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当前银行房地产贷款潜在风险及对策思考
程建平
中国人民银行在公布的《中国金融稳定报告
f2006)))中强调指出，在房价攀升和房地产信贷规
模不断较大的情况下，需关注房地产市场风险带
来的潜在金融风险。面对当前仍快速发展的房地
产市场，如何既能警惕、防范和化解房地产市场
风险带来的金融风险，又能促进房地产信贷业务
的发展，已成为目前银行迫切需要关注的一个重
要问题，笔者就当前银行房地产贷款潜在风险及
对策进行探讨。
一
、 当前房地产信贷潜在的主要风险
(一)面对房地产市场的繁荣，房地产贷款风
险防范意识弱化。随着房地产行业成为我国国民
经济重要的支柱产业，银行房地产贷款也成为了
目前银行资产质量较高、收息率高、综合效益好
的业务品种之一，成为了各家银行大力发展和激
烈竞争的重点业务之一。面对 目前我国房地产市
场的繁荣、房地产贷款业务快速增长的大好形
势，有部分银行房地产贷款风险防范意识弱化，
忽视了房价节节攀升已大大超过居民的购买力 、
一 些地方商品房特别是商业用房的空置率较高、
房地产企业屯房不售影响销售款回笼、国际上衡
量一国是否存在房地产泡沫的通用指标——房
价收入比、房价租金比、投资性需求占购房目标
的比重等衡量指标都已超过警戒线等正逐步聚
积的房地产市场风险以及房地产信贷规模不断
扩大而可能导致的金融风险，忘记了20世纪 70
年代拉美国家以及东京、香港与海南(仅海南房
地产泡沫就损失四大国有商业银行房地产贷款
至少 260亿元，占其海南房地产贷款的62％以
上 )由于房地产泡沫导致的金融风险和经济衰
退。因此，一旦房地产泡沫破灭，房地产贷款风险
将凸现出来，银行的不良贷款将显著增加，甚至
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造成国民经济的萧条。
(二)房地产开发资金主要依赖于银行，使银
行贷款承担较大的风险。一是房地产企业在房地
产开发中普遍存在以较少的自有资金占比和风
险而获得较高的利润。在房地产开发中，房地产
企业只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资
金且投入的较少，其他环节如土建资金完全转嫁
给了建筑承包商带资垫付，随之房地产企业又通
过收取定金、预收款、首付款和整个房款(其中大
部分房款又为银行按揭贷款)来筹集房地产开发
资金，在房屋销售后却可以获得较大的利润。二
是房地产开发资金主要依赖于银行贷款，使房地
产市场风险和融资信用风险集中于银行。房地产
业生产周期长，资金需求密集。目前，我国房地产
企业普遍实力不强，自有资金普遍较少，资金需
求缺口较大，加上我国房地产融资渠道不多且银
行融资成本低等原因，从而导致 80％左右的房地
产开发资金都直接或间接来自银行贷款。在目前
的房地产市场资金链中，银行通过土地储备贷
款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住
房消费贷款等基本参与了房地产开发的全过程，
银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运
行中各个环节的市场风险和信用风险。由于房地
产企业自有资金投入较少，回收成本的压力不够
大，为追逐暴利，倾向于“时间换金钱”，屯房不
售，将房价越拉越高，房地产价格上涨过快造成
市场价格过分偏离其真实价值，容易产生泡沫 ，
给银行贷款带来风险。三是银行房地产信贷规模
不断扩大，却未形成合理的风险分担机制。由于
房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄
今为止房地产信贷的违约率非常之低，因此商业
银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，都
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在不遗余力地扩大房地产信贷业务，使得近年来
房地产贷款和个人住房贷款总额、占金融机构人
民币各项贷款余额比重、占GDP比率越来越高，
并有进一步增大的趋势。然而，由于当前我国国
内融资渠道单一，资产证券化等金融产品缺乏，
房地产贷款尚未形成合理的风险分担机制，使得
绝大部分房地产风险集中在银行体系而无法将
房地产贷款风险分散，一旦房地产泡沫破灭可能
引发金融风险。
(三)银行房地产贷款操作和管理不到位，房
地产贷款风险防范不足。一是银行难以全面调查
个人住房贷款借款人的真实信用。在国外，银行
可以向中介购买个人住房贷款人的资信报告来
决定贷款，并可以根据贷款对象的信用状况实行
不同的贷款利率，可这些在国内都不存在，加上
我国个人信用体系缺失，在信息不全、缺乏对证
的情况下，银行难以全面调查个人住房贷款借款
人的真实信用，风险防控能力 自然大打折扣 ，容
易导致个别个人住房贷款出现违约。二是个别银
行在发放个别房地产贷款时存在着操作风险。个
别银行在办理个别房地产贷款时，没有认真执行
相关贷款规定，对贷款的调查、审查、审批流于形
式 ，有时存在违规放款的情况。三是个别行房地
产贷款贷后管理不到位。个别行贷后管理混乱，
对房地产开发贷款资金的使用监管不严，对客户
挪用信贷资金、房地产市场和贷款风险缺少相关
的风险预警系统，未能及时采取措施规避贷款风
险。四是部分房地产信贷人员对房地产市场或知
识了解不多，无法准确把握房地产行业和贷款的
风险点。部分房地产信贷人员只熟悉银行信贷业
务 ，而对房地产市场或知识缺乏了解 ，对建材价
格变化、房地产市场供求形势、房地产政策、金融
政策的理解 、判断或把握上出现偏差 ，无法把握
房地产行业的风险点，而导致贷款风险。
(四)房地产贷款风险开始显现，不良贷款清
收难度大。一是个人住房不良贷款风险逐步上升。
目前，尽管我国个人住房贷款不良率不高，但人民
银行个人住房贷款违约记录的同比已有小幅上升
且上升趋势明显。我国的个人住房业务是在最近
3到4年时间里才大规模发展起来的，按照一些发
达国家个人住房贷款的风险暴露期通常为在贷款
发放3到8年的经验表明，我国个人住房贷款开
始进入国际公认的个人住房贷款风险暴露期。一
ZUu， 弟 朋
(双月刊)总第266期
旦房地产价格大幅下滑，银行很难在短期内将大
量的抵押资产以合理的价格变现，这些抵押贷款
也会迅速转变为不良贷款，个人住房贷款违约率
必将大幅度上升。二是一些房地产企业以 “假按
揭”骗取银行按揭贷款。一些房地产企业开发的楼
盘因销售不畅、或屯房不售等原因造成销售款回
笼不及时，造成资金缺口，为确保资金链不断，房
地产企业通过“假按揭”，骗取银行按揭贷款，容易
形成不良贷款。三是不良房屋中介机构引发二手
房贷款风险。目前，一些不良的房屋中介机为了炒
房而以“假按揭”骗取银行信用，从而造成二手房
贷款风险。四是借款人有意逃欠银行债务，个人住
． 房不良贷款清收难度较大。由于我国信用体系、法
律的不健全 ，特别是当前出台的一些法律法规可
能限制贷款抵押品的执行，对恶意欠银行贷款人
难以给予有效的惩罚，使得部分个人住房不良贷
款因借款人有意逃欠银行债务而难以收回，增大
了个人住房贷款风险。
二、防范房地产贷款风险的对策思考
(一)增强房地产贷款的风险意识。尽管目前
房地产业仍将保持较好的发展势头，也给房地产
贷款业务等其他银行业务带来了良好的发展机
遇，在加快发展房地产信贷业务的同时，我们也
要清醒地认识到房地产行业也是一个潜在风险
较高的行业，上海浦东发展银行巨额贷款成为
“房东”的事实，已是发生局部房地产金融风险可
能性的前兆。为此，我们必须要进一步增强风险
防范意识，警惕 目前因商品房价不断上涨以及我
国房地产贷款余额较大，而可能导致的房地产金
融风险。在当前房地产快速发展、投资出现过热
的外部环境下，要树立和强化长效发展观念，建
立信贷资产长效机制，明确目标和措施，坚持依
法合规 、审慎经营，坚决克服为追求当期业绩而
产生的短期行为，努力实现房地产信贷资产的良
性循环
(二)健全和完善银行经营和内控机制。一是
强化房地产贷款业务的规范化管理。各家银行要
在办理贷款业务时应该严格按照贷款流程进行
工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的
操作风险。要加强对项 目开发商和开发项目的审
查，加强对借款申请人的贷前调查，加强对借款
申请人还款能力的调查和分析，改进对购房人还
贷能力的评估方式。要防止信贷规范管理工作形
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式化、表面化，切实注重信贷管理的实效性，真正
达到防范和控制风险的目的。二是实行房地产贷
款业务精细化管理。各家银行要按照精细管理的
总体要求，明确职责、落实措施、管理到位，确保
信贷资金的封闭运行，防止信贷资金被挪用。要
做到每一个客户都要有人管，每一个环节的风险
都要防范，每一项风险预警都要及时化解。三是
要建立一套有效的贷款风险监控体系。对银行来
讲 ，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是
事后的补救。因此，各家应建立一套全面评估贷
款企业的风险监控体系，切实提高风险预警能
力，主动规避贷款风险。四是促进银行业务模式
多样化。当前银行体系的流动性普遍过剩 ，财务
压力和盈利需求较强烈 ，各家银行积极改变过分
依赖贷款利息收入的经营模式，大力发展中间业
务 、非信贷类的资产业务 ，走出银行收入只能靠
信贷扩张怪圈。五是积极清收房地产不良贷款。
要抓住房地产市场持续发展的有利时机，各家银
行要在对房地产不良贷款进行清理、分类，要逐
户落实人员和清收责任的同时，及时采取果断措
施，利用催收通知书、发律师函、媒体公告、起诉、
协商处置、拍卖抵押物等多种方式，加快不良贷
款清收进度，争取将风险控制在最小程度。六是
调整个人住房贷款，减少“炒房”。提高对第二套
及以上住房按揭贷款
(三)大力发展多元化的房地产金融市场。几
年来，我国虽然对房地产企业筹资方式多样化进
行了偿试，却未真正改变房地产融资主要依赖于
银行的状况。随着部分地区的房地产系统性风险
加大而可能形成银行贷款风险的集中增加，进一
步拓宽房地产企业合法融资渠道、分散银行房地
产贷款风险已迫在眉睫。一是要积极推动资本市
场的发育，努力拓宽房地产开发商的直接融资渠
道。鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信
托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，鼓
励开发企业通过证券市场实施资产重组。国外房
地产企业资金来源通常是 40％的房地产基金，
40％是私募基金(包括私人投资或者企业之间的
投资)，剩下20％才是银行贷款。二是要推进房地
产抵押贷款证券化进程。银行通过房地产抵押贷
款证券化，可以提高银行房地产消费贷款的流动
性和安全性，有效地把市场风险和信用风险分散
给金融市场上的所有投资者。三是建立房地产政
策性金融机构。由于住宅产品的特殊性 ，完全由
市场机制来完成住宅产品的供求协调与金融支
持是不可能的，借鉴香港和国外经验，建立房地
产政策性金融机构，利用现有政策性银行或者建
立新的住宅政策性金融机构，来承担特定人群和
领域的住宅金融需求，能够有效化解银行部分房
地产信贷风险。四是要加快研究产业基金管理办
法 ，出台产业基金法 ，促使蓄势已久的房地产产
业基金正式登台。
(作者单位：农行广西区分行)
(上接第 58页)行应制定明确的售后服务措施，
将业务、技术支持方案进一步落到实处，确保网络
银行业务售后的排障和解难服务得以及时进行。
) 深入调研整体规划。中国商业银行应深
入进行电子银行产品市场调研，坚持研究比较国内
外、系统内外网络银行产品的发展状况，对网络银
行多种接入方式如电话、网络 、WAP、有线电视等
整合进行前瞻性研究，为网络银行产品发展的整体
规划提供决策依据；通过不断充实新的知识，捕
捉新的信息，培养务实、创新的意识，融汇到实际工
作中，开拓网络银行市场，并为日后为客户提供理
财咨询探路，也为网络银行产品风险防范奠定基
础。
)强化风险管理措施。网络银行以其特有的
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优势不断吸引着众多的消费者，但恰恰在这些优势
的背后，隐藏着巨大的风险。据有关资料报导：早在
1998年。全球就有64％的公司信息系统受到计算
机病毒和黑客的攻击，其中金融与银行业占受攻击
总数的 57％。网络银行业务作为一项全新业务，法
律法规和内控制度多有欠缺或尚不健全， 隐藏较
大的政策风险、安全风险和操作风险。国内商业银
行应从系统设施管理、操作管理 、系统运行管理、
档案管理、岗位职责等方面制定一系列基础制度，
以确保网络银行业务规范稳健开展，并引入风险管
理观念，分阶段投资与项目评估同步进行，进一步
加强技术、业务和管理规范，切实防范风险。
(作者单位：湖南商学院)
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