回金融证券·现代管理科学.2009年第4期个人住房抵押贷款违约相关变量选择·杨红陈德棉摘嚣:文章主要从三个维皮对个人住房抵押贷款违约相关史最选择进行了论it.在微观层面梳理个人住房抵押贷款违约特征变量是建立评分模型的1重要步骤.文章暴于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维皮构建了个人住房抵押贷款违约相关史最选择的分析框架.关键词:个人住房抵押贷款;特征变量;锥皮个人住房抵押贷款违约特征费最选择是商业银行在常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大，建立评分模型时的一个意要步骤。本文在违约微观变嚣的常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中，我们将户施取上虫~使用了专家带询法。也就是充分利用个人借贷籍和工作单位均不在上海市的借敖人界定为非常住户口，审贷宫的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定主个款人为常住户口。总体而霄，本市常住户口借款人的稳定维度的个人住房抵押贷款违约相关变最选取的具体变量性较高。如下.6.月收入。借款人家庭总收入是衡:1借款人偿还抵押-、借款人缘厦贷款能力的1重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家1.借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国年龄作为一个m要指标。…般来说，年轻人考虑不够周全就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借故倾向于窗险，刚工作时收入较少但最具成长价值;随着密人的财务负担能力。户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收入等不断7.单位性质。本研究选择了"单位性质"作为间接待征的变化而使客户的价值不断成长.人到中年收入稳定且达变最。单位性质可分为回家机关、事业单位、优质大型企业到最高，考虑问颐也更加周金。当人到了退休年龄盾，收入(含罔有及国有控股企业、世界5∞强企业等)、…般企业、普通忽剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款小型私膏企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认违的风险的一个意要因素。定，可以经搜信审批部门。2.婚姻状况。婚姻状况通常分为已婚、未婚、其他(商8.服务年限。借敖人在当前工作单位的工作年限可以界/丧偶)等三个档次。巴婚的借敖人总体而宫，其收入的间接考盖其工作稳定性。稳定性较高.婚姻状况的不间往往对应着家路收入来源的9.职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及周不同，即家跑收入是来自政薪还是单藉。已婚借敖人有较级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人稳烧的家庭基础，是失费双方共同赚钱来经营一个家庭，(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次，职务3.性别。在银行专家审贷实践中…般都把借款人的级别越南，…般其收入稳定性也越南。但企业性质不间，相性别作为…个特征变量，但结论不…:有观点认为男性在间职务的内涵盖别较大。收入水~、受教育机会、工作年限等方面均优于女性，个人10.当前居住条件。居住条件分良好(人均固积高于还款能力强而且稳定性好.倒也有观点认为在某些经济发50平方米).一般(人均面棋高于平方米但房龄大于达的区城，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡最借款人生平等方丽不输男性，同时还款意愿更强。洒质景的一个震耍樨志，也是一个家庭收入能力和稳定性4.最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大的综合体现。学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款11.家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭人学历越南，一般来说在相间的行业背景下其收入可能性月收入比指标直接反映了借款人在诙项债务上的负担情也越南，且收入稳定性堕强。间时，学历商受到的教育多，况，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借人们考虑问题相对来说也更加全丽，对个人职业生援和家款人财务负扭越重，将来发生财务危机的可能性也越大。脏生命周期各个阶段的规划也更有计划性，因此高学历的正因为该指标的意要性，在国外理论界和实务界非常重视借款人发生财务危机相对来说会小一些。对该指标的研究。5.户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非12.家庭资产负债比。判断借款人的还款能力，只考虑明100-룶?췲랽쫽뻝ꇱ햪캥뿮맘붨톡짳훐캬죧튻ㆣ쓪쟣뮧뗄떽웕㊣틬컈늻쯹㎣탔쫕뮹듯욽㒣톧죋튲춥뷨㖣뎣벮뛸㚣듻뻍㞣뇤⢺킡뚨㢣볤㦣벶잪릫춬㔰믮ㄱ퓂뿶헽뛔ㄲ죋솢좡듻ꆣ뛈쿂ꆢ꺽쇤쿲놾뇤ퟮ뇩꺻ꎬ뚨춬틔껐뇰죫뿮뗄뗈껗톧풽쏇짺힡뫍뮧뷏껔ꎮ늻꺵솿겹탍꺷뷓껖?쮾횰욽훊ퟛ쫕틲룃튪풼캥볼쓪퇮ヒ힡움짏맙춨뗄뷨ퟷ폚짭뮯룟벱럧즥탔ꆣ쫕풱쮮쓜쟸랽뿆샺뾼쏼죋ꞿ뮧릤벮캪싊틲닆ꗎ䀘쮽뿉ﻎ냎헾풽컱떱솿뫏죫횸ꎺ쳘풼듊⦺볒?뫬랿럖훷뗄맽룶뿮캪쎰뛸ꎬ뻧쿕얼뷏벴볒욽솦폲쏦?ꆢ풽ꆣ싇훜랢?뿚ퟷ뫍뎣허뫢컱믐떥킼펪틔솿쇬벶룟잰쏗쳥뇈룃뇪춥죋컄헷쿠ꎺ춽춥뗖쒣튪듳죋쯄튻쿕쓪쪹뾼쿂뗄뒿⦵룟볒춥ꏔꆢ잿ꎮ늻Ꟁ쟒컊웚짺퓖솽떥릤힡뗚솿뢺캻낹웳뺭웤ꏖ떼뇰맜쓚뻓⦡쿖횸돂헂뇤맘룶쾲퓂톺탍쪹볒솿힡캬룶ꆣ쇤뿍싇붵튻죈ꎺ춥믹냣?쫜뛸쳘쫤瑱ꎮ쫕쳢룷닆쪡쓚캻ퟷ뮧ꎽ훘떣탔䀘튵쫚?릤냎믲뒦샭몭ꏒ뇪퇐닺뗂훷솿뇤죋릩듻쪱폃뺭뗄랿뛈훘룕ꆢ뮧컊ꆣ룶ꎻﶸ믩쫕뒡믡쳘뷌쟒뇰쓐ꏑ튻죫쿠컱훖몭뻹떥뿚튪뷨춥쓜ꎱ훊킿벰탅ꎽퟷ폅벶냣닮쳵뮰횱풽뺿뢺힡튪쫇솿힡ퟢ뿮뗄쇋퇩쳖뗖ꏔ릤짭쳢틲훘틶죫ꆣ뇈탗헷폽컈탔Ꟁ룟냣뛔뷗캣ꞿ랢늻캻횸쫕솦뻑뿉?웤짳즷훊쇬풱뇰볾뷓햮쏞듓붨톡랿캥튻뫍싛톺?횸ퟷ럝볛튲듋튪떴ힴ쫇떥ꢼ뇤믺뚨듳ꎮ華훐살뛎?평짺퓚횻ퟜ쮼뇪죋죫ꆣ킾럖짆쯻엺훎떼⦡쫕뷏쇞랴퓂뇈풼룶볒횪뫍듻鬒뇪쪱ꆢ횵룼ꎬ틲뒺캡뿶살럲짭틉솿믡탔훐춬⢻쮵뗄쿠퓖폚쇋짏튪쳥틍ꆣ쫕뿑캪웳늿쯔ꪸ탍믲ꊹ죫듳뻓뻹횾펳뮹붫죽솢퓱뗖힡뇈랿쳘훘쪶랭뿮ꆣ쫕쫜늻볓쓪쯘뫍ꏒퟔ웞룟ꎮꆢ뫃돇쪱퓚룼튲맦뛔쫍짏튻몣폐뛸ꗗ죋컈ꇔ맺떡튵쏅웳폅잸힡쏦ꎬ쇋살에룶움뗄톺랿헷튪톯ꎮ퓄캥뗖튻죋뷌뛏훜쇤ꆣꢳ톻늻쮫떫릤ꎺ쫐뮹쾿탗쿠잿룼뮮살몣킩퇔?햼뚨볒ꋊ뗈뇇뚸튵훊짔쳵믽튲뷨뛮랢퓚캬럖듻⧈힡뇤늽램좷듳풼ꓑ냣뷏폽돉좫뿉ꎷ춬킽랽떼뷡ퟷ떫ꎬ뿮즷꠩ꆣ볓튲쮵뷼뗄쿮허틑볒탔쮡믺삽떵낹뫔룟놹볾쫇햼짺맺뷨뗖뛈쒣컶뿮랿솿훨ꆣ뚨쿠킾살짙돌뎤쓜훎쒽췹뮹릲쪱淪싛쓪튲얮틢벰뗄춬좫룼믡뮯뷨퓚놾믩춥낵맘듎ꓗ벶탍ꓒ럖폚튻죋볒닆췢뿮뛔탍뿲ꎻ횡뗖톡ꆣ튲쓄돩맘뿖쮵떫뛈ꎺ떱믡췹쫇춬쫕탒늻쿞폐탔풸틔탐쪱쏦킡ꪱ살뿮짏쫐잺볒ퟜꗎꆢ〰쬨맜웳풼풽솼㌲룶퓚춥컱샭죋룶뗄볜쳘ꎾ톺퓱놾뻍킩퇹뇤탆ꎮퟮꆢ죋돉톻뛔떥죫뮰튻뗈맛퓚룼뛊쿂튵ꎬ볆뻊뺭몣뎣춥쫕믐쫂잿ꗎ탐샭냆룟뫃볒룃퓂캣싛톺죋훘ꎮ헷쫇컄뇤떵솿햱쓪뻟볒떽캪쯗펦킽잮튲ꎺ랽뗣욽잿뿑뗈놳톧뛔뮮킩킳볃놾뷧쫐힡뾽뻸죫ퟜ퓖튵웳폚뮵헾훐ꆣ⣈㋆폗춥듻쿮쫕믺뮹짌퓚돤솿낸톡쟡돉춥훐쇋룶ꋎ?ퟅꆣ살룼벰폐쏦죏뻹킾벸뺰샺탔ꏗퟜ퇐뚨컒뮧듳뗄쫕쪡떥튵폅쒹벶풱﮵떫쮾붷햮죫뫍힡튪뇤ꇌ뿮튵캥럖펦좡톽죋뎤ힴ쓪췋뒻볒벺뺭캪맛뻹쫕뿉룶쿂룟ꎮꆻ뺿쏇뿚늿뇈죫뇗캻뗈훊ꓗ뇰⦡맜좼웳遼뷃컱쪵쓜랿늽솿퓂듻틸풼샻룃쇏뗄뾼볛뿶쫕택힡춥믩펪컈뗣폅퓚죫㮝떵웤쫜횰틲ꞿ훐럇뻍뷨쮳럖샽ퟣꆢ⦡듳뻖ꋖ샭뢸튵ힵ쓜짏풽컱솦뗖훨ꎻﻊ뮹탐캢폃뷸ꆣ뻟싇횵ꆢ죫쓪랿ꋆ풡쫕뷨튻뚨죏폚쒳쮮퓉듎떽튵듋?늻ꎬ뎣뿮ꖻ쫇횸틔ꪼ폅ꋒ탍벶킼죋탔ﶸꮷ솦뗄듳뷧ꎮ톺ꎮ캬잺뿮퓚맛룶죫좷쳥쮵늻ꎻ쫕컈쇤뗖ꏆ뿮ꆣ캪얮킩욽쾡뗄짺룟춷뛏컒힡뚨죋릵쮫뇪훊뮰웳?벰뚸풱떴?뿁뫍뢺ꎮ튲럇횻듻컄뛈뛮뿮뇤죋떽뚨?릻쯦뫳톺ﬨ살볒쓐탔뺭ꆢꊴ죧뿉뷌퇄톧삩쏇뮧듋뗄훑킽퓚쏷폌듳튵짒뻖뫔ꎮ캡늻컈떣쮵풽뎣뾼뿮헂뾽햼솿탅쒣죽훜ퟅ뗈쟒ꎬ듻샫허풴폐춥탔볃톧?맻쓜폽뫍샺듳붫뿚뷨컈볒컒?탍뗄훐ꏖ춬뚨쟩쏷훘싇캥믹뗄듻탍룶좫뿍늻듯쫕뿮뷏ꎮ퓚랢샺뷨탔뛠볒ꎬ뮧뚨맺?웳떡죏냎ꆣ쫓뛏죫?죋쮮뿮ꎬ튵쿠캥풼폚춥쿠뷨쯉맘뿮?풼뇤죋솿쳘톡헷쿠퓱ꆢ뷸듻탐뿮맘쇋쳘싛탔뇤쫶ꆢꎮ랿퓚닺솿캢쳘맛헷닣죽톡쏦룶쫡캬샭뛈퓱룶릹죋붨힡쇋랿룶뗖죋톺힡듻랿뿮뗖톺듻
.2(问9年第4期回现代管理科学圃金融证券收入是不够的，还要其家底总体债务状况和支出状况，为个人住房抵押贷款违的风险水平是贷款价值比的增磁散。此要将借款人收入放入其整体财务收支中加以综合考察。4.贷款期限。贷款期限越短，借款人月还款额越大，借资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的挂在巢，能给个款人的财务负扭就越重。但向时由于贷款期限越婿，借款人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还人月还款额越大，借款人回前朔的还款使其在住房中权益歉，这些资产可以兑现或变盘偿还贷款，因而也是还款能积累的速度就越快.对借款人来说违的造成的潜在权益损力的一个票要保证。失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意13.诚信度。即使借款人有还款能力，如果其还款意愿外或工作变动导敢的违约风险发生的可能性也越小。从罔较茬，那么贷歉的偿还也会出现问题，因此评估借款人的外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间还款窟愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职的关系并无一个统一的定论。务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估;对于借S.贷款利率。贷款利率越高，借款人的利息负担就越款人诚信庶的直接评估则克要通过借故人的外部征信记大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷就景和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查利率的增函敬。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款询借故人在本行历史交易状况可以接得借款人在本行是分为目定利率抵押贷款和浮动利率抵抑贷款两种基本形否发生过各提业务(含恼用卡)、是否发生过延迟付款等，式。从本欧美国改贷危机的情况看，使用浮动利率的借款可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。人违约风险较大。当前我阁贷款利率定价是由政府统一规此外，在回外同类研究中借款人特征维度因素还包描定的，借款人可以选择固定和~$或浮动利率;对于抽样贷供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率被动风险主要我回实行计划生育政策，一般家膜只有一个子女，与国外由借款人来承拥，因而利率的变动可能对违的风险存在较多子女家庭存在很大的最异因而赠养人数在当前我国城大的影响。市家庭中，对家雇财务负扭的影响程度莲异不大而不予考6.还款方式。当前我罔个人住房抵押贷款的还款方式虑。在我国对绝大部分借敖人来说，个人住房抵押贷款是有两种基本的还款方式:等额还款、等本还款;还有很多灵其古绝对比茧的消费借贷，住房抵押贷款月还款额占家靡活的创新类的还款方式:双周供、每周供、随借随还等。等月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数景是固定间的，因此本研究禾考虑家庭总债务月还款占家庭月收入不变的(不考虑利率调整);而等本还款是借款人每期偿还比。贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减二、贷款特征缘度少。等本还款方式J违约的概率相对较低。在本研究中，贷款特征维度变量主事包括业务种费、7.追加扭保。当前我国个人在房抵押贷款的扭保方贷教金棚、还款方式、贷款期限、贷教利率、抵押率(LTV), 式主要是住房抵押，商业银行为了防随风险，对部分贷敖遍加担保等。申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第1.业务种类。分交易类贷款和非交易费贷款，在交属~受益人为银行，阴此贷款保险增加了银行借贷资产的安提贷款中，包括一乎楼、工乎楼、描环授信项下购房;非交全性。也有由自然人或法人作为担保人的。易提贷款包括循环搜信项下房服装修贷款、车位2草原贷-、房产特征维魔款、综合消费贷款、阿名转捷、加按贷敬。根据审贷实践，不对于个人住房贷款来说作为风险辑辈革的抵押房产是肉的业务品种风险度有明显不间，其中，非交易费贷款的重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和风险度整体高于交易费贷款。而交易提贷款中，二乎楼贷保值性。在本研究中，房产特征雄度变量主要包括抵押物款的风险较高。费型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物商职、抵押物单2.贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负价、抵押物所属区域等。损最情况。M…方诵，在借款人收入既定的条件下，贷款金额1.抵押物类型。本研究中的抵押物类型吏要指用于抵越大，则其财务负担就越大，借款人财务罪化时贷款发生押的房产物业类型。从物业价值角度区分，布极高档别费、违约的可能性就越大。但另一方面，我国镀膜局对个人贷高档别囔或高档公寓、曾通公寓、老公房等类型;在国内外款的酋付比例有统一规定，贷款金额于房产国棋是正相关间樊研究中还有将崩龄，或者将期房和现房作为个人住房的，一般大金额贷款对应的首忖比例均不低于30%，反而抵押贷款违约的影响阴素。上海由于具有百年历史，很多从侧由反映了借款人具备较强的还款能力。历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未3.抵押惠。个人住房抵押贷教初始的贷款价值比予采纳。(LTV)反映了借故人初始的极益投入。在购买住房时借款2.抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充人投资的权最比例越大，借款人就越不愿意通过违约而丧当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产失其应住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高，在既定市场评估价值大于购买价格，当借款人在财务A恶化时，可的收入水平、贷款利率和期限下，借散人月坯教负扭相对以涌过出售房产来弥补戚本。在房地产市场处于急速下滑也越大。所以贷款价值比与违约风险有着iE相关关系，即时期(如荧国目前的情况).如果抵押物不(下特第104页)向101-?췲랽쫽뻝ꇶ튻ꆯ쫕듋죋뿮솦ㄳ뷏뮹컱슼톯럱뿉릩컒뛠쫐싇웤퓂춬뇈뛾퓚듻ힷㆣ샠틗럧㊣떣풽캥뗄듓㎣⡌쪧튲룶㒣믽췢㖣듳샻럖쪽뚨평㚣폐믮뛮늻짙㞣짪좫죽뛔훘놣볛톺룟뗖샺폨떱틔쪱죫튪닺듸ꎮ뗄뿮ꆢ죋뫍뷨랢틔췢퇸맺ퟓ볒ꆣ햼쫕놾볓듻샠쿕솿듳풼ㅷ춶웤풽퓂샛튲믲퇐맘겴싊캪캥믹꺻솽뮹뇤쟫쫜탔폚횵탍떵톺쪷닉뎡춨㈰쿖뷰닮껒꺴꺵곗훷웚쫇붫늻살헢튻돏틢톧틸뿮짺ꎮ죋쪵얮춥퓚뻸죫듻퇐뷰떣ퟛ튵뛈럧쟩뗄㣃⦷듳힡뮹풽릤뺿쾵틲만듓풼ꎬ놾펰릿훖뒴틦랿룶탔ꆢ뗖뇰컄쓉움맽ㆡ⠩듺죚ꆣ뗎﮿쫗훑뗈랼튪⣈늻뷨뷶샻킩룶탅풸샺탐죋맽웤퓚뿚볒훐컒뛔뇈틲뿮뺿뛮놣뫏컱헻쿕뿶퓲뿉냣듓뗄힡쮮ꆣ랿닆쯙듳ퟷ살늢뛸퓶뚨놾럧짏쿬믹탂횸⢲쟳튲닺뗚뗖톺뫎쫻뮯맀돶?㧄맜횤쓇뢶뫂뷰놾펵쫇릻뿮쫇쾢훘뛈⢺쓚퓚룷뮮맺ꆢ볆춥ꎮ뇈폫듋쳘훐뗈ꆣ냼쿻욷쳥뷏웤쓜듳듓돁좨랿욽쯹뗖?컱뛮뇤뾴컞﯂튻몯샻듎쿕횴살뷊놾샠뮿ힷ캪폐힡뛾톺컯믲캥놣볛쫛샭좯쎴훀뇈쪡뛮뮹ꎱ힡삹뗄죋룶ꆢ닺튪ꆣ럇겼늿놾샠럖췢볒뮮듦뛔훘헷뮹냼삨럑훖룟튻닆탔뷰돁쮽틦훐틔톺?뢺풽뻍뛸뚯ꎮ쪡냣쫽싊쏀뷏탐돐붡듻볂볓틸평랿컯쯹튵풼뮤삹횵?뿆듻샽ꎸ만ꎡ랿醙ꎮ쫕죋막뿉놣벴뎣볊횱탅탐튵캪춬춥짺퓚볒뻸뗄퇐캬뿮삨톭럧폚ꆣ랽컱뻍뛮쮽뇈춶ꎴ떣듳풽쟒떼룶죏뗖맺ꎵ뮹쟀ퟔ탔쫴춡샠떵폐붨삼닺웚톧뿮ꎷꎴ폐뚨ꎵ뗖뿇뮹죫닆쾢틔횤쪹훘뷓폃샺컱솼샠ퟜ폽뫜춥듳쿻뺿뛈랽튻뮷쿕붻쏦뢺풽듻샽﮿뻍ꎮ뿬훂춳캪내톺듎ꆣ쫇뇇뎥﯂놣좻살훊쟸ꎱ탍릫붫펰훾?랿폚튪럅뢻ꆢ뛒ꆣ뷨뗄낳움볇쪷⢺뫃퇐햮헾듳닆늿럑캴쳘쪽횽쫖쫚뛈틗﮿ꎬ떣춳뿮쯗쮳풽샻볛캥ꎮ웚튻룶듻떱톡맜틲냎랽뮹쪵늻뇇톺죋살풴훐폲뻑풢랿쿬ꎸ닺릺쏖낵웤죋ꎬퟢ쿖뿮뗄옩맀슼붻곐ꆢ뺿컱닟럖탅뾼헷슥춬폐샠퓚뻍ꆣ뛔쮾듳좨싊횵풼?훘웚캥쿞﯂캣잰퓱훆뛸특쪽떱듋믲쮵ꎮ뗖뗈킾듓쇤틲랿볛싲늹뎥믒튻ꆷ뇤쿂냎쓇볒웤폐뷰믲죋ꆣ뗈퓲살틗엓튻훐퓂닮뢺뷨듻싇캬ꆢ쿮쏻쏷풽떫펦?벵ꎮ틦뫍뇈럧?쿞풼폫뚨쫔힡맔믺컒만쿂샻視ꎺ쓚﬩잰램틲랿톺뿖컯웕쯘쇤쯗횵볛돉뮹ퟀ맦뾵캥특짌춥헻뗄뗈뇤폐춨횸훷볓ힴ쎿냣뷨뮹튻틬떣뿮ꎮ볒뛈뛾쿂쿔듳쇭뢽쓈ꆣ웚폫쿕붶떫틲풽럧룶싛붸랿櫂뢡맺뚨싊쮫ꎻ컒죋ퟷ듋닺컯킵튵믲뻃ꆷ룱놾튲뚨훑뎥풼視튵ퟜ쳥뮹쫕싴맽뇪튪틔뿶꠩ꆢ뿮냣ꎮ뗄죋힡춥뇤웚쫖랿뷓늻ꆣꎬ튻쫗쿇꣒춬쿞캥쮮첡잰뛌쿕?뗖쪻뚯쟩듻샻뢡뛮훜뛸맺놣ퟷ캪탨쳘움쒵볛릫헟짏풶뾵죧믡﮿듓ꎮ몴뮹뗄틸ꎬ쳥닆쫇죫뎥뿮뾼뿉춨ꎮꆢ늻죋햼볒틲펰살랿ퟜ솿쿞슥컝춬뛸쫕뷨랽뢶뾵쪱쿂풼욽ꎽ웚랢힡경톺꺷잣뿶싊뚯뇤ꆷ뮹릩뗈룶쿕캪럧튪헷맀훑횵풢붫몣붩맻떱퓚돶돁듻﮿룅쯍탐죧햮컱룶ꎬ뮹쓜달틔맽뿉쫇솼쳘볒춥뛸쿬쮵뗖훷ꆢힰ볓ꎮ붻죫뿮쏦뇈쒻뛈뻍럧평뗄짺랿횣櫂뾴샻믲뚯뾵쎿놾죋퓶떣쿕뾼캬볛뫎뷇웚놣몴뷨쿖춷쮽뿮쾢퓗醴캪맻컱쫕죋죧듻솦뷨뷸ꆣ틔럱믲헷춥횻진돌톺튪톭탞내웤틗볈ꎬ샽릿풽쿕폚뮹캥뗄뗖꺹쪵싊뢡뿉훑ꆢ쎿웚힡볓놣뮺달뛈샏랿횵﮿뗘ힴ횧쫕맻뿮ꎮ컊탐쓚믱랢컞캬퓂폐퇸뛈룶듻냼잽뮷훐샠뚨닆컒뷰뻹ꏔ늻쯔풼퓚뿉톺쮵캥鬒훑쪹뚯쓜몴뗈훜뮹쯦쿠뾵쇋랿죋쫍뇤뗖쟸릫뫍뻟탔컯닺뿶훐죫뷨ꎬ죧죋볤늿뗃짺볇뛈쫕튻닮뿮뮹삨샻쫚ꆣ듻뗄컱맺늻??풸볛ퟅ슻쪹퓬쓜쓀풼몴폃뛔﮿놾릩쫇뗖틸닺솿톺췖럖랿쿖폐뫜쓗퓚쫐쳢믒뛮벵훑럀뫍볓뗄뿮틲맻뷓탅뷨맽슼죫룶쫽틬힡퓂튵싊ꆢ럇쳵뛱틸뗍ꚡ뫂틢횵헽릿웚웤돉탔럧﮿뢡쫇캥뮹톺탐뗖훷컯ꎮ뗈랿냙뫃ퟣ닆뎡ꆣퟀ쮵폚쒴뷏몴랶횧ퟨ풴죋뛸웤떥움췢폃뿮퇓뗈쯘뇈ퟓ퓚늻랿뮹햼컱ꆢ쿮뎵룹붻훐볾뮯볠폚?춨쿠쿞뗄웚튲캥ꊸ쿕쯗뚯평ꎺ늨풼쒻쯦쫽듻탅톺뒦튪쏦폐샠ퟷ쓪ꎮ햱횵틲쒾랿﮿놾뗍럧늻돶ퟛ좪늻튲뮹캻맀늿볇죋동벸뗈얮떱듳뗖뿮믹볒훖쿂뻝틗ꆣ쪱뻖㌰ꆷ맽풽맘뗄힡잱쿞풼몵쮮뷖샻헾뛔뚯럧릿ꎺ뷨솿듻랿훃냼믽룓벫탍캪샺쯹ꏖ뛱폚듋﮿닺뷰ꆣ쿕⣏ힴ뫏ꎬ쓜쫇뿮탔ꎻ헷슼퓚뢶룶냼뗈잰뛸톺뛮놾춥샠릺뎵짳뛾ꆣ듻뛔ꎥ뿊캥룟뢺맘퓶붴뛌랿쓚킡럧ꎾ욽뾵횻싊뢮폚쿕뮹쯦쎿놣닺뿉삨ꆢ쏓ꎺ쪷틔뮯벱움퓕쏦?쒵ꎮ싗뿶뾼쓜내뮹틢훊뛔탅춨놾뿮떵삨ꆣ폫컒늻듻햼쫇퓂ꆢ싊랿뿢쫖룶놽풼떣쾵몯ꎬ훐좨평쿕췔훑鈴뗄춳돩듦뷊폐만웚닺뗖?퓚죋잳벴쪱쯙맀ꏔ껎믽떱복ꎱ뛔ꫳꆣ달룸웚뿮풸ꆢ폚볇맽탐뗈듎평맺폨볒쿠쫕⡌ꎻ듻쪵슥랢죋랴뛸퓚ꎮ쫽ꎽ뷨좨틦듓횮?몴뻐튻퇹훷뫜뚨뎥뗄탔톺뇰힡컄랿쿂캪ꆣ룶뮹쓜뷨횰닩쫇ꎬ폚췢돇뾼춥죫ㆢ?럇볹뗄듻뷰짺뛸?즥볈뛔벴뿮틦쯰틢맺볤﮿맦튪뷏뛠짙ꎷ늿뗚낲뫍컯쫻쓚랿캴닺뿉뮬쨱붻ꎬ뛮뚨쇩뗈떥ꆢ췢뿮믒?헽뛸럖〴ꆢ늻죋?쿠복듻튳뗄맘뿮?
回金融证券跚现代管理科学回2009年第4期变景在10%的统计水平上均不显著。这说明我国东部城市的房地产信贷风险。第四，建立健全统一货币政策提架下的短期的因果关系是从房价到银行信贷，阳并不存在从银行差别性金融调控体系，通过差别化调控个人住房贷款首付倍贷到房价的网果关系;而我罔中西部城市的房价与银行比例和贷款利率水平等手段，不断完善毅别性调控工具.提倍贷并没有形成短期因果关系。高金融宏观调控的针对性和有效性。二、研究结论与启示参考文献:本文慕于1998年住房分配货币化改革以来的相关数1.段忠东，曾令华，黄泽克.房价波动与银行信贷增据进行分析，结果表明我国的房价与银行信贷表现出长期长的实证研究.金融论坛，2007，(2): 40-45. 稳定关系，且f呈现出明显的阪域性特征。近年来我回房价出2.张涛，龚六赁，卡永祥.资产回报、住房按椅贷款与现了大幅度上班，银行贷教增长过快的状况;而目前一些东房地产均衡价格.金融研究，2006，(2):1-11. 部城市出现房价大幅下跌的情形，房地产市场价格植动中3. Collyns, C. and A. Senhadji: Lending Boom›的风险高脏集中于银行体系的风险凸现，商业银行及货币s, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis, IMF 政策当局应当密切关注房价波动银行借贷搅动以及二者Working Paper, 2001, (2): 20. 的相互影响，加强借贷风险防范能力。悦目前我阔银行业用4. Hofmann: Bank Lending and Property Prices: 于控制贷款投嚣的措施却跟得过于单一乏力，一旦房价出Some Interna t iona 1 Evidence, HKIMR Working Paper, 现震蔼，将严意损害资产负债表，很可能促成不良资产市产2003, (22). 生。因此，建者建议建立房地产抵押贷款损失的风险拨备机5. Pesaran, M. H., Y. Shin, and . Smi th: 制，并在具体引人风险拨备制度的过程中实行前瞻性的"动Bounds testing Approaches to the Analysis of 态准备金"制度，使风险拨备成为平滑银行利润和抑制贷敖level Relationships, lournal of Applied Bconomet›紧缩的内在稳定器。其次，建立和完善房地产市场风险预警rics, 2001, (6): 289-326. 预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，尤其是加慕金项目:阁束自然科学基金项目"我‘罔金融状况指快中西部地区征信体系建设，减少信息不对称所造成的借数构建研究"(70673117).用风险;改变或丰富银行现有的规避风险的评估体系。第作者简介:陆卒，博士，中山大学岭南学院金融系j.三，通过推动房地产证券化、建立房地产投资基金、吸引罔任，中山大学银行研究中心主任、教授、博士生导师;学剑，外资金进入房地产市场等方式拓宽房地产投资的直接融资中山大学岭南学院博士生.渠道，实现资金来糠的多元化，以分散银行面临的日益严重收稿日期:2009-03-12.(土4是第101页)足值，再加上个人借用制度缺失就会加大贷款的违约风棚。住房的地域分布::E要用来区分不同座落位置的住房的险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官窍违约特征及其影响因索。区域特征对未来房产价值和借款戚。人维度特征变量有着明显的相关性。3.抵押物性质。主要考第抵押物是家庭酋套自{ì用参考文献:房坯是投资用房。如果抵押物非家庭酋套住房，一般遥约1. loseph . Mortgage Contracts And T-风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住‘he Defini t ion of And Demand Por Hous ing Wea lth. 房，而且多套房产有贷款，属于过度投资性质，风险也较Department of Economics, 2005. 大。如果抵押物为藏庭首套住房，借教人日夜得了房属的2. Michael 1. Ong, Credi t Rating Methodologi-产权，借款人即使违约，在现有的制度安排下商业银行要时，Rational and Default Risk, Risk Books, 2002. 金额收回贷款的戚本巨大会助长违约的发生。3.五征宇等.关于发展我阁个人征信数据系统的忠4.抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房考和建议.中国金融电脑，2005，(5). 者感知到的住房户型、环境、部盟、小区文化等所提供的舒4.陈建.信用评分棋型技术与应用.北京:中国财政i草皮(Amenities)的价值以及预期未来建筑质握和服位的经济出版社，2005.变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时S.五福林，个人住房抵押贷敖违约分析影响因素实.则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越研究.北京:经济科学出版社，2005.低，违的风险越小。6.张蕾.我阁商业银行个人住房贷批馆用风险研5.抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平究一一兼评中某银行个人住房贷款信用风险评估体单.方米以下，ω平方米斗ω平方米，1∞平方米-140平方博士论文.成都:西南财经大学，2006.米，140平方米4ω平方米，200平方米以上几档。从银行基金项目z罔靠自然科学基金资助项目(705720751).实战糖，抵押物面积小于ω平方米的，或者大于2∞平方作者简介z陈德棉，罔济大学经济管理学院教授、博士米的，处置难度辑大。生导师;杨红，上海同济大学经济管理学院博士生，浦皮银6.抵押物所属区域。本研究中以上海是为考察对象行上海分行个人信贷部总经理.具体分为内环中心城区、中环附近烹费城区郊县城区5收稿日期:2009-03-08. 由104】?췲랽쫽뻝ꇶ뇤뛌탅죽놾뻝컈쿖늿뗄헾폚짺훆첬뷴풤뿬폃췢쟾닮뇈룟닎ㆣ뎤㊣랿㎣卥䱥玡剥䕳䉵䍲䥍偡㒣慮偲卯䥮䕶䡋坯㈰㖣妣卨劣卭䉯瑥䅰瑏瑨幮佦汥䩯物믹쫽ퟷ죎훐쫕⣉ퟣ쿕돉럧듳닺좫헟쫊퓲뗍랽쏗쪵㚣뻟튻떵캥죋䍯吭桥䑥?て䅮䡯楮牴䕣䵩䮣剡䵥敳剩獫䈰뾼뺭퇐뺿늩탐䍯䉯慮坯䡯偲偡楏健潦䊣䑥䙯坥瑨のꎬ?汹䎣湤慬瑡扢瑨䉡牫楮畮灲癥畳灡捨瑩獫〱楳楣浥瑥楤䥍깊楴獴污畲䕣玣湴晩潮䍲솿웚듻ꎮ컄뷸뚨쇋돇럧닟쿠뿘헰ꆣힼ쯵놨훐뗀랿뇰샽뾼湨灥〳捳릹룥횵꺵뮹쿕좨뛮룐뛈뮯뷨ꎬ쏗볹쳥풼캬ꇞ볃짏?慮潭䅳牫晭潰晡뷰쿖㈰꺶뗄껕뗘헟즽쾽껍뫍꺳뺿ꆪ쪿떼獡幰깎浡慬ꎮ枣湳?楮瑥汥湫ꎬ摳潡慥湧潮ꆾ楳敳牮敮?ꎮ梣祳瑩湡潮潳깍牡湩潭敤潤摞ꆪ楡楮慮敲畬퓚뗄떽늢퇐믹탐맘듳쫐쿕떱뮥훆떴틲놸쳥컷춨뷰ꎬ뗘탔뫍컄慤犣붨죕놾훑쫇뷏뛸죧쫕횪⡁ꆣ뿮캥틔ㄴ뾴럖㐭힡쳘뛈湴돶몣?牡捨灬楣湤慬玣죚듺〹컖쪵엌닺쿮볲훐펵슽엀ꆪ싛쪦ꎮ?溣瑹ꎬꎺ慴捥楳潮潭数潲捴楣楴〱敳汏틲랿쎻뺿폚럖쾵럹돶룟뻖펰듻ꆣ듋퓚뷰쓚늿ꎻ맽뷸쪵닺뫪쿗橩갲⠲溣楥㈰퇐웚퓙뫎춶킡쟒맻뷨믘떽浥죧죋풼쿂テꎬ뒦캪헷쳘桯냦?횤맜쓪튶캣뻹楯ꎬ獨整쒿뷩즽톧?瑧獞玣〹틩ꢣꏁ놱?볦컄ꎻ〰걍?ꎥ맻볛폐뷡ㄹ컶ꎮ뛈쿖펦쿬뿮붫ꎬ뻟ꆱ퓚ꆢ뗘룄췆죫탅죚맛ꎺ〰㈩〱뺿볓ꆣ뛠뗖듻뗄湩랢럧붷훃쓚벰헷짧탐湡楰ꆪ慧湤갲榡㊣좯샭뗚ꮣ퇐겹뫢ꎺ듳쇫〱껐횣뺩껎움퇮ꎮ뗄맘탎싛㤸ꎮ쟒짏랿벯떱ꎬ춶퇏뇊쳥훆컈쟸뇤뚯듻뗷샻沣ꆱ㈰뗖퓖폃떫쳗톺죋뿮ꖼ힡瑩헢짺쿕㘰뷃쓑流뮷뗘웤룶?玣〰䢣뿆㓆곔뺿ꣁ맺슽톧쓏튳좣엓꺸ꎺ특돂뫬춳쾵틲돉폫쓪뷡돊헇볛훐쏜볓솿훘헟틽뛈뚨뗘헷믲랿뷰럧뿘싊갨?⠱⠷〹룶톺쪡튲컯벴뗄?敳훖캥풽ﶡ욽힡폲펰㖣㈰죋꺣톧?琉룱볒뻼틸꺹맺쏆뺭韛쏀뚼뗂볆쫇맻뛌웴힡쿖ꎬ듳폚쟐잿뗄쯰붨죫ꎮ웷닺탅럡뗘살쿕쳥쮮㈩㘩〶튻죋컯ꏖꆣ늻캪뇣돉ꎵ뮧⦵풤풼킡ꎱ랽ꬲ쏦뷏탄럖쿬폐〵ꆪ?쮮듓맘웚쪾랿뇭돶틸럹탅듫몦틩럧쪹ꆣ춳쳥뢻닺쫐풴쾵욽헫뷰쎣ꎮꎺퟔ㜳ꎬ탐풺〳뗄죧쫇폐볒캥놾훑탍쒼뻑쏗〰믽듳돇늼틲ퟅ?삷쯗볃쳒쏞짏듻욽랿쾵틲럖쏷탐쿂힢듻쪩붨쿕럧웤볆틸횤뎡뗄뗚ꆣ뗈뛔㈰㈸ㄱꆪ폃움꪿맻뻸춥풼뻞뫎ꆢ?폫뿉킾ꎮ킡ꎱ쟸훷쯘늿튻ꪣ죚겲뷰좻늩퇐?후ꆷ뿆뗒컷ꎬ몣짏볛ꎻ맻엤컒쿔듻뗸쳥랿럧좴닺솢늦쿕듎횸붨탐좯뗈뛠쯄춨쫖탔ꎮ㦡㜩ㄲ훆맀벲뗖뛔뿮쫗ꆣ듳뮷뗒붫쓜뿖랽폚뻑ꆢ튪ퟜ〸겻싛럓죚뿆쪿뺿ꋕ뗧ꏐ뾵톧룶쓏춬뻹떽뛸맘믵맺뗄뿮쾵볛쿕쿔뢺랿놸늦ꆣ뇪짨쿖뮯랽풪맽뛎뫍ꨳꎮ뛈훷톺쳗퓚쒵뺳풼살탔킶テ쏗㘰킾훐폃쟸뺭월첳샏퇐톧ꎬ훐짺많쓔춼훑돶킸죋닆볃늻틸컒쾵뇒뗄쟸퓶쟩늨럀뗃햮뗘훆놸붨쳥ꎮ폐ꆢ쪽뮯닮ꎬ㈶좱튪훑컯ꆣ쫴힡쿖믡ꗎ냔뻍풵붷욽뿖뮷살폲쿠샭ꎬ뺿믹훐탄ꎮ특볊몴냦힡뺭듳쿔탐맺ꆣ뮯랿폲뎤탎럧뚯랶맽뇭닺뛈돉솢쾵복뗄붨췘ꎬ뇰늻킧ꎮ쪧평뫎럇죧폚폐훺뮼쇚꓆쪵믡훑뷃㈰랽탒뢽쟸쳘맘좣㈰껗ꎬ뷰즽훷視﮿짧쯗랿듳톧훸탅훐룄볛탔맽ꎮ쿕ꆢ쓜폚ꆣ뗖뗄캪뫍짙맦솢뿭틔붡뮯뛏뻍짌볒맻뎤?샯?쟩퓶뫎힣テ쏗퓉뷼럖헷꺷〷쪲㈰쿮듳죎〵ꎬꆷ톧뺭ꆣ듻컷룯폫쳘뿬랿춹틸솦떥뫜톺맽욽췪탅뇜럖좫뗷믡튵잼춥뗖뛈뷨훆캥ꆢ듀뿶볓갱붷뗄쾺훷늻뛔헢ꎮ늿틔틸헷뗄뗘쿖탐ꆣ튻뿉듻돌뮬짆쾢럧즢춳뿘뾼ꎬ請〶쒿톧ꆢ볓틍쫗톺춶뿮뛈풼?킡뒽랢〰뷃ꏊ튪춬캴쯕ꛓꗔ㈰뾴훺볃쮵뛸돇살탐ꆣힴ닺ꎮ탅떫랦쓜뿮훐틸랿엻늻쿕튻룶닮듳ꗊ쳗컯죋낲뗄쾷쟸꣖짺뗖ﷇ욽ퟒ믲쟎ퟹ?⠲?ꎬ쇫뷌⠵쎣벷〵﮿㈰쿮맜쏷늢쫐뗄탅뷼뿶짌듻쒿솦듙쯰쪵탐뗘슶뛔춶믵죋뇰ퟌ힡늻탔틑업랢듓컄ﻖ뷏톺랽퓉헟꪿쟸실랿ꢶ⦣ꢣ⠲컒쓏쫚엊꺱훎ꎮ폃〶샭컒늻뗄쿠듻쓪ꎻ뎡튵늨잰ꎮ돉쪧탐샻닺훆돆움쏦뇒힡탔뿮룶ퟗ랿쫇훊믱쿂짺돁뮯쫁듳컯훎쏗쾼벲ꆢ캻꿓먴곗⦣맺톧ꆢﶾ?놾엓럧ꎮ⠷맺듦랿맘뇭살뛸볛틸뚯컒튻늻뗄잰죳쫐뛈쯹맀믹쇙헾뗷듻퓗ꎬ볒뗃짌ꆣ쮹뗈뾺쿠ꨶꎮ뢵폚붼훃ァꆷ몲뷰풺늩?ꦣ냏쎷쿕〵뚫퓚볛쫽쿖컒쒿룱탐틔맺떩솼럧햰뫍뎡ꆣ퓬쳥뷰횱뗄닟듻뿘캥짳ꇓ튻춥쇋튵몷쯹췇놳뛔テㄴ떡㈰퓏쿘횵ꨴ뾰뜱죚뷰쪿뗍뫖움㜲뷌늩늿듓폫돶맺잰늨벰틸랿쿕탔틖럧폈돉쾵ꆢ뷓죕뿲뿮릤풼듻?냣쫗쳡샫떥テꎴ돇힡뫍㖣뒽ㆣힴ짺뎵킹헑맀〷쫚쪿돇틸뎤랿튻뚯믵뛾탐볛닺늦뗄훆쿕웤ꆣ컼죚틦볜쫗뻟럧맙캥쳗튲컝릩뮵쪱붷폒?쟸뷨쫐탐웚볛킩훐뇒헟튵돶뗄놸ꆰ듻풤쫇탅뗚틽퇏쿂뢶ꆣ어?튴뿶쾵떼췪풼힡뷏튪풽죽뿮쓋者?쳥㔱ꆢ짺돶뚫폃닺믺뚯뿮뺯볓맺훘뗄쳡쫦?ﯔ﮿횸훷쪦웕뗖쾵⦣늩ꎬ?ꎻꎮ쪿웖?샮랢붣틸ꎬ
