2010年5月临沂市海尔·天圆地方项目北区商业规划.ppt

下载

下载

48积分

60积分

下载

60积分

VIP价：48积分

第一阶段项目成果讨论稿 1 天圆地方项目北区商业规划 九洲远景商业管理机构简介 青岛海尔地产集团有限公司 青岛，2010年5月 九洲遠景商業管理機構 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3 2 目录 A. 城市宏观研究 B. 项目立地研究 C. 竞争对手研究 D. 消费者研究 E. 案例分析 F. 初步商业概念 G. 财务初步估算 H. 第二阶段的工作安排 16 44 94 120 174 189 194 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得 到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3 A. 城市宏观研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 量较多 4 4 从宏观层面四要素的分析来看，临沂市零售市场有良好的潜力，但 目前处于由传统商业向大而全市场的过渡期 有利因素 城市群地位 经济总量 产业发展 人口状况 • 临沂市为鲁南地区的中心城市，城市辐射力较强 • 临沂市的经济总量排名山东第七，对零售市场的未 来发展提供了强有力的产业支撑 • 临沂市的批发商贸业具备全国影响力，旅游业发 达，城市的流动人口较多，具有潜在的开放型零售 市场特征 • 城市人口总量大，对未来零售市场形成良好支撑 • 临沂市人均GDP较低，批发零售业以批发为主，具 有传统商业市场特征 • 临沂市的第三产业占比仅为%，低于国内先进 地区（长三角平均在47%） • 临沂市的城市化率较低，仅为%，农村人口数 不利因素 临沂市的零售商业处于典型的从传统商业向大而全市场发展的过渡期 资料来源:九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 5 在零售商业正处于从传统市场向大而全市场的发展过程中，综合性 的商业集聚成为典型形态 城市商业发展阶段的演变 全业态市场 趋优选择市场 • 城市出现所有类型购 物中心，购物、餐饮、 及休闲娱乐的业态丰 传统市场 • 以批发市场、传统百 货业态最为典型，以 满足基本需求为主 • 消费以价格导向为核 心诉求 • 品牌的渗透率低 资料来源:九洲远景分析 大而全市场 • 百货业态多样化，购 物中心出现，食品杂 货、大型折扣店等业 态出现 • 餐饮娱乐形态开始多 样化 • Basic fashion占市场 主流 • 消费向价值导向转 变，并出现多样化 • 出现多种类型的购物 中心，强调生活方式 导向成为城市主流， 各层次的消费得到一 定程度的满足 • Fast fashion成为市 场主导，top fashion 占市场5%-10%的市 场份额 • 娱乐/餐饮业态丰富 化，主题餐饮、休闲 餐饮等大量出现 富度达到极高水平 • 从价格导向到价值导 向、独特性导向消费 等均能得到最大程度 的满足 • 典型城市如上海、深 圳、北京等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 6 城市群地位 临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏两个经济大省的交界 处，是鲁南地区中心城市和全国性商贸物流中心 临沂市地理位置图 临沂 资料来源：政府网站，城市总体规划，九洲远景分析 临沂市概况 • 临沂市位于山东省的东南部，东接日照港，处 于山东和江苏两个经济大省的交界处，京沪高 速和日东高速在市内穿越，地理位置优越，交 通便捷 • 临沂市总面积总面积17184平方公里，户籍人 口1034万人，下辖兰山、罗庄、河东三区以及 沂南、郯城、沂水等九县 • 临沂是鲁南地区中心城市和制造业基地，全国 性商贸物流中心，历史文化名城 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 一区 7 城市群地位 山东省构筑“一群一圈一区一带”的城镇空间格局，临沂市处于“鲁南 城镇带 ”核心城市位置 山东省城镇空间布局示意图 山东省城镇空间布局说明 • 一群：山东半岛城市群 以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城 市群，是山东省经济社会和城镇化发展的核心区 • 一圈：济南都市圈 一圈 一带 临沂 一群 以济南为中心的济南都市圈，是带动山东省中西 部发展、加快城镇化进程的经济增长极 • 一区：黄河三角洲高效生态经济区 以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区 的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极 • 一带：鲁南城镇带 以济宁、临沂为中心，以日照为对外开放平台， 依托鲁南经济带的开发建设，构筑鲁南新的经济 增长极和城镇带 资料来源：《山东半岛蓝色经济区城镇体系规划》，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 8 经济总量 临沂市经济总量达2110亿元，为国内前50强，在山东省17个城市 中排名第7位 2009年山东省经济总量排名 1 青岛市 2 烟台市 3 济南市 4 潍坊市 5 淄博市 6 济宁市 7 临沂市 8 东营市 9 威海市 单位：亿元 3351 2728 2473 2279 2110 2077 1969 3729 4890 10 泰安市 11 德州市 12 聊城市 13 滨州市 14 枣庄市 15 菏泽市 16 日照市 17 莱芜市 461 954 862 1716 1545 1376 1351 1201 • 临沂市经济总量 在山东省17个城 市中排名第7位 资料来源：山东省各城市2009年统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 9 经济总量 临沂市整体经济发展平稳，按此速度增长2012年临沂市经济总量将 接近济南市2009年的水平 主要城市2009年GDP比较 [亿元，%] % 临沂市2004-2008年GDP增长情况 % . [亿元] 3,199 % % % % % 1,958 2,110 1,661 1,212 1,405 临沂 济南 青岛 济宁 枣庄 日照 2005 2006 2007 2008 2009 2012E GDP 2005-2009GDP年均增长率 资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 10 经济总量 临沂市人均GDP水平较低，约为3000美元，按照联合国标准，该 地区经济正进入加速发展的阶段，中产阶层随之逐渐形成 主要城市2009年人均GDP1) 比较 [元，%] • 按照联合国的标准，当一个国家或地 64100 % 区人均GDP处于3000美元至10000美 % 55520 % % % % 元之间时，该地区国民经济具备相当 实力，进入活跃、加速发展的重要阶 20302 27417 31058 30154 段，中产阶层将大量出现 • 临沂市人均GDP约为3000美元，未来 经济将进入活跃、加速发展的重要阶 段，中产阶层也将随之逐渐形成 临沂 济南 青岛 济宁 枣庄 日照 人均GDP 2005-2009人均GDP年均增长率 注： 1)以户籍人口计算 资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 11 产业发展 临沂市第三产业与周边城市相比较为发达，批发零售业及物流业在 第三产业中占据较大比重 临沂市2009年三产占比 [%] 临沂市第三产业结构 [%] 非盈利性 服务业 15% 22% 物流业 62 17% 其他营 利性服 51 务业 10% 24% 房地产业 7% 4% 批发和零售业 临沂 济南 青岛 济宁 枣庄 日照 金融业 住宿和餐饮业 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 12 产业发展 临沂市工业主要分布于市郊，集中于四大省级产业园区，以机械制 造、医药、食品、化工等产业为主 产业园区分布 产业园区说明 临沂工业园区 临沂高新技 术产业园区 资料来源：网络资料，九洲远景分析 河东工业园区 临沂经济开发区 • 临沂经济开发区 – 占地面积：488公顷 – 主导产业：机械制造、化工、医药 • 河东工业园区 – 占地面积：400公顷 – 主导产业：食品、五金工具、机械制造 • 临沂高新技术产业园区 – 占地面积：1137公顷 – 主导产业：机电、制药、纺织 • 临沂工业园区 – 占地面积：400公顷 – 主导产业：建材、机械、食品 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 13 产业发展 临沂市批发商贸业发达是国内第二大批发市场，对周边城市的辐射 能力极强 批发商贸的市场分布 以工业品为主 商贸市场说明 • 临沂市批发商贸业发达，市区范围内共有大型批发 市场约90个，经营摊位5万余个，每天约30万人次 进入市场交易；2008年全年交易额突破600亿元， 新汽车站 以小商品、家居 、汽摩类为主 本项目 在全国批发市场中列第二位，仅次于义乌 • 批发市场由老汽车站商贸城和新汽车站商贸城组成 • 老汽车站商贸城 – 由以服装类市场为主的批发商圈和以家居建 材、工业品市场为主的批发商圈组成 以服装类为主 – 以家居建材、工业品市场为主的批发商圈逐 渐开始向北部新汽车站商贸城迁移 – 以服装类市场为主的批发商圈靠近市中心， 是中低收入人群服装类消费的主要场所 以家居建材、 工业品为主 老汽车站 • 老汽车站商贸城 – 由以以小商品、家居、汽摩类市场为主的批 发商圈和以工业品市场（不锈钢、塑料、板 材等）为主的批发商圈组成 资料来源：临商网，市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 14 产业发展 2009年临沂市的旅游人次达2453万人，旅游人次及旅游收入的增幅 远高于GDP的增长水平 旅游业发展状况 临沂市2005-2009年旅游人次增长情况 25% [万人] 临沂市2005-2009年旅游收入增长情况 31% [亿元] 410 4,787 2,039 2,452 155 182 1,005 1,265 1,618 62 82 113 2005 2006 2007 2008 2009 2012E 2005 2006 2007 2008 2009 2012E 资料来源：临沂市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 15 人口状况 临沂市的人口总量较大，但城市化率较低，零售业的快速发展受到 一定制约 人口结构 临沂市辖区人口构成（总人口=1044万人） 非农人口， ，% 农业人口， ，% 资料来源：临沂市统计年鉴，九洲远景分析 [万人，%] 临沂市主城区人口状况 （总人口=145万人） [万人，%] 流动人口， 27，% 户籍人口， 118，% 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 16 B. 立地研究 B1. 城市商业格局研究 B2. 项目物业条件研究 B3. 项目交通状况研究 B4. 项目区域价值判断 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 17 从商业业态集聚的态势来看，九洲远景认为临沂市的商业格局是典 型的单核商圈（人民广场商圈） 临沂市现有商业格局分析 临沂现有商圈示意图 批发商贸城 人民广场市级商圈 资料来源：市场调研，九洲远景分析 临沂现有商圈说明 • 临沂市现有商业格局为单核商圈，由以人民广场为 核心的市级商圈和以新老汽车客运站为核心的批发 商贸城组成 • 人民广场市级商圈 – 城市单核商圈，中档消费主要场所 – 以现代商业为主，零售业和餐饮业较为发达 – 举例：百货：银座商城、九州商业大厦、桃 源大世界，商业街：兰田步行街、解放路， 大卖场：大润发，品类杀手：金鹰家电等 • 批发商贸城 – 以传统批发业态为主，由大量批发市场构 成，兼营零售，是低档消费主要场所 – 举例：华丰国际服装城 、万博泓品牌服饰批 发广场、针织床上用品市场等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 18 Back up 人民广场商圈由人民广场四周商业和解放路沿线商业组成 人民广场商圈构成 人民广场商圈构成示意图 解放路沿线商业 人民广场四周商业 资料来源：市场调研，九洲远景分析 人民广场商圈构成说明 • 人民广场 – 地理构成：包括人民广场地下、红旗路、银 雀山路、沂蒙路、新华路等 – 业态构成：主要由百货、大卖场、超市、沿 街商铺构成 • 解放路沿线 – 地理构成：主要沿解放路两侧 – 业态构成：主要由百货、品类杀手、商业步 行街、沿街商铺构成 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 桃源 19 Back up 人民广场四周现有大型商业有银座商城、桃源大世界和大润发，另 外，连锁餐饮分布也较为密集 人民广场四周商业构成 人民广场四周商业示意图 人民广场四周商业 资料来源：市场调研，九洲远景分析 银座商城 大世界 人民广场四周商业构成说明 • 购物： – 百货：银座商城、桃源大世界 – 大卖场：大润发 – 超市：桃源超市 – 潜在大型商业：久隆奥斯卡、金鼎国际、万 阅城 • 餐饮： – 中式快餐：永和豆浆、妙福馅饼、集集小镇、 过桥缘米线 – 西式快餐：麦当劳、KFC、必胜客、德克士 – 休闲餐饮：名典咖啡、上岛咖啡、迪欧咖啡 • 休闲娱乐： – 量贩式KTV：阿咪果、幸福时光 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 20 Back up 解放路沿线商业主要包括九州商业大厦、兰田步行街和金鹰家电， 九州宜家佳等品类杀手 解放路沿线商业构成 解放路沿线商业示意图 解放路沿线商业 解放路沿线商业构成说明 • 购物： – 百货：九州商业大厦 九州商 兰田步行街 业大厦 金鹰家电 九州宜家佳 资料来源：市场调研，九洲远景分析 金鹰家电 – 超市：九州超市 – 步行街：兰田步行街 – 品类杀手：金鹰家电，九州宜家佳，胜道体 育运动城 • 餐饮： – 集集小镇、吉阿婆麻辣烫等 • 休闲娱乐： – 量贩式KTV：诺曼帝 – 健身房：银座健身、庆华健身 – 影院：东方红影院 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 南坊 河东 21 九洲远景认为临沂市的商业将出现多中心的格局，本项目所在的北 城新区可望成为市级商业副中心 临沂市未来商业格局 临沂未来商圈示意图 市级商业副中心 临沂未来商圈说明 • 市级商业中心 – 人民广场周边以百货和购物中心等现代商业为 主，满足市区居民中档和中高档消费需求；西 北部的批发市场满足居民低档消费需求 • 市级商业副中心（本项目所在区域） – 伴随北城新区建设成为市级行政中心，大量中 高档住宅的建设并导入大量中高收入人口，该 区域将兴起较多现代商业，满足北城新区和其 兰山 市级商业中心 区域商业中心 他市区居民的中档和中高档消费需求 • 区域商业中心 – 河东区域商业中心：主要满足河东居民和河东 罗庄 区域商业中心 东南 区域商业中心 工业园区的消费需求 – 罗庄区域商业中心：主要满足罗庄居民和高新 技术产业园区的消费需求 – 东南区域商业中心：主要满足东南居民和经济 开发区的消费需求 资料来源：《临沂市2005-2020年城市总体规划》，市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 22 从北城新区内部的商业格局来看，短期内将是以项目所在区域为核 心，但未来将向“一带、一街”的格局演变 北城新区商业格局变迁 北城新区现有商业格局 北城新区未来商业格局 滨河商业带 • 项目区域为核 • 未来将形成形成 心的商业板 块，其他区域 尚无商业 • 上海街目前处 商业步行街 “一带、一街”的 整体格局 • 规模足以形成市 于建设中，招 商刚刚启动 资料来源：市场调研，南坊开发建设指挥部访谈，九洲远景分析 级商业副中心 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 23 Back up 临沂市商业格局的演变是受城市规划导向、人口流动、房地产开发、 及交通发展四方面因素所驱动的结果 临沂商业格局变化驱动因素分析 政策规划导向 人口因素 住房开发 交通系统建设 • 城市重点向北发展趋势明显 • 北城新区是临沂市未来重点打造的区域，有足够的政策支持 • 北城新区是重点人口导入区域，规划2010年底导入人口24万人，2020年导入30-36 万人 • 人口包括现有6万原住民、4万公务员家庭和大量当地中高收入群体 • 临沂市现有新建住房开发集中在滨河区域和北城新区 • 北城新区一期已新建高层1000余座，且以中高档和高档楼盘为主，均价远高于临沂 市平均价格，但目前楼市供需两旺 • 滨河大道的开通催生了沿河的开发，城市交通较为发达 • 城市BRT建设提高北城新区的可达性和辐射力 资料来源：《临沂市2005-2020年城市总体规划》，市场调研，南坊开发建设指挥部访谈，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 24 Back up 临沂市的城市化进程加快，住宅施工面积达1657万平米，年均增长 达%，而以兰山区最为集中 房地产业发展状况（1/2） 临沂市2004-2008年住宅施工面积增长情况 [万平方米] % 临沂市区各区2008年住宅施工面积占比 河东区 5% [%] 340 630 892 1,261 1,657 罗庄区 15% 80% 兰山区 2004 2005 2006 2007 2008 资料来源：临沂市统计年鉴，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 25 Back up 在房地产销售方面，商品房销售面积达374万平米，年均增长率达 36%，而房价增速则相对平稳 房地产业发展状况（2/2） 临沂市2005-2009年商品房销售面积增长情况 [万平方米] 36% 临沂市2005-2009年商品房销售均价增长情况 [元/平方米] 8% 338 374 1,944 2,242 2,416 110 187 286 1,767 1,691 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 资料来源：临沂市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 26 B. 立地研究 B1. 城市商业格局研究 B2. 项目物业条件研究 B3. 项目交通状况研究 B4. 项目区域价值判断 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • • • • • • • • • • 27 天圆地方项目包括北区和南区两个地块，其中商业项目落位于北区 一号地块 项目物业要求 限高：150米 容积率： 占地面积：万平米 建筑面积：万平米 地上：17万平米 三和街 地块一 • 其中， 公寓：9万（高层） 商业：地上6万；地下万平米 五星酒店：2万，地下车库：万 限高：100米 容积率： 占地面积：万平米 地上建筑面积：万平米 • 其中， • 联排：万平米 • 高层：万平米 智圣巷 地块二 世界湖 资料来源：政府访谈，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 28 项目地块由商业、公寓和酒店等多种业态组成，本项目重点研究的 是酒店与公寓南侧的商业部分 600m 180m 注：地块的长宽是实地踏勘的估算值 资料来源：实地调研，九洲远景分析 公寓 商业开发地块 （本项目研究对象） 智圣巷 500m 酒店 世界湖 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 29 B. 立地研究 B1. 城市商业格局研究 B2. 项目物业条件研究 B3. 项目交通状况研究 B4. 项目区域价值判断 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 沂 河 祊 河 河 东 通 达 路 区 30 天圆地方项目处于临沂北城新区，连通老城区和河东区的交通枢纽 经过项目区域 项目在城市的区位 • 位于北城新区的南部，是北 北 城 沂 蒙 路 新 市政府 区 三和 街 城新区重点开发区域； • 在市政府的西南位置，与政 府办公楼呈对等角； • 临近沟通北城新区的两条主 干道-沂蒙路和通达路，以 及沟通北城新区和河东区的 本项目 主干道-三和街； • 周边建筑以高层住宅为主和 办公楼 老 城 区 • 同时紧邻文化公园，十分钟 内可到达动植物园、沂河、 资料来源：实地调研，九洲远景分析 人民广场 祊河等景观区 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 31 项目至城市各主要区域的可达性较高，市政府、人民广场、客运站、 火车站和机场均在半小时车程内 项目在城市的区位(2/2） 项目地至主要区域车行时间 客运站 市政府 人民广场 火车站 本项目 机场 到达地 市政府 人民广场 客运站 火车站 机场 距离（km） 时间（min） 1 10 12 15 22 资料来源：实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 大桥 32 本项目连接城区的道路及区域内的交通完善，通达性好 项目的城市交通示意 中高档社区 及安置区 务 公 沂 蒙 社 员 ：老城区车流 B-沂龙湾大桥 路 本项目 市政府 世界湖 区 ：河东区车流 C-沂 河北 ：北城新区车流 A-沂蒙路 祊河大桥 资料来源：实地调研，九洲远景分析 沿河高档社 区 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 33 Back up 三座大桥贯通了项目区域与主城区、河东区的城市道路交通 道路交通-从老城区和河东区到本项目 A. 沂蒙路祊河大桥 • 沟通北城新区和老城区最重要的通道 • 道路形态是双向6车道设计 • 作为沂蒙路的一部分，将火车站、市 级商圈、北城新商圈连成一线 • 是本项目沟通老城区的主要通道 资料来源：实地调研，九洲远景分析 C.沂河北大桥 • 三和街的一部分，沟通北城 新区和河东区的最重要通道 • 道路形态是双向4车道 • 是河东消费群通往本项目的 最便捷途径 B.沂龙湾大桥 • 通达路的一部分，沟通 北城新区和老城区重要 通道 • 道路形态是双向2车道 设计 • 有希望为本项目带来少 量人流 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 算 圣 巷 34 从局部道路交通来看，本项目四面临路，北部的三和街为双向六车 道，其余都为双向两车道 区域道路交通（1/2） 办公楼 行政办公楼 三和街 前 巷 府 政府大楼 36m 空地 12m 智圣巷 空地 资料来源：实地调研，九洲远景分析 项目地块 空地 12m 12m 世界湖 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 颐 高 上 海 街 沂 蒙 算 圣 巷 路 35 但是项目地块仅三和街一侧临城市交通主干线，与另一纵向交通主 干线相隔一个路口，项目的可视性受到一定影响 城市道路交通（2/2） 区域道路交通存在的缺陷 市政府 三和街 • 纵向的城市主干道沂蒙路与本项目相隔一个 地块，不能直接接入项目地块，在一定程度 上影响项目的可视性 本项目 智圣巷 资料来源：实地调研，九洲远景分析 世界湖 • 算圣巷、智圣巷和府前街都为双向两车道， 能承载的车流量有限 • 相比本项目，颐高商业街的区位和可视性明 显好于本项目，仅从道路交通的角度来看， 颐高商业街对本项目会产生很大的分流作用 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 36 目前项目地块周边公共交通尚不发达，仅在500米外的沂蒙路上设 有一个站点，预计未来2~3年将增设几处站点和多条公交线路 城市公共交通 沂 蒙 路 三 合 街 • 目前项目周边只有沂蒙路三和街位 置的一个公共站，包括31路、25路 等少量公交线路经过本站，距离本 项目地块约500米 • 调研显示，随着北城新区发展速度 的加快及居民的导入，未来2-3年将 在三和街增设几处站点，并开设多 条公交线路，项目地未来的公共交 通系统将逐渐成熟 资料来源：实地调研，九洲远景分析 500 m 本项目 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 37 临沂规划开通两条快速公交线路，其中一条将途径本项目并有望在 距项目不到200米处设站点，将对本项目起到利好作用 快速公交（BRT）规划 临沂快速公交线路规划图 本项目 资料来源：临沂市综合交通规划，实地调研，九洲远景分析 临沂快速公交线路规划 • 临沂市规划开设两条快速公交线路，几 乎覆盖城市所有的主要区域。每小时单 向可运送1万人次以上 • 快速公交2号线路预计在项目周边地块设 点，但具体站点位置尚不明确 • 调研显示，快速公交拟在市政府周边设 立站点，至本项目不超过200米，本项目 可望与人民广场、火车站、汽车站、河 东商业中心等有效地连结起来 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 38 B. 立地研究 B1. 城市商业格局研究 B2. 项目物业条件研究 B3. 项目交通状况研究 B4. 项目区域价值判断 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 city 2 3 39 本项目区位优越，滨水景观资源独特，具备打造为区域次级商业中 心的区位条件 项目区域价值判断综述 • 项目所在的北城新区是临沂市的政治、文化、科技中心和经济副中心 从城市角度 从区域角度 region 从地块角度 location 资料来源：九洲远景分析 • 北城新区是中高档住宅集中区和滨水休闲度假区 • 北城新区是未来城市商业的副中心 • 本项目位于北城新区商务中心区及行政中心区的核心位置 • 但本项目处于商业中心区的边缘位置 • 本项目处于区域次级商业中心，辐射能力有限 • 本项目有大量的商务及行政人群及高档住宅人群的双重支撑 • 本项目有独特的滨水及公园的双景观资源 • 本项目在交通上不处于核心位置，到达性一般 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 40 1 项目所在的北城新区是临沂市的政治、文化、科技中心和经济副中 心，同时也是中高档住宅区和滨水休闲度假区，宏观区位良好 从城市的角度看 临沂市主城区空间结构规划图 临沂市主城区空间结构规划说明 临沂市以沂河为轴构建 “一河五片”组团式空间布局 结构，城市重点向北发展 本项目 北城新区 • 兰山片区：传统的城市经济中心、商贸物流中心、历 史文化中心 • 北城新区：市级市政服务中心、文化中心、体育中心、 商业副中心、高教科研区、中高档住宅区、滨水休闲 度假区 • 罗庄片区：主要是高新技术开发区以及罗庄工业区， 以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主 • 河东片区：主要为城市的航空港和大型物资集散中 心，重点发展民营企业 • 东南片区：以省级经济开发区为主体，建成为日照港、 连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地 资料来源：《临沂市2005-2020年城市总体规划》，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 通 达 路 沂 蒙 路 41 2 本项目位于北城新区商务中心区及行政中心区的核心位置，但处于 商业中心区的边缘，只能成为区域次级商业中心 从区域角度看 商业中 心区 公园 观光旅 游区 体育 公园 北城新区整体规划（2010年更新） • 北城新区规划建设形成9大区域 研发创 新区 购物中 心区 商业中 心区 文化娱 乐区 休闲度 假区 青年路 • 北城新区以商务及行政办公为主题 的区域均分布于市政府周边，紧邻 本项目，本项目位于其核心位置 • 北城新区以商业为主题的共3大片 商业金融 用地 住宅用地 文化娱乐 用地 商务中 心区 行政中 心区 本项目 区，分布在“沂蒙路-三和十街”处以 及“三和六街-三和七街”区域，距离 本项目约，本项目处于 边缘位置 资料来源：政府访谈，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 42 3 项目地块西部与北部为商务行政办公区，南部为住宅区，东部紧临 的世界湖，商务行政人群及社区居民对本项目有双重支撑 从地块角度看 商务大楼 商务大楼 市政府 办公楼 未来 算 圣 商务楼 巷 办公楼 三和街 本项目 府 前 巷 市政府 商务大楼 智圣巷 世界湖 世界湖 住宅（天圆地方南区） 资料来源：实地调研，九洲远景分析 未来住 宅 未来住 宅 河流 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 43 3 东侧的世界湖及南侧的河流是项目地块独特的景观资源，着力打造 出特色能增强对外部辐射型客流的吸引力 从地块角度看 本项目 世界湖 天圆地方项 目南区 • 河道，约3~4米宽 资料来源：实地调研，九洲远景分析 • 世界湖（文化公园）为开放 式的公园 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 44 C. 竞争对手研究 C1. 城市商业发展研究 B2. 主要竞争对手比较研究 B3. 典型竞争对手案例研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 45 九洲远景将按照以下11种购物中心的类型进行本项目的研究 九洲远景购物中心的分类 休闲娱乐 中心 情感诉求 城市中心 美食中心 生活时尚 中心 超级地区 零售公园 专业化 区域中心 中心 一次性购足 (= 有限品种) 主题购物 中心 工厂直销 中心 邻里中心 能量中心 (= 品种齐全) 功能诉求 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 # 2 3 4 46 临沂尚无购物中心，但潜在项目有7个，商业面积达万平米，多 集中于人民广场商圈，而上海街在近期是北城新区最大的购物中心 临沂购物中心分布 临沂购物中心规模 项目名称 体量 距离本项 目 7 1 久隆奥斯卡 万m2 公里 6 本项目 万阅城 万兴都 万m2 18万m2 公里 公里 人民广场核心商圈 银座中心 10万m2 公里 3 5 城邦中央广场 5万m2 公里 5 4 1 2 6 7 环球国际 颐高上海街 万m2 15万m2 公里 公里 注： 以上购物中心为三年内开业的潜在项目 资料来源：市场调研，九洲远景分析 合计 万m2 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 N 心 N N 餐饮 心 N 47 临沂市未来的购物中心以城市中心为主，以个人时尚为核心品类， 同时休闲餐饮日趋重要 项目名称 久隆奥斯卡 购物中心 类型 城市中心 体量 万m2 功能偏好 购物 目标消费者 时尚女性 档次 价值导向 核心行业 个人时尚/生活 必需品 主力店 品牌备注 大卖场 万阅城 休闲娱乐中 万m2 休闲娱乐 青年一族 价值 / 生活 方式导向 餐饮/个人时尚 万兴都 城市 中心 18万m2 购物/休闲/ 全覆盖 生活方式 导向 个人时尚 / 餐饮 百货 金鹰 银座中心 城市 中心 10万m2 购物 中高收入家庭 价值 / 生活 个人时尚/生活 方式导向 必需品 百货 银座 城邦中央广场 主题购物中 5万m2 购物 大众家庭 价格导向 个人时尚 无 N 环球国际 颐高上海街 美食中心 区域 中心 万m2 15万m2 餐饮 休闲娱乐 大众家庭 大众家庭/ 青年一族 价值导向 价值导向 餐饮 个人时尚/餐饮 无 大卖场 N 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 1 1 3 3 3 4 4 5 5 48 本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究 九洲远景行业分类标准 A 购物 个人时尚购物 B 餐饮 正餐 C 娱乐 家庭娱乐(儿童驱动) 2 家庭耐用品 2 快餐 2 健康与运动 食品杂货 儿童用品 文化用品 资料来源：九洲远景分析 休闲餐饮 影视娱乐 年轻娱乐 大型主题娱乐 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 49 本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究 购物的行业分类及业态（1/2） 行业 个人时尚 子行业 服装服饰 3C数码 珠宝/手表 化妆品 业态 百货 基础时尚 快速时尚 品牌设计时尚 高端时尚 家电 家庭耐用品 资料来源：九洲远景分析 家居 建材 品类杀手（折扣） 品类杀手（趋优） 品牌店 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3 4 5 50 本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究 购物的行业分类及业态（2/2） 行业 食品杂货 儿童用品 文化用品 子行业 食品杂货 儿童服装 儿童家居及用品 儿童玩具 体育用品 礼品 业态 大卖场 精品超市 药妆店等 超市 便利店 食品杂货专业店 品类杀手（折扣） 品类杀手（趋优） 资料来源：九洲远景分析 办公用品 品牌店 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • • • 51 目前临沂市在个人时尚领域仍以传统百货为核心，其他业态尚处于 萌芽状态 服装服饰 • 目前以传统百货业态为核心，同时基础时尚专 卖店也较多 • 快速时尚及高端时尚未出现 • 基础时尚品牌： NIKE,ADIDAS,KAPPA,佐丹 奴，美特斯邦威，森马等 • 品牌设计时尚：ESPRIT,JACKJONES， ONLY,VEROMODA，ETAM等 临沂市 3C数码 有3C数码折扣店业态处于发展中 3C数码品类杀手趋优业态尚未出现 3C数码销售主要通过百货店及家电 品类杀手渠道 的个人时尚 行业 化妆品 • 无品类杀手业态出现 • 销售主要通过百货店渠道 资料来源：市场调研，九洲远景分析 珠宝/手表 无品类杀手业态出现 销售主要通过百货店渠道 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 2 4 52 临沂市的百货业态全部集中分布于人民广场商圈，总体量约万 平米 百货的分布及规模 百货的商业规模 本项目 人民广场核心商圈 # 项目名称 银座商城 九州商业大厦 桃源大世界 临沂百货大楼 体量 万m2 万m2 万m2 万m2 5 1 3 5 金鼎国际 万m2 现有项目 4 潜在项目（预计3年内开业项目） 合计 万m2 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • 53 临沂市的家电市场已有品类杀手出现，但均为本地品牌，家居及建 材仍是以家居城和建材城的形态出现 家电 • 目前以品类杀手业态为核 心，有部分品牌店 • 均为本地品牌，尚无全国连 锁品牌进入 家居 • 目前以家居城为核心业态 • 家居城品牌：桃源家居、银 座家居、怡景丽家 • 品牌店较多，但良莠不齐， • 品牌：金鹰家电、金鹰美佳、 金鹰美乐、九州宜家佳 临沂市 区的家庭 多为当地品牌，尚无全国连 锁品牌进入 • 无品类杀手进入 耐用品行业 建材 目前以建材城为核心业态 品牌店较多，但良莠不齐，多为当地品牌，尚无全国 连锁品牌进入 无品类杀手进入 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 # 54 家庭耐用品集中分布于人民广场商圈，全国连锁家电品牌（国美、 苏宁等）尚未进入，但本地品牌金鹰美乐家电已进入北城新区 家庭耐用品的分布及规模 家庭耐用品的商业规模 项目名称 类型 门店数量 单店面积 3 1 金鹰家电 家电类 3 约8000m2 5 1 1 1 6 本项目 2 3 4 金鹰美佳 金鹰美乐 九州宜家佳 家电类 家电类 家电类 1 2 1 约5000m2 约5000m2 约1万m2 7 5 3 4 2 5 6 桃源家居 银座家居 家居类 家居类 3 1 约万m2 约7万m2 7 怡景丽家 家居类 1 约5万m2 6 合计 24万m2 家电类 家居类 资料来源：网络资料，市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 现 • 55 大卖场已有大润发进入，但无便利店等业态，儿童用品和文化产品 多分布于各百货中 食品杂货 • 超市及大卖场为主要业态， 便利店尚未出现 • 目前大卖场仅大润发一家 儿童用品 • 目前以百货店为主要的销售 渠道，品类杀手业态尚未出 • 超市以本地品牌为主，仅覆 盖主城区，如九州、桃园 临沂市 • 儿童服装品牌：乐高，迪斯 尼、巴布豆等 区的其他 购物行业 文化用品 规模较小，主要以百货店为销售渠道， 品类杀手业态尚未出现 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 # 56 大卖场及超市主要分布与中心城区，北城新区尚未有相关业态，其 中大型的全国连锁卖场仅大润发一家 大卖场/超市规模及分布 超市/大卖场的规模 项目名称 类型 门店数量 单店面积 2 本项目 1 大润发 大卖场 1 约1万m2 3 4 3 2 桃源超市 超市 7 约3000m2 3 3 2 3 4 1 2 3 3 九州超市 超市 8 约3000m2 2 3 2 3 2 4 2 4 银座超市 超市 3 约3000m2 合计 64000m2 大卖场 超市 资料来源：网络资料，市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 57 本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究 餐饮的行业分类及业态 行业 正餐 子行业/业态 主题餐饮 商务餐饮 家庭餐饮 中式快餐 2 3 快餐 休闲餐饮 西式快餐 咖啡厅、茶坊 餐吧、茶餐厅 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • 58 全国连锁正餐品牌进入较少，商务餐饮缺乏，休闲餐饮以餐吧为主 要业态 正餐 • 以主题餐饮及家庭餐饮为 主，商务餐饮较为缺乏 • 正餐中全国性的连锁品牌较 少，仅小肥羊、澳门豆捞等 少数品牌 休闲餐饮 • 以餐吧为主，尚无纯咖啡厅 类型较为缺乏 • 部分全国连锁餐吧品牌已经 进入临沂 • 品牌：SPR COFFEE、名典 • 家庭餐饮主要以本地特色菜 为主，如天天过年、朱老大 饺子城、婆婆鸡、蒙阴光棍 鸡等 临沂市区 的餐饮行业 咖啡、上岛咖啡、迪欧咖啡 快餐 部分知名品牌快餐已经进入临沂，但网点数量有 限，且主要集中于人民广场商圈 西式快餐：麦当劳、肯德基、必胜客、德克士 中式快餐：集集小镇、过桥缘米线、永和豆浆等 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 59 在地理集聚上，临沂市有两条初成规模的餐饮街，北面的育才路以 大中型中式正餐为主，南面的启阳美食街以中小型烧烤为主 餐饮行业的分布及规模 餐饮街分布说明 • 育才路 – 规模：约有餐饮门店10家，均为大中型餐饮， 总体量约6000平方米 育才路 资料来源：市场调研，九洲远景分析 启阳美食街 – 特点：以当地知名餐饮和连锁餐饮为主，主要 面向中高收入群体，客人较多驾车前来 – 举例：婆婆鸡、蒙山风味草鸡、孟良崮草鸡、 小肥羊、毛家饭店等 • 启阳美食街 – 规模：约有餐饮门店40家，均为中小型餐饮， 总体量约6000平方米 – 特点：主要为非连锁品牌，档次较低，烧烤类 门店较多 – 举例：八一串串香烧烤，八一路老孙烧烤东北 老杨烧烤、清真烧烤等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 60 国际连锁餐饮已进入临沂，但门店主要分布于人民广场商圈 国际连锁餐饮的分布 国际连锁餐饮分布说明 2 # 1 项目名称 麦当劳 类型 西式快餐 门店数量 1 2 2 3 2 2 1 2 3 肯德基 必胜客 西式快餐 西式快餐 5 1 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 4 5 61 本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究 休闲娱乐的行业分类及业态 行业 子行业/业态 家庭娱乐(儿童驱动) 儿童早教 儿童娱乐 课外教育 儿童摄影 健康与运动 影视娱乐 年轻娱乐 SPA、足疗等 影院 量贩式KTV 健身、瑜伽等 酒吧等 美容、美发等 资料来源：九洲远景分析 大型主题娱乐 主题及设备导向 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • • • • 62 临沂市年轻娱乐业态较为活跃，但以儿童驱动的家庭娱乐、女性 SPA、美容馆和影院等业态发展状况一般 家庭娱乐（以儿童为驱动） • 临沂市尚无以家庭娱乐为主 题的购物中心 影视娱乐 • 临沂市仅一家本地影 院，东方红影院 健康与运动 全国连锁的品牌极少，整 体的档次较低 健身房以本地品牌为主， 如银座健身、庆华健身、 王刚健身等 SPA，美容馆较少，且档 次偏低 资料来源：市场调研，九洲远景分析 临沂市区的 休闲娱乐行业 大型主题娱乐 • 临沂市尚无以 大型设备导向 的主题娱乐 年轻娱乐 该行业相对活跃，以量贩式 KTV和酒吧为主 量贩式KTV：阿咪果、麦乐 星、钻石钱柜、幸福时光、 芭缇雅 酒吧：西界酒吧、水边酒吧、 废墟酒吧、零点酒吧、 等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 7 8 63 针对年轻人的量贩式KTV、健身房和影院在人民广场附近形成聚 集，量贩式KTV和健身房已开始向北拓展 休闲娱乐行业分布 主要较大体量健康休闲娱乐业分布说明 4 3 # 1 2 项目名称 阿咪果 幸福时光 类型 量贩式KTV 量贩式KTV 门店数量 2 1 9 4 7 3 麦乐星 量贩式KTV 1 8 9 9 6 7 10 1 1 2 9 8 4 5 6 芭缇雅 钻石钱柜 诺曼帝 量贩式KTV 量贩式KTV 量贩式KTV 2 1 1 7 银座健身 健身房 3 8 8 庆华健身 健身房 5 8 5 9 9 王刚健身 健身房 5 量贩式KTV 健身房 影院 10 东方红影院 影院 1 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 64 C. 竞争对手研究 C1. 城市商业发展研究 B2. 主要竞争对手比较研究 B3. 典型竞争对手案例研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 65 临沂市规划中的购物中心大部分以价值导向为主，购物品种多趋向 齐全 购物中心定位图 情感诉求 独特性 导向 万兴都国际 生活 方式导向 商业公园 专业化 万阅城 价值/生活 方式导向 银座中心 一次性购足 (= 有限品种) 环球国际 价值导向 久隆奥斯卡 颐高上海街 (= 品种齐全) 城邦 资料来源：市场调研，九洲远景分析 中央广场 价格导向 功能诉求 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 66 各在建购物中心对目标人群的定位多倾向于选择家庭及年轻一族 目标消费人群定位 独特性 导向 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 久隆奥斯卡 万兴都国际 商业公园 银座中心 万阅城 万兴都国际 商业公园 价值导向 环球国际 城邦 颐高上海街 中央广场 价格导向 女性 家庭 年轻一族 商务行政人群 旅游客群 注： 本项目目标消费群定位 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 67 在建筑形态上以封闭式为主，部分为半开放式，尚无完全开放式的 购物中心 建筑形式定位 休闲娱乐 环球国际 万兴都国际 万阅城 商业公园 建筑形式 (封闭式) 城邦 中央广场 久隆奥斯卡 银座中心 (半开放式) 颐高上海街 购物 （开放式) 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 68 在临沂市的大型商业中，家庭耐用品及食品杂货行业有较大的市场 机会 购 物 个人时尚 家庭耐用品 食品杂货 儿童用品 文化用品 现 有 项 目 潜 在 项 目 银座商城 九州商业大厦 桃源大世界 临沂百货大楼 久隆奥斯卡 金鼎国际 万阅城 万兴都 银座中心 城邦中央广场 环球国际 颐高上海街 有 资料来源：市场调研，九洲远景分析 无 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 69 在餐饮行业，正餐及休闲餐饮可重点关注 餐 饮 现 有 项 目 潜 在 项 目 银座商城 九州商业大厦 桃源大世界 临沂百货大楼 久隆奥斯卡 金鼎国际 万阅城 万兴都 银座中心 城邦中央广场 环球国际 颐高上海街 正餐 快餐 休闲餐饮 有 资料来源：市场调研，九洲远景分析 无 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 70 在休闲娱乐行业，家庭娱乐及影视娱乐可重点关注 娱 乐 家庭娱乐 健康与运动 影视娱乐 年轻娱乐 大型主题娱乐 现 有 项 目 潜 在 项 目 银座商城 九州商业大厦 桃源大世界 临沂百货大楼 久隆奥斯卡 金鼎国际 万阅城 万兴都 银座中心 城邦中央广场 环球国际 颐高上海街 有 资料来源：市场调研，九洲远景分析 无 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 71 C. 竞争对手研究 C1. 城市商业发展研究 B2. 主要竞争对手比较研究 B3. 典型竞争对手案例研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 72 九洲远景通过四个纬度对商圈内购物中心进行筛选，确定了本项目 3个典型的竞争对手 临沂市的购物中心 资料来源：九洲远景分析 零售业态 商业规模 目标消费者 档次定位 零售业态 商业规模 目标消费者 档次定位 3个主要竞争对手 • 颐高上海街（潜在） • 万兴都国际商业公园（潜在） • 银座商城（现有） 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 73 颐高上海街 颐高上海街体量较大，是北城新区最先启动的购物中心，其休闲及餐饮行 业占比较高，以价值导向为主，是本项目较大的竞争对手 研究颐高上海街对本项目的意义 挑战 • 总体量大 - 共19万平方米商业 • 位置优越 - 紧邻沂蒙路，可视性可达性强于本 项目 • 品类繁多 - 涵盖购物、餐饮、休闲娱乐的多数 品类 • 家庭主题 - 针对北城新区未来居民的一站式购 物 - 生活配套齐全 • 休闲娱乐元素强大 - 休闲娱乐占一期面积比重超过一半 • 高端餐饮规模大 - 拥有2~3家大型高档酒楼，吸引商 务人群 资料来源：九洲远景分析 机会 • 中高档市场关注不够 - 过分强调中档市场，不足以满足中 高端消费者需求 • 对女性群体的重视不够 - 虽然以家庭为主题，但从面积占比 来看略偏向于男性 • 大卖场、电器品类杀手、影院 等主力店尚未进驻 - 本项目可以先引入相应业态获得先 发优势 • 特色中餐品类相对单一 - 虽然中餐占比较大，但仅设2~3家 店，且并没有对消费者关注的特色 中档餐厅设置太多 借鉴 • 弱化购物 - 考虑到市级商圈购物相对集中，而 北城新区商业体量有限，对购物占 比相对弱化 • 家庭主题 - 结合周边住宅较多，居住人口快速 导入的趋势，突出家庭主题 • 关注商务因素 - 从大型高档酒店到高级商务会所都 表示对商务因素的关注 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 74 颐高上海街 颐高上海街位于主干道沂蒙路西侧，距项目约1公里，商业面积19 万平方米，定位于一站式家庭休闲娱乐消费中心 颐高上海街概况 颐高上海街效果图 颐高上海街简介 资料来源：实地调研，九洲远景分析 楼盘名称 地理位置 开发商 建筑面积 总体形态 商业定位 开发阶段 颐高上海街 沂蒙路与三和二街交汇处 临沂颐高置业有限公司 总面积40万平方米，商业面积 15万平方米 街区式城市综合体，汇聚了公 寓、酒店、商业、写字楼等城 市业态 临沂首席吃、喝、玩、乐、购 一站式家庭休闲娱乐消费中心 一期全面招商阶段 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 75 整体分三期开发，一期为街区式购物中心，处于全面招商阶段，二、 三期尚未建设，但国美、乐购、大地影院等主力店有意向入驻 颐高上海街商业部分开发情况 一期： • 目前以进入全面招商阶段 • 集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的 街区式购物中心 • 以家庭为主题，共设五层 资料来源：实地调研，九洲远景分析 二、三期： • 目前尚未建设 • 已经与国美、乐购、大地影院等主 力店签约入驻 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 经营区 2F 76 项目一期围绕家庭主题，一层设置生活必需品，二层体现儿童、家 居和休闲，三层以休闲、教育为核心，四五层为大型餐饮和保健 颐高上海街一期楼层分布 5F 鲍翅海参馆 健身馆 鲍翅海参馆 健身馆 4F KTV 国内连锁餐饮 足疗馆 国内连锁大型名餐饮 足疗馆 欢乐KTV 3F KTV 酒吧 文化 主题一体 培训馆 休闲餐饮 都市风情街：茶馆、咖啡厅、茶餐厅等休闲餐饮 动感酒吧街：酒吧、闹吧 主题一体经营区 文化培训馆：教育、培训 酒吧 KTV 儿童 家居 商务会所 儿童 运动 休闲餐饮 时尚美居街：中档家居 儿童世界：婴童用品 都市风情街：茶馆、咖啡厅、茶餐厅等休闲餐饮 动感酒吧街：酒吧、闹吧 运动天地：运动产品 1F 生活 配套 中档服 装服饰 中高档购物 国际品 牌餐饮 潮流精品街：服装店、外贸店、箱包皮具等中档服装服饰 风尚生活街：超市便利店、音像店、花店等生活配套 名店街：品牌服饰、化妆品、珠宝、酒楼等中高档购物餐饮 资料来源：实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 服装服饰 77 项目一期突出休闲娱乐功能，以中档为主，目标消费群略倾向于男 性消费群体 功能占比 品类占比 休闲娱乐 购物 22% 健身/保健 25% 13% 酒吧 5% 7% 食品/日用品 53% 餐饮 25% 8% 儿童/教育 5% 家居 10% 7% 20% 大型高档餐饮 KTV 休闲餐饮 档次占比 中档 48% 中低档 13% 15% 高档 年轻 颐高 年龄、性别偏向 24% 男性 上海街 女性 资料来源：实地调研，九洲远景分析 中高档 成熟 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2 78 万兴都国际商业公园 万兴都体量大，以休闲餐饮为核心主题，购物强调生活方式导向， 但考虑到地理阻隔，其对本项目的影响力受到削弱 研究万兴都对本项目的意义 挑战 • 总体量大 - 共18万平方米商业 • 中高档体量大 - 对临沂市中高档消费是个有效的补 充 • 高端餐饮规模大 机会 • 与项目间存在天然屏障 - 祊河对人流存在着天然阻隔作用， 项目核心商圈消费者更倾向于在北 城新区消费 • 对家庭关注不够 - 对家庭主题并未做聚焦，主要为对 商务强调 借鉴 • 提高餐饮占比 - 在人民广场商圈范围外提高餐饮的 比重，有利于提高聚客能力 • 关注商务因素 - 高档餐饮、商务休闲、KTV/夜总会 在总面积的占比接近一半 - 拥有4万平方米大型餐饮，吸引商 务人群 资料来源：九洲远景分析 • 万兴都定位年轻人群 - 本项目商圈人群构成并非年轻人群 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2 79 万兴都国际商业公园 万兴都位于沂蒙路北段涑河南岸，距项目约3公里，总面积18万平 方米，定位于鲁南·苏北首席高端商圈和中央休闲区 万兴都概况 万兴都效果图 万兴都简介 资料来源：九洲远景分析 楼盘名称 地理位置 开发商 建筑面积 总体形态 商业定位 开发阶段 万兴都国际商业公园 沂蒙路北段涑河南岸 金凤凰置业有限公司 商业面积约18万平方米 商业包括大型高端购物中心， 大型休闲娱乐中心，大型美食 餐饮 鲁南·苏北首席高端商圈 鲁南·苏北中央休闲区 已建成，全面招商阶段 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 80 万兴都商业部分明确划分为国际锋尚园、国际美食家和国际万乐堡 三个功能区块 万兴都整体布局 公寓 国际万乐堡 资料来源：实地调研，九洲远景分析 国际美食家 国际锋尚园 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F BF 81 国际锋尚园设置一座5万平方米的高档百货，以服装服饰为主，配 套精品超市、休闲餐饮和演艺大厅 国际锋尚园-一座高档百货（约5万平方米） 鲁南第一时尚国际发布平台（多功能演艺大厅）、管理区 儿童卡通玩乐中心、儿童服装服饰、观景廊台 运动休闲服装、运动器械、高档商务文化品、办公室 男装（休闲装、正装）、男性书吧吸烟区 仕女装、职业正装、皮具、皮鞋、女性果饮休息区 少淑装、女休闲装、高档内衣泳衣、婴幼儿托管房 国际品牌化妆品、香港珠宝、高档配饰、咖啡吧 大型高品质生活超市、高档家饰品专卖店 资料来源：实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 TF 4F 3F 2F 1F 82 国际美食家以大型餐饮品牌连锁店为主，同时在顶层设置高档餐厅、 一层设置特色餐厅 国际美食家-四栋沿河建筑（约万平方米） 高档会员餐厅、高档古典茶楼 大型餐饮品牌连锁的鲁南形象总店 大型餐饮品牌连锁的鲁南形象总店 大型餐饮品牌连锁的鲁南形象总店 特色餐厅、酒吧、美式快餐、西餐扒房等 资料来源：实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 TF 2F 1F BF 83 国际万乐堡3层以上设置大型休闲娱乐，B1~2层设置特色中档购物 国际万乐堡-一栋城堡建筑（约万平方米） 极品顶级私密性会员夜生活特区 资料来源：实地调研，九洲远景分析 3-4F 大型KTV、夜总会 精品内店，韩式精品服装服饰、发型美容、人像写真 精品门店，倡导从事义乌精品直销专卖 (西侧)精品购物街，（东侧）精品购物、电子娱乐、网游等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 3% 6% 84 万兴都整体档次以中高档为主，以购物和餐饮作为主要功能，服装 服饰和高档餐饮作为占比最高的品类 功能占比 休闲娱乐 17% 餐饮 41% 购物 42% 家居 儿童娱乐 书吧酒吧 超市 电子数码 6% KTV/夜总会 7% 商务休闲 9% 品类占比 服装服饰 32% 高档餐饮 32% 休闲餐饮 档次占比 中档 奢侈 年龄、性别偏向 7% 2% 高档 年轻 17% 万兴都 商业公园 中高档 74% 男性 女性 成熟 资料来源：实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 85 3 银座商城 银座商城是目前临沂市最高档的购物场所，目标客群为中高收入群 体，但其是传统百货，功能单一，且内外部环境与其档次不符 研究银座商城对本项目的意义 挑战 • 传统商圈，位置优越 - 项目与城市核心人民广场隔街相 望，处于传统核心商圈，是市区居 民购物消费的传统商圈 • 招商运营能力强 - 依托银座在山东省极强的品牌影响 力，能引入较多档次较高的品牌， 提升整个商业的档次，与其他商业 形成差异化，吸引中高收入群体 • 顾客忠诚度 - 该项目目前是中高收入人群在临沂 消费的首选地，以形成习惯，核心 商圈内的核心商业的地位深入人心 资料来源：市场调研，九洲远景分析 机会 • 功能单一 -功能集中于购物，餐饮极少，休闲 娱乐缺失，业态较为传统 • 外部环境 - 项目外部环境不甚理想，距离项目 百米处设有较大规模大排档，与项 目形象格格不入 • 内部环境 - 项目内部环境一般，通道狭窄，中 庭较小，不利于对高档形象的打造 借鉴 • 提升档次 - 临沂市商业具有两极分化的特点， 中高档消费相对于中低档更能拉开 与批发市场的距离，从而吸引中高 收入群体这一特定人群 • 家庭消费 - 临沂市消费仍以家庭型消费为主， 租户需要涉及父、母、儿童、青少 年等各年龄人群需要的品类，满足 家庭一站式消费需求 • 完善功能 - 增加餐饮和休闲娱乐比例 • 利用环境资源 - 本项目拥有世界湖和河道景观，便 于打造休闲格调 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 86 3 银座商城 银座商城位于临沂人民广场北侧，体量为万平方米，以精致时 尚为主题，主要面向中高收入家庭 银座概况 资料来源：市场调研，九洲远景分析 经营公司： 基本情况： 功能定位： 开业时间： • 山东银座商城股份有限公司 • 体量：万平方米 • 位于临沂市人民广场北侧 • 商场共5层：地下1层，地上4层 • 以精致时尚为主题，面向中高收 入人群的综合百货商场 • 2005年 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 其他 87 从商业组合来看，银座商城购物功能占绝对比重，餐饮和休闲娱乐 功能不足，购物以中高档、家庭型购物为主 功能占比 2% 餐饮 53% 档次占比 购物类行业占比 98% 购物 0% 休闲娱乐 中高档 47% 中档 服装服饰类子行业占比 食品/日用品 10% 化妆品 6% 箱包皮具 6% 9% 21% 时尚装 家居 15% 4% 71% 服装服饰 鞋 婴童用品 9% 11% 13% 14% 成熟装 数码 11% 运动装 休闲装 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 88 银座商城面向中高端收入家庭，租户档次较高，但餐饮和休闲娱乐 功能较弱，购物环境也较一般 目标消费者 • 以中高端收入家庭为主要消费层 • 职业以商贸人士，公务员等为主 • 临沂市由当地发达的商贸业产生大量高收入 商贸业主，具有较强的消费能力 • 项目与城市标志人民广场隔街相望， 项目可视性和可达性较好 • 周边商业发达，商业项目集中 外部环境 资料来源：市场调研，九洲远景分析 银座商城 综合评价 商业组合 • 银座集团招商能力较强，租户档次组合 以中高档和中档为主，是临沂当地档次 最高的百货 • 银座几乎只提供购物功能，餐饮只有肯 德基和必胜客两家租户，休闲娱乐功能 缺失 • 内部装潢以简约风格为主 • 内部通道较为狭窄，无垂直直达电梯， 中庭较小，无平面布局图，整体购物环 境与其中高档定位存在差距 消费者沟通 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 4F 3F 2F 1F 89 银座商城分为地下一层，地上四层，楼层布局沿用传统模式，招商 能力较强，租户档次在当地处于较高水准 楼层主题 家居生活馆 绅士运动馆 淑女名媛馆 名品殿堂 楼层功能 童装玩具、孕婴用品、羊毛羊绒、家 居用品、办公用品、运动健身器材 男士服装、衬衫西裤、男士饰品、 运动休闲装 仕女装、淑女时尚装、女士内衣、 饰品、美甲 珠宝首饰、钟表眼镜、男女皮鞋、 箱包皮具、化妆品、手机数码 品牌举例 迪斯尼、巴布豆、芭比、万代、猫人、恒 源祥、罗莱家纺、鄂尔多斯、多样屋 都彭、金利来、卡尔丹顿、梦特娇、 Nautica、JEEP、LEVI’S、马克华菲、杰 克琼斯、森马、班尼路、Nike、Adidas 声雨竹、播、贝拉维拉、江南布衣、欧时 力、E-LAND、TEENIEWEENIE、a02、 纳帕佳、淑女屋、ONLY、VEROMODA 皮尔卡丹、沙驰、ECCO、万宝龙、奥卡 索、AEE、都彭、SKAP、欧莱雅、伊丽 莎白雅顿、TISSOT、TITTONI -1F 银座超市 生鲜、食品、日用百货等 -- 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 90 银座内部装潢以简约风格为主，环境较为明亮，但通道比较狭窄， 租户可视性不佳，无平面布局指示图，总体购物环境一般 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 91 辅助研究 九州商业大厦体量5万平方米，档次以中档为主，经营状况较好 九州商业大厦 九州商业大厦说明 • 体量：5万平方米 • 档次：以中档为主 • 楼层分布： – 6F：童装玩具 – 5F：运动休闲装 – 4F：男女鞋 – 3F：职业男装 – 2F：仕女装、少淑装 – 1F：珠宝、化妆品 • 品牌举例： ESPRIT、 Jack&Jones、 ONLY、 ETAM 、梦特娇、哥弟 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 92 辅助研究 桃园大世界体量万平方米，档次以中档为主，经营状况一般 桃源大世界 桃源大世界说明 • 体量：万平方米 • 档次：以中档为主 • 楼层分布： – 6F：美容美发 – 5F：运动服饰、家电 – 4F：男装、童装 – 3F：少淑装、女包 – 2F：仕女装 – 1F：珠宝、化妆品 • 品牌举例：皮尔卡丹、金利来、梦特娇、 达芙妮 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 93 辅助研究 兰田步行街体量万，以中低档和低档为主，大都无品牌，经营状 况较差 兰田步行街 兰田步行街说明 • 体量：万平方米 • 档次：以中低档和低档为主 • 楼层分布： – 2F：数码，美容，服务 – 1F：服装服饰 • 品牌举例：大都无品牌 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 94 D 消费者研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 95 D. 消费者研究 D1. 城市购买力研究 D2. 消费者结构研究 D3. 消费者行为特征研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 96 临沂市零售市场规模在山东省内处于中等位置，但增速较快，整体 的购买力在提升，零售市场的潜力较大 社会消费品零售市场分析 零售市场规 模增长速度 % 临沂 日照 % 青岛 200 枣庄 600 % 济宁1000 1400 济南 1800 零售市场 [亿元] 规模 % % 资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 97 临沂市的城市消费倾向性与省内港口城市青岛、日照相比有差距， 但居民人均可支配收入和消费性支出领先周边城市 社会消费品零售市场分析 主要城市消费倾向性指数比较 主要城市人均可支配收入与消费性支出比较 [2009年，% ] 22721 22368 [2009年，元 ] 72% 69% 16572 14764 16080 15163 15651 15795 65% 65% 10849 9289 9608 10878 61% 61% 临沂 济南 青岛 济宁 枣庄 日照 临沂 济南 青岛 济宁 枣庄 日照 人均可支配收入 人均消费性支出 注：消费倾向性指数=消费性支出÷人均可支配收入 资料来源：各城市统计公报，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 98 临沂市的居民消费以满足基本需求为主，但3C产品及家庭耐用品的 消费支出方面增速较快 临沂市市区2004-2008年人均消费支出结构 [元，%] 年均增长 人均全年 消费支出 杂项商品和服务 居住 教育文化娱乐服务 交通和通信（3C） 医疗保健 家庭设备用品及服务 衣着 食品 6708 % % % % % % % % 2004 7502 % % % % % % % % 2005 8795 % % % % % % % % 2006 9858 % % % % % % % % 2007 10926 % % % % % % % % 2008 % 15% 21% 4% 15% 18% 14% 12% 13% 资料来源：城市统计年鉴，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 99 D. 消费者研究 D1. 城市购买力研究 D2. 消费者结构研究 D3. 消费者行为特征研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 区 社 员 务 公 通 达 路 沂 蒙 路 100 项目所在的北城新区目前有6万拆迁安置户，随着商品房带动的人 口导入，未来将以中高收入人群为主，多为私营业主和公务员 项目所在地周边的人口构成 北城新区人口分布 青年路 北城新区的人口结构 • 目前仅有居民安置区的6万人； • 年底公务员社区导入4万人； 拆迁安置区 中高档住宅区 人口数量 • 随着中高档住宅区和高档住宅区人 口的导入，预计2020年总人口将达 到34万人 中 高 档 住 宅 区 金 鹰 三合四街 本项目 世界湖 三和街 人口构成 职业构成 • 未来将以中高收入人群为主； • 高收入人群的居住密度明显高于全 市平均水平 • 未来私营业主和公务员将成为人群 主要构成； • 此外还包括一部分自由职业者和企 资料来源：政府访谈，九洲远景分析 沿河高档 住宅区 家庭结构 业一般职工 • 约55%的人群生活在三口以上的家庭 中；38%的人群生活在三口之家； • 其他人的家庭人口为一口或两口 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 101 Back up 北城新区人口五年内将以较快速度增长，家庭构成主要为三口以上 和三口之家为主 北城新区人口数量及家庭构成 北城新区人口数量预测 （万人） 北城新区人口家庭构成预测 （预测2014年） 一口之家, 两口之家, 1% 6% 34 三口以上, 24 27 55% 20 15 10 三口之家, 38% 2010底 2011 2012 2013 2014 2020 人口数量 人口增速 资料来源：政府访谈及资料，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 102 Back up 根据项目周边的区域格局，中高档住宅人口占比将达45%，高档住 宅和公务员社区人口也将合计达35%，整体收入水平将较高 核心商圈居民构成 占比约15% 占比约45% 占比约20% 占比约20% 资料来源：政府访谈，九洲远景分析 高档住 宅人口，约万人 中高档住宅人口，约14万人 公务员社区人口，约万人 居民安置区人口，约万人 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 103 D. 消费者研究 D1. 城市购买力研究 D2. 消费者结构研究 D3. 消费者行为特征研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 ● ● ● 104 通过对消费者行为特征的分析，九洲远景发现临沂市消费者家庭观 念重，以局地消费为主，并对开放式的购物环境接受程度最高 消费者调研的核心启示 消费者的核心支出在食品、服装等基本生活需求方面，但3C用品和家庭耐用品的支出增长较快 消费者以“大而全”及价格导向为核心诉求，但档次趋优选择和业态的多样化是趋势 ● 家庭是消费的核心单位 从出行的交通方式看，局地消费特征明显，消费者对商圈的便利性要求较高 ● 消费者对开放式的购物环境最为青睐，接受程度最高 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 3 4 105 购物行为特征 商场知名度、商品价格、品类品牌齐全性是消费者选择购物场所时 的考虑因素，其中价格因素最为重要 • 本地居民经常前往的购物场所是银座、九洲和大润发，主要原因是商场知名度高， 最喜欢的购物 场所和原因 购物环境好，商品和品牌齐全，商品质量有保证 • 批发业私营业主多选择银座、九州和服装批发市场，主要原因是知名度高，购物环 境好，商品和品牌齐全，价格实惠，选择服装批发市场则是因为价格实惠 2 最经常购买 的商品、品牌 交通工具及 花费时间 结伴消费 • 食品、女装、男装是消费者愿意购买且花费最多的商品 • 两个消费人群对国内品牌认知度高，中档品牌尤其受欢迎 • 购物及餐饮的局地消费特征明显，而休闲娱乐的局地消费特征并不显著 •本地居民外出购物通常使用的主要交通工具是自行车(17分钟)和私家车(15分钟) • 私营业主人群则通常使用公交车(37分钟)，其次是出租车(14分钟) • 消费者的家庭/朋友一起消费的特征较为显著 注：消费者行为的特征研究数据来源于九洲远景2007年所做的临沂消费者调研 资料来源:九洲远景资料库, 九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 表 包 男 书 宝 镜 眼 酒 装 装 品 鞋 鞋 烟 装 包 品 装 电 具 品 品 品 品 品 装 品 品 装 饰 女 食 男 女 男 香 童 女 图 珠 妆 闲 家 玩 用 用 饰 制 产 化 休 大 用 上 婴 装 童 像 码 育 床 妇 小 儿 音 体 体 育 服 数 子 电 家 庭 钟 16% 16% 12% 6% 5% 4% 5% 5% 5% 5% 2% 7% 1% 106 购物行为特征 消费者经常购买的商品是服装、食品、化妆品、妇婴用品、家电及 数码产品，购物仍是以满足基本生活需求为主 消费者通常购买的商品 65% 49% 48% 46% 46% 40% 36% 33% 37% 32% 28%29% 28% 26% 20% 18% 16% 15% 14% 13% 13% 本地居民 注：私营业主主要指临沂市批发市场的业主，下文同 10% 10% 9% 4% 4% 4% 4%3% 4% 3% 3%3% 3% 私营业主 7% 5% 3% 1% 1% 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 品 装 装 鞋 酒 鞋 烟 装 书 包 宝 品 品 具 品 品 装 品 装 电 品 品 包 镜 眼 表 钟 食 女 男 女 男 香 童 图 女 珠 品 上 用 用 饰 玩 制 用 妆 闲 家 婴 装 童 饰 像 育 产 化 休 大 妇 小 儿 装 音 体 码 体 育 服 庭 家 电 子 数 床 男 5% 3% 2% 3% 3% 1% 1% 2%2% 2%1% 1% 1% 107 购物行为特征 消费者购物的核心支出是食品和服装，传统的零售商业市场特征显 著 消费者通常花费最多的商品 31% 29% 15% 13% 13% 9% 8% 7% 5% 5% 6% 6% 5% 2% 2%2% 2% 2% 2% 3% 1% 1% 1% 1% 1%0% 1% 1%1% 1%1% 0%0% 0%0% 0%0% 0%0% 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 本地居民 私营业主 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 108 购物行为特征 临沂消费者对国内品牌认知度高，以中档为主 女装 •艾格 •阿依莲 •声雨竹 女鞋 •红蜻蜓 •卡多美 •达芙妮 •星期六 男装 •雅戈尔 •杉杉 •金利来 •七匹狼 男鞋 •老人头 •金利来 •森达 •红蜻蜓 •百丽 化妆品 •玉兰油 •欧莱雅 •雅芳 •丁家宜 •大宝 休闲装 •佐丹奴 •真维斯 •美特斯邦威 •森马 •以纯 酒类 •金六福 •兰陵陈香 •红星二锅头 •五粮液 香烟 •将军 •白沙 •红双喜 •沂蒙山 •泰山 •中华 资料来源:九洲远景资料库, 九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 109 购物行为特征 从交通工具来看，临沂消费者购物以局地消费为主，对商业项目提 出了就近便利的要求 本地居民通常使用的交通工具 私营业主通常使用的交通工具 % % % % % % % % 自行车 私家车 公交车 出租车 摩托车 步行 电动车 其他 % % % % % % % % 说明： 1. 本地居民中使用私家车出行比例高于私营业主 2. 私营业主外出购物首选公交车，认为十分方便 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 110 购物行为特征 在购物行为上，以家庭为核心单元的消费特征显著 本地居民 样本量： 400 私营业主 样本量： 100 34% 44% 16% 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 3% 4% 朋友 家人 其他亲戚 自己一个人 其他 5% 8% 37% 26% 24% 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 111 购物行为特征 消费者普遍接受购物中心开放式的购物环境 本地居民 样本量:400 私营业主 样本量:100 46% 29% 23% 3% 0% 全开放式 大部分开放式 一半开放式， 一半分隔式 大部分分隔式 全分隔式 1% 1% 22% 32% 44% 分析： 1 现有消费习惯和零售设施供应的影响，消费者普遍接受开放式的购物方式 2 随着现代化购物中心的逐渐普及，分隔式或店中店形式的商店将会逐渐被消费者接受 资料来源:九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 4 112 餐饮行为特征 消费者对中餐的各大菜系都表示很大兴趣，多选择在局地商圈内就 近消费，朋友及家人是最主要的消费结伴对象 3 最喜欢的餐 厅及菜系 就餐花费 交通工具 及时间 结伴消费 • 消费者经常光顾的中式快餐厅是永和豆浆和水饺店，本地居民对中式大型餐饮无特 别偏好 • 消费者对中餐的各大菜系都表示很大兴趣，其中鲁菜、东北菜和川菜占比最高，本 项目可丰富菜系品类满足不同消费者喜好 • 消费者平均花费超过50元/次，单笔消费金额较高，表明消费者愿意在餐饮方面投入 较多 •消费者外出就餐通常选择20分钟车程内的餐厅，局地消费特征显著 • 本地居民通常与家人外出就餐，其次是和朋友 • 私营业主经常和朋友、家人外出就餐 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 113 餐饮行为特征 消费者对中餐的各大菜系都表示很大兴趣，其中鲁菜、东北菜和川 菜占比最高，丰富菜系品类满足不同消费者喜好具备可行性 本地居民对菜系的选择偏好 私营业主对菜系的选择偏好 福建菜 安徽菜 鲁菜 福建菜 安徽菜 鲁菜 湖南菜 湖南菜 浙江菜 浙江菜 东北菜 东北菜 江苏菜 江苏菜 粤菜 北京菜 样本量：400个 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 川菜 粤菜 北京菜 川菜 样本量：100个 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 餐 肉 基 味 劳 士 他 德 美 当 克 西 肯 韩 麦 德 岛 上 巴 西 烤 其 114 餐饮行为特征 最受消费者欢迎的西餐以肯德基等为主，其他类型的西餐喜欢程度 较低 本地居民 私营业主 非常喜欢 1% 比较喜欢 14% 一般 19% 比较喜欢 6% 非常不喜欢 47% 22% 一般 对西餐的喜欢程度 非常不喜欢 53% 比较不喜欢 样本量：400个 样本量：400个 16% 比较不喜欢 最经常光顾的西餐厅 22% 样本量：100个 样本量：100个 41% 85% 13% 10% 18% 9% 7% 2% 9% 麦当劳 肯德基 7% 德克士 5% 韩美味 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 115 餐饮行为特征 从交通工具来看，消费者在餐饮上局地消费特征明显 本地居民通常使用的交通工具 私营业主通常使用的交通工具 % % % % % 样本量：400个 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 % % % 自行车 公交车 私家车 出租车 摩托车 步行 电动车 其他 % % % % % % % % 样本量：100个 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 116 餐饮行为特征 消费者餐饮的核心单元为家庭，其次为朋友 本地居民 私营业主 39% 47% 样本量：400 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 4% 4% 2% 0% 1% 4% 朋友 家人 同事 其他亲戚 其他 生意伙伴 自己一个人 从不外出就餐 2% 2% 1% 1% 4% 9% 50% 31% 样本量：100 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2 3 4 117 休闲娱乐行为特征 休闲娱乐消费以KTV为主，局地消费的特征不显著，朋友及家人是 最主要的消费伙伴 1 喜欢和参与 的娱乐项目 参与最多的娱 乐项目和花费 交通工具 及时间 结伴消费 • 本地居民和私营业主经常光顾的休闲娱乐场所主要是KTV • 本地居民花费最多的娱乐项目是KTV（70元/次） • 私营业主花费最多的娱乐项目是夜总会（200元/次） • 消费者的休闲娱乐出行通常选择的交通工具依次为：私家车、出租车、公交车消费 局地消费特征并不显著 • 本地居民和私营业主通常都是与朋友外出进行娱乐休闲活动 • 本地居民还常会和家人一起参加娱乐活动 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 118 休闲娱乐行为特征 本地居民休闲娱乐的出行多选择私家车及出租车，局地消费的特征 不明显 本地居民通常使用的交通工具 样本量： 400个 私营业主通常使用的交通工具 样本量： 100个 % % % % 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 % % % 公交车 自行车 私家车 出租车 步行 摩托车 电动车 % % % % % % % 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 119 休闲娱乐行为特征 消费者的休闲娱乐多选择与朋友一起，其次为家庭成员，表明家庭 娱乐较为匮乏 本地居民 私营业主 54% 31% 10% 样本量：400 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 2% 1% 1% 0% 朋友 家人 同事 商业伙伴 自己一个人 其他 无 2% 6% 3% 1% 10% 46% 32% 样本量：100 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 120 E. 案例研究 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2 3 121 案例参考价值 九洲远景从区位状况、资源条件和商业业态的相似性或借鉴性上对 参考案例进行了选择 建筑形态的创新性 • 低层建筑集群 • 合理灵活的动线将建筑紧密连结 1 自然资源的独特性 • 紧邻湖泊和河流两大自然资源 • 河流可以通过改造贯穿商业 资料来源：九洲远景分析 案例参考价值 城市区位的相似性 • 区域中心 • 位于高档住宅群中 • 交通便捷 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 4 122 案例参考价值 经过筛选，项目组确定了如下商业案例为研究对象，对本项目规划 提供参考 案例选择 • 新加坡 Clarke Quay • 上海大宁国际 • 上海碧云国际社区 • 北京Solana 资料来源：九洲远景分析 参考价值 临水的自然资源特性 整体布局的参考价值 建筑形态的创新性 城市区位的相似性 商业布局的参照性 临水的自然资源特性 商务与购物元素的参照性 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 123 E. 案例研究 E1 新加坡 Clarke Quay E2 上海大宁国际 E3 上海碧云国际社区 E4 北京Solana 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 4 124 克拉码头依托临水优势，将商业和水元素有机结合，突出餐饮和娱 乐元素，以自身特色克服体量小的劣势，成为新加坡代表商业 由于体量限制（总建筑面积约万平方米），商业定位于集餐饮、娱乐、购物于一体的特色商业 街区 以自然景观为依托，以餐饮为主导，以休闲娱乐业为延伸，充分利用水景，沿水区域设置餐饮， 远离水区域设置购物和娱乐 建筑中融入水元素，采用低密度的底层建筑群的形式，以广场为中心分成五个区域，各自明确功能 在消费者沟通方面，将商业元素和水元素有机融合，将消费和生活休闲有机结合，将购物、餐饮、 休闲娱乐及旅游集于一体 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 125 克拉码头（Clarke Quay）是新加坡最具有特色的商业街区之一， 虽然建筑面积仅万平方米，但却成为新加坡著名旅游景点 Clarke Quay 简介 克拉码头外景图 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 克拉码头概述 • 克拉码头位于新加坡河与River Vally Rd.交界处，由新加坡著名的凯德置地 改造开发，现已成为沿新加坡河的著 名旅游景点 • 该项目占地面积约为万平方米，总 建筑面积约万平方米。由旧货仓和 店屋改建成集餐饮、娱乐、购物于一 体的特色商业街区 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 购物 4% 54% 126 克拉码头商业以自然景观为依托，以餐饮为主导，以休闲娱乐业为 延伸 Clarke Quay 业态分析 克拉码头功能占比 克拉码头业态分析 • 根据新加坡政府的规划，沿新加坡河沿岸为旅游景区， 加上其沿河的自然景观特征，为吸引旅游消费创造了先 天条件。因此，克拉码头的总体商业定位突出了旅游、 休闲 娱乐 42% 餐饮 休闲的功能 • 以餐饮业态为主力，休闲餐饮为观光旅游人群提供休憩 之场所，特色餐饮等目的性消费特性吸引时尚消费人群。 • 以休闲娱乐业态为延展，创造夜间消费的热点 • 配合项目所在地为旅游景点的特征，引入具有当地特色 的零售商户，完善和丰富项目总体业态，满足消费人群 的需求 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 E 127 克拉码头以广场为中心分成五个区域，充分利用水景，沿水区域设 置餐饮，远离水区域设置购物和娱乐 Clarke Quay 布局 克拉码头布局图 克拉码头布局介绍 • 克拉码头以广场为中心分成A、B、C、D、E五 个区域 A D 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 B C • 各区域以不同业态主题集中。餐饮业态充分利 用景观优势：沿河边的A、D区域从新加坡著名 餐馆的分店到咖啡店、露天水上餐厅，一应俱 全。B、C区域则为购物、娱乐中心。E区域为 娱乐、办公区。这里除了有特产、工艺品之 外，还有电子游戏中心等娱乐设施 • 充分利用项目建筑空间，创造商业价值：B、C 之间的Read Rd.道路宽度相对较大，用作夜间 露天零售摊位等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 128 临水的A区和D区餐饮类型主要是休闲餐饮，B区和C区休闲娱乐类 型主要是夜总会、酒吧，E区主要为娱乐和办公 Clarke Quay 区域介绍 B区：以休闲娱乐为主，包括 夜总会、spa、酒吧等 • The Arena • Spring Spa • Cuba Libre Café & Bar A区：休闲餐饮为主，包括 甜品、西餐、主题餐饮等 C区：以休闲娱乐为主，包括夜总会、俱 乐部等 • Lunar: Asian Fusion Bar • REBEL Boutique Club • YELLO JELLO Retro Bar E区：以娱乐和办公为主， 包括夜总会、办公楼等 • Crazy Elephant • Haagen Dazs • Coriander Leaf • Peony-Jade Restaurant 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 D区：以休闲餐饮为主，包 括甜品、主题餐饮等 • Hooters • Hutong • LotusAsia Tours Pte Ltd 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 129 在消费者沟通方面，将建筑和水元素有机融合，将消费和生活休闲 有机结合 Clarke Quay 消费者沟通 • 商业街整体造型趋于统一，在细节设置中 处处体现出水元素的项目主题，使整个项 目紧扣主题展开 • 利用了沿河的堤岸建造了颇具特色的露天景观餐 厅及酒吧，将商业与自然环境很好地融合在一起 资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 130 E. 案例研究 E1 新加坡 Clarke Quay E2 上海大宁国际 E3 上海碧云国际社区 E4 北京Solana 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 4 131 上海大宁国际广场远离市中心传统核心商圈，增加餐饮比重，逐步 提升人气，带动购物类消费，成为区域商业核心 上海大宁国际项目由酒店、办公楼和商业组成，其中商业部分采用开放式建筑格局，涵盖购物、餐 饮、休闲娱乐等多种业态 项目位于上海市北部，远离市中心传统核心商圈，通过提高餐饮比例达到提升人气的效果，现已 成为上海市北部居民餐饮和休闲的首选，逐步提升人气，带动购物类消费，成为区域商业核心 大宁商业广场在招商上充分考虑到目标客群的特点，引入大卖场、各类餐饮以及影城、儿童乐园等 休闲娱乐设施，此类目的性消费较强的业态作为主力店和次主力店吸引人流 广场采用开放式格局，各商业部分由露天商业步行内街连通，营造良好的具有社区休闲特点的商业 氛围，不强调目的性消费 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 132 大宁国际商业广场是目前上海最大的开放式商业广场，定位为以大 众消费为主、集餐饮、娱乐、购物于一体的大型综合消费商业中心 大宁国际广场基础资料 发展商： 大宁国际商业广场概况 • 香港崇邦房地产发展有限公司 • 占地面积万平米，总建筑面积约25万平米， 其中地下部分5万平米，商业面积12万平方米， 停车位1300个 • 项目总投资额20亿人民币 项目规模： • 共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑为商业 服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街 • 具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、 文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等 • 闸北区最大的商业项目，配合大宁社区其他板 块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集 项目定位： 聚区 • 目标客群定位：大众消费者 开业时间： • 2006年10月 代表租户： • 大润发、国美电器、上影星汇影城、C&A等 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 133 项目位于闸北区大宁社区，道路交通和轨道交通均十分便捷，已成 为上海北部地区的时尚地标和消费热点 项目区位示意图 资料来源：市场调研，九洲远景分析 项目周边概况 • 项目区域情况： - 大宁国际广场位于闸北区大宁社区，主要向北辐 射，以满足市北区域居民的消费需求 - 以大宁国际广场为中心，3公里半径范围多为居住 区，人口超过20万，其中相当比例为新建小区和 迁入人口，该部分人群多为白领阶层 - 依托大润发超市的多条免费班车线路，以及便捷 的道路交通和轨道交通，项目辐射宝山、虹口、 普陀及静安部分地区，总人口超过400万 • 交通情况： - 道路交通：紧邻主干道和次主干道 - 共和新路：南北走向主干道，包括南北高架快速 路，贯穿全市，连接内环线和中环线 - 大宁路：东西走向次主干道，连接共和新路和沪 太路两条主干道 - 轨道交通：距离地铁一号线出口仅100米 - 地铁一号线：南北贯穿全市，经过市中心人民广 场和上海火车站、上海南站、徐家汇等重要地点 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 134 作为新落成的商业地产项目，大宁国际商业广场已经成为沪北地区 新兴商业中心，租户组合等方面都还有进一步提升的可能 • 酒店，办公楼，购物，餐饮，娱乐，教育及服务等功能的组合使项目成为目前沪北 业态组合/ 租户组合 环境布局设计 营销推广 唯一完善的现代服务业集聚区，发展潜力巨大 • 服装服饰类租户的缺少及百货类租户的缺乏影响了项目的客流 • 散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念 • 沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的 氛围 • 项目内识别系统清晰明了，项目周边地区 • 市场宣传推广活动多样化，从产品促销到社区活动形式多样 资料来源：市场调研，网站信息，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 酒 店 及 裙 楼 商 业 区 办 公 楼 及 裙 楼 商 业 区 135 项目作为商业综合体，酒店、办公、商业等功能合理分布，各个区 域功能明确 项目平面布局图 餐饮、购物区 停车场及休闲娱乐区 资料来源：市场调研，网络资料，九洲远景分析 项目业态组合概况 • 酒店及裙楼商业区: - 项目西北角，由四星级福朋喜来登酒店及6层裙 楼商业组成；一楼被交通通道隔断，2-6层连结 - 租户举例：大润发、蝶翠轩、大宁创意基地 • 停车场及休闲娱乐区: - 项目西南角，8层立体停车场和3层裙楼商业组成 - 租户举例：上影星汇影城、sport 100 • 办公及裙楼商业区: - 项目东面，通过5幢高层建筑隔离高架道路所带 来的噪音干扰；主要形态均为4-18层高层商住办 公楼和1-3层裙房商业 - 租户举例：C&A、屈臣氏、宏图三胞 • 核心餐饮及购物区: - 项目中心位置，内部穿梭的街道展现出开放的氛 围；建筑均为4层左右，1层大多规划为购物和小 型休闲餐饮；2-4层为中型餐饮和购物 - 租户举例：ONLY、新雅粤菜馆、DQ 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 136 大宁国际以零售和餐饮为主，休闲娱乐业为辅，各种业态的布局精 心设计，能有效吸引并引导人流 1F 2F 3F • 从业态配比来看，大宁国际以零售和餐饮为主，休闲娱乐业为辅 • 从布局情况来看，零售主要分布于沿街和主要入口位置，餐饮主要分布于广场内部中心位置，休闲娱乐 主要分布于较高楼层 • 其中一层广场零售和休闲餐饮错落分布，更能营造休闲的氛围 零售业 资料来源：市场调研，九洲远景分析 餐饮业 休闲娱乐业 酒店 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 137 大宁国际在招商上充分考虑到目标客群的特点，引入大卖场、餐饮 以及其他目的消费性强的业态作为主力店吸引人流（1/2） 大宁国际广场主要租户描述 主要租户 租户实景图 所属行业 位置 描述 • 截至2008年台资企业大润发在中国大陆开设 大润发 购物/大卖场 12座1-3层 101家店，销售额在外资连锁零售企业中排 名第二 • 经营理念：“新鲜、便宜、舒适、便利” • 国美电器是中国最大的以家电及消费电子产 国美电器 购物/专业店 5座1-3楼 品零售为主的全国性连锁企业 • 众多知名家电厂家在中国最大的经销商 • 由上海电影集团公司与韩国CJ CGV株式会 上影星汇影城 休闲娱乐/影院 2座3楼 社合资，按照超五星级影城标准设计和建造 • 影城共有六个放映厅，其中包括一个VIP 厅，约有920个座席 • 全球著名的快速时尚品牌，业务遍及20多国 C&A 购物/服装 1座1-2楼 • C&A在中国内地的所有专卖店都由C&A（中 国）直接经营和管理 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 138 大宁国际在招商上充分考虑到目标客群的特点，引入大卖场、餐饮 以及其他目的消费性强的业态作为主力店吸引人流（2/2） 大宁国际广场主要租户描述 主要租户 租户实景图 所属行业 位置 描述 • 屈臣氏属和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团 屈臣氏 蝶翠轩 购物/日用百货 10座1-2楼 餐饮/中式正餐 12座5楼 之保健及美容品牌 • 是目前亚洲地区最具规模的保健及美容产品 零售连锁店 • 蝶翠轩是大上海颇受好评的餐厅，主要经营 本帮和粤菜，菜肴形色兼具 • 采用中西相结合的装修风格，将复古手法和 现代时尚有机融合，厅堂宽敞，豪华大气 • 排名全球服饰零售业前列的日本迅销集团旗 优衣库 购物/服装 8座1-2楼 下的实力核心品牌 • 产品风格现代、简约自然、高品质且易于搭 配 • 遊歌KTV由日本株式会社BMB的子公司上海 游歌KTV 休闲娱乐/KTV 8座4楼 美音美餐饮娱乐有限公司直营 • BMB株式会社在日本为卡拉OK产业的领导 者之一，市场占有率高达4成 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 139 大宁国际做到了很好地人车分流，提升了商业氛围 车行、人行动线示意图 车流动线 人流动线 车行、人行动线分布说明 • 分布特点: - 项目很好地做到了人车分流，人流与车流互 不干扰，使广场商业氛围和大卖场、酒店、 办公楼的车行效率得到有效保证 - 人行道与车行道交汇处设有护栏、横道线及 明显标示，帮助人流和车流区分和疏导 • 车流: - 车流动线呈沿停车场的环绕布局 - 主入口设于人流稀疏处 • 人流: - 人流动线呈横纵交错布局，进入商业中心部 分后无明显的主动线，更营造休闲的氛围 - 横、纵及街角位置分别设有主入口 资料来源：市场调研，网站信息，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 140 广场采用开放式格局，不强调目的性消费，营造良好的具有社区休 闲特点的商业氛围，各商业部分由露天商业步行内街连通 • 项目采用开放式格局的 露天商业街概念 • 2公里长步行街贯穿项 目全部建筑物 • 发展商计划沿步行街每 隔20-30米设置小型景 区或雕塑，模型等人文 景致，共计80处 • 沿步行街设有供消费者 代步的“当当车”，在几 栋主要商业楼宇设有停 靠点 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 141 商业广场建筑外观简洁时尚 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 142 商业广场导示系统明确 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 143 商业广场租户指示牌清晰 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 144 步行街内的雕塑，植物景观等建筑小品非常有特色，增添休闲氛围 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 145 E. 案例研究 E1 新加坡 Clarke Quay E2 上海大宁国际 E3 上海碧云国际社区 E4 北京Solana 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 4 146 碧云国际社区商业地处高档住宅小区，引入大卖场、家居等与生活 密切相关的业态，采用主力店组团的形式，将能量中心和邻里中心 进行了完美结合 碧云国际社区住宅区绝大部分是高收入人士，商业档次定位较高 作为住宅配套，引入大卖场（家乐福）、家居（百安居）等与居民生活密切相关的业态 采用主力店组团的形式，形成邻里中心和能量中心的完美结合 碧云国际社区后期添加了餐饮、酒吧一条街、医院和教堂等业态，丰富了碧云社区的业态设施 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 147 碧云国际社区以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住 宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围 项目外立面图 碧云国际社区概况 • 开发商:由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥 出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加 工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设 • 社区住宅：目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了 碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅 小区，总建筑面积达20余万平方米 • 社会经营状况 ：目前已集聚了来自世界60多个国 家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家 庭比例占90％左右，碧云别墅的常年出租率近 100%，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在 90%以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦 处于高峰阶段 资料来源：碧云国际社区官网九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 148 碧云国际社区位于上海浦东新区金桥出口加工区，是上海先进 制造业和生产性服务业为主的功能区域 浦东新区概况 浦东新区位置示意图 资料来源：浦东新区政府网站 碧云国际 社区 浦东新区 浦东新区金桥出口加工区概况 • 浦东新区金桥区发展描述：80年代以前的沙 田区还是一个普通村庄，在香港政府规划下 成为一个以居住为主的新市镇，面积平 方公里，主要用地为住宅用地 • 浦东新区金桥区地理位置：位于浦东新区中 部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保 税区，南接张江高科技园区 • 人口：常住人口约50万人，其中户籍人口 万人 • 产业：以汽车、电子、现代家电、食品和生 物医药为主的四大支柱产业，工业经济总量 约占浦东新区的三分之一、上海市的十分之 一 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2 1 3 4 149 碧云国际社区具有一流的综合配套功能，已相继规划和建成了与 大型国际社区相配套的一系列生活设施 体育休闲方面：以碧云 体育休闲中心为主体， 兼有健身、游泳、橄榄 球、足球等多种运动的 配套设施 社区商业方面 ：引入了大型超市、 特色餐饮、酒吧、品牌专卖店 以及金融服务机构、书店 、画廊等现代商业、文化项目 碧云配套设施 医疗服务方面 ：建成了全国第一家 中外合资医院华山医院（浦东分院 ）、妇幼保健医院、Worldlink涉外 诊所、日资德真会牙科诊所等 资料来源：碧云国际社区官网，九洲远景分析 教育设施方面：建有专供 外籍人士子女就读的上海 德威英国国际学校，上海协和 国际学校以及中欧国际工商学院，上 海平和双语学校等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 150 碧云国际社区商业打造的体育、文化氛围尤其值得我们项目借鉴 碧云国际社区商业值得借鉴的三个方面 体育休闲 体育、文化 资料来源：九洲远景分析 教育设施 氛围 商业购物 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 151 碧云社区建有开放式的美格菲健身中心是上海规模最大的运动俱乐 部之一，体育休闲元素是营造商业氛围、吸引人流的重要部分 体育休闲元素 丰富的体育休闲设施 4个网球场、8个羽毛球场、 5个壁球馆、1个恒温游泳池 、健身房、体操房、SPA等 资料来源：碧云社区网站，九洲远景分析 悠庭保健会所 体育休闲中心外面还 有一个足球场和一个 橄榄球场 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 152 碧云国际社区 碧云国际社区商业中也充分体现体育购物元素，成为碧云社区独有 的体育特色 商业购物元素 • 社区内除了引入家乐福、百安居等大型商 业设施，碧云体育休闲中心还引入了体育购 物超市-迪卡侬运动产品超市，在购物中也充 分体现体育元素，可见体育在碧云社区中是 最具特色、最具竞争力的行业 • 此外，中图书店、伊人画廊、Lee’s Décor 、米兰站饰品店等国际品牌和其它商业项目 ，为境外人士提供服务 • 新开发的碧云花园二期商铺，目前已招入 的商业项目包括法式西服定制店、新秀丽箱 包专卖店、烟草专卖店等，并正在规划集精 品购物、休闲于一体的特色商业街 资料来源：碧云社区网站，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 153 教育设施的齐全也是碧云国际社区另外一个特色 教育元素 高等学府：中欧国际工商学院 ，是亚洲排名第一的商学院 外语学校：上海协和国际 学校、上海德威英国学校 、上海平和双语学校 资料来源：碧云社区网站，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 154 碧云国际社区后来海鸥引进了餐饮、酒吧、医院、教堂等，丰富了 其社区配套设施 碧云社区业态配比 餐饮 资料来源：市场调查，九洲远景分析 酒吧 医院 教堂 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 155 碧云国际社区部分商品品牌展示 项目品牌租户情况举例 购物租户 资料来源：市场调查，九洲远景分析 餐饮 总租户较少，约60家租户 娱乐休闲/服务 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • • • • • 156 主力租户——美格菲健身中心营造一个动感的环境，把健康带给每 一位会员，赢得客人的青睐 品牌简介 发源地：中国上海 历史：2000年4月成立 规模：目前在国内拥有12家分店 中国分布：上海、成都、武汉、西安 等城市 品牌理念 品牌理念：引导人们培养良好生活 习惯，提高生活质量，从而达到拥 有健康心态和良好体态的目标 资料来源：美格菲健身中心，九洲远景分析 行业地位和贡献 行业地位：具有国内高水准高档次 的健身新场所 关于产品 商务式健身会所 、娱乐休闲式健身 会所 、科学系统健康会所 、运动休 闲和亲子为主题的综合性会所 、社 区家庭型健身会所等 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 157 美格菲健身中心关键成功驱动因素——理念、服务 、选址 • 理念：美格菲深信，健身不仅仅是一种简单的强身健体手段和短暂的休闲娱乐活动，而且 也是引导人们培养良好生活习惯，提高生活质量，从而达到拥有健康心态和良好体态的目 标 • 服务：以 “科学、健康、专业”及个人优质服务为宗旨，让会员感受在一个充满朝气和活力 的俱乐部，享有专业服务和优越地位 • 选址：美格菲健身中心的店面选址进过严格刷选，其选址地块周围大部分是高档住宅，定 位清晰，目标消费者也非常明确 资料来源：美格菲健身中心，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 158 美格菲健身中心店面形象 资料来源：internet，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 159 E. 案例研究 E1 新加坡 Clarke Quay E2 上海大宁国际 E3 上海碧云国际社区 E4 北京Solana 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 1 2 3 160 SOLANA由2到3层的建筑群组成，采用地中海式布局，采用外部8 字形内部回字型动线，并配套完备的服务 建筑风格： SOLANA总建筑面积为15万平方米，由19栋2到3层的地中海式建造构成，其建筑设计 堪称经典 动线设计：外部8字形动线，带领顾客逛到大多数店铺；内部回字动线，各楼间也互相连接 配套服务： solana配有完备的配套设施，并提供2100个免费停车位， 为顾客提供周到的服务和服 务设施，还为消费一定金额或缴纳会费的顾客办理VIP会员卡、金卡或钻石卡，提供特色服务 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 161 由19栋建筑楼群构成的Solana于2008年6月正式开业，是中国第一 家Lifestyle Shopping Center 项目基础资料 Solana购物中心 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 所属类型 开业时间 商业体量 建筑形式 Lifestyle Shopping Center 15万平米 由19栋楼组成的建筑群落 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 162 Solana位于北京市朝阳区燕莎商圈内，面向以家庭为核心的消费群 体，周围交通便利 商圈地理信息 项目所在区位概况 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 SOLANA 项目地点 项目交通 情况 项目商圈 类型说明 目标消费 群体 位于北京市朝阳区朝阳公园路燕莎商 业区 紧连东三环、紧邻东四环和机场高速 路，有二十多公交线路；地铁10号线 、14号线在此通过；濒临朝阳公园北 湖，泛舟达颐和园昆明湖 燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈 之一，主要经营国内外高档名牌商品 和时尚精品 以家庭为核心的消费群体 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 163 为聚集人气，Solana选取美瑞百货、BHG精品超市、SAGA传奇时 代影城和李宁旗下的全明星俱乐部为主力店 项目主力店情况 主力店名称与logo 行业 所在楼层 概述 • 以国际品牌为主，包括、TEXWOOD、 美瑞百货服装馆 服装服饰 2层 CAMEL、NOTTING HILL、JEEP、BCLN GOLF等，部分品牌进入中国时间短 • 集聚了大量与生活相关的新概念家居用品，代 美瑞百货家居馆 家居 M层和1层 表品牌包括双立人、菲仕乐、多样屋、喜来登、 PIONEER等 美瑞百货饰品馆 服装服饰 1层 • 入驻品牌包括周生生、Armani、Burberry、 CK、Ama等国际知名品牌 • 汇聚了市场大多数广受追捧的体现着欧美风格 美瑞百货皮具馆 服装服饰 2层 的进口品牌，包括梅尔代格、SKAP、 GABOR、HUSH PUPPIES等 • 华联集团旗下的精品超市，提供种类繁多的优 BHG精品超市 主力店 M层 质商品，顾客将在这里随心挑选来自世界各地 的生活用品，让生活更有品质 • 由广东省电影公司运营的八厅高端放映影院， SAGA传奇时代影城 休闲娱乐 M层 拥有世界最先进的视听设备，特有家庭或朋友 聚会而设的PARTY小厅，让亲朋好友独享光 影的魅力 • 由著名“体操王子”李宁先生统筹、亚洲冰舞冠 全明星滑冰俱乐部 休闲娱乐 1层 军王睿女士亲自主理的集运动、休闲、时尚、 娱乐和滑冰培训于一体的真冰滑冰场品牌 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 164 Solana的租户以中高档为主，尤其重视餐饮档次，选取蕉叶、星巴 克、沸腾鱼乡等知名餐饮 项目品牌租户情况举例 购物 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 餐饮 娱乐休闲/服务 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 20% 50% 165 Solana业态租户组合中购物占50%、娱乐休闲占20%、餐饮占20% 各业态租户面积占比 服务 10% 购物 娱乐休闲 浓厚休闲氛围的消费场所，体现的 是自由、休闲、开放、独特、追求 新颖的特点 餐饮 20% 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 166 品牌专卖店外观相关图片 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 167 美瑞百货内品牌店外观相关图片 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 168 SOLANA总建筑面积为15万平方米，由19栋2到3层的地中海式建 造构成，其建筑设计堪称经典 各楼层平面布局图 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 169 外部8字形动线，带领顾客逛到大多数店铺；内部回字动线，各楼 间也互相连接 内部及外部交通动线 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 170 依傍亮马河水域的天然优势，Solana的公共区域内充满了喷泉、池 塘等景观，给顾客带来清凉、幽静的感觉 公共区域设计图片（中庭、广场等） 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 电梯 停车场 卫生间 171 Solana配有完备的配套设施，并提供2100个免费停车位 配套设施介绍（含停车场） • 客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部。 部分扶梯还没有投入使用 • 免费停车。地上1300个车位，地下800个车位。地下车位位于地下一层和二层，装修 中，未投入使用 ；地上停车场使用效率不高 后勤通道 • 设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面 • 每一楼层都设置了厕所，并有较清晰的厕所导示系统引导顾客 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 172 Solana为顾客提供周到的服务和服务设施，还为消费一定金额或缴 纳会费的顾客办理VIP会员卡、金卡或钻石卡，提供特色服务 顾客服务介绍 基本顾客服务 特色顾客服务 • 服务台 • 商品及服务咨询 遗、拾物品查询 顾客意见全程接待 轮椅、婴儿车、雨伞租 借 礼品包装 寻人广播 应急小药箱 • 设施服务 残疾人卫生间 IC电话服务 自动提款机 手机充电 其他服务 改衣服务 验光配镜 皮具维修保养 洗衣养护 艺术摄影 成衣定做 中国移动手机缴费（代 办点） 美容院、美发厅 团体大宗购物服务 儿童游戏区 定期美容及形象指导 早期儿童教育 • VIP会员卡 购物消费享受折优 惠 餐饮娱乐消费享受9折 优惠 手机短信息服务 • VIP金卡 购物消费享受9折优 惠； 餐饮娱乐消费享受 折优惠 生日当天双倍积分 可免费包装礼品2件， 限当日购物 期刊免费邮寄 • VIP钻石卡 购物消费享受折优 惠 餐饮娱乐消费享受8折 优 免费停车 生日当天双倍积分 可免费包装礼品4件， 限当日购物 期刊免费邮寄 手机短信息服务 特别事项一对一电话提 示服务 手机短信息服务 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 173 Solana里配套设施与服务相关图片 资料来源：九洲远景数据库，实地调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 174 F. 项目概念初步定位 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 175 F. 项目概念初步定位 F1 基础研究对项目定位的启示 F2 项目概念的初步定位 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 176 九洲远景从六个角度对项目进行了综合研究，并据此做出项目商业 概念的初步判断（1/2) 研究小结 城市分析 • 临沂市正从传统商业向大 商业研究 • 城市的商业中心依然为为人民广 场商圈，她将是个人时尚品类的 聚集地，也是购物中心的集聚地 而全的市场过渡，零售市 场潜力巨大，同时具备开 放式市场的特征 立地研究 • 本项目所在商圈为城市副商业 中心，但本项目的价值仅为该 • 各零售业态处于基本满足阶段， 多样化趋势处于萌芽阶段 • 目前全国的连锁品牌较少 天圆地方北区 区域的次中心位置，商圈的辐 射力不会很强 • 项目的景观资源独特，对休闲 娱乐的价值较高 消费者研究 • 家庭是消费的核心单元，而邻近式 的便利及价格还是主要诉求 • 食品杂货仍是核心诉求，家庭耐用 品及3C是增长较快的品类 • 个人时尚以基本时尚为核心，向品 牌时尚扩展 • 餐饮需求向多样化发展，但娱乐需 求处于由低向高发展的趋势中 资料来源：九洲远景分析 商业项目 案例借鉴 • 新加坡克拉码头、大 宁国际等对本项目的” 水“元素的挖掘及内部 布局有重要参考价值 竞争对手研究 • 本项目的竞争对手较多集聚于人民 广场商圈，以城市中心为主，颐高 是本商圈内的核心竞争对手 • 个人时尚、食品杂货以及休闲娱乐 是竞争对手主要品类 • 价值导向是竞争对手档次选择的主 要方向 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 177 九洲远景从六个角度对项目进行了综合研究，并据此做出项目商业 概念的初步判断（2/2) 城市分析 立地研究 商业研究 竞争分析 消费者研究 案例研究 资料来源：九洲远景分析 • 购物中心的考虑必须综合，同时满足购物、餐饮、娱乐的要求 • 从位置角度看项目的购物中心类型应该是区域中心 • 主要品类不宜选择个人时尚，但考虑到零售业态的多样化，基本时 尚可作为次要选择 • 档次趋优是重要的核心方向 • 全国连锁品牌引进符合临沂市场零售业态升级的要求 • 选择大卖场、家居、家电品类杀手为主力店组团 • 选择基本时尚旗舰店作为次主力店组团 • 休闲娱乐档次趋优，满足商务和中高收入客群 • 以家庭和商务人群作为核心 客群 • 购物档次价值导向，休闲娱 乐生活方式导向 • 开放式街区 • 水的动线 • 品牌的参考 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 178 F. 项目概念初步定位 F1 基础研究对项目定位的启示 F2 项目概念的初步定位 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 179 消费者定位 本项目的目标消费者定位主要面向家庭和商务行政人群，同时兼顾 旅游客群 目标消费人群定位 独特性 导向 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 价值导向 价格导向 女性 家庭 年轻一族 商务行政人群 旅游客群 注： 本项目目标消费群定位 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 180 主题商业概念 “. WALK”商业街区是面向商圈内家庭和商务客群，以“水”为导 向因素，强调双“C”的开放式区域中心 项目的主题定位 “. WALK” 购物中心类型： 开放式区域中心 “. WALK” 商业概念描述： • 核心价值概念—— 漫步式商业体验街区 • 功能性描述 —— 对于家庭消费群体，依托大卖场、家电、家居构成的三大主力店 组团，结合基本时尚次主力店组团，满足消费者邻近购物的便利 性需求（Convince） —— 以休闲餐饮娱乐街区满足商圈内商务人群及中高收入家庭的舒适 性要求（Comfortable） • 情感性描述 —— Walk，C- Comfortable-休闲舒适，Convince-便利，Walk- 街区漫步 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 • • • 181 主题商业概念描述 通过行业及档次组合的优化、主/次主力店的导入，“. WALK” 将成为具备引领性的体验式购物中心 行业组合 • 购物：50%，以食品杂货，家庭耐用品为主满足 家庭客群消费需求 • 餐饮：30%，提高餐饮档次，满足家庭和行政商 务客群需求 • 休闲娱乐：20%，以影视娱乐为主满足家庭客群 需求，同时以休闲业态满足商务客群需求 . WALK • 价值导向：40% • 价值/生活方式导向：45% • 生活方式导向：15% 档次组合 • 主力店/次主力店占比： 50% 商业街区 引入水元素，创造开放式的街 主力店：大卖场、家电品类杀手、家居品类杀手（ 目标租户为全国连锁品牌企业） 次主力店：Basic Fashion旗舰店、影院、健康与运 动等 • 小型商铺面积占比：50% 主力店与次主力店 资料来源：九洲远景分析 区，沿河设置咖啡厅、休闲餐饮 等，营造品质生活氛围 设置大卖场及家居家电主力店， 便利居民生活 将中高端购物及餐饮空间与五星 级酒店进行复合 消费者沟通 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 182 项目定位差异化 尽管本项目的消费者定位与万兴都较为近似，但是我们和商圈内最 核心的竞争对手颐高上海街有很大的差异 目标消费人群定位 独特性 导向 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 久隆奥斯卡 万兴都国际 商业公园 银座中心 万阅城 万兴都国际 商业公园 价值导向 环球国际 城邦 颐高上海街 中央广场 价格导向 女性 家庭 年轻一族 商务行政人群 旅游客群 注： 本项目目标消费群定位 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 183 项目定位差异化 本项目的”CC“”双核组团的行业及业态组合在品类和档次上和竞争 对手形成了差异化的错位经营 购物中心定位图 情感诉求 独特性 导向 万兴都国际 生活 方式导向 商业公园 专业化 (= 有限品种) 万阅城 环球国际 价值/生活 方式导向 价值导向 WALK 久隆奥斯卡 银座中心 颐高上海街 一次性购足 (= 品种齐全) 城邦 资料来源：市场调研，九洲远景分析 中央广场 价格导向 功能诉求 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 店 184 Back up 本项目的 “CC”双核组团的行业及业态组合在品类和档次上和竞争 对手形成了差异化的错位经营 本项目 颐高上海街 万兴都 银座中心 行业 • 双核组团，家庭耐 用品、食品杂货及 • 数码 • 休闲娱乐 • 百货 • 休闲娱乐 • 百货 • 个人时尚 休闲娱乐 主力业态 • 主力店组团 • 基本时尚次主力店 组团 • 大卖场与数码主 力店 • 休闲娱乐次主力 • 百货主力店 • 休闲娱乐次主力 店 • 品牌设计时尚的 多店铺组合 • 休闲娱乐次主力店 档次 • 价值/生活方式导 • 价值导向 • 生活方式导向 • 价值/生活方式 核心差异点 向 导向 • 购物：行业及主力业态 • 购物：行业及主力业态 • 购物：行业及主力业态 资料来源：九洲远景分析 • 休闲娱乐：档次 • 休闲娱乐：档次 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 185 项目定位差异化 在建筑形式上本项目的开放式区域中心定位在临沂市非常醒目，同 时在休闲娱乐的档次上与核心竞争对手颐高上海街有明显不同 建筑形式定位 休闲娱乐 环球国际 万兴都国际 (封闭式) 万阅城 商业公园 (半开放式) 颐高上海街 WALK （开放式) 建筑形式 城邦 中央广场 久隆奥斯卡 银座中心 购物 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 主力店 186 项目定位差异化及独特卖点 综上所述，“. WALK”在行业及业态、建筑与布局等四大方面具 备相当醒目的独特卖点 项目的独特卖点（USP） • 购物上选择了以家庭耐用品及食品杂货为核心行业，充分满足了商圈内家庭的需 求，实现了其中的一个“C”,即邻近购物的便利性 行业及业态 动线与广场 建筑与布局 资料来源：九洲远景分析 • 基本时尚选择次主力店的旗舰店形式，独栋建筑形式，符合市场对业态升级的需求 • 休闲娱乐趋优选择，满足商圈内商务行政人群及中高端家庭的需求，实现了另一个 “C”,即舒适性 • 购物部分采用了主力店与次主力两个组团的形式，比较新颖，聚客能力强 • 充分利用“水”资源营造舒适的消费环境，同时作为主动线引导，同时有4个入口到达3 个广场引导客户停留 • 杂而有章的开放式街区，基础时尚的次主力店组团采用单栋建筑形式，与休闲餐饮 混为一体，将是临沂市最具特点的购物中心，同时便于划分租售 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 187 动线及广场 “. WALK”整体为开放式街区，以斜向的主动线衔接项目区域， 在三和街设置两大出入口，提高项目的商业价值及可视性 地块整体布局架构 三和街 次出入口 开放式广场 （主出入口） 公寓 酒店 人流主动线 主力店 （家居家电/大卖场） 主出入口 以多栋 独立的 小型建 筑组成 开放式 的街区 次出入口 智圣巷 世界湖 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 188 模块布局 “. WALK”的商业地块分为三大功能区，围绕主题进行组团开发 商业功能区块划分 三和街 公寓 次出入口 酒店 购物及休闲功能组团 主力店组团 滨水休闲餐饮组团 主出入口 智圣巷 世界湖 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 189 G. 财务初步估算 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 190 财务测算说明 九洲远景对本项目进行了初步的财务估算，基本说明如下： • 项目预计开工时间2011年，建设期2年，物业销售周期3年，从2012年计 • 物业的经营模式，租售并举的策略，持有主力店的物业，而次主力店及街区零散 店铺全部销售； • 物业的租售比：租售比为4：6，主力店的面积初步估算约万平米（包括地下 商业） • 测算暂时不计入财务成本及折旧 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 方米 月 191 结合市场调研和行业专家访谈，对财务初步测算的基本条件、主要 收入和主要支出进行假设 财务假设 基本假设 • 建筑面积：万平方米 主要收入假设 • 销售收入： 主要支出假设 • 投资假设： • 占地面积：万平方米 - 销售价格：平均10000元/平 - 建安成本：2500元/平方米 - 土地价格 #：3000元/平方米 • 动工时间：2011年 • 竣工时间：2012年 • 开业时间：2013年 - 销售周期：第一年万平方 米，第二年万平方米，第三 年万平方米 • 租金收入： - 首年租金：平均20元/平方米. - 增长率：平均每年增长8% • 日常支出假设： - 物业费用：10元/平米.月 - 管理费用：10万元/月 - 市场推广：租金3%计提 - 招商费用：个月租金 - 税收支出（房产税、营业 税）：按租金%计提 注：北城新区最新的土地拍卖价（2010年）：批发零售用地万元/平米，商务金融及城镇住宅混合用地约万元/平米，商务金融用 地万元/平米。本项目可能的拿地成本据此进行评估 资料来源：市场调研，九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 192 至2021年主要收入累计可达亿元,主要支出累计为亿元 主要收入[万元] 累计 24900 12972 9050 1134 1224 1322 1428 1542 1666 亿元 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 主要支出[万元] 累计 20350 9363 206 221 237 254 273 293 314 338 363 亿元 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 2012 2013 193 预计投资回收期为年，投资回报率%，财务可行性较佳 现金流[万元] 24694 12751 8813 880 952 1030 1114 1205 1303 2011 -9363 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -20350 累计现金流[万元] 16546 17426 18378 19408 20522 21726 23029 7733 2011 -20350 2012 -5018 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -29713 资料来源：九洲远景分析 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 194 H. 第二阶段的工作安排 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 7 0 1 2 3 6 4 195 项目下一阶段工作的主要内容是细化商业概念、设计咨询以及运营 模式的建议 第一阶段 第二阶段 城市宏观研究 • 城市规模（经济/人口） • 城市经济增长 • 产业结构 • 相关产业研究 5 案例分析 • 2-3个国内外相 关案例研究 • 案例对项目的 借鉴分析 商业概念的深化 • 细化功能组合（行业等） • 主力店/次主力店落位 8 设计思路建议 •人流/交通动线 •相关物业条件及工程指标 建议 项 目 启 动 会 项目立地研究 • 城市及区域商业研究 • 项目物业条件研究 • 项目交通研究 • 项目区域价值研究 竞争研究 • 城市商业研究 • 对比性分析 • 竞争对手研究 初步形成 商业概念 • 品牌名单建议 9 运营模式 • 经营策略 • 租售建议 • 招商及销售策略 消费者研究 • 城市购买力和支出方向 • 区域人口结构 • 消费者偏好和特征 • 目标客户选择 2周 资料来源：九洲远景分析 2周 • 商业管理模式建议 • 投资成本及收益评估 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525 196 Thanks for your attention! 青岛海尔临沂项目_Phase I_20100525