（二零一二年十二月）
2019-2025 年中国房地产中介行业
经营管理战略研究报告
可落地执行的实战解决方案
让每个人都能成为
战略专家
管理专家
行业专家
……
2019-2025 年中国房地产中介行业经营管理战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 2
报告目录
第一章 企业经营管理战略研究概述 ............................................................................................................6
第一节 研究报告简介 ............................................................................................................................6
第二节 原则与方法 ................................................................................................................................6
一、研究原则 ..................................................................................................................................6
二、研究方法 ..................................................................................................................................7
第三节 研究企业经营管理战略的重要性及意义 ................................................................................9
一、重要性 ......................................................................................................................................9
二、研究意义 ..................................................................................................................................9
第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产中介行业市场深度调研....................................................10
第一节 房地产中介概述 ......................................................................................................................10
一、房地产中介的基本概念 ........................................................................................................10
二、房地产中介的定义与内涵 ....................................................................................................10
三、房地产中介活动的特点 ........................................................................................................11
第二节 房地产中介业与房地产市场的关系 ......................................................................................12
一、有机组成部分 ........................................................................................................................12
二、桥梁与纽带 ............................................................................................................................12
三、升级的重要力量 ....................................................................................................................12
四、房地产中介服务涉及房地产开发价值链的全过程 ............................................................13
第三节 我国房地产中介行业发展概况 ..............................................................................................14
一、我国房地产中介发展历程 ....................................................................................................14
二、房地产中介经营范围 ............................................................................................................15
三、房地产中介公司运营模式及各模式优劣分析 ....................................................................15
四、房地产中介收费标准 ............................................................................................................18
五、房地产中介行业的作用和价值 ............................................................................................20
第四节 我国房地产中介存在的问题 ..................................................................................................21
一、房地产中介现状之法律思考 ................................................................................................21
二、人才问题 ................................................................................................................................24
三、企业规模问题 ........................................................................................................................24
四、信息问题 ................................................................................................................................25
五、行业监管问题 ........................................................................................................................25
六、房地产中介诚信问题 ............................................................................................................25
七、风险防范措施问题 ................................................................................................................25
八、对房屋中介市场乱象须及时“亮剑” ................................................................................26
（一）房屋中介市场乱象 ............................................................................................................26
（二）基本对策 ............................................................................................................................27
八、房地产中介行业良好生态需共建 ........................................................................................28
第五节 我国房地产中介发展策略 ......................................................................................................29
一、树立中介企业品牌 ................................................................................................................29
二、提高人员素质 ........................................................................................................................29
三、创新联合提供全面服务 ........................................................................................................29
四、科技实施网络化管理 ............................................................................................................30
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五、规模化连锁经营 ....................................................................................................................30
六、新型业态模式加入特许经营 ................................................................................................30
第六节 2019-2025 年我国房地产中介行业发展前景及趋势预测....................................................31
一、房产中介新的趋势 ................................................................................................................31
二、新房服务业务的测算 ............................................................................................................31
三、行业现在正处于传统中介向互联网中介的转型阶段 ........................................................32
四、房地产中介服务发展趋势 ....................................................................................................32
（一）树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任 ................................................................32
（二）提高人员素质，提供专业规范的服务 ............................................................................33
（三）通过创新与联合提供全面和增值的服务 ........................................................................33
五、房产中介行业未来发展的几大展望 ....................................................................................33
（一）房产经纪人代理制 ............................................................................................................33
（二）横向联合，形成互补式细分优势 ....................................................................................34
（三）纵向联合，分工更加合理 ................................................................................................34
第七节 房地产中介行业市场需求、机会分析及对策 ......................................................................35
一、市场需求分析 ........................................................................................................................35
二、市场机会分析 ........................................................................................................................35
三、对策思考 ................................................................................................................................36
（一）加强对房地产中介从业人员素质的培养和监督 ............................................................36
（二）做好服务才会脱颖而出 ....................................................................................................36
（三）思考技术发展，改进管理模式 ........................................................................................36
（四）提高经纪人整体素质 ........................................................................................................36
（五）实施科学移动网络化办公 ................................................................................................37
第八节 规范房地产中介行业对推动房地产业健康发展的策略研究 ..............................................37
一、房地产中介行业的功能和作用 ............................................................................................37
二、房地产中介经营发展中存在的主要问题 ............................................................................38
（一）行业准入门槛低，机构和人员良莠不齐 ........................................................................38
（二）法律规范的缺失和监督力度的不足 ................................................................................38
（三）信息不对称，侵害市场各方利益 ....................................................................................39
（四）缺乏行业自律和合法经营意识，破坏政策效果和市场秩序 ........................................39
三、规范房地产中介行业推动房地产市场健康稳定发展的必要性分析 ................................39
四、规范房地产中介行业推动房地产市场稳定健康发展的策略建议 ....................................40
（一）规范房地产市场准入制度 ................................................................................................40
（二）规范房产市场交易信息 ....................................................................................................40
（三）加强监管和惩戒 ................................................................................................................40
（四）推动行业自律约束 ............................................................................................................40
第三章 企业经营管理战略的基本类型与选择 ..........................................................................................42
第一节 经营管理战略的基本任务与内容 ..........................................................................................42
一、经营管理的基本任务 ............................................................................................................42
二、经营管理的主要内容 ............................................................................................................42
第三节 企业经营与管理的关系和区别 ..............................................................................................43
一、经营与管理的关系 ................................................................................................................43
二、经营与管理的区别 ................................................................................................................44
三、市场战略与企业管理的关系 ................................................................................................45
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第三节 企业经营观念的内容 ..............................................................................................................45
一、市场观念 ................................................................................................................................45
二、竞争观念 ................................................................................................................................45
三、效益观念 ................................................................................................................................45
四、创新观念 ................................................................................................................................46
五、长远观念 ................................................................................................................................46
六、社会观念(生态观念) .............................................................................................................46
第四节 企业管理创新策略 ..................................................................................................................46
一、根据创新的程度分 ................................................................................................................46
（一）首创型创新策略 ................................................................................................................46
（二）改创型创新策略 ................................................................................................................47
（三）仿创型创新策略 ................................................................................................................47
二、根据创新的过程分 ................................................................................................................47
（一）渐进式创新策略 ................................................................................................................47
（二）突变式管理创新 ................................................................................................................48
三、根据创新的独立程度分 ........................................................................................................48
（一）独立型创新策略 ................................................................................................................48
（二）联合型创新策略 ................................................................................................................48
（三）引进型创新策略 ................................................................................................................48
第四章 2019-2025 年中国房地产中介企业经营管理战略探讨与建议....................................................49
第一节 2019-2025 年中国房地产中介企业经营发展战略建议........................................................49
一、必须把做强做优放在更加突出的地位 ................................................................................49
二、大力实施精品名牌战略，推进市场竞争 ............................................................................49
三、以客户为导向，满足客户需求 ............................................................................................50
四、创新经营模式 ........................................................................................................................50
五、价值创新开拓战略蓝海 ........................................................................................................50
六、紧跟市场发展 ........................................................................................................................51
七、实施“走出去”战略 ............................................................................................................51
八、坚持“五化”发展举措 ........................................................................................................52
第二节 2019-2025 年中国房地产中介企业管理发展战略建议........................................................53
一、建立完善的企业管理体系 ....................................................................................................53
二、深化现代企业制度改革，打造全新形象 ............................................................................53
三、积极探索信息化网络化时代的管理模式 ............................................................................54
四、大力提高企业集团管控的能力 ............................................................................................54
五、提高人员素质，提高管理水平 ............................................................................................55
六、加强资金管理，提高企业融资能力 ....................................................................................55
七、开放式创新与组织学习 ........................................................................................................55
八、强化安全法制化建设 ............................................................................................................56
九、大力提升国际化经营管理水平 ............................................................................................56
第三节 企业经营管理创新策略 ..........................................................................................................56
一、把握企业正确的经济发展理念 ............................................................................................57
二、调整企业管理模式，制定科学合理的规章制度 ................................................................57
三、强化企业的控制力，制定完善的企业经营管理监督体系 ................................................57
四、尊重技术与人才 ....................................................................................................................57
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五、企业领导者自身综合素质的提升 ........................................................................................58
第四节 如果做好房地产中介企业经营管理创新 ..............................................................................58
一、加强绩效管理与制度的创新 ................................................................................................58
二、推进精细化与专业化管理 ....................................................................................................58
三、建立良好的企业经营管理环境 ............................................................................................59
四、推进企业文化建设 ................................................................................................................59
第五章 盛世华研总结 ..................................................................................................................................60
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ......................................................................................60
一、企业失败的原因 ....................................................................................................................60
二、提高胜率的策略 ....................................................................................................................61
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ..........................................................................................62
一、基于“产业”的研究与决策体系 ........................................................................................62
二、基于“周期”的研究与决策体系 ........................................................................................62
三、基于“人性”的研究与决策体系 ........................................................................................62
四、基于“变化”的研究与决策体系 ........................................................................................63
五、基于“趋势”的研究与决策体系 ........................................................................................63
六、小结 ........................................................................................................................................63
第三节 致读者：商业自是有胜算 ......................................................................................................64
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第一章 企业经营管理战略研究概述
随着我国市场经济的不断发展，企业所面对的未知挑战越来越多，企业管理的策略变更势在必
行。企业只有树立创新意识、摒弃旧有陈腐策略、与时俱进、弥补自身企业不足，才能使企业发展
在当前复杂的市场形势下未雨绸缪，更加长久的发展。面对当前市场形势与政府政策的不断转变，
企业经营管理策略的不断调整与完善，显得尤为重要。
第一节 研究报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发
展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面
系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。
本房地产中介行业经营管理战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计
局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提
供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛
世华研监测数据及知识体系，在对我国房地产中介业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对
房地产中介行业经营管理战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方案，
为房地产中介行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来经营管
理战略提供可参考的路径与方向。
相信通过本报告对房地产中介行业经营管理战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业及
经营管理战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供
有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富
内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
第二节 原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
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只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究
中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信
息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思
考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是
基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价
值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工
作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结
果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本房地产中介行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究
法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对房地产
中介行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描
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述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方
法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解
决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历
史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性
和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形
式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手
资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分
析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信
息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点
是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表
所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法
是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先
推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有
理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理
论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只
有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较
研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和
作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会
有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判
断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
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第三节 研究企业经营管理战略的重要性及意义
一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。
企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的
获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获
得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。
一、重要性
经营管理战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，直接关系企业的胜败兴
衰和生死存亡！！！
企业经营管理能够整合与优化企业的资源配置，随着我国社会主义市场经济的不断完善，企业
生存发展的环境也不断变化，企业的旧有经营管理已经满足不了当前市场经济竞争体系，并且随着
科学技术的发展，信息网络的涵盖范围越来越广，互联网思维、云计算、分享经济等新型理念的不
断提出，企业的发展方向也不局限于实体经济与传统行业，经营管理策略的创新有助于企业发展方
向转型，多方面发展。当前社会注重技术创新，知识转变为生产力的周期不断缩短，不同企业面对
自身市场竞争力的方向转变，只有调整企业管理策略，才能紧跟市场动态，抓住发展机遇，不断壮
大。
二、研究意义
除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经
营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经
营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所
以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重
视。
通过对经营管理战略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企业的
经营发展战略科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争能力。
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第二章 市场调研：2018-2019 年中国房地产中介行业市场深度
调研
市场及竞争环境是制定企业经营管理战略的基础
市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态
势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。
第一节 房地产中介概述
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之
中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的
行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动
性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。
一、房地产中介的基本概念
房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑
物、基础没施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生
出来的各种权益。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，
是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展
和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行
经济体制改革之后才开始的。
房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。房地产服务业又可以分为房地产中
介服务业(含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等)和物业管理业
二、房地产中介的定义与内涵
狭义的房地产中介是指在房地产市场巾，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促
进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总
称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，
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为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房
地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介
作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务
必将会更加丰富和完善。
综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括
房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、
市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的巾介活动。目前，我
国的房地产咨向业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨淘等在内
的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原
则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产
在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现
一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置
换等提供信息及信托劳务工作的巾介服务。
三、房地产中介活动的特点
房地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的
各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方式和方法，为房地产市场的各种主体提供
专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。房地产中介服务有如
下一些特点。
1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的
经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过
程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产
各种部门提供中介代理和相关服务。
2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形
成了中介入与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一
事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托 服务一终止。
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房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点
容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获
取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的
情况下，由于巾介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经
纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣
金无法兑现等。
3.房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联
系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是
说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。
第二节 房地产中介业与房地产市场的关系
一、有机组成部分
房地产中介是房地产市场的有机组成部分
房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机
构，因此，房地产中介是房地产市场的有机组成部分。
二、桥梁与纽带
房地产中介是连接房地产市场供求双方的桥梁与纽带
市场经济是信息经济。房地产中介利用自己对房地产市场的信息优势和低廉的交易成本优势，
为进入房地产市场的供给主体和需求主体提供各种各样的服务，保证房地产市场的有效运行，是连
接房地产市场供求双方的桥梁与纽带。
三、升级的重要力量
房地产中介是推动房地产市场顺利升级的重要力量
房地产中介利用自己的信息优势和低廉的交易成本优势，可以帮助顺利完成房地产一、二和三
级市场的升级，加快完成房地产物质的生产过程。因此中介组织对于房地产市场，可以有效协调各
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种市场矛盾，也可以加强联系，促使房地产市场高效运作的作用是综合的、十分关键的。
四、房地产中介服务涉及房地产开发价值链的全过程
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之
中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务；按照《城市房地产管理法》的规
定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产评估三种形式。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级
市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在
获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入
使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
房地产中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期，包括房地产咨询、土地评
估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市
场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。
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第三节 我国房地产中介行业发展概况
一、我国房地产中介发展历程
我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观 10多年来房地产市场的发展
历程，经历 3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并
逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到 80年代末，改革开放后房
地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的
发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为 80年代末到 90年代中，这一时
期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于
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同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为 1995年到
1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完
全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场
经历了此 3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经
土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。
二、房地产中介经营范围
1．房地产中介及代理；
2．厂房租赁与销售代理；
3．写字楼租赁与销售代理；
4．商铺租赁与销售代理；
5．地皮租赁与转让代理；
6．商品房或私宅租赁与销售代理；
7．二手房租赁与销售代理；
8．房地产销售策划服务；
9．物业管理咨询服务与信息交流；
10．按客户所需订建厂房。
三、房地产中介公司运营模式及各模式优劣分析
单店业务模式是小中介公司的运作模式。因为小中介公司的资金实力有限，人员较少，低成本
运行，所以一般采用单店模式。小公司的店面一般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，
因为规模小，所以人员的分工并不明显。一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展
开，公司的业务范围非常灵活，要求从业人员是多面手，买卖、租赁等样样行。现在北京市很多的
小中介的业务并不规范，存在着大量的非法交易现象，也存在很多欺瞒消费者的行为，例如公房买
卖等业务。
中心店模式是北京市比较传统的二手经营模式，例如成立较早的鑫尊地产和置业家园都是采用
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的这种经营模式。中心店模式一般是在市区选择 2－3家中心店，一般会选择在写字楼中办公，公
司所有得业务都是中心店来控制，员工也集中在中心店。这种经营模式因为距离广大的消费者较
远，所以必须配备相应的业务广告，不论房源还是客户都依赖于广告，尤其是客户信息。这种经营
模式
连锁店模式，北京连锁店模式运用的比较成功也比较彻底的是我爱我家公司。这种模式是利用
遍布全城的连锁店将整个业务连接成一体，业务直接在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁
店的到店来访。
区域中心店的模式，这种模式应该说是连锁店模式的变形。由于北京市现在的二手房市场规模
小，业务量少，如果布店过多，就会造成资源浪费，于是产生了区域中心店模式，这种模式将业务
划分为大的区域，由区域中心店负责业务的拓展。这种模式因为店面数量仍有不足，所以不能够完
全依赖到店来访，一般需要配备一定量的广告。现在一些新上的公司采用这种模式，例如新开的中
原公司，金丰易居等。
区域中心店加信息店模式，这种模式是为克服区域中心店信息量不足和连锁店费用过高的另一
种权衡之计，这种方式将买卖业务集中管理，而将租赁业务直接在信息店开展。利用这种模式的例
如链家宝业公司等。
特许加盟模式，这种模式主要是 21世纪带来的一种业务模式，应该说也算是一种连锁店模
式。只是投资方不同，产权方不同而已。但是从业务操作的角度看，这种模式更像是单店模式。一
般的运作模式是授权公司拥有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用
授权公司的品牌开展业务。这种模式可以克服单店模式的品牌劣势，能够增加客户的信任度，授权
公司仅对加盟公司进行业务指导和管理支持，一般不提供信息资源支持。
几种经营模式的优劣分析
首先从成本分析：
中介公司运营的主要成本来自于人员成本和信息采集成本。其中人员成本给公司的规模直接相
关，在此我们主要考虑信息采集成本。
信息采集成本主要分为三种形式，一是店面信息采集，一是广告信息采集，还有一种是集合了
上述两种方式的结合方式。
首先说店面采集方式，店面采集方式是指仅利用店面采集信息的方式，典型的例子是我爱我家
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公司，这种模式相对应的是上述连锁店经营模式。这种信息采集模式，需要大量的店面维持公司的
信息点数，北京最多的我爱我家公司拥有将近 50家连锁店；而上海最大的金丰易居在整个上海市
有 200家连锁店。连锁店模式的成本较高。一般情况下，在北京维持一家连锁店保守估计平均费用
为 3－5万元。包括房租、水电费等。这样维持一个拥有 50家店面的公司的成本高达 150－250万
元。
广告采集模式是北京最传统的中介公司信息采集模式，早年成立的房地产经纪公司大多采用这
种模式，例如鑫尊地产和置业家园等，这种模式相对应的是上述的单店经营模式、中心店经营模式
和连锁加盟经营模式。这种方式的费用控制比较灵活，因为可以根据季节进行适当地调节。例如在
每年的 2、3月份和 7、8月份是租赁的黄金季节，就可以加大广告的力度，而在 1、2月份等销售
淡季，可以适当地减少广告的投放量。现在北京的二手房广告的报价 100元/平方厘米，租赁的广
告费用还能够稍微低一些。一般的公司一次广告的费用大约为 －5万左右，如果全年 52周每周
一次，一般的费用不高于 150万。
连锁店和广告结合的方式，这种方式一般是在一些热点地区开设连锁店，但是连锁店的数量较
少，现在北京的一般保持在 10个店面左右，再辅助于广告，这种模式对应上述的区域中心店模式
和区域中心店与信息店结合的模式。因为这种方式的连锁店的面积要求相对较大，所以费用较高，
10家店的规模每年的运营费用将近 100-150万左右，广告因为是辅助手段，但是其成本很难估
算，如果要取得一定的效益，应该不低于 100万。
统算下来，三种模式的费用应该是完全连锁店模式最高，因为这种方式的成本刚性很高，伴随
着经济的发展，临街店铺的租金也有上升趋势。所以这种模式基本上不存在节省费用的可能，除非
是减少店面数量。而广告模式的费用最少，主要是因为这种模式的灵活性较高，可以根据不同地行
情调整费用投入，大量投放还有广告费用折扣等。但是这种方式的费用风险是，一但市场比较火
暴，那么广告的效果降低，将不得不加大广告力度时，费用的增长非常显著。对于第三种方式，成
本费用适中，主要是因为其店面的费用基本不具备减少的可能，而广告费用相对比较灵活，但是也
同样存在广告费用大幅上涨的可能。同时，伴随着区域点面的增加，费用的上升比较明显。
在考察完三种模式的成本费用，我们在考察一下这三种信息采集模式的效果和特点。
首先说连锁店采集信息模式，这种模式所注重的主要是对于房源的采集。由于这些店面大多数
临近住宅区，所以能够吸引大量的周边的业主到店面委托业务，所以能够收集到大量的房源信息，
而且这些信息的可信度非常高。因为店面临近房源，在发生纠纷时便于问题的及时解决，所以业主
的忠诚度较高，业主的再次委托的比例非常高，往往能够达到 8％的回头率。但是，此类的信息收
集模式的客户信息往往不是十分有效，主要是因为报纸广告已经成为大部分住宅类消费者的最便捷
的信息来源渠道，而仅利用连锁店模式，很难将联系方式有效的传递给消费者，连锁店信息采集模
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式的客户资源仅仅限于周边的住户和偶然路过的消费者，缺乏最急欲购房和租房地客户。
对于房源信息而言，连锁店模式的房源信息相对较好，主要指在价位方面比较有竞争力。这是
因为此类业主比较不关心市场的发展状况，对于市场的信息了解的不够透彻，相对的报价较低。同
样，此类方式收集到的客户往往不急于成交，所以能够承受的价格也较低。
广告模式与连锁店模式的情况刚好相反。广告模式由于更加亲近消费者，所以广告模式能够吸
引大量的急欲买房和租房地客户信息，但是却缺乏与业主之间的有效的沟通渠道。主要是因为，业
主对于报纸广告的关注力度远远没有客户那么高，同时由于中介公司的行业口碑并不理想，业主对
于此类的广告也心存顾虑。广告方式不论客户还是业主的忠诚度都不是很高，这主要是因为现在报
纸广告的信息量太大，太多的广告信息使消费者和业主有太多的选择，在北京现在地缺乏房源的市
场上，这种方式还是缺乏进一步扩大规模的后劲。此类方式收集到的房源信息较少，而且业主对于
市场的了解较深，报价较高。同样客户由于急欲成交，能够承受的价格也较高。
最后来看一下连锁店和广告的结合模式。这种模式希望能够克服两种模式不同的弱点，充分发
挥两种模式的优势。但是仍然存在一定的问题。首先是由于连锁店的数量较少，很难达到完全连锁
店模式的规模，这样在信息采集上缺乏规模效应，信息采集的单价成本较高。这将是改种模式最大
的问题，由于有广告采集客户信息，这种模式的客户信息的质量仍然是有保证的。
总而言之，各种模式在北京市场上都存在，对于资金实力比较弱小的中介公司而言，广告的模
式是比较适合的经营模式，灵活的费用掌握，不需要大的店面等，能够让中小公司有效的控制风
险。对于中大型的公司而言，这种模式并不是十分适合，主要是因为这种模式的可复制性太强，不
利于培养客户的忠诚度，同时伴随着市场的扩大，其他公司的广告力度的加大是必然的事情，这就
会面临广告费用的陷阱，会在很大程度上增加信息的采集费用和难度。对于资金实力比较雄厚的公
司而言，连锁店模式或者连锁店加广告的模式是比较适合的经营模式，这种模式能够培养业主和客
户的忠诚度，有利于公司保证市场占有率。对于希望能够在市场上取得绝对地竞争优势的公司而
言，连锁店模式是比较适合的模式，因为毕竟适合开连锁店的铺面数量有限。
四、房地产中介收费标准
为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服
务收费正常的市场秩序，国家计委、建设部现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下：
(一)、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介
服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投
资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。
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(二)、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着
合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费
标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。
(三)、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的
地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内
容等情况。
(四)、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，
收取房地产咨询费。
房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。
口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份
收费 300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标
准，收费标准一般不超过咨询标的额的 ％。
以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。
(五)、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门
确认的机构按规定的收费标准计收。
以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累
进计收。具体收费标准见附表。
土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关
规定执行。
(六)、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经
纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商
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议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 －％计收。
实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交
价格的 3％。
土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
(七)、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物
价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。
对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的 30％。
(八)、各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标
准，切实提供质价相称的服务。
凡中介服务机构资格应经确认，而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制
定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。
图表：以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表
资料来源：国家建设部
五、房地产中介行业的作用和价值
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（一）、房产中介是带动房地产市场兴旺的润滑剂
房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，启动房地产市场，就能带动上百
个相关行业的生存和发展，同时也能解决几千万人的就业问题。而面对房地产业从集团购房到现在
个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开
市场；只有遵循历史发展规律，运用市场经济规则办事，才能打开市场。房产中介 行业的发展，
从某种意义上说，可以架起市场与消费者之间的桥梁，对带动 房地产市场转动将起到很好的润滑
剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活
二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了
房地产市场的发展。中介公司的运作对抽活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销
售也将起到十分重要的作用。事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就
快。
（二）、房产中介是社会不容忽视的行业
既然房产中介行业已经在房地产市场中找到了一定的位置，且房地产业也承认房产中介已是整
个房地产市场中不可缺少的一部分，那么，全社会就应当正视房产中介这一行业。首先，政府要给
予一定的扶持政策，从开业、资金、规范管理、行业培训等各方面予以支持，这样不但可以激活房
地产市场，同时还能解决一大批人员就业。其次，房地产公司应当充分认识中介公司的作用，充分
利用中介公司的纽带作用，搞活二级市场，促进一级市场。第三，中介公司从业人员自己要对社会
和自身负责，牢固树立以信为本、以人为本的服务宗旨。中介公司是根植于人民之中的，没有大众
的认同，中介 公司就无法生存。只有确立全心全意为人民服务的观念，才能在房地产市场中站稳
脚跟。
第四节 我国房地产中介存在的问题
一、房地产中介现状之法律思考
在高利润的利益驱使下，一些房产中介利用法律法规的缺失违规操作的情况愈演愈烈，涉房地
产买卖纠纷案件激增。
一、房地产中介违规行为的主要表现形式
(一)中介公司恶性竞争引发不必要的纠纷。具体手段为：1、无照经营、超范围经营的中介公
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司扰乱中介市场。为抢占市场，部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介
服务；一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务，但其营业范
围内并未做相应的更改，给行政部门的监管造成一定困难，消费者利益受到侵害时也无法通过法律
手段维权。2、中介公司鼓励或放任中介人员“抢单”，导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈
烈。一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖合同的情况下，以“可以卖更高价
格”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖合同，成为目前普遍存在的“一房二卖”情形的始作
俑者，从而引发诸多不必要的民事诉讼。据统计，2009年 1月 1日至 6月 12日，南山法院受理的
二手房买卖案件中，因“一房二卖”或多卖导致的诉讼占 60%之多。3、中介公司出卖、泄漏委托
人个人信息情况严重。中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中，部分中
介公司便以“挖墙角”的方式从其他中介公司处“挖”业务员，以达到获取信息的不正当目的，导
致房地产中介市场不正当竞争情况严重。
(二)中介人员素质普遍偏低，故意或无意间造成不必要的诉讼。具体表现在：1、利用不具备
条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产交易的过程
中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不足，以
欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。在法院审理的案件中，有相当一部分案件因为卖方尚未取得房
产证、夫妻单方卖房或一方无授权而假冒业主签字卖房等原因，导致房地产买卖合同无效，从而损
害了买卖双方的利益，引发纠纷。2、缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。在深圳市
场，有些房地产中介将业主的地址、房屋大小、电话编成短信卖给其他中介人员，导致不断有电话
打给业主询问是否要租房或者卖房，给业主的私人生活造成极大困扰，一些人不得不因此换掉电话
号码。
(三)部分中介公司内部管理混乱。具体表现在：1、招聘人员素质标准不一。多数房地产中介
公司招聘中介人员时，对中介人员没有资质和学历的要求，伺后又缺乏系统的培训，导致大多中介
人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产买卖合同因中介人员的疏忽不能履行或无效，从
而引发诉讼。2、中介公司合同往往不合规范。虽然深圳市国土资源和房产管理局规定，房地产居
间合同与买卖合同均应通过网上交易系统填写、打印后，由交易当事人及居间方签字盖章。但目前
几乎所有房地产中介公司都使用自己版本《房地产经纪合同》，这些合同大多利用其掌握客户资源
等优势地位规定了“霸王条款”，如：不论双方买卖交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需缴
纳中介费。这些合同的大致内容相同，但又在部分细节方面不尽相同，对于房地产买卖流程的环节
规定不明确，如办理赎楼和一方取得银行贷款承诺书的时间先后问题、税费如何承担等问题，往往
用词有歧义或根本没有写进合同，使房地产交易的部分环节处于不明确状态，成为引起诉讼纠纷的
主要原因之一。3、中介公司缺乏系统的发展规划和行业预期。一些中介公司缺乏对行业的准确认
知，盲目随房地产市场的涨落而调整公司规模，在扩张时刻意追求门店和人数的数量忽略质量，日
前，在各中介公司门店上竟出现“急聘业务员，即刻入职”的招聘广告；而在房地产市场萎缩时这
些急速扩张的中介公司因缺乏抗打击能力而迅速崩盘，有些中介公司或其人员甚至携款潜逃，损害
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公司客户和公司其他员工利益，从而引发严重的社会矛盾。2007年震惊全国的深圳中天置业事件
即属此类，罗湖法院、南山法院均受理了因中天置业事件引发诉讼的案件。
(四)资金监管漏洞普遍存在。中天置业事件发生后，多数购房客户通过中介购买房地产时会选
择由第三方(如银行等金融机构)进行资金监管，以防止房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款
潜逃。但仍存在以下问题：(1)大部分交易中，买卖合同约定的定金和首付款仍由中介公司自行监
管，若交易总价较高，定金和首付款的总和可能高达几十万，这大大增加了交易风险。(2)一些银
行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管，而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金
监管服务或收取高额的监管服务费用，导致购房客户不愿或无法选择由第三方(多为银行)办理资金
监管。
二、房地产中介违规操作成因分析
(一)市场准入门槛过低导致中介机构和人员素质良莠不齐。法律法规并未对房地产中介公司的
准入资质做特别的规定，成立一个房地产中介公司只要满足一般法律规定的咨询公司注册资本即
可；对于从事中介行业的人员准入资格，虽然人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布
的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》规定了未
取得房地产经纪人执业资格的个人不得从事房地产中介事务，但实际上这项规定并未得到落实。
(二)立法内容不完善导致中介违规操作却轻易逃避责任。现阶段，规范中介市场的法律法规主
要有《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产中介服务管理办法》等，
但这些规范只是规定了中介违规操作的一些行政处罚手段，依赖的是行政监管强度，而对于一个庞
大的中介市场而言，几个行政部门的监管显得过于力不从心。而因中介违规操作真正遭到损失的当
事人，却因缺乏直接索赔的法律依据，使得权利受侵害人怠于向行政部门举报违规行为，从而间接
鼓励了中介机构和个人的违规操作。
(三)中介公司客户本身法律意识淡薄。一些初次置业者对于中介过分依赖，缺乏对房地产过户
流程和交易风险的了解，在与中介机构签订委托授权书或者有关合同时未能及时审查合同条款内
容，导致中介机构或从业人员有空间进行违法操作；另有一些置业者(多为一房二卖的卖方)受利益
驱使，在中介机构或从业人员的怂恿下，违反诚信原则一房二卖甚至多卖，以达到获取更多利益的
目的，将损失最终转嫁至买方，扰乱了二手房地产交易的正常秩序。
三、规范房地产中介行为的司法建议
(一)严格市场准入制度，提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在
对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业
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绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款；还表现在对
从业人员的学历、工作经验等资格的规范化。
(二)加大行业监管力度，提高中介机构违规成本。目前深圳中介市场庞大，仅仅依靠政府监管
并不能达到监管的目的，应引入房地产交易当事人监督模式和中介市场竞争对手监督模式，作为政
府监督的辅助手段。通过出台有关制度和规章，使举报房地产中介违规操作行为的个人或机构可以
获得一定金额的“奖金”，既节省了政府行政部门的行政资源，又可以达到更好的监管效果。同时
加大对中介公司违法操作的行政处罚力度，促使房地产中介机构进行自我约束。
(三)设立或指定专门机构从事房地产交易资金监管业务，引入第三方监管制度。虽然深圳的二
手房市场发展较为成熟，但鉴于诸多条件限制，交易资金仍然多在中介机构处“停留”。中天置业
事件后虽然中介市场有所规范，但存在不少资金监管的漏洞。因此，在楼市“小阳春”逐渐显现之
际出台一套完善的二手房交易全程资金监管模式是当务之急。据悉，在此方面，天津于 2008年 12
月 17日发布的《天津市存量房屋交易资金监管办法》可予借鉴。
(四)定期组织培训和考核，提高中介机构和人员素质。负责监管房地产中介机构的行政部门应
定期组织培训，及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规，通报具有违规行为的中介机构
和业务人员以及采取的处罚措施，以起到警诫作用，从而树立中介机构和个人的诚信意识。同时，
还应加强对中介机构高层的培训，树立中介机构的危机意识，引导中介机构从无序扩张、寅吃卯粮
的发展状态逐渐向理性判断市场走势、维护市场稳定健康发展的方向发展
(五)充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房
屋中介的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加
大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求中介公司门店张贴政府统一派发的流程
图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。
二、人才问题
人员素质及信誉偏低由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，
匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制
度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
三、企业规模问题
规模小、能量差目前绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，规模小，市场占有
率低，还处于初级阶段——相当于美国房地产中介业 20世纪七八十年代的发展水平。许多不成规
模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多靠顾客上门，基础薄弱，从业经验、作业规范、分
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析手段和创新能力均与国际水平相差甚远。
四、信息问题
信息不畅，技术水平低与境外优秀的房地产中介公司（如 21世纪不动产）相比，境内许多房
地产中介服务机构对外联络面狭窄，在相当程度上还处在信息阻塞、各自为政的状态，不仅缺乏情
报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，导致信息资源浪费，难以发挥作用。
五、行业监管问题
行业监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性
监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠
纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着寻租空间。由行业协会监管的，由
于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。说行业协会地位
不明确，主要指它们多为政府直接组建，其会长、秘书长等多由政府部门领导兼任或退任领导担
任，且协会也极愿意成为“二政府”，依附于政府，而忽视了首先应代表所有会员企业的利益；说
行业协会作用空间有限，主要指政府依然掌握着大量控制行业发展和直接管制企业的行政手段，如
大量的行政审批和许可；说相关立法滞后，主要是指目前尚未出台一部行业协会的专门法，职能重
叠和地位模糊，使政府、协会和企业都处于相当尴尬的境地。
六、房地产中介诚信问题
恶意坑害消费者有些不正规的公司，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，其欺诈手
段大多如下：（1）“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式，一不申报，二无实力，仅靠摆放几
张桌凳、刊登几则广告就上马了，全无制度可言，就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。（2）“狐
假虎威”。其在媒体上发布的广告，都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。据业内人士透
露，大致只有 5成不到的信息是属实的，其余均为胡乱编造，是用假信息作为吸引顾客的诱饵。
（3）文字游戏。在中介代理合同的签订上，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措
词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（4）哄骗消费者上当。骗术通常有两种，其一
是让员工分别扮成业务员、房主等，顾客上门时便上演成交双簧；其二是员工假扮房主与求房者
“智斗”，或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取信息费的目的。（5）走为上策。个
别中介商甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后便关门走人。
七、风险防范措施问题
大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心，因此成交量成为其经营和生存的
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关键。当宏观调控从紧，房地产市场呈现低热状态，成交量急挫的情况发生后，房地产中介机构的
经营就难以维持了。业务单一化，风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。
八、对房屋中介市场乱象须及时“亮剑”
2018年，17名被告人“实施了 118起妨害公务、聚众斗殴、敲诈勒索、强迫交易、寻衅滋
事、故意伤害等违法犯罪活动”，武汉某房屋中介被一审法院审理认定为黑社会性质组织。某大型
品牌房屋中介长租公寓装修污染，掀起社会舆论风波，病故家属起诉已获立案。某知名品牌房屋中
介违规代理公租房转租业务，恶意攫取高额利润。某房屋中介欺诈、诱导顾客签订房租贷合同作为
“结算方式”，违规套利“变租为贷”。
以上多起典型性案例表明：部分房屋中介严重扰乱市场秩序，严重侵害了群众的公共权益和切
身利益，破坏了群众的居住安全感和幸福感。当前我国房屋中介市场乱象亟待治理，相关政府职能
部门应当对侵害群众合法权益的违法违规失约行为及时“亮剑”。
（一）房屋中介市场乱象
目前，房地产中介市场乱象频发，主要表现在以下几点。
第一，房屋中介行业门槛低，从业人员复杂、流动性大；部分企业野蛮生长、盲目扩张，甚至
不惜违反政策法律攫取利润，扰乱和破坏房屋中介市场秩序。
第二，房屋中介业务行为规范性程度不高，线上发布虚假业务信息，故意混淆住宅、商住房与
公寓房、小产权房、农居房、养老房等概念，诱导性宣传“以租代售”，格式合同、霸王条款、巧
立名目乱收费、未设立租金专用账户等现象严重，房屋托管吃差价、群租现象依然存在。
第三，行诡做假，偷逃税务，诱签双套合同，过户备案以自行成交版本，业务员私分中介费，
不记账目、拒不开具发票或索要税点开具发票。
第四，突破界限，违规收取好处费办理承租房过户。
第五，瑕疵或部分履行经纪合同，不过户公维基金，水电天然气物业费未结清即交房，托管房
屋内设施器具遭到使用性破坏、墙皮大面积脱落、全屋墙面霉菌霉斑、租户或中介私留钥匙以及脏
房等恶劣情况交房。
据上海市消保委副秘书长唐健盛介绍，“在消费者满意度中，房地产中介行业打分极低，只有
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11%。作为一个靠为消费者服务而生存发展的行业，这个 11%低得让人无法想象。”
（二）基本对策
那么，对于房地产中介市场乱象该如何应对呢？
第一，加强房屋中介市场监督管理。加大行政处罚的执行力度，强化日常监管的全面覆盖。市
场监管不留死角，“不因恶小而不监管”，对房屋中介市场全时监测，畅通群众投诉与举报平台，加
强对违规房屋中介行政处罚的社会曝光度，通过媒体向社会公众曝光违规企业名称、法人代表姓
名、公司成立以来违法涉诉等情况，增强消费者的市场辨别能力，促进房屋中介市场的净化。
第二，加强行业自管自律。房屋中介行业协会等社会组织积极作为，促进成员单位加强内部治
理，完善自我管理、自我约束的规范制度设计，强化对房屋中介行业的规范性指导作用。支持房屋
中介市场建立黑名单与退出制度、消费者评价制度、市场预警信息发布制度，通过行业制度规范建
设引领成员单位的自监自管、自持自律。
第三，加强对房屋中介市场从业人员的培训和再教育。房屋中介市场从业人员应严格树立从业
规范观，同时加强对相关网络业务平台的日常治理。支持建立统一规范的“从业人员资格证编码+
隶属公司组织代码+真实房屋信息编码”业务信息发布制度，对执业的合法性和正当性进行完善和
巩固。建立对在册从业人员的日常巡查工作制度，进行全员覆盖、全业务覆盖的整体巡查。及时发
现、及时清理违规从业人员，制定、发布不适格从业人员名录，联动调查涉事企业和个人社保账
户，及时发布不适格人员市场禁业公告，制止其违规从业。
第四，注重维护消费者权益，加强纠纷争讼的调解与化解机制建设。支持建立完善的市场行为
文书合同制度、业务信息电子化备案制度、纠纷矛盾登记上传制度、多元主体参与调解的平台治理
制度以及违法涉讼的转移制度。以消费者为中心，同时也保障合法市场主体的权益利益，对受到不
法侵害、不当伤害和不良迫害的群体及时进行法律保护与法律支持。并且，要加强税务稽查，对于
部分房屋中介存在的蓄意偷逃税务行为进行严厉打击和处罚，维护国家税基。
第五，广泛开展对房屋中介市场乱象的社会共治行动。针对该领域内存在的群众普遍关心、涉
及切身利益的违法违规现象，在强调政府治理系统的同时，也要注重社会系统资源和力量的调集和
使用。畅通任何组织和个人通过城市管理平台、业务治理平台和媒体通道反映问题和情况，支持建
立“协商式”争议解决、“约谈式”化解矛盾和“移交式”处理问题的多元处置机制。以引起社会
负面影响的热点问题为导入，政府、市场、社会组织及公民个人共同构建以治理为主题的社会行动
单元，形成监督有力、执行有力、规范有力、联合发力的房屋中介市场社会共治机制。
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八、房地产中介行业良好生态需共建
房地产中介行业在房地产市场发展中发挥了重要作用，但目前仍存在众多问题，经纪机构特别
是有影响力的机构需要行动起来，先行先试，加强机构之间的合作，强化行业职业规范，共同建立
行业良好生态
“随着二手房在房地产市场成交占比越来越大，二手房已经纳入全国房地产市场统一管理，现
在整治房地产经纪行业，关系到房地产市场调控政策的落实，与全国房地产形势和全国经济形势紧
密相关。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃说，这次整治是近年来工作力度最大、
持续时间最长、惩治最严厉的一次，对纠正行业违法违规行为，净化房地产市场起到了重要作用。
房地产中介行业从当前所处的纠正违法违规行为为主的整治状态，到建立比较规范的行业秩序还有
一个过程。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会提供的数据显示，2016年我国一线城市存量房交易
中，通过房地产经纪促成的超过 85%，二线城市超过 60%。中国房地产估价师与房地产经纪人学会
副会长兼秘书长柴强说，房地产中介机构在房地产市场的发展中发挥了重要作用，保障了交易安
全，促进了交易公平，提高了房地产交易效率，降低了房地产交易成本，优化房地产资源配置，特
别是每年为成千上万个家庭找到了他们需要的房子。与此同时，也存在众多问题，如从业人员准入
门槛低；实行人海战术，行业普遍实行低底薪、高提成，不开单就走人；个别中介服务人员不择手
段抢房源、抢客源等。
“要想把我们自己的市场搞好，需要建立完善的监管体系、法律体系和市场体系。”杜鹃表
示，市场体系的建立内涵很丰富，比如真房源和房源共享制度；经纪机构之间、经纪人之间的合
作，科学的佣金分享制度及专业服务、诚信服务和优胜劣汰制度，都是市场秩序的基本制度。目
前，市场秩序仍有不足，经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来，先行先试，加强机构之间
的合作，共同建立行业的良好生态。
柴强表示，要反思旧规则、构建新规则。首先，应该从实名从业、披露职业资格信息入手。所
有从业人员在提供经纪服务时，都应该如实提供自己的姓名和职业资格相关信息，“要披露有没有
职业资格，是哪一个等级的职业资格”。柴强说，目前我国没有准入类的职业资格，未来很可能只
有取得资格的人员才能从事这个行业，且形成从业资格等级供接受服务者选择，同时以等级形成对
从业人员提升服务质量的激励。
其次，应该先签订书面经纪服务合同，再提供经纪服务，并从双方居间引向单方代理，从单方
代理引向独家代理。同时，应该发布真实房源，全面披露房屋信息，承担损害赔偿责任。要编制房
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屋状况说明书，向买房客户做出真实客观完整的房屋描述和说明，不得隐瞒房屋瑕疵。此外，实现
房源共享，在有效、合理保护房源信息的基础上，实行房源在经纪机构内的从业人员之间共享。
第五节 我国房地产中介发展策略
随着房产行业的发展，很多人在房产销售行业找到了自己的价值，同时有越来越多的房产中介
公司拔地而起。房产中介连锁经营企业的店铺数量和收入两项指标均高于连锁行业平均增长水平，
店铺数量达到了两倍以上，收入更是在三倍以上。丰厚的投资回报刺激着中介连锁店如雨后春笋般
出现在大街小巷。以下对房产中介发展前景分析。
房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分，面对激烈的市场竞争，必须根据市场发展现
状不断调整，不断完善自身的发展模式，从品牌打造，提升人员素质和服务质量，利用网络技术等
方面着力，方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟，不断壮大。
一、树立中介企业品牌
树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，
使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国房产中介发展前
景市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客
户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质
低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。
二、提高人员素质
消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信他们可以提供专业的服务，两方面的含义：
一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。消费者不仅要求经纪人能够提供房源
和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续
办理等相关的专业咨询。房产中介发展前景指出，谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够
在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立
自身的竞争优势。
三、创新联合提供全面服务
客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面
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的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务;同时不断地创新服务方式，
贴近客户降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度，房地产中介企业应该保证有足
够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。房
产中介发展前景表明，这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重
组、资源合理配置。
四、科技实施网络化管理
房地产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、时效性、及信息通畅是中介机构
从事经营活动的基础。但在房产中介发展前景情况下，计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价
中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电
脑的普及和 INTERNET成本的降低，以及信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息
产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通
过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较。
通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的
服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确
地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息技术，从而建立自己的竞争优势。
五、规模化连锁经营
实践证明，扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省
成本，优化资源配置，获取规模效益;二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务
质量，树立品牌，发挥品牌效应;三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。中介商要
想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，
连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。针对目前房地产经纪、评估等中介服务企
业“小散”、竞争力弱的现状，必须实施资产重组，连锁经营，扩大房产中介发展前景规模，增强
竞争力。
六、新型业态模式加入特许经营
加入知名的房地产中介特许经营体系，可以直接享受知名品牌带来的客户，利用成熟的有竞争
力的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务，同时特许体系通过持续的支持，不断提高中介店
的管理水平以及经纪人的服务水平，帮助中介店降低投资成本，规避市场风险，确定自身的竞争优
势。这将是许多中介企业发展的大趋势。特许经营这一模式本身所具有的优势是传统经营的中介公
司和直营连锁所难以具有的，无论是从授权商还是从加盟商的角度看，特许经营最大的特点为：低
成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。
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虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的
差距。相关研究报告表明，美国，大约 85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地
产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品
房的市场份额也才刚刚达到 50%;在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新
增商品房的市场份额约 10%-30%，由房产中介发展前景可见，房地产中介服务行业未来业务具有广
阔的空间。
第六节 2019-2025 年我国房地产中介行业发展前景及趋势预测
一、房产中介新的趋势
1、由高利润到低利润的转变
在任何一个高速发展的行业中，伴随着的一定是高利润，而且很多情况下是不法的高利润，房
产中介的前辈们一定还没有忘记昨天的好日子，但这好日子永远地过去了，再也不会回来了。吃差
价的利润较高，但现在还能吃吗？没有差价之后，中介的利润就不可能高了。
2、由店面模式到网络模式的转变
在目前，国内的房地产中介市场，互联网起到了非常重要的作用，一个方面是中介的网络化，
比如专注新房的吉屋网，走互联网+房地产道路，做互联网营销。中介的网络化将给中介行业带来
深刻的变革，改变了人们的思维方式和行为。
3、由直营模式到加盟模式的转变
直营模式是港台模式进攻中国大陆房地产中介的主打歌，但是如果中介想做全国的梦的话，就
一定是加盟(特许经营)，因为国内的中介在这次房地产的大跃进中，知道直营模式是不能布局全国
的，以前可能还不知道，现在知道了直营不能，那么就只有加盟能了。就像吉屋网开启了加盟新模
式新时代。
其实房产中介能否做得好，更多的就看客户群体怎么样，这一点往往房产平台能够解决。
二、新房服务业务的测算
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千亿规模市场，空间巨大
2020 年，一手房代理市场的代理规模预计能够达到 800亿。在地产政策企稳的情形下，房地
产销售额每年保持 10%的增长速度，现在成熟地区的房地产市场一手房代理销售比例早已超过
50%，市场整体在 2020年代理比例达到 60%，代理费用按照 1%来测算，到 2020年，房地产代理市
场收入规模能够达到 800亿。
新房的电子商务服务板块有近 400 亿的市场空间。 如果考虑到将来同等比例的新房使用电子
商务提供商进行市场营销， 假设营销费用占比为 %，则新房服务中电子商务营销将也有 400
亿的市场规模。
综合来看， 房地产新房服务业务的市场规模预计在 2020 年将达到 1200亿的市场规模，市场
空间巨大。
三、行业现在正处于传统中介向互联网中介的转型阶段
二手房经纪和租赁经纪传统模式是以地铺模式为主，依靠门店与经纪人形成对区域的信息和业
务的把控，并将数据汇总形成自己的数据库，从而提高信息匹配效率。随着互联网的冲击，人海战
术、扩张门店所带来的高成本的弊端逐渐显现，鱼龙混杂的经纪人市场也使得这一行业饱受质疑。
因此借助互联网技术，实现线上线下的结合，从而降低运营成本，提高匹配效率成了行业现在的转
型方向之一。
仅仅考虑二手房和租赁市场的佣金业务，出租赁经纪市场的佣金业务规模约为 450亿，二手房
佣金规模约为 1200亿，市场容量很大。 考虑到二手房和租赁市场的配套服务，诸如在线广告服
务、金融配套服务、家居装修服务、搬迁服务、租后生活服务等等，后地产服务业务的规模将更
大。
四、房地产中介服务发展趋势
（一）树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任
树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，
使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断
的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手
段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的
中介企业将被市场无情淘汰。
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（二）提高人员素质，提供专业规范的服务
消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信他们可以提供专业的服务，两方面的含义：
一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。消费者不仅要求经纪人能够提供房源
和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续
办理等相关的专业咨询。
（三）通过创新与联合提供全面和增值的服务
客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面
的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务;同时不断地创新服务方式，
贴近客户降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度，房地产中介企业应该保证有足
够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这
就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。
五、房产中介行业未来发展的几大展望
（一）房产经纪人代理制
目前的经纪公司服务被定位为中间服务,也就是为买卖双方在中间牵线搭桥,以促使双方成交为
目的,以收取双方中介服务费用为赢利方式。但从欧美等发达国家的一些先进模式来看,经纪人代理
制将成为未来的一种发展趋势。 所谓的经纪人代理制,是将交易
目前的经纪公司服务被定位为中间服务，也就是为买卖双方在中间牵线搭桥，以促使双方成交
为目的，以收取双方中介服务费用为赢利方式。但从欧美等发达国家的一些先进模式来看，经纪人
代理制将成为未来的一种发展趋势。
所谓的经纪人代理制，是将交易人群分成两个群体分别提供服务，即房主和购房者。一种是房
地产经纪人做为“房主出售房产的代理人”，这个时候他代表房主的利益，他要帮房主解决价格评
估、房产销售推广和交易手续办理等各种相关问题，协助房主办理按揭房产提前还款，与买方签订
房产交易合同，办理房款交接和房产交接等工作。另一种是做为“购房人的代理人”，这个时候经
纪人要代表买家的利益，他要给买家提供市场行情、交易参考价格等信息，协助买家做出购房决
策，参与议价谈判，以及办理后续的合同签约、贷款和权证办理等手续。
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这样不管是房主还是买房人，在房产交易的过程都由一名经纪人全程跟踪服务，有些事宜代
办，有些事宜协办，真正能实现让消费者省心、省力和省钱的需求，并且能够最大化地维护买卖各
方的利益。这对经纪人的专业水平要求高，这样才能能真正帮助不同的群体解决难题。
（二）横向联合，形成互补式细分优势
横向一体化是指企业兼并同类型企业以扩大经营规模的战略，在横向联合中的每个企业只专注
于自己竞争优势最核心的部分，专注于自己的细分市场。而整个联合体则具有了规模优势和占领多
个细分市场的优势。
今年 3月 29日，中大恒基房地产经纪公司完成收购北京城建经纪公司 60％股权并正式签约。
中大恒基将与城建经纪在业务发展上形成互补,商品房业务代理方面将有效利用城建经纪的项目开
发资源。据相关人士透露，城建经纪将作为中大恒基的一个二级品牌存在于市场，并跟中大恒基进
行互补式的良性竞争。
企业在横向联合的过程中，选择合作伙伴或收购对象时，也应该注意到企业之间管理模式、企
业文化等方面的“兼容性”。有的大公司曾对此表示宁可去收购门店，但不愿意直接收购中介公司
管理体系，因为在不同的管理文化体系上，整合是一个更深层次的问题。
（三）纵向联合，分工更加合理
纵向一体化指企业向原生产活动的上游和下游生产阶段扩展。企业在同一服务供应链条上划分
出上、下游关系，找到各自位置，分工更加合理。在其他行业，多数大型企业均有一定程度的纵向
一体化。该类扩张使企业通过内部的组织和交易方式将不同生产阶段联结起来，以实现交易内部
化。 在经纪业的典型案例是我爱我家和伟业顾问的合作，已经由股份合作转向了更深层次的业务
联动。我爱我家的门店兼营伟业顾问的楼盘销售，并为伟业的客户提供系列购房指导和投资服务。
伟业顾问主要发展一手房的投资顾问、营销代理、资产管理和商业地产等业务，我爱我家则主要在
房屋租赁、二手房买卖和个人按揭金融服务方面发展。由于双方在各自的领域内均取得了领先优
势，在业务联动后，将更有利双方向着专业化的纵深发展。
以房地产经纪为核心的房地产中介服务体系，根据未来中国房地产市场发展需要，可以形成如
下的产业链条：传统的服务项目有房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪，又包括新兴的或需
要发展的房地产专业保险服务、房地产抵押贷款担保服务、房地产个人信贷信用评估服务、房地产
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抵押证券信用评级服务、房地产抵押贷款证券化设计打包服务和房地产抵押证券承销服务。
有业内人士预测，随着国内房地产行业的发展和日趋成熟，一、二、三级市场联动已成大势所
趋，房地产行业与金融、资本的结合日益紧密，传统的房地产经纪服务正在与不动产理财相结合。
从纵向上打通房地产的产业链，将成为业界一种新的发展模式。
第七节 房地产中介行业市场需求、机会分析及对策
房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，涵盖了顾问、代理、经纪、估价、金融服
务、电子商务以及物业管理等服务在内等诸多内容，它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房
地产业中起着重要的作用。
一、市场需求分析
房地产中介是沟通买卖双方的桥梁，在促进房地产经济发展中起着举足轻重的作用。房产中介
从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，
得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。不断完善的房地产市场运作规则、政府对
房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使
得房产中介成为房地产市场中不容忽视的行业。
二、市场机会分析
优势：房地产介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的驱动因素来自于两个方面：一是其所
依靠的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业是一个良好的投资机
会，随着中国房地产业发展，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场已
“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，市场
化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在
几年前还比较陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。
劣势：地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业。其服务水平的高低直接由其员工所提高的
服务来体现。而又因为，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门
槛也不高。所以，进入这个地产中介行业的人员素质参差不齐。
1.“散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征。
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2.行业管理不规范，进入门槛低与推出成本低并存，造成房产中介企业进出频繁，无序竞争，
盈利递减。
3.企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素。
4.地域性特征突出，尚未真正形成跨地区或全国性的著名现代房产中介服务企业。
三、对策思考
（一）加强对房地产中介从业人员素质的培养和监督
中介机构从业人员素质的高低是决定中介机构服务水平和规范化程度的重要因素，应借鉴房地
产中介市场较为成熟的国家和地区的经验，要求房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并
由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗，同时，在重视从业人员专业素质的培养的同
时，也要加强从业道德的培养和监督。
（二）做好服务才会脱颖而出
客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、等多方面的服务，
谁能够满足不断变化的消费需求，同时必须提供整齐划一、高标准的服务，谁就能够赢得客户，提
高知名度。房地产中介企业应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的
需求，也不可能包揽千差万别的客户。房产中介发展前景表明，这就在客观上要求房地产中介机构
要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。
（三）思考技术发展，改进管理模式
目前中介行业尚未形成一个很完善、规范的交易生态系统，即使是大型中介在转型中也同样摸
着石头过河，哪一家的模式能抢先成为行业的模仿规范，就可能成为整个行业的规则“制定者”，
对中小型中介来说，话语权自然减弱。在中介行业的突围战中，规模之争不可避免。
（四）提高经纪人整体素质
消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信他们可以提供专业的服务，两方面的含义：
一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。消费者不仅要求经纪人能够提供房源
和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续
办理等相关的专业咨询。房产中介发展前景指出，谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够
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在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立
自身的竞争优势。
（五）实施科学移动网络化办公
移动互联网时代，如果经纪人办公还停留在信息闭塞，固步自封的情况下，肯定会被时代无情
抛弃。所以，房产办公也要适应时代，引入以用户为核心的互联网思维。网络将成为各中介行业发
布房源信息最便捷的途径。基于移动互联网技术下的易房大师房产中介管理营销系统，可实现不同
员工、不同门店数据共享，以全面、强大、完善的服务（公司 OA办公管理、房源采集、房源群
发、集成网站、中介微店、全景看房、房产小程序等等），赢得了广大用户的口碑效应。通过易房
大师就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，提高房产中介办公管理效率，为客户提供快
速多途径的服务，从而建立自己的竞争优势。
第八节 规范房地产中介行业对推动房地产业健康发展的策略研究
房地产中介行业作为房地产业的重要组成部分，对房地产业的发展起着不可忽视的补充作用，
为房地产的生产、流通和消费提供了信息传递、市场宣传、法律咨询、代办事务等服务。近年来，
我国房地产市场迅速发展，国家对房地产市场的调控政策也不断变化，房地产中介行业应运而生，
发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但由于市场准入机制不完善、行业监管
不健全、行业竞争无序、相关主体法律意识和维权意识不强等原因，导致中介行业逐渐暴露出越来
越多的违规违法问题，不利于房地产业的健康稳定发展。
一、房地产中介行业的功能和作用
房地产中介行业是在我国房地产市场快速发展前提下逐步产生和发展起来的，在我国既是一个
年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出广泛的市场需求和广阔的发展前景，对促进房地
产业发展起着重要作用。在我国，房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需信息咨询、
协助买卖双方公平交易、促进房地产交易达成为目的而进行的房地产信息宣传、价格评估、代理业
务办理及相关经纪活动的总称。
从房地产业自身特点看，房地产作为不动产，是一种特殊商品，不仅有一套严格而复杂的规
程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有相当的专业知识。而消费者往往缺乏专业知识和谈判能
力，这也使得消费者对专业、正规的房地产中介服务需求成为一种必然。另外，目前房地产市场上
存在的以新建商品房和二手房为标的多种交易形式、一次性或分期现金支付以及各种金融支持(如
公积金贷款、商业贷款、组合贷款)为手段的多种购买方式也越来越离不开专业、正规的房地产中
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介服务的指导或代理。
随着中介市场规模的扩大和客户需求的增多，目前，房地产中介的业务涵盖了新房、二手房的
宣传推销、流通买卖、过户公证、金融服务等多方面(本文仅从狭义的房地产中介论述)。同时，从
实体的中介机构发展到全国范围内、现代化的、网络化的房产中介。其业务范围、服务能力及其对
房地产市场的影响力不断增大，成为房地产业不可忽视的重要组成部分，对房地产业健康稳定发展
有着越来越大的影响力。
二、房地产中介经营发展中存在的主要问题
近年来，部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序
等问题，引起了社会的强烈反应，也引起了相关部门的重视。住建部、公安部等七部委宣布自
2018年 7月至 12月在全国 30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，其中，打击黑中介是重
要的内容。从监管部门通报、群众反映和调查机构调查的情况综合分析，房地产中介的经营中存在
的问题主要包括以下几个方面：
（一）行业准入门槛低，机构和人员良莠不齐
相关部门的法律法规对房地产中介机构的设立、房地产经纪人员从业资格和数量等方面，没有
作出统一的硬性规定，主要以登记备案为主，没有详尽的审批和监管。不少从业人员仅仅因为看好
市场前景和收入而进入房地产中介行业，没有长期从业打算，也并未获得经纪人职业资格认证，从
业人员良莠不齐。而且，由于房地产中介市场不稳定等因素，大量从业者普遍缺乏行业认同感，缺
乏职业学习的动力。据调查，房地产中介机构业务人员月流失率高达 20%，平均从业年限不足 1
年，导致其服务水平不高，容易产生服务纠纷。
（二）法律规范的缺失和监督力度的不足
近年来，为创造房地产中介机构发展的良好外部环境，我国着手净化了房地产中介机构的执业
环境，相应制定了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房产中介服务管理规定》、《关于房
地产评估机构资质等级若干规定》、《房地产估价规范》、《房地产经纪人执业制度》等一系列法律法
规，这在一定程度上对规范房地产中介行业发展提供了法律制度保障。但对房地产中介行业的业务
操作缺乏完善的法律、法规和管理制约机制，在实际操作过程中对违规行为的处罚不严厉、不明
确，造成了房地产中介行业中违规现象屡禁不止的情况，不足以起到规范现实生活中复杂多样的房
地产中介行为的作用。相关行政管理部门对中介机构的违法违规行为查处力度不大，监管力度不
足。
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（三）信息不对称，侵害市场各方利益
有些中介机构发布的房源信息不真实、不准确、不及时，纯属吸引客户关注；一些中介机构服
务项目、服务内容、收费标准不透明，私下提供违规代办服务、捆绑收费等；一些中介人员或机构
倒卖新房指标、炒卖房源信息，违规倒卖购房指标等；对已出售的房屋不能及时从门店网站等发布
渠道上撤除，侵害卖房人的合法权益，谋取不正当利益。一些中介机构通过垄断房源和相关信息，
控制房源，推高房价。
（四）缺乏行业自律和合法经营意识，破坏政策效果和市场秩序
为了获取利益，中介机构帮助对抗政府的限购限售等政策，为客户提供相关的便利和帮助，如
教唆客户通过成立空壳公司来规避购房者身份限购政策；为提供虚假个人所得税的购房者提供经纪
服务，骗取购房资格。有的经营行为已涉嫌违反法律，如侵占或挪用客户的房地产交易资金；打
击、暴力驱逐承租人、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等；一些中介为促成房产
交易、谋取更多利益，借与其他机构合作的名义，违规提供户口办理、社保代办、抵押贷款等服
务，甚至为购房者提供高利贷等。这些行为都极大地影响了房地产市场的健康稳定发展，积累了金
融、市场、社会风险。
三、规范房地产中介行业推动房地产市场健康稳定发展的必要性分析
目前房地产管理机构仍然习惯于对房地产开发市场及后期物业管理的重视，不能适应新形势加
大对房地产中介市场的管理力度，主要是对房地产中介在房地产业市场发展中的重要性认识不足。
(一)房地产中介市场发展秩序直接关系到一手房交易市场、二手房交易市场的发展秩序和繁
荣。房地产开发市场中新商品房的销售方式，已经由原来的开发商自己开发自己销售的传统模式朝
房地产经纪机构代理营销模式转变，房地产经纪中介市场已经从原来的二手房交易经纪业务范围向
一手房代理经纪渗透、拓展。房地产中介市场已经在新商品房销售中占有举足轻重的作用，重视房
地产发展必须重视房地产中介市场的监管。
(二)实施房地产中介市场管理是房地产管理部门不可或缺的重要职责。在不动产登记改革前，
习惯于用房屋登记管理代替二手房交易管理，实际放弃了二手房交易管理的一切措施和手段，从而
也忽略了房地产中介市场的管理和发展。目前房屋登记职责划转到国土部门后，愈凸显二手房交易
管理措施的缺位。
(三)规范房地产中介市场秩序是确保房地产调控和房地产开发市场去库存措施到位的的重要举
措。房地产中介市场的混乱，扰乱了房地产市场一手房、二手房的交易价格，损害了群众的合法权
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益和社会经济的正常发展。规范房地产中介市场秩序对促进房地产开发市场的健康发展具有重要意
义。
四、规范房地产中介行业推动房地产市场稳定健康发展的策略建议
（一）规范房地产市场准入制度
通过完善相关法律法规，规范房地产中介市场的准入制度，提出房地产中介机构及从业人员正
规化执业的具体要求，建立房地产中介行业的运行规范，培育高质量、有素质的中介服务提供机
构，同时，将无资质、无序经营的从业者和机构挤出市场。同时，建立较为完善的考核、培训和注
册制度，加强房地产从业人员的职业道德建设，促使中介服务从业人员素质和行业服务水平的整体
提高。
（二）规范房产市场交易信息
要建立房产交易信息登记制度和通报制度，对每一个上市交易的房地产单元进行登记，建立规
范的信息档案，使得其交易资质、状况公开可查。规范中介机构的房源信息发布，要求企业提供准
确、全面、真实的房源信息，不得发布虚假信息、隐瞒房屋抵押、查封等情况。全面推行二手房交
易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签制度，用数字化系统监管二手房交易市场。通过二手房
交易合同网签和二手房交易经纪服务合同网签，对二手房的交易真实价格、二手房交易产权产籍、
二手房交易经纪服务等情况进行实时监管，有效预防已经抵押、冻结等限制交易的房屋进行私自交
易而损害群众合法权益的情况发生，及时预警阴阳交易合同骗取贷款、虚假抬高房价等扰乱房地产
交易市场秩序的行为。
（三）加强监管和惩戒
房地产主管部门要强化监管机制，会同有关部门建立健全日常巡查、投诉受理制度、惩戒处理
办法，强化对房地产中介机构的事中、事后监管。建立房地产、通信、工商行政主管部门联动机
制，定期交换房地产中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中
介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。同时，要加大惩处力度。对个别中介机
构顶风作案，屡教不改的将从严从重处罚，对部分违规严重的要停业整顿甚至强制关停；对于其行
为涉嫌违法犯罪的，移交司法机关进行处理。
（四）推动行业自律约束
从发达国家房地产市场发展经验来看，要维持房地产市场健康发展，需要推动成立权威的房地
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产中介行业协会，发挥房地产中介行业协会的管理、约束作用，通过制定行业自律公约、完善从业
人员培训机制、传达监管要求、通报违规违法行为、公布诚信清单等方式，提高协会专业水平和组
织能力，提高整体行业服务质量。
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第三章 企业经营管理战略的基本类型与选择
企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不
断的获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考。企业战略是为
了获得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。企业战略的类型与企业战略
的定义是两个关系密切的问题。企业战略类型与企业战略定义一样也是一个动态的范畴。至少到现
在为止，企业战略的表现形式和具体的选择可以说是非常多种多样的，每一种具体的选择都会有或
大或小的区别，当然每一种选择都有其充分的理由和具体的条件。我们之所以尝试对企业丰富多样
的战略选择进行分类，不是想限制企业的战略限制，而是想在很短的时间内告诉企业管理者，他们
有多少种基本的选择以及每一种选择的基本理由是什么。
第一节 经营管理战略的基本任务与内容
经营管理是指在企业内，为使生产、采购、物流、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营
目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。
企业经营管理（operation and management of business）：对企业整个生产经营活动进行决
策，计划、组织、控制、协调，并对企业成员进行激励，以实现其任务和目标一系列工作的总称。
一、经营管理的基本任务
合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结
合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。
二、经营管理的主要内容
合理确定企业的经营形式和管理体制，设置管理机构，配备管理人员；搞好市场调查，掌握经
济信息，进行经营预测和经营决策，确定经营方针、经营目标和生产结构；编制经营计划，签订经
济合同；建立、健全经济责任制和各种管理制度；搞好劳动力资源的利用和管理，做好思想政治工
作；加强土地与其他自然资源的开发、利用和管理；搞好机器设备管理、物资管理、生产管理、技
术管理和质量管理；合理组织产品销售，搞好销售管理；加强财务管理和成本管理，处理好收益和
利润的分配；全面分析评价企业生产经营的经济效益，开展企业经营诊断等。
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第三节 企业经营与管理的关系和区别
经营与管理既有一致性，又有区别。
①管理是劳动社会化的产物，而经营则是商品经济的产物；
②管理适用于一切组织，而经营则只适用于企业；③管理旨在提高作业效率，而经营则以提高
经济效益为目标。
同时，经营是管理职能的延伸与发展，二者是不可分割的整体。在商品经济高度发达的市场经
济条件下，企业管理由以生产为中心转变为以交换和流通过程为中心，经营的功能日益重要而为人
们所重视。企业管理的职能自然要延伸到研究市场需要，开发适销产品，制定市场战略等方面，从
而使企业管理必然地发展为企业经营管理。
一、经营与管理的关系
·经营是剑管理是柄
·管理是基础
管理始终贯穿于整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。
·管理的结果最终在经营上体现出来，经营结果代表管理水平。
·管理思想有一个相对稳定的体系，但企业的经营方法却要随着市场供应和需求因时因地而变
化，但它又是靠管理思想来束缚。反过来，管理思想又要跟着经营、环境、时代、市场而调整。经
营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
·“经营大于管理”
“管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管
理看得太过重要。如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。”
“经营是选择对的事情做，管理是把事情做对。所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、
投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管
理关乎效率和成本。这就是两者的区别。我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。如果做的事情
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本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。我们很多企业其实管理做得并不
差，差的是在经营上没有太多的变化和创新，反而在管理上不断地寻求变化。这样就导致了我们很
多企业管理水平远大于经营水平，而当管理水平高于经营水平的时候，只会出现企业亏损的结局，
这是我最怕见到的情况。”
二、经营与管理的区别
1、“经营”在“管理”的外延之中。通常按照企业管理工作的性质，将营销\生产称作“经
营”，之外的管理内容称为“管理”。
通常对经营和管理可以这样理解，企业运营都会包括经营和管理这两个主要环节，经营是指企
业进行市场活动的行为，而管理指企业理顺工作流程、发现问题的行为。
经营管理是相互渗透的，我们也经常把经营管理放在一起讲，实际情况也是经营中的科学决策
过程便是管理的渗透，而管理中的经营意识可以讲是情商的体现。把经营和管理严格区分开来是误
区，也是务虚的表现。
2.经营是对外的，追求从企业外部获取资源和建立影响；管理是对内的，强调对内部资源的整
合和建立秩序。经营追求的是效益，要开源，要赚钱；管理追求的是效率，要节流，要控制成本。
经营是扩张性的，要积极进取，抓住机会，胆子要大；管理是收敛性的，要谨慎稳妥，要评估和控
制风险。
经营与管理是密不可分的。经营与管理，好比企业中的阳与阴，“他”与“她”，必须共生共
存，在相互矛盾中寻求相互统一：光明中必须有阴影，而阴影中必须有光明；经营与管理也相互依
赖，密不可分。忽视管理的经营是不能长久，不能持续的，挣回来多少钱，又浪费掉多少钱，“竹
篮打水一场空”，白辛苦。笔者老家四川农村有一句土话：“外面有个筢筢，家里有个篓篓”，意思
是男人在外面挣钱，女人在家里也要节省，小日子才能过得红火，说的是同样的道理。另一方面，
忽视经营的管理是没有活力的，是僵化的，为了管理而管理，为了控制而控制，只会把企业管死；
企业发展必须有规则，有约束，但也必须有动力，有张力，否则就是一潭死水。
3.经营是龙头，管理是基础，管理必须为经营服务。企业要做大作强，必须首先关注经营，研
究市场和客户，并为目标客户提供有针对性的产品和服务；然后基础管理必须跟上。只有管理跟上
了，经营才可能继续往前进，经营前进后，又会对管理水平提出更高的要求。所以，企业发展的规
律就是：经营－管理－经营－管理交替前进，就象人的左脚与右脚。如果撇开管理光抓经营是行不
通的，管理扯后腿，经营就前进不了。相反的，撇开经营，光抓管理，就会原地踏步甚至倒退。
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三、市场战略与企业管理的关系
市场战略对企业发展起着至关重要的影响，而企业管理则为企业市场战略政策提供了良好坚实
的保障，建立健全企业管理制度完善管理体制将有助于稳定企业的内部关系，从而使企业对市场的
解析力增加，同时抵抗市场冲击的能力也相对变强，稳定的企业内部环境是企业制定市场战略政策
的基础，而正确的市场战略政策得到的积极反馈又反过来促进企业管理的进一步完善和改革，两者
具有相互辩证统一的关系。
第三节 企业经营观念的内容
经营观念是指企业经营活动的基本出发点和目标以及为实现这一目标而制定的战略思想。下面
跟着小编一起来看看企业经营观念的内容及管理创新策略。
一、市场观念
市场观念是企业处理自身与顾客关系之间的关系的经营思想。顾客需求是企业经营活动的出发
点和归宿，是企业的生存发展之源。企业生产什么、生产多少、什么时候生产以及生产的产品以什
么方式去满足顾客的基本需求是市场观念的基本内涵。
二、竞争观念
竞争观念是企业处理自身与竞争对手之间的关系的经营思想。市场竞争是在市场经济的条件
下，各企业之间为争夺更有利的生产经营地位，从而获得更多的经济利益的斗争。市场竞争具有客
观性，排他性、风险性和公平性。企业对这方面的认识和态度，反映出企业竞争观念的表现方式和
强度。
三、效益观念
效益观念是企业处理自身投入与产出之间的关系的经营思想。企业可视为一个资源转换器，以
一定的资源投入，经过内部的转移技术，转换出社会和市场所需要的产品。经济效益是产出和投入
之比，这个比率越大，经济效益就越高。效益观念的本质就是以较少的投入(资金、人、财、物)带
来较大的产出(产量、销售收入和利润)。因此，企业的效益观念涉及到处理好投入、转化和产出的
综合平衡，解决好投入、转换的经济、高效和产品的适销对路的产品。
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四、创新观念
创新观念是企业处理现状和变革之间的关系的经营思想。创新是企业家抓住市场的潜在机会，
对经营要素、经营条件和经营组织的重新组合，以建立效能更强、效率更高的新的经营体系的变革
过程。企业的创新观念主要体现在以下三个方面：一是技术创新，包括新产品开发、老产品的改
造、新技术和新工艺的采用以及新资源的利用;二是市场创新，即向新市场的开拓;三是组织创新，
包括变革原有的组织形式，建立新的经营组织。变革是有风险的，然而不变革也是有风险的。对两
种风险的认识和态度是创新观念的本质。
五、长远观念
长远观念是企业处理自身近期利益与长远发展关系的经营思想。近期利益和长远发展是一对矛
盾统一体，商品生产的特点是扩大再生产，然而投资者和职工当前的利益又不能不考虑。企业领导
者如何兼顾者对矛盾，是长远观念的核心。
六、社会观念(生态观念)
社会观念是企业处理自身发展之间的关系的经营思想。现代企业越来越感到社会责任的重要
性。企业之所以能存在，就在于能对社会做出某些贡献。除了生产适销对路的产品外，企业还负有
诸如对国家、生态环境、文化教育事业、社区发展、就业、职工福利和个人发展负有责任。社会观
念的本质，就是谋求企业与社会的共同发展。企业的发展为社会做出了贡献，社会的发展又为企业
的发展创造了一个良好的外部环境，所以也称为生态平衡观念。推而广之，生态观念是指企业与所
有利益相关者互惠互利，共同发展的观念。
第四节 企业管理创新策略
一、根据创新的程度分
根据创新的程度不同，可以分为首创性创新策略、改创型创新策略和仿创性创新策略
（一）首创型创新策略
首创型的创新是指观念上和结果上有根本突破的创新，通常是首次推出但对经济和社会发展产
生重大影响的全新的产品、技术、管理方法和理论。这类创新本身要求全新的技术、工艺以及全新
的组织结构和管理方法。首创型创新还常常引起产业结构发生变化，从而彻底改变组织的竞争环境
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和基础。
（二）改创型创新策略
改创型创新是指在自己现有的特色管理或在别人先进的管理思想、方式、方法上进行顺应时或
逆向式的进一步改进，现在的特色管理是自己所独有但尚未系统化或完全成型的管理方式。改创型
创新就是在借鉴别人的先进管理的基础上进行大胆创新，探索出新的管理思路、方式、方法，简单
地说，就是在别人已有的先进成果上进行有创意的提高。日本是采用这种管理创新策略的典型国
家。日本的企业管理水平在第二次世界大战后是很落后的，20世纪 50年代日本派了大批人去美国
学习企业管理技术，邀请许多美国的专家到日本讲学，并结合日本的传统文化和国民气质，创造出
了全新的日本企业管理模式，最终使美国反过来向日本学习其某些管理方法。
（三）仿创型创新策略
仿创型创新策略是创新度最低的一种创新活动，其基本特征在于模仿性。在创新理论的创始人
熊彼特看来，模仿不能算是创新，但是模仿是创新传播的重要方式，对于推动创新的扩散具有十分
重要的意义，没有模仿的创新的传播可能十分缓慢，创新对社会经济发展和人类进步的影响也将大
大的减小。模仿可以分为创造性的模仿和简单性的模仿，创造性模仿就是我们上面介绍的改创型创
新，而简单性模仿就是仿创型创新。
二、根据创新的过程分
根据创新的过程是量变还是质变，可分为渐进式创新策略和突变式创新策略
（一）渐进式创新策略
渐进型创新是指通过不断的、渐进的、连续的小创新，最后实现管理创新的目的。这种创新策
略从小的方面人手，不至于猛烈攻击既得利益者的利益，易于被这群人所接受。由于许多大创新需
要与之相关的若干小创新的辅助才能发挥作用，而且小创新的渐进积累效应常常促进创新发生连锁
反应，导致大创新的出现，所以，单个小创新虽然带来的变化是小的，但它的重要性不可低估。它
说明企业的管理创新是从无数的小创新开始的，当大量的小创新不断地改善着企业的经营管理，并
达到一定程度时就会产生导致质变的大创新。这种创新具有渐进性、模仿性，创新的周期一般较
长，而创新的效果却不错。日本的企业多采用这种渐进式管理创新策略，日本政府在公务员改革过
程中也采用了这种策略，通过有计划地每年逐渐减少公务员数量的办法，加以编制法定化的配套措
施，使日本的公务员改革取得了成功，值得我国在制定机构的方案时学习借鉴。
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（二）突变式管理创新
突变式管理创新是指企业的管理首先在前次管理创新的基础上运行，经过一段时间，直到创新
的条件成熟或企业运行到无法再适应新情况时，就打破现状，实现管理创新质的飞跃。它具有突变
性，创新的周期相对较短，而创新的效果相对较好。这种突变式管理创新的实现通常由专业管理人
员、企业家来实现。欧美的企业和政府的管理创新多采用这种策略，如 20世纪 80年代初英国政府
实现的“私有化运动”和 20世纪 90年代初由美国、英国、澳大利亚、新西兰等西方国家实行的
“重塑政府”行动，在短时间内，政府的管理理论和管理实践都发生了重大变化。
三、根据创新的独立程度分
根据创新的独立程度，可以分为独立型创新、联合型创新和引进型创新
（一）独立型创新策略
独立型创新的特点是依靠自己的力量自行研制并组织生产，同时独立创新型创新的成果往往具
有首创性。国外大型企业大多拥有自己的研究开发机构，因而其研究工作特别是涉及公司特色产品
的核心技术，多以自身力量进行，这样可以做到技术保密，使自己处于行业竞争中的领先地位。其
缺点是应用此策略的企业在投入了巨资且研究项目已经或将要取得成功时，有可能会发现同样的产
品或发明已经被别人领先创新出来，不但失去了占领市场的先机，而且造成人力、物力、财力的巨
大损失。
（二）联合型创新策略
联合型创新策略是若干组织相互合作进行的创新活动。联合创新往往具有攻关性质，可以更好
地发挥各方的优势。但是这种创新活动涉及面广，组织协调及管理控制工作比较复杂。然而，随着
科学技术的发展、高新技术的兴起，许多重大的创新项目，无论从资金、技术力量以及该创新项目
内容的复杂性，都并非一个企业或组织所能承担，因此，联合创新就变得日益重要。联合不仅包括
企业和企业之间的合作，企业和科研机构以及高校进行联合创新，甚至各国政府都开始采取联合创
新的策略，并且这种企业和其他部门的合作以及政府的跨国的合作变得越来越普通。
（三）引进型创新策略
引进型创新策略是从事创新的组织从其他组织引进先进的技术、生产设备、管理方法等，并在
此基础上进行创新。这种创新的开发周期相对较短，创新的组织实施过程有一定的参照系，风险性
相应降低。但是这种创新策略需要对引进的技术进行认真的评估和消化。
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第四章 2019-2025 年中国房地产中介企业经营管理战略探讨与
建议
面对新形势，企业要制定科学合理的规章制度与监督制度，强化企业的执行力度与企业的内控
力，使企业有章可循，让企业合理有序的发展下去，增强对人才的重视，提高员工福利，激发员工
工作热情，促进企业的竞争力增加。企业管理者应与时俱进，不断提高自身素质，为企业的创新发
展创造更多价值。
第一节 2019-2025 年中国房地产中介企业经营发展战略建议
一、必须把做强做优放在更加突出的地位
近几年，我国企业发展更多地表现为规模的快速扩张，与世界一流企业相比，在盈利能力、技
术创新能力、商业模式创新、引领产业发展等方面的差距还很大。发达国家大企业凭借其技术、品
牌和供应链优势，主导行业发展的格局没有改变，在产业价值链中的优势地位没有改变。
因此，我国必须改变长期以来在高速增长条件下形成的发展理念和经营方式，把做强做优摆在
更加突出的地位，不能再单纯追求规模的快速扩张，要努力实现从速度效益型向质量效益型转变，
从要素投入驱动到创新驱动转变；要更加突出经济效益，切实提高发展质量和水平，努力实现持续
健康发展。
二、大力实施精品名牌战略，推进市场竞争
中国房地产中介企业要想在市场经济和国际竞争的双重考验中得到生存和发展，必须坚持把实
施品牌国际化战略作为实现可持续发展的动力和手段，借鉴国内外著名品牌的成功经验，以企业整
体价值观为核心，以公司组织与管理体系再造为依托，以优质产品和优质服务为载体，积极实施品
牌的塑造、运营、延伸和扩张策略，塑造出具有个性的全新形象。在具体措施上，要按照国际质量
管理标准要求，认真抓好 ISO9002质量保证体系有效运行，全面提高质量控制能力和品牌锻造能
力。充分利用企业品牌效应和国际影响力，进一步拓展品牌内涵的覆盖面，带动公司的整体崛起。
同时抓好营销体系建设，建立起灵敏、高效的信息反馈系统和营销网络，以现代营销手段扩展企业
品牌的知名度。通过品牌扩张，逐步使品牌成熟起来，并跻身于国际知名品牌之林。
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三、以客户为导向，满足客户需求
你所做的一切，就是让你的顾客满意。
客户导向是一种与客户的互动模式，以客户为导向，满足客户需求，努力的焦点放在发觉和满
足客户需要上，包括以下几个要素：
服务意识，在意识层面，具有强烈的服务客户，满足客户的愿望，将此作为自己的使命。理解
客户，重视对客户的消费能力、偏好，不断收集客户资料与客户感受，了解，研究，预测客户需
求，以此作为改进工作的行动指南。响应客户，在了解客户需求的基础上，就要致力于开发符合客
户需求的产品和服务，交易过程中以赢得客户的满意为使命，在客户反馈信息的基础上迅速改善产
品和服务。
四、创新经营模式
近年来，受国内外经济增长放缓、市场需求变化、实体经济及产业发展低迷、新兴业态新经济
模式蓬勃发展等多种因素影响，传统的发展模式普遍遇到瓶颈，再延续传统“满足市场供应需求、
依据需求组织生产、预判需求布局产能”发展方式，既无法实现健康发展，也无法抢占市场需求预
期的先机。因此，房地产中介的市场竞争策略不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现
阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。
可以说，在新发展形势下，过去那种传统的发展模式，随着市场需求下降、传统产能过剩、传
统产业链基本布局完成等因素影响，已再无生存空间。
当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下。在新的
发展时期，房地产中介发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维，创新经
营模式，实现“二次创业”。
五、价值创新开拓战略蓝海
深陷红海的企业一般采用的都是常规方法，即在已有的产业秩序中建立起自己的防御地位，竞
相去击败对手。但是蓝海的开创者根本不是以竞争对手为标杆，而是采用完全不同的一套战略逻辑
——价值创新。
价值创新是蓝海战略的基石，因为跟传统思维不同，它不是把精力放在打败对手上，而是在全
力为买方和企业自身创造价值飞跃上。这是跟传统的红海市场企业思维完全不一致的根本。
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价值创新分“价值”和“创新”两点。在实行时，既不能太过于考虑价值、也不能把所有重心
放在创新上。单纯的考虑价值，容易出现在所有精力放在现有结果上的“小步递增的价值创造”
上，这种做法能改善价值，但不足以使产品出类拔萃。但不考虑价值，只考虑创新，就是完全为了
创新而创新，仅仅是为技术驱动、或者是一味追求新奇怪诞。
因此价值创新，是指企业把创新与效用、价值、成本整合到一起。也就是说，开创蓝海者，要
同时追求“差异化”和“低成本”。
而在成本和价值的考量上，企业通过剔除和减少产业竞争所比拼的元素节省了成本，又通过增
加和创造产业未曾提供的元素，提升了买方价值。随着时间延续，高价值的产品也就成就了规模经
济。
需要注意的是，价值创新是一种战略，要求企业整套系统都在为买方和企业自身实现价值飞跃
运转。价值创新主张市场界限和产业结构并不是给定不变的，而是可以根据为企业个体的行动和信
仰所重新构建。开创蓝海战略，同时应该以机会最大化和风险最小化的原则为导向。
六、紧跟市场发展
众所周知，我国当前城市发展无论是本国还是国际市场都取得了瞩目成就，而且加之大量人口
涌入城市，这无疑推动了消费。房地产中介发展也应该紧跟这一趋势，努力与城市发展相接洽，以
达到充分挖掘城市市场的目的，进而回笼资金发展房地产中介领域。
七、实施“走出去”战略
经济全球化是当前社会的主要经济形式，而我国在国际市场当中也属于输出大国。故房地产中
介领域也应该深刻认识了解到这一点，需要及时按照国际市场的发展趋势来改善提高，如此，在改
进推动了自身发展的同时也使得我国房地产中介发展更能够融入国际房地产中介交易市场。
而实施“走出去”战略，是积极主动参与经济全球化、顺应世界经济发展趋势的需要，也是深
化国际经济合作、培育我国跨国公司的需要。
在实施“走出去”战略，房地产中介业国际竞争力方面，应注意 5个问题：一是要通过持续自
主创新形成竞争优势；二是企业战略必须包含全球化的思考，并在据有优势时未雨绸缪，以创造更
持久的优势；三是要善于把劣势转化为优势，必须拥有高端的人才、技术，敏锐捕捉国内外市场需
求及环境信息，提高商务运作能力和跨国经营能力；四是要善于创造压力，敢于寻求最强的竞争对
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手作为激励对象，主动拥抱国内外竞争对手；五是建立企业风险预警系统和评估诊断体系，有选择
性地寻求海外优势，有效规避市场风险，永葆母体竞争优势。
八、坚持“五化”发展举措
一是着力提升房地产中介的智慧化。房地产中介应注重加强互联网建设，扩展服务能力，降低
运营成本。在产品创新上，要注重标准化、特色化，为客户提供更多的方便快捷的增值服务。房地
产中介要抓住网络发展的大机遇，不断研发面向互联网用户的产品，成为差异化的全面数字化企
业。在客户经营上，为客户提供全流程网络服务。要根据客户价值的高、中、低制定差异化的交叉
经营策略。广泛吸收具有网络经营经验的人才，提升网络客户营销和服务团队的战斗力。
二是着力推进利润来源的多元化
房地产中介要通过转型和创新，深度培育批发业务的行业专业化能力，加快开拓细分市场，建
立公司生态服务系统，打造差异化服务模式和竞争能力。要根据客户需求的不同，提供个性化、高
附加值的创新产品，实现与客户互利共赢。要保持稳健的流动性、稳定的客户、持续增长的利润、
不断向好的社会品牌形象。要完善细分市场营销服务模式，加快发展各细分市场业务，打造精品。
在有效控制风险和经营成本的基础上，要借助科技和信息技术整合资源，建立起统一的、涵盖境内
外业务的业务营销平台。
三是着力推进房地产中介投入产出的高效化。资本的稀缺性和市场经营门槛的大幅提升，客观
要求房地产中介通过科学、精细化的管理，走一条节约、产出高效的发展道路。
四是着力推进房地产中介经营发展的信息化。房地产中介要适应互联网、移动智能终端、大数
据、云计算、人工智能为代表的新一代信息技术和金融技术的广泛应用，实施房地产中介数字化战
略，改变传统的经营模式，打造新的核心竞争力。房地产中介要高度重视 IT规划，实现业务处理
的电子化、自动化和管理系统的信息化，建立核心业务系统和客户关系管理系统。
五是着力推进房地产中介效益的社会化。国内房地产中介在追求利润稳定增长的同时，要更加
重视环境保护、社会公益事业的投入，积极采纳赤道原则，打造绿色房地产中介，积极履行社会责
任，同时积极参与社会公益活动，捐资助学，抗震救灾，将促进经济社会环境的协调可持续发展作
为战略的重要组成部分。
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第二节 2019-2025 年中国房地产中介企业管理发展战略建议
随着国内外房地产中介市场的逐步成熟、产业相对饱和，企业能够获得的机遇逐渐减少，企业
之间的竞争将变得持久而多样化。从前，一个企业靠一个点子或创意、凭某一个方面的资源优势来
建立优势就有可能赢得市场，但未来已不太可能了。房地产中介企业经营已从粗放型数量方式向集
约型质量经营转换，微利时代的到来使企业要靠管理增加资源的利用效率，深挖内部潜力，才能赢
得竟争。实际上企业的管理就是有效地配置资源，就是提高资源的综合利用率。规范化的市场竞争
的时代，一切靠真正的实力，而真正的实力靠良好的管理来建立。时下，企业界流行一个口号：二
次创业。二次创业的核心实质上就是管理提升，就是管理革命。
一、建立完善的企业管理体系
①建立经营合法的企业文化。在法律法规方面对企业员工进行考核，将合法的经验理念全面落
实到每一个员工的思想理念中去，将诚信铸就品牌的价值观贯彻到职工的日产工作中去，建立符合
规定的企业文化。
②完善落实公司规章制度。企业相关人员及时出台公司的规章制度手册，通过合理的手册制度
管理公司企业人员，通过符合规定的管理办法和专业化管理细则约束员工，加强员工的企业凝聚
力。
③落实管理监督机制。企业相关部门可以建立监督小组，在企业运营工作中各个员工的职责进
行监督，通过监督的方式，对员工的工作态度进行严格审查，同时，严格工作流程及审批程序，避
免工作人员发生业务上环节上的隐患.
二、深化现代企业制度改革，打造全新形象
①按照现代企业制度的要求，以产权为纽带，通过规范上市、中外合资、相互参股等形式，改
制为多元持股的有限责任公司或股份有限公司；按照市场取向和规模经济的原则，通过兼并、联
合、参股等方式，进而组建大型企业集团，实现产业结构优化重组，提高规模经济效益。同时，按
照现代企业制度的要求，深化和完善企业法人治理结构，切实转换经营机制；
②按照产业关联度，着力培育和发展跨地区、跨行业、跨私有制和跨国经营的企业集团；
③要积极开拓海内外市场生存空间，抓住全球资源结构优化调整的历史机遇，按照投资主体多
元化的要求，积极在国内外寻求开发新的战略后备资源，加强优势项目的建设，努力在企业规模和
经济当量上提升自己，争创发展新优势；
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④大力推进金融资本和产业资本的结合，抓好金融资本运作，推动产业发展和升级。同时要高
度重视并加强发展战略研究，开展企业人才战略、营销战略、科技战略方案的研究和制定，建立起
现代企业发展战略体系，在战略上实现克敌制胜。
三、积极探索信息化网络化时代的管理模式
当今时代，以信息技术和网络技术为核心的科技革命，正在颠覆性地改变工业革命所形成的经
济形态和增长模式，对企业发展带来许多前所未有的挑战。深入思考信息化、网络化对企业管理带
来的冲击和影响，形成互联网时代新的发展思路和管理模式，已经成为企业生存和发展无法回避的
问题。海尔集团积极应对互联网时代的管理挑战，通过组建自主经营体，在一体化的信息平台上实
施人单合一的业绩考核机制，使得员工能够实现自我组织、自我激励、自我驱动，从而原创性地建
立起一套由市场需求拉动、敏捷高效、全员自主经营的商业模式，企业业绩实现快速提升。他们这
种紧跟时代、持续创新、锐意进取的精神，值得我国广大企业认真学习。
我国企业要高度关注互联网时代企业运营环境的变化，在市场“倒逼”的形势下，将原来以厂
商为中心、大规模生产、大规模促销和低成本竞争的模式，转变为以消费者为中心、个性化营销、
柔性化生产和精准化服务的模式；要高度重视企业组织结构的变革，建立以流程、标准和制度为基
础的管理体系，使企业的运营活动纳入信息化轨道；要高度重视员工管理方式的变革，从对人的行
为的刚性管理转变为对员工创新能力的全方位激励，为他们提供发展机会和施展才能的平台；要高
度关注企业管理范畴的变化，由规模经济向范围经济转变，建立起全球协作、共创、共赢的快速反
应的社会化价值创造网络。
四、大力提高企业集团管控的能力
近年来，积极推进产业整合和兼并重组，已经成为我国企业发展的一条重要途径。但一些企业
在迅速做大规模的同时，忽视了对资源的有效整合，暴露出“集而不团”、管控能力弱等一系列问
题。加快建立适应市场化、集团化、专业化要求的管控模式，大力提高集团管控的能力，是我国大
企业亟待解决的紧迫问题。
我国企业要围绕实现集团公司价值最大化，选择符合自身特点的管控模式；要不断完善公司的
治理架构，强化董事会建设，提高企业的科学决策水平；要明确集团总部关键管控职能，全面提升
集团总部管控能力；要统一制定战略，统筹各板块和产业链的协调发展，集中配置企业掌控的资
源，形成产业协同效应；要充分发挥制度建设的基础性、长期性、稳定性优势，按照横向到边、纵
向到底的总体思路，制定完善公司的制度体系，坚持用制度管人、管事、管权；要强化集团在人
力、财务、物资等业务领域的集中管控；要特别重视强化风险管控，建立健全全面风险管理体系，
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努力规避经营风险。
五、提高人员素质，提高管理水平
拥有高素质人才对企业来说具有重要意义，因为人是整合知识和技能的主体，在各种资源的组
合配置中起着主导能动作用。房地产中介企业应尽快将人才战略纳入企业的中长期规划中，牢牢把
握人才这一关键环节，主动研究人才成长、适用的规律，探索市场配置人才的路子；建立起吸引、
聚集、培养人才的机制，注重现有人员的培养使用，及时补充、引进短缺急需人才，重点培养管
理、技术骨干队伍，实现企业由劳动密集型向管理密集型、技术密集型转变。对一线操作人员（特
别是劳务工人）进行业务、技能、安全培训，提高其综合技能。
每一个房地产中介企业都应以全新的文化理念和市场观念为导向，建立一套科学、独立的管理
机制，在狠抓基础管理上下功夫，在各项管理制度的完善与落实上下功夫，把“全面质量管理”的
理念落实到每一个人、每一件事、每一个岗位上去。以人才为核心，以管理为工具，以全新的文化
理念和市场观念为导向，不断提高企业管理水平，增强企业竞争力。
六、加强资金管理，提高企业融资能力
推行企业全面预算管理机制，建立与市场经济相匹配的内部资金管理模式。制度上，建立资金
周转监控制度，加强各环节的控制；技术上，建立完善资金结算制度，灵活运用结算工具，提高资
金使用效果；管理上，实行全员参与成本控制，强化成本节约意识。在加强资金管理的基础上，努
力提高企业融资与抗风险能力，积极寻求融资支持，大力挖掘企业内外部资源潜力，积极开展银
企、企业间合作，解决资金流通问题，从而提高企业运作项目的能力，增加市场份额。
七、开放式创新与组织学习
网络时代，环境动态变化。企业应该开放自己的思维和组织模式，从外部环境、竞争对手、供
应链网络等方面进行学习，不断提升核心能力。房地产中介企业采纳的“开放式创新”对策主要
有：在相关领域中采用开放式的标准进行创新从而带给用户新价值；分拆企业价值链并把创新成果
外卖；知识产权管理盈利以及从客户中学习等。
基于知识管理观点来看，公司培育可持续发展的核心能力实质上是在市场需求不断变化和知识
流动的环境下，首先调整战略思维并对现有特异性知识进行“破坏性创新”的过程。通过组织学
习，使公司战略柔性化、协同化，促进知识创新从封闭式向开放式发展，从而获得市场的持续竞争
优势。
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房地产中介企业应该抓住机遇，开拓创新，求发展；发挥优势，突出特色，创品牌；实施自主
创新和可持续发展战略，不断提高中国房地产中介企业的核心竞争能力。
八、强化安全法制化建设
推进企业的国际化、区域化发展，安全生产工作将面临着重大挑战。树立现代化企业形象，必
须有一个安全稳定的生产环境和安全可靠的投资环境。只有安全生产形象好的企业，才能吸引更多
的合作伙伴及投资者。这意味着原有的安全管理规则，必须以执行国际惯例、国际规则为准。因
此，在安全生产管理上，就必须强化“以人为本、安全第一”思想，增强“依法治企”的法制观
念，加大依法治企力度，真正将安全生产纳入法制化轨道上来。同时，坚持“标本兼治，综合治
理”的原则，加大安全宣传教育的力度，加大安全科技支持力度，努力提高全员安全素质和自保互
保能力，抓好安全生产的监督和管理，搞好安全生产标准化达标，推进安全风险分级管控和事故隐
患排查治理″双重预防″机制建设，夯实企业安全生产基础。只有如此，才能尽快缩小与发达国
家、领先企业在安全生产管理上的差距，优化现代企业形象，提升市场竞争力。
九、大力提升国际化经营管理水平
加强跨国经营管理，提升国际化经营能力和水平是做强做优大企业、培育世界一流企业的必然
要求。与世界一流跨国公司相比，我国企业的国际化经营仍然处于初级阶段，中国企业联合会发布
的数据显示，中国 100大跨国公司 2011年的平均跨国指数为 %，不仅远远低于同期世界 100
大跨国公司 %的平均水平，而且远远低于同期发展中国家 100大跨国公司 %的平均水
平。
我国企业大力提升国际化经营水平，在跨国经营中要坚持市场化原则，充分尊重市场规律；要
加强战略引领，明确不同阶段国际化经营的主要目标和任务，全面规划、分步实施；要建立适应国
际化经营的组织架构、协调配合机制和后台支撑体系；要依照国际通行规则创新商业运作模式，增
强产品的跨国研发能力和营销能力；要构建全球学习和知识流动机制，培养能熟练使用多种语言并
掌握多元文化融合的管理人才；要注重对自然环境和各类资源的保护，积极、正面、及时应对各类
社会责任危机，不断完善社会责任沟通管理机制；要加强与当地企业合作，积极推进本土化经营，
力争在当地社会树立起企业和国家的良好形象。
第三节 企业经营管理创新策略
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一、把握企业正确的经济发展理念
与时俱进的企业经济发展理念，是企业在复杂的市场经济中，指引企业不断前进的明灯，是保
证企业的不断发展与经营管理水平提升的必要保证与关键因素，面对国内外产品技术的双重压力，
企业应明确自身发展方向、改变自身发展理念、把握市场发展动向、引进外企先进经营管理技术，
与本土环境相结合，寻找符合自身的发展方向，制定本土化的经营管理策略。扎根于新形势下的市
场环境，面对互联网环境下的机遇与挑战，我国企业尽早实现电商与传统企业的身份转变，把握互
联网经济，改变自身发展方向，拓宽企业发展道路，实现企业转型，使得本土企业与产品走出去，
面向国际化市场。
二、调整企业管理模式，制定科学合理的规章制度
调整企业管理模式，制定科学合理的规章制度，可以保障企业在当前新型市场环境中的平稳发
展。企业只有制定符合自身实际情况的规章制度，才可合理的协调企业各部门工作，科学分配与执
行任务，提高企业的协作效率。制定符合自身企业需求的规章制度可以规范企业领导者与管理者。
使得经营管理有章可依。加强企业的执行能力，面对政府政策改变，因地制宜、因人制宜地调整企
业制度，有利于企业的本土化发展，减小企业发展障碍。奖惩制度的建立有利于调动员工工作积极
性，切实提高企业的发展动力，实现企业的制度化管理。
三、强化企业的控制力，制定完善的企业经营管理监督体系
企业的执行能力强弱影响着企业的发展速度，良好的企业执行能力可以使得企业更快的在新形
势下的市场环境中抢占市场份额，加快速度发展建立强有力的企业经营管理监督体系，确保企业活
动的有序进行。对于企业生产各个环节的有力监督，可以使得企业运行有序，企业资源配置合理，
建立以财政控制为核心的内容模式贯彻落实企业决定，使得企业凝聚力增强，执行力增加。变相提
高了企业应对位置风险的对抗能力，确保企业的持续发展。
四、尊重技术与人才
人才的发现与任命不仅可以提高企业的创造能力，还会使得企业在市场竞争中更具竞争力。在
当前知识经济体系下，知识转变为生产力的周期缩短，企业要以人为本，从员工角度出发，改变以
往以物为主的陈旧管理模式，多一些人文关怀，尊重员工人格，理解员工心理，满足员工合理需
求，改善员工工作环境，提高员工待遇，加强员工联系，提高员工的生产技能，发掘人才，适才适
用。寻求企业与员工利益的平衡点，创造双赢局面。
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五、企业领导者自身综合素质的提升
企业领导者自身综合素质的提升有利于企业经营管理的创新发展。企业决策者对于公司的发展
方向的改变，规章制度的制定，与企业人事组织变动有着决定性作用。丰富的企业管理经验有利于
企业的长久发展，企业领导者需不断充实自身管理知识。在当前新型市场经济环境中加强与企业员
工的联系，提高自身影响力，塑造一个良好的企业家形象，以身作则。规范企业领导层的作风，起
到表率作用。加强与决策执行者们的联系，使得决策得以贯彻落实，适应当前市场环境，慎重对待
管理层人员的聘任与选拔。使他们能够切实执行企业战略目标，做到令行禁止。
立足于社会主义市场体系，以创新为指导原则，认清我国当前新型市场环境因事因地因人制
宜，以人为本才可在当前的竞争环境中，为自己的企业谋得一席之位，长久发展。当前的市场环境
对于我国企业来说是机遇，也是挑战。面对全球化经济与互联网思维的双重影响，以及本土与出
口、虚拟经济与传统企业的不断转变，企业要认清自身的发展方向不断地调整自身发展理念，懂得
变通，依据市场与政策的不断转变，把握变化核心，制定科学合理的规章制度与监督制度，强化企
业的执行力度与企业的内控力使得企业有章可循，让企业合理有序的发展下去，增强对人才的重
视，提高员工福利，激发员工工作热情，促进企业的竞争力增加。企业管理者应与时俱进，不断提
高自身素质，为企业的创新发展创造更多价值。
第四节 如果做好房地产中介企业经营管理创新
一、加强绩效管理与制度的创新
企业的管理制度主要包括了产权、经营与管理三方面的制度，企业的经营管理创新工作首先要
针对于企业的制度进行创新。企业制度创新的过程是实现企业经营者、所有者与劳动者利益均衡发
展的过程。在开展房地产中介企业的经营管理工作中，要围绕着现有制度中的不足进行积极的创
新，通过加强岗位管理、财务管理、人员培训、激励、改善分配机制等，保证管理制度的先进性。
在内部岗位管理工作开展中，要引入良性的竞争考核机制，对于在岗人员进行考核，结合绩效管理
工作，有效的推动在岗人员的工作积极性，打破传统平均分配的方式，进而有效的推动企业整体增
效。
二、推进精细化与专业化管理
精细化管理与专业化管理，是现代企业的重要经营管理理念。精细化管理对于传统管理理念进
行了优化，并且从宏观层面到微观层面，对企业的经营管理提出了具体的实现方法，有效的降低了
企业的经营成本，提高了企业的效益获取能力，提高企业的竞争能力。在推进精细化与专业化管理
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的过程中，要严抓生产，以提高日常事务管理水平为突破口，真正的保证企业内部管理工作的规
范，保证管理工作的实效性。另外，在开展日常经营管理工作时，要结合不同岗位的不同职责，分
配岗位职责，追求责任到人，进而促进相关管理制度的落实。
三、建立良好的企业经营管理环境
良好的企业发展环境，对于企业自身持续发展是非常重要的。房地产中介企业由于面临着转
型，其工作任务较重，压力较大。在房地产中介企业的经营中，要提高自身服务意识，为客户提供
良好的服务。对于房地产中介企业中所存在的劣势要正确的认识，并且分析风险与优势，以适应内
外部环境变化为主要目的，确保企业利益与员工利益的和谐统一。在经营管理过程中，房地产中介
企业要综合考虑用户、政府的需求，争创良好的社会效益。在服务的创新上，要改变传统服务意识
的不足，建立优质的服务平台，提升房地产中介企业的自身形象。
四、推进企业文化建设
企业文化建设是现代企业经营管理中的重要内容，也是实现企业凝聚力增长的重要保障。近些
年以来，我国房地产中介企业逐渐认识到了人性化管理的优势，并且积极的营造良好的企业文化氛
围。但是，部分企业对于文化建设工作认识不足，并且存在一定的误区。企业文化建设过程中，要
与市场经济形势相适应，并且通过树立品牌文化，打造良好的企业形象。在企业营销过程中，要规
范从业人员的自身行为，通过人员的培训，提高房地产中介企业从业者的整体素质水平。企业文化
建设的过程中，员工自身要重视企业发展理念的学习，真正的融入到企业发展的过程中，以企业为
家，以主人翁精神参与到企业的管理与发展过程中。
企业经营管理工作的主要核心内容，就是对于企业的既有资源进行优化配置，合理的利用企业
资源创造更多的价值。管理创新工作是一项复杂的系统性工作，需要从意识层面上提高，认识到经
营管理创新对于房地产中介企业发展的重要意义，认识到房地产中介企业经营管理创新的必要性。
在实施经营管理创新的过程中，要通过加强绩效管理与制度的创新、推进精细化与专业化管理、建
立良好的企业经营管理环境以及推进企业文化建设等方面，有效的将创新工作进行落实。房地产中
介企业的管理者要通过不断的思考，提高自身理论实践水平，真正的摸索出行之有效的创新道路，
真正的提高房地产中介企业的经济效益，让房地产中介企业可以更好的为我国社会经济发展提供保
障。
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第五章 盛世华研总结
第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略
一、企业失败的原因
我们每天都在面临各种可能性的变化，特别是当前经济、社会、技术等都处于剧烈变革的时
代，企业稍有不慎就面临破产倒闭的风险。
我们发现，大部分企业：
风口来了，大家一窝蜂的涌入，结果短短几年就将一个行业作死；
风口没了，很多企业就开始变卖资产、破产倒闭，迅速离场；
行业热时，大家拼命扩张，实施并购、多元化、国际化等战略；
行业冷时，大家又拼命收缩，资产贱卖、大砍特砍等痛苦离场；
……
殊不知：当大家都能发现的机会，可能最好的时机已经错过；
殊不知：风口有可能是利益集团人为操控的，你进去就是买单者；
殊不知：行业最火热时，应该准备逆周期调节，开始收缩，保证现金流，为接下来的衰退做准
备；
殊不知：行业进入寒冬时，才是逆势扩张的最好时机，因为这个时候成本最低，机会最多，可
以为公司占据最有利的地位；
……
十余年的商海观潮，看到了太多企业为此付出惨痛而巨大的代价！！！
其他失败的原因还有：
1、行业属于赢家通吃，但竞争对手超级强大或已建立很深护城河
2、衰退的行业，失去用户需求的产品，被科技进步代替的行业
3、严重多元化，缺乏用户心智定位
4、商业模式或服务业态已经落后，被新模式代替
5、企业治理结构有问题，管理层不以股东利益为重，业绩作假。
6、对政策敏感，政策变化可以影响企业生死，或极大可能受到政策打压的企业。
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7、重周期行业周期高峰大幅扩张的企业
……
通过以上总结，我们发现这些企业失败的一个最重大的原因，就是对行业缺乏深度的研究和分
析。这也是盛世华研在十余年的研究咨询实践中，发现众多企业普遍存在的问题：
没有系统的研究方法；
行业信息没人搜集、整理；
对市场没有系统全面的调研；
对政策不了解，没有深入的解读；
对行业趋势判断不清晰；
没有成熟的战略规划；
组织管理体系混乱；
……
然而，行业研究与咨询管理，对学习能力、复杂问题分析能力、客观面对问题等能力要求越来
越高，行业研究也变得越来越难。众多企业、特别是中小微企业享受不到很好的研究、咨询、管
理、培训等服务，只能凭借个人能力在市场中摸爬滚打、闭门造车，最终大致失败。
二、提高胜率的策略
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工
具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，
起着越来越重要而关键的作用。
作为一个负责任、有情怀、有担当的企业，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与
知识体系，以及借鉴了众多学者、专家以及前人的理论，将针对各个行业设计出百份以上的专题策
略研究报告（您可根据盛世华研的命名习惯+策略在平台上搜索，比如“【完整版】2019-2025年
中国房地产中介行业企业发展方向及匹配能力建设/发展战略规划制定策略/转型升级战略/市场竞
争策略研究报告”），供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管理
者、政府等企事业单位参考决策，让每个人都能更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定
策略。
盛世华研致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成
2019-2025 年中国房地产中介行业经营管理战略研究报告
让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 62
功企业家……
第二节 盛世华研独创五大决策研究体系
一、基于“产业”的研究与决策体系
盛世华研发现，我们在开始研究房地产中介行业之前，我们必须先明白产业的本质是什么，有
哪些特征，发展逻辑和影响因素有哪些，产业驱动力是什么。任何行业的发展，都不能脱离产业的
本质，不然就有可能导致企业的失败。我们也要先明白行业有哪些特征、发展逻辑和影响因素、当
前的驱动力，这样我们才能更好的把握规律，制定可行的发展战略。基于此，盛世华研提出基于
“产业”的行业研究理论和战略决策体系，解决以上问题。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业本质研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
二、基于“周期”的研究与决策体系
盛世华研发现，随着我国市场经济不断完善，经济周期影响越来越大，成为理解宏观经济与行
业运行的重要逻辑。经济周期都有哪些？有什么规律特征？它的影响因素有哪些？产能周期的理论
基础和规律是什么？我们怎么判断行业当前所处的周期？基于此，盛世华研提出基于“周期”的行
业研究理论和战略决策体系，通过周期理论，来更充分的理解目前行业发展现状、市场格局、市场
规模、发展速度、经营效益、行业景气度、产业供需、价格走势等信息，让企业对整个产业周期及
产业结构有一个清晰、深入的了解和把控，从而制定科学可行的战略决策。
由于报告侧重点不同，您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业周期研究与
战略决策咨询报告》进行阅读。
三、基于“人性”的研究与决策体系
盛世华研发现，经济的运行深刻反映了人性，然而人类的非理性恐惧和疯狂无法计算，人性在
某些时候也成为理解宏观经济与行业运行的重要逻辑。人性的弱点都有哪些？有什么规律特征？它
的影响因素有哪些？我们怎么根据人性判断行业当前所处的问题？基于此，盛世华研提出基于“人
性”的行业研究理论和战略决策体系。通过人性理论，来更充分的理解目前行业发展存在的困境、
问题、面临的制约、风险等信息，让企业对整个产业存在的问题有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业痛点研究与战略决策咨询报告》进
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让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家…… 63
行阅读。
四、基于“变化”的研究与决策体系
这是个高速变化的世界，我们的产业在变，我们的环境在变，我们自己在变，我们的对手也在
变，……充满着各种变化和不确定性。盛世华研发现，我们周围的一切全在变化之中！面对各种无
法控制的变化，我们该如何去拥抱变化，如何在变化中发现关键变化，如何在变化中找到新的发展
机会？基于此，盛世华研提出基于“变化”的行业研究理论和战略决策体系。并通过变化理论，来
更充分的理解目前行业政策、经济、社会、技术等领域正在发生的深刻变化，让企业对整个产业以
及整个宏观环境有一个清晰、深入的了解和把控。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业变化研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
五、基于“趋势”的研究与决策体系
盛世华研发现，行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来
说，把握行业趋势， 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动房地产中介行业未来
演化的主要因素有哪些？未来房地产中介行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机会在
哪里？影响企业生产与经营的关键趋势是什么？基于此，盛世华研提出基于“趋势”的行业研究理
论和战略决策体系。
您可以在平台上搜索《2019-2025 年中国 XX 行业基于产业趋势研究与战略决策咨询报告》进
行阅读。
六、小结
盛世华研提出的基于“产业”、“周期”、“人性”、“变化”、“趋势”的五大研究与决策体系，是
在前人的基础上总结出来的新的知识体系和方法论，理论部分通俗易懂，战略决策亦具有非常强的
可操作性和实战成果。
此理论是盛世华研第一次开创性的提出，必然存在不尽完善之处，但仍然是不可多得的新的研
究咨询理论体系和战略决策方法论，具有非常强大的理论创新和逻辑。
后续我们将会努力完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方法，
实现盛世华研的使命：让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、
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成功企业家……
第三节 致读者：商业自是有胜算
人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。
决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提
升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平，
最终的结果基本是公平的。
人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差
别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑
战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。
做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。
除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固
然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高
度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼
洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是
截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。
人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指
引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层
次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中
分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。
亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明
白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性
的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而
且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。
我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！
那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？
持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什
么？
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为此，盛世华研将结合十余年的行业研究、管理咨询等方面的知识体系，持续不断的针对不同
行业开发不同专题报告，供每个热爱学习、研究的人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管
理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人都能更早的开悟，更早的理解经济和产
业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得伟大的成功。
盛世华研：致力于让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，成功企业家……
盛世华研
注 1：此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示
深深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。
注 2：此系列报告我们仅收取非常低的费用，属于非盈利性产品，相对于一般几千、数万的研
究报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如
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