我们的启动力——
预测未来的最佳方式就是创造未来。
——丹尼斯•加博尔
（Dennis Gabber）
“中国住宅产业精瑞基金”解析
精瑞基金筹备小组
2003年8月
内容提要
第一章 精瑞基金-概况
第二章 精瑞基金-投资
第三章 精瑞基金-风险及对策
第四章 精瑞基金-管理公司
第一章
精瑞基金-概况
一、精瑞基金-发起原因
十六大提出全面建设小康社会的发展目标。
从现在到2010年城市化水平从36%增加到45% 。
城镇人口由亿增至。
根据国家城镇管理机构权威性分析，人均GNP美元600－800到1，300元之间，住宅业将进入快速发展期。
一、精瑞基金-发起原因
国务院［1999］72文件，明确了推动中国住宅业要向产业化方向发展。
商业银行紧缩房贷政策出台
中国房地产业急需一个行业“资源整合嫁接器”，能够科学地、真实地、有效的整合开发房地产行业综合资源，从根本上解决行业运营成本浪费的现象。
二、精瑞基金-机遇
1996－2001期间，平均每年建设城镇住宅亿平方米，未来也是如此 。
我国城镇人口均居住面积21平方米，有大的增长空间
居民消费状况显示了人们对优质居住条件有强烈的需求
二、精瑞基金-机遇
2001年我的住宅科技含量仅为%，远远低于发达国家
建筑耗能量25%，相同件下，采暖耗能量是发达国家的3倍
太阳、风、地热等自然能源的利用十分贫乏
三、精瑞基金-界定
所谓住宅行业产业化，就是用住宅作为终端产品，从而完成土地开发的模化、配套化；设计的个性化、准化；施工的机械化、集中化；住宅行业相关产品的通用化、系列化、资本化； 以及住宅管理的专业化、规范化；还有像住宅的营销、维护、管理和服务及整个产业链的资本运作等。
五、精瑞基金-实力
精瑞基金实力之一：拥有充实、通畅、多维的资源信息整合平台—来源于中国住宅商会社会资源的携带（祥见中国住宅产业商会介绍）
精瑞基金实力之二：拥有增长、革新、科学和灵活的基金经营管理模式
精瑞基金实力之三：拥有忠实、稳健、高悟性、高效能的基金管理团队
六、精瑞基金 – 建立
基金名称：
中国住宅产业精瑞基金（简称“精瑞基金”）
CHINA HOUSING INDUSTRY ELITE FUND，CHIEF
基金注册地：香港
基金规模：1亿美元
基金性质：离岸、私募、封闭、公司型投资基金
基金管理机构：在香港注册的中国住宅产业精瑞基金管理公司（以下简称“基金管理公司”）以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资有限公司（以下简称“精瑞投资公司”）
六、精瑞基金-建立
基金公司建立董事会，制定、审核和监控基金的投资战略并监控基金管理公司的投资决策和执行情况。基金管理公司和精瑞投资公司共同组建唯一性的投资决策委员会和风险管理委员会，审核监控精瑞投资公司的任何基金运营管理行为。
商会负责向投资公司提供大量优秀项目并组织专家委员会，为投资公司在挑选项目和技术方面把关。如图1-1-1所示
境内投资人
PRC
Investors
集合资金信托计划
Fund Trust Planning
信托合同
Trust Contract
信托投资公司
Trust Company
北京精瑞联合住宅产业投资公司
Onshore
Beijing ELITE Housing Industry Investment Co.
咨询顾问委托
Consultancy Agreement
中国住宅产业商会
CHIA
组织筹办
监管
Organizing
Supervising
境外投资人
Foreign
Investors
中国住宅产业精瑞基金控股公司
Offshore
CHIEF holding Company
管理委托
Mgmt Agreement
基金管理公司
Offshore
MGMT Company
基金投资合同
FI Contract
联合投资协议
Co-Invest Agreement
投资设立
Setting-up
投资目标
图1-1-1
第二章
精瑞基金-投资
一、投资目标
本基金属产业投资型基金，主要投资于那些内在价值被低估，或与同类型公司相比具有更高相对价值的项目，通过对投资组合的动态调整来分散和控制风险，在注重基金资产安全的前提下，追求基金资产的稳定增值和现金流通速度
二、投资范围
各区域政府土地一级开发
注重企业的价值和技术系统结构的业内优秀企业的过渡性价值型项目
安全、稳健、资金流通速度快，在住宅产业链中起到关键作用或创造出新的价值链的高科技产品，从而形成或带动行业准发展
民营企业或者国有企业管理层股权收购
战略价值比较好，由于经营运作问题（资金、技术、营销、管理等）产生的住宅产业不良资产的整合
中国住宅产业科技精瑞奖
三、投资理念
本基金采取价值型投资理念管理基金资产
——何谓价值型项目？
风险后的自由现金流折现反弹力溢价
大，潜量空间大，可持续性长
——何谓价值型投资？
通过“低成本买现值，高卖未来”实现
资本增值
三、投资理念
——由于本基金坚持价值型投资理念，因此在实际投资时，我们将把防范项目可能的下跌风险放在首位，以项目低谷反弹整合价值为评判基准，严格控制项目的投入成本，并使项目投资组合保持良好的流动性，在注重资产安全的前提下，努力追求基金资产稳定的增值
四、投资目标选择方法
——投资目标价值评估方法
1、静态评估方法（SA）
公司战略评估—MA/PC模型
公司理财评估—NPV、EVA、ROIC、
CFROI等
公司治理评估
四、投资目标选择方法
2、动态评估方法（DA）
实物期权ROV
——投资目标（公司）价值评估要素
溢价
潜量
可持续性
如图2-4-1
图2-4-1
公司价值
现金流
资本成本
投资收益
业务增长
投入成本
风险
四、投资目标选择方法
——投资目标选定
通过投资目标价值这一纽带把定性的经营战略和定量的财务结果联系在一起，考虑到时间因素和风险因素，对自由现金流进行折现可以计算出投资目标价值。
如图2-4-2
图2-4-2
价值
财务上的
决定因素
溢价
增长
投资潜量
竞争地位
差异化
成本领先
市场经济状况
结构性调整因素
和发展趋势
五、投资组合
——投资组合原则
安全性、收益性、流通性
增长、革新和灵活是我们投资活动的主要特征
——投资方式
•股权投资 •债权投资
•过桥 •风险投资
•孵化器投资
• MBO
五、投资组合
——金融产品配置
配置1 配置2 配置3 配置4 配置5 配置6
过桥融资 集合资金信托
买断项目整合权 银行联贷
公司型投资 财政支持
五、投资组合
——投资规模配置
投资目标的基准线：SA+DA总分考核
较为垄断性的价值型的项目，投资比重不高于基金资产净值的20%；投资于稳健的再创业企业的价值型项目的比重不高于基金资产净值的15%；投资于价值型的新兴创业企业的项目的比重不高于基金资产净值的10%；投资于成长型新兴创业企业的项目的比重不高于基金资产净值的5%
项目投资组合的平均P/CT值（确定单位投资净收益与确定单位投资成本的投资回报周期乘积之比）高于同类市场的平均P/CT值；
五、投资组合
被投资的企业要制定单项投资占基金百分比上限，本基金投资于一个项目的比例不超过基金资产净值的20%；
基金投资占被投资企业不少于5%不多于35%的股权比例
基金不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面进行控制
遵守相关法律、法规规定的其他比例限制。
五、投资组合
——退出机制配置
• 长期稳健收益
• M&A
• IPO
六、投资策略
本基金采用“自上而下”与“自下而上”相结合的投资方法，并将价值型投资策略体现在“自上而下”的资产配置与“自下而上”的项目选择过程中：
六、投资策略
——资产配置策略：按投资规模分为大、中、小三个样本，每个样本再按P/CT分别判断是价值型或是成长型
——项目选择策略：在项目投资中，本基金将坚持价值型投资理念，确立以相对价值判断为核心，兼顾对公司内在价值评估的选项目思路。同时，以基本分析为基础，重视数量分析，系统考察公司的投资价值，最终确定所投资的项目
六、投资策略
——风险控制策略：本基金在管理中，将充分注重投资组合的流动性，高度重视基金资产安全，对基金管理重点从资产流动性风险管理、组合系统性风险管理、组合非系统性风险管理和投资人员道德风险控制等四个方面严格执行风险控制策略
七、投资决策和执行
投资决策委员会是本基金的最高投资决策机构，主要职责是根据基金投资目标和对市场的判断决定本基金的总体投资策略，审核并批准资产配置方案或重大投资决定。投资决策委员会定期召开会议，在紧急情况下可召开临时会议
七、投资决策和执行
精瑞投资公司按照投资决策委员会确定的投资原则与资产配置比例，选择项目并构造投资组合，同时向产业管理部下达投资指令，由项目经理执行。执行完成投资后，项目组负责项目跟踪，项目经理将项目投资状况日志及时上报精瑞投资公司最高主管
风险控制委员会监督投资组合的制定与执行过程中的风险程度，及时向投资决策委员会提交风险监控报告和风险控制建议
第三章
精瑞基金-风险及对策
一、风险表现形式
政策风险
市场风险
管理风险（包括：经营风险+财务风险）
二、政策风险控制
加强公司与政府有关部门的信息通道建设，做到信息最及时、最准确、最全面互通
加强公司研发部的国内外经济发展动态研究工作，从而能有较准确的预见性的判断政策走向
把握好已有政策，合法、最有效、最大力度地利用、挖掘政策机会，从而使企业得到最佳状态的资源整合、使用、开发及储存
二、政策风险控制
加强企业经营，一直按国际化运作模式进行经营管理，使企业扎实地进行企业能力储蓄， 使我们的事业早日融入社会结构中
协助商会做好会员服务工作，更多地从产业链良性循环运转带动会员稳健、真实、有效地进行企业建设、发展及跨越，从而使我们的市场网络更加坚固、可靠、迅速扩张。客户是我们企业唯一的利润中心
三、市场风险控制
抗拒任何浮躁、诱惑的干扰，持续、恒久、坚忍不拔地按照我们的经营理念，固守根本理念，激发进步，做最好的“社会资源整合嫁接器”，这就是我们抗风险的核心竞争力
加强企业市场信息流通通道的建设，及时、准确、全面地掌握、分析、反馈政策、市场格局变化的动态
三、市场风险控制
编织坚不可摧的社会关系网，处理好我们与客户、相关业务的朋友、公司管理层、员工、政府、邻居、同行的关系
加强与国内外优秀机构、企业信息交流，争取用更有效方法（价值平衡）、更多的市场强点项目进行合作，从而创造良性循环的经营环境，创造企业社会信誉度和美育度
四、管理、经营、财务风险的控制
从项目选择、评判开始我们将依托住宅商会平台，充分调动全国，乃至于世界优秀资源为我们进行投资目标的信息、技术的把关
用一流的专业经营管理队伍进行投资目标的跟踪、检查、监控管理
利用金融创新来解决投资目标的资本运作，从而真正做到投入资金的安全性、稳健收益性及高效益流通性
管理、经营、财务风险的控制
加强基金委托管理公司企业内部机制建设，人情化与法制化有机地结合起来。使我们的员工能够自发地激发创造激情，并能有机会实践，为企业积累更多的财富
严格、谨慎地按照基金委托管理公司业务流程、制度进行运营管理，坚决杜绝草率、盲目性的投资、策划，在树立安全第一的基础上，追求效益最大化为我们投资行为的准则、理智、高效能（不是简单的高效率）、平和而执著、坦诚而又保守公司秘密的工作作风
四、管理、经营、财务风险的控制
加强基金委托管理公司项目市场监察工作，强化咨询业务的发展，及时、准确、全面掌握市场变化，并快速、有效地采取措施进行投资及项目运作中后期管理， 确保将风险降低到最底线
引进基金委托管理管理公司内部竞争机制，加强信息流动和运作程序化，从而形成一个自我管理的工作环境，坚持合适的员工而不是优秀的人才，才是公司的财富的用人环境
加强基金委托管理公司员工的企业知识（时务知识）及企业文化培训
四、管理、经营、财务风险的控制
要建立科学的决策机制与严谨的风险预警制度。组建经营决策委员会——理事会，专门进行经营决策安排。构建多层次风险防火墙，建立分级风险防范机制
我们的委托投资或直接投资尽量采取财政支持与第三者担保的方式,以确保信托产品预期收益的实现和本金的安全
第四章
精瑞基金-管理公司
一、精瑞基金管理公司介绍
公司名称：中国住宅产业精瑞基金管理公司
注册地点：香港
公司名称：北京精瑞联合住宅产业投资有限公司
注册地点：北京
公司商业模式：见图4-1-1
公司业务流程：见图4-1-2
公司组织结构：见图4-1-3
投资
融资
M & A
基金管理
行业咨询策划
企业危机公关
IPO前期咨询策划
集合资金信托管理
资金携带者
项目携带者
精瑞基金
自资投资
金融租赁
银行
信托
土地开发
精瑞奖
高科技
不良资产
MBO
价值型
项目
图4-1-1
投资部
项目信息整合
投资部
项目审核
项目评估
项目策划
监察项目执行情况
投资部
产业管理部
资金管理部
项目交易谈判
项目决策委员会
项目审核
项目评估
项目策划
产业管理部
项目管理
咨询策划
收购兼并
资产重组
上市包装
1
2
4、8
3、7
9、10
6
5
项目
图4-1-2
风险管理委员会
股东
大会
投资决策委员会
董事会
总裁
产业
管理部
资金
管理部
投资部
研发部
办公室
图4-1-3
二、精瑞基金管理公司管理模式
理财人，而不是投资工具的操盘手
如图4-2-1
图4-2-1
价值管理
战略制订
公司发展计划
激励性薪酬规划
财务政策及执行
评估指标信息系统
与员工投资者沟通
理财管理模式
三、管理机制
——基金管理费计提方法
受托人经营基金业务，依据约定收取基金管理费
基金公司在基金募集50%基金总额到位30日内，从托管财产中预提基金资金的%划入精瑞投资公司账上，精瑞投资公司年终将按以下绩效考核计算，多退少补，一次性调整
三、管理机制
——基金管理费绩效考核计算方法
若基金的年平均收益率为%以下（包括本数），受托人的年基金管理费=委托基金额X %X0%；
若基金的年平均收益率为%（不包括本数）至%（包括本数）之间，受托人的年基金管理费=委托基金额 X %X85%；
三、管理机制
若基金的年平均收益率为%（不包括本数）至%（包括本数）之间，受托人的年基金管理费=委托基金额 X %；
若基金的年平均收益率在%（不包括本数）以上，受托人的年基金管理费=委托基金额 X（%+%）。
谢谢！
2003年9月20日
