**东区二、三期成本总结
目 录
第一部分：**二、三期成本情况
第 一 节：项目概况
第 二 节：成本构成
第 三 节：动态成本变化情况
第 四 节：建造成本
第 五 节：产品经济性
第 六 节：变更签证
第 七 节：无效成本
第二部分：成本管理工作
第 一 节：招标情况
第 二 节：预结算管理
第 三 节：甲供材、甲方分包工程
第三部分：成本工作回顾与工作建议
第 一 节：成本管理经验
第 二 节：成本管理中发现的问题与教训
第 三 节：成本管理的方向和下阶段的工作重点
第一部分 **二、三期成本情况
第一节 项目概况
****二期、三期总占地 170559m2，总建筑面积 170175m2，容积率为 1。
****二期主要规划指标 单位：m2
总占地面积 88741 建筑用地(净地) 80479 绿化率%
总建筑面积 94201 规划容积率 建筑密度%
产品组合 占地面积 建筑面积 可售面积 产品比例 每户面积 总户数
小高层住宅 6079 6288 6288 175 36
多层住宅 82662 87913 84112 127 660
合计 88741 94201 90400 696
****三期主要规划指标 单位：m2
总占地面积 建筑用地(净地) 绿化率%
总建筑面积 75974 规划容积率 建筑密度%
产品组合 占地面积 建筑面积 可售面积 产品比例 每户面积 总户数
小高层住宅 6865 8380 8380 155 54
多层住宅 64087 63810 62356 127 492
联排别墅 9148 3784 3784 210 18
合计 80100 75974 74520 564
****二期、三期项目开发节点一览：
二期 A 区 二期 B1 区 二期 B2 区 三期
开工时间 2002 年 6 月 2003 年 6 月 2002 年 9 月 2003 年 4 月
竣工时间 2003 年 7 月 2004 年 7 月 2003 年 10 月 2004 年 7 月
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第二节 成本构成
一、成本发生基本情况：
**二期、三期开发成本（指除公司管理费用、营业费用外的成本支出）的目标成本、实际
成本状况见下表：
**二期、三期开发成本一览表
单位（万元） 目标开发成本 实际开发成本 超支 说明
**二期 15352 17084 +1732 还有极少量调整
**三期 13834 14322 +489 还有极少量调整
单位（元/m2） 目标单方成本 实际单方成本 超支 说明
**二期 1763 1889 +126 还有极少量调整
**三期 1802 1922 +120 还有极少量调整
①二期开发成本情况：
二期目标成本 二期实际成本 二期成本差异
序
号
费用项目 总成本
(万元)
单方成本
(元/m2)
总成本
(万元)
单方成本
(元/m2)
总成本
(万元)
单方成本(元
/m2)
一 土地获得价款
二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费
五 社区管网工程费
六 园林环境工程费
七 配套设施费
八 开发间接费
开发成本合计
**二期各科目开发成本比例图
**三期目标成本-实际成本对比表
三期目标成本 三期实际成本 三期成本差异
序
号
费用项目 总成本
(万元)
单方成本
(元/m2)
总成本
(万元)
单方成本
(元/m2)
总成本
(万元)
单方成本
(元/m2)
一 土地获得价款
二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费
五 社区管网工程费
花城二期成本构成图
土地获得价款
11% 开发前期准备费
4%
主体建筑工程费
54%
主体安装工程费
5%
开发间接费
8%
配套设施费
3%
园林环境工程费
10%
社区管网工程费
5%
六 园林环境工程费
七 配套设施费
八 开发间接费
开发成本合计
**三期各科目开发成本比例图
详细分析见附件。
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第三节 动态成本变化情况
1、**二期动态成本变化
说
明
：
花城三期成本构成图
土地获得价款
12%
开发前期准备费
4%
主体建筑工程费
54%
主体安装工程费
5%
开发间接费
7%配套设施费
3%
园林环境工程费
8%
社区管网工程费
6%
1796
1740
1776
1883 1890
1763
1720
1740
1760
1780
1800
1820
1840
1860
1880
1900
2
004
年1
月
2
004
年2
月
2
004
年3
月
2
004
年3
月
2
004
年4
月
2
004
年5
月
2
004
年6
月
2
004
年7
月
2
004
年8
月
2
004
年8
月
2
004
年9
月
2
004
年
10
2
004
年
11
2
004
年
12
2
004
年
12
2
005
年1
月
2
005
年2
月
动态成本 目标成本
① 2004 年 7 月动态成本的骤减是由于测账可售面积增加变化所致；
② 2004 年 8 月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出 1200 万未计成本所致；
2、**三期动态成本变化
说明：
① 2004 年 7 月动态成本的骤增是由于测账可售面积减少变化所致；
① 2004 年 8 月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出 210 万未计成本所致；
3、动态成本分析
通过**二、三期动态成本变化图，可以得出的结论是：
① 成本部未能及时统计变更签证的信息，导致动态成本不够准确；
① 面积变化对成本变化影响很大，成本部应重点把握面积计算的准确性；
① 以上两点是后期成本部必须完善的两个重要方面。
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第四节 建造成本
一、各种主要产品类型的成本情况
二、三期住宅可分为四类：情景洋房（5 层，2-4 层为标准层，顶层为复式）；花园洋房（4
层，无标准层，且层层退层，顶层为复式）；小高层；联排别墅。
以三期住宅为例，各选择一栋具代表性楼栋分析，如下(造价中不含各类扣款,并剔除了无
效成本)：
花城三期动态成本变化图
1872
1820 1817
1903
1922
1812
1800
1820
1840
1860
1880
1900
1920
1940
2
004
年1
月
2
004
年2
月
2
004
年3
月
2
004
年3
月
2
004
年4
月
2
004
年5
月
2
004
年6
月
2
004
年7
月
2
004
年8
月
2
004
年8
月
2
004
年9
月
2
004
年
10
2
004
年
11
2
004
年
12
2
004
年
12
2
005
年1
月
2
005
年2
月
动态成本 目标成本
****三期四种户型建安成本分析表
住宅类型 具体户型 总包施工部分单方 分包工程单方 甲供材料单方 单方造价合计
公寓 3B
洋房 H1
小高层 4A
别墅 T1+T2
详细分析见下表:
二、总包平均造价
****二、三期总包平均造价
序号 施工范围 主体工程建面
总包施工部分结算
总造价
总包施工部分结
算单方造价
总包施工单位
1 二期 A 区 中天,南通三建,江苏正太
2 二期 B1 区 南通四建,江苏正太
3 二期 B2 区 江苏华江
4 二期小计
5 三期
中天,南通三建,江苏华江,浙江
双堰,南通四建
6 合计
二期与三期总包单方造价相差的主要原因有: 1)开工时间不同,主要材料如钢材,水泥价
格相差较大;2)计价方式的不同:三期砌体材料进入造价,三期个别总包单位的取费略高.3)
设计原因等.7 说明
本表中结算造价包含主体工程造价,配合费,材料超量扣款,超报扣款.
以下是对各大类户型的总包施工部分的结算造价分析:
① 二期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款) :
① 三期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款):
③ 相同或类似户型造价产生差异的原因
主要原因有:
a) 相同的楼栋,基础情况不同; 如三期 1-2 栋和 1-3 栋,基础情况不同,造价相差 21 元/M2.
b) 相同或类似的楼栋,工程指令的发生情况不同;
例如：二期 B1-6,B1-7 栋均为 3B 户型, B1-6 栋的数份工程指令使其单方造价高出 B1-7 栋
33 元/M2.
工程指令 增加造价 取费后单方增加
图纸会审及验槽记录下挖到( 米)后用碎石回填
EI-2-992 后期砌体材料停止甲供按甲方限价乙方自购
合计
c)施工单位造价人员水平参差不齐或责任心不墙, 而咨询公司对漏算的工程量未进行调
整.(如三期小高层 5-3 栋)。
三、社区管网工程
管网工程总体造价指标表
工程名称 合同造价
(万元)
结算造价
(万元)
变更与签证
(万元)
造价/占地面积
（元/m2）
造价/建筑面积
（元/m2）
二期室外给排水管网
二期小区智能化系统
三期室外给排水管网
三期小区智能化系统
四、景观工程
1、总体造价指标
景观工程总体造价指标表
工程名称 合同造价
(万元)
结算造价
（万元）
变更与签证
（万元）
造价/占地面积
（元/m2）
造价/建筑面积
（元/m2）
二期设计费 ----
二期绿化费用
二期道路广场费用
二期室外照明费用
三期室外零星工程
三期设计费
三期绿化费用
三期道路广场费用
三期室外照明费用
三期室外零星工程
2、绿化经济指标
乔木含量
（株/100m2）
灌木含量
（m2/100m2）
草皮含量
（m2/100m2）
球类含量
（株/100m2）
综合土方
（元/m2）
**二期
**三期
三、装修工程
1. 总体造价指标
装修工程
合同造价
（元）
结算造价
（元）
变更签证费用
（元）
装修面积
（m2）
单位面积造价
（元/m2）
样板房装修工程 1,475,600 1,750,365 558,906 1345 1301
营销大厅装修 1,202,620 1,594,693 540,688 458 3484
会所装修 1,956,131 2,210,691 638,564 684 3233
小高层门厅装修 980,683 993,656 155,306 361 2749
零星装修工程 180,065 201,471 30,019
汇 总 5,795,099 6,750,877 1,923,482
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第五节 产品经济性
一、结构指标分析
① 每平米钢筋含量(包括损耗、包括建筑、结构的全部钢筋含量,以下各表相同)
各期钢筋含量对比表（单位：kg/m2）
指标 公寓 洋房 别墅 小高层 说明
一期平均钢筋含量 ---- 一期无小高层
二期平均钢筋含量 ------ 二期无别墅
三期平均钢筋含量
①每平米砼含量
各期混凝土含量对比表（单位：m3/m2）
指标 公寓 洋房 别墅 小高层 说明
一期平均砼含量 ---- 一期无小高层
二期平均砼含量 ------ 二期无别墅
三期平均砼含量
相差 ------
具体各栋楼的结构指标分析详见下表:
二,三期主体结构指
标.xls
各种产品类型钢筋含量（kg/ m2）
56. 59
51. 38 51. 75 55. 84
48. 30 47. 00
54. 90
54. 18
69. 45 66. 19
0. 00
10. 00
20. 00
30. 00
40. 00
50. 00
60. 00
70. 00
80. 00
公寓 情T 联排别墅 小高层
花城一期 花城二期 花城三期
各产品混凝土含量（m3/ m2）
0. 49 0. 49 0. 48
0. 44 0. 47
0. 40
0. 48
0. 36
0. 43 0. 45
0. 00
0. 10
0. 20
0. 30
0. 40
0. 50
0. 60
公寓 情T 联排别墅 小高层
花城一期 花城二期 花城三期
二、产品经济性结论
1、**二期经济性指标合理；
2、**三期经济性指标显示不经济，设计造成费用浪费；
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第六节 变更签证情况
一、变更情况
**二、三期施工类变更一览表
项目名称 结算金额 变更金额 变更比例
二期总包 66555953 3095958 %
二期园建 12630000 782800 %
二期管网 4450000 63662 %
三期总包 57914113 2174764 %
三期园建 8193700 814000 %
三期管网 4485200 4046 %
二、三期装修 6750877 1923482 %
**一期 115038762 4616885 %
**二期 90386830 5865902 %
**三期 77343890 4916292 %
注明：施工类变更统计。
二、签证情况
**二、三期施工类签证一览表
变更比例
4. 0%
6. 5% 6. 4%
0. 0%
1. 0%
2. 0%
3. 0%
4. 0%
5. 0%
6. 0%
7. 0%
花城一期 花城二期 花城三期
变更比例
项目名称 结算金额 签证金额 签证比例
二期总包 66555953 3882365 %
二期园建 12630000 1857100 %
二期管网 4450000 757456 %
三期总包 57914113 2606820 %
三期园建 8193700 263100 %
三期管网 4485200 211417 %
**一期 115038762 3670087 %
**二期 90386830 6496921 %
**三期 77343890 3081337 %
注明：施工类签证统计。
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第七节 无效成本情况
一、**二、三期施工类无效成本一览表
无效成本一览表
项目名称 结算金额 无效成本金额 无效成本比例
二期总包 66555953 865227 %
二期园建 12630000 244000 %
二期管网 4450000 222500 %
三期总包 57914113 752883 %
三期园建 8193700 80600 %
三期管网 4485200 134556 %
二、三期装修 6750877 271008 %
**一期 115038762 3670087 %
**二期 90386830 1602735 %
**三期 77343890 968039 %
签证比例
3. 2%
7. 8%
4. 4%
0. 0%
2. 0%
4. 0%
6. 0%
8. 0%
10. 0%
花城一期 花城二期 花城三期
签证比例
注明：1、施工类无效成本统计；
2、未含材料类无效成本；
3、未含设计不经济引起的无效成本。
二、无效成本典型案例分析：
序号 工程类别 无效成本重点案例 案例分析
1 总包施工 植筋 设计中未对阳台翻边进行设计，导致大量植筋，总金额近 30
万元。
2 设计 三期住宅结构设计 三期住宅结构设计中钢筋含量平均大于二期 8kg/m2，单方造
价增加 35 元/m2，无效损失约 260 万元。
3 管网 二期管网交叉施工 交叉施工，对已完工程破坏严重，无效损失约 10 万元。
4 装修 三期小高层门厅装修 设计方案变更，已完工程废除，无效损失 15 万元。
5 园建 三期园建标高 调整标高，拆除已完工程，无效损失 万元。
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无效成本比例
3. 19%
1. 77%
1. 37%
0. 00%
0. 50%
1. 00%
1. 50%
2. 00%
2. 50%
3. 00%
3. 50%
花城一期 花城二期 花城三期
无效成本比例
第二部分 成本管理工作
第一节 招标情况
一、招标管理
1、**二、三期各类工程招标方式：
工程类别 招标方式 描述
总包 费率招标 套用定额
景观 模拟招标 单价包干
道路管网 模拟招标 单价包干
材料 模拟招标 单价包干
零星工程 直接委托 现场议价或套用定额
**二期各类招标比例图（按金额） **三期各类招标比例图（按金额）
二期主体建安工程招标情况表
招标情况
项目
第一次 第三次
标段范围 二期 A 区一、二、三标段 二期 B 区一、二、三、四标段
招标过程 共六家单位参加投标 共十家单位参加投标
标段面积 万 万 万 万 万 万 万
中标单位 中天 江苏正太 南通三建 南通四建 南通三建 江苏华江 江苏华江
是否最低
价中标
是 是
中标率 50% 30%
三期主体建安工程招标情况表
项目 招标情况
标段范围 三期一、二、三、四、五标段
招标过程 共七家单位参加投标
标段面积 万 万 万 万 万
中标单位 南通四建 浙江双堰 南通三建 中天 江苏华江
施工类
模拟
清单
招标
13%
费率
招标
40%
清单
招标
47%
施工类
费率类
31%
清单类
31%
模拟清
单类
38%
是否最低价
中标
是 是 否 是 是
中标率 %
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第二节 预结算管理
一、 主体建安工程预结算管理
1、结算工作操作模式：
总包工程结算 分包工程结算 甲供及三方材料结算
实施主体 大部分外委，小部分自行完成 成本管理部自行完成 成本管理部自行完成
2、各类工程审计情况
工程类别 结算金额 审减金额 审核比例 审计费用 审计费用单方造价
总包 124468064 15242942 % 182394 元/m2
园建 20827600 2362900 % 0 0
管网 14954100 566900 % 0 0
装修 6750877 1579105 % 0 0
3、审计费用情况
审计费用状况表
施工范围 主体工程建面 付出审计费 对总包单位的超报扣款 实际发生审计费 实际单方审计费
二期
三期
合计
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第三节 甲供材、三方供货、分包工程管理
一、 甲供材、三方供货材料管理
品类数量（项） 结算金额（万元） 单方造价（元/m2）
二期甲供（三方）材料 36
二期甲方供货安装材料 13
三期甲供（三方）材料 37
三期甲方供货安装材料 11
合计
二、 主要甲供、三方材料统计
主要甲供材料、三方材料供货统计表
****二期 ****三期
序
号
材料名称
供应商
结算价格
（万元）
单方成本 供应商
结算价格
（万元）
单方成本
1 屋面瓦 拉法基 拉法基
2 保温材料 拉法基、大汉 拉法基、大汉
3 外墙涂料 卜内门 卜内门
4 内墙涂料 卜内门 卜内门
5 砌体材料
新生、径河、滠口
三闸、耀华、奓山
新生、径河、滠口三
闸、耀华、奓山、湛
家矶
6
厨卫墙地砖、露台、
外墙砖
金度、园丁、松宝 园丁、南海陶瓷
8 外墙砖 松宝、印华、磊鑫 佛陶
9 园建石材 磊鑫、鄂州海斯 磊鑫
10
卫浴五金件、淋浴
房
华嘉 华嘉
11 地漏 华嘉 华嘉
12 洁具 丹丽 丹丽
13 龙头 港华 港华
14 电表箱 德力西 万开
15 户内配电箱
奇胜、航天金穗、
万千电气、万开
万开
16 弱电箱（含户内） 德力西、物业 万开、深圳物业
17 开关插座 松本、长江通信 长江通信
18 电线管 亚通、川路、顾地 川路
19 排水管 亚通、川路、顾地 川路
20 雨水槽 川路、永智联 川路
21 （室外）给水管 伟星 伟星
23 电线
新远东、宝丰、黄
鹤
宝丰、黄鹤
24 电缆
第二电线、宝丰、
黄鹤
第二电线、黄鹤
25 室内灯具 运光、田源 田源、灯具工业
26 水表 阿拉德 阿拉德
27 水表箱 志丰五金 志丰五金
28 吊顶材料 锦达发 锦达发
29 水泵房设备、阀门 冠龙、凯泉 凯泉、大禹
30 架空层排水设备 凯实利 胜辉
31
箱变
顺德特变、长兴电
器
长兴电器、万开
32 智能化设备 深圳物业 韩昌、深圳物业
33 厨具 樱花 华盈
34 门铃 胜辉 永智联
35 景观灯具
中山太平洋、长江
通信
中山太平洋、长江通
信
36 网线 鸿熙 鸿熙
37 别墅防腐木 上海纪远
三、 主要分包工程统计
主要分包工程统计表
****二期 ****三期
序
号
材料名称
供应商
结算价格
（万元）
单方成本 供应商
结算价格
（万元）
单方成本
1 户内门 三林木业、诚丰 三林木业
2 单元入口门 顾家 鹏基龙电
3 进户门 顾家、鹏基龙电 顾家、多棱器材
4 台面门槛 华天 磊鑫
5 成品烟道 南方 南方
6 厨柜 中意 中意
7 小高层电梯 广日 广日
8 信奶箱 蓝台 蓝台
9
钢制栏杆、空调百
页、复式钢楼梯
金洋、新辰、振宇、
今泰、宇恒
东莞佳宝、珠海华尔
坚、今泰
10 木地板 天诺 天诺
11 塑钢门窗 翔龙、九坤 特凌、方大
12 铝合金门窗 鸿和岗、深圳方大
13 小高层外挂石材 磊鑫
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第三部分 成本工作回顾与工作建议
****项目是武汉公司的第一个项目，成本管理也是在摸索中积累经验和逐渐成熟。过程中
积累了一些降低成本的经验，也存在一些问题使得成本上升，产生了无效成本。
第一节 成本控制经验
1、 通过对预结算数据的整理与归纳，形成成本管理的系统化、制度化
通过对****二、三期的日常成本管理的工作总结，及时归纳、整理了一系列成本管理制度
与方法：
《成本管理部园建绿化工程成本管理实施办法》
《无效成本管理实施细则》
《装修工程成本管理工作指引》
《无效成本管理实施细则》
《残值回收制度》等
如在**东区会所玻璃幕墙的工程结算中，成本部发现该工程承建商负责拆除了原来的玻
璃幕墙，但其拆除下来的铝合金型材等材料不知去向，后经与承建商协商，该承建商最终承担
可回收的玻璃幕墙铝型材的残值。仅此一项就为公司回收废料残值近 5 万元。
2、 设计阶段的成本管理
设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。成本部已介入二、三期及沿湖
的园林景观、道路工程设计阶段，参与了优化设计，通过对道路基层、面层的优化，通过对景
观中软硬景比例的调整，节约了成本支出。
3、 招标谈判对降低成本的作用
工程招标后的商务谈判在降低成本中功不可没。在**三期空调百叶供货安装的商务谈判中，
成本部与其他部门密切配合，从减少百叶数量、减小框料尺寸等设计方案优化以及与供货商的
价格谈判方面共同着手，最终报价较原方案报价降低 100 元/m2 左右，总体造价降低 20 余万元，
取得良好效果。
4、 甲供（三方）材料供货及三方分包工程方式降低成本
**二、三期采用了较多的甲供（三方）材料供货方式，每期的总费用均超过了 3000 万元，
按平均较市场价或乙供价低 15%计算，每期至少节约成本 450 万元，有效的降低了成本。
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第二节 成本管理中发现的问题与教训
1、 工程指令费用对造价的影响过大。
成本部对二期 B 区及三期主体总包结算资料进行了分析,其中工程指令结算部分占到总造
价的 %, 工程指令中现场签证的比例为 %, 设计变更的比例为 %.
具体如下:
项目
结算总造价
其中工程指
令造价
工程指令造
价所占比例
其中现场签
证造价
现场签证造
价所占比例
其中设计变
更造价
设计变更造
价所占比例
南通四建
江苏正太
江苏华江 1-7
****二期
B 区
江苏华江 8-9
南通四建
浙江双堰
江苏华江
浙江中天
****三期
南通三建
合计
2、 无效成本占成本比例过高:
成本部在随意抽取了一栋楼的结算资料后，进行相关分析----三期 A1-1 栋，图纸+工程指
令的总造价为 3845046 元，其中无效成本 51662 元，占总造价的 %，使该栋单方造价增加
元。
如下:
****三期 A1-1 栋无效成本分析
建筑面积 4848m2
序号 工程指令 施工内容 无效成本 单方增加
一 土建部分
1 EI-3-140 图纸有误，机械开空调洞
3 EI-3-170 阳台变更，凿除清渣
2 EI-3-182 凿除阳台压顶挑耳
4 EI-3-183 凿除露台栏板
5 EI-3-320 拆除
6 EI-3-246 H1 户型主卧墙、门楼墙、雨蓬变更
7 EI-3-332 拆除
8 EI-3-259 涂料改瓷砖，涂料腻子铲除
9 EI-3-263 涂料改瓷砖，涂料腻子铲除
10 EI-3-269 拆除
11 EI-3-271 拆除
12 EI-3-272 变更、凿毛
13 EI-3-287 变更、凿毛
14 EI-3-291 变更、凿毛
15 EI-3-331 给排水调整导致土建改造开洞
16 EI-3-407 通风孔平移，增加打洞、砌体
17 EI-3-302 立面分色改变，重刷
18 EI-3-658 处理门窗漏水
合计
二 安装部分
1 EI-057 主卧按钮移位
3 EI-3-277（1） 梯间声控开关移位
2 EI-3-320 预埋局部修改
4 EI-3-369（2） 客厅开关移位
5 EI-3-376（3） 插座移位
6 EI-3-168 主卫开关移位
7 EI-3-549 橱柜导致插座变化
8 EI-066 屋顶变化导致原预埋作废
9 EI-3-250 厨房插座移位
10 EI-3-675 复式楼电源更改
11 EI-3-252 空调插座改位
12 EI-3-110 厕所出户管更改
13 EI-3-331 主卫台盆给排水调整
14 EI-3-237 H1 生活给水改加压
15 EI-480 梁上开孔，报废、增加管道、地漏
合计
总计
上述分析可看出:主体工程无效成本的发生多数是因为事前图纸审查不到位,施工后再进行
拆除,移位,调整而发生的费用。****三期主体面积 75974M2，按 元/M2 估算，无效成本费
用达 809883 元。希望公司各部门加强对无效成本的认识和控制。成本管理部将在结算分析中，
将有效成本与无效成本严格区分开来。降低设计变更及签证所造成的无效成本，是成本管理部
下一阶段努力的方向。
3、 合作单位选择不妥造成的成本增加
在会所及小高层门厅装修的工程中相继出现了合同签订单位未能全部完成合同约定内容，
导致了我们另寻装修单位，从而造成了装修造价及管理成本的上升。
所以，选择合适的合作单位是降低无效成本的途径之一。
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第三节 成本管理的方向和下阶段的工作重点
现阶段成本管理的思路是：在“前置、务实、创新”的主导思想下，探索出一条高效、稳健、
创新的卓有成效的多项目操作下的成本管理之路。
1、坚持实施设计阶段成本管理力度
设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。成本部与设计、工程部在城市
花园和万科时代项目的设计中加强了合作，进行设计优化，取得良好效果。今后，成本部将更
多的参与到项目规划设计、主体结构设计、道路设计、园林景观设计、材料选用阶段中，真正
体现“控制在前”的成本管理思想。
2、目标成本的制定与动态成本的及时反馈
有三年开发经验与 30 万 m2 建成面积经历的万科，已经拥有了宝贵的经验数据，有能力制
定出较为准确的目标成本。成本部必须把握项目成本变化的情况，做到及时准确的反馈动态成
本。
3、推动图纸会审制度，减少设计中的无效成本
针对设计中问题较多的现状，成本部将大力推动图纸会审制度，最大限度的减少后期设计
变更及无效成本发生。
4、加强工程量清单招标力度
工程量清单招标是工程招投标制度改革的方向与潮流，也是引入充分竞争、降低成本、简
化成本审算工作的优化途径。成本部下一步将扩大工程量清单招标的范围，探索多项目操作下
的最优的招标方式，杜绝费率招标。
5、由结算型转变为结算管理型
今后，成本部将逐步扩大外委工作范围，借助专业公司提高结算质量和效率，将更多地精
力投入到设计优化、综合成本管理、数据分析和招标工作中。
6、强化信息中心作用，多方收集信息，大力推进造价研究工作
目前，成本部已初步建立了公司自己的成本数据库，并在招标、结算、成本估算工作中发
挥了作用；也进行了一系列造价研究工作，今后成本管理部将借助集团成本管理平台，再全集
团范围内实现成本数据资源共享。并不断充实完善自己的成本数据体系。
7、稳健提高全公司范围内的全员成本意识
经常性与公司各部门进行成本交流和成本培训，提高公司全员的成本意识，以公司全体员
工的力量来管理成本，必将使成本管理工作顺水推舟、事半功倍。
8、自身专业水平与市场化操作能力的提高
为适应要求严格的多项目操作，成本部必须大力提高自身的专业水平，关注市场信息，了
解市场价格动态，真正成为优秀的成本管理团队。
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