宅区段位于连云港市连云区西部，东至连霍高速，南至连霍高速，西至新光路，北至道路。该住宅区段多为待开发空地，目前仅开发有两个大型建材市场，以建材、家居居多。东方合作银行等在此区段内，此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线内外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以多层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以居住、商业用地为主。
05001J
极美园
极美园住宅区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙尾河,南至朝阳路,西至康泰路,北至解放中路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有第一街区、极美苑、华润公寓、兆隆新村、向阳公寓等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿解放中路、陇海步行街、青年东路、海连中路、大庆东路、海昌路、通灌路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多较大规模商服网点有汇金购物广场、时代超市、苏宁电器、国安商城、银城饭店、美猴王大酒店、新华书店等。该区段内有钟声幼儿园、解放路小学、郁林小学、中国农业银行、交通银行、中国移动、中国邮政等，故此区段公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混结构，新建小区有部分为高层住宅，房屋结构为钢混。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05002J
康泰新村
康泰新村住宅区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至康泰路,南至朝阳路,西至西盐河,北至解放中路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有东大都市花园、津华苑、公园新村、国大国际花园等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿南极路、女人街、海连中路、大庆东路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、服装、百货、日常生活服务居多较大规模商服网点有女人街、苏果超市等。该区段内有新海实验中学、中国邮政、中国电信、中国工商银行、黄海影剧院、新浦公园等，故此区段公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混结构，新建小区有部分为小高层住宅，房屋结构为钢混。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
05003J
苍梧小区
苍梧小区住宅区段位于连云港市新浦区东部，东至巨龙路,南至朝阳路,西至龙尾河,北至苍梧路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有众兴华庭、东方花园、博大新城、苍梧小区、兴业金色家园、双盛花园等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿郁洲南路、苍梧路、建园路、龙河南路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。苍梧绿园、市第三人民医院、交通银行、苏欣快客站、振兴幼儿园、市体育学校等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混，还有少量小高层，为钢混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05004J
万润怡景园
万润怡景园住宅区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至郁洲路,南至苍梧路,西至龙尾河,北至解放东路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有杰瑞新村、金桥新村、万润园、恒利花园、万润怡景园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、住宅用地为主，沿解放东路、陇海东路、海连东路、龙河北路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、服装、电器、日常生活服务居多，较大规模商服网点有华联商厦、振兴大厦、龙河商城、大润发超市等。市第二人民医院、工商银行、交通银行、捷安快客、蓓蕾幼儿园、铁路小学、铁路中学、连云港外国语学校等皆在此区段内，故此区段公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混，还有少量高层，为钢混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05005J
香溢世纪花园
香溢世纪花园住宅区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至东盐河,南至建设东路,西至龙尾河、巨龙路,北至朝阳东路、苍梧路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有香溢世纪花园、香豪凯旋广场、鸿港小区、盛世嘉缘、华阳丽都佳园、香溢江南等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿郁洲南路、朝阳东路、瀛洲路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。南门汽车站、农业发展银行等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混，还有少量小高层，为钢混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05006J
祥和园
祥和园住宅区段位于连云港市新浦区主城区南部，东至龙尾河,南至建设中路,西至西盐河,北至朝阳中路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有新龙小区、海宁园、南小区、鸿港新园、金川公寓、紫云公寓、新世纪花园等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿朝阳中路、康泰南路、海昌南路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。市中医院、市眼科医院、工商银行、建设银行、海宁幼儿园、海宁小学、聋哑学校等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05007J
锦绣苑
锦绣苑住宅区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至西盐河,南至橡胶巷,西至振海路、新孔路,北至朝阳西路、大庆西路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有兆隆新贵都、锦绣苑、青岛花园、千禧公寓、镇海小区、南苑新村等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿盐河南路、朝阳西路、新孔南路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。中国人民武装警察部队消防医院、工商银行、大庆路小学等皆在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05008J
三禾城中城
三禾城中城住宅区段位于连云港市新浦区主城区中心，东至龙尾河,南至解放中路,西至西盐河,北至西盐河。该住宅区段主要为老建筑住宅小区，新建小区多为中高档住宅，规模一般，典型小区主要有宝泰新村、鸿业公寓、新港国际、山禾城中城、东经SOSO公馆等，区段内新建住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高，老建筑则多为自建房，均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿民主中路、市化路、通灌北路、市民路、南极北路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、服装、电器、日常生活服务居多，较大规模商服网点有东方大厦商场、人民商场、昌旺购物中心、民主路布匹市场、等。新浦人民医院、市第一人民医院、市少儿图书馆、星星幼儿园、六一幼儿园、建国路小学、民主路小学、陇东中学、中国农业银行、交通银行、中国建设银行等皆在此区段内，故此区段公用设施条件非常好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，旧房层数以单层居多，房屋结构多为砖木，新建房屋以6层为主，房屋结构为砖混，有少量高层，结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05009J
金秋情缘
金秋情缘住宅区段位于连云港市新浦区东部，规划为新浦新区，东至长深高速,南至海宁东路,西至郁洲路、东盐河,北至建设东路、苍梧路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模较大，典型小区主要有名人世家、水木华园、金秋情缘、中央华府、海连新天、河滨花园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业、办公用地为主，沿建设东路、学院南路、科苑路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。博物馆、新海高级中学、苏果超市等皆在此区段内，此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2000年以后所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，有一定的小高层，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业、办公用地为主。
05010J
日月花园
日月花园住宅区段位于连云港市新浦区主城区东部，东至巨龙路，南至苍梧路,西至郁洲路,北至解放东路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有日月花园、万顺园、恒利金茂花园、杰瑞二村、巨龙小区、兴业时代花、山水丽景广场等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿郁洲南路、巨龙南路、海连东路解放东路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。连云港中药学校、蓝天幼儿园、连云港广播电视大学等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段为建筑物新旧混合区，部分为2000年左右所建，房屋层数以不一，有多层、小高层、高层，房屋结构为砖混、钢混。此区段规划用途以住宅、商业、教育用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05011J
海宁小区
海宁小区住宅区段位于连云港市新浦区主城区南部，东至龙尾河,南至海宁中路,西至西盐河,北至朝阳中路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有龙河小区、海宁城市花园、海宁小区、陇园新村、海南小区等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿海昌南路、南极南路、通灌南路、海宁西路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。中国工商银行、中国农业银行、建宁小学、海宁中学、海韵艺术幼儿园、煤炭医院、连云港师专等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段为建筑物新旧混合区，部分为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，有一定的小高层，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05012J
北小区
北小区住宅区段位于连云港市新浦区主城区东北部，东至人民东路,南至解放东路,西至龙尾河,北至陇海铁路。该住宅区段主要为老建筑住宅小区，新建小区多为中高档住宅，规模一般，典型小区主要有博威江南明珠苑、万山城市花园、龙苑小区等，区段内新建住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高，老建筑则多为自建房，均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业用地为主，沿解放东路、民主东路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。交通银行、站北农贸市场、市东小学、中国农业银行等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，旧房层数以2层居多，房屋结构多为砖木，新建房屋以6层为主，房屋结构为砖混，有少量高层，结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05013J
亿家园
亿家园住宅区段位于连云港市新浦区主城区西北部，东至西盐河,南至解放西路,西至临洪西路,北至陇海铁路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有德升花园、名典公寓、蔷薇小区、亿家园、江南映像等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿人民东路、民主西路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、建材、家居、日常生活服务居多，较大规模商服网点有宝安商业广场、红星美凯龙等。小学士实验幼儿园、连云港财经学校、中国工商银行、中国建设银行、中国邮政、连云港火车站、新浦汽车总站等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段为建筑物新旧混合区，部分为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，有一定的小高层，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05014J
光明小区
光明小区住宅区段位于连云港市新浦区主城区西南部，东至西盐河,南至海宁西路,西至幸福路,北至朝阳西路、橡胶巷。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有新电光明小区、顺安馨城、康缘小区、文彦美地等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿盐河南路、朝阳西路、新孔南路等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。中国农业银行、中国邮政等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2000年后所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混，还有少量小高层，为钢混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05015J
温哥华
温哥华住宅区段位于连云港市新浦区主城区东北部，东至东盐河,南至苍捂路,西至巨龙路、陇海铁路,北至高渠道。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有汇丰国际花园、东方花园、温哥华国际花园、一品苑等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿巨龙北路、解放东路、海连东路等道路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。连云港师专、中国工商银行、中国农业银行等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段为建筑物新旧混合区，该区段内新建小区多为2000年后所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混，还有少量小高层，为钢混结构。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05016J
玉带新村
玉带新村住宅区段位于连云港市新浦区主城区南部，东至龙尾河,南至玉带河,西至西盐河,北至海宁中路。该住宅区段多为中档住宅小区，规模一般，典型小区主要有山水湾、海宁之都、兴业小区、玉带新村、玉龙花园、澳城118等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿海宁西路、通灌南路、南极南路、海昌南路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。兴业双语实验幼儿园、中国建设银行等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段为建筑物多为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，有一定的小高层，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05017J
凤凰新城
凤凰新城住宅区段位于连云港市新浦区东南部，东至长深高速,南至红砂路,西至瀛洲路,北至海宁东路。根据规划，该区段规划为新浦区东南部各项设施配套齐全的居住片区，丰富的人文历史资源汇集地，城市南部重要的生态绿地，发展前景可观。目前该区段主要是待开发空地，区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以住宅、商业为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05018J
沈圩
沈圩住宅区段位于连云港市新浦区主城区北部，东至陇海铁路,南至陇海铁路,西至蔷薇河,北至蔷薇河。该住宅区段主要为老建筑住宅小区，新建小区较少，区段内住宅小区几乎均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以住宅、商业、工业用地为主，沿沈圩路、茅口路两侧有一定商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。新浦中西医结合医院、向阳小学、沈中艺术幼儿园等在此区段内，故此区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为旧建筑，层数以2层居多，房屋结构多为砖木，有少量多层，结构为砖混。此区段规划用途以住宅、商业、工业用地为主。
05019J
花果山大道A区
花果山大道A区住宅区段位于连云港市新浦区东部，东至估价范围,南至苍梧路,西至长深高速,北至港城大道。根据规划，该区段规划为高教研发区、旅游服务区和生态人文居住区，发展前景可观。目前该区段高教研发区已初具规模，居住部分主要是待开发空地，区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以住宅、旅游配套、教育用地为主。
05020J
东方之珠
东方之珠住宅区段位于连云港市新浦区主城区东北部，东至港城大道,南至310国道,西至振兴路、浦枫路,北至陇海铁路。该住宅区段为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有东方之珠等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿昌意路两侧有一定少量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多，该区段目前公用设施较少，故此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内新建小区多为2006年后所建，房屋成新度较高，房屋层数以小高层居多，房屋结构多为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05021J
东河新城
花果山大道A区住宅区段位于连云港市新浦区东部，东至长深高速,南至苍梧路,西至东盐河。根据规划，该区段规划为服务花果山片区、辐射新浦区乃至连云港市区、以生态人文居住为主、融高教服务、商贸零售、文化娱乐、旅游休闲、行政办公功能于一体的高品质城市新区，发展前景可观。目前该区段主要是待开发空地，区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以住宅、商业、办公用地为主。
05022J
旺旺家园
旺旺家园住宅区段位于连云港市新浦区主城区东北部，东至巷道,南至振华路,西至巷道,北至310国道。该住宅区段为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有旺旺家园、滨海名都、三兴花园等，区段内各住宅小区几乎均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿振兴路两侧有一定少量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多，该区段有中国邮政、中国电信等公用设施，故此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内新建小区多为2005年后所建，房屋成新度较高，房屋层数以多层居多，有少量小高层，房屋结构多为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05023J
长乐新村
长乐新村住宅区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至新孔路,南至朝阳西路,西至幸福路,北至解放西路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要常乐新村、明珠万福家园、新中家园等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅为主，沿解放西路、海连西路、富强路、大庆西路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。小红花艺术幼儿园、新海小学、幸福路小学、临洪中学、中国工商银行等在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
05024J
新华
新华住宅区段位于连云港市新浦区东部，东至估价范围,西至长深高速,北至苍梧路。根据规划，该区段规划为高档住宅区，商业办公区，发展前景可观。目前该区段主要是待开发空地，区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以住宅、商业、办公用地为主。
05025J
南城
南城住宅区段位于连云港市新浦区南城镇，东至长深高速,南至烧香河,西至瀛洲路,北至红砂路。该住宅区段多为居民自建房，安全保障程度一般。该区段内以住宅、商业用地为主，沿新大街两侧有商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段有南城幼儿园、南城中心小学、南城中学、东方合作银行、中国工商银行、中国农业银行、中国邮政、南城卫生院等，公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物成新度较低，房屋层数以2～3层居多，房屋结构为砖混结构。此区段规划用途以居住用地和商业金融用地为主。
05026J
东方纽约城
东方纽约城住宅区段位于连云港市新浦区主城区西部，东至西盐河,南至大庆西路,西至新孔路,北至民主西路。该住宅区段多为中高档住宅小区，规模一般，典型小区主要有普天花园、麻纺小区、东方纽约城、新海花园、园林花园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业用地为主，沿解放西路、海连西路、大庆西路、盐河路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多，较大规模商服网点有农工商超市等。第一人民医疗中心、中国建设银行等在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段为建筑物多为2000年左右所建，房屋成新度较高，房屋层数以6层居多，有一定的小高层，房屋结构为钢混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06001J
海州古城
海州古城住宅区段位于连云港市海州区主城区中心，东至市场街,南至中环路,西至北大街、新海路,北至玉带河。该住宅区段多为古建筑住宅小区，规模一般，新建住宅小区主要有鼓楼嘉园等，区段内老住宅小区均无物业管理，安全保障程度较差。该区段内以商业、住宅用地为主，沿幸福南路、幸福中路、新建西路、中大街、南大街等道路两侧有较多商业网点分布，以餐饮、百货、服装、电器、日常生活服务居多，较大规模商服网点有宝利商业街、海州小商品批发市场、海州府大酒店等。南中街幼儿园、新电幼儿园、中大街小学、海州高级中学、海州文化馆、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国电信、中国邮政、市第二人民医院等皆在此区段内，故此区段公用设施条件较好。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，旧房层数以3层居多，房屋结构多为砖木，新建房屋以6层为主，房屋结构为砖混。此区段规划用途以住宅、教育科研、商业用地为主。
06002J
中茵名都
中茵名都住宅区段位于连云港市海州区海宁西路南地区，东至西盐河,南至玉带河,西至幸福路,北至海宁西路。该住宅区段内该住宅区段多为中高档住宅小区，除江化南路两侧的留有部分工业企业外，住宅小区几乎覆盖整区段，规模大，典型小区主要有香江花园、中茵名都、河畔花城、上海之春、悦城国际等，这些小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅用地为主。该区段目前公用设施较少，但随着住宅小区的开发建设，公用设施条件将越来越完善。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物年代大多较新，为新建不久或在建，房屋层数以多层（6层）和小高（11层）为主，房屋结构钢混居多。此区段规划用途为居住用地。
06003J
润琦苑
润琦苑住宅区段位于连云港市海州区主城区北部，东至幸福路,南至玉带河,西至新海路,北至临洪西路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要御景苑、润琦苑、幸福花园等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅、工业用地为主，沿幸福北路、朝阳西路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内有洪门卫生院、海州职教中心等，区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业、工业用地为主。
06004J
石棚名居
石棚名居住宅区段位于连云港市海州区主城区东部，东至江化南路、花园路,南至东风路,西至市场街,北至玉带河。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要石棚名居、金海公寓等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅为主，沿新建东路、市场街两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内公用设施较少，公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外七通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业为主。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06005J
白虎山
白虎山住宅区段位于连云港市海州区主城区西部，东至新海路、北大街、幸福南路,南至东风路,西至西门路,北至玉带河。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要南园新村等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅为主，沿西大街、新建西路等道路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内有砚池小学、海州实验中学、市第四人民医院等，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，旧房层数以3层居多，房屋结构多为砖木，新建房屋以6层为主，房屋结构为砖混。此区段规划用途以住宅、商业用地为主。
06006J
西入口
西入口住宅区段位于连云港市海州区主城区西北部，东至新海路,南至玉带河,西至蔷薇河,北至陇海铁路、临洪西路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要江南苑等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅、工业用地为主，沿江化北路、海连西路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内有红新街幼儿园、新庄卫生所等，区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业、工业用地为主。
06007J
西盐河东片区
西盐河东片区住宅区段位于连云港市海州区东南部，东至瀛洲路、经二路,南至振兴路、三号路,西至西盐河,北至玉带河。该住宅区段多为中档住宅小区，规模较大，典型小区主要有水墨江南、九龙城市乐园等，区段内各住宅小区均有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以住宅、商业为主，根据规划，该区段规划为人居环境舒适优美、配套完善、交通便捷、设施高效、就业充分的现代化居住地区，发展前景可观。目前该区段仅有少量商业网点分布，区段公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物多为2007年以后所建，房屋成新度较高，房屋层数以多层、小高层为主，房屋结构以钢混为主。此区段规划用途以住宅、商业为主。
06008J
孔望山新城北区
孔望山新城北区住宅区段位于连云港市海州区东部，东至西盐河,南至新建中路,西至江化南路,北至玉带河。根据规划，该住宅区段将建设成为连云港市海州区的行政中心，丰富的人文历史资源汇集地，连云港市西南部重要的生态绿地，各项设施配套齐全的居住片区，该区段目前多为待开发空地，在建的住宅小区仅有山水人家和一方·御谰山，此区段公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以居住、商业、办公用地为主。
06009J
孔望山新城南区
孔望山新城南区住宅区段位于连云港市海州区东部，东至西盐河,南至锦屏山,西至花园路,北至新建中路。该区段规划以城市公园、植物公园、旅游商贸、休闲娱乐、郊野公园、一类居住、二类居住及其配套商业服务、公共设施用地为主，是整个孔望山新城的重要的一部分。该区段目前多为待开发空地，公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。
续附表2
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06010J
西门
西门住宅区段位于连云港市海州区主城区西南部，东至西门路、花园路，南至锦屏山,西至蔷薇河,北至东风路、蔷薇河。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有新海发电公司宿舍、馨海名郡等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅、工业用地为主，沿西门路、锦屏路、东风路两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内公用设施较少，公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业、工业用地为主。
06011J
景泰小区
景泰小区住宅区段位于连云港市海州区主城区西北部，东至蔷薇河,南至沭新河,西至浦南镇,北至陇海铁路。该住宅区段多为中低档住宅小区，规模一般，典型小区主要有景泰小区等，区段内部分住宅小区有物业管理，安全保障程度一般。该区段内以商业、住宅、工业用地为主，沿204国道两侧有一定数量商业网点分布，以餐饮、百货、日常生活服务居多。该区段内公用设施较少，公用设施条件较差。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物新旧结合，房屋层数以6层居多，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以住宅、商业、工业用地为主。
附表3 连云港市市区工业用地地价区段描述与分析
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03001G
墟沟
墟沟工业区段位于连云区中心，东至海滨大道、南至估价范围、黄河路、新光路，西至连霍高速，北至估价范围。该工业区段内有混合型主干道海棠北路、大港西路、中山西路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，在近期规划内以住宅、商业用地为主。
03002G
碱厂
碱厂工业区段位于连云区西南部，东至连霍高速，南至连霍高速，西至新光路、海湾路，北至估价范围。内有交通型主干道东方大道、黄海大道、大港路等，道路通达状况一般，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度一般。主要工业企业有杰邦化工、中化十三建、长云化学、连云港碱厂等，基本上为规模中等或一般的企业。区段内企业数量一般，发展空间一般，在近期规划内以混合用地为主。
03004G
市开发区
市开发区工业区段位于连云区南部，东至长白山路、泰山路，南至估价范围，西至港城大道，北至排淡河。该区段西接交通型主干道连霍高速、新港城大道，南接交通型主干道242省道，内有交通型主干道昆仑山路、长江路、珠江路、黄河路、泰山路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该开发区是经国务院批准的首批国家级开发区。建区以来，已吸引了来自美国、法国、日本、韩国等35个国家和地区的400多家企业投资，形成了医药、精细化工、纺织、食品、电子、机械等优势产业。该区段企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有恒瑞集团、恒瑞股份、豪森制药、康缘制药、中金药包、千樱医疗设备、中信重型机械、中意食品、海通集团、雷德曼精密制造等，区段内工业企业较多，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
03005G
出口加工区
出口加工区工业区段位于连云区南部，东至港城大道，南至排淡河，西至东方大道，北至驳盐河。该区段东接交通型主干道新港城大道，南接交通型主干道连霍高速，内有交通型主干道云阳路、云杉路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 连云港出口加工区于2003年3月10日获国务院批准设立，2003年7月通过海关总署等国家部委联合验收，正式封关运作。坐落于国家级连云港经济技术开发区规划范围内。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有艾叶无纺布、柏科医疗、重山风力、圣恩实业等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内企业较多，主要为加工贸易企业，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地、仓储用地为主。
03006G
连云开发区
连云开发区工业区段位于连云区东南部，东至经九路，南至排淡河，西至经六路，北至后云台山。该工业区段内有交通型主干道核电路、经七路、经八路、新光路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段属省级工业区，区段内工业企业以食品、机械、服装等加工工业为主，企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有荣山、惠丰、巨杉、连鑫等，基本上为规模中等或一般的企业。区段内工业企业较多，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
续附表3
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03008G
中云
中云工业区段位于连云区东南部，东至蔬港东通道，南至连霍高速，西至泰山路，北至中云台山。该区段内有交通型主干道242省道、连霍高速、经十五路等，道路通达状况一般，目前正在进行基础设施建设。企业间产业联系一般，协作程度一般，工业配套程度一般。进驻企业不多，主要工业企业有江南精工机械、惠中包装、隆源新型材料、康缘药业、双展金属制品等，企业数量较多，有较大发展空间，在近期规划内以工业用地为主。
03009G
连云东南部
连云东南部工业区段位于连云区东南部，东至黄海，南至烧香河、中云台山，西至疏港东通道、经九路，北至后云台山。该区段含连云开发区二期发展用地及规划有江苏省三大物流中心之一的区域性国际物流中心，列入国家级现代服务业示范基地。园区立足连云港港口和城市，服务苏北及亚欧大陆桥区域经济，辐射中亚及东北亚地区的区域性国际物流基地，将成为连云港现代物流业发展龙头和江苏苏北沿陇海线规模最大、国际化程度最高的综合型港口物流基地。 目前正在进行基础设施建设，区段内有交通型主干道连霍高速、242省道、226省道疏港通道等。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度一般，但发展空间很大。在近期规划内仍以工业用地、仓储用地为主。
03010G
板桥
板桥工业区段位于连云区东南部，东至黄海，南至张跳村，西至烧香河支流，北至烧香河。板桥开发园是连云港市“一体两翼”总体空间架构的重要节点，它既是南翼的起点，沿海产业的起点，又是港口转移过程中的中间节点，该园区的产业定位为：一般加工制造业、出口加工制造业、机械装备制造业和重化工业。目前正在进行基础设施建设。该工业区段内有混合型主干道242省道、疏港通道、滨海大道等。目前进驻企业不多，主要工业企业有中彩科技、金桥盐化、连杭实业等，但该工业区有很大发展空间，目前正在大力招商，在近期规划内仍以工业用地为主。
03011G
临港产业区
临港产业区工业区段位于连云区西北部，东至新光路、南至东方大道、先锋路，西至蔷薇河，北至北固山大道。区段内有混合型主干道花果山北路、242省道等。改区段道路通达状况优，目前正在进行基础设施建设，进驻企业不多，主要工业企业有山东盛大、四季沫歌、万港物流等。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度一般，但发展空间很大。在近期规划内以混合用地为主。
03012G
朝阳
朝阳工业区段位于连云区西部，主要包括朝阳镇行政区域范围，内有交通型主干道新港城大道等，混合型主干道朝阳路等，道路通达状况一般，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度一般。主要工业企业有尚翔实业、东瑞钢结构、永发彩色印刷、昭富矿产品、荣泰塑料包装、罗腾包装、川江工贸、三和磁选设备、成英旺工程机械等，基本上为规模中等或一般的企业。区段内企业数量较多，发展空间较大，在近期规划内以工业用地为主。
续附表3
区段
编号
区段
名称
描述与分析
03013G
大浦
大浦工业区段位于连云区西部，东至东环路-南至铁路、进厂路，西至估价范围，北至先锋路。区段南接交通型主干道310国道，内有交通型主干道长深高速、临洪大道、大浦路、中心路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有中复神鹰、晶能光源、擎天机械、节能扮美、世研电子、正大天晴药业、奥莱亿特、白银同盛医疗设备、大龙现代、富马酸、立本农药化工等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内企业较多，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
03015G
港口中片
港口中片工业区段位于连云区东部，东至中山东路，南至中山东路，西至大巷北路，北至大港东路。该工业区段内有混合型主干道大港东路、中山中路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该区段内企业主要作为港口配套的物流及仓储企业，企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有海达船舶、港务局天华公司等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内企业较多，企业的主要行业属性为物流业等，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地、仓储用地为主。
03016G
港口南片
港口南片工业区段位于连云区东部，东至黄海，南至后云台山，西至大巷南路，北至中山东路。该工业区段内有混合型主干道中山中路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该区段内企业主要作为港口配套的物流及仓储企业，企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有三航五公司、中媒集团连云港公司等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内企业较多，企业的主要行业属性为物流业等，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地、仓储用地为主。
05001G
新浦主城区西盐河东
新浦主城区西盐河东非工业集中区区段位于新浦区中心，东至郁洲路、长深高速、瀛州路，南至海宁东路、红砂路、振兴路，西至西盐河，北至陇海铁路、苍梧路。该工业区段内有混合型主干道解放中路、海连中路、朝阳中路、通灌北路、通灌南路等。道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”七通”，宗地红线内”一平”。该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，在近期规划内以住宅、商业用地为主。
05002G
中储物流
中储物流工业区段位于新浦区东北部，东至东盐河，南至仓梧路，西至郁洲北路-铁路，北至高渠道。该工业区段内有交通型主干道解放东路、海连东路、凌州路路等。道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”七通”，宗地红线内”一平”。 该工业区属老工业区，企业间产业联系一般，协作程度一般，工业配套程度一般。主要工业企业有正大天晴药业、木材加工厂、石油公司油库等，该工业区段内工业企业的主要行业属性为制药业、物流业，发展潜力一般，在近期规划内以混合用地为主。
续附表3
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05003G
新浦主城区西盐河西
新浦主城区西盐河西非工业区段位于新浦区西部，东至西盐河，南至海宁西路、朝阳路，西至幸福路，北至解放西路。该工业区段内有交通型主干道解放西路、海连西路、朝阳西路等。道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”七通”，宗地红线内”一平”。 该工业区属老工业区，企业间产业联系一般，协作程度一般，工业配套程度一般。主要工业企业有水表厂、东友制造公司等，该工业区段内工业企业的主要行业属性为制造业、加工业，发展潜力一般，在近期规划内以混合用地为主。。
05004G
宋跳高新区
宋跳高新区工业区段位于新浦区东北部，东至港城大道、南至高渠道，西至陇海铁路，北至陇海铁路。该工业区段北接交通型主干道310国道、长深高速，内有交通型主干道振兴路、振华路、西安路、郑州路、广州路、三亚路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段属省级工业区，以高新技术产业为主，是连云港地区高新技术企业最密集的地区，企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有福泰克电线电缆公司、恩佳升电子公司、味之素食品公司、罗盖特、连云港泰山玻纤公司、华威电子、海日科技、华侨实业、同达建材、新科电缆公司、振兴石化、连众集团等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内工业企业较多，工业企业的主要行业属性为食品制造业、电子业、新材料业，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
05005G
南城
南城工业区段位于新浦区南部，东至长深高速，南至烧香河，西至瀛洲路，北至海宁东路。该区段东接交通型主干道长深高速公路，西接交通型主干道瀛洲路，内有混合型主干道新大街、红砂路等，道路状况较优。该工业区段属非工业集中区，基础设施条件达到宗地红线外“五通”，宗地红线内“一平”。主要工业企业有正荣食品添加剂、三星胶粘剂、天宇钢模、天源制盖等，该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度一般，工业配套程度一般。区段内工业企业较少，在近期规划内以住宅、商业用地为主。
05006G
花果山片
花果山片工业区段位于新浦区东部，东至估价范围，南至苍梧路-估价范围，西至东盐河-长深高速，北至港城大道。该工业区段内有混合型主干道花果山大道、新港城大道等，道路通达状况较优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。该工业区段企业主要分布于花果山南路两侧，主要工业企业有宜尔杉制衣、宏兴制革机械厂、华阳科技、杰圣葡萄酒业、九龙鞋服厂、海丰塑钢门窗、隆迪葡萄酒业等，该工业区段内工业企业基本上为规模中等或一般的企业，区段内工业企业数量一般，发展空间一般，在近期规划内以混合用地为主。
续附表3
区段
编号
区段
名称
描述与分析
05007G
沈圩
沈圩工业区段位于新浦区北部，东至陇海铁路，南至陇海铁路，西至蔷薇河，北至310国道。该工业区段内有混合型主干道解放东路等，混合型次干道沈圩路、福利路、浦河东路等，道路通达状况一般，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区属老工业区，企业间产业联系一般，协作程度一般，工业配套程度一般。主要工业企业有米勒宠物用品公司、新浦磷矿复合肥厂、东北输变电设备集团变压器公司等，该工业区段内工业企业基本上为规模中等或一般的企业，区段内工业企业数量一般，发展空间一般，在近期规划内以混合用地为主。
05008G
新浦开发区
新浦开发区工业区段位于新浦区西部，东至蔷薇河,南至232省道,西至沈海高速,北至鲁兰河。该区段东接交通型主干道204国道，西接交通型主干道沈海高速，南接交通型主干道323省道，区段内有交通型次干道黄河路、长江路、珠江路、东海路、浦西路等。道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段2002年被省经贸委命名为“省级乡镇工业小区”。初步形成了硅资源加工、机械电子、新型建材、现代物流、服装箱包、电力器材六大主导产业。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有信和钢结构、工臣电子设备、恒信无纺布湿巾机械、金海科技、佳普包装材料、建都石材装钸工程、奥林匹亚石材、五湖钢管、天方建材等，基本上为规模中等或一般的企业。区段内工业企业较多，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
06001G
海州主城
海州主城工业区段位于海州区中心，东至江化南路-花园路，南至东风路，西至西大岭路-西门路，北至玉带河。该区段内有混合型主干道幸福路、新建西路、新建东路、西门路等，混合型次干道新海路、中大街、西大街等。道路通达状况较优，基础设施条件达到宗地红线外”七通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，主要工业企业有新海电厂、新电印刷厂、塑料十三厂等，在近期规划内以住宅、商业用地为主。
06002G
德邦化工
德邦化工工业区段位于海州区北部，东至振海路、西盐河，南至玉带河，西至蔷薇河北至江化北路、朝阳西路、海宁西路。该区段内有混合型主干道海宁西路、幸福路、盐河南路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”七通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，主要工业企业有德邦公司、全明肥料公司、天明公司等，发展空间一般，在近期规划内以商业、住宅用地为主。
续附表3
区段
编号
区段
名称
描述与分析
06003G
海州开发区
海州开发区工业区段位于海州区东部，东至瀛洲路，南至朐凤路，西至经二路，北至红砂路。该工业区段东接交通型主干道瀛洲路，内有交通型主干道新建东路、郁州南路、通灌南路等，道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段属省级工业区，以机械、电子及新材料为主导产业，企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有天明纺机、鹰游纺机、美高楼梯、远洋流体设备、华迪生光电制造、中鹏电子、维德服饰、金优特种车辆制造等，基本上为规模较大或中等的企业。区段内工业企业较多，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
06004G
洪门
洪门工业区段位于海州区西北部，东至蔷薇河,南至沭新河,西至估价范围,北至浦南镇。区内有交通型主干道204国道、323省道等，道路通达状况较优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业主要沿204国道分布，主要工业企业有新电塑钢门窗、洪门酒厂、亚桥机械制造、振荣紧定套、莱恩科技等，发展空间较大，在近期规划内以混合用地为主。
06005G
西门
西门工业区段位于海州区西部，东至西门路-西大岭路，南至巷道，西至蔷薇河，北至蔷薇河。该区段东接混合型主干道西门路、西大岭路。道路通达状况较优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，主要工业企业有三得利食品、节能建材厂等，该工业区段内工业企业基本上为规模中等或一般的企业，区段内工业企业数量一般，发展空间一般，在近期规划内以混合用地为主。
06006G
锦屏山
锦屏山工业区段位于海州区南部，东至西盐河，南至估价范围，西至蔷薇河、锦屏路、花园路，北至东风路、玉带河。该区段内有混合型主干道锦屏路、盐河南路等，道路通达状况一般，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。 该工业区段内企业间产业联系一般，协作程度不高，工业配套程度一般。区段内工业企业零星分布，主要工业企业有锦屏化工厂等，在近期规划内以混合用地为主。
06007G
西盐河东片区
西盐河东片区工业区段位于海州区东部，东至经二路-瀛洲路，南至估价范围，西至西盐河，北至新建路。该区段东接混合型主干道瀛州路，南接混合型主干道连霍高速，区内有规划有交通型主干道通灌南路、郁州南路、南朐路、纬四路等。道路通达状况优，基础设施条件达到宗地红线外”五通”，宗地红线内”一平”。企业间产业联系较好，协作程度较高，工业配套程度较好。主要工业企业有福斯特水表厂、康缘药业等。该区段主要是海州开发区二期用地，有很大发展空间，在近期规划内仍以工业用地为主。
PAGE
PAGE II
Hub
Ethernet
Computer
Router
Firewall
服务器
膝上型计算机
计算机
扫描仪
打印机
膝上型计算机
LAN
扫描仪
评估人员
评估人员
打印机
数据库服务器
交换机
防火墙
估价人员（基准地价更新子系统）
地图服务器
路由器
因特网
路由器
用户
用户
国土局用户
国土局用户
打印机
WEB服务器
LAN
交换机
防火墙
管理人员（地价查询子系统）
社会公众（地价信息发布子系统）
