认真开展“违规变更规划、
调整容积率问题专项治理”工作
认真开展“违规变更规划、
调整容积率问题专项治理”工作
• 一、对建筑容积率的基本认识
• 二、容积率的制定与调整
• 三、清理核查工作的重点
一、对建筑容积率的基本认识
• 1.容积率的概念
• 在一定的地块内，（允许修建的）总建筑
面积与建筑用地面积的比值。
一、对建筑容积率的基本认识
• 2.研究建筑容积率的意义
• （1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价
土地利用合理性的重要指标和基本手段。
• （2）提高容积率是开发商获取超额利润的工具。
• （3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本
保证。
• （4）把握容积率是遏制房地产业腐败的突破口。
• 小结：双刃剑——科学制定——严格执行
一、对建筑容积率的基本认识
• 3.容积率的特性
• （1）容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量（容积
率＝总建筑面积 / 净地块面积）
• 净地块：建筑所使用的场地；
• 总建筑面积：地面以上部分的建筑面积总和。
• （2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；
• 在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
• （3）在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成
反比。
• （4）容积率是相对指标，有一定弹性。
• 小结：弹性——度量
一、对建筑容积率的基本认识
• 4.确定容积率的原则
• （1）容积率上限：取决于环境质量的最
起码要求；
• （2）容积率下限：取决于开发者能承受
的最高楼面地价。
• 小结：客观值——普遍性——避开开发商
一、对建筑容积率的基本认识
• 5. 确定容积率的依据
• （1）国家和省的法律、法规、标准、规范
• （2）城市总体规划或分区规划
• （3）城市的经济状况
• （4）地块的实际情况
• 小结：因地制宜——政策性——地方性
一、对建筑容积率的基本认识
• 6.影响容积率的主要因素
• （1）地块的使用性质；
• （2）地块的区位；
• （3）城市交通和基础设施容量；
• （4）地块空间环境条件－表现为城市设计的要求；
• （5）建造方式与形体；
• （6）地块土地出让价格；
• （7）历史环境的保护。
• 小结：多因子——技术支撑——经验积累
一、对建筑容积率的基本认识
• 7.确定容积率的方法
• （1）形体布局模拟；
• （2）经验归纳统计；
• （3）调查分析对比。
• 小结：方案对比——集思广益
一、对建筑容积率的基本认识
• 8.容积率下限的确定
• 开发总投入×利润率＝总产出－总投入
• 小结：利益兼顾
一、对建筑容积率的基本认识
• 9.容积率的调节
• 指导原则：利益分享、不超上限；
• 调节方法：调节系数法
•
• 地块出让价格升值率＝调节系数×建筑面积
增加率
• 小结：复杂性——明确性——公开性
二、容积率的制定与调整
• 1. 容积率的制定程序
• （1）下达任务
• （2）熟悉总规
• （3）现场踏查
• （4）编制方案
• （5）技术审查
• （6）行政把关
• （7）专家论证
• （8）汇总修改
• （9）上报批准
• 小结：程序严密——大漏洞概率低
二、容积率的制定与调整
• 2.容积率调整的必要性
• （1）制定程序的漏洞
• （2）决策过程的偏差
• （3）实施条件的变化
• （4）经济利欲的膨胀
• 小结：多数实施顺利——个别在所难免
二、容积率的制定与调整
• 3. 容积率调整的程序
• （1）调整申请
• （2）行政审核
• （3）下达任务
• （4）技术论证
• （5）专家论证
• （6）现场公示
• （7）行政汇总
• （8）重编控规
• （9）上报批准
• 小结：阳光规划——科学可行——杜绝腐败
二、容积率的制定与调整
4.容积率上限的控制
住宅建筑面积净密度控制指标万m2/hm2）
住宅层数
建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、
Ⅶ
Ⅲ、Ⅴ Ⅳ
低 层
多 层
中高层
高 层
注：①混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；
②本表不计入地下层面积。
二、容积率的制定与调整
• （2）其它用地容积率表
• 小结：把握上限——适用安全
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三、清理核查工作的重点
• 1.核查有关资料的真实性
• （1）有关资料是否齐全
• （2）有关资料的核发时间是否真实、合法
• 选址意见书（附规划设计条件）——建设用地规
划许可证——建设工程规划许可证——竣工验收
• （3）核发机关是否合法
• （4）核发程序是否合法
• （5）有关资料是否清晰，有否涂改
三、清理核查工作的重点
• 2.原始容积率的合理性
• （1）是否明确
• （2）是否超出上限值
三、清理核查工作的重点
• 3.修改程序的合法性
• （1）是否提出申请
• （2）是否进行论证
• （3）是否进行公示
• （4）是否经过批准
三、清理核查工作的重点
• 4.修改结果的合理性
• （1）申请理由是否合理
• （2）有否论证资料
• （3）是否超出上限
• （4）利益分配是否合理
三、清理核查工作的重点
• 5.核查容积率执行情况
• （1）核算建筑面积
三、清理核查工作的重点
• 建筑物面积计算方法
• ①建筑面积按建筑物围护结构外围水平面积计算（勒脚应扣除；内部
局部楼层无围护结构的按结构底板面积计算，有围护结构的按围护结
构外围水平面积计算）；
• ②对于平屋顶房间：h≥应计算全面积；h〈应计算1/2面积；
• 对于坡屋顶房间：h≥应计算全面积；h〈应计算1/2面积
（但h〈的部分不应计入）；
• ③有永久性顶盖而无围护结构的，按水平投影的1/2计算；
• ④各种井类和变形缝按自然层数计算；
• ⑤雨棚挑出长度≥ 应按水平投影的1/2计算；
• ⑥阳台应按水平投影的1/2计算；
• ⑦高低联跨建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。
三、清理核查工作的重点
• 下列项目不应计算面积：
• ①建筑物通道（骑楼、过街楼）的底层。
• ②建筑物内的设备管道夹层。
• ③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑
台等。
• ④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
• ⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
• ⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装
饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在
及以内的雨蓬以及建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
• ⑦无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢
楼梯、爬梯。
• ⑧自动扶梯、自动人行道。
• ⑨独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、
贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
三、清理核查工作的重点
• 注意：
• ①核算容积率时，不计入地下室面积；
• ②住宅建筑层高超过的，应另计；其
它建筑不区分层高。
• （2）核算用地面积
• 用地面积＝征地总面积－代征道路用地－
代征绿地
三、清理核查工作的重点
• （3）核算容积率
• 容积率＝建筑面积 / 用地面积
三、清理核查工作的重点
• （4）辨认容积率是否超标
三、清理核查工作的重点
• 小结（简化方法）：
• 实际容积率≈
• 房产证建筑面积 / 土地证用地面积
•
• 差异较大时——请技术人员复核
