目 录
壹、市场部分
一、上海商铺市场分析
二、松江商铺市场分析
三、区域市场分析
四、区域住宅市场分析
五、区域商业情况
六、地铁商铺现状与发展前景分析
贰、项目分析
一、项目情况
二、SWOT 分析
叁、项目定位及产品建议
一、销售策略定位
二、消费群定位
三、项目定位
四、产品改进建议
五、价格定位
壹、市场部分
一、上海商铺市场分析
1、市场运行概况
商业租金、售价稳步上扬
截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至 28 元/平方米/月，比 2005 年同
期增加了约 5％，05 年度比 04 年度增加了 7％，04 年度比 03 年度增加了 ％，而空置
率 3 年间始终稳步维持在 11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步
入了成熟的阶段。
郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力
随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商
业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的
建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近
的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。
商业进入实物消费与服务消费并重的阶段
丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费
水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结
构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地
产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务
品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。
商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱
目前约有 20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，
完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅
开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政
缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措
施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其
经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。
2、价量分析
价格方面，06 年前三季度上海商业市场成交均价 10430 元/平方米，与去年同期 9117
元/平方米，上涨了 13％，今年以来，上海商业价格平均以每季度 2％的涨幅环比上升。
从价格走势上我们可以看到，2005 年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，
其中 06 年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为 05 年来最高点，达 11445 元/平方
米。
从供求方面看，2006 年三季度供应量总计约为 110 万平方米，月均供应 万平方米，
较第二季度月均 万平方米升高 11%；成交总量约为 55 万平方米，月均成交 18 万平方
米，较第二季度月均成交 28 万平方米下跌 36%。供求比约为 2：1，呈供大于求态势，存量
大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。
总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对
于 06 年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现
的较为稳定，4 月份接近 32 万平方米的成交列 06 年各月之首。
全市商铺供需比
9634
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
05
年
第
一
季
度
05
年
第
二
季
度
05
年
第
三
季
度
05
年
第
四
季
度
06
年
第
一
季
度
06
年
第
二
季
度
06
年
第
三
季
度
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
需求面积
供应面积
均价
3、全市商铺成交情况分析
2006 年全市商铺成交共 13927 套，其中，60-100 平方米的商铺与 20 平方米以下的商铺
各占 ％与 ％。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在 100 平方米以上的商铺中，
140-200 平方米的商铺成交最多，占到总量的 ％。
2006 年全市商铺成交总价在 20-40 万元之间的商铺达到总量的 ％，小于 20 万的商
铺为第二多，有约 ％。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得 40 万以下的商铺成交
达到总量的 ％。
2006年全市商铺成交量分析 (平方米 )
683
3002
2003
2388
2990
344
1149
633
168
567
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
小 于 20
20- 40
40- 60
60- 100
100- 120
120- 140
140- 200
200- 250
250- 300
大 于 300
2006年全市商铺成交总价分析(元)
696
982
697
1213
1134
4414
3575
871
345
0 1000 2000 3000 4000 5000
小 于 20万
20- 40万
40- 60万
60- 80万
80- 100万
100- 150万
150- 200万
200- 250万
大 于 250万
2006 年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得小于 4000 元/平方米的
商铺成交位列第一，达到 ％，此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成；8000-10000
元/平方米的商铺位列第二，为 ％。
2006年全市商铺成交均价分析 (元 /平方米 )
503
1962
1392
2699
1210
2001
3315
258
587
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
小 于 4000
4000- 6000
6000- 8000
8000- 10000
10000- 14000
14000- 18000
18000- 22000
22000- 24000
大 于 28000
二、松江商铺市场分析
1、价量走势
价格方面，06 年三季度松江商业市场成交均价 6512 元/平方米，与去年同期 6662 元/平
方米，下降了 2％，今年以来，松江商业价格平均以每季度 ％的微弱涨幅环比上升，这
是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐步向环线外延伸的趋势所致。2006 年第三
季度，在房地产市场传统旺季的带动下，松江区商业项目成交均价达到了 6668 元/平方米，
较上季度 6314 元/平方米上涨了 6%。由于松江住宅市场平均入住率较低，缺乏一定的人气，
故为商铺的去化带来一定的抗性，随着规划的逐步落实以及配套设施的日渐完善，松江的商
业市场的价格仍存在一定的上升空间。
供求方面，06 年三季度松江商业市场的供应量为 33 万平方米，与去年同期 9 万平方米
相比，超出了近三倍的涨幅；今年的成交量为 19 万平方米，去年同期的 15 万平方米，增加
了 27％的涨幅；今年松江商业市场整体的供求比为 1：，供大于求的情况较为严重，由
于一些项目缺乏有效的整体规划，以及强有力的消费群体支撑，导致商业空置面积较大，从
而拉大了市场总体的供求比例。
松江商铺供需比
6668
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
05
年
第
一
季
度
05
年
第
二
季
度
05
年
第
三
季
度
05
年
第
四
季
度
06
年
第
一
季
度
06
年
第
二
季
度
06
年
第
三
季
度
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
需求面积
供应面积
均价
2、全区商铺成交情况分析
2006 年松江商铺成交共 1255 套，在单套面积分布中，140-200 平方米的商铺成交套数
最多，约占全部的 23％，此类商铺主要以简餐、小型超市、美容美发等业态为主；而 40-60
平方米的商铺成交套数也达到 19％，位居第二，此类商铺主要以服装、小饰品等零售业态
为主。这两个面积段成交套数合计达到 42％，成为市场供应的中坚力量。而面积在 200 平
方米以上的商铺成交量明显减少，合计仅约占 15％，多为满足一些大、中型餐饮，娱乐等
业态的需求。
2006 年松江成交总价在 60-80 万元的的商铺约占到总量的 20％；40-60 万元及 20-40 万
元也各占到 ％及 ％。可见，松江商业市场与市区有明显的不同，明显偏低的单价直
接拉低了总价。当然，这也直接反映了当地商铺较低的租金水平。
2006年松江商铺成交量分析 (平方米 )
56
24
291
69
41
144
240
163
89
138
0 50 100 150 200 250 300 350
小 于 40
40- 60
60- 100
100- 120
120- 140
140- 200
200- 250
250- 300
300- 400
大 于 400
2006年松江商铺成交总价分析(元)
39
114
48
223
220
259
147
110
95
0 50 100 150 200 250 300
小 于 20万
20- 40万
40- 60万
60- 80万
80- 100万
100- 120万
120- 160万
160- 200万
大 于 200万
2006 年松江商铺成交均价因商铺所在板块不同，差异明显。其中，4000-5000 元/平方
米的区间最多，达到约 22％，这一区间主要为新干线、华泽新苑、海立华亭公寓等位于松
江老城区的楼盘，周边配套较为薄弱，缺乏良好的商业氛围；在 8000-9000 元/平方米的区
间的商铺为第二多，达到约 20％，这一区间多为位于九亭的九虹商苑成交所构成。
2006年松江商铺成交均价分析 (元 /平方米 )
55
38
49
274
213
99
101
260
166
0 50 100 150 200 250 300
小 于 5000
4000- 5000
5000- 6000
6000- 7000
7000- 8000
8000- 9000
9000- 11000
11000- 12000
大 于 12000
三、区域市场分析
1、松江新城概况
地理区位：松江区位于上海西
南，是上海经济比较发达的一
个郊区，交通便捷，距市中心
40 公里，虹桥中际机场 25 公
里，浦东国际机场 70 公里，
沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿
新城和老城之间。新城区内的主
干道——方松路将沪杭高速公
路、318 国道以及沪宁高速公路
紧紧连接在一起，即将开工建设
的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城。
新城规模：松江新城建设规模与范围已经确定：远期人口 50 万，建设用地 60 平方公里。
近期人口 30 万，建设用地 36 平方公里。而 平方公里的松江新城示范区，则是近
期建设的重中之重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地 4600 亩正在建设
的目前全国规模最大的高等教育园区——松江大学城，以及轨道交通枢纽站。
新城交通：2007 年底，9 号线将开通。这意味着松江到市区距离将大大缩短，自松江
新城站至徐家汇，运行时间只需 35～40 分钟。 松梅线和沪松线这两条公交高速线将不
再是联接着松江与市区的“垄断”线路。
2、项目周边基础设施配套
（1）、学府院区
松江大学园区 2001 年启动，2005 年基本建成，占地约 7236 亩。规划的上海外国语大
学、东华大学、华东政法学院、上海对外贸易学院、上海工程技术大学、上海立信会计学院
和复旦大学上海视觉艺术学院 7 所高校都已入驻。学生规模为 8 万人教职员工约 1 万人。
上海外国语大学：是一所由中华人民共和国教育部直属
的和上海市共建的重点大学，属于国家 211 工程中的
100 所重点大学之一。2001 年，学校的本科生部迁址
于上海市松江区文汇路 1550 号。松江校区位于上海松
江新城附近的松江大学城，占地 800 多亩。
上海工程技术大学：是一所经济管理、工程技术、艺术
设计等多学科互相渗透、协调发展的全日制普通高等学
校。现有管理学院、电子电气工程学院、机械工程学
院、化学化工学院、材料工程学院、汽车工程学院、艺术
设计学院、航空运输学院、服装学院等多个学院。2003
级及以后的学生全部进入松江大学城。
东华大学：创建于 1951 年，前身是华东纺织工学院，
1985 年，更名为中国纺织大学，1999 年，更名为东华
大学。是一家以理工为主、文科为辅的综合性大学。
1960 年，被国家教育部确定为全国重点大学，是中国
首批具有博士、硕士、学士三级学位授予权的大学之
一。
上海立信会计学院：建于民国 17 年（1928 年），
由著名会计学家、教育家潘序伦创办。本部位于
上海市区中山西路，2003 年迁至松江校区（位于松
江大学城西南）。2004 年开设本科专业。是中国
大陆唯一一所以“会计”命名的公办高校。
上海对外贸易学院：建立于 1960 年。原为国家
对外贸易经济合作部直属高校，1994 年划转由
上海市人民政府领导，学校为华东地区唯一的一
所涉外商科大学，具有从事国际商务高等教育的
悠久历史、鲜明特色和传统优势。
华东政法学院： 是新中国创办的第一批高等政
法院校。原系司法部部属高等院校，现为司法
部与上海市共建、以上海市管理为主的高等院
校。学校现有长宁、松江两 个校区，占地面积
1064 亩，建筑面积 24 万平方米。
上海视觉艺术学院：隶属复旦大学的上海视觉
艺术学院是国家教育部批准成立的独立学院，是
由复旦大学与上海文化广播影视集团、文汇新
民联合报业集团、上海世博集团有限公司、上海
精文投资集团、上海精文置业集团、上海盛大网
络发展有限公司、上海申教投资有限公司等合作
举办的综合性新型艺术类本科院校。
（2）、产业基地——松江工业园
园区简介
上海市松江工业区是经上海市
人民政府批准成立的上海首家市级
工业区，位于上海市西南，千年古城
松江的东西年翼，规划面积
平方公里。自 1992 年 7 月启动至
今，开发面积已逾 平方公里。
区内水、电、通讯等“七通一平”基础设
施齐全，至今，进区外资项目已达
400 多家，项目总投资超过 60 亿美元。在松江工业区落户的企业中 85%已经建成投产，且
经济效益良好。来松江工业区投资的企业中，有国际著名跨国公司 60 多家，其中列入世
界 500 强国际知名公司有 40 余家。
松江工业区西部科技园区规划面积 平方公里，位于松江区西部。园区将以微电子
产业为核心，建成以 IC 系统产业、物流产业为主导，集生产研发、创业孵化、物流仓储、
旅游居住为一体的现代高科技产业区。园区自 2002 年 5 月启动以来，IC 工业核心区和研发
区规划已经完成。目前，台湾台积电、联华气体、日本京滨电子及国内企业兰宝光电等总投
资共 亿美元的项目已经开工建设。
产业导向
电子、电器
医药、生物
机械
食品
纺织
3、板块划分
松江按区块划分为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城，我们就本项目所处的
位置具体分析下老城和松江新城商业发展情况。
（1）、老城商业概况
目前商业比较集中的区域为松江的老城区，依靠历史遗留的旅游资源，带动了商业的
发达。以中山中路、人民北路口为轴心，中山中路、人民北路、中山二路、人民南路为街
区基础，南至松汇路，北至乐都路，东至谷阳路，西至人民路约2 平方公里的区域。
老城区体现历史老城风貌和旅游文化特色，恢复、修缮和保护历史文化区、明清商业
区、岳庙宗教文化街等历史遗产，改造云间路和中山西路，建设成为集旅游、观光、购物、
休闲、娱乐、餐饮为一体的商业文化中心。 商业的主要形态结合其城市的古老的建筑结构
仍以旧式的沿街商铺为主，其经营业态主要为旅游特色商品。中山路、人民北路、中山二
路、人民南路等现有中心商业街区进一步调整结构，以松江商城、上海第一百货松江店为
主要节点，传统综合百货转变经营结构，提升品牌档次，转型为都市年轻消费为主的时尚
百货。
（2）、新城商业概况
新城的商业范围以方松公路、通乐路口为中心，文翔路、西其昌路、中央绿带围合的核
心区域，新城区是体现松江区综合城市功能和形象的标志性区域，也是松江区发展都市型现
代服务业的核心区域，体现“国际花园城”特色形态和高雅氛围，集行政办公、都市零售、餐
饮娱乐、文化休闲、商务服务、会展旅游功能于一体的城市公共中心，满足松江全区各类居
民、商务人员和观光游客的消费需求，辐射和服务范围具有一定的广域性。 重点建设开元
广场、嘉和广场、绿庭广场、烟草购物中心、松江商业广场、大学城商务广场等规划项目，
形成若干集高级写字楼、星级酒店、高档文化娱乐设施于一体的商务功能区，辅以大片开放
式绿地，配套地下地面大型停车场所；形成若干个性化、高品质的都市购物广场，包括时尚
百货、生鲜超市、精品店、书城、各类餐饮娱乐、文化休闲、健身活动等，配套人性化的休
闲步行街。
新城的商业主要发潜力在于轨道 9 号线的贯通对其带来的影响，轨道交通将弥补目前路
面交通不发达的局面，使各商业网点形成连接，但就目前的商业情况而言，地铁尚未惯通，
各商业地之间距离较远，交通不便利各得商业之间无连通性，新城中的低入住率也使得人气
无法聚集。造成了新城中商业经营清淡的局面。
四、区域住宅市场分析
1、市场概况
松江新城市府重点建设的“一城九镇”中的“一城”。其位于上海西南，距市中心 30 公里，
规划建设面积 36 平方公里，其中位于高速公路北侧的 22．4 平方公里是全部新建的核心区，
已经初具规模。它不仅有大学城，世界五百强企业有近 40 多家也在此落户。坚实的产业支
撑、充足的就业机会，为这座新城人口快速导入创造了条件。同时，松江新城有着良好的地
域条件，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把 松江新城与市中心、浦东以及江浙两
省紧紧地连在了一起，尤其是正在建设中的轨道交通 9 号线，更为这座新城快速形成提供了
重要保证。
大量住宅供应量集中上市，造成市场竞争激烈
规划中，松江新城环境优美，配套齐全，但是由于没能很好的控制城市开发的速度，
前期出让了大量的土地，仅 2003 年松江新城就推出了 352 万平方米土地，2004 年有 3 幅地
块转化为项目进入市场，去年松江区也成交了 7 幅地块。由于房地产开发存在着一定的周期，
直接的后果就是房地产项目的巨量开发，大量的住宅用房集中上市。
宏观调控出台，区域住宅空置面积上升，价格出现波动
在经历了 2004 年房价大幅增长之后，受到 05 年宏观调控的大环境影响，城区开发商
纷纷引发价格战，而现有城市商业配套的缺乏以及居住氛围的不佳更使得松江新城房地产的
颓势雪上加霜，商品房空置面积急剧上升，房地产价格出现了异常波动的现象。
投资比例较大，导致入住率较低
由于投资比率较大，在松江新城，入住率低于 60%的楼盘比比皆是。不断上升的空置
面积影响房地产市场的健康发展。空置房代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市，给
松江楼市带来的冲击将是不可忽视的。所面临的巨大存量无法去化，交通以及地理位置的因
素使得这一地区楼盘很难出租，二手房以及租赁市场非常冷淡。
2、区域楼盘简析
板块划分 楼盘 开盘日期 容积率 总户数 主力面积 成交均价 主力总价 销售率
大江苑 05 年 8 月 1000 108～124 4892 52～59 万 49％
名庭花苑 05 年 1 月 745 110～130 5459 60～71 万 67％
文荟峰景 05 年 11 月 927 124～129 5859 73～76 万 76％
松云水苑 04 年 8 月 450 99～129 5441 54～70 万 86％
东区
三湘四季花城 05 年 4 月 16 3000 111～140 6161 68～86 万 69％
海德名园 04 年 7 月 800 96～128 5682 55～73 万 96%
核心区
安信湖畔天地 04 年 8 月 700 108～143 5545 60～79 万 89%
月亮河 05 年 1 月 476 84～133 5416 45～72 万 64％
浪琴水岸 04 年 8 月 684 96～125 4699 45～59 万 86％西区
复地翠堤 04 年 12 月 276 70～110 5309 37～58 万 75％
价格水平：从本项目周边目前在售的住宅楼盘来看，该区域的住宅市场的单价基本维持
在 5000～6000 元/平方米之间，价格差异不大。而总价段则总体控制在 50～75 万/套左
右，同时楼盘的整体的品质也比较接近。
销售情况：上述楼盘的销售时间跨度均比较长，期间受到国家宏观调控的影响，市场泡
沫情况较为严重，消费市场持币观望氛围浓厚，导致客源逐步流失，除个别楼盘外，
在 1～2 年的销售周期里 50～80％的销售成绩则显得不是很理想。
房型：在推出的房源中，大多以二房和三房为主，故可推测，当地消费者的家庭结构也
基本以 3～5 人为主。
空置率：受到之前投资炒作较为严重的松江新城，在宏观调控政策的打压下，投资客难
以在短时间内将手中房源出手，加之基本的生活配套尚未完全跟上，导致新城新建住宅
的入住率较低，基本低于 30％。随着新城轨道交通、医院学校等生活配套的加紧建设，
入住率低的情况将在一定程度上得到改善。
客源：购买该地区的消费群体，主要来自于松江本地、上海市区以及江浙地带的外地人
士，三大主力客源群的比例相当，为 3：3：3。宏观调控之后，投资客纷纷撤出当地市
场，从而自用客的比例大幅度上升。而因工作调动关系，需要在当地购房、希望子女受
到良好的教育以及改善自身的居住条件，购买当地住房消费者的主要购买动机。
消费结构：据调查，购置新城房产的购房者年龄层次较低、收入颇丰，与大学城教职员
工、工业园区员工、政府公务员以及私企业主等构成了松江新城的消费主题，且拥有了
较强的消费能力。
五、区域商业情况
商业介绍
本项目位于松江新城东区，嘉松公路，思贤路口，紧靠轨道九号线边。该区域主要由松
江大学城、松江行政中心，住宅区组成，属于松江的一个住宅体量较大，集住宅、学院、
行政办公为一体的新型社区内。
周边在建的和已建好的中大型商业比较集中，大多都座落于地铁以西的区域。而本项目
的位置在地铁以东周边住宅较多。
地块周边商业情况
本区域商业主要围绕在中央公园两边，及嘉松公路两边。嘉松公路将整个集中商业一分
为二，西区为行政商务及高档住宅区，而以东为普通住宅及商业。从功能上来讲已经有明显
的差别。主要的商业介绍如下：
⑴松江商业广场
项目介绍：
总建筑面积 88000 平方米，另有地下建筑
3300 平方米，琴岛大酒店、祥和大浴场等
休闲场所已开业。
经营情况：
目前发展相对成熟，大部分商铺已经开始营
业，以餐饮、娱乐为主，广场内集纳了大量
的酒店、餐馆、咖啡馆、茶室、美容美发店以及便利店，另有少量办公项目。
价 格：
地段已相对成熟，价格稍高。以一餐饮项目为例，四层 400 平方米，租金约为 元/天/平
方米，物业费 元/平方米/月。
辐射楼盘：
名庭花苑、文荟峰景等
⑴南其昌休闲街
项目介绍：
南其昌路位于新城与老城交界处，临沪杭高速出
入口，地段、交通优势非常明显，多条公交线路
经过。街道 周边聚集着多个居民居住区，人气
有保证
经营情况：
南其昌路休闲一条街，靠北侧分布着咖啡馆、酒吧、餐饮、茶室、好德便利店、宠物店、超
市、上海银行、浦东发展银行等，休闲气氛浓厚。
价 格：
目前休闲街几乎没有店面供出租和出售，租金在 2 元/平方米/天。
辐射楼盘：
大江苑等
⑴安信生活广场
项目介绍：
安信生活广场东接松江新城行政中心，西邻占
地 1 平方公里的英伦风貌住宅区，北依松江大
学城。
经营情况：
设计将庭园景观、购物、休闲、康体、艺术、
娱乐、旅游、服务等设施融为一体；以若干小
封闭式大卖场与开放式购物街连成一片；将
阳光引入卖场，将服务延至室外，并与自然景观、
绿地、流水相结合、形成购物花园天地。
价 格：
总建筑面积约 39552 平方米。，商铺面积 94-210 平方米，成交均价 10176 元/平方米，06 年
7 月开盘，目前售出 92 套，纳入网上销售 384 套，销售率为 24%，预计今年年底交房。
辐射楼盘：
安信湖畔天地，紫东新苑等。
⑴开元地中海
项目介绍
开玩地中海购物中心位于松江新城 CLD 绝对正
中心。项目由 28 层五星级酒店、三幢 20 层高
级住宅楼、三幢 18 层单身公寓、一幢 20 层办
公楼和购物商场组成，总建筑面积 万平方
米，是首屈一指的“一站式”大型购物中心。
经营情况：
地中海概念主要引入了三大主题：
1、法国李维耶拉：中高档品牌男女装、彩妆、饰品、数友广场等；
2、意大利托斯卡纳：中低档休闲品牌男女装、彩妆、饰品、美食、大卖场等；
3、希腊群岛：体现地中海港湾风味，位于景观广场，以美食为主。
中档定位，餐饮配比低于 30%。有乐购大卖场（已开业）、七十七街、喜满客影院、利众美
食城、麦当劳、两岸咖啡、观龙角港澳餐厅、喜多方拉面、现代观点眼镜、玫瑰之约花坊等
知名品牌入驻。
价 格：
铺面平均租金 元/平方米/天，目前已有部分商铺开始营业。商场共有 300 余家商铺，目
前出租率已达 70%。
辐射楼盘：
开元新都、檀香花苑等
⑴嘉和休闲购物广场
项目介绍
嘉和休闲广场位于新城核心位置，建有观景写字楼
与时尚商铺，与新城购物中心大卖场强势互补。
经营情况：
定位为集购物、休闲、餐饮为一体的中高档综合
性商业街。经营品种面积配比：服装专卖店 30%，
家用品专业店 20%，美食街 20%，金店 5%，电子音
像店 5%，茶馆、酒吧 5%，其它 10%。
价 格：
广场部分商家已经进驻开始营业，以餐馆为主，04 年 7 月开盘，纳入网上销售套数 60 套，
成交 57 套，销售率 95％，售价 7500 元/平方米
辐射楼盘：
安信湖畔天地、紫东新苑、开元新都等。
⑴西班牙假日广场
项目介绍：
西班牙假日广场位于规划中的地铁站和客
运总站交汇处，周边有购物中心、大卖场、
百货公司、美食中心、娱乐城和影视城等。，
4 万平方米独立产权店铺，商铺得房率高
达 90%，适合于大型餐饮、休闲购物和娱
乐。
经营情况：
集大卖场、百货公司、美食中心、精品店、专卖店、娱乐城、展示厅、远程教育城、影视城
等诸多功能于一体。
价 格：
面积 180-220 平方米，05 年 5 月开盘，纳入网上销售共 85 套，现共计成交 48 套，成交均
价为 12133 元/平方米，整体销售率为 56%。项目已竣工。
辐射楼盘：
星辰园、三湘四季花城等
⑴泰晤士小镇
项目介绍：
泰晤士小镇集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于
一体，将被打造成新的时尚生活中心，商业总建
筑面积为 20211 平方米。
经营特色：
泰 晤 士 小 镇 已 建 成 199 套 商 铺 ， 面 积 在
150-3000 平方米之间。“关门是别墅，开门是商
铺”，小镇“居家式商铺”将联体别墅造成楼下是
商铺、楼上既可以住也可以办公。商业区分为七大主题区域：
英国特色商业区：如威士忌制作工场、陈列室、销售店、英国特色纪念品、英超联赛俱
乐部、007 系列纪念品和英国瓷器等特色商品专卖店；还有英国蜡像陈列馆；特色酒吧；
咖啡、餐馆等。
文化艺术工作室区：建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等各类设计师的工作和
展示室；广告公司的创作和展示室；陶艺、琉璃制作和展示室；画家、艺术家的工作室
和展示区。
婚庆礼仪服务区：由教堂和中央绿地及周边英式建筑景观组成，有婚纱组照拍摄、婚庆
宴会和婚礼礼品店等。
主流餐饮区：以世界品牌菜系为特色的大型餐饮酒楼。
亚洲风情食街：港澳、台、大陆、印尼、马来西亚、新加坡等地不同饮食特色的小型食
肆。
综合休闲区：大型酒吧、西餐馆、休闲 SPA、家庭式旅游、健身房等等。
快餐和日常生活服务区：麦当劳、肯德基、匹萨等快餐店、银行、邮局、便利店等。
价格：
价 格：
纳入网上销售共计 98 套，现房销售，成交均价为 8485 元/平方米。
辐射楼盘：
泰晤士小镇 F 区、月亮河、久阳文化府邸、缇香公寓、海德名园、剑桥风范、海立华亭等。
⑴爱购广场
项目介绍：
项目总建筑面积 190200 平方米，由 8 幢商业用
房、6 幢居住用房和 1 幢酒店式公寓组成。
经营情况：
定位于集商场、休闲、餐饮、娱乐为一体的商
业中心。
价 格：
06 年 8 月开盘，纳入网上销售 123 套，目前未有成交案例，报价为 12000 元/平方米，商铺
面积在 150-220 平方米之间，2007 年 8 月交房，目前已结构封顶。
辐射楼盘：
维罗纳贵都、新理想花园、华亭荣园、玉龙苑、兴日家园等。
（9）三湘商业项目(潜在)
项目介绍：项目由 休 闲 商 业 街 、四 季 花 城 集
中 式 商 业 街 、商 务 楼 三 大 设 施 组 成 ，总 建
筑 面 积 近 9 万 平 方 米 。其 中 休 闲 商 业 街 全
长 300 米 ，横 贯 小 区 东 南 ，引 入 步 道 与 轨
道 9 号 线 大 学 城 站 的 人 行 天 桥 相 对 接 ，总
建 筑 面 积 约 万 平 方 米 。
经营情况：休 闲 街 将 合 理 引 入 中 式 餐 饮 店 、
西 式 快 餐 店 、 超 市 、 酒 吧 、 咖 啡 屋 、茶 室 等 基 本 业 态；还 有 大 型 健 身 休 闲 场 所 、
品 牌 服 饰 店 等 多 样 主 力 品 牌 设 施 。 目 前 项 目 部 分 已 结 构 封 顶 ， 预 计 在 11 月 中
旬 即 将 开 盘 。
价 格：尚未开盘，20～1000 平方米，预计上市价格在 15000 元/平方米左右
辐射楼盘：三湘四季花城、松江大学城等
小 结：
众多开发商在早期看好松江新城商业发展，在规划社区的同时规划了大体量商业；
松江新城的商业主要以商业街、主题性商业以及社区商铺为主；
区域商业的业态定位主要为餐饮、服饰、休闲、娱乐，而专业性的商业较少；
区域内在售商业价格基本在 7500～12000 元/平方米之间，而出租商铺的平均日租金则
主要维持在 2～3 元/平方米；
受到住宅入住率低，人气不足的影响，部分商业的经营状况不十分理想；
单套面积控制较大，在售项目中，多以 100～200 平方米的单套面积出现，缺乏小面积
商铺的供应。
六、地铁商铺现状与发展前景分析
上海现已开发的地铁商铺规划先天不足
上海轨道交通路网建设提速，曾在去年掀起了一轮地铁商铺投资热潮。一、二号线沿线
各站点纷纷利用空间发展地铁商铺。 上海现有的地铁商铺，不少属于“填空式”产品，即在
事先未充分规划，事后再补课的类型，因此在总体布局上存在先天不足的症状。在三条轨道
交通沿线，商铺往往是地铁交通的后天衍生物，由于只是顺便利用一下各站点剩余的空间，
使得上海地铁商铺的商业布置出现缺乏秩序感、动线不合理、面积狭小和业态受限等问题。
随着轨道线路的延伸，将会为环线外区域带来商机
值得注意的是目前地铁终端区域消费能力还不具规模，对现阶段地铁商铺经营会带来一
定影响。终端的消费能力短期内还不可能成型，但未来几年内，随着地铁线路延伸到松江、
青浦等郊区，届时，外环线外侧人口数量将达到 1200 万，势必会产生出若干个新的商机节
点。
地铁商铺具有与其他类型商铺无法比拟的优势
地铁商铺是个新兴的商业模式，这个新兴模式所具有的交通便利的独有优势是传统商业
无法比拟的。在繁华的大都市中，地铁无疑是最便利的交通工具。地铁运行后，会吸引大批
乘客，许多乘客也会变成地铁商铺的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多
商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围
有好的商铺，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的
顾客。
在地铁商铺的带动下，将会促进周边区域商业氛围的形成
地铁商圈由于其交通便利性，会吸引一部分传统商圈的客源，特别是一些以购物、休闲、
娱乐为主的地铁商圈，将会威胁到传统购物商圈。借助地铁的客源优势，势必抢走一部分客
源。地铁商场将与周边地区的经济发展相互扶持，促进周边地区地产、物业、商业的发展，
带动该地区消费，形成新的商业氛围。
同类型商铺情况
（1）亚太盛汇
项目介绍：
位于浦东新区实际达到 2002 号（世纪广场地下），
南面为上海科技馆，北面为浦东新区行政办公中
心。建筑面积：56000 平方米，包括南北两个地下
商场及一个地下车库，其中北广场建筑面积
19000 平方米，南广场建筑面积为 22000 平方米，
车库面积 15000 平方米，可设置 400 个停车位。
经营情况：
为行政文化中心配套的大型综合休闲娱乐中心，业态包括零售、餐饮、娱乐、展示等，目前
主要为原先镶阳路搬迁来的商户，另外餐饮娱乐方面肯德基、世嘉游艺中心、SPR 咖啡、哥
伦布 CLUB 等众多商户签约入驻。
价 格：
租金：10 元/平方米/天，售价：18000 元/平方米
辐射楼盘：
世纪公园板块及轨道二号线沿线
（2）北上海商业广场
项目介绍：
北上海商业广场是宝山西城区重点商业项目之一，是
位居上海第三大的“Shopping mall”，总建筑面积 72000
平方米，于 2005 年 10 月 1 日建成。
经营情况：
广场业态为服饰、珠宝、餐饮、卖场及银行。
价 格：
项目于 2004 年 12 月开盘，面积可自由分割，从 30-180 平方米不等。目前共计售出 1893 套，
销售率 100%，成交均价为 14549 元/平方米。租金为 3-5 元/平方米/天。
辐射楼盘：
康桥水都、天馨花园、济光学院
（3）上海传奇
项目介绍：
地处浦东张江地铁站的上海传奇商业广场是
全新出现的一种以餐饮为主的商业广场，2 万
平方米经营面积集中了 32 家餐饮企业，中西式
著名品牌餐饮店在此落户。其中 2500 平方米的
美食广场引进了 16 家快餐企业，从铁板烧、
火锅到各式炒菜，从粤菜、川菜到各种台湾
小吃，各种菜肴品种丰富，口味多样，使消
费者在一个美食广场能够尽情选择各种美味，，为张江高科技园区的上班族提供了便捷的美
食和周到的服务。
经营情况：
广场业态基本以餐饮为主，另外有少量 Spa，美容美发。
价 格：
商业租金为 6 元/平方米/天，基本满租。
辐射楼盘：
主要为张江高科技园区中的公司。
贰、项目分析
一、项目情况
地块位置：该项目位于上海松江新城区内，与嘉松南路、思贤路相临、通园路以南的地块内。
毗邻松江大学城和松江新行政区，地理位置独特。
地块周边情况描述：面向嘉松南路,南至思贤路,北靠通园路.
项目基本经济指标：
总用地面积：33124 平方米
新建建筑面积：44199 平方米
新建地上建筑面积：31772 平方米
新建地下建筑面积：12427 平方米
（以上数据均不包含轨道交通用房面积）
轨道交通用房面积：3690 平方米
建筑密度：%
绿化率：35%
机动车停车位：267 辆
非机动车停车面积：680 平方米
二、SWOT 分析
优势：（S）
1、松江新城的大力造城运动，成为松江未来经济、商业和文化新动脉；
2、大量的人口的涌入以及松江大学城十万师生，形成相当的购买力；
3、地铁 9 号线的贯通，扩大该商业的辐射面；
4、该项目南北面宽长达 150 米，，沿街面长，商业展示效果明显；
5、目前市场上唯一的一个轨道终点站头产权商铺，与周边产品形成了明显区隔；
6、立面定位为英伦风貌，风格鲜明，可识别性高；
7、嘉松公路对面中央公园和思贤公园，具有一定景观资源，能够有效地聚集人流；
8、总体商业规模超过 3 万平方米，能够打造具有一定影响力的商业项目。
劣势：（W）
1、周边住宅楼盘目前入住率不高，固定消费群体数量有限，热铺需有时日；
2、面向的嘉松南路为快车道直通高速公路入口，另马路中间有近 2 米的绿化隔离带
很难留住过往行人和车辆；
3、建筑形态为 3 层和局部 4 层，高区商铺随便是销售还是招商都存在一定难度；
4、目前地理位置相对较偏，周边商业氛围不浓厚；
5、根据初步了解，周边目前没有规划公共交通集散中心和终点站头，交通枢纽位于
大学城站对面。
机会：（O）
1、轨道交通沿线缺少可售产权商铺，全部为申通公司租赁商铺；
2、目前区域商业存在商业空缺，在便利店、超市、普通餐饮、房产中介、建材等行
业已经相对较多，而在特色餐饮、休闲娱乐、文化、品牌专卖、特色家居等方面
还存在很大的市场空间；
3、根据了解，项目仍旧可以做小面积分割，这样能够有效降低投资门槛，使得快速
去化成为可能；
4、轨道九号线的通车将使松江新城开始吸纳消费能力强的市区居民，为本商业提供
固定的人流量；
5、受到地段稀缺因素影响，上海商业地产市场的发展方向外围方向延伸，郊区具有
竞争力的商业项目逐渐被看好，这为本案的销售带来一定的契机。
威胁：（T）
1、 全市及松江新城目前正陷入商铺供大于求的局面，商铺整体市场不容乐观；
2、 周边新近投入使用的商业项目较多，且体量较大，标准较高，个别项目位置更佳；
3、 松江新城住宅整体入住率不高，很多为投资客购买，未来消费人群数量难以预估；
4、 松江老城区原有的成熟商业对本项目仍有一定的冲击力；
5、 由于轨道 9 号线直通徐家汇，从周边消费者购物习惯上看，上海市区内商业对项
目的竞争不容忽视；
6、 轨道 9 号线行车时间短，间隔时间长，无法比拟一号线、二号线地铁人流量。
叁、项目定位及产品建议
一、销售策略定位
经过项目调查分析和天地行的操作经验判断，就本项目而言，能够采用的有以下几种销
售策略：
A、整售（可考虑方式）
如果对利润期望值不是过高的话，整售对本项目而言是较为理想的一种方式，但可遇而
不可求，因为商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方
式取得经营权。只有对总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，会尝试以购买方
式。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。
B、零售、整租（可考虑方式）
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于地理位置优越、较为大型商场商铺。操作方
法往往是：将每一层划分为 10—50 平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。
然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在
8%——10%（高于银行贷款利率才有吸引力），其优点是：短期内回收大量资金；另外通过
将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给有经营实力的大商家进行经营能够实现
统一规划经营，易吸引上行人流，做活商业项目，有利于物业升值，让客户感受升值空间。
但这种操作方式需要较长的租赁商户的寻找和谈判时间，对于短频快项目缺乏可行性。
C、零售、零租（推荐销售方式）
是一种比较适合本项目这类集中性商铺的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散
到客户，滞销和沿街商铺则作为出租物业。
回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总有深刻的矛盾，只
有制定好符合市场需求的租售策略，才能在规避风险的同时获得丰厚的投资收益。如何规避
操作风险，天地行建议可以从以下几个方面入手：
制定合理的资金回笼计划，保留部分主力商铺、临街商铺控制在手中，避免商场“脸面”
受制于人，掌握业态分布的主动权，并可以在未来商场经营成功之后以带租约销售的方
式来获得更高的销售价格，争取利润最大化；
可以尝试利用返租 3－5 年的方式回收经营权，以便对商铺进行统一的业态规划、招商
和管理。返租方最好为与投资商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠纷；返租利率不
可定死，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动；
对于购买后自用的客户要沟通引导，避免出现混乱局面，可以要求其提供营业执照、商
铺装修方案由招商部门审核，根据经营商品类型进行统一安排。
二、消费群定位
周边居住区客源需求分析
商业消费群体一般可以分为 3 个层次：高端消费群、中端消费群、大众群体，不同层次
的消费群体有不同的需求特征，这将对商业定位以及商业规划起到指导作用。
根据本项目的辐射区域，可将消费群体分为 3 类：
按照本项目地理位置，主要辐射松江新城，而松江新城主力消费群又分为 2 种：
大学城师生----属大众群体
消费群体以学生，教职员工为主，学生无固定收入，但对这样的年纪较青消费群体对商
业的要求是多种多样的，容易被视觉沖击力强的业态所吸引，同时为了满足日常所需又比较
大众化，这部分消费者对商品要求是物廉价美、实用性强，比较新奇的商品，年轻化的业态。
由于规划中并没有为这些师生配套的商业，大学城中的商业设施有限，远不能满足大学城
中 10 万人口的消费，所以大学城外的商业是这部分人的首选。
新城住宅区住户---中端消费群体
松江新城内住宅区楼盘较多，价格多在在 5000～6000 元/平方米之间，价格差异不大，
这部分住户群体人员相对数量最大，但经济收入不是很高、他们对一线品牌的消费品以及价
格较高的商品或服务兴趣不大。他们表现出对日用百货、大众餐饮、休闲服饰、休闲娱乐、
生活用品、家居用品等方面有很大的消费需求。目前看来，住宅的空置较高。但通过轨道交
通的改善，相信以后的入住率会越来越高，人口也将慢慢密集。
高端消费群体
中端端消费群体
大众消费群体
嘉松公路为西高档别墅公寓区
新城内
老城区
这两部分消费群体消费习惯分析
根据人们消费心理的不同，大至可分为以下三种消费习惯
（一）、就近消费。
1、消费者对于某些常用的日常消费品一般都喜欢在离家较近的商店购买，例如油、盐、酱、
醋。
2、消费者对于不同距离的购物场所，一般都选择离住所较近的。
（二）、习惯性消费。
1、消费者对于经常消耗的生活用品，会定期购买。
2、消费者对于经常光临的购物场所、购买的品牌。
（三）目的性消费。
1、消费者有目的性的购物，在购物时就已经决定所需购买的物品的种类、数量等
2、消费者对些耐用消费品，一般也会去专门店购买，目的性明确。
我们推断本项目今后的消费水平仍然处与中等大众化消费暂主导，本项目主要依靠经过
地铁的来往客流及周边区域的就近消费的人群，此类客流主要来源与平时上下班、上下课的
人流。再者九号线松江新城站的开通将是通往新城区的主要入口，就以上两点来看本项目需
要担心的不是人流的导入，而在全观整个松江新城的整体规划来后看，嘉松公路以西的位置，
也就是新城的行政商务地带将有三至四个新型规模较大的商业起动，有的已进入实质的招商
阶段，在这样短短的公里数范围内，一下建起数个巨有一定规模的综合性商业广场是必造成
业态规划上重复，因此我们定位的主要要避免重复其他项目的定位。做到小而精，走特色商
品路线，设立符合大众化消费者口味的业态，如快餐店、小饰品、外贸服饰店、精品屋、运
动型超市、书店、数码产品、家居用品等。
三、项目定位
１、项目定位依据
周边主要消费群体的特性是年轻化、大众化，以满足人们日常生活需要为基本出发点，
丰富人们日常生活为深化方向；
结合项目规模、建筑形态和内部布局做总体考虑，放置最合适的业态；
充分吸收目前轨道交通站点业态布局特点；
与松江新城内其它几大综合商业大型商业的定位互补或定位超越，专攻精而有特色的业
态；
注重创新原则，以适应未来松江新城商业市场的需求；
营业时间上能够和轨道运营时间相吻合，充分展现项目独有优势 。
2、项目定位
南区底层业态定位：
集时尚购物、休闲娱乐、文化、餐饮、社区配套于一体的
地铁站点特色商铺
南区 2-3 层业态定位：
新概念个性化数码港
各类数码应用产品：数码相机、摄像机、PDA、数码录音、MP3、MP4 及其他数码家电影
音产品
各类通讯产品：手机、电话机、传真机等
各类电脑产品：个人电脑、手提电脑、网络产品、打印机、扫描仪、显示器、多媒体产品以
及各类电脑外部设备、硬件和软件
为了保证项目特色，可以增设一些人性化强的特色服务：如电脑学校、免费上网区域，
吸引消费者前来光顾；同时，为了配合商户的销售经营活动，建立完善的配送网络。
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北区集中商业业态定位：
时尚家居广场
家具家居产品：普通套房家具、沙发、软床床垫、家庭饰品、家庭用品、窗帘、床上用品等。
考虑项目北区高区部分商业价值不大，可以根据定位特色，定位为家居装潢设计工作室，作
为办公性质用房出售。
四、产品改进建议
人流引入---架设通往嘉松公路西侧的人行天桥，直通项目 2 层
天桥
外部-----英伦文化特色的深化、商业氛围的烘托
广场雕塑
喷泉和盛世花坛：聚集人气 装点氛围
广场雕塑：个性艺术化元素的
应用烘托出一个大型商业场所
应有的文化特色，装点了项目
浓厚的商业氛围，能让过往行
人耳目一新。建议设置具有英
伦特色的雕塑作品。
人行天桥：由于松江新城和老
城居民主要由西面进入本项目，
借助轨道出行，为了能够更好
的引入消费人流，建议假设跨
越嘉松公路的人行天桥，并直
通项目南区 2 层，提升高区商
业价值。
公用电话亭
仿伦敦街头的红色邮筒
具有英抡特色的店招设计
内部----个性化打造
通道铺装
吊顶
传统的商铺公共通道一般采用大理石、花岗岩和地砖铺装，考虑到项目特点，建
议一层地铁商铺的通道采用表现力更为丰富、艺术感更强的材料进行铺装。
两种常规的地铁商铺吊顶方
式：一种是不吊顶，将管线
全部暴露在外；另一种的采
用栅板吊顶，满足通风的同
时形成一定视觉阻碍。
通道地面局部采用玻璃
铺装，并打上炫目灯光，
营造出一种梦幻效果。吊
顶上造型独特、色彩色彩
艳丽的装饰极好地点缀
了商业空间。
面积分割建议
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了
达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。分割出的商铺，要符合业主经营、
使用的要求；分割出的通道，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。商铺的分割
要在满足消防要求的前提下，尽可能地充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都
应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
商铺分割
根据项目的业态定位，本项目可按照柱网（8 米）进行分割，面宽、进深比例不小于 1：2，
主力面积控制在 30-50 平方米。
通道分割
在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是
有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。建议主要通道宽度要达
到 米，其余通道控制在 米。
全装修交铺
除了北区商铺外，南区商铺全部按照业态定位进行合理的面积分割，吊顶、隔断、通道及其
他公共部分进行全装修，让客户购买之后就可以使用。
底层标准单元装修建议
一般来说，人们的购物主要分为两种：一种是顺路购物；一种是专程购买，两种购物行
为都需要在购物过程中能够满足实现游乐、选择、欣赏、评价、购物等一系列复杂的心理和
行为活动，以获得物质和精神上的双重享受。
由于松江新城有数量庞大的沿街店与本项目形成竞争，必须以装修的突出特色去赢得消
费者。商铺的内装修主要是创造一种意境，以此来衬托气氛，以独特、具有个性化的色彩、
装饰营造特殊的情趣和环境氛围，给消费者以新鲜趣味感，诱发联想、激发客户欣赏兴趣、
引发购物冲动，让人流连忘返，从而赢得更多的商机，吸引众多的人流和回头客。
为了创造更为丰富的商业空间，
建议可以采用一些弧形隔断，
使整个平面空间流动起来。
标准单元装修要与主题定位相
符和，不可过于简单随意，可
根据经营商品的差别，以不同
的材料、颜色、造型、铺面格
局进行标准单元的装修。
五、价格定位
项目租金及售价预测：
售价预测：
项目名称 售价（元） 面积（平方米）
星辰园（西班牙假日广场） 12000-14000 188-220
星辰园商铺位于大学城站对面，同样为具有一定规模的主题商业，是最具参考价值的轨
道沿线商业，截止目前，成交均价为 12113 元/平方米，本项目位于地铁上盖，商业价值更
优于星辰园商铺，按照 10% 价格增幅测算：
12113 元/平方米*（1+10%）＝13324 元／平方米
租金预测：
项目名称 租金（元/天/平方米） 面积（平方米）
开元地中海 50-200
松江商业广场 400
北上海商业广场 3-5 30
可以根据这些调研样本推测，本项目各个层面的租金：
楼层 预测租金 还原售价 楼层面积 总销金额
底 层 元/平方米/天 20531 元/平方米 8903 平方米 182787493
二 层 3 元/平方米/天 13687 元/平方米 11486 平方米 157208882
三、四层 元/平方米/天 8212 元/平方米 11383 平方米 93477196
地下 1 层 元/平方米/天 11406 元/平方米 4153 平方米 47369118
合计 13385 元/平方米 35925 平方米 480842689
根据初步测算，本项目销售价格在 13350 元/平方米，但是由于北区商铺暂时不纳入前
期销售，此价格仅作为南区商铺销售价格的参考。
