无锡锡东新城商务核心区项目城市设计
Wuxi High Speed Rail Station Core Area
中期汇报midterm
无锡印象Wuxi impression
京沪高铁
high speed rail
旧城和新城
Old and New Town Centers
旧城和太湖新城CBD
高铁的引入将影响城市空间发展
三角关系的形成
轨道交通将加强这种关系
无锡城市结构
wuxi urban structure
锡东新城
site in east wuxi new town
高铁地区交通系统
regional transportation system
高铁地区景观资源及功能结构
regional landscape resource & structure
定位与功能策划 Positioning and Programming
1
三大视角
Three Perspectives
城市副中心职能角度
Sub-center in Urban Structure
高铁站驱动力角度
Drivers from High Speed Rail
未来产业升级角度
Economic Upgrading
高铁商务核心区定位与功能组合
Function Zoning And Programming
差异性发展特色角度
Unique Local Identity
城市总体发展策略
Wuxi’s Overall Urban Strategy
中心主城
Central City
两翼辅城
Two satellite-cities
十二个新市镇
Twelve townships
六城
Six core areas
两区
Two districts
六镇
Six townships
“魅力”发展轴
“活力”发展轴
“动力”发展轴
“实力”发展轴
锡东新城位于城市向东发展的“动力”发展轴，应该为城市注入新的发展动力
市域: Metropolitan
市区: Central city
各个新城的资源与特色
Comparison of Sub-centers
生产与蓝领服务导向的新城
缺乏特色强势资源
产业结构能级较低
1.对接江阴的强势生产基地
2.对接长江运输港口
惠山新城
北部
生态悠游的度假游乐胜地
旅游业易受季节性影响
生态敏感度高，开发建设有限
1.太湖自然景观资源
2.生态旅游资源
蠡湖新城
西部
人文活力富集的新都心
生活气氛不足
社区尚不成熟
1.太湖自然景观资源
2.平坦的用地
3.未来城市CBD将迁入
太湖新城
南部
TOD交通导向性商务与服务与居住功能
旅游休闲资源相对较弱
现阶段城市化相当不够
产业并不强势
1.产业区聚集为城市造血
2.高铁、空港等对外沟通枢纽
3.东部引领大片待开发腹地
锡东新城
科技新城
东部
主题/特色
挑战与劣势
资源与优势
新城名称
区位
副中心发展策略
Overall Development Strategies
在近郊田园中创造强势的都市化服务核心
使都市化节点沉浸于郊区田园化氛围中
破除郊区均质化建设，组团式紧凑建设城市
破除城市化建设干涩感，在建设中穿插生态肌理
设计城市的同时设计新兴产业与就业，有处挣钱
刺激产业与就业的同时刺激生活与消费，有地花钱
铸造引擎
和谐建设
增长人气
国际副中心成功案例
Case Study: A Growth of Sub-center
硅谷乃至美国加州的重要商业中心：以市中心联合广场为核心，附近大商店、名牌商场林立，广场四周有4条街道，分别为Powell、Post、Stockton、Geary，整个圣荷塞市shop-mall多达10家
硅谷的市政与精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种市政服务，还有各类社区活动中心，这些公共交流场所成为硅谷精英进行热衷的场所
硅谷的办公金融中心：位于联合广场以东聚集了大量的高科技与金融保险集团的总部
圣荷塞的城市功能十分丰富，而且随着发展，部分城市功能的辐射范围已经超越了硅谷范围，某种程度上，圣荷塞已经成长为“加州之心”
京沪高铁的历史性意义
A Strong Engine——High Speed Rail
京沪高铁全线长1318公里，串联了11个百万人口上大城市，串起的四省三市国土面积占全国的%,人口占全国的1/4,GDP占全国的40%,是我国经济发展最活跃和最具潜力的地区。
350公里时速，直达各大城市核心腹地，是比飞机更安全更有效更大传输量的“贴地飞行的航班”，它将为无数企业提高交换交流的效率并直接节省人力财力消耗。
中国东南沿海各城市的经济引领地位与商务能力将实现梯度提升！
高铁站对于锡东的意义
New Gateway To The City
以其速度、舒适与便捷，中高阶层商务人士和访客更多选择
交易 Trading
交换 Exchange
交通 Transportation
无锡老城区
京沪高速铁路无锡站
太湖新城
机场
交往 Communication
交流 Business
传统铁路站与高铁站的区别
Differing From Traditional Rail Station
传统铁路站印象
新兴高铁站形象
关键词：肮脏、混乱、低层次低品质、拥堵
关键词：秩序、便捷、高层次高品质，无缝对接
国际成功案例
Case Study: Successful Station Area
国际案例：Paddington station
由于帕丁顿火车站带来大量人流，并且对接通向机场的快速轨道。它不仅没有成为让周边物业“退避三舍”的负面因素，反而成为城市中心物业、新兴功能聚集的核心。在它的周边聚集了帕丁顿最佳的商业广场、高档商务公园、城市公园、会晤酒店等等。对于城市服务功能的更新起到促进作用。
It is an important station in central city, as well as a transition to express metro linking to airport. The large amount of people brought by this hub didn’t make trouble, instead, they are well organized. The rail station didn’t drive the real estate keeping away from it. In fact, it link up new development: SOHO office, square, characteristic mall, hotels and apartment buildings. It contributes to the city’s revolution and keep it alive.
无锡东部产业发展现状
East Wuxi’s Current Economic Level
可见，锡东新城经济目前还主要依赖生产制造——以生产资料投入驱动为主的发展阶段。
传统制造业发展模式反思
Lessons From Traditional EDZ
曾经蓬勃的生产竞争
Past: booming economy
如今无奈的萧条倒闭
Now: closing plants
东莞给全中国的警钟！
Case of Dongguan
必须预留未来产业升级、服务升级的可能，如产业，并且促使地区整体向健全的多功能模式发展！
单一的生产
mono-function of produce
多数人口为暂住蓝领
most of the population are working class
没有生活氛围
lack of living circumstance
粗放占地
extensive use of land
空矿的厂房
closing plants
大量失业，人口流失
Lots of people lost job. Population decreased.
废墟般的死城
becoming a dying city
土地再利用困难
land is hard to redevelop
生产制造业绿色化
Greenize manufacturing
产品生产与深加工，物流配送与管理
Deep-processing industry, supply chain…
产品研发，专业培训，服务外包
Research, training, IPO/ITO service
商务，信息与金融服务
Info/finance, business
产业对于长三角城市的意义：
长三角制造业领跑全国，在生产制造业实现二次转移之际，长三角的产业区应该积极主动的向产业——强调知识创新与服务——方向转化。才能继续稳固长三角的经济领跑职能。
绿色资源利用现状
Current Utilization of Green Resource
山林资源多数停留在观光游览等较潜层次开发，也为做品牌化市场营销，休闲旅游资源形同摆设。
现代农场有较好发展，但价值尚停留于农业价值提升，尚存价值挖掘空间——与城市生活的结合点。
绿色资源面向产业化
Urbanization of Green Resource
山林绿地（六座山体）
水系景观
（九里河）
现代农业
（农田农场）
旅游休闲产业化
休闲，探险，运动，赛事，养生
滨水体验，文化交融，主题娱乐
农耕体验，绿色美食，美食节
滨水资源体验化
农产内涵都市化
国际成功案例
Case Study: VBA
阿斯米尔花卉拍卖中心（简称VBA）位于阿姆斯特丹南面约13公里，占地面积达71万5千平方米，拥有3万平方米的冷藏空间，拍卖大楼工作员工1800人。它是现今世界上最大的花卉拍卖市场， 也是世界上最大的贸易建筑群
VBA对花卉保鲜、包装、检疫、海关、运输、结算等服务环节实现了一体化和一条龙服务，确保成交的鲜花在当天晚上或第二天出现在世界各地的花店里。每天交易额达500万荷兰盾，独揽了荷兰全国日鲜花交易量的43％左右
VBA是荷兰众多园艺种植公司所共同拥有的股份联合体（约有5千家），这些花卉园艺种植商必须按规定的义务将自己的产品经由拍卖中心出售
供应商
5个拍卖交易大厅同时进行，拍卖场有13个拍卖钟，即13条拍卖线，每个拍卖钟每小时可完成1500 笔交易，每笔交易只需2至3秒钟
拍卖
拍卖成交后，一切信息立 即被输入中心电脑进行处理。拍卖行的电脑为买方开出账单，由买方按账单在交款台现付或 银行转账。同时有四家银行办事处设立在交款台对面
结算
花卉一经卖出，载着已经拍卖出的鲜花便退出拍卖大厅，马上传送到处于待命状态的冷藏车，冷藏车从VBA到阿姆斯特丹国际机场约需20分钟的车程
物流
当VBA拍卖进行的时候，阿姆斯特丹国际机场也在紧张地进行鲜花运输的准备工作。运送新鲜花卉的冷藏车一到立刻可以装机，当天或第二天即可到达目的地
航运
VBA是典型的产业，具有众多优点：提供公开、公正、公平、快速的销售渠道，使生产者不必为建立销售渠道投资；交易量大且效率高，并减少流通环节，降低交易成本；保证品质，减少损耗；财务有保障，资金回收快
VBA将供应－拍卖－结算－物流－航运完美结合，形成完整高效的产业链，这种发展模式为虹桥综合港“产业聚集区”提供了现实样板
竞争特色与客群研究
Needs For An Unique Identity
上海
北京
无锡
苏州
昆山
镇江
常州
在长三角1小时交通圈内，各个江南都市各具吸引力，无锡特色在哪里？吸引怎样人聚集？
南京
有无高铁对长三角格局的影响
New Catchment Structure in Delta Region
1小时
1hr
2小时
2hr
1小时
1hr
前高铁时代，上海的1小时和2小时辐射圈主要依托高速公路，其中以沪宁高速与沪杭高速为主动脉。无锡，仅位于上海2小时辐射圈的边缘。
后高铁时代，上海的1小时辐射圈加倍扩展，直至南京，沪宁发展轴的重要性得已极大提升。无锡，转为1小时圈较中心位置，半小时可达上海市区边缘。
上海
无锡
苏州
昆山
镇江
常州
南京
水乡园林
外商投资
科技生产
慈善宜居
道口经济
生态宜居
上海后院
产业重镇
历史文化
？
无锡的特色挖掘
Potential Strong Identity of Wuxi
关键词：
1. 最具幸福感的城市：
2008年12月25日，无锡获选2008中国最具幸福感城市。
无锡颁奖词：这是一座继承千年泰伯故里的荣耀，延续百年工商名城的辉煌。太湖之滨的明珠，正以江南锦绣繁华地的身姿，舒展尚德务实，和谐奋进的水袖，演绎一场关于幸福和感动的千古传奇——无锡。
2. 吴文化发祥地：
泰伯始定居于梅里（今梅村），泰伯先让贤后开辟江南作出了不可磨灭的历史贡献，他融合全国东、西文化，奠定了江南古文明的基础，他不仅仅是吴国的创始人，更重要的，泰伯是一位杰出古代思想家、政治家和群众领袖，他不坐享其成，而是历尽艰辛，去创建、去开发、去为百姓服务；他不因循守旧继承父业王位，而是去拓新，造就新天地。孔子曾评论泰伯，有“志让两家天下，功辟万古江南”的至德圣人尊称。无锡人民为永远怀念这位开国国君，厚葬于鸿山（皇山）。
3. 美食鼻祖之乡：
有壮士专诸，他是烧鱼闻名国内，是著名的烹任专家，素有“厨师鼻祖”之称。
国民幸福指数=
生产总值指数×a%+社会健康指数×b%+社会福利指数×c%+社会文明指数×d%+生态环境指数×c%
其中a，b，c，d，c分别表示各指数所占的权数，具体权重的大小取决于各政府所要实现的经济和社会目标
泰伯庙会
力造“幸福文化吴文化体验基地”
Creating A Base Of Happiness And Joy
吴文化至少具有四个基本特征：
稻渔并重、船桥相望的水乡文化；
吴歌、昆曲、吴语小说：土语十足的吴语文化；
尚武与重文：由刚及柔的民风习性；
融摄与更新：适时顺变的开放功能。
无锡已成为“养生游”——追寻幸福感的热土
如何更进一步加强“幸福感”主题？！
增强度假旅游居住与服务配套
增强都市生活与周边山体水体资源的结合
采取古法“因势利导、刚柔并进”的营城手法
以统一的文化主线贯穿全城
增加精神生活元素与体验性、参与性项目。
高铁站区域目标客群总结
Target Customer Types
上海
无锡
苏州
昆山
镇江
常州
南京
名企后台办公，休闲后花园，虹桥高收入者第二家园
产业协作，养生游
产业协作，游线整合
产业协作，游线整合
产业前沿办公，
创新成果投产基地
名企后台办公，养生游
高铁核心区定位与角色
Conclusion: Positioning
交通资源高铁枢纽
幸福峡谷交融天地
商务资源机遇蓬勃
文化资源悠远动人
自然资源山青水秀
生活资源完善配套
高速连通的幸福
Happiness of rapid connection
温馨生活的幸福
Happiness of cozy convenient life
颐养身心的幸福
Happiness of touching the nature
发展成就的幸福
Happiness of business development
寻根觅源的幸福
Happiness of discovering the history
高铁站点区域产业功能策划
Conclusion: Function Zoning
板块II：Station高铁物业板块
板块I：Gateway门户设施板块
板块IV：Waterfront滨水创意板块
功能板块一:门户设施板块
Gateway zone Programming
展示和销售本地工业产品、特色商品。
锡东地区展示销售广场
与会展会议展销紧密联系，同时也接待购物度假等人群
会展酒店以及餐饮设施
开发如地球村项目，融科技体验、探索、科技时尚产品体验展销于一体的主题乐园
科技主题体验公园
将削弱郊区感，符合都市人需求。是锡东市民购物、娱乐、休闲、餐饮、游艺集中体验的场所。
一站式都市生活Mall
用作会展会议、接待、新闻发布、举办博览会等。
多功能会议交流中心
I.门户设施板块
开发期
设置原由
功能业态策划
板块名称
功能板块二：高铁商务区
Station zone Programming
枢纽站集散广场，也是体现锡东新区的印象广场，迎宾门户
幸福印象广场
提供信息资讯，组织游览，租售登山、极限运动、露营等设备
访客接待/信息服务中心
和商务写字楼共同形成混合开发，底层商铺做商业餐饮服务
商业服务、餐饮娱乐街区
从人的视、听、嗅、味、触等感观入手设置体验生命活力的项目，打造一个放松身心的乐园
活力感观公园
以地标性建筑、品牌酒店奠定商务气质与品质
地标办公楼与星级酒店
与地铁有紧密联系的业态
高级物流与事业单位
II.高铁商务板块
开发期
设置原由
功能业态策划
板块名称
功能板块三：滨水创意板块
waterfront zone Programming
大型区域级精神文化、全民健身设施，与公园相应成地标
影剧院、体育馆
集市民化购物、美食、休闲饮食、DIY创意小商品与一体的文化休闲街区
幸福生活街区
以吴越文化教育为主要线索，融露天电影、开放式酒吧、cosplay创意游戏等创意无限的公园
河湾吴文化公园
一个集中提供现代生产服务业、流程外包、对外服务的产业基地
外服外包产业基地
满足一些创业白领、金领“职宿一体”的需求，在工作岗位步行距离内居住社区
白领商住社区，SOHO
提供滨水优质住宅、山景创作者居所，复合以社区商业
智慧社区
来自京沪等重要城市的名企后台操作部门办公
名企后台办公基地
地标性商务公园，创造周边商务写字楼的地标地址特征
中央公园
III.滨水创意板块
开发期
设置原由
功能业态策划
板块名称
开发规模研究Study on Development Scale
2
上海城市副中心数据
Case Study Of Typical Sub-center
长宁区—中山公园商贸中心
（地铁4－5站到CBD）
规划占地面积从²
中山公园附近的途经人流量达到万人次/天，现状已开发80多万m²，其中包括商业面积接近50万m²，文化设施过万m² ，24万m²办公与住宅开发等。在建和计划新增40万m²办公与住宅楼，5万配套商业设施。
总体毛容积率FAR约，剔除城市级中山公园约20公顷后，建设用地毛容积率约为
上海城市副中心数据
Case Study Of Typical Sub-center
五角场—科教文化副中心
（地铁7－8站到CBD）
面积²，五角场地区常驻居民40万人。
环岛商圈，平时日均客流量不少于30万人（次），双休日不少于50万人（次）
计划开发总量为万m²。包括：办公86万m²、办公配套万m² 、商业万m² 、文化设施万m² 、体育设施万m² 、教育科研万m² 、停车库万m² 、交通设施万m² 、住宅万m² 、中小学幼托万m² ，含两处公园绿地。
总体毛容积率FAR约，剔除站点和大型公园用地，毛容积率为
上海城市副中心数据
Case Study Of Typical Sub-center
真如—交通城市副中心
（地铁7－8站到CBD）
研究范围²，核心区用地²
交通：紧邻铁路上海西站，拥有沪宁高速和沪宁城际快速铁路，是上海和江浙连接的交通枢纽
引用“垂直城市”设计理念，规划总建筑面积达465万m² ，在现状125万m²的住宅和商业基础上，拟建新增180万m²办公和40万m²商业开发，100万m²住宅和20万m² 公共设施。
总体毛容积率FAR约
大部分用地正在更新建设中
Most of the area is under renewal
数个交通一体化区域数据
Data Of Other Rail Station Integration Area
%
1,891,460m2
%
1,534,000 m2
%
1,097,000 m2
%
5,770,000 m2
%
328,100 m2
合计
FAR
11%
170,000 m2
No data
%
70,000 m2
No data
站房
No data
No data
%
93,000 m2
医疗
%
161,160 m2
No data
No data
%
5,600 m2
文化
No data
%
167,000 m2
No data
酒店
%
116,700 m2
%
480,000 m2
%
232,000 m2
%
150,000 m2
办公
%
70,800 m2
%
114,000 m2
%
90,000 m2
%
9,00,000 m2
%
7,500 m2
商业
%
1,542,800 m2
%
770,000 m2
%
608,000 m2
%
4,800,000 m2
%
72,000 m2
住宅
综合开发
71 hm2
30多万人次
62 hm2
流量20多万人次/天
60 hm2
流量不详
hm2
流量20多万人次/天
hm2 (站场除外)
流量30多万人次/天
总占地/功能
上海南站
北京西站
香港九龙车站
多伦多联合车站
伦敦帕丁顿车站
非中心型站区，住宅占50％以上，商业与酒店占比10％－20％，其余为办公与公共设施（文化娱乐医疗等等）
总体开发量建议
Suggestion On Development Scale For Each Function
规划范围总用地：238公顷，设计范围毛容积率约为，因此总规模约为357万平方米；除去站场用地（38公顷），实际设计毛容积率约为
总体开发量：350万平方米左右
住宅开发量：193万平方米左右（约占55％）
酒店开发量：12万平方米左右（约占％）其中：一处星级酒店8万平方米，多个经济型酒店/家庭旅馆合计4万平方米。
商业开发量：40万平方米左右（约占％）其中：区域大型商业体约10万平方米；公共服务性商业约20万平方米，社区配套商业约10万平方米。
办公开发量：70万平方米左右（约占20％）其中：标准化办公楼20万平方米，创意产业/SOHO合计16万平方米。
其他公共设施：35万平方米左右（约占10％）其中包括文化设施、娱乐设施、博览设施等。
容积率制定因素：
无锡锡东职能与新城人口规模
副中心的开发强度经验值
国内外高铁站区域开发经验
总体规划草案master plan scheme
3
基地控规
regulatory plan
优势strength
--城市结构清晰 clear structure
--与周边区域的联系较好
不足weakness
--单一的网状路网结构缺乏特色
--景观系统缺乏无锡特色
--土地功能过于单一
基地设计条件分析
site analysis
设计概念
design concept
充分利用高铁站点的引擎优势，带动站点周边地区城市化建设。 充分利用站点带来大量人流的优势，促进基地商业， 文化，办公，居住等功能开发。景观开放空间将高铁枢纽的活力及动力沿南北方向辐射，连接到基地每个地块。
Station as engine
车站枢杻作为引擎
设计概念
design concept
创造南北两个不同特色的混合功能核心区，体现无锡的传统风貌和现代形象。与站点之间有开放空间与站点相联系。
Create two centers
创造2个核心
设计概念
design concept
创造富有无锡特色的景观系统，把一个站点核心、两个商业中心以及基地外围的绿化水系联系成一个整体。站点南北商业区的开放空间将表现出婉约及现代不同的风貌。
Integrated open space make the place identifiable
连通的开放空间形塑环境特色。
设计概念
design concept
基地将提供丰富的公共设施及功能服务于来访无锡的旅行者以及锡东新城的居民。丰富的活动节点为市民及游客提供多样的生活体验，感受无锡特色。。
Various activity nodes create a sense of place
丰富多样的活动节点创造
场所感。
设计概念
design concept
单一、网格、对称
Grid, uniform, symmetrical
丰富、有机、活泼
organic, rich, dynamic
控规 regulatory plan
方案 our schme
设计概念
design concept
严肃、对称
Symmetrical , formal
有机、活泼
Dynamic, organic
控规
方案
产业分区
urban district
总体结构
overall framework
土地利用
land use
技术指标
data tabulation
%
3796104
2387615
overall总计
844105
green+water+road绿化+水体+道路
54424
45353
wuxi showcase特色产品展销中心
56030
46692
convention center会议中心
180056
120037
transportation交通设施
4911
16371
tea house茶室
38023
47529
culture/history 文化/历史博物馆
28598
57195
recreation/sports休闲 / 体育
%
431313
69271
86589
lakefront restaurant/night club滨湖餐厅 / 酒吧
public
191328
23916
landmark office tower地标办公
291450
58290
office企业后台办公
%
777208
294430
117772
creative district创意产业
office
53104
53104
creative product showcase商铺 / 创新产品展示
93608
62405
retail商业
159070
88372
shopping mall商业中心
112383
37461
hotel酒店
%
906752
488588
122147
mixed-use混合功能
commercial
1319520
439840
residentail/commercial商住
%
1680831
361311
120437
riverfront service apartment滨河服务式公寓
residential
GFA建筑面积
FAR容积率
AREA用地面积
LAND USE用地功能
容积率分布
FAR
城市设计草案urban design
4
三位体量
massing
总平面图
master plan
南区—了解无锡
south zone—wuxi impression
南区—了解无锡
south zone—wuxi impression
景观意向
landscape reference image
印象无锡生态公园 wuxi impression eco park
景观意向
landscape reference image
滨水餐厅/酒吧 waterfront restaurant/night club
景观意向
landscape reference image
滨水文化设施 waterfront culture building
景观意向
landscape reference image
混合功能 mixed-use
景观意向
landscape reference image
创意产业园 creative campus
景观意向
landscape reference image
创新产品展示销售 showcase
景观意向
landscape reference image
服务式公寓 service apartment
北区—现代无锡
north zone-modern wuxi
景观意向
landscape reference image
科技主题公园 theme park
景观意向
landscape reference image
五星级酒店 5star hotel
景观意向
landscape reference image
商场/品牌特卖中心 shopping mall/outlet
景观意向
landscape reference image
会议中心 convention center
景观意向
landscape reference image
无锡特色产品展销中心 wuxi showcase
景观意向
landscape reference image
地标办公塔楼 landmark tower
中轴线
central axis
天际线
skyline
三位体量
massing
三位体量
massing
三位体量
massing
三位体量
massing
交通规划草案transportation plan
5
道路交通规划图
road network
东安大道
先锋路
新华路
新韵路
山河路
锡沪路
新友北路
城市快速路
城市主干道
城市次干道
轨道交通
高架道路及立体交通规划图
elevated highway
高架道路
高架闸道口
分离式立交
互通立交
主要道路交通组织与控制图
traffic control
信号灯控制
“主路优先”信号灯控制
右进右出
社会车辆及出租车交通流线组织图
taxi/private car circulation
P
P
地面一层上客
二层平台下客
入站主流线
出站主流线
出租车停车场
社会停车场
P
P
长途汽车流线组织图
coach circulation
进出站道路与其他车辆主流线分离
入站主流线
出站主流线
长途汽车站场
进站出站右出右进
旅游大巴交通流线组织图
入站主流线
出站主流线
旅游大巴停车场
P
P
进站出站右出右进
进出站道路与其他车辆主流线分离
公交车交通流线组织图
入站主流线
出站主流线
公交总站及停车场
S
S
进站出站右出右进
进出站道路与其他车辆主流线分离
谢谢
Thank you
