上海中C国预房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评信系系机 测息评大电地构厦话址：八：：中新开盘价格0编号楼上1国0海测-指评5市9数3浦—0研6东—9究7区复7院/福地69山 御7路8 ： 20西 郊455 号全华 12-06-FDY XJ﹟01 【测评结果】复地御西郊 通过市场调 基典于型中投国资房收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项目1所目基理属名本信息 地位区称置域 复长地宁御区西福郊泉 开路金浜路 2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为45：90943 元268 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目/平方米 占结合价格为：44990 元/平方米 建发制条件下当的测前评市价场格现为状，物地筑企开业面规业类积 模 中上外海环樱间型 78..152万万花平平置 方方业米米有 限公司 装入修标准 住全宅装（70年产权） 4综合确定项目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 4400 元/平方米。 l 地理位置：项目位于长宁区福泉路金浜路。 周盘住边时时配间间套 2012修年 6月 待学定校、 商场、银行、医院 主l 户型特点：户型为 200-350 平米大平层户型。 l 企企业业实，力具：有项丰目富开的发房商地为产上开海发樱经花验置与业良有好限的公品司牌,形为象业。内 著名 主力力户户型型信息 单使用率 2800-350平米大平层户型 l 周校边、李配文套斯：中顿美小学国：学 校虹、桥 国新际虹桥学校中、学耀、中日国本际人学学校校、、西东郊展学 贷贷首套付总款价 808%7 266..21万（ 以200平/套计算） 学综月款款均年方还限式款 2商0业年/ 组6万合（贷首款付 30%） 数研本究次院了联测 47406元/46687元 银合商场： 西郊百联、正大生小 幼行稚园： 哈密路幼儿园、虹桥活国馆 邮行等： 上海银行、交通银行、中国际银学行校、 工商银行、农业银 医院局小院、：区：西 自 郊配一程骨豪零家科华八桥医会医邮院所院政 。、所长、宁北区新中泾心邮医局院 月，如需解评系更结，详电果细话有报效:0告期为2012年6 21，-6请18与73中37国1指 、和睦家医院、申德医 说影 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
CR一、市场比较中法国 房地产E指I数S系统 新开盘价格测评——复地御西郊 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销 象及对比案例比较因素条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 区域交售易均日情价 期况 复测地评御对西象郊 对伦比敦案广例场A 天对山比星案城例二B期 对凯比欣案豪例园C 交易 50000 42000 46000 未开盘 2012正年常6 月 2012年6月 2012年6月 因素 交地周区通理边域便位环配捷置境套度 中外便环捷间 中内环间 中正内常环 间 内正环常以 内 完好善 便完好捷善 便好捷 便好捷 土个建别因容地素 绿筑积用化形率途态 多层住1. 宅2板 0 楼 高层住3. 宅0板 7 楼 高层完住善宅 完住善宅 2. 4板4 楼 高层4. 6板0 楼 户型设率计 5800%% 4831%% %0 % 480% 开装社发修区企情配业况套品 牌全 上海樱完装公花善修司置 业 精 有限 上海展宝有完域装限善房修公 地 毛司产发 完坯善 毛完2坯善% 1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为 上海长宁房公地司产 经营有限 上海伟有怡限房公地产发展 评估（项素修正（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 9求8、区9域8、，9自根8。由据 竞地争理市位场置销、交售通均、价环，境且交易日期司相 2、因 同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测修评正对结比象果较及 因对素比 案例 复测地评御对西象 比较修正条件指数 销售郊 对伦比敦案广例场A 天对山比星案城例二B期 对凯比欣案豪例园C 交交区易易均域日情价因期况 素 100 50100000 42100000 461000 110000 110002 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数416。00经64 2 102 2过 计算419494 7 4120371 6 说41447、42316 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准43价26格8元分/别平为方4米60。42、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二、成根据本房法中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测 地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预评——复地御西郊 房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场价格。 1 土地成本 参元考/2008年10月16日成交长宁区虹桥镇215号地块，土 金额(万元) 红平线方建内米安市，成政总本费价A用为 万。 地单价 B 约建45安00成元本/平A 方米（含装修成本15） 38250 2 开发成本 小勘区察配设套计费费用用CD 建安成本A 15%% 55773388 3 管理费用 1+2 A+B+C 85%% 36947086 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 33安.5及 年管（其中半年准备，期年，利3率 年假建设设为期），土地费用在准备期 0%，第理三费年用投在入建20设%期内分阶段投入，6%预 。计 第一年投入50%， 22230 56 销销售售费用 房地产总价V 8% 29858 7 开发税利费润 房三房地地产产总总价价VV 1355%% 15350968248 项、典房地产总价V 373224万元 单价 45909元/平方米 根据型当投前资市收益个目月的计租算，金同调时查考，场虑形确法 不定势 可项，预目选见用主费力典，户型将型投年租资运金模营为式费 收80用益00比法 元率进/确行月定项，为目每 市年场价格测算。根据区域内同档次同类房地产 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报8酬%，的率通租为过金 6市按同比上涨 5%，空置率按 5%每年 12 .3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典型投资者收益模式测算空有运在净置效毛和年收收份入租 损5% 946180 0000 15000248 000 15025398 24 0 15151451 5 73 2 1518636489 期营运毛末费营收转用收入售入8净% 91200 95760 100548 105575 110854 收益 5年后87329按9064 2 .5%净收益率8出7860售6919， 982054044 987414269 180816988 6 持有期转售税费3% 3957050 NPV(%) 385121 期末转售NPV(8四收、测房地产总价%) 3663936 V 4049057 单价 元4/4平99方0 米 年益 通过评全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用6 法月底、成开 本盘法合测理评价项格目为市：场44价36格0 。元根 /平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
