一、土地一级开发项目成本的概念
二、土地一级开发项目成本的构成
三、土地一级开发项目成本的测算依据
四、土地一级开发项目成本的测算报告编制
◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区
域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前
期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施
建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费
用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、
公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
（一）项目前期费用
（二）征地、拆迁费用
（三）公共区域市政基础设施建设费用
（四）区域内公共环境景观建设费用
（五）区域内公共配套设施建设费用
（六）工程建设其他费用
（七）管理费
（八）财务费用
（九）销售费用
（十）应纳税费
（十一）不可预见费
包括：
1. 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编
制费及项目前期的各种工程咨询费
2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方
案费用
3. 工程勘察、测绘等费用
4. 环境影响评价分析费用
5. 交通影响评价分析费用
6. 地震影响评价分析费用
7. 地价评估费用
8. 工程设计费及施工图审查费
9. 招标代理服务费
10. 工程保险费
1. 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案
等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→ 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格
［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规
定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补
充通知》中的有关计价标准。
◆项目建议书、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
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2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管
线综合等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服
务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了
1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市
规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城
市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并
发布了《城市规划设计计费指导意见》[2004]中规
协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依
据。
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3. 工程勘察、测绘等费用
→ 2002年1月7日国家计委、建设部以
计价格[2002]10号文发布了《工程
勘察设计收费管理规定》，从2002
年3月1日起执行。根据该文件的相
关规定核算工程勘察、测绘等费用。
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4. 环境影响评价分析费用
→2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环
境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中
华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的
项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国
家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费
有关问题的通知》计价格[2002]125号文。该通知中规
定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括
编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和
对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行
技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分
析费用的依据。
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5. 交通影响评价分析费用
→委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规
定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市
场行情协商（目前收费标准通常在～2元/平米不
等 ）。
6. 地震影响评价分析费用
→2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号
公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、
改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和
本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格
执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性
评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评
价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地
震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，
应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全
国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，
7. 地价评估费用
→1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了
“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地
价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费
行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则
与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。
凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，
可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评
估，并按本通知的规定收取土地评估费。”
8. 工程设计费及施工图审查费
→ 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设
部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理
规定》中的有关标准结合项目实际情况测定。
→ 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8
月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设
施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定
“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审
查收费标准，国家没有统一规定。
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9. 招标代理服务费
→ 原国家计委关于印发《招标代理服务收
费管理暂行办法》的通知 计价格
[2002]1980号文中明确了招标代理服务
收费标准。
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10. 工程保险费
→ 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推
进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号 ，指出：“
建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质
量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落
实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装
工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，
工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构
问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及
到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任
险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，
市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三
者责任险按比例投保。但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、
10号线建安险及第三者
——目前保险业竞争是相当激烈的。因此在项目前期阶段，要准确估
算工程质量保险费是很困难的，一般可以暂按建安工程造价的
1%-2%估算。
包括：
1. 征地补偿费用
2. 拆迁补偿费用
3. 房屋拆迁评估费
4. 拆除工程费用
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
6. 其它
1. 征地补偿费用
→根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生
不同的征地费用。
→征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地
附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物
补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、
水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济
作物等。
2. 拆迁补偿费用
◆ 根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆
迁补偿费用，补偿原则及依据亦不同。
◆ 根据房屋的不同用途相应发生不同的拆迁补偿费用，补偿
原则及计算依据亦不同。
◆ 此外，拆迁补偿费用还包括搬家补偿、停产停业损失、设
备（家电）移装费补偿等，因此需对被拆迁区域进行详实
的现况调查、费用评估，才能最终确定。在不具备详实调
查的前提下，通过各种渠道获取基础资料和对该区域拆迁
补偿经验值也是该部分费用估算的重要依据之一。
2. 拆迁补偿费用
→住宅房屋：
房屋拆迁补偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被拆
迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
→非住宅房屋：
非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3×建筑
面积+地上物补偿价
3. 房屋拆迁评估费
——因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
额的1～�%向征用拆迁单位收取评估费
4. 拆除工程费用
→拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程
量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑
渣土运输、消纳等因素进行测算。
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
→根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，
套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、
保护、还原等因素进行费用测算。
6. 其它
→指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需
发生的各种费用，如：
新增城市用地费
耕地开垦费
耕地占用税
菜田基金
防洪费
提前搬家奖励
支援重点工程费等.
根据相关文件或地方规定的标准执行。
包括：
1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、
供电设施、临时道路的铺设及维护费用
2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用
3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、
天然气、电信、热力等)
4. 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力
站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及
城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 )
5. 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公
共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收
集转运站 、消防站、派出所、邮局等 )
◆本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块
红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土
地一级开发成本中的另一重要组成部分。
→应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，
或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指
标，或概算定额，或预算定额测定。
包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺
术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。
→本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级
开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设
费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成
部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修
建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，
参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算
定额测定。
包括：
市政管理用房建设费用
机动车停车场（库）
非机动车停车设施建设费用
规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套
设施建设费用
→在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细
规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应
工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
包括：
1. 工程监理费
2. 竣工图编制费
3. 建设期区域管理费用
4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
5. 项目后评价费用
6. 其他
1. 工程监理费
→ 实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分
比计取，用插入法计算。
建设前期阶段按工程概预算的％计取。
或按照面积单价计费。
2. 竣工图编制费
→ 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布
的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程
设计收费标准》条规定：编制工程施工
图预算的，按照该建设项目基本设计收费的
10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图
的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取
竣工图编制费。
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3. 建设期区域管理费用
→包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的
土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、
区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要
多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需
要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期
几年等，再据以测算相应费用。
4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
→这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的
资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天
然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理
单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发
任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目
还要从社会利益角度出发，进行运营。
为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据
不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，须慎重对待，认真
估算。
5. 项目后评价费用
→指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发
主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会
效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和
开发过程进行公正、客观的评价。
该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准（计价格
1283号文）进行测算 。
6. 其他
→指其他和工程建设相关但未归属前述项目的其他
相关费用，按预计发生的项及相关文件估算。
例如：委托代建的项目还会发生“代建工程管
理费” 。
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发
生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府
进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体
情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况
等进行核算。
→ 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机
构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁
及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方
式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企
业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招
标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标
开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
→其测算依企业（或项目）的资本结构和融
资能力不同而有不同的融资方案，因此融
资渠道、金额和期限完全不同，其融资成
本应视具体情况分别测算。
→根据项目开发实施方案中开发进度、时序
的安排，相应地做出投资计划，绘出资金
流入流出的现金流量图，并据此相应地计
算预计发生的财务费用。
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸
引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收
回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各
种广告、宣传费用等。
→ 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门
规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一
级开发的销售。
一般需要企业根据自己项目的土地出让计划结合市场需求
分别测算。
土地一级开发涉及的应纳税种主要有：
营业税
城市建设维护税
教育费附加
所得税
印花税
进口设备关税
其他等
→具体纳税额计算方法详见国家相关税收
政策的规定。
营业税营业税
教育费附加的征收率为教育费附加的征收率为3%3%。。
中国所得税率企业所得税的税率为中国所得税率企业所得税的税率为25%25%。此外为了重点扶持和鼓励发展特定的产。此外为了重点扶持和鼓励发展特定的产
业和项目。规定了两档优惠税率：业和项目。规定了两档优惠税率：20%20%和和15%15%。。
包括基本预备费和涨价预备费。
→视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多
少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适
当计取，通常为1％～5％。
以上阐述的是土地一级开发项目的成本构成及其测
算的相关依据。
→ 成本测算报告编制包括：
1. 编制测算表格；
2. 编制测算说明；
3. 编制测算分析；
编制流程如下：
基础数据收集、整理 根据通用模板测算成本
测
算
编
制
说
明
测算依据：原始资料、数据，政策文件
需说明的问题：测算方法、取值、原由
测算分析及结论
汇总编制出测算报告
土地一级开发成本测算是根据相应的项目土地一级开发实施
方案，对具体项目的成本进行测算。
不同的土地一级开发项目，开发范畴及具体建设内容不同，
现况及周边条件亦可能千差万别。
因此，项目的开发成本往往不尽相同，甚至会相差很大。
从某种意义上说，每一个开发项目都有其特殊性，都是不可
复制的。
在具体项目成本测算时要具体问题具体分析，在获得准确、
详实的基础资料的前提下，认真分析研究相关政策、法规、
文件，结合目前市场行情，使成本测算结果更合理，更贴近
操作实际，这才是进行测算的最终目的。
